某地產(chǎn)金色家園二期整體營銷廣告業(yè)務(wù)投標(biāo)書

1、PAGE 萬科金色色家園二二期整體體營銷廣廣告業(yè)務(wù)務(wù)投標(biāo)書書目錄前言一、公司司簡介及及與萬科科地產(chǎn)合合作的工工作流程程公司簡介介萬科項(xiàng)目目小組介介紹萬科項(xiàng)目目小組工工作流程程二、競投投業(yè)務(wù)名名稱三、推廣廣的主體體思路及及實(shí)施方方案四、提供供服務(wù)的的內(nèi)容及及取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)五、公司司相關(guān)資資料六、附件件平面廣告告創(chuàng)意表表現(xiàn)現(xiàn)場推廣廣活動(dòng)創(chuàng)創(chuàng)意表現(xiàn)現(xiàn)軟性廣告告創(chuàng)意表表現(xiàn)影視、多多媒體廣廣告創(chuàng)意意表現(xiàn)致萬科房房地產(chǎn)有有限公司司：萬科品牌牌的成功功也給與與萬科合合作的公公司帶來來了壓力力，頂級(jí)級(jí)品牌當(dāng)當(dāng)然需要要最好的的服務(wù)，閃雋公公司將努努力成為為提供最最好服務(wù)務(wù)的廣告告代理商商。觀點(diǎn)：一、在地地產(chǎn)產(chǎn)品品日

2、趨同同質(zhì)化的的今天，我們做做什么？地產(chǎn)項(xiàng)目目成功推推廣的雙雙刃箭優(yōu)秀的物業(yè)品質(zhì)立意新穎的廣告推廣項(xiàng)目在地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品日趨趨同質(zhì)化化的今天天，項(xiàng)目目制勝的的關(guān)鍵已已不完全全是物業(yè)業(yè)的品質(zhì)質(zhì)，創(chuàng)新新的廣告告宣傳是是項(xiàng)目成成功推廣廣不可缺缺少的因因素。二、地產(chǎn)產(chǎn)同質(zhì)化化之后我我們比什什么？在推銷產(chǎn)產(chǎn)品的時(shí)時(shí)代，我我們在房房地產(chǎn)推推廣工作作中，總總是與競競爭樓盤盤相比較較，比價(jià)價(jià)格、比比品質(zhì)、比環(huán)境境、比交交通，但但是所有有的這些些比完之之后我們們比什么么？比文化，比思想想三、賣點(diǎn)點(diǎn)過后我我們販賣賣什么我們始終終相信文文化可以以販賣，思想可可以傳播播。在深圳這這個(gè)競爭爭已趨于于白熱化化的房地地產(chǎn)市場場，填

3、鴨鴨式的廣廣告已漸漸漸被市市場淘汰汰，站在在消費(fèi)者者的立場場，以消消費(fèi)者的的心態(tài)做做廣告已已經(jīng)成為為今廣告告的主流流。 賣點(diǎn)是是有限的的，在有有限的時(shí)時(shí)間里我我們可以以依靠炒炒作賣點(diǎn)點(diǎn)推廣，我們可可以拿樓樓盤的品品質(zhì)、價(jià)價(jià)格、環(huán)環(huán)境、會(huì)會(huì)所去推推動(dòng)市場場，賣點(diǎn)點(diǎn)過后，我們販販賣什么么？販賣觀點(diǎn)點(diǎn)、販賣賣文化20000年的深深圳房地地產(chǎn)市場場，單純純的依靠靠物業(yè)自自身的賣賣點(diǎn)做廣廣告已經(jīng)經(jīng)無法適適應(yīng)市場場的需要要，我們們一定要要跳出房房地產(chǎn)本本身去做做房地產(chǎn)產(chǎn)廣告，我們不不僅要用用賣點(diǎn)與與消費(fèi)者者溝通，我們還還要與消消費(fèi)者進(jìn)進(jìn)行觀點(diǎn)點(diǎn)的溝通通，因?yàn)闉橘u點(diǎn)是是有限的的資源，總有一一天它會(huì)會(huì)在我們們

4、的廣告告推廣中中被用盡盡，但是是觀點(diǎn)不不一樣，觀點(diǎn)可可以無限限發(fā)掘，不斷延延伸，賣賣點(diǎn)可以以經(jīng)營，可以CCOPYY，但是是觀點(diǎn)的的形成卻卻是別人人無法模模仿的，在廣告告推廣過過程中我我們可以以不斷的的推出新新穎的物物業(yè)觀點(diǎn)點(diǎn)和消費(fèi)費(fèi)者溝通通。我們們不僅要要販賣房房子，我我們還要要販賣思思想、販販賣文化化、販賣賣意境、販賣觀觀點(diǎn)。公司簡介介及工作作流程公司簡介介閃雋廣告告公司簡簡介深圳市閃閃雋廣告告有限公公司成立立于一九九九五年年，公司司下設(shè)房房地產(chǎn)策策劃部、設(shè)計(jì)部部、企劃劃部、客客戶服務(wù)務(wù)部、行行政人力力資源部部。公司司自成立立以來，曾為多多家知名名企業(yè)提提供過全全方位的的品牌推推廣服務(wù)務(wù)，如

5、安安踏集團(tuán)團(tuán)（福建建）、萬萬聲通訊訊（上海海）、彬彬豪集團(tuán)團(tuán)（福建建）、海海爾深圳圳工貿(mào)等等。其中中安踏品品牌創(chuàng)建建工程開開始于119977年，經(jīng)經(jīng)過多年年努力，安踏已已成為國國內(nèi)業(yè)界界品牌前前三名，國內(nèi)市市場占有有率第一一名。對對于我們們來說，服務(wù)知知名企業(yè)業(yè)是一個(gè)個(gè)機(jī)遇，更是一一種挑戰(zhàn)戰(zhàn)。萬科項(xiàng)目目小組介介紹 閃雋 總經(jīng)理理、創(chuàng)意意總監(jiān)，19992年畢畢業(yè)于廣廣州美術(shù)術(shù)學(xué)院版版畫系，19993年畢畢業(yè)于中中央美術(shù)術(shù)學(xué)院國國畫系。中國版版畫家協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)員員，深圳圳美術(shù)協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)員員，作品品多次入入選海內(nèi)內(nèi)外畫展展，多次次成功策策劃組織織海內(nèi)外外大型文文化傳播播活動(dòng)，展示展展覽。119933年創(chuàng)立

6、立深圳閃閃雋廣告告有限公公司，公公司整體體運(yùn)作的的總負(fù)責(zé)責(zé)人，公公司創(chuàng)意意總監(jiān)。望金華 大學(xué)學(xué)本科，廣告科科班出身身，出生生于700年代，有著敏敏銳的眼眼光和扎扎實(shí)的專專業(yè)知識(shí)識(shí)，曾在在武漢及及深圳多多家知名名廣告公公司供職職，在廣廣告策劃劃、文案案及媒體體運(yùn)作方方面有豐豐富的從從業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，曾參參于安踏踏運(yùn)動(dòng)鞋鞋品牌形形象推廣廣、海爾爾集團(tuán)深深圳地區(qū)區(qū)現(xiàn)場促促銷活動(dòng)動(dòng)策劃等等多個(gè)個(gè)個(gè)案。朱風(fēng)林 四川川大學(xué)MMBA，曾任職職于法國國阿帝蘭蘭（中國國）化學(xué)學(xué)工業(yè)集集團(tuán)，美美國通聯(lián)聯(lián)（中國國）投資資集團(tuán)，任總裁裁辦副主主任，市市場部部部長。后后加入廣廣告行業(yè)業(yè)，服務(wù)務(wù)的客戶戶有香港港崇佑建建材，上上

7、海開利利，廣東東宜華集集團(tuán)等。 崔燦 大學(xué)本本科，西西安建筑筑科技大大學(xué)投資資經(jīng)濟(jì)專專業(yè)，畢畢業(yè)后從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與可行行性研究究工作。曾參與與西安潤潤朗園項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)與可行行性分析析，西林林門窗、福建彬彬豪服飾飾等廣告告策劃推推廣活動(dòng)動(dòng)。任英姿大大學(xué)本科科，新聞聞專業(yè)畢畢業(yè)，在在新聞策策劃活動(dòng)動(dòng)推廣方方面經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富。曾任遼遼寧省榮榮天集團(tuán)團(tuán)中國汽汽車城項(xiàng)項(xiàng)目專案案企劃，遼寧省省金通集集團(tuán)金通通陽光苑苑項(xiàng)目專專案企劃劃。萬應(yīng)興 經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)專業(yè)業(yè)畢業(yè)，廈門國國貿(mào)集團(tuán)團(tuán)投資部部資產(chǎn)重重組業(yè)務(wù)務(wù)策劃分分析師，進(jìn)入廣廣告行業(yè)業(yè)后，參參與了中中國電信信、中國國連通、深大電電話及中中國移動(dòng)動(dòng)的多項(xiàng)項(xiàng)策劃

8、推推廣活動(dòng)動(dòng)。彭佐標(biāo) 大學(xué)學(xué)本科，廣告設(shè)設(shè)計(jì)專業(yè)業(yè)，房地地產(chǎn)廣告告設(shè)計(jì)方方面經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富，曾參與與皇城廣廣場、中中深花園園、東方方玫瑰花花園、太太平洋商商廈等房房地產(chǎn)廣廣告設(shè)計(jì)計(jì)。曾服服務(wù)的客客戶有中中國農(nóng)行行、華僑僑城集團(tuán)團(tuán)、特發(fā)發(fā)集團(tuán)、中僑集集團(tuán)、中中科創(chuàng)業(yè)業(yè)集團(tuán)等等，曾獲獲深圳市市優(yōu)秀工工業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)獎(jiǎng)及入入選獎(jiǎng)、98年年香港設(shè)設(shè)計(jì)展亞亞洲區(qū)海海報(bào)類優(yōu)優(yōu)秀獎(jiǎng)、第五屆屆墨西哥哥國際海海報(bào)雙年年獎(jiǎng)、第第九屆全全國美展展銅獎(jiǎng)等等。龍飛 大學(xué)學(xué)本科，廣告設(shè)設(shè)計(jì)專業(yè)業(yè)，曾參參與安踏踏運(yùn)動(dòng)鞋鞋的廣告告設(shè)計(jì)及及產(chǎn)品推推廣活動(dòng)動(dòng)。服務(wù)務(wù)的項(xiàng)目目有萬科科俊園，皇朝家家私，華華偉家私私等，服服務(wù)的客客戶有萬萬聲通

9、訊訊、福建建利郎服服飾、弗弗里德服服飾、萬萬科地產(chǎn)產(chǎn)等。王鐵軍 大學(xué)學(xué)本科，廣告設(shè)設(shè)計(jì)專業(yè)業(yè)，曾參參與熊貓貓電子、金正VVCD等等的廣告告設(shè)計(jì)，服務(wù)的的客戶有有思達(dá)集集團(tuán)、萬萬科俊園園、深圳圳市汽車車工業(yè)開開發(fā)總公公司、深深圳市基基匯實(shí)業(yè)業(yè)公司等等。李進(jìn)軍 大學(xué)學(xué)本科，藝術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)專業(yè)業(yè)，曾服服務(wù)于富富安娜、中國銀銀行、世世華集團(tuán)團(tuán)、圣誕誕園、香香港雅蘭蘭等的廣廣告設(shè)計(jì)計(jì)活動(dòng)。萬科項(xiàng)目目小組工工作流程程萬科公司房地產(chǎn)營銷部正 式 會(huì) 晤成立專案小組NO項(xiàng)目初步分析NOOVER標(biāo)書修正投 標(biāo)YES簽 約項(xiàng)目分析、調(diào)研廣告策略執(zhí)行營銷策略建議提案效果檢測評估廣告企劃提案競投業(yè)務(wù)務(wù)名稱萬科金色色家園二

10、二期整體體營銷廣廣告業(yè)務(wù)務(wù)推廣的主主體思路路及實(shí)施施方案本方案依依據(jù)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目推廣的的標(biāo)準(zhǔn)流流程制定定，分為為三部分分第一部分分：項(xiàng)目目分析市市場分析析第二部分分：整合合推廣第第三部分分：廣告告策略重點(diǎn)闡述述了萬科科金色家家園二期期市場推推廣策略略的制定定及廣告告創(chuàng)意,具有一一定的操操作性，并為本本次推廣廣活動(dòng)提提供了策策略和實(shí)實(shí)施方法法的指導(dǎo)導(dǎo)。如本本方案能得得到認(rèn)可可準(zhǔn)予付付諸實(shí)施施，閃雋雋廣告公公司將提提供進(jìn)一一步的實(shí)實(shí)施計(jì)劃劃和方案案，以及及各項(xiàng)設(shè)設(shè)計(jì)。希望通通過我們們專業(yè)的的廣告服服務(wù)，與與發(fā)展商商通力合合作，力力爭與市市場吻合合，攜手手并進(jìn)，出色的的完成項(xiàng)項(xiàng)目的廣廣告推廣廣宣傳

11、工工作。第一部分分 項(xiàng)目目分析市市場分析析一、地產(chǎn)產(chǎn)市場環(huán)環(huán)境分析析在國家推推進(jìn)房地地產(chǎn)市場場改革，改善銀銀行信貸貸機(jī)制，刺激住住宅消費(fèi)費(fèi)等一系系列積極極措施的的帶動(dòng)下下，我國國商品房房市場呈呈現(xiàn)出產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺旺、銷大大于產(chǎn)的的良好局局面?？湛罩妹娣e積分類指指數(shù)在去去年穩(wěn)步步下降， 是帶帶動(dòng)國國房景氣氣指數(shù)保持景景氣空間間的決定定性因素素.。同時(shí)時(shí)，土地地開發(fā)面面積分類類指數(shù)，竣工面面積分類類指數(shù)，商品房房銷售價(jià)價(jià)格分類類指數(shù)都都呈現(xiàn)總總體趨勢勢保持上上揚(yáng)的局局面。深圳市220000年土地地房產(chǎn)市市場總體體運(yùn)行平平穩(wěn)，一一級(jí)房地地產(chǎn)市場場土地由由政府統(tǒng)統(tǒng)一簽定定出讓達(dá)達(dá)10665.556萬平平方

12、米，比19999年年同期增增長133.599%。二二級(jí)房地地產(chǎn)市場場商品房房銷售情情況良好好，比119999年增長長12.83%，現(xiàn)樓樓空置繼繼續(xù)回落落。三級(jí)級(jí)房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展顯著著，成交交量大副副上升。另外，為為配合深深圳市獲獲得“國際花花園市城城市”稱號(hào)，深圳將將舉行三三次房地地產(chǎn)交易易會(huì)，全全力構(gòu)建建“安家在在國際花花園城市市20001深圳圳購房年年”活動(dòng)，這將對對深圳房房地產(chǎn)市市場帶來來新的契契機(jī)。二、消費(fèi)費(fèi)者行為為分析（一 ）客戶的的基本特特征年齡 從總體體上分析析，深圳圳在近期期的置業(yè)業(yè)客戶群群體的年年齡構(gòu)成成主要是是35歲歲以下的的年輕客客戶。年年齡較大大的群體體占的比比例較少

13、少，這主主要是由由于深圳圳是年輕輕的城市市，居民民平均年年齡僅有有29歲歲，同時(shí)時(shí)也反映映出，深深圳居民民都希望望盡早置置業(yè)，并并不希望望延遲置置業(yè)。2、職業(yè)業(yè)從現(xiàn)時(shí)置置業(yè)群體體的職業(yè)業(yè)構(gòu)成分分析，一一般職員員和中層層管理人人員是置置業(yè)群體體構(gòu)成的的主力軍軍，該群群體的置置業(yè)欲望望相對強(qiáng)強(qiáng)烈；而而一般普普遍認(rèn)為為是成功功人士的的私營企企業(yè)主和和高層管管理人員員所占比比例較低低，說明明該群體體的置業(yè)業(yè)欲望較較弱。3、家庭庭結(jié)構(gòu) 調(diào)查顯顯示，現(xiàn)現(xiàn)時(shí)置業(yè)業(yè)群體的的家庭結(jié)結(jié)構(gòu)主要要是核心心家庭（1對夫夫妻+子子女姐成成）和單單身家庭庭，而主主干家庭庭（三代代同堂）所占的的比例極極低，這這主要是是由于深

14、深圳是移移民城市市，同時(shí)時(shí)反映出出深圳家家庭將趨趨于小型型化，家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)將主要要是核心心家庭，在購買買新樓之之前以小小型化核核心家庭庭為主，購樓后后則多數(shù)數(shù)要求相相對寬敞敞的居住住面積，3房居居多。居住區(qū)域域從置業(yè)群群體的現(xiàn)現(xiàn)居住地地分析，現(xiàn)時(shí)置置業(yè)群體體的常居居住區(qū)域域主要在在福田區(qū)區(qū)，反應(yīng)應(yīng)出福田田區(qū)將是是置業(yè)客客戶的主主要來源源地，或或者可以以說現(xiàn)時(shí)時(shí)福田區(qū)區(qū)居民的的置業(yè)需需求相對對較為強(qiáng)強(qiáng)烈；羅羅湖區(qū)和和南山區(qū)區(qū)居民的的置業(yè)欲欲望相對對較為遜遜色。所所以后市市的重點(diǎn)點(diǎn)主要是是爭取福福田區(qū)的的客戶和和創(chuàng)造羅羅湖區(qū)和和南山區(qū)區(qū)的置業(yè)業(yè)需求。工作地點(diǎn)點(diǎn)從從置業(yè)群群體的工工作地點(diǎn)點(diǎn)分析，現(xiàn)時(shí)

15、置置業(yè)群體體的工作作地點(diǎn)主主要集中中在羅湖湖區(qū)和福福田區(qū)，顯示出出深圳的的就業(yè)崗崗位主要要集中在在羅湖區(qū)區(qū)和福田田區(qū)，從從現(xiàn)時(shí)的的情況分分析，這這種狀況況仍會(huì)維維持相當(dāng)當(dāng)長的一一段時(shí)期期?，F(xiàn)居住狀狀況調(diào)查結(jié)果果顯示，置業(yè)群群體中主主要是包包括自有有住宅和和租用住住宅的群群體，但但相對而而言，現(xiàn)現(xiàn)租用住住宅的群群體置業(yè)業(yè)欲望較較為強(qiáng)烈烈和有迫迫切的置置業(yè)需求求；自有有住宅群群體主要要決定于于家庭結(jié)結(jié)構(gòu)的變變化，所所以其置置業(yè)的迫迫切性較較弱?，F(xiàn)居住面面積 從調(diào)查查結(jié)果分分析，置置業(yè)群體體現(xiàn)居住住面積是是比較寬寬松的，雖有33成現(xiàn)居居住面積積在500平方米米以下，但總體體的居住住面積中中位數(shù)MM=

16、711平方米米，所以以住房銷銷售的主主要對象象是居住住面積在在71平平方米以以上的群群體。三、萬科科金色家家園二期期競爭態(tài)態(tài)勢與機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)：根據(jù)以上上的營銷銷環(huán)境和和消費(fèi)群群體分析析，我們們認(rèn)為萬萬科金色色家園二二期的機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)與與競爭態(tài)態(tài)勢在于于：（一）機(jī)機(jī)會(huì)分析析：萬科金色色家園二二期地處處福田中中心區(qū)一一級(jí)輻射射區(qū)，十十分完善善的交通通系統(tǒng)，成熟的的生活環(huán)環(huán)境，配配套設(shè)施施齊全。萬科全全新城市市住宅規(guī)規(guī)劃理念念貫穿其其中，高高速網(wǎng)絡(luò)絡(luò)接入，智能化化物業(yè)管管理。萬科品牌牌的知名名度和美美譽(yù)度，有調(diào)查查顯示，顧客在在購買住住宅時(shí)，絕對不不依賴開開發(fā)商品品牌的人人只有33.2%，有88.4%的人絕

17、絕對忠誠誠于兩家家發(fā)展商商，約338.55%的人人只在556家地地產(chǎn)商進(jìn)進(jìn)行選擇擇。萬科科推出的的金色家家園二期期，無疑疑有很強(qiáng)強(qiáng)的品牌牌優(yōu)勢。萬科金色色家園一一期的熱熱銷也對對金色家家園二期期有很好好的促動(dòng)動(dòng)作用。20011年深圳圳（春季季）房地地產(chǎn)交易易會(huì)將于于5月11日至5月55日舉行行， “國際花花園城市市深圳220011年（香香港）交交易會(huì)”擬于6月月19日日至6月225日在在香港會(huì)會(huì)展中心心舉辦，還有“20001年中中國房地地產(chǎn)（深深圳）博博覽會(huì)”，代表表中國房房地產(chǎn)的的最高水水準(zhǔn)。萬萬科金色色家園二二期若能能抓住今今年三大大“房交會(huì)會(huì)”這一契契機(jī)，則則在銷售售方面定定能取得得很大

18、的的成功。（二）競競爭態(tài)勢勢：福田區(qū)的的高檔住住宅（價(jià)價(jià)格80000元元/平方米米以上）占開發(fā)發(fā)物業(yè)總總量的五五分之一一，而更更大量的的是60000-70000元/平方米米左右的的“中檔”樓盤，配套，管理及及設(shè)施又又都極相相似，大大都以“福田中中心區(qū)概概念”進(jìn)行炒炒作。目目前來看看，發(fā)展展商在中中心區(qū)及及輻射圈圈的施工工量很大大，黃埔埔雅苑、深業(yè)花花園、中中海華庭庭等住宅宅項(xiàng)目建建筑面積積已超過過85萬萬平方米米，加上上天健名名苑、天天一名居居及準(zhǔn)備備開工的的天健中中心區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目建筑筑面積約約1000萬平方方米（江江蘇大廈廈未統(tǒng)計(jì)計(jì)在內(nèi)），中心心區(qū)雖被被長期看看好，龐龐大的后后續(xù)供應(yīng)應(yīng)量對樓樓價(jià)

19、壓力力則也十十分突出出。這對對萬科金金色家園園二期的的銷售有有一定的的影響?，F(xiàn)在有實(shí)實(shí)力的地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商在開開發(fā)住宅宅項(xiàng)目時(shí)時(shí)，大多多考慮到到以下幾幾個(gè)方面面：規(guī)模?；l(fā)展展；.建建筑風(fēng)格格、戶型型設(shè)計(jì)呈呈現(xiàn)多元元化趨向向；注意意小區(qū)的的環(huán)境建建設(shè)；也也已經(jīng)開開始意識(shí)識(shí)到高新新科技的的運(yùn)用，提高小小區(qū)的智智能化程程度，如如深業(yè)花花園、金金海灣花花園、東東?；▓@園二期都都鋪砌了了光纖網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，引引人先進(jìn)進(jìn)的寬頻頻網(wǎng)絡(luò)通通訊系統(tǒng)統(tǒng)。樓盤盤產(chǎn)品的的同質(zhì)化化也對金金色花園園二期的的銷售有有一定的的影響。 根據(jù)以以上目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群的分析析，考慮慮深圳房房地產(chǎn)市市場消費(fèi)費(fèi)群對戶戶型的需需求主要要集中在在兩房

20、兩兩廳、三三房兩廳廳上，而而金色花花園二期期大量四四房的推推出，若若目標(biāo)消消費(fèi)群定定位不準(zhǔn)準(zhǔn)，則對對銷售有有一定的的影響。（三）競競爭對手手情況1、新洲洲片區(qū) 國都高高爾夫花花園、都都市花園園在價(jià)格格方面與與萬科金金色家園園二期相相仿，其其他物業(yè)業(yè)均價(jià)在在70000元/平方米米以下。農(nóng)科片區(qū)區(qū) 除東海海花園檔檔次較高高外其他他在售樓樓盤均價(jià)價(jià)格較低低，不過過，以開開工尚未未發(fā)售的的幾個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，如如盛興苑苑、香榭榭麗花園園等物業(yè)業(yè)質(zhì)素都都相當(dāng)高高，如果果推出都都是極強(qiáng)強(qiáng)勁對手手。景田片區(qū)區(qū) 此片區(qū)區(qū)高檔物物業(yè)只有有萬科城城市花園園等少數(shù)數(shù)幾處，整體平平均價(jià)格格在75500元元/平方方米左右右但物

21、業(yè)業(yè)質(zhì)素與與萬科金金色家園園二期無無法相比比，不過過，此片片區(qū)是福福田區(qū)最最成熟的的社區(qū)，在一定定程度上上有吸引引力。其他片區(qū)區(qū) 其他同同檔次物物業(yè)主要要分布在在羅湖區(qū)區(qū)、華僑僑城片區(qū)區(qū)等，與與萬科金金色家園園二期的的購買概概念存在在一定的的差異。（四）競競爭態(tài)勢勢總結(jié) 從物業(yè)業(yè)質(zhì)素、品牌影影響力等等方面比比較，萬萬科金色色家園二二期具有有相當(dāng)大大的優(yōu)勢勢，只要要推廣得得力并且且不急于于求成，就能取取得預(yù)期期銷售業(yè)業(yè)績。 四、營銷策策略建議議（一）目目標(biāo)對象象 最近近一項(xiàng)調(diào)調(diào)查顯示示，在影影響消費(fèi)費(fèi)者購買買決策的的諸多因因素中，“戶型”所占的的權(quán)重僅僅次于“位置交交通”。這說說明在購購房過程程

22、中戶型型越來越越被消費(fèi)費(fèi)者重視視。深圳圳市的潛潛在消費(fèi)費(fèi)群對戶戶型的選選擇主要要集中在在兩房兩兩廳、三三房兩廳廳、四房房兩廳這這幾種戶戶型上。三房兩兩廳的住住宅一直直是深圳圳地產(chǎn)市市場最暢暢銷的戶戶型，金金色家園園二期三三房面積積加大，四房戶戶型大副副增加，故針對對的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群應(yīng)是年年齡在335-550歲之之間，家家庭生活活、收入入等相對對穩(wěn)定，家庭人人口在33人以上上的事業(yè)業(yè)有成人人士。 另外，也要考考慮深圳圳市特有有的外銷銷市場，港人置置業(yè)也是是要考慮慮的內(nèi)容容之一。（二）營營銷策略略建議 鑒于對對眾多“明星樓樓盤”及海外外房地產(chǎn)產(chǎn)營銷經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的參參考，我我們建議議萬科金金色家園園二期的

23、的銷售宜宜采用整整體營銷銷推廣的的方式：1、產(chǎn)品品策略建建議萬科金金色家園園二期在在一期的的基礎(chǔ)上上產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)一步精精致化，建筑風(fēng)風(fēng)格依然然延續(xù)一一期亮麗麗的色彩彩，在戶戶型上以以四房二二廳為主主，廚房房、衛(wèi)生生間精裝裝修一步步到位，泛會(huì)所所概念進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)，小小區(qū)配套套更加成成熟，表表現(xiàn)了整整體形象象的品牌牌提升。2、價(jià)格格策略建建議 建議在在維持高高價(jià)形象象同時(shí)能能有較大大幅度優(yōu)優(yōu)惠，在在現(xiàn)樓階階段適當(dāng)當(dāng)提價(jià)。另外，我們還還建議能能適當(dāng)?shù)氐夭捎酶偢偁巸r(jià)格格策略，根據(jù)競競爭態(tài)勢勢來調(diào)整整價(jià)格。3、服務(wù)務(wù)策略建建議 在銷售售過程中中，人員員、信用用等方面面的服務(wù)務(wù)至關(guān)重重要。同同時(shí)，我我們也建

24、建議承諾諾在物業(yè)業(yè)落成后后提供一一些超級(jí)級(jí)服務(wù)，并能提提供范本本演示。4、銷售售促進(jìn)策策略建議議在二期的的銷售過過程中，銷售促促進(jìn)的工工作目的的應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)集中在在銷售現(xiàn)現(xiàn)場，結(jié)結(jié)合公共共關(guān)系活活動(dòng)圍繞繞“萬科”這一品品牌做文文章，而而不僅僅僅是為了了促進(jìn)銷銷售進(jìn)行行。5、包裝裝策略建建議 高檔物物業(yè)、高高級(jí)別的的定位，要有相相應(yīng)形象象的包裝裝與之相相配，這這就需要要在開盤盤同時(shí)，與物業(yè)業(yè)名稱、檔次相相稱的形形象也同同時(shí)面市市。這就就要求我我們能在在地盤、售樓處處樣板房房、各種種事務(wù)用用品等方方面都要要加以精精心營造造，以強(qiáng)強(qiáng)化形象象。第二部分分：金色色家園二二期整合合推廣方方案金色家園園二期營營

25、銷整合合基本流流程內(nèi)部認(rèn)購購階段 公開開發(fā)售階階段 強(qiáng)強(qiáng)銷階段段促促銷階段段重要地點(diǎn)點(diǎn)懸掛PPOP 刊登登公開報(bào)報(bào)紙廣告告 持續(xù)續(xù)刊登報(bào)報(bào)紙廣告告 再再創(chuàng)一波波廣告高高潮刊登引導(dǎo)導(dǎo)性報(bào)紙紙文稿 舉辦辦SP與與PR活活動(dòng) 大大量發(fā)放放宣傳品品 舉舉辦大型型PR活活動(dòng)舉行小型型SP和和PR活活動(dòng) 現(xiàn)場場炒作與與DS并并行 調(diào)整整產(chǎn)品走走勢及銷銷售情況況 加強(qiáng)人人員銷售售組織參展展、大量量派發(fā)引引 發(fā)布新新聞稿 并調(diào)整整廣告訴訴求主題題導(dǎo)性宣傳傳單頁等等宣傳品品 加加強(qiáng)SPP與PRR活動(dòng) 加強(qiáng)DDS力度度第一階段段：內(nèi)部部認(rèn)購：利用媒體體、地盤盤形象打打開知名名度，讓讓消費(fèi)者者產(chǎn)生期期盼心理理，并利

26、利用戶外外廣告等等醞釀大大的氣勢勢。利用金色色家園一一期及以以往萬科科客戶資資源進(jìn)行行內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購。利用金色色家園內(nèi)內(nèi)部渠道道傳播信信息金色家園園二期系系列推廣廣活動(dòng)之之一 白領(lǐng)概概念房引引導(dǎo)內(nèi)部部認(rèn)購一、創(chuàng)意意主題：針對目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群追求高高雅、時(shí)時(shí)尚，在在引導(dǎo)目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群認(rèn)購購住宅的的同時(shí)，把住宅宅和其它它與未來來新生活活相關(guān)的的物品加加以組合合，引入入概念房房加以認(rèn)認(rèn)購。二、推廣廣活動(dòng)時(shí)時(shí)間：220011年4月月19日日，配合合內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購期進(jìn)進(jìn)行。三、目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群：消費(fèi)群體體比金色色家園一一期相對對成熟，年齡在在3045歲歲之間，職業(yè)生生涯相對對順利，公司高高級(jí)主管管人物，有豐富富的管

27、理理經(jīng)驗(yàn)和和精湛的的專業(yè)知知識(shí)，理理性思維維強(qiáng)，對對生活有有較高追追求。四、概念念房概念念引入：將樣板房房配以其其它與未未來新生生活有關(guān)關(guān)的物品品如家電電、沙發(fā)發(fā)、床上上用品等等加以組組合，進(jìn)進(jìn)行整體體銷售。組裝樣板板房，聯(lián)聯(lián)系著名名家俱公公司引進(jìn)進(jìn)前衛(wèi)家家具；聯(lián)聯(lián)系海爾爾公司，提供等等離子電電視、家家電；聯(lián)聯(lián)系多家家知名廠廠商提供供床上用用品、家家飾用品品、家庭庭用品等等。通過過聯(lián)合參參展，讓讓消費(fèi)群群對家有有一個(gè)完完整的概概念，增增加對萬萬科品牌牌的認(rèn)同同感。金色家園園二期系系列策劃劃活動(dòng)之之二5月1日日5月55日，深深圳春季季房地產(chǎn)產(chǎn)交易會(huì)會(huì)在高交交會(huì)館舉舉行，萬萬科地產(chǎn)產(chǎn)公司將將組織參

28、參展、交交易、派派發(fā)DMM，引導(dǎo)導(dǎo)認(rèn)購等等活動(dòng)。第二階段段：制造造轟動(dòng)效效效應(yīng)： 公開發(fā)發(fā)售，以以夸大的的廣告方方式吸引引大量的的購買人人流，并并加強(qiáng)樓樓盤訴求求，以猛猛烈攻勢勢廣告，達(dá)成銷銷售高潮潮。 金色家家園二期期系列策策劃活動(dòng)動(dòng)之三 開盤大大抽獎(jiǎng)一、活動(dòng)動(dòng)目的：加強(qiáng)第第一渠道道營銷，開拓第第二渠道道客戶。二、活動(dòng)動(dòng)主題：三、活動(dòng)動(dòng)時(shí)間：五月下下旬四、獲獎(jiǎng)獎(jiǎng)方案：看房認(rèn)認(rèn)購的前前1000名獲抽抽獎(jiǎng)資格格，在1100名名中抽取取10名名，每人人將獲筆筆記本電電腦一部部。五、信息息傳播渠渠道： 在深圳圳電視臺(tái)臺(tái)、二臺(tái)臺(tái)發(fā)布消消息。通通過INNTERRNERR網(wǎng)發(fā)布布消息在在深圳特特區(qū)報(bào)，深圳

29、商商報(bào)等發(fā)發(fā)布廣告告。內(nèi)內(nèi)容：萬萬科金色色家園二二期開盤盤大抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)，時(shí)間間：5月月28日日下午115點(diǎn)六、組織織部門：萬科地地產(chǎn)公司司市場營營銷部閃雋廣告告公司策策劃部七、場地地選擇及及布置：八、特邀邀嘉賓：深圳IIBM、微軟或或聯(lián)想的的老總九、活動(dòng)動(dòng)進(jìn)程：上午，接接待客戶戶，樓盤盤參觀認(rèn)認(rèn)購，并并統(tǒng)計(jì)出出自4月月19日日內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購及開開盤認(rèn)購購前1000名認(rèn)認(rèn)購券。下午155.000，1、特邀邀嘉賓及及公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)前排排就座，相關(guān)工工作人員員就位。2、公司司領(lǐng)導(dǎo)致致歡迎詞詞，簡短短介紹二二期樓盤盤的情況況。宣布布前期3369戶戶樓盤的的認(rèn)購情情況。3、特邀邀嘉賓抽抽獎(jiǎng)，抽抽出前110名并并宣布

30、。4、公證證處公證證。5、公司司領(lǐng)導(dǎo)及及嘉賓頒頒獎(jiǎng)6、文藝藝活動(dòng)。18.000 活活動(dòng)結(jié)束束第三階段段：發(fā)布布熱銷信信息，提提高銷售售率。 金色家家園二期期系列策策劃活動(dòng)動(dòng)之四單身貴族族大拍賣賣一、創(chuàng)意意主題：白領(lǐng)一一族以家家為本。二、目標(biāo)標(biāo)客戶群群：南漂漂尋夢的的人。在深圳3300多多萬外來來人口中中，800%的人人都是打打工一族族，他們們中900%的人人要做這這個(gè)城市市的過客客，他們們與這個(gè)個(gè)城市的的豪宅靚靚樓似乎乎沒有多多大的聯(lián)聯(lián)系，但但卻是最最大的目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群。城市知識(shí)識(shí)移民的的逐年增增加，城城市容量量的擴(kuò)大大，科技技文化知知識(shí)的普普遍提高高，城市市文化品品位和格格調(diào)的上上升，產(chǎn)產(chǎn)生

31、了一一大批高高收入的的白領(lǐng)階階層，他他們將成成為萬科科金色家家園二期期的業(yè)主主。三、活動(dòng)動(dòng)步驟：活動(dòng)時(shí)間間：20001年年5月底底，配合合金色家家園二期期公開發(fā)發(fā)售進(jìn)行行參加人員員：萬科科地產(chǎn)公公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo) 萬科市市場營銷銷部人員員 特邀嘉嘉賓，電電臺(tái)、報(bào)報(bào)紙、電電視臺(tái)記記者 閃雋廣廣告公司司策劃部部人員 購房者者，參觀觀者等為單身貴貴族征婚婚：在萬科金金色家園園一期的的住戶中中選取110名單單身男士士、100名單身身女士，由萬科科地產(chǎn)公公司在深深圳特區(qū)區(qū)報(bào)，深深圳晚報(bào)報(bào)等媒體體為他們們征婚。在眾多多的應(yīng)征征者中選選取單身身男士110名、單身女士士10名名。非常男女女速配：在萬科金金色家園園二期

32、售售樓現(xiàn)場場搭設(shè)舞舞臺(tái)，舉舉辦非常常男女速速配，特特邀男女女主持人人兩人，攝像師師一名，每一次次10名名，400 名分分四次，舉辦非非常男女女速配活活動(dòng)，同同時(shí)組織織非常男男女家人人、朋友友參加，形成龐龐大的觀觀眾群體體，維持持樓盤旺旺盛的人人氣?；顒?dòng)后安安排：萬科公司司領(lǐng)導(dǎo)發(fā)發(fā)放禮品品。消息的發(fā)發(fā)布：由由萬科市市場營銷銷部經(jīng)理理發(fā)布金金色家園園二期的的銷售情情況，宣宣布下次次泛會(huì)所所尋寶活活動(dòng)計(jì)劃劃，引導(dǎo)導(dǎo)目標(biāo)消消費(fèi)群參參觀、認(rèn)認(rèn)購。四、宣傳傳推廣：深深圳電視視臺(tái)、電電視二臺(tái)臺(tái)相關(guān)欄欄目中播播出男女女速配實(shí)實(shí)況，各各大報(bào)紙紙期刊媒媒體的關(guān)關(guān)注報(bào)道道，出現(xiàn)現(xiàn)軟性文文章、新新聞、花花絮等，以促進(jìn)

33、進(jìn)萬科金金色家園園的熱銷銷。五、媒體體計(jì)劃：男男女速配配實(shí)況轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)播中插插播萬科科金色家家園二期期廣告，以表明明萬科金金色家園園二期正正在熱賣賣中。第四階段段：順利利達(dá)成銷銷售目標(biāo)標(biāo)塑造成功功形象，補(bǔ)救銷銷售死角角，加強(qiáng)強(qiáng)知名度度，并以以證人廣廣告方式式增加客客戶認(rèn)同同感，達(dá)達(dá)成圓滿滿銷售成成果。金金色家園園二期系系列推廣廣策劃活活動(dòng)之五五李云迪大大型鋼琴琴演奏會(huì)會(huì)一、創(chuàng)意意主題：白領(lǐng)階階層更加加注重生生活的品品質(zhì)，參參加演奏奏會(huì)享受受輕松休休閑一刻刻，同時(shí)時(shí)針對金金色家園園二期的的目標(biāo)消消費(fèi)群體體是三口口之家的的群體，作為父父母者尤尤其注重重子女全全方面的的發(fā)展。讓他們們在金色色旋律中中接受美

34、美的熏陶陶。二、演奏奏會(huì)目的的：塑造造金色家家園二期期狂銷的的成功形形象，補(bǔ)補(bǔ)救銷售售死角，加強(qiáng)知知名度，增強(qiáng)客客戶認(rèn)同同感，以以達(dá)成圓圓滿銷售售成果。三、演奏奏會(huì)時(shí)間間：20001年年8月底底，與金金色家園園二期促促銷期同同時(shí)進(jìn)行行。四、演奏奏會(huì)地點(diǎn)點(diǎn)：待定定。五、演奏奏會(huì)參加加人員 萬科科公司高高層領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo) 李云云迪、其其他特邀邀嘉賓 萬科科公司市市場營銷銷部人員員 閃雋雋廣告公公司策劃劃部人員員 禮儀儀、接待待等六、演奏奏會(huì)活動(dòng)動(dòng)程序：聯(lián)系邀請請李云迪迪到深舉舉行個(gè)人人演奏會(huì)會(huì)。邀請各媒媒體宣傳傳報(bào)道。演奏會(huì)場場的布置置，禮品品的定做做，其他他嘉賓的的邀請。演奏會(huì)的的舉行。結(jié)束，萬萬科金色

35、色家園二二期消息息的發(fā)布布，引導(dǎo)導(dǎo)目標(biāo)消消費(fèi)群參參觀、購購買。嘉賓安排排。七、系列列活動(dòng)結(jié)結(jié)束，效效果評估估。金色家園園二期系系列策劃劃活動(dòng)之之六泛會(huì)所尋尋寶大行行動(dòng)一 時(shí)時(shí)間：220011年7月月底二 地地點(diǎn)：萬萬科金色色家園一一期三樓樓泛會(huì)所所三 活活動(dòng)目的的：通過過這一活活動(dòng)，讓讓目標(biāo)消消費(fèi)群了了解萬科科，了解解萬科全全新城市市住宅規(guī)規(guī)劃理念念及項(xiàng)目目特征，對泛會(huì)會(huì)所這個(gè)個(gè)綠色健健康空間間有深刻刻的理解解，宣傳傳泛會(huì)所所這一獨(dú)獨(dú)特的銷銷售熱點(diǎn)點(diǎn)。促進(jìn)進(jìn)后期的的銷售。四 參參加人員員：萬科科公司有有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)萬科市場場營銷部部人員深圳市閃閃雋廣告告有限公公司策劃劃部人員員公關(guān)、禮禮儀、接接待

36、人員員各大媒體體記者特邀嘉賓賓、定購購者、參參觀者等等五 活活動(dòng)步驟驟：成立“尋尋寶大行行動(dòng)”策劃小小組 挑選110名幸幸運(yùn)兒童童，確定定名單，發(fā)函 請深深圳各媒媒體宣傳傳報(bào)道 制定定禮品設(shè)設(shè)立埋寶寶地點(diǎn) 制定定尋寶路路線 規(guī)則則 尋寶大大行動(dòng)開開始、過過程控制制 發(fā)發(fā)放禮品品，消息息發(fā)布，現(xiàn)場參參觀，認(rèn)認(rèn)購 結(jié)結(jié)束。成立“尋尋寶大行行動(dòng)”策劃小小組：組長：總策劃：禮儀：接待：媒體發(fā)布布：聯(lián)絡(luò)：挑選100名幸運(yùn)運(yùn)兒童，確定名名單，發(fā)發(fā)函邀請請：10名幸幸運(yùn)兒童童由上次次認(rèn)購的的家庭中中選出，本次活活動(dòng)可邀邀請業(yè)主主全家參參加，以以制造聲聲勢。邀邀請函言言辭懇切切。邀請深圳圳各媒體體宣傳報(bào)報(bào)道：

37、邀請深圳圳特區(qū)報(bào)報(bào)、深圳圳商報(bào)、深圳晚晚報(bào)、南南方都市市報(bào)等各各大報(bào)紙紙記者宣宣傳報(bào)道道此事，以讓更更多的目目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群關(guān)注注此事，引起他他們的購購買欲望望，同時(shí)時(shí)邀請深深圳電視視臺(tái)、深深圳電視視二臺(tái)等等到場現(xiàn)現(xiàn)場報(bào)道道。制定禮品品、各種種宣傳品品：手提袋，簽到本本、筆等等設(shè)立埋寶寶地點(diǎn)：次項(xiàng)活動(dòng)動(dòng)設(shè)在金金色家園園一期三三樓泛會(huì)會(huì)所，“寶”為象征征性的物物品，埋埋寶地點(diǎn)點(diǎn)的發(fā)現(xiàn)現(xiàn)應(yīng)有一一定的難難度，兒兒童尋找找時(shí)要?jiǎng)觿?dòng)一定的的腦筋，可隨現(xiàn)現(xiàn)場情況況而定。制定尋寶寶路線、規(guī)則：尋寶路線線：尋寶規(guī)則則：時(shí)間控制制：1個(gè)個(gè)小時(shí)位置控制制：僅限限于泛會(huì)會(huì)所三樓樓，電梯梯間除外外。尋寶大行行動(dòng)開始始、過

38、程程控制：開始時(shí)間間：上午午9.330分過程控制制：在各各電梯口口設(shè)專人人看護(hù)，不安全全的地點(diǎn)點(diǎn)設(shè)專人人看護(hù)。 領(lǐng)導(dǎo)的的接待，家長的的接待，本次定定購者的的接待，參觀者者的接待待，各媒媒體的接接待。 媒體的的現(xiàn)場報(bào)報(bào)道。發(fā)放禮品品，消息息發(fā)布，現(xiàn)場參參觀，認(rèn)認(rèn)購：禮品的發(fā)發(fā)放： 發(fā)放時(shí)時(shí)間： 發(fā)放地地點(diǎn)：請萬科公公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)發(fā)放獎(jiǎng)獎(jiǎng)品。消息的發(fā)發(fā)布：萬萬科市場場營銷部部經(jīng)理發(fā)發(fā)布金色色家園二二期的銷銷售情況況，后期期的銷售售政策，下一期期PR活活動(dòng)的計(jì)計(jì)劃及實(shí)實(shí)行?，F(xiàn)場參觀觀、認(rèn)購購：結(jié)束：活動(dòng)結(jié)束束安排，各媒體體記者的的安排。活動(dòng)效果果評第三部分分：廣告告策略房地產(chǎn)廣廣告的基基本程序序 eq

39、oad(分析階段,)企劃階段整合傳播階段評估階段第一步：銷售情況調(diào)研第二步：廣告效果調(diào)研第一步、媒體計(jì)劃第二步、媒體預(yù)算第三步、媒體執(zhí)行第一步：確立廣告目的 第二步：廣告時(shí)間 第三步：媒體選擇第一步：收集相關(guān)資料第二步：了解產(chǎn)品特點(diǎn)第三步：了解消費(fèi)者、一、分析析階段（詳見消消費(fèi)者分分析）第一步：收集相相關(guān)資料料第二步：深入了了解產(chǎn)品品的優(yōu)缺缺點(diǎn)第三步：了解消消費(fèi)者二、企劃劃階段第一步：確立廣廣告目標(biāo)標(biāo)目標(biāo)1、營銷銷目標(biāo)：短期內(nèi)完完成金色色家園二二期全部部銷售2、廣告告目標(biāo)：目標(biāo)一：本次廣廣告應(yīng)以以金色家家園二期期進(jìn)程銷銷售為目目標(biāo)，一一步步將將潛在顧顧客朝銷銷售推進(jìn)進(jìn)，讓顧顧客在購購買情景景中

40、會(huì)詢詢問、認(rèn)認(rèn)同和接接受萬科科金色家家園二期期。目標(biāo)二：維護(hù)及及強(qiáng)化萬萬科品牌牌形象第二步：表現(xiàn)廣廣告創(chuàng)意意（見附附件）第三步：廣告時(shí)時(shí)間220011年3月月20日日至9月月底第四步：媒體選選擇一、消費(fèi)費(fèi)者購房房信息來來源統(tǒng)計(jì)計(jì)個(gè)人來源源（家庭庭、朋友友、鄰居居、熟人人） 4%商業(yè)來源源 778% 廣告（占788%的） 66% 其中：報(bào)紙（占666%的） 47%廣廣播 200%電電視 233%其其他 100% 經(jīng)銷商商（占778%的的） 5% 包裝（占788%的） 188% 展銷會(huì)會(huì)（占778%的的） 11% 公共來來源 18%從以上數(shù)數(shù)據(jù)可以以發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者者的購房房信息更更多的來來源于大大眾

41、傳播播媒體，主要是是報(bào)紙、電視、廣播（78%）及樓樓盤的外外部包裝裝，所以以在傳播播過程中中應(yīng)充分分應(yīng)用大大眾媒體體并對樓樓盤進(jìn)行行整體包包裝。二、區(qū)域域媒體現(xiàn)現(xiàn)狀 A、深圳主主要報(bào)紙紙名名 稱稱 版 數(shù) 發(fā)行行量（萬萬份）深圳特區(qū)區(qū)報(bào) 288版（周周六、日日8版） 36深圳商報(bào)報(bào) 116 200版（周周六、日日8版） 11投資導(dǎo)報(bào)報(bào) 166版 8證卷時(shí)報(bào)報(bào) 166版 144深圳主要要電視臺(tái)臺(tái)深圳電視視臺(tái)（11、2臺(tái)臺(tái)）深圳有線線臺(tái)（44 個(gè)頻頻道）深圳市內(nèi)內(nèi)各線路路公汽廣東專送送廣告深深圳版深圳市內(nèi)內(nèi)各路段段廣告牌牌F 、置業(yè)導(dǎo)導(dǎo)報(bào)：月刊，大度88開，每每期三萬萬份，深深圳地區(qū)區(qū)發(fā)行，主要讀

42、讀者群為為置業(yè)購購樓者、居家裝裝修者、裝修行行業(yè)做從從業(yè)人員員。三、媒體體選擇標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)目前深圳圳及周邊邊地區(qū)媒媒體狀況況與目標(biāo)標(biāo)對象的的行為習(xí)習(xí)慣為前前提，并并能迅速速、直接接、清晰晰又廣泛泛的使我我們的信信息傳達(dá)達(dá)到目標(biāo)標(biāo)對象，能有效效的使用用我們的的廣告費(fèi)費(fèi)，同時(shí)時(shí)符合以以下標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，并完完成我們們的傳播播目標(biāo)，則為我我們選擇擇媒體的的依據(jù)。到達(dá)率有效率可獲得的的有效接接觸人次次；選擇性；雜亂情況況；訊息值得得記憶性性；與其他媒媒體及推推廣的搭搭配；制作費(fèi)；總成本四、媒體體選擇及及理由 綜合區(qū)區(qū)域媒體體現(xiàn)狀及及目標(biāo)市市場，我我們建議議使用如如下媒體體： A、深圳圳特區(qū)報(bào)報(bào) 理由：區(qū)域發(fā)發(fā)行量最

43、最大，發(fā)發(fā)行范圍圍廣，權(quán)權(quán)威性強(qiáng)強(qiáng)。 B、深圳圳商報(bào)理由：發(fā)發(fā)行量較較大，發(fā)發(fā)行范圍圍廣，權(quán)權(quán)威性較較強(qiáng)。 C、證券券時(shí)報(bào)理由：發(fā)發(fā)行量大大，讀者者群固定定，針對對性強(qiáng)，適和金金色家園園二期的的購買群群。 D、投資資導(dǎo)報(bào)財(cái)源周周刊理由：發(fā)發(fā)行量大大，讀者者群固定定，適合合金色家家園二期期的購買買群。深圳電視視臺(tái)A11時(shí)段理由：本本地媒體體，收視視率高，價(jià)格相相對于香香港臺(tái)便便宜。深圳有線線電視臺(tái)臺(tái)財(cái)經(jīng)信信息頻道道置業(yè)業(yè)安居欄欄目 理由:本地媒媒體，收收視率高高，目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群準(zhǔn)確。I、廣廣東專遞遞廣告：深圳圳特區(qū)內(nèi)內(nèi)公務(wù)員員及大中中型企業(yè)業(yè)中上層層管理人人員。理理由:針針對性強(qiáng)強(qiáng)，對目目標(biāo)客戶

44、戶群傳播播準(zhǔn)確，價(jià)格相相對便宜宜。J、車身身廣告：2233路（寧寧水花園園世界之之窗）、3011A路（銀湖鳳凰村村）、114A路路（蓮花花山北斗）、3路路（福田田南水庫）、2228路（福田客客運(yùn)站僑社）每每路2臺(tái)臺(tái)車，共共十臺(tái)理理由：穿穿梭于市市內(nèi)，傳傳播人群群廣泛，色彩鮮鮮艷，沖沖擊力強(qiáng)強(qiáng)。K、深南南大道路路牌、站站臺(tái)理理由：傳傳播人群群廣泛，色彩鮮鮮艷，沖沖擊力強(qiáng)強(qiáng)。L、置置業(yè)導(dǎo)報(bào)報(bào)理理由：目目標(biāo)購買買群準(zhǔn)確確，價(jià)格格相對適適中。三、整合合傳播階階段：在實(shí)施階階段需雙雙方默契契配合，以達(dá)到到傳播目目的。第一步、媒體計(jì)計(jì)劃第二步、媒體預(yù)預(yù)算第三步、媒體執(zhí)執(zhí)行廣告資金金預(yù)算、及媒體體組合計(jì)計(jì)劃

45、在市場引引入期（3月220日至至5月底底），以以適當(dāng)?shù)牡膹V告投投放，打打開金色色家園二二期的知知名度，確立其其市場形形象，完完面銷售售的300%。在強(qiáng)銷期期（6月月初至77月底），以大大面積的的廣告投投放，牽牽動(dòng)銷售售直線上上升，完完面銷售售50%。在鞏固消消化期（8月初初至9月月底），強(qiáng)化、深化前前二個(gè)周周期宣傳傳重點(diǎn)，鞏固業(yè)業(yè)績，攻攻克銷售售難點(diǎn)，掃除尾尾盤。萬科金色色家園二二期市場場引入期期媒體計(jì)計(jì)劃表媒體名稱時(shí) 段 或 版版 位規(guī) 格頻率周期價(jià)格（元元/次）合計(jì)（元元）電視深圳電視視臺(tái)一臺(tái)約19：50（新聞后后） 5 1次/天天六天24000.000144000.000深圳有線線電視臺(tái)

46、臺(tái)財(cái)經(jīng)置業(yè)安安居 3001次/天天六天33600.000201660.000報(bào)紙深圳特區(qū)區(qū)報(bào)其他版1/4一次一周468000.000468000.000深圳地產(chǎn)產(chǎn)整版4月188日、55月底1460000.002920000.00深圳商報(bào)報(bào)普通版1/4一次二周290000.000290000.000車身223、3011A、14AA、3、2288共5臺(tái)臺(tái)半 年1270000.00路牌深南線半年3000000.00注：電視視廣告從從4月119日，內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購起開開始播出出。市場引入入期廣告告發(fā)布費(fèi)費(fèi)明細(xì)電視：深圳電視視臺(tái) 224000元/次次6次/周5周=720000元元深圳有線線電視臺(tái)臺(tái) 33660

47、元/次6次/周5周=10008000元報(bào)紙:深圳特區(qū)區(qū)報(bào) 4468000元/次/周周7次+11460000元元/次2次=61996000元深圳商報(bào)報(bào) 290000元/次/周周5次=14550000元車身:336000元/車車/月4車6月+26000元/車/月月1車6月+50000元/車5車=12770000元路牌:33000000元元/半年年引入期總總計(jì)投入入：1,3644,4000元萬科金色色家園二二期強(qiáng)銷銷期媒體體計(jì)劃表表媒體名稱時(shí) 段 或 版版 位規(guī) 格頻率周期價(jià)格（元元/次）合計(jì)（元元）電視深圳有線線電視臺(tái)臺(tái)財(cái)經(jīng)置業(yè)安安居 3001次/天天六天33600.000201660.000報(bào)紙深圳特區(qū)區(qū)報(bào)其他版1/4一次一周468000.000468000.000深圳商報(bào)報(bào)普通版1/4一次二周290000.000290000.000投資導(dǎo)報(bào)報(bào)財(cái)源周刊刊A11/4一次一周300000.000300000.000證