物業(yè)管理招投標(biāo)書

1、物業(yè)管理投標(biāo)書 HYPERLINK l _TOC_250007 龍江高教公寓概況2 HYPERLINK l _TOC_250006 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃：3、高標(biāo)準、高水平的管理措施3、具有深度和廣度的管理措施4、全方位的服務(wù)意識5、管理理論的把握及應(yīng)用6 HYPERLINK l _TOC_250005 實行的管理方式7實行的管理方式7 HYPERLINK l _TOC_250004 信息反饋及處理機制10、信息反饋機制10、修理信息反饋處理機制13 HYPERLINK l _TOC_250003 管理機構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)、管理18管理機構(gòu)及人員配置18、配置的管理服務(wù)人員素養(yǎng)要求20 H

2、YPERLINK l _TOC_250002 員工培訓(xùn)25正常管理期的員工培訓(xùn)25培訓(xùn)方式25培訓(xùn)目標(biāo)26 HYPERLINK l _TOC_250001 4.1日常物業(yè)管理承諾27 HYPERLINK l _TOC_250000 物業(yè)服務(wù)成本預(yù)算28公司成本費28物料消耗的測算31小區(qū)公共費用的測算（單位：/月）33:地理位置：龍江高教公寓座落在H 市河區(qū)龍江公園城中心地帶，由南北兩個區(qū)組成。物業(yè)類型： 832234總占地面積：6總建筑面積：29.314.614.7218311142012（66）消防：通過消防把握室來把握公共照明：32384，344084005（三部電梯及底層大廳）顯示11

3、55031-2燈。物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃：、高標(biāo)準、高水平的管理措施、市場定位：本物業(yè)環(huán)境優(yōu)雅，寬敞業(yè)主多以成功者為主具備優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的高檔居住區(qū)公寓基礎(chǔ)。、管理模式：以人為服務(wù)之本，不斷完善管理制度，實踐開拓創(chuàng)新，以抓物業(yè)管理為基礎(chǔ)、促進精神文明建設(shè)。、形象定位：安全、舒適、文明、環(huán)保、便利安全：通過完善、嚴密、高效、人防、技防并舉的安全防管理體系，充分保障各管理中心安居樂業(yè)。舒適：文明：開展形式多樣、豐富多彩的社區(qū)文化活動，營造鄰里關(guān)系和諧、社區(qū)和諧、活躍、輕松的生活氛圍。環(huán)保：供應(yīng)優(yōu)良的園林綠化保潔服務(wù)，運用各種監(jiān)督機制，制造出一個環(huán)保、優(yōu)雅的居住環(huán)境。便利全方位開展便民服務(wù)，為 供

4、應(yīng)快捷、便利服務(wù)，體現(xiàn)“龍江高教公寓”人清爽、的生活節(jié)奏。、具有深度和廣度的管理措施礎(chǔ)上打造出“龍江高教公寓”管理精品。為此我公司在這里重承 諾：應(yīng)責(zé)任。任。建立快捷 服務(wù)系統(tǒng)本公司始終堅持“ 至尊，服務(wù)至上”的企業(yè)宗旨，把滿足率作為工作業(yè)績評價的主要依據(jù)，從而最大限度地滿足需求。通過運用創(chuàng)新的 服務(wù)理念，建立全方位 服務(wù)系統(tǒng)，供應(yīng)高檔次的精品服務(wù)，不斷提高滿足度。依據(jù)業(yè)主的需求信息來調(diào)度各職能部門和作業(yè)層面的日常服務(wù)工作，設(shè)立 信息檔案，高效反饋、處理意見及需求。每月按期將需求和回訪結(jié)果進行深化細致的分析，調(diào)整工作思路，真正體現(xiàn)“真誠服務(wù)，細心管理”的服務(wù)理念。、 全方位的服務(wù)意識（1）為供

5、應(yīng)便利服務(wù)的實際狀況，合理利用公用設(shè)施，為寬敞業(yè)主制造充分休閑消遣的 場所。（2）24 小時治安防服務(wù)利用我公司所服務(wù)的大型社區(qū)的帶動作用，充分發(fā)揮安全管理工作多年無事故的優(yōu)勢，做好“龍江高教公寓” 治安防工作。我公司將置入“門崗對外來人員準入請示制度”、各安管崗全天候24 小時服務(wù)，對安管隊伍實行半軍事化管理。營造綠色環(huán)保小區(qū)養(yǎng)護好本物業(yè)的園林綠化，植物長勢良好，喬木無枯枝，灌木修剪圓滑、造型美觀，綠籬修剪平整，草坪四季常綠平整。做好污水處理及水系循環(huán)處理，保持水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準。抓好精神文明建設(shè)重大節(jié)日做好節(jié)日裝飾，營造節(jié)日氣氛。組織 開展各項文藝體育競賽活動。促進相互了解，增進友情。、管理

6、理論的把握及應(yīng)用隨著科學(xué)技術(shù)的飛速進展和市場競爭的日益加劇，管理科學(xué)理論得到了進一步的完善，其前沿理論主要集中在以人為本、系統(tǒng)理論、動態(tài)調(diào)整理論、效益統(tǒng)一理論和企業(yè)文化等方面。以人為本的管理理論現(xiàn)代管理思想把人的因素放在首位，重視處理人與人的關(guān)系，強調(diào)人的自覺性和自我實現(xiàn)，主以挖掘人的樂觀性、制造性作為管理的核心。系統(tǒng)管理理論本公司強調(diào)用系統(tǒng)觀念、全面的觀念整體把握，科學(xué)分析，全面實施物業(yè)管理。堅持服務(wù)至上、留意對、對外協(xié)調(diào)、實施ISO9001 質(zhì)量體系、擴展和應(yīng)用現(xiàn)代管理技術(shù)等，都是這一管理方式。動態(tài)調(diào)整理論本公司在物業(yè)管理工作中，留意動態(tài)調(diào)整理論的應(yīng)用，鼓舞創(chuàng)新、加強信息溝通和應(yīng)變力量，強

7、調(diào)“不進則退，不快則亡”的觀念以及對管理流程重新組合從而達到提高服務(wù) 的力量，縮短改善周期。效益統(tǒng)一原則物業(yè)管理給的產(chǎn)品就是服務(wù)，不僅要滿足寬敞業(yè)主 的需求，而且要維護、增進本小區(qū)物業(yè)增值利益，為業(yè)主做出貢獻。本公司在本物業(yè)的管理成本測算方面，本著細心計算成本，既堅持以盈利作為重要目標(biāo)，以保持企業(yè)進展后勁，又留意處理好經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益的關(guān)系，保持企業(yè)長遠進展的后勁。企業(yè)文化長遠進展供應(yīng)了強大動力。實行的管理方式實行的管理方式1、綜合一體化的管理方式公司將本物業(yè)的管理方式確定為綜合一體化管理，即由物業(yè)管理處經(jīng)理在公司總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，通過各部門技術(shù)支持和協(xié)作，依據(jù)ISO9001：20

8、00ISO14000現(xiàn)代化管理手段，對本物業(yè)的房屋、公用設(shè)施設(shè)備、消防、治安、衛(wèi)生、綠化、停車管理、社區(qū)文化等，統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。2、激勵機制全國物業(yè)管理示公寓標(biāo)準，結(jié)合公司實際狀況，制訂各項管理指標(biāo)，管理處將按此標(biāo)準嚴格做好每項工作，明確獎懲，并與獎金掛鉤。價值被集體和社會認可，公司始終堅持各級崗位實行公司部公開聘請的方法，使具有真才實學(xué)的員工能充分發(fā)揮自身潛力，有機會體現(xiàn)自己的價值。30工將有機會加薪晉級。3、監(jiān)督機制管理處在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴格依據(jù)國家、政府及上級主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)開展工作，定期向我公司和管理中心委員會報告工作，檢討物業(yè)管理運作事務(wù)，并制訂日常工作方案，實

9、行目標(biāo)管理責(zé)任制，每年對管理目標(biāo)進行考核，嚴格按我公司ISO9001 質(zhì)量體系運作，對每個項目的管理服務(wù)過程建立原始記錄，通過部門返查，公司部質(zhì)量審核， 及房產(chǎn)管理局等外部檢查，確保管理工作的監(jiān)督機制有效運行，具體作法是：(1）受理投訴，全部員工佩戴工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督。事宜。查評分，同時管理處每月對員工進行考核。、管理處對各項管理活動實行監(jiān)督、跟蹤、反饋，每年進行兩次障。4、自我約束機制有關(guān)法規(guī)、條例和實施細則。、管理處將嚴格執(zhí)行我公司ISO9001、管理處對員工進行定期不定期檢查，發(fā)覺問題準時訂正。3末位淘汰制。信息反饋及處理機制、信息反饋機制公司參照ISO9001:2000 管理體

10、系建立信息反饋機制，以不斷提高管理質(zhì)量和服務(wù)水平。除了依據(jù)公司管理體系及檢查監(jiān)督體系進行信息反饋以外，在日常工作之中由企業(yè)進展部全面負責(zé)用戶對本公司管理服務(wù)意見的反饋，由各職能部門對專業(yè)信息進行反饋。信息反饋機制由以下兩部分組成：公司部信息反饋流程公司總部公司總部各分包單位各分包單位管理處各職能部門檢查監(jiān)督各主管人員專業(yè)公司派駐小區(qū)人員各專業(yè)班組信息反饋協(xié)調(diào)協(xié)作客戶信息反饋機制管理處經(jīng)理管理處經(jīng)理投訴或建議客戶服務(wù)中心相關(guān)負責(zé)人處理處理完畢，在投訴記錄本簽字并注明完成及狀況客戶服務(wù)中心回訪，填寫投訴回訪記錄， 簽字整理、分析投訴記錄，繪制投訴統(tǒng)計表，分析管理上的盲點、缺點整理、分析投訴記錄，繪

11、制投訴統(tǒng)計表，分析管理上的盲點、缺點反饋，實行措施、修理信息反饋處理機制于反饋信息的檢查方式，統(tǒng)一依據(jù)公司 ISO9001：2000接受行政檢查、專項檢查、交叉檢查、外部檢查、外部監(jiān)督、隱秘檢查等方式進行，對于消滅不合格服務(wù)，準時按訂正預(yù)防措施改進。日常修理工作流程客戶服務(wù)中心接受故障及投訴客戶服務(wù)中心接受故障及投訴客戶中心派修、派工員修理預(yù)備必要的工具客戶中心派修、派工員修理預(yù)備必要的工具修理人員到達修理地點有禮貌問候，及進入業(yè)主家里要得到同意未完成完成火災(zāi)處理流程圖分公司經(jīng)理分公司經(jīng)理消防值消防值班員報告人報警119報警聯(lián)系人其他消管理處經(jīng)理119現(xiàn)場處理事后處理愛護現(xiàn)場愛護秩組織員工趕赴

12、現(xiàn)場救治傷員清理財派人引導(dǎo)消防車輛協(xié)同有關(guān)方面查明緣由切斷火場、煤氣等擬寫上報材料組織疏散現(xiàn)場人員轉(zhuǎn)移易燃易爆及重要物失失失聯(lián)火火火系地物情電點品況話啟用滅火器材失火現(xiàn)場啟用滅火器材失火現(xiàn)場監(jiān)控中心運作流程監(jiān)控中心監(jiān)控中心閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)消防報警系統(tǒng)報警或發(fā)生火災(zāi)發(fā)覺問題通知管理處處理通知巡邏安管員查實報組織調(diào)度安全員趕赴現(xiàn)場處理組織調(diào)度兼職(義務(wù))消防員滅火組織人員疏散警反饋備注管理期工作方案備注序號項目容時間1. 治安管理；1安保管理2. 交通、車輛管理；3. 消防管理。1. 智能化設(shè)施的日常使用操作；2智能化設(shè)施管理2. 智能化設(shè)施的維護；3. 智能化系統(tǒng)的完善。1. 園林綠化管理；3小

13、區(qū)環(huán)境管理2. 清潔衛(wèi)生管理；3. 環(huán)保管理。管理機構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)、管理管理機構(gòu)及人員配置依據(jù)對龍江高教公寓狀況的猜測，公司將擬派包括管理處主任在的名管理及服務(wù)人員對會東縣其次期經(jīng)濟適用該公寓住房客戶供應(yīng)全面的物業(yè)管理服務(wù)，具體人員支配如下：1、物業(yè)管理處主任：負責(zé)對該公寓物業(yè)管理的全面指揮。2、客戶服務(wù)中心、主管：負責(zé)管理處與客戶的公共關(guān)系；、接待服務(wù)員：總服務(wù)臺值班；3、工程維養(yǎng)服務(wù)中心、主管：負責(zé)全面管理該區(qū)設(shè)施、設(shè)備：）24、電梯運行管理工：負責(zé)電梯的運行管理（班）；作。4、公共秩序維護服務(wù)中心（1）、主管：負責(zé)支配、指導(dǎo)、檢查該區(qū)住房的治安、消防管理、車輛管理等工作、制定突發(fā)大

14、事處理預(yù)案。、領(lǐng)班：負責(zé)帶領(lǐng)當(dāng)班隊員進行安全防工作，處理突發(fā)大事。日常安全工作，相互幫忙協(xié)作值勤。5、環(huán)境維護服務(wù)中心查，確保環(huán)境維護工作的正常開展：操作管理和質(zhì)量監(jiān)督；同時完成本人責(zé)任區(qū)域的保潔；、綠化管理服務(wù)人員：負責(zé)綠化管理、養(yǎng)護。其所屬外圍的清潔、保潔工作。、配置的管理服務(wù)人員素養(yǎng)要求我公司的物業(yè)管理人員、技術(shù)工人和特種設(shè)備作業(yè)人員均實行持證100，若我公司中標(biāo)，我們將按以下素養(yǎng)求配備下人員：1、管理處主任基本條件：學(xué)歷：高校本科及以上文化程度，年齡：45 歲以下，身體健康：工作閱歷：具有三年以上管理大型物業(yè)管理閱歷；、力量：生疏國家和地方物業(yè)管理政策、法規(guī)，精通物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的操作流

15、程，具有較強的理論功底和豐富的實際操作閱歷。懂管理，擅長溝通，有較強的組織、協(xié)調(diào)力量：文字功底好；精通電腦操作。持有物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證2、客戶服務(wù)中心：基本條件：象氣質(zhì)佳；工作閱歷：具有一年以上物業(yè)管理工作閱歷；力量：了解物業(yè)管理政策法規(guī)，嫻熟把握客戶服務(wù)的流程和專業(yè)學(xué)問，待人熱忱、工作認真，擅長溝通，有較好的組織、協(xié)調(diào)力量； 基本條件：1.6工作閱歷：具有一年以上酒店、旅游或商業(yè)服務(wù)工作閱歷； 力量：了解物業(yè)管理政策法規(guī)，嫻熟把握客戶服務(wù)的流程和專業(yè)學(xué)問，待人熱忱禮貌、工作認真，一般話流利，有較強應(yīng)變力量，具備良好服務(wù)意識，會電腦操作?；緱l件：工作閱歷：具有二年以上企業(yè)管理工作閱歷

16、； 力量：了解物業(yè)管理政策法規(guī)和管理服務(wù)的流程，把握一般的則務(wù)、統(tǒng)計和檔案管理專業(yè)學(xué)問，工作認真負責(zé)，具備良好團結(jié)協(xié)作精神， 會一般公文寫作和電腦操作。持有物業(yè)管理員上崗證。3、工程維養(yǎng)服務(wù)中心：基本條件：工作閱歷：具有三年以上物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理、維護工作閱歷； 力量：了解物業(yè)管理政策法規(guī)，嫻熟把握設(shè)施設(shè)備運行、維護管理工作流程，工作認真負責(zé)，有較好的組織、協(xié)調(diào)、管理力量；具備編制工作方案、管理制度、作業(yè)規(guī)程等所需的文字處理力量；會精通電腦操作。持有物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證、技術(shù)崗位證書。基本條件：康；具有二年以上供配電運行管理、維護工作閱歷； 力量：生疏供配電設(shè)備及運行原理，嫻熟地把握物業(yè)的

17、供電方式、狀態(tài)、 業(yè)許可證?；緱l件：康；工作閱歷：從事高層建筑給排水管理工作兩年以上； 力量：（會套絲、修理、改造等生疏水泵、管道、閥門等給排水設(shè)備的結(jié)構(gòu)、運行程序、日常檢查 細節(jié)、修理保養(yǎng)項目等：生疏常見清潔工具有一年以上物業(yè)的保潔工作閱歷； 力量：把握保潔藥劑的使用常識，會一般的保潔機具操作；吃苦耐勞，具有團隊協(xié)作精神。基本條件：工作閱歷：具有一年以上的綠化管理、維護工作閱歷； 力量：把握農(nóng)藥、殺蟲藥劑的使用學(xué)問，會綠化機具操作；吃苦耐勞，具有團隊協(xié)作精神。員工培訓(xùn)正常管理期的員工培訓(xùn)員工培訓(xùn)即成為日常管理工作容。實行集中授課、座談溝通、現(xiàn)場演練、外出參觀考察等多種方式開展員工培訓(xùn)工作。

18、在師資方面， 也將實行外結(jié)合的方法，一方面利用現(xiàn)有的高、中層管理人員和業(yè)務(wù)、技術(shù)骨干，搞好“傳、幫、帶”；另一方面依據(jù)需要外聘高校老師、工程師和相關(guān)專業(yè)人士來公司講課，以提高員工的專業(yè)理論水平。培訓(xùn)方式1、集中授課：利用公司現(xiàn)有師資力氣或外聘師資，實行集中授課的方法，提高員的專業(yè)學(xué)問水平。2、現(xiàn)場培訓(xùn)：現(xiàn)場溝通和召開通過班前、班后會，發(fā)覺不足和提出改進措施，取長補短，提高員工的實際操作技能。3、外送培訓(xùn)：選派崗位骨干人員參與行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能培訓(xùn)，提高員工理論水平。基層業(yè)務(wù)骨干人員外出參觀生活，溝通閱歷、開拓視野。5、召開研討會、座談會：組織高中層管理人員、基層業(yè)務(wù)骨干人員就日常管

19、理工作中發(fā)生的案例進行研討、座談，總結(jié)閱歷、教訓(xùn)， 探究改進管理服務(wù)的途徑、方法。6、崗位人員溝通：通過對不同崗位管理人員的相互溝通，培育一專多能，提高員工的綜合管理力量平。7、鼓舞自學(xué)：鼓舞員工利用業(yè)余時間自行生活與物業(yè)管理相關(guān)的各類專業(yè)技術(shù)學(xué)問，營造良好的生活氛圍，不斷提高員工的專業(yè)技能和綜合素養(yǎng)。培訓(xùn)目標(biāo)通過對員工有方案的培訓(xùn)，將實現(xiàn)以下目標(biāo)： 1、員工持證上崗率 100；2、保證進入“l(fā) 龍江高教公寓”物業(yè)管理處員工的基本素養(yǎng)良好， 了解物業(yè)管理政策法規(guī)，能勝任本職工作；3、員工生疏“龍江高教公寓”物業(yè)概況，把握管理服務(wù)所需的專業(yè)技能；4、順當(dāng)完成物業(yè)管理工作；5、物業(yè)管理日常服務(wù)運作

20、規(guī)，公共設(shè)施設(shè)備運行正常，公共秩序良好，環(huán)境潔凈，管理服務(wù)人員文明禮貌。日常物業(yè)管理承諾ISO9001 國際質(zhì)量認證體系，對投標(biāo)書所要求完成的本物業(yè)管理的各項指標(biāo) 并在列項中概述保障各項指標(biāo)完成的實施措施等容。日常物業(yè)管理承諾如下：序號序號指標(biāo)名稱方案指標(biāo)管理指標(biāo)實施措施部門責(zé)任人管理中心198接管前備妥相關(guān)資料；準時與管理中心、管理中心委員會溝通；發(fā)覺問題準時整改；管理處經(jīng)理滿足率裝修違章裝修違章1施工發(fā)生率2裝修違章預(yù)防為主，監(jiān)督、處理相結(jié)合。執(zhí)行裝修管理規(guī)定，嚴把裝修和施工隊資質(zhì)關(guān)，做好裝修服務(wù)監(jiān)督；發(fā)生違章準時處理，建檔、記錄。管理處經(jīng)理安管部100施工處理率3重大刑事案件因管理緣由

21、“人防、技防、物防”三結(jié)合。實行24?。ㄒ蚬芾碡?zé)任造成）發(fā)生率為0時值勤及巡邏崗制度，落實崗位職責(zé)，緊急狀況執(zhí)行緊急大事應(yīng)急措施和處理方案管理處經(jīng)理安管部4管理處全員義務(wù)消防員制；并定期進行培重大火災(zāi)案件因管理緣由 訓(xùn)和演習(xí)，加強宣揚，設(shè)置專人負責(zé)日常（因管理責(zé)任造成）發(fā)生率為0巡察，發(fā)覺隱患準時處理并通知修理，以確保消防安全；監(jiān)控中心24小時值班。管理處經(jīng)理安管部綠化養(yǎng)護598落實責(zé)任人進行養(yǎng)護，實行巡查日檢制度，定期評比，植物長勢良好，無黃土暴露，缺苗、死苗準時補種，修剪整齊美 觀，無病蟲害。落實責(zé)任人，實行巡查制度，建檔記錄， 垃圾分類處理，日產(chǎn)日清，確?？諝馇?新。環(huán)境部完好率6清潔、

22、保潔率98環(huán)境部物業(yè)服務(wù)成本預(yù)算公司成本費1、人工費用的測算人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節(jié)假費、其它。工資的測算（單位：元/月）。依據(jù)確定的組織架構(gòu)，依據(jù)公司薪金福利標(biāo)準的規(guī)定進行人員工資的測算。獎金及雙薪（單位：元/月）。依據(jù)確定的組織架構(gòu)，依據(jù)公司薪金福利標(biāo)準的規(guī)定進行獎金、雙薪的測算。過節(jié)費、上下班交通補貼的測算。2、管理處辦公用水電費。水費依據(jù)管理處水費的使用狀況（包括飲用水）： 使用水費金額使用量（立方）/月水費收費單價飲用水金額飲用水（桶）/月桶飲用水單價電費依據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的狀況：照明用電費用辦公照明的功率按每天實際使用時間

23、（的小時單位）電費收費標(biāo)準辦公電器用電費用間（折算成的小時單位）電費收費標(biāo)準辦公設(shè)備維護費用：主要指復(fù)印機、傳真機、打印機、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費。通訊費：物業(yè)管理所需的通訊費用。其中包括：手機費、費、網(wǎng)絡(luò)通訊費、其他通訊費用（BP 機等）。電腦維護費用：依據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維護費用、網(wǎng)絡(luò)使用費、軟件開發(fā)費用的分攤等。報刊資料費因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。3、詢問及訴訟費： 聘請法律顧問的費用分攤，業(yè)主拖欠管理費向法院提請訴訟的訴訟費。4、財產(chǎn)費用的測算折舊費用（2000上，使用年限超過一年），按使用年限進行折舊。固定資

24、產(chǎn)包括：辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機、傳真機、打印機、空調(diào)、電視機、保險柜等。清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。折舊費用資產(chǎn)的攤銷管理處前期發(fā)生的開辦費按物業(yè)托付管理合同的合同期限進行分攤。開辦費主要包括：前期購置的辦公設(shè)備用品、機電修理工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場所的裝修費等。分攤費用固定資產(chǎn)的修理費前期購置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的 15計提修理費。員工宿舍租金（5）（財產(chǎn)）保險費（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險）保險費（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額保險費率保險受惠物業(yè)的總面積購買保險是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險的一種管理手段，所以必需計提，必需投保。業(yè)主

25、如有異議，必需經(jīng)業(yè)主大會打算并形成法律文件，否則物業(yè)公司會因未盡管理責(zé)任而丟失物業(yè)管理資格。物料消耗的測算1、服裝費的測算（單位：元/月）依據(jù)服裝的制作成本和使用年限進行分攤。2、保潔物料消耗依據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料，依據(jù)實際使用年限進行攤銷。3、環(huán)境、綠化物料消耗。依據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。4、物業(yè)修理物料消耗。依據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，依據(jù)設(shè)備的每天實際運行狀況進行修理物料消耗的測算物業(yè)修理物料分攤表項目：公共設(shè)施的修理養(yǎng)護費用構(gòu)成：護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路樁、路燈桿

26、、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標(biāo)識、各種外露管道的養(yǎng)護，標(biāo)識牌、指示牌的制作更換，公共場所路面養(yǎng)護油漆、各種標(biāo)識等制作更換費用。項目：供配電系統(tǒng)費用構(gòu)成：變壓器、發(fā)電機 、高壓設(shè)備修理保養(yǎng)材料，發(fā)電機運行保養(yǎng)材料費、油費。項目：照明系統(tǒng)費用構(gòu)成：樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈。計算方式：按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費項目： 消防系統(tǒng)費用構(gòu)成：防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室外消火栓箱、消火栓計算方式：按每年損壞比例核算煙感、溫感選購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費項目：給排水系統(tǒng)費用構(gòu)成： 生活供水變頻泵、潛水泵、變頻泵、潛水泵修理材料費， 管道閥門修理材料費項目：防盜，監(jiān)控系統(tǒng) 、消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的修理養(yǎng)護。項目：空調(diào)及采暖小區(qū)公共費用的測算（單位：元/月）1、公共電費。依據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，依據(jù)設(shè)備的功率、每天實際工作時間進行公共電費的測算。2、 電梯系統(tǒng)電費。電梯電費電梯數(shù)量電梯功率30 天電梯每天的使用時間（折算成小時數(shù)）電費單價（元/度）電梯通風(fēng)、照明、降溫電費功率30（折算成小時數(shù)）電費單價（/度）3、公共照明系統(tǒng)電費。室照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道