中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題探討課件

1、中國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題簡(jiǎn)單探討一、房?jī)r(jià)泡沫癥結(jié)1. 地方政府的土地財(cái)政。（土地制度改革、財(cái)政來(lái)源問(wèn)題）2.政府尋租的灰色收入進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，推高了房?jī)r(jià)。（國(guó)企改革，腐敗問(wèn)題，收入分配問(wèn)題，空置房）3.住房需求的覺(jué)醒。（1994年“房改”，由住房分配制度向市場(chǎng)化軌道發(fā)展。）4.城市化推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。（自然必然的過(guò)程）5.中國(guó)文化中結(jié)婚買(mǎi)房情結(jié)。6.“18億畝”的紅線不動(dòng)，百姓會(huì)認(rèn)為房產(chǎn)是稀缺資源，購(gòu)買(mǎi)的預(yù)期會(huì)一直存在，只不過(guò)會(huì)隨著貨幣政策的變化來(lái)調(diào)整購(gòu)買(mǎi)時(shí)間。7.貨幣供給問(wèn)題。M2和GDP的增長(zhǎng)嚴(yán)重不成比例，導(dǎo)致 過(guò)多貨幣量，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不需要這么多，所以流向房地產(chǎn)，形成泡沫。另外，貨幣過(guò)多，導(dǎo)致通貨膨脹，投資

2、渠道方面會(huì)選擇諸如黃金，房地產(chǎn)這種貶值性很小的實(shí)物資產(chǎn)。8.長(zhǎng)期低利率管制政策。根據(jù)實(shí)際利率=名義利率-通貨膨脹率。名義利率過(guò)低，通貨膨脹率較高，會(huì)導(dǎo)致負(fù)的實(shí)際利率，所以銀行存款的實(shí)際回報(bào)下降，房地產(chǎn)商貸款容易，所以導(dǎo)致房?jī)r(jià)成為較好的投資品。二、房地產(chǎn)泡沫的危害1.社會(huì)問(wèn)題。（比如蟻?zhàn)?，蝸居?.房?jī)r(jià)下降導(dǎo)致銀行呆壞賬增多，到頭來(lái)仍需中央買(mǎi)單，中央的錢(qián)是羊毛出在羊身上。（預(yù)算軟約束問(wèn)題）3.房地產(chǎn)有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，真下重手把它打壓下去，一損懼損，鋼鐵、水泥、玻璃、建材、工程機(jī)械、家電等行業(yè)。（打壓改革是否能達(dá)到帕累托狀態(tài)，在GDP意識(shí)）是否會(huì)阻撓打壓房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)關(guān)乎一條產(chǎn)業(yè)鏈，會(huì)導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。）4.房地產(chǎn)泡沫吸引了大量的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，導(dǎo)致諸如制造業(yè)的衰落。5.房產(chǎn)是城市家庭財(cái)富的重要組成部分，房?jī)r(jià)大幅下跌將減少家庭財(cái)富，對(duì)家庭消費(fèi)產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)。房地產(chǎn)行業(yè)，打擊地王。3.管制貨幣供應(yīng)。防止過(guò)多貨幣追逐過(guò)少商品的結(jié)果。4.我們的糧食安全的關(guān)鍵因素是農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)效率，生產(chǎn)效率主要取決于制度和技術(shù)，而不是耕地?cái)?shù)量，所以耕地可以適度放開(kāi)。5.股市改革，拓寬投資者的投資渠道和維護(hù)投資者的投資收益。6.有區(qū)別的征收房地產(chǎn)稅。7.加大廉租房和保障性用房的建設(shè)并保證這些房子能有效的到達(dá)真正需要住房的居民的手上。參考文獻(xiàn)1. 許小年 .從來(lái)就沒(méi)有救世主.上海三聯(lián)出版社2.劉