河源房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告

1、 HYPERLINK 河源房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研簡(jiǎn)報(bào)報(bào)城市基本本情況地理情況況：河源市位位于廣東東省東北北部，地地處東江江中上游游，東靠靠梅州市市，南接接惠州市市，西連連韶關(guān)市市，北鄰鄰江西省省贛州市市，東江江自北向向南流經(jīng)經(jīng)市區(qū)，新豐江江從西向向東繞城城而過(guò)，兩江在在市區(qū)東東面交匯匯，使得得整個(gè)城城市三面面環(huán)水，是粵東東北重要要的交通通樞紐。全市面面積1.558萬(wàn)平方方公里。河源行政區(qū)劃劃及人口口情況河源市是是國(guó)務(wù)院院19888年1月7日批準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)立的的地級(jí)市市，管轄轄源城區(qū)區(qū)、東源源縣、龍龍川縣、紫金縣縣、連平平縣、和和平縣共共五縣一一區(qū)。全全市現(xiàn)設(shè)設(shè)有98個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，4個(gè)街道道辦事處處，1255

2、1個(gè)村委委會(huì)和154個(gè)社區(qū)區(qū)居委會(huì)會(huì)。20100年年末末全市戶(hù)戶(hù)籍總?cè)巳丝?588.399萬(wàn)人，比20009年末增增加9.4萬(wàn)人。其中：非農(nóng)業(yè)業(yè)人口83.99萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人人口2744.4萬(wàn)人。常住人口口方面，20009年年末末河源全全市常住住人口2955.355萬(wàn)人，比20009年末增增加8.444萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人人口占40.5%，鄉(xiāng)村村人口占占59.5%。（10年常住住人口情情況暫未未公布）產(chǎn)業(yè)情況況經(jīng)過(guò)多年年發(fā)展，河源形形成了礦礦產(chǎn)冶金金、食品品飲料、輕紡服服裝、醫(yī)醫(yī)藥制造造、建材材陶瓷、機(jī)械制造造、電子子電器等等七大主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)，并且且形成了了廣東省省手機(jī)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群群，鐘表表產(chǎn)業(yè)集集群和模模

3、具產(chǎn)業(yè)業(yè)集群等等。園區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)成成為河源源產(chǎn)業(yè)的的中流砥砥柱，“一區(qū)六六園”（市高高新技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)和6個(gè)縣區(qū)區(qū)的工業(yè)業(yè)園）已已經(jīng)名副副其實(shí)地地成為了了河源市市工業(yè)發(fā)發(fā)展和經(jīng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)設(shè)的主戰(zhàn)戰(zhàn)場(chǎng)，成成為推動(dòng)動(dòng)河源經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)發(fā)展的的主要支支撐和強(qiáng)強(qiáng)力引擎擎。同時(shí)時(shí)，現(xiàn)代代生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)具備備了一定定的產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎(chǔ)，形成了了“六大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”、“六大基基地”，產(chǎn)業(yè)業(yè)配套不不斷完善善，產(chǎn)業(yè)業(yè)帶動(dòng)作作用不斷斷加強(qiáng)。宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行情情況GDP20100年全市市生產(chǎn)總總值（GDP）4777.199億元，比20009年增長(zhǎng)13.5%，增幅幅比20009年提提升3.4個(gè)百分分點(diǎn)。分分產(chǎn)業(yè)看看，第一一產(chǎn)業(yè)增增加值61.8

4、9億元，比20009年增長(zhǎng)6.11%，對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率為5.77%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.8個(gè)百分分點(diǎn)；第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值2633.599億元，增長(zhǎng)19.7%，對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率達(dá)77.8%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)10.5個(gè)百分分點(diǎn)；第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值1511.711億元，增長(zhǎng)6.55%，對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率為16.5%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)2.2個(gè)百分分點(diǎn)。其其中現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)業(yè)增加值值88.11億元，占第三三產(chǎn)業(yè)增增加值的的比重達(dá)達(dá)58.1%。工業(yè)增加加值20100年河源源工業(yè)增增加值232.50億元，比20009年增長(zhǎng)長(zhǎng)23.0%，其中中規(guī)模以以上工業(yè)業(yè)增加值值215.79億元，增長(zhǎng)2

5、3.9%,“十一五”期間年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)31.5%。在規(guī)規(guī)模以上上工業(yè)中中，國(guó)有有及國(guó)有有控股企企業(yè)增加加值21.62億元，比20009年增長(zhǎng)27.7%。固定資產(chǎn)產(chǎn)投資20100年河源源固定資資產(chǎn)投資資2422.744億元，比20009年增長(zhǎng)22.5%，“十一五”期間年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)15.9%。分三三次產(chǎn)業(yè)業(yè)看，第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)投資6.772億元，比20009年下降19.4%；第二二產(chǎn)業(yè)投投資72.59億元，增長(zhǎng)15.8%；第三三產(chǎn)業(yè)投投資1633.422億元，增長(zhǎng)28.6%。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資從20006年開(kāi)始始，受全全國(guó)房地地產(chǎn)政策策的影響響，河源源的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資增增長(zhǎng)率開(kāi)開(kāi)始下滑滑，20008

6、年更是是出現(xiàn)了了負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)。20009年以后后開(kāi)始逐逐漸回升升。至220100年完成成房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資23.19億元，比20009年增長(zhǎng)14.9%。房地產(chǎn)市市場(chǎng)情況況20100年房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行情情況（數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源源與房管管局20111年3月發(fā)布布簡(jiǎn)報(bào)）房地產(chǎn)市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)發(fā)供應(yīng)情況況20100年，市市區(qū)實(shí)際際完成房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資額約16.04億元，同比增增長(zhǎng)18.9%；商品品房在建建項(xiàng)目42個(gè)，施施工面積積約210萬(wàn)平方方米，主主要有雅雅居樂(lè)二二期、大大地廣場(chǎng)場(chǎng)、金蓬蓬美域、萬(wàn)隆一一品、麗麗日廣場(chǎng)場(chǎng)、翠澤澤新園、沁園春春曉等項(xiàng)項(xiàng)目。20100年新批批準(zhǔn)商品品房預(yù)售售面積為為1022.711萬(wàn)

7、平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)102，批批準(zhǔn)預(yù)售售商品住住房套數(shù)數(shù)82116套，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)101%。市場(chǎng)場(chǎng)供給大大幅增長(zhǎng)長(zhǎng)的主要要原因是是，20007年金融融危機(jī)發(fā)發(fā)生后市市區(qū)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資出出現(xiàn)短暫暫“零增長(zhǎng)”，在建建項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)度度放緩或或不敢上上馬新項(xiàng)項(xiàng)目，但但20009年市場(chǎng)場(chǎng)的好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)加快了了部分項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)工工建設(shè)步步伐，部部分產(chǎn)品品集中在在20110年投放放市場(chǎng)。市場(chǎng)成交交情況20100年，市市區(qū)新建建商品房房預(yù)（銷(xiāo)銷(xiāo)）售面面積80.28萬(wàn)平方方米，同同比下降降7.772；銷(xiāo)(預(yù))售商品品房66551套，同同比下降降1.661。商商品房預(yù)預(yù)(銷(xiāo))售金額額約28.35億元，同比下下降3.1

8、18%。從數(shù)數(shù)據(jù)分析析可見(jiàn)，年初承承接09年升勢(shì)勢(shì)成交量量較大，5、6月份市市場(chǎng)需求求明顯受受到4月份房房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策策影響，成交量量有所下下降，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者持持幣觀望望態(tài)度較較為強(qiáng)烈烈，但到到了年底底，購(gòu)房房者看房房?jī)r(jià)沒(méi)有有明顯下下降，在在“搶購(gòu)”意識(shí)的的影響下下成交量量又有所所回升。市區(qū)商品品房銷(xiāo)售售價(jià)格情情況根據(jù)市區(qū)區(qū)商品房房合同備備案系統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)，市市區(qū)新建建商品房房住房平平均房?jī)r(jià)價(jià)約為33000元/；房?jī)r(jià)價(jià)基本平平穩(wěn)?？煽梢钥闯龀?，房?jī)r(jià)價(jià)從年初初30000元/左右逐逐步上漲漲，到44月份達(dá)達(dá)到高位位，之后后受調(diào)控控政策影影響，房房?jī)r(jià)出現(xiàn)現(xiàn)了下降降趨勢(shì)，到7月份平平均房?jī)r(jià)價(jià)下降到到2

9、9114元/平方米米，8月份后后房?jī)r(jià)又又出現(xiàn)平平穩(wěn)上漲漲態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)未未出現(xiàn)快快速上漲漲或大幅幅下跌的的情況，主要原原因是河河源市區(qū)區(qū)房?jī)r(jià)不不存在太太多泡沫沫成分，企業(yè)預(yù)預(yù)期利潤(rùn)潤(rùn)率比較較合理，雖然市市場(chǎng)需求求受政策策影響略略有萎縮縮，但企企業(yè)降價(jià)價(jià)的空間間有限，從目前前市場(chǎng)情情況來(lái)看看，沒(méi)有有企業(yè)明明確表態(tài)態(tài)降價(jià)銷(xiāo)銷(xiāo)售。商品房住住房供應(yīng)應(yīng)及成交交結(jié)構(gòu)情情況20100年批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售商商品住房房82116套，其其中建筑筑面積在在120平方米米以下的的占54%，建筑筑面積在在120144平方米米之間的的占28%，建筑筑面積在在144平方米米以上的的大戶(hù)型型占18%。從批批準(zhǔn)預(yù)售售的住房房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)來(lái)看

10、看，主要要以中小小戶(hù)型為為主，其其中三房房以下的的占70%。供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)日日趨合理理，基本本吻合本本地市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)際情情況。重點(diǎn)項(xiàng)目目情況項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)區(qū)域建筑類(lèi)型型銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)雅居樂(lè)花花園新市區(qū)小高層，多層，別墅45000元/平方米米比華利山山莊源城區(qū)小高層37000元/平方米米香堤雅灣灣高新區(qū)小高層，別墅（聯(lián)排）42000元/平方米米華達(dá)凱旋旋城新市區(qū)小高層43000元/平方米米雅居樂(lè)花花園新市區(qū)2.027299500013644700035155戶(hù)普通住宅宅（小高高層，多多層）、別墅一房522-733平方米米、三93-1077平方米米、四房房122平方米米（當(dāng)前前在售戶(hù)戶(hù)型）45000元/平方米米河

11、源市黃黃沙大道道中段雅雅居樂(lè)花花園河源市雅雅居樂(lè)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司豪華會(huì)所所、商業(yè)風(fēng)風(fēng)情街、幼兒園園、河源源雅居樂(lè)樂(lè)花園小小學(xué)、規(guī)規(guī)劃有五五星級(jí)酒酒店、室室內(nèi)恒溫溫游泳池池該項(xiàng)目由由雅居樂(lè)樂(lè)地產(chǎn)20006年4月以7.3億地王王價(jià)拍得得，占地地面積達(dá)達(dá)20447畝。項(xiàng)項(xiàng)目于20007年8月開(kāi)盤(pán)盤(pán)，至今今開(kāi)發(fā)已已有5年時(shí)間間，項(xiàng)目目整體規(guī)規(guī)劃采用用西班牙牙式園林林設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格，由由商業(yè)中中心、洋洋房和別別墅三個(gè)個(gè)區(qū)域組組成，擁?yè)碛袊?guó)際際化生活活配套，配備大大型豪華華會(huì)所，西班牙牙商業(yè)風(fēng)風(fēng)情街，以及從從幼兒園園到初中中教學(xué)設(shè)設(shè)施。比華利山山莊源城區(qū)2.31633325.8720334.11250

12、00小高層二房555-600平方米米，三房房1088-1110平方米米37000元/平方米米河源市中中心老城城區(qū)的西西側(cè)河源東方方房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司桂花園園園林、會(huì)會(huì)所、游游泳池、配套商商業(yè)東方比比華利山山莊位于于河源市市中心老老城區(qū)，項(xiàng)目由由河源東東方房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司開(kāi)發(fā)發(fā)。最早早開(kāi)盤(pán)時(shí)時(shí)間為20008年，截截止目前前共推出4棟單位位，最新新一次推推盤(pán)為3號(hào)樓，項(xiàng)目采采用了4.7米層高高小復(fù)式式，并且且贈(zèng)送全全裝修。香堤雅灣灣高新區(qū)2.51240000440000917戶(hù)戶(hù)小高層，別墅（6棟聯(lián)排排）二房800平方米米，三房房1155-1330平方方米毛坯均價(jià)價(jià)47000元/平方米（江景），精裝裝均價(jià)42000元/平方米米河源市高高新區(qū)濱濱江大道道與科技技四路交交匯處河源市長(zhǎng)長(zhǎng)源置業(yè)業(yè)有限公公司萬(wàn)綠商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)、綜合性性超市、同濟(jì)醫(yī)醫(yī)院項(xiàng)目位于于河源高高新區(qū)，屬于是是省級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)，正在申申請(qǐng)國(guó)家家級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)，是是河源發(fā)發(fā)展重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域。項(xiàng)目最最早于20110年9月開(kāi)盤(pán)盤(pán)，已經(jīng)經(jīng)推出490套單位位。未來(lái)來(lái)還有將將近500套單位位推售。華達(dá)凱旋旋城新市區(qū)2.46633