北京電視中心物業(yè)管理服務(wù)投標材料

1、北京電視中心物業(yè)管理服務(wù)投標文件國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司CHINA WORLD PROPERTY & HOTEL MANAGEMENT CO., LTD.中國北京2007年3月 TOC o 1-5 h z 第一章 企業(yè)基本情況3.第一節(jié)企業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)及資格情況 3.第二節(jié)企業(yè)經(jīng)營管理運作的特點 7.第三節(jié)歷年獲獎情況9.第四節(jié)類似項目管理業(yè)績 1.0第二章針對本項目提出的物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 1. 9第一節(jié)對本項目的市場調(diào)查與分析1.9第二節(jié)明確可行的管理思路2.1第三節(jié)體現(xiàn)本項目特色的管理模式 2.4第三章管理服務(wù)方案2.6.第一節(jié)擬建立的組織機構(gòu)及管理人員的配備2. 6第二節(jié)擬采取的

2、工作計劃及物資裝備情況 3.9第三節(jié)擬采取的保安管理方案 5.4第四節(jié)分區(qū)域的安保工作方案及安保工作緊急情況處理方案 59第五節(jié)停車管理方案 8.0第六節(jié)前臺與會議服務(wù)的管理方案 8.8第七節(jié)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理 9.7第八節(jié)保潔服務(wù)方案1.01第九節(jié)裝修管理 1.2. 3第十節(jié)辦公休閑 1.3. 1第十一節(jié)環(huán)保辦公1.3. 3第十二節(jié)應急預案1.3. 9第十三節(jié)保密管理1.4. 1第十四節(jié)財務(wù)管理1.4. 2 TOC o 1-5 h z 第四章 針對本項目的物業(yè)管理服務(wù)標準、措施、承諾指標及特約服務(wù)144第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標準 1.44第二節(jié)確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的措施1.

3、64第三節(jié)物業(yè)管理服務(wù)承諾指標1.65第四節(jié)特約服務(wù)項目、措施及收費標準1.69第五章物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施1.71第一節(jié)房屋建筑各部分維修養(yǎng)護方案1.71第二節(jié)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)方案 1.72第三節(jié)設(shè)施設(shè)備的運行維護方案 1.73第六章項目接管方案1.8. 4第七章節(jié)能措施及合理化建議1.88第一節(jié)節(jié)能措施 1.8. 8第二節(jié)合理化建議 1.9. 5第八章投標方案整體內(nèi)容構(gòu)成1.97第九章投標報價 1.9. 9第十章經(jīng)費收支預算2.0. 0附 件 資格證明文件及承諾書 附 件 北京電視中心物業(yè)管理客服專業(yè)操作手冊北京電視中心物業(yè)管理保養(yǎng)專業(yè)操作手冊北京電視中心物業(yè)管理保安專業(yè)操作手冊北京電視

4、中心物業(yè)管理保潔專業(yè)操作手冊第一章企業(yè)基本情況第一節(jié)企業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)及資格情況一、企業(yè)介紹.中國國際貿(mào)易中心介紹中國國際貿(mào)易中心（簡稱國貿(mào)中心） 是目前世界上最大的世界貿(mào)易中心之一， 是集寫字樓、酒店、商城、公寓、展廳等 五大業(yè)態(tài)為一體的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)設(shè) 施，被譽為 中國人民與世界人民相會之 地”的城中之城”。國貿(mào)中心地處北京中央商務(wù)區(qū)的核心，占地 12公頃，工程總投資6.2億美 元，總建筑面積56萬平方米。國貿(mào)中心1985年2月成立，1990年8月30日全 面開業(yè)。1999年3月，中國國際貿(mào)易中心股份有限公司在上海證券交易所掛牌 上市，股票簡稱中國國貿(mào)”。正在建設(shè)中的國貿(mào)三期工程占地

5、6.27公頃，總建筑規(guī)模達54萬平方米，主 體建筑高度約330米，總投資約8億美元。該工程包括超五星級酒店、高檔寫字 樓、國際精品商場、電影院等多種設(shè)施，預計于2008年結(jié)構(gòu)封頂。國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司除了正在進行著國貿(mào)中心一、二期的全方位的經(jīng) 營與管理工作外，目前亦參與著三期的建設(shè)，并將介入其未來的經(jīng)營與管理.國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司介紹國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司是中國國際貿(mào)易 中心的全資子公司，注冊資金 1000萬元，為國家 物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)。國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司在對國貿(mào)中心多年的管理服務(wù)成功經(jīng)驗與市場化需求相結(jié)合中，通過ISO9001:2000質(zhì)量管理體系認證，提高自身管理素質(zhì)，

6、追求完美服務(wù)，不 斷超越廣大客戶日益增長的對物業(yè)和酒店服務(wù)的需求，已在物業(yè)和酒店領(lǐng)域內(nèi)形成了國貿(mào)”管理服務(wù)品牌。公司業(yè)務(wù)范圍包括：物業(yè)管理：中高檔物業(yè)項目的委托管理、授權(quán)管理、顧問管理。酒店管理：星級酒店項目的委托管理、授權(quán)管理、顧問管理。物業(yè)及酒店管理咨詢物業(yè)及酒店項目開發(fā)咨詢、策劃物業(yè)及酒店管理人員培訓室內(nèi)外裝飾裝修機電設(shè)備安裝、維修、保養(yǎng)室內(nèi)外專業(yè)清潔物業(yè)及酒店項目保安服務(wù) 物業(yè)及酒店項目的租售代理停車場經(jīng)營、管理、企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)情況雇員總數(shù)： 1280 名高級工程師： 6 名 研究生學歷以上管理人員： 36 名項目高級管理人員： 42 名各類專業(yè)設(shè)備技術(shù)人員： 449 名三、企業(yè)資格

7、情況注冊資金： 1000 萬元物業(yè)管理資質(zhì)：壹級，證書編號： （建） 1050131通過ISO9001:2000質(zhì)量管理體系認證中國物業(yè)管理協(xié)會理事單位中國旅游飯店業(yè)協(xié)會會員單位北京市物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位 北京市物業(yè)管理商會副會長單位四、服務(wù)宗旨、經(jīng)營理念、企業(yè)文化、企業(yè)形象服務(wù)宗旨 以人為本，科學管理，提供喜出望外的服務(wù)。經(jīng)營理念 為客戶提供卓越服務(wù)的國際化一流物業(yè)酒店管理服務(wù)。企業(yè)文化 以客為尊充分理解客戶的需求，追求客戶的滿意。 追求完美以孜孜不倦的工作精神，做好服務(wù)的每一個細節(jié)。 舉賢用能員工是我們最寶貴的財富，我們注重員工的職業(yè)發(fā)展。 誠信敬業(yè)成功沒有捷徑，始終保持職業(yè)操守。 精

8、誠團結(jié)和諧相處，團結(jié)就是力量。企業(yè)形象長遠目標 爭中國第一，創(chuàng)世界一流公司戰(zhàn)略 名牌戰(zhàn)略公司的工作原則 品牌至上(形象、質(zhì)量、信譽)第二節(jié) 企業(yè)經(jīng)營管理運作的特點、豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗較早引進香港、新加坡物業(yè)管理概念，并結(jié)合中國國情，不斷自我更新完善，具有超前的物業(yè)管理理念；17 年成功管理國貿(mào)中心， 積累眾多成功經(jīng)驗； 專業(yè)化、 程序化、 規(guī)范化、標準化、國際化的運作，確保受托物業(yè)保值增值（國貿(mào)中心各業(yè)態(tài)的租金水平穩(wěn)居京城首位） ；參與國貿(mào)中心一期、二期、三期的設(shè)計、建設(shè)、運營和改造，工程技術(shù)實力雄厚；我司在管項目 30 余個，過往管理項目 60 余個，管理業(yè)績卓越，可以根據(jù)不同類型物業(yè)及酒店

9、項目客戶的需求，進行策劃和實施管理，為客戶提供喜出望外的專業(yè)服務(wù)。、品牌優(yōu)勢作為首都乃至全國對外交流的窗口， “國貿(mào)”品牌知名度涉及廣泛，已不僅局限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，更被各行各業(yè)廣大人士所認知；成熟的管理模式，良好的商譽給客戶帶來良好的回報，所管項目均取得良好的管理業(yè)績。三、酒店管理與物業(yè)管理的完美結(jié)合我司是集物業(yè)管理與酒店管理為一體的專業(yè)管理公司，已將酒店管理的 運營模式及特點成功地融入到物業(yè)管理服務(wù)中；在物業(yè)管理過程中，我司根據(jù)受托物業(yè)項目的特點將酒店特色服務(wù)有機 地應用到日常物業(yè)管理服務(wù)中，始終將客戶作為首要關(guān)注對象，致力于 提供喜出望外的高品質(zhì)服務(wù)，不斷提高服務(wù)檔次。四、雄厚的人員儲備與資

10、源共享國貿(mào)中心作為公司自有物業(yè)管理實體和總部運營平臺，培養(yǎng)和鍛煉了一 批具有專業(yè)知識和技能的骨干力量，后備人力資源充沛；所管項目數(shù)量多、類型廣，各類資源共享條件便利。第三節(jié) 歷年獲獎情況連續(xù)獲得3 屆由北京市旅游局和人事局頒發(fā)的北京旅游企業(yè)“最高收入獎”；連續(xù)獲得3 屆由北京市旅游局和人事局頒發(fā)的北京旅游企業(yè)“最高利潤獎”；連續(xù)兩年獲“北京市旅游企業(yè)最高上繳全部稅費獎” ；被中國銀行授予“全國最佳信用客戶” ；中國國貿(mào)中心1987 年加入世界貿(mào)易中心協(xié)會；1993 年被“中國外商投資企業(yè)協(xié)會”評為全國五星級合資飯店第一名；在國家旅游局舉行的“94全國優(yōu)秀星級飯店評比”中， 獲得 “最佳星級飯店

11、”稱號；在北京市旅游局舉辦的“紫金杯”評選中兩次獲“優(yōu)秀飯店”獎；1996 年獲國家旅游局頒發(fā)的全國最佳星級飯店證書；被美、英、日等國有影響的商務(wù)雜志英國商會 、 國際商務(wù)、 日經(jīng)新聞等分別評為 “世界百佳飯店” 、 “最理想飯店”、 “優(yōu)質(zhì)飯店”、 “最佳飯店”、 “北京最佳飯店” ；獲得美國優(yōu)質(zhì)服務(wù)科技協(xié)會頒發(fā)的“五星鉆石獎” ；2000 年國貿(mào)中心獲得北京市優(yōu)秀管理大廈稱號；2001 年通過 ISO-9002 國際質(zhì)量體系認證；2005 年獲得建設(shè)部頒發(fā)的壹級物業(yè)管理資質(zhì)；2005 年被北京市工商行政管理局評為年度守信企業(yè)；2006 年通用時代國際中心獲得了北京市優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號。200

12、6 年獲得全國物業(yè)管理“年度最具綜合實力企業(yè)” 。2006 年獲得全國物業(yè)管理“年度最具拓展能力企業(yè)”一、寫字樓項目管理業(yè)績序 號名稱地點建筑 面積管理方式1中國國際貿(mào)易中心寫字樓/公寓/商業(yè)/展廳 /酒店建外大街56 萬 m2委托管理2中鋼國際廣場寫字樓中關(guān)村8萬itf委托管理3新東方總部大廈寫字樓中關(guān)村2萬itf委托管理4藍堡國際中心寫字樓/公寓/商業(yè)西大望路20 萬 itf委托管理5北京電信大廈寫字樓朝陽門13 萬 itf授權(quán)管理6卷土大地大廈寫字樓望京3萬itf授權(quán)管理7嘉捷科技園寫字樓亦莊9萬itf授權(quán)管理8中國兵器大廈寫字樓車道溝4萬itf管理顧問9國家環(huán)?？偩致募s中心寫字樓西直門

13、3萬itf管理顧問10人民教育出版社大廈寫字樓魏公村5萬itf管理顧問11國航世紀中心寫字樓四川成都10 萬 itf管理顧問12輝煌國際廣場寫字樓/公寓/商業(yè)上地17 萬 itf管理顧問13中國第，商城二期寫字樓/公寓/商業(yè)小莊14 萬 itf管理顧問14恒奧中心寫字樓金融街10 萬 itf管理顧問15銀谷大廈寫字樓中關(guān)村8萬itf管理顧問16中華商務(wù)中心寫字樓河北石家莊7萬itf管理顧問17科技財富中心寫字樓學清路6萬itf管理顧問18遠達威斯特大廈寫字樓甘肅蘭州5萬itf管理顧問19HOA中心寫字樓左家莊4萬itf管理顧問20金泰國益大廈寫字樓青年路3萬itf管理顧問序 號名稱回地點建筑

14、面積管理方式1通用時代國際中心公寓永安里12 萬 itf委托管理2溫莎大道公寓光華路11 萬itf委托管理3萬城華府公寓/別墅萬柳15 萬 itf委托管理4金融街公寓公寓金融街6萬itf委托管理5威爾夏大道公寓太平橋路22 萬 itf委托管理6江南綠洲大酒店五星級酒店入南昆明6萬itf委托管理7海南皇呂大飯店五星級酒店海南?？?萬itf委托管理8四川綠洲大酒店四星級酒店四川成都6萬itf委托管理9大連中國人壽大廈三星級酒店遼寧大連4萬itf委托管理10紅樓利都酒店四星級酒店廣東廣州2萬itf授權(quán)管理11萬柳購物中心商業(yè)萬柳11 萬itf管理顧問12晨楓花園公寓/別墅萬柳6萬itf管理顧問13西

15、山洋房公寓四季青8萬itf管理顧問14太和大廈公寓山西太原4萬itf管理顧問15北京灣別墅昌平10 萬 itf管理顧問16阿凱笛亞莊園別墅后沙峪12 萬 itf管理顧問17香邑山別墅香山1萬m2管理顧問、類似項目介紹項目名稱：中鋼國際廣場新東方總部大廈建筑面積：10萬褶項目類型：寫字樓管理方式：委托管理項目名稱：中國國際貿(mào)易中心建筑面積：56萬nf項目類型：寫字樓/公寓/商業(yè)/展廳/酒店管理方式：委托管理項目名稱：藍堡國際中心項目類型：寫字樓/公寓/商業(yè)建筑面積：20萬褶管理方式：委托管理項目名稱：北京電信大廈項目類型：寫字樓建筑面積：13萬nf管理方式：授權(quán)管理項目名稱：卷石天地大廈項目類型

16、：寫字樓建筑面積：3萬褶管理方式：授權(quán)管理項目名稱：嘉捷科技園項目類型：寫字樓管理方式：授權(quán)管理建筑面積：9萬褶項目名稱：中國兵器大廈項目類型：寫字樓建筑面積：4萬nf管理方式：管理顧問解， ffMr.Jll II |I1.ill 誦般 Klc?工I國添而上，寸股打中心項目名稱：國家環(huán)?？偩致募s中心項目類型：寫字樓建筑面積：3萬nf管理方式：管理顧問項目名稱：人民教育出版社大廈項目類型：寫字樓建筑面積：5萬褶管理方式：管理顧問中國顯，商城一則項目名稱：國航世紀中心項目類型：寫字樓建筑面積：10萬Itf管理方式：管理顧問項目名稱：輝煌國際廣場項目類型：寫字樓/公寓/商業(yè)建筑面積：17萬褶管理方式

17、：管理顧問項目名稱：中國第一商城二期項目類型：寫字樓/公寓/商業(yè)建筑面積：14萬褶管理方式：管理顧問項目名稱：恒奧中心 項目類型：寫字樓 建筑面積：10萬褶管理方式：管理顧問項目名稱：銀谷大廈 項目類型：寫字樓 建筑面積：8萬褶管理方式：管理顧問項目名稱：科技財富中心項目類型：寫字樓建筑面積：5萬褶管理方式：管理顧問項目名稱：中華商務(wù)中心項目類型：寫字樓建筑面積：7萬itf管理方式：管理顧問項目名稱：遠達威斯特大廈項目類型：寫字樓建筑面積：5萬褶管理方式：管理顧問hw*uIM*uH*唯Mdrf1一 r mssss4 SBZSSSSS i xsssvsss.SilsFa nA .rr-PEww

18、三二二二三第；項目名稱：HOA中心項目類型：寫字樓建筑面積：4萬nf 管理方式：管理顧問項目名稱：金泰園益大廈項目類型：寫字樓建筑面積：3萬褶管理方式：管理顧問第二章 針對本項目提出的物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃第一節(jié) 對本項目的市場調(diào)查與分析一、北京電視中心項目簡介北京電視中心位于北京市朝陽區(qū)， 東長安街延長線上， 地處北京中央商務(wù)區(qū)( CBD )的核心。本項目北臨建國路，西臨航華東路及東三環(huán)、面向規(guī)劃公園，南側(cè)毗鄰通惠河北路，東側(cè)為規(guī)劃中的針織路、 東四環(huán)以及京通快速路。 交通極其便利，周圍景色優(yōu)美。北京電視中心是北京電視臺新臺址，是北京市 60 項重點工程之一，并被列入 2008奧運行動規(guī)劃。

19、 本項目占地面積約 3.6萬平方米， 一期總建筑面積約 19.7萬平方米，主要由綜合業(yè)務(wù)樓、多功能演播樓、生活服務(wù)樓、地下室及媒體廣場組成。目前北京電視中心主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，預計2007 年 7 月全部建成竣工并交付使用。二、北京電視中心物業(yè)管理服務(wù)需求分析北京電視中心的主要功能為辦公、 演播、 節(jié)目制作、 舉辦重要會議及活動等，具有規(guī)模大、檔次高、設(shè)施設(shè)備先進、服務(wù)需求多樣等顯著特點。對物業(yè)管理與服務(wù)的總體需求要體現(xiàn)和維護北京電視中心良好的社會形象、公眾形象；要求物業(yè)服務(wù)人員思想覺悟高、保密意識強；對緊急和突發(fā)事件應變能力強、反應速度快；確保維修保養(yǎng)及時到位；暢通的聯(lián)絡(luò)渠道和良好的溝通能力；

20、提供高標準的會議服務(wù)和慶典服務(wù)；提供高標準的酒店式辦公服務(wù)；滿足不同人士的特約服務(wù)需求；不斷完善和提高物業(yè)管理服務(wù)水平，為 2008 年奧運報道工作做好物業(yè)保從客戶服務(wù)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、保養(yǎng)服務(wù)、會議服務(wù)專業(yè)上，具體表現(xiàn)如下：客戶服務(wù)服務(wù)細致入微 溝通順暢便捷 跟進及時有力保安服務(wù)人員形象好 保密程度高 反應快速及時 工作嚴謹認真保潔服務(wù)清潔及時徹底保證安全衛(wèi)生保養(yǎng)服務(wù)設(shè)備保障得力 維修快速有效 操作技術(shù)規(guī)范會議服務(wù)注重工作細節(jié) 服務(wù)全面周到第二節(jié) 明確可行的管理思路我司在尊崇北京電視中心對物業(yè)需求的主導思想基礎(chǔ)上， 結(jié)合國貿(mào)物業(yè)酒店公司的經(jīng)營與管理理念，對北京電視中心實施物業(yè)管理的總體構(gòu)

21、想是：憑借我司 17 余年物業(yè)及酒店管理服務(wù)的豐富運作經(jīng)驗， 將成熟的 “國貿(mào)管理模式 ”引入本項目，以“保障有力，反應及時，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)高雅”為四項原則，緊緊圍繞“客戶需求”和“服務(wù)指標”兩個導向，加強管理團隊的建設(shè)，強化本項目物業(yè)管理與服務(wù)理念，科學規(guī)范地開展各項管理服務(wù)工作。一、北京電視中心物業(yè)管理服務(wù)的四項原則我們堅持以“保障有力，反應及時，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)高雅”為四項原則，在物業(yè)管理與服務(wù)工作中貫徹執(zhí)行。保障有力北京電視中心作為向首都觀眾提供電視節(jié)目、 承擔 2008 年奧運會轉(zhuǎn)播任務(wù)的重要電視機構(gòu)，其智能化樓宇系統(tǒng)、功能技術(shù)要求、設(shè)備運行保障以及安全防范要求要高于普通辦公樓盤。因此

22、，我們將制定科學合理的設(shè)備周期性保養(yǎng)計劃，并采用人防與技防相結(jié)合的措施，確保北京電視中心高效、安全的運轉(zhuǎn)。反應及時我們將針對北京電視中心重要部門、重點欄目及VIP 客戶的不同需求，在組織架構(gòu)中設(shè)置客戶服務(wù)中心。 該機構(gòu)了解到客戶重點需求后， 及時進行反饋，做到信息收集、任務(wù)分配以及解決方案決策相結(jié)合。客戶服務(wù)中心將北京電視中心的重點需求與物業(yè)服務(wù)的及時反饋解決相互結(jié)合，起到高效、能動的橋梁溝通作用。環(huán)境優(yōu)美北京電視中心為能成為全國省市級電視臺的示范單位，更需要優(yōu)美的環(huán)境加以彰顯。我們將在室內(nèi)外的綠化養(yǎng)護、室內(nèi)的日常保潔與定期清潔方面制定切實可行的工作計劃與程序，并嚴格按質(zhì)量體系執(zhí)行。服務(wù)高雅我

23、們針對北京電視中心會經(jīng)常性的邀請政府官員、商界名流以及各行業(yè)知名人士等高素質(zhì)人群參與各欄目的特點，將制定一套完整周密的接待方案（包括前臺接待、會議服務(wù)、特約服務(wù)等） 。并對接待人員進行全面、專業(yè)的禮儀強化培訓，各項服務(wù)嚴格執(zhí)行程序流程，讓我們的客戶感受北京電視中心的高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，感受到國貿(mào)物業(yè)為客戶提供喜出望外服務(wù)的企業(yè)宗旨。二、物業(yè)管理服務(wù)導向“客戶需求”導向一切以客戶為中心，所有的服務(wù)流程、服務(wù)標準、人力物力配置均以客戶的需求為第一目標來設(shè)計和落實；寓服務(wù)于管理之中，探索客戶需求，以創(chuàng)新的觀點，不斷提升客戶的滿意度?！胺?wù)指標”導向涵概全方位服務(wù)品質(zhì)的量化指標是衡量管理企業(yè)業(yè)績的唯一準

24、則，確保實現(xiàn)并超越指標的過程鑄就了客戶應該享受的物業(yè)管理成果，這是對內(nèi)實施科學管理、 實現(xiàn)經(jīng)濟和社會效益的行為準則， 也是考量我們管理能力的硬性標準。三、管理重點安全防范管理“創(chuàng)一方文明，保一方平安”是我司全體員工肩負的職責與義務(wù)，在安全防范工作中，我們實行24 小時的保安服務(wù)，人防、技防相結(jié)合，由北京電視中心保安部統(tǒng)一指揮調(diào)度，強調(diào)多重結(jié)合，實行多重巡查，對中心內(nèi)的人流和車流進行動態(tài)管理；技防上通過攝像監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等手段提高防范能力，在充分強調(diào)人的因素前提下，以技防為主，運用北京電視中心的配套保安設(shè)施（如安保監(jiān)控電視、紅外報警、門禁、巡更系統(tǒng)等） ，統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保安

25、全防范萬無一失。智能化管理針對智能化設(shè)施的要求高、操作嚴、范圍廣，涉及到管理、安防、通訊等方方面面，為保證智能化設(shè)施的有效運作，在智能化管理上，我們做到“兩個到位” ， 一是專業(yè)技術(shù)人員到位和管理人員培訓到位。 我司配置專業(yè)化技術(shù)人員，對全體員工進行系統(tǒng)培訓，要求員工必須懂得使用智能化設(shè)施的運作特性，提高智能化管理的效益；二是管理維護到位。在管理中根據(jù)智能化系統(tǒng)的具體情況，制定科學合理、切實可行的維護運行、保養(yǎng)計劃，并按計劃嚴格執(zhí)行管理。設(shè)備管理設(shè)備、設(shè)施的正常運行是北京電視中心的重要保障，特別是變配電機房、空調(diào)機房、 備用發(fā)電系統(tǒng)、鍋爐機房的安全運行管理工作，我們將實施標準化、專業(yè)化的管理體

26、系和組建一支專業(yè)化高水平的技術(shù)人才，制定一套完善、嚴謹、科學、合理的設(shè)備管理、操作流程的規(guī)章制度及各種應急預案，運用電腦技術(shù)對設(shè)備進行包括設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計劃，日常保養(yǎng)安排及出勤事項進行管理，確保本項目各項能源供應、通訊設(shè)備、配套設(shè)施正常使用。第三節(jié) 體現(xiàn)本項目特色的管理模式對于北京電視中心主要由綜合業(yè)務(wù)樓、多功能演播樓、生活服務(wù)樓、 地下室及媒體廣場組成， 既具有辦公功能同時兼?zhèn)渲谱鬓D(zhuǎn)播節(jié)目、 貴賓接待及舉辦重要會議等多項其他功能的樓宇的項目特點。 我司結(jié)合多年政府辦公樓、 高端寫字樓、星級酒店的管理服務(wù)運作經(jīng)驗，專門為北京電視中心設(shè)計出“酒店式辦公” 管理模式。“酒店式辦公”服務(wù)模式概述

27、針對北京電視中心集辦公、制作、轉(zhuǎn)播、餐飲、會議等多功能于一體的特殊性， 引用酒店的服務(wù)理念，同時結(jié)合物業(yè)管理的專業(yè)特點，為北京電視中心提供全方位體貼周到的服務(wù)，充分滿足北京電視中心各方面的工作需求。“酒店式辦公”服務(wù)的特點服務(wù)標準高服務(wù)程序完善服務(wù)過程細致安全措施嚴密設(shè)施設(shè)備保障過硬“酒店式辦公”對物業(yè)管理的專業(yè)要求客戶服務(wù)多樣化為保障本項目各業(yè)態(tài)的服務(wù)需求能夠迅速落實，提高工作效率，保證酒店式服務(wù)模式的順利開展。我司將在組織架構(gòu)中設(shè)置客戶服務(wù)中心，為客戶提供全面服務(wù)。 客戶服務(wù)中心作為物業(yè)管理機構(gòu)的“中樞神經(jīng)” ，將北京電視中心的需求與物業(yè)服務(wù)的及時反饋與解決相互結(jié)合，起到高效、能動的橋梁溝

28、通作用。并以此為龍頭，引領(lǐng)各部門實施專業(yè)化的管理與人性化的服務(wù)?？蛻舴?wù)中心工作概述：設(shè)立 24 小時客戶服務(wù)熱線，負責記錄、協(xié)調(diào)并處理北京電視中心物業(yè)管理方面的問題；服務(wù)人員負責將問題轉(zhuǎn)交相應管理與服務(wù)部門， 并督導相應的部門及時解決；服務(wù)人員將在對客戶承諾的時間內(nèi)給予答復，并進行客戶回訪工作。保安服務(wù)規(guī)范化保安服務(wù)是北京電視中心正常的辦公秩序、生活秩序的重要保障，通過酒店式的保安服務(wù)模式，在人員素質(zhì)、崗位職責、管理制度、專業(yè)程度上，區(qū)別于一般寫字樓的保安管理，為北京電視中心創(chuàng)建安全、和諧、穩(wěn)定的工作環(huán)境。保潔服務(wù)人性化專業(yè)、系統(tǒng)的保潔管理是提供衛(wèi)生、健康、安全、舒適、美觀的工作環(huán)境的重要前

29、提，也是提升北京電視中心形象和物業(yè)保值增值的必要條件。在確保完成各項保潔工作的基礎(chǔ)上，尊重并滿足客戶的個性化需求。保養(yǎng)服務(wù)專業(yè)化保養(yǎng)工作無小事，始終貫徹“安全第一、保障有力、杜絕事故”的工作方針，認真對待每一項具體工作并確保完成高效率。通過嚴格的監(jiān)督檢查制度，及早發(fā)現(xiàn)故障隱患，最大限度地減少設(shè)備的損壞故障率，達到提高設(shè)備設(shè)施的日常維護保養(yǎng)水平，提高設(shè)備的使用壽命和效率。會議服務(wù)標準化參照酒店會議服務(wù)的理念、內(nèi)容、標準、程序，結(jié)合北京電視中心的具體需求，量身定做出滿足北京電視中心實際需要的會議服務(wù)方案。通過會議服務(wù)人員的標準化服務(wù)，即能滿足北京電視中心領(lǐng)導及各部門的工作需求，又能體現(xiàn)北京電視中心

30、的良好形象。第三章 管理服務(wù)方案第一節(jié) 擬建立的組織機構(gòu)及管理人員的配備一、組織機構(gòu)的設(shè)置組織機構(gòu)圖為使本項目物業(yè)管理機構(gòu)能“全面、簡潔、高效、經(jīng)濟”之運轉(zhuǎn)，我司根據(jù)自身已有的豐富管理經(jīng)驗，并結(jié)合項目特點專門擬定出本項目物業(yè)管理機構(gòu)之組織架構(gòu)，詳見下頁。組織機構(gòu)設(shè)置說明以客戶服務(wù)中心為中樞，保安部、保潔部、工程部、會務(wù)部、綜合部等相關(guān)部門密切協(xié)同運作。各部門職能概述客戶服務(wù)中心：負責承擔客戶服務(wù)、信息管理、協(xié)調(diào)調(diào)度、質(zhì)量控制、前臺服務(wù)、物業(yè)經(jīng)營等職能。保安部：負責承擔安防管理、消防管理、停車場管理等職能。保潔部：負責承擔樓宇保潔服務(wù)、外圍環(huán)境維護、綠化租擺等職能。工程部：負責承擔設(shè)備運行、工程

31、維修、節(jié)能降耗等職能會務(wù)部：負責承擔會議服務(wù)等職能。綜合部：負責承擔行政事務(wù)、人力資源、財務(wù)管理、后勤采購等職能。北京電視中心物業(yè)管理處組織機構(gòu)圖北京電視中心物業(yè)管理處項目經(jīng)理項目經(jīng)理助理一采購庫管二、管理人員的配備人員配備明細本項目物業(yè)管理處管理服務(wù)人員總編為 227人職位數(shù)量項目經(jīng)理1項目經(jīng)理助理（兼客戶服務(wù)中心經(jīng)理）1工程部工程部經(jīng)理1主管2維修技H42保安部保安部經(jīng)理1主管2保安員46車管員24保潔部保潔部經(jīng)理1保潔員69會務(wù)部會務(wù)部經(jīng)理1調(diào)音師（？）1攝像師（？）1會議服務(wù)員18客戶服務(wù)中心客戶服務(wù)主管1客戶服務(wù)助理4前臺8綜合部綜合部經(jīng)理1出納1文員1合計227人員配備原則知識結(jié)構(gòu)

32、合理化原則操作經(jīng)驗豐富化原則崗位設(shè)置專業(yè)化原則權(quán)利義務(wù)明晰化原則協(xié)調(diào)合作一體化原則管理隊伍穩(wěn)定化原則言語形象標準化原則管理人員穩(wěn)定性保障項目管理部主要管理人員 （部門經(jīng)理以上人員） 及業(yè)務(wù)骨干從我司本部及管理的其它項目中選派；基層服務(wù)人員通過社會招聘的方法解決。項目經(jīng)理簡歷姓名李玉新主要業(yè)績性別男2001年至今，國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司任中國兵器大廈物業(yè) 項目總經(jīng)理；1999-2001年，國際金融大廈任物業(yè)總經(jīng)理；1998-1999年，招商局大廈任物業(yè)總經(jīng)理；1993-1998年，香港柏聯(lián)物業(yè)管理公司任總經(jīng)理助理；1988-1993年，?？谔┤A酒店任總經(jīng)理助理。1986-1988年，北京香格里

33、拉飯店任客房部經(jīng)理助理。1984-1986年，京倫飯店任客房部主管。業(yè)務(wù)專長：具有豐富的酒店、寫字樓、公寓的經(jīng)營管理經(jīng)驗。熟悉國 家有關(guān)物業(yè)管理的政策法規(guī)，對物業(yè)管理各方面工作內(nèi)容及程 序有著獨至必見解和有效的解決方案。熟悉寫字樓、公寓、酒 店物業(yè)管理的各方面流程，具有很強的工作能力和組織能力， 能及時有效地處理物業(yè)管理中發(fā)生的各類問題。為人誠懇，敬業(yè)踏實，善于溝通，具備良好的團隊領(lǐng)導能 力及合作精神，宿較強的責任感，能承受較大的工作壓力。榮獲獎項及證書：.建設(shè)部頒發(fā)的中國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理 ”.勞動和保障部頒發(fā)的助理物業(yè)管理師”. 澳洲梅鐸大學工商管理課程培訓證書. 1998年被評為 招商局物

34、業(yè)管理有限公司先進經(jīng)營管理者 ” 5. 2000年被評為 招商局物業(yè)管理有限公司先進經(jīng)營管理者 ” 6. 2005年其所管的中國兵器大廈榮獲國貿(mào)物業(yè)優(yōu)秀管理項目”7. 2006年被評為國貿(mào)物業(yè)2006年度優(yōu)秀經(jīng)營管理者”年齡44專業(yè)法律學歷碩士工齡22職務(wù)項目總經(jīng)理物業(yè)及酒店工作年限22聯(lián)系電話6505.3253其他各類管理及服務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)要求1)部門經(jīng)理：3040歲，大專以上文化程度，五年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，持有部門經(jīng)理上崗證及相關(guān)專業(yè)技術(shù)證書，具有較強的組織協(xié)調(diào)能力；主管： 30 歲左右，具有大專以上文化程度，具備物業(yè)管理及其相關(guān)專業(yè)知識；客服人員： 30 歲以下，有一定的策劃及組織能力，

35、活潑開朗，善于公關(guān)；前臺服務(wù)人員： 2028 歲，高中以上文化程度，身體健康，五官端正，身高 1.65 至 1.75 米，有良好的氣質(zhì)，具有較好的語言溝通能力、應變能力和外語能力。會議服務(wù)人員： 2028 歲，高中以上文化程度，相貌端正，身體健康，品行良好；6)技工：3035歲，高中以上文化程度，持有崗位所需上崗證、技術(shù)等級證；7)保安員：2028歲，高中以上文化程度，身高1.75米至1.85米，相貌端 正，身體健康，品行良好；保潔員：年齡2040 歲，相貌端正，身體健康，品行良好；出納： 中專以上文化程度或初級以上技術(shù)職稱，能夠熟練使用電腦，北京市戶口；文員：大專以上文化程度，熟練使用辦公軟

36、件，相貌端正，品行良好。三、人員培訓物業(yè)管理能否成功，物業(yè)管理人員隊伍的素質(zhì)是重要因素之一，而高素質(zhì)的管理人員隊伍離不開系統(tǒng)而完備的培訓。為使本項目全體管理人員在專業(yè)知識、工作技能、職業(yè)道德和服務(wù)水平達到其崗位要求，為客戶提供滿意的服務(wù)，我司根據(jù)本項目的具體情況，特制定如下培訓管理辦法，包括培訓目標、 培訓原則、 培訓形式、 培訓內(nèi)容、 培訓制度、 培訓規(guī)劃、 培訓記錄和培訓的考核等內(nèi)容。培訓目標培養(yǎng)具有良好服務(wù)意識的物業(yè)管理人才隊伍，為完成本項目各項管理目標提供保證。培訓原則分階段培訓（籌備期、正常管理期） ；分層次培訓（部門經(jīng)理、員工） ；分工種培訓（維修技工、保安員、保潔員等） ；倡導個

37、性化培訓，因材施教，強調(diào)職業(yè)素養(yǎng)的提高；注重培訓效果的反饋與評估，找準長期效果與短期效果的結(jié)合點；培訓與考核激勵緊密結(jié)合。培訓形式培訓形式分為自學、內(nèi)部組織培訓、外派培訓三種。自學要求員工在規(guī)定的時間范圍內(nèi)學習由部門經(jīng)理指定的與本人工作相關(guān)的一門或幾門專業(yè)知識，經(jīng)過考試對培訓結(jié)果加以確認。內(nèi)部組織培訓內(nèi)部組織培訓分為三級培訓方式， 即部門培訓、 項目管理處培訓和公司本部培訓；培訓教材及授課人由公司培訓部門確認。外派培訓根據(jù)特殊工作環(huán)境和崗位的要求，外派到有關(guān)專業(yè)培訓公司進行培訓。培訓內(nèi)容培訓內(nèi)容包括入職培訓、崗前培訓、崗位培訓和專業(yè)培訓。入職培訓入職培訓主要是針對新聘員工的培訓， 此培訓的主要

38、目標是要求新員工對本企業(yè)的文化和規(guī)章制度有所了解；培訓的內(nèi)容和考核由公司培訓部負責。具體培訓內(nèi)容包括：公司發(fā)展概況、公司組織架構(gòu)、公司質(zhì)量方針；公司各項規(guī)章制度；員工守則；言行規(guī)范、儀容儀表。崗前培訓崗前培訓是每一位員工在上崗前必須接受的培訓， 此培訓的主要目標是要求每一位員工在上崗前了解本崗位的工作內(nèi)容和應具備的技能。 培訓的內(nèi)容和考核由部門經(jīng)理負責，培訓合格后準許上崗。具體培訓內(nèi)容包括：崗位職責；操作規(guī)范、操作流程；應具備的基本技能；有關(guān)的法律、法規(guī)；服務(wù)意識、職業(yè)道德。崗位培訓新的運行機制和管理方式，培養(yǎng)員工的現(xiàn)代物業(yè)管理技能；為提高服務(wù)水準和業(yè)務(wù)技能，所有員工應定期接受崗位培訓；崗位培

39、訓可根據(jù)不同內(nèi)容采取下列的形式：崗位練兵；專題研討；參觀學習；辦班培訓；崗位輪訓；以考代訓。專業(yè)崗位培訓對進入專業(yè)崗位的員工， 須接受相關(guān)專業(yè)崗位的培訓， 經(jīng)有關(guān)部門考核合格后方可正式上崗。專業(yè)崗位包括：財務(wù)人員、內(nèi)部審核人員；專業(yè)技術(shù)人員；保安人員；強弱電工、焊工、制冷工等；關(guān)鍵復雜設(shè)備的操作人員；培訓制度公司培訓部為培訓工作的主管部門， 負責對外培訓聯(lián)系、 制定公司員工年度、季度培訓計劃；監(jiān)督、協(xié)調(diào)和指導項目和班組的培訓計劃的實施；項目經(jīng)理和各部門應根據(jù)業(yè)務(wù)的需要， 制定年度和季度的培訓計劃， 并組織實施；培訓采取平時業(yè)務(wù)學習與定期業(yè)務(wù)學習相結(jié)合的辦法；管理人員必須定期接受專業(yè)培訓；5）所

40、有人員在業(yè)務(wù)學習和培訓期間無故不能請假、曠課，違反此規(guī)定者以曠工論處；6）公司鼓勵管理人員參加與業(yè)務(wù)有關(guān)的專業(yè)培訓。培訓計劃名稱參訓人員培訓內(nèi)容預計課時基礎(chǔ)與素質(zhì)培 訓全體員工北京電視中心概況2北京電視中心物業(yè)服務(wù)重點2國貿(mào)公司簡介2國貿(mào)員工手冊3物業(yè)服務(wù)概論1保密注意事項2禮儀及公共關(guān)系4專業(yè)培訓項目經(jīng)理 部門經(jīng)理行政管理制度2人力資源管理制度3授權(quán)管理手冊2服務(wù)合約2客戶服務(wù)中心客戶服務(wù)中心運作流程2客戶投訴處理程序2大堂接待管理規(guī)程2緊急事件的處置2會務(wù)部高管層服務(wù)事項2工作區(qū)域服務(wù)細則5貴賓會議服務(wù)規(guī)程3大會議室服務(wù)規(guī)程2管事規(guī)程2名稱參訓人員培訓內(nèi)容預計課時專業(yè)培訓保潔部保潔各崗位操

41、作規(guī)程5綠化監(jiān)管規(guī)程2器材及物料保管領(lǐng)用規(guī)定2衛(wèi)生防疫管理制度2緊急事件的處置2工程部本項目設(shè)施設(shè)備接管3驗收項目、程序及標準10保養(yǎng)維護程序（分系統(tǒng)）3內(nèi)部報修管理程序2零配件領(lǐng)用控制程序1分包商配合監(jiān)控管理規(guī)定4應急故障對策2物業(yè)安防知識概論2保安部物業(yè)消防知識概論3安防設(shè)施狀況說明3消防設(shè)施狀況說明10各專業(yè)崗位職責訓練課程5緊急事件的處置3保潔各崗位操作規(guī)程5綜合部人事勞資政策法規(guī)2培訓管理綱要3財務(wù)管理2預算管理3采購管理規(guī)定2庫房管理規(guī)定2培訓記錄公司本部、項目管理處及部門的培訓計劃、培訓記錄和培訓檔案由公司培訓部統(tǒng)一負責管理，管理時效如下：員工培訓一覽表（保存3 年）年度培訓計劃

42、（保存3 年）培訓記錄（長期）員工培訓檔案（長期）培訓工作的考核公司培訓部每半年對項目管理處培訓工作進行一次考評，對培訓工作搞的好的項目管理處、部門和個人進行表彰和獎勵。四、人員管理物業(yè)管理行業(yè)是一個勞動力密集的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)主要通過提供服 務(wù)的人來實現(xiàn)，物業(yè)管理與服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣很大程度上取決于項目管理處員工的 整體素質(zhì)。組建一個分工明確、專業(yè)素質(zhì)合格、紀律嚴明的團隊是我司人力資源 管理的一大優(yōu)勢，更是保證本項目物業(yè)管理正常運行的手段。主要工作內(nèi)容包括：根據(jù)本項目管理的實際需求設(shè)置組織架構(gòu)，確定人員編制；根據(jù)人員編制及市場勞動力狀況測算項目人工成本；制定人員到崗計劃，并按計劃實施管理人

43、員的調(diào)配和員工的招聘；制定整體培訓計劃，并按計劃完成一級培訓、二級培訓；制定員工績效考核辦法，定期進行考評，獎優(yōu)汰劣；制定薪酬福利管理體系；制定行政管理及人力資源管理各項規(guī)章制度；建立勞動關(guān)系管理體系。本項目物業(yè)管理處下設(shè)綜合部負責完成上述人力資源管理工作；綜合部作為項目管理處的重要部門，綜合部經(jīng)理直接對項目經(jīng)理負責。第二節(jié)擬采取的工作計劃及物資裝備情況一、分階段的工作計劃1.籌備階段物業(yè)管理服務(wù)工作計劃物業(yè)籌備工作是項目施工建設(shè)接近竣工交付階段時，物業(yè)管理公司有組織、有計劃、有秩序開展的一系列人力、技術(shù)、文檔、設(shè)施設(shè)備、內(nèi)外協(xié)調(diào)等資 源整合與準備活動。基于本項目的具體情況，國貿(mào)物業(yè)在計劃物業(yè)

44、籌備工作 時，擬重點抓住“人員選拔培訓”、“設(shè)施設(shè)備接管驗收”、“遷入服務(wù)與成品 保護”等幾個主要環(huán)節(jié)，在具體工作充分照顧本項目的服務(wù)需求，高質(zhì)量完 成籌備期間的各項事務(wù)，擬定計劃如下：類 別內(nèi)容提交形式確認類建議報告類提交方案類工 程 類1、確定設(shè)備設(shè)施節(jié)點部位管理權(quán)責及設(shè)備的保養(yǎng)計劃標準口口2、制定年度的節(jié)能計劃和方案V3、制定機房管理制度VV4、提交開業(yè)所需設(shè)備設(shè)施、物品材料及到貨時間表V5、制定工程部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流 程和表格VV客 服 類1、客戶手冊及客戶遷入流程的制定VV2、制定有償服務(wù)項目、設(shè)施設(shè)置及收費標準V3、提交項目標識標牌的數(shù)量、標準、樣式VV4、制

45、定物業(yè)部崗位職責、 工作指導書、規(guī)章制度、工作流 程和表格VV5、制定物業(yè)公司、客戶在突發(fā)事件中緊急處理程序V6、提交迎接客戶遷入歡迎方案、重大節(jié)日及活動方案V安 保 類1、制定緊急情況處理預案V2、制定安全、防火管理制度V3、制定安保部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流 程和表格VV4、制定安保部后勤準備方案（宿舍、伙食、衛(wèi)生間、辦公 用品、辦公室等）及與其配套的表格VV車 管 類1、提交車位管理費收費標準VV2、制定正式運行后地面交通組織方案VV3、制定車管部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流 程和表格VV人事行政類1、制定行政人事部崗位職責、工作指導書VV2、制定工作流程、人事管

46、理規(guī)章制度和表格VV3、制定正常期物業(yè)人員考核標準和內(nèi)容，行政管理規(guī)章制度VV財 務(wù) 類1、提交物業(yè)收費流程、停車場收費流程等的表格及臺帳VV2、協(xié)助提交物業(yè)保險險種、保費標準V3、能源費用統(tǒng)計、物資管理、財務(wù)報告等模板的制定V4、制定財務(wù)核算體系框架草案V5、制定財務(wù)部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流 程和表格VV保 潔 類1、外墻清洗方案VV2、制定綠化養(yǎng)護方案VV3、制定環(huán)境部崗位職責、工作指導書、規(guī)章制度、工作流 程和表格VV外 聯(lián) 類1、協(xié)助提交政府相關(guān)部門適用于本物業(yè)的法規(guī)及規(guī)定VV2、協(xié)助提交與外聯(lián)方聯(lián)系工作方式及協(xié)調(diào)內(nèi)容VV3、協(xié)助提交各類審批報批手續(xù)的相關(guān)內(nèi)容及文件VV

47、根據(jù)對項目的了解，并參照管理同類項目經(jīng)驗，我司特擬定出本項目第一年 度的部門工作計劃，待日后實際管理過程中，我司將對其進行相應調(diào)整與細 化。1）客戶服務(wù)中心年度工作計劃項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注1客戶服務(wù)1.1投訴受理1.2報修受理1.3客戶走訪1.4監(jiān)控投訴處理結(jié)果1.5客戶檔案整理工作2前臺服務(wù)2.1前臺接待工作2.2發(fā)放公共通知2.3郵件分揀2.4報刊雜志收發(fā)、分 凍3服務(wù)質(zhì)量管理3.1與甲方召開月度例 會3.2客戶滿意度調(diào)查3.3滿意度分析整改3.4部門例會每周一次3.5員工培訓項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注1日常工作

48、1.1門崗值勤1.2白天外圍巡視1.3夜間樓內(nèi)巡視1.4停車場管理1.5突發(fā)情況處理1.6消防巡檢1.7消防器材檢測2其他2.1消防演習每年2次2.2保安部日常培訓2.3消防知識培訓3）保潔部年度工作計劃項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注1日常工作1.1保潔日常工作實施1.2消殺滅蟲平均每年4 次1.3石材養(yǎng)護每年4次1.4外墻清洗每年2次1.5積雪清除冬季2其他工作2.1監(jiān)督綠化協(xié)作商工乍2.2完成保潔采購與落 買2.3保潔工作培訓項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月ii月12月備注1采暖制冷系統(tǒng)1.1維保合同控制1.2設(shè)備檢修1.3設(shè)備巡視檢查1.4管

49、道濾網(wǎng)清潔1.5熱交換站維修養(yǎng)護1.6安全檢查2給排水系統(tǒng)2.1水泵、管線巡視維護2.2雨、污水泵巡查養(yǎng)護2.3雨污水管線疏通清淤每年2次2.4清掏化糞池平均每年4次2.5檢修管道井、閥門2.6水箱清理、檢修每年2次2.7水質(zhì)的化驗每年2次3強弱電系統(tǒng)3.1避雷接地測試3.2消防系統(tǒng)檢修3.3電視、電話系統(tǒng)維保3.4照明系統(tǒng)維保3.5節(jié)日裝飾3.6配電室設(shè)備巡視維保3.7機電設(shè)備的巡視維護3.8安防系統(tǒng)維護3.9電梯巡視檢查3.10對電梯外包方監(jiān)督3.11中控室巡視檢查3.12中控室維護3.13弱電設(shè)備維護合同4 土建結(jié)構(gòu)4.1基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)養(yǎng)護及巡檢4.2公共區(qū)域門窗的養(yǎng)護及巡 僉4.3外飾面及公共區(qū)域內(nèi)裝飾4.4公共區(qū)域內(nèi)裝飾及粉刷視情況而定4.5外圍道路巡視及養(yǎng)護4.6建筑物屋面檢查修理4.7裝修管理及空房巡視5其它5.1實施質(zhì)量體系文件要求5.2完成經(jīng)營目標責任書5.3室內(nèi)維修5.4計量表類，安全用品年檢執(zhí)行國家規(guī)定5.5員工培訓5.5工程資料管理5）會務(wù)部年度工作計劃項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注1會議服務(wù)日常工作1.1會議準備1.2會議接待1.3會議服務(wù)1.4會后整理1.5會議設(shè)施檢查1.6會議物品統(tǒng)計2內(nèi)部管