唯美品格一期項(xiàng)目投資申請(qǐng)立項(xiàng)書(房地產(chǎn))

1、大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 目 錄 TOC o 1-5 h z 、總 論 31項(xiàng)目提出背景32、項(xiàng)目實(shí)施依據(jù) 43、開發(fā)商概況 44、項(xiàng)目概況 65、編制依據(jù)與研究范圍7二、項(xiàng)目地塊分析 91簡(jiǎn) 介 92、周邊發(fā)展情況93、周邊相似項(xiàng)目概況 94、交通網(wǎng)絡(luò) 125、景觀環(huán)境 126、外部配套條件 14 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 三、大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 151、人口及國(guó)民生產(chǎn)總值 152-3、金融及法規(guī) .184-5、大連土地及房屋情況196-8、大連市住宅需求及成交情況22 HYPERLINK l book

2、mark28 o Current Document 四、工程進(jìn)度計(jì)劃 27 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 五、投資估算與資金籌措 281、投資估算 282、收入估算 293、二期銷售及資金使用情況304、資金籌措 30 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 六、經(jīng)濟(jì)效益分析 311、經(jīng)濟(jì)效益分析 312、項(xiàng)目的不確定分析 343、貸款償還能力分析35 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 七、結(jié)論與建議 361、項(xiàng)目提出背景在我國(guó)進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)

3、的今天，住房越來(lái)越受到廣大人民群眾的 關(guān)注。在過(guò)去三年內(nèi)，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅竣工面積約為15億平方米，年均住宅竣工面積5億平方米，是改革開放以來(lái)住宅竣工面積的2倍以上。城鎮(zhèn)人均住宅面積由1997年的17.6平方米，提高到2005年的25平方米，戶均達(dá)到70 多平方米，住宅功能、配套設(shè)施水平也有明顯提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年底，城鎮(zhèn)人口 5.6億人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 43%預(yù)計(jì)到2010年將達(dá)到45%城鎮(zhèn)人 口將達(dá)到6.3億；到2020年將超過(guò)50%城鎮(zhèn)人口超過(guò)7.5億，城鎮(zhèn)化加速 將帶動(dòng)住宅需求持續(xù)增加，商品住宅將繼續(xù)處于總量增長(zhǎng)時(shí)期。與此同時(shí)， 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也刺激了國(guó)內(nèi)需求，有效的拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。19

4、98年以來(lái)，城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)投資占 GDP勺比重由1997年的不到6%增加到7%-7.8% 每年拉動(dòng)GDP曽長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)以上（摘自中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)總第 329期）。以上 數(shù)據(jù)表明我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)前景非常樂觀。大連作為我國(guó)重要的工業(yè)、港口、貿(mào)易和旅游城市，其經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn) 市場(chǎng)總體發(fā)展平穩(wěn)，供需兩旺。同時(shí)，市委、市政府為實(shí)現(xiàn)市九次黨代會(huì) 提出到2010年率先基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化這一目標(biāo)，采取了加快發(fā)展的 一系列重大措施，大連市未來(lái)的規(guī)劃是向城市北部、西部及城市邊緣拓展， 以實(shí)現(xiàn)城市向外拓展，人口向外疏散的規(guī)劃。從我們這個(gè)城市目前的基礎(chǔ) 看，迅速增加的城市人口，迫切要求我們實(shí)施城市中心區(qū)的人口外移。東

5、 北三省的客戶選擇在大連購(gòu)房作為永久居住及投資的人越來(lái)越多。大連億 達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)的億達(dá)世紀(jì)城坐落在甘井子區(qū)內(nèi)，位于大連市 主城區(qū)與新市區(qū)的交接處。在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的態(tài)勢(shì)下，隨 著舊城區(qū)改造的進(jìn)一步發(fā)展和城市中心的繼續(xù)北移，億達(dá)世紀(jì)城所在地段 的潛在價(jià)值必將逐步顯現(xiàn)。該項(xiàng)目的建設(shè)正是在上述宏觀和微觀這兩個(gè)層面市場(chǎng)發(fā)展的大背景下提出的。2、項(xiàng)目實(shí)施依據(jù)2.1大連市房地產(chǎn)綜合開發(fā)及建設(shè)用地中標(biāo)通知書，大房開中字（2005） 44 號(hào)；2.2編號(hào)大國(guó)用2006第04143號(hào)、2006第04144號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證；2.3編號(hào)20060005號(hào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；2.4編號(hào)200

6、70015建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2.5編筑工程施工許可證；2.6大連市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。3、開發(fā)商概況3.1名稱：大連億達(dá)房地產(chǎn)股份公司3.2法定地址：大連市沙河口區(qū)東北路 93號(hào)3.3法人代表：孫蔭峰3.4注冊(cè)資本：8,300萬(wàn)元3.5經(jīng)營(yíng)概況大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司是億達(dá)集團(tuán)有限公司所屬的控股子公司。億達(dá)集團(tuán)是以億達(dá)集團(tuán)有限公司為核心，擁有30多個(gè)成員企業(yè)的集房地產(chǎn)開發(fā)、建筑裝修、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、機(jī)床制造、大連軟件園綜合開發(fā)和管理、 大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 是2001年末改制為股份有限公司以后，已進(jìn)入上市輔導(dǎo)

7、期，融入了科學(xué)、大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 軟件人才教育培訓(xùn)、對(duì)外工程承包和勞務(wù)輸出等為一體的，按現(xiàn)代企業(yè)制度 運(yùn)行的大型企業(yè)集團(tuán)。大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司是億達(dá)集團(tuán)的主力公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，注冊(cè)資本人民幣 8,300萬(wàn)元，年開發(fā)能力50萬(wàn)平方米，是 具有國(guó)家一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。該公司自成立以來(lái)在大連市共開發(fā)建設(shè)了白云小區(qū)、星海小區(qū)、桃山小區(qū)、新華街小區(qū)、昌平小區(qū)、億 達(dá)廣場(chǎng)、億達(dá)新世界、億達(dá)世紀(jì)城一期、億達(dá)學(xué)苑、億達(dá)世紀(jì)城二期等中高 檔住宅項(xiàng)目近300萬(wàn)平方米。所開發(fā)竣工的商品房全部銷售，沒有出現(xiàn)積壓、 沉淀現(xiàn)象。通過(guò)幾個(gè)高檔項(xiàng)目的拉動(dòng)，公司的社會(huì)形象得到提升，

8、經(jīng)濟(jì)實(shí)力 得到了加強(qiáng)。1999年公司強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)企業(yè)管理，開展樹立“億達(dá)房地產(chǎn)”品牌 活動(dòng)，把產(chǎn)品的質(zhì)量作為企業(yè)管理工作的重中之重?！皟|達(dá)地產(chǎn)，精品永遠(yuǎn)”是公司一直追求的目標(biāo)。1999年11月18日通過(guò)國(guó)際ISO9000標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系 認(rèn)證，是大連市同行業(yè)中首家通過(guò)國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的企業(yè)。2000年以來(lái)，公司根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，重點(diǎn)推廣質(zhì)量與售后服務(wù)工作，舉辦各種活動(dòng)， 增加客戶與開發(fā)商之間的聯(lián)系，這些措施取得了很好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效 益?！白|達(dá)房子，過(guò)舒心日子”已為濱城人民所認(rèn)可。我司近期開發(fā)的項(xiàng)目主要有億達(dá)世紀(jì)城二期（林語(yǔ)家話）。林語(yǔ)家話項(xiàng)目于05年7月17日開盤，目前共推出房源1120套（1

9、2.98萬(wàn)平），截至2006 年底已售1035套（12.19萬(wàn)平），銷售率92.41%,銷售均價(jià)7500元.大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司擁有一支具有開拓精神的領(lǐng)導(dǎo)隊(duì)伍， 具備 雄厚的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。特別規(guī)范的現(xiàn)代化管理，億達(dá)房地產(chǎn)正以更高的標(biāo)準(zhǔn)，不斷的超越自己4、項(xiàng)目概況 4.1項(xiàng)目名稱：唯美品格一期4.2項(xiàng)目地址：大連市甘井子區(qū)促進(jìn)路東側(cè)4.3開發(fā)單位：大連億達(dá)房地產(chǎn)股份公司4.4建筑設(shè)計(jì)：南方設(shè)計(jì)院4.5景觀設(shè)計(jì)：杭州精銳設(shè)計(jì)策劃公司4.6全程策劃：杭州精銳設(shè)計(jì)策劃公司4.7占地面積：5.05萬(wàn)平方米4.8規(guī)劃總建筑面積：5.94萬(wàn)平方米4.9 覆蓋率：

10、18.37%4.10容積率：1.504.11綠化率：32%4.12項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃總建筑面積：5.94萬(wàn)平方米其中：住宅建筑面積4.91平方米 公建0.16萬(wàn)平方米車庫(kù)0.87萬(wàn)平方米可銷售面積：5.07萬(wàn)平方米其中：住宅建筑面積4.91萬(wàn)平方米公建0.16萬(wàn)平方米4.13建筑特設(shè)BLOCK戶型造型方正（除位于平行四邊形轉(zhuǎn)折點(diǎn)的戶型外），布局合理精巧，空間利用率高。大開間、短進(jìn)深的設(shè)計(jì)手法大大擴(kuò)展了采光面，也使南北 通風(fēng)更加順暢。戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)對(duì)居住者生活的最大尊重，無(wú)論是主臥的私密性 設(shè)計(jì)、廚房的人性化思考，還是客廳的身份彰顯，都恰如其分地傳達(dá)了這一原 則。4.14配套及物業(yè)小區(qū)采用高保障社

11、區(qū)智能化系統(tǒng)，寬帶入戶，配有現(xiàn)代高級(jí)會(huì)所，內(nèi)設(shè)棋 牌室、閱覽室、健身房、乒乓球室、臺(tái)球室、咖啡廳，供業(yè)主娛樂、活動(dòng)； 小區(qū)內(nèi)采用智能監(jiān)控，人車分流，安全合理；物業(yè)管理采用全程貼心“酒店 式物業(yè)服務(wù)”，充分體現(xiàn)億達(dá)人對(duì)業(yè)主的無(wú)盡關(guān)懷。4.15投資與收益概況該項(xiàng)目總投資為39,691.05萬(wàn)元，銷售收入53,115萬(wàn)元，該項(xiàng)目的利 潤(rùn)總額為9,944.92萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為6,663.09萬(wàn)元。稅前直接成本利潤(rùn)率：27.39 %稅后直接成本利潤(rùn)率：18.35 %投資利潤(rùn)率：25.05 %銷售利潤(rùn)率：18.72 %銷售凈利潤(rùn)率：12.54 %每平方米商品房實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)：1122元5、編制依據(jù)與研究范圍5.

12、1編制依據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況，該可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有:（1） 國(guó)家計(jì)委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)；（2）大連市城市總體規(guī)劃；（3）遼寧省建筑工程概預(yù)算指標(biāo)及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；（4）建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料；（5）本公司現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及對(duì)大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查掌握的資料。5.2研究范圍該可行性研究報(bào)告的研究范圍包括：項(xiàng)目實(shí)施背景；項(xiàng)目和開發(fā)商基本情況；大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析；項(xiàng)目地塊分析；開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃及配套要求；投資效益分析；結(jié)論及建議等。在此基礎(chǔ)上，綜合考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為金融機(jī)構(gòu)貸款決策提供比較可靠

13、的依據(jù)。項(xiàng)目地塊分析1、簡(jiǎn)介“唯美品格一期”位于大連市甘井子區(qū)促進(jìn)路東側(cè)，用地面積為5.05萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積5.94萬(wàn)平方米。2、周邊發(fā)展情況甘井子區(qū)位于大連的西北部，環(huán)抱大連市區(qū)，陸地面積502平方公里，總?cè)丝诩s50萬(wàn)人；近年來(lái)，隨著大連市城市建設(shè)的發(fā)展，市區(qū)不斷向周邊 發(fā)展，如國(guó)家康居示范區(qū)-泡崖小區(qū)、錦繡居住小區(qū)；華南國(guó)際商城、泉水 居住區(qū)、金盛花園、東北名苑、億達(dá)世紀(jì)城一期、億達(dá)世紀(jì)城二期等大連著 名的居住小區(qū)均在甘井子區(qū)。本項(xiàng)目位置較好，地處西南路進(jìn)入市區(qū)的門戶，北面為大連傳統(tǒng)的商業(yè) 寶地金三角，是遼南地區(qū)最大的糧食疏散地，南面有春柳河小區(qū)及在耐火材 料廠地塊上改建的15萬(wàn)平方

14、米的大型市場(chǎng)；區(qū)域環(huán)境正在改善，隨著周邊 幾個(gè)規(guī)模較大小區(qū)的建設(shè)，該區(qū)域已成為2007年大連房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)之一。3、周邊相似項(xiàng)目概況3.1林語(yǔ)家話項(xiàng)目位置：大連市甘井子區(qū)促進(jìn)路 284號(hào)項(xiàng)目規(guī)模：占地面積約為9.5萬(wàn)平方米，建筑面積約14.3萬(wàn)平方米綠化率：40%項(xiàng)目性質(zhì)：小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)：清水房竣工時(shí)間：2007年10月末平均價(jià)格：7500元/平戶型特點(diǎn)：主要100-160平標(biāo)準(zhǔn)平層戶型，少量 50- 70平小戶型, 疊院云庭躍層產(chǎn)品（單價(jià)過(guò)萬(wàn)）。物業(yè)管理公司：億達(dá)物業(yè)配套條件：10000平社區(qū)公建，包括幼兒園、銀行、超市、郵政、酒店、藥交通：6、& 410、514、516、523

15、、建設(shè)街二十高中、南關(guān)嶺 -長(zhǎng)興購(gòu)物市場(chǎng)等8條公交線路。周邊2公里范圍內(nèi)，有王家橋生活配套區(qū)、劉家橋生活配套區(qū)、 工行、交行、建行、甘井子醫(yī)院、中心醫(yī)院、婦產(chǎn)醫(yī)院、郵局、家樂 福、金三角華聯(lián)、東方家園、雙盛園大酒店、順發(fā)大酒店等等成熟配 套。售價(jià)：6300元一14000/平方米（住宅）該項(xiàng)目在2005年國(guó)八條出臺(tái)后，首先亮相，一舉打破市場(chǎng)堅(jiān)冰， 引領(lǐng)大連房市走出2005年上半年的蕭條期。是億達(dá)地產(chǎn)繼億達(dá)世紀(jì) 城后又一力作。進(jìn)一步確立了億達(dá)地產(chǎn)在大連的龍頭地位。在業(yè)界贏 得了廣泛的贊揚(yáng)，銷售業(yè)績(jī)也是億達(dá)地產(chǎn)歷年最好。3.2芙蓉人家發(fā) 展商：大連德邦房屋開發(fā)有限公司（建設(shè)控股）規(guī)劃設(shè)計(jì)：大連城市建

16、設(shè)事務(wù)所物業(yè)公司：大連廣楓物業(yè)公司代理公司：東潤(rùn)基業(yè)代理公司 地理位置：大連市西南路與促進(jìn)路之間，松江路與山東路交匯處。配套條件：臨近王家橋、金三角，坐車 3站地到達(dá)劉家橋、華南廣場(chǎng)，家樂 福。購(gòu)物、餐飲、學(xué)校、銀行、郵局等能夠滿足基本生活需求。但距離一般 在一站地以上，而且檔次偏向中低檔。休閑、娛樂場(chǎng)所欠發(fā)達(dá)，不能得到滿 足。占地面積：18萬(wàn)平方米建筑面積：17萬(wàn)平方米容積率：0.99綠化率：45%總戶數(shù)：1020戶車位、庫(kù)：500個(gè)開盤時(shí)間：2005.9.18入住時(shí)間：2006.7均價(jià)：6800元每平最高價(jià)：7500元每平銷售率：90%公建：35000平產(chǎn)品都為5層高的多層住宅，一層下躍，

17、設(shè)計(jì)成帶有采光地下室的復(fù)式空間 （層高2.7米），贈(zèng)送比率為40%，同時(shí)部分擁有私家認(rèn)養(yǎng)的綠地。頂層上躍，設(shè)計(jì)層高為6.6米，坡屋頂，頂層贈(zèng)送閣樓，贈(zèng)送比率為30%戶型面積設(shè)計(jì)較小，主力面積 90平左右。大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司II13大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司ii低價(jià)入市，總房款低，適逢我項(xiàng)目熱銷期，所以該項(xiàng)目開盤即呈現(xiàn)熱銷 態(tài)勢(shì)。3.3 香洲心城項(xiàng)目位置：沙河口區(qū)華北路車家村（三中旁）項(xiàng)目規(guī)模：占地面積約為7萬(wàn)平方米，建筑面積約12萬(wàn)平方米開發(fā)商：大連祥盛房屋開發(fā)有限公司綠化率：45 %項(xiàng)目性質(zhì)：多層、小高層裝修標(biāo)準(zhǔn)：清水房竣工時(shí)間：07年4月戶型特點(diǎn)：451

18、65平方米物業(yè)管理公司：大連百特物業(yè)管理有限公司配套設(shè)施：中小學(xué)：勝利小學(xué)、春柳小學(xué)、華北路小學(xué)、45中、第三高中綜合商場(chǎng)：家樂福超市、春柳友誼商場(chǎng)、春柳市場(chǎng)、車家村市場(chǎng)銀行：建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄、工商銀行醫(yī)院:市中心醫(yī)院、市婦產(chǎn)醫(yī)院售價(jià)：7100-8800元/平方米是大連祥盛房屋開發(fā)有限公司繼開發(fā) 金盛家園”千山心城 后的又一項(xiàng)目，開盤3個(gè)月，目前銷售率達(dá)到50 %。4、交通網(wǎng)絡(luò)本項(xiàng)目位于大連市甘井子區(qū)促進(jìn)路東側(cè)，周圍有1、18、19、303、407、408、409、410、503、523等多條工交車往來(lái)市區(qū)各處，交通便利。距大連 市政府及人民廣場(chǎng)約10分鐘車程；距大連火車站及客運(yùn)港

19、約需15分鐘車程； 距周水子國(guó)際機(jī)場(chǎng)約10分鐘車程。5、景觀及環(huán)境本項(xiàng)目周圍有大鋼、大化、大紡、二軋鋼、大連橡塑機(jī)廠等家屬區(qū)，隨著 工廠搬遷，周邊幾個(gè)較大的住宅小區(qū)的興建，該地段已成為大連北部最受歡 迎的居住區(qū)，從2000年開始，比較成功的項(xiàng)目有：“府佳名都”，建筑面 積15萬(wàn)平；“東北名苑”，建筑面積15萬(wàn)平；“金盛花園”建筑面積7萬(wàn)平;“春柳河小區(qū)”建筑面積11萬(wàn)平；“新華綠洲”建筑面積18萬(wàn)平；“鵬輝新 世紀(jì)”建筑面積40萬(wàn)平；“億海盛都” 8萬(wàn)平；“谷和溫馨苑” 18萬(wàn)平；“中 信和興家園” 6萬(wàn)平；“芙蓉人家”建筑面積17萬(wàn)平等等，以及億達(dá)世紀(jì)城 一期和林語(yǔ)家話（億達(dá)世紀(jì)城二期）的共

20、計(jì)近30萬(wàn)平方米的建成使周邊區(qū)域環(huán)境發(fā)生翻天覆地的變化，一個(gè)新興居住區(qū)域逐漸成熟。項(xiàng)目周圍學(xué)校有促進(jìn)路小學(xué)、周水子小學(xué)、周二小學(xué)及七十八中學(xué)、八 十中學(xué)等；餐飲、娛樂、銀行、郵局等社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施基本齊全。本案建筑單體為西班牙建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格：黃色的墻體、紅色的屋頂、一步 陽(yáng)臺(tái)、鐵藝園門、木構(gòu)架、拱門、坡屋頂、煙帽、檐口等建筑細(xì)節(jié)是大連唯 美品格無(wú)數(shù)細(xì)節(jié)中的一部分。細(xì)節(jié)是房子的構(gòu)成、細(xì)節(jié)的精致才能成就建筑 的完美。6、外部配套條件該項(xiàng)目給水水源取自城市自來(lái)水給水管網(wǎng)，分別由市政自來(lái)水網(wǎng)引入。排水和管與市排水管網(wǎng)相連，電源引自甘井子電力網(wǎng)，煤氣由煤氣公司總管網(wǎng)供應(yīng)，熱源由城市管網(wǎng)提供，通訊接自城市通

21、訊網(wǎng)。大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、人口及國(guó)民生產(chǎn)總值大連市面積13160平方公里，全市常住總?cè)丝跒?602萬(wàn)人。全市常住 人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口 415.9萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?9.08%;居住在鄉(xiāng)村 的人口 186.1萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?30.92%。全市常住人口中，男性為 304.7萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?0.61%；女性 為297.3萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?9.39%。性別比（以女性為100,男性對(duì)女性 的比例）為 102.5。全市常住人口中，0-14歲的人口為71.5萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?1.88%； 15-64歲的人口為464.6萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?7.

22、18%; 65歲及以上的人口為 65.9萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?0.94%。GDP大連宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)良好，03-06年平均增幅16% 2006年GDR為2569億元。18.0%15.0%12.0%9.0%6.0%3.0%0.0%1】GDP增長(zhǎng)率21.0%人均可支配收入、消費(fèi)支出的平穩(wěn)快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。近年來(lái)大連市GDP勻以超過(guò)10%的速度增長(zhǎng)，06年前10個(gè)月全市居 民存款余額增長(zhǎng)15.5 %。因此，我市的房地產(chǎn)業(yè)仍有巨大的消費(fèi)和投資潛 力。食品人均消費(fèi)增長(zhǎng)速度小于總?cè)司芍涫杖朐鲩L(zhǎng)速度說(shuō)明大連經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。人民生活水平有所提高。（恩戈?duì)栂禂?shù)）家庭設(shè)備用品及服務(wù)人均居住消費(fèi)支出增長(zhǎng)迅

23、速，說(shuō)明人們對(duì)提高居 住品質(zhì)的要求越來(lái)越強(qiáng)。大連市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力持續(xù)攀升，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)城市評(píng) 價(jià)中列第七位，被中央電視臺(tái)評(píng)為“2004CCTV中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力城市”，榮 獲“市民滿意獎(jiǎng)”。2005年，大連市被中央文明委授予首批“全國(guó)文明城市”稱號(hào)。2、金融情況2005年3月16日央行“取消房貸優(yōu)惠利率”，宣布實(shí)施房貸“新政”， 從2005年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，現(xiàn)行住房 貸款優(yōu)惠利率回歸同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng) 期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0. 9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定 利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以5年期以上個(gè)人住房貸

24、款為例，其利率下限為 貸款基準(zhǔn)利率6. 12%的0. 9倍即5. 51%，比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5. 31%高0. 20 個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比 例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。2006年4月，中國(guó)人民銀行再次調(diào)高人民幣貸款利率 0.27%,并強(qiáng)調(diào)屬 微調(diào)，都透露出堅(jiān)定宏觀調(diào)控的策略和決心，此舉旨在通過(guò)政策下發(fā)和監(jiān)管 來(lái)控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過(guò)熱行業(yè)的資金源頭，另一方面通過(guò) 調(diào)整資金比例，來(lái)進(jìn)一步抬高過(guò)熱行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。3、政策法規(guī)2 0 0 5年4月27日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和 調(diào)控八項(xiàng)措施。一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。

25、二是加大土地供應(yīng)調(diào) 控力度，嚴(yán)格土地管理。三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào) 控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度， 保障最低收入家庭基本住房需求。五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市 場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。七是切 實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。國(guó)八 條顯示了政府調(diào)控樓市的決心。這次調(diào)控直接深入到土地、稅收、金融等樓 市心臟地帶。強(qiáng)化房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的調(diào)控來(lái)達(dá)到解決“房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、商品房結(jié)構(gòu)不合理和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂 ”這些 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題。國(guó)八條的實(shí)

26、施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響， 房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速回落，同時(shí)對(duì)于購(gòu)房者等待觀望和持幣待購(gòu)的消費(fèi)心 理逐漸籠罩樓市，炒房現(xiàn)象得到初步遏制，一些短線投資購(gòu)房者開始急于拋 售住房，市場(chǎng)上的投資購(gòu)房情緒緊張。自2005年6月1日起，國(guó)家調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收 征管。2006年3月1日起，大連市人民政府針對(duì)大連房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的局面，出臺(tái)了征收出售個(gè)人房產(chǎn)所得稅的通知，加大對(duì)個(gè)人購(gòu)房轉(zhuǎn)手交易稅收調(diào)控力 度，讓房產(chǎn)投資和投機(jī)客面臨著不小的壓力，在一程度上打擊了那些“炒房人”。4、土地與房產(chǎn)供應(yīng)情況成交年份2003200420052006合計(jì)成交宗數(shù)（宗）52195355163占地面積（萬(wàn)平）3

27、472223053551229建筑面積（萬(wàn)平）4952894466701857樓面地價(jià)（元/平）12301443180319501637同比上漲17%25%8%成交總價(jià)（億兀）6142801213041000101001230144318031950200320042005200610000成交宗數(shù)（宗）一一占地面積（萬(wàn)平）建筑面積（萬(wàn)平）-Ml樓面地價(jià)（元 /平）一一成交總價(jià)（億元）?過(guò)往年份土地供應(yīng)總量-2006年大連土地市場(chǎng)總體供應(yīng)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；-土地資源的短缺，直接導(dǎo)致供應(yīng)土地的容積率普遍提咼，故總建筑面積大幅增加；-本年度土地單價(jià)仍然走高，但因幾宗大幅城郊地區(qū)（大化渣場(chǎng)、礦北項(xiàng)目

28、等）地價(jià)偏低的項(xiàng)目出讓，拉低整體土地單價(jià), 故本年度土地單價(jià)增幅較小。大連市07年以后，城市開發(fā)重點(diǎn)將會(huì)轉(zhuǎn)移到市郊，進(jìn)入市郊大盤開發(fā) 時(shí)代大連市“十一五”期間住房建設(shè)年度計(jì)劃單位：萬(wàn)平1年度政策性住房商品住房合計(jì) J普通商品住房經(jīng)濟(jì)適用住房廉租住房2006230.8681.777.53782007169.5720.5713132008191.5700.5883502009191.5700.5883502010184.5700.585340合計(jì)967.83503.7409.517315、大連市房屋空置情況按照國(guó)際通行慣例，空置率在5%-103之間為合理區(qū)；空置率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)；

29、空置率在 20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。180016001400120010008006004002000單位：萬(wàn)平/*-ft-三方米961997199819992000200120022003200420052006.111 一施工面積459.22421.36549.67558.25788919.51112107197811351542Tf新開工面積187154.5284241495478478523409450733.2-竣工面積202.5192.6234.4284.4410452529469352347293T-銷售面積170127185219239354375446445468450空

30、置面積124.47110.22132.31117.45170256270185230161141空置率的大小是判斷一個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展情況的重要依據(jù)，隨著05年出臺(tái)的國(guó)八條，06年出臺(tái)的國(guó)六條，造成05、06年大連住宅市場(chǎng)供應(yīng)量減 少，因而消耗了大連03、04的存量，06年空置率已經(jīng)降到近7年來(lái)的最低 點(diǎn)。說(shuō)明大連住宅市場(chǎng)目前運(yùn)行良好。但通過(guò)上表可以看出，新開工面積、施工面積漲速較快，分別達(dá)到62.9 %、35.9 %。07年大連住宅市場(chǎng)必將面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)， 一些不注重產(chǎn)品研 究，盲目跟風(fēng)的房地產(chǎn)企業(yè)必將陷入困境、面臨淘汰。6、2006、2007年房產(chǎn)供應(yīng)及區(qū)域分析中高檔房屋供應(yīng)量顯著增加，中低檔

31、商品房嚴(yán)重缺貨，結(jié)構(gòu)問題突出2006年大連市商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題將尤為突出。 經(jīng)過(guò)近兩年的市場(chǎng) 沉寂，06年，單價(jià)在6000元以上的中高檔商品房集中放量，開發(fā)總量保守 估算將超過(guò)140萬(wàn)平方米，開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在沙河口區(qū)的星海廣場(chǎng)區(qū) 域、臺(tái)山區(qū)域和中山區(qū)的寺兒溝、二七廣場(chǎng)區(qū)域、甘區(qū)王家橋區(qū)域、開發(fā)區(qū) 沿海高檔區(qū)域；06年，單價(jià)在4500-6000的中低檔商品房將成為市場(chǎng)上的緊 俏產(chǎn)品，而且缺少十萬(wàn)平方米以上的大盤；06年，單價(jià)在4200-5000元的低 檔商品房主要集中于泉水、華南、辛寨子區(qū)域，市場(chǎng)供應(yīng)量較05年將顯著放大，市內(nèi)四區(qū)外縣市住宅銷售量歷史首次超越市內(nèi)四區(qū)，說(shuō)明周邊衛(wèi)星城 開

32、始分流中、低端市場(chǎng)客戶。根據(jù)本年度土地掛牌情況及不完全統(tǒng)計(jì)，2007年大連市市內(nèi)四區(qū)正式銷 售的項(xiàng)目中，均價(jià) 6000元/平方米以下的項(xiàng)目約300萬(wàn)平方米，均價(jià)6000-8000元/平方米的項(xiàng)目約180萬(wàn)平方米，均價(jià)8000元/平方米以上的項(xiàng) 目約150萬(wàn)平方米。2007年大連市住宅市場(chǎng)將呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。同時(shí)， 6000-9000元/平方米的住宅項(xiàng)目將成為市內(nèi)四區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)的主流。2007年的星海灣將真正實(shí)現(xiàn)高檔化，這種高檔化體現(xiàn)在產(chǎn)品上，更體現(xiàn) 在價(jià)位上。2007年，星海灣畔在售總建筑面積將達(dá)到100萬(wàn)平方米，而其中 80燦上的樓盤都給出了每平方米15000元/平方米以上的“試水價(jià)”（如大

33、 連明珠均價(jià)18000-20000元/平方米；半島聽濤均價(jià)15000元/平方米；百年 匯15000-25000元/平；華潤(rùn)項(xiàng)目均價(jià)預(yù)計(jì)在 20000元/平方米以上）。億達(dá)石門新區(qū)和萬(wàn)科樂百年項(xiàng)目都在產(chǎn)品規(guī)劃上推陳出新，無(wú)論是億 達(dá)，還是萬(wàn)科這段時(shí)間以來(lái)都在潛心研究歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的城郊的住宅形式和 生活理念，力求在大連西部建設(shè)出一個(gè)成功的具有引導(dǎo)和示范意義的規(guī)?；?生活社區(qū)。相信在兩者的帶動(dòng)下，西部區(qū)域?qū)⒗^北部區(qū)域之后進(jìn)入一個(gè)高速 成長(zhǎng)的階段。目前價(jià)格已經(jīng)逼近 7000元的西部區(qū)域，必將突破7000大關(guān)， 沖擊8000元市場(chǎng)。05年以來(lái)，在億達(dá)林語(yǔ)家話的強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)下，北部區(qū)域再次活躍起來(lái)，芙 蓉人家

34、、鼎潤(rùn)府等項(xiàng)目相繼面市銷售，單位價(jià)格在5500-7500元之間，成為大連市中檔、中高檔住宅的主要分布區(qū)，并且都取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。在 億達(dá)世紀(jì)城、林語(yǔ)家話的連續(xù)表率作用下，精品路線以及成熟的配套已經(jīng)成 為北部區(qū)域所信賴的制勝法寶。在 06年西部區(qū)域的快速發(fā)展壓力下，已經(jīng) 占據(jù)優(yōu)勢(shì)的北部區(qū)域必定會(huì)有新的爆發(fā)，預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)突破8000元，向9000元市場(chǎng)邁進(jìn)。7、需求分析大連樓市需求的穩(wěn)定性，使得其房地產(chǎn)市場(chǎng)并不敏感于今年以來(lái)國(guó)家的 各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策。從購(gòu)買需求看，有三個(gè)方面原因。一是新參加工作的青年人購(gòu)買新建商品房的熱情很高；二是改善型購(gòu)房比重較大。據(jù)市房地產(chǎn)交易所統(tǒng)計(jì)，2006年，市內(nèi)四區(qū) 居

35、民出售原有房改房和經(jīng)濟(jì)適用房達(dá) 11986套，71萬(wàn)平方米左右。這些居民轉(zhuǎn)讓了舊房，絕大多數(shù)都是購(gòu)買新建商品房。估計(jì)改善型購(gòu)房總量能達(dá)100萬(wàn)平方米左右；三是非本市城鎮(zhèn)居民購(gòu)房數(shù)量較大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年，外地人在我市購(gòu)買商品住宅9691套，93.92萬(wàn)平方米，分別占23.9%和21.1%。外地人在我市購(gòu)買工商用房1126處，8.73萬(wàn)平方米，分別占24.5%和19.6%。據(jù)調(diào)查反映的購(gòu)房時(shí)間一共分為 4個(gè)階段，其中計(jì)劃在半年內(nèi)購(gòu)房的觀 眾數(shù)量最多，占43%其次是計(jì)劃一年內(nèi)購(gòu)房的觀眾，占 40%計(jì)劃兩年內(nèi) 購(gòu)房的占11%計(jì)劃兩年以后購(gòu)房的占6%作為大額消費(fèi)商品的住房，購(gòu)房者經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的比較選

36、擇，預(yù)計(jì)在 半年到一年內(nèi)完成購(gòu)房行為的占到八成以上，表明購(gòu)房者的購(gòu)房愿望還是比較迫切的。新政對(duì)以自住需求購(gòu)房的購(gòu)房者影響不是很大。意向購(gòu)房的區(qū)域大致可以分為5大塊，最多的是沙河口區(qū)，占總數(shù)的39%其次是甘井子區(qū)，占總數(shù)的19%中山區(qū)占19%西崗區(qū)占17%開發(fā)區(qū)占3%旅順口區(qū)占3%預(yù)購(gòu)商品房面積分布比例80-120平方米40%160-200平方米以上平方米120-160平方米7%50-80平方米44%&商品房成交情況總交易件數(shù)交易總額成交面積20033.8萬(wàn)件149.8億元403.6萬(wàn)平方米20044.5萬(wàn)件190.4億元427.1萬(wàn)平方米20054.9萬(wàn)件212.4億元482.4萬(wàn)平方米近三年

37、大連市商品房總交易件數(shù)（萬(wàn)件）近三年大連商品房交易總額（億元）近三年大連市商品房成交面積（萬(wàn)平方米）5004504003502003年2004年2005年四、工程進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)目前發(fā)展情況及工程計(jì)劃，本項(xiàng)目計(jì)劃二年半竣工，具體見下表:附小區(qū)規(guī)劃方案圖工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表序2006 年2007 年-2008 年項(xiàng)目名稱號(hào)789101112234567891011121項(xiàng)目可仃性報(bào)告 2項(xiàng)目設(shè)計(jì)11|3 -建筑工程114設(shè)備安裝調(diào)試5室外工程6竣工驗(yàn)收=五、投資估算與資金籌措1、投資估算該項(xiàng)目投資概算、單位投資，投資測(cè)算如下：1.1地價(jià)：本項(xiàng)目占地面積50,450.4平方米，根據(jù)中標(biāo)通知書及土地評(píng)估,

38、 地價(jià)總額為17,056.2萬(wàn)元。1.2前期費(fèi)用手續(xù)費(fèi)：2,501.27萬(wàn)元前期工程：924.38萬(wàn)元設(shè)計(jì)費(fèi)：761.25萬(wàn)元合計(jì)：4,186.90萬(wàn)元1.3房屋開發(fā)費(fèi)用建安費(fèi)：11,418.81萬(wàn)元室外工程費(fèi)用：3,643.14萬(wàn)元合計(jì)：15,061.95萬(wàn)元直接成本合計(jì)：17,056.2 萬(wàn)元+ 4,186.90 萬(wàn)元+ 15,061.95 萬(wàn)元=36,305.05 萬(wàn)元1.4期間費(fèi)用計(jì)算：管理費(fèi)用：1,000萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用：1,386萬(wàn)元銷售費(fèi)用：1,000萬(wàn)元期間費(fèi)用合計(jì)：3,386萬(wàn)元合計(jì)：39,691萬(wàn)元投資估算表項(xiàng)目單價(jià)（元）面積（萬(wàn)平 方米）金額（萬(wàn)元）備注一、土地費(fèi)用2,871

39、.565.9417,056.20二、前期費(fèi)用704.905.944,186.90（一）手續(xù)費(fèi)421.11 15.942,501.27（二）設(shè)計(jì)費(fèi)及其他128.165.94761.25（三）前期工程費(fèi)155.63：5.94924.38 1二、房屋開發(fā)費(fèi)用2,535.815.9415,061.95（一）建安工程費(fèi)用1,922.465.9411,418.81（二）室外工程費(fèi)用613.355.943,643.141、外環(huán)境201.4015.941,196.252、公共配套68.665.94407.823、基礎(chǔ)配套343.30：5.942,039.08直接成本合計(jì)6,112.275.9436,305.0

40、5四、管理費(fèi)用1,000.00 :五、財(cái)務(wù)費(fèi)用1,386.00六、銷售費(fèi)用1,000.00 :投資總額39,691.05收入估算該項(xiàng)目定位為高檔住宅項(xiàng)目，根據(jù)大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、物價(jià)指數(shù)上漲趨勢(shì)及一期產(chǎn)品在整個(gè)項(xiàng)目中處于最優(yōu)地理位置等因素，該住宅價(jià)格定位為每平方米均價(jià)10,291元（一期世紀(jì)城銷售價(jià)格為3,900 4,200元，現(xiàn)在 二手房?jī)r(jià)格已漲至6,500元，二期林語(yǔ)家話目前的銷售均價(jià)為7,500元計(jì)算， 末含公建銷售價(jià)格，而本項(xiàng)目住宅主要為BLOCK并且底層和頂層為疊院云庭 設(shè)計(jì)，因此價(jià)格較高），公建16,000元。則該項(xiàng)目的銷售收入共計(jì) 53,115萬(wàn)元。收入估算表多層block公建

41、商業(yè)地下室合計(jì)（不含地下室）可售面積 （萬(wàn)平方米）0.904.010.165.07銷售價(jià)格 （元/平）8,50010,70016,000.00銷售總額 （萬(wàn)兀）7,618.2942,912.682,584.0053,115林語(yǔ)家話銷售概況林語(yǔ)家話項(xiàng)目于05年7月17日開盤，推出房源1120套，截至2006年 底已售1035套，銷售率92.41%,銷售均價(jià)7500元.4、資金籌措該項(xiàng)目共需資金約為40, 209萬(wàn)元，開發(fā)商自籌20, 209萬(wàn)元，需向銀 行申請(qǐng)貸款20，000萬(wàn)元。資金籌措計(jì)劃表單位：萬(wàn)元序號(hào)資金來(lái)源籌措資金比例備注1自籌資金1969150%)2銀行貸款2000050%)合計(jì)39

42、691100%)自籌資金：土地出讓金17056.20萬(wàn)元,墊款2634.8萬(wàn)元等。六、經(jīng)濟(jì)效益分析1、經(jīng)濟(jì)效益分析本項(xiàng)目建筑面積為5.94萬(wàn)平方米，銷售面積為5.07萬(wàn)平方米，稅金計(jì) 提根據(jù)稅法規(guī)定，該項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，綜合 稅費(fèi)率為5.55 %，則該項(xiàng)目的兩稅一費(fèi)共計(jì)2,947萬(wàn)元，土地增值稅531萬(wàn)元。銷售費(fèi)用主要包括銷售廣告費(fèi)用和銷售人員酬金，該項(xiàng)目的銷售費(fèi)用 為1,000萬(wàn)元；管理費(fèi)用依據(jù)近幾年企業(yè)實(shí)際發(fā)生額所占收入比例，預(yù)計(jì)為 1,000萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用依據(jù)銀行貸款利率，考慮其他貸款費(fèi)用而確定，預(yù)計(jì) 為1,386萬(wàn)元。該項(xiàng)目的利潤(rùn)總額為銷售收入扣除開發(fā)總成本、

43、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地 增值稅和銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及管理費(fèi)用后余額，所得稅稅率按33%考慮，利潤(rùn)總額減去所得稅為凈利潤(rùn)，該項(xiàng)目的利潤(rùn)總額為 9,944.92萬(wàn)元，凈利 潤(rùn)為6,663.09萬(wàn)元。項(xiàng)目損益預(yù)測(cè)表項(xiàng)目合計(jì)（萬(wàn)元）銷售收入53,115.00直接成本36,305.05間接費(fèi)用3,386.001、銷售費(fèi)用1,000.002、管理費(fèi)用1,000.003、財(cái)務(wù)費(fèi)用1,386.00稅金及附加（5.55%）2,947.88土地增值稅531.15利潤(rùn)總額9,944.92所得稅（33%）3,281.82凈利潤(rùn)6,663.09經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)：稅前直接成本利潤(rùn)率：27.39 %稅后直接成本利潤(rùn)率：18.35

44、 %投資利潤(rùn)率：25.05 %銷售利潤(rùn)率：18.72 %銷售凈利潤(rùn)率：12.54 %每平方米商品房實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)：1122元項(xiàng)目的不確定分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的不確定性分析是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影銷售價(jià)格上升5%時(shí)，銷售凈利率增加了 2.59 %，當(dāng)銷售價(jià)格上升10%時(shí),大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 #銷售價(jià)格上升5%時(shí)，銷售凈利率增加了 2.59 %，當(dāng)銷售價(jià)格上升10%時(shí),大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 項(xiàng)目就可以保本運(yùn)營(yíng)。按照目前的市場(chǎng)形勢(shì)及其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析，在預(yù)大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 響，并進(jìn)行分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重 要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗有

45、著重要的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分 析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)的加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析主要包括臨界點(diǎn)分析、敏感性分析和概率分 析。本報(bào)告僅對(duì)其進(jìn)行了臨界點(diǎn)分析及敏感性分析。2.1贏虧平衡分析臨界點(diǎn)（BEP分析是測(cè)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng) 目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。本項(xiàng)目作了房屋面積銷售的盈虧平衡（BEP分析。房屋銷售二年內(nèi)完成，所得收入為 53,115萬(wàn)元。土地費(fèi)用為固定費(fèi)用， 為17,056萬(wàn)元；可變成本為22,635萬(wàn)

46、元，銷售稅金及附加為2,947.88萬(wàn) 元，土地增值稅531.15萬(wàn)元。以銷售面積表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP計(jì)算公式為：BEP=固定總成本+（銷售收入可變成本銷售稅金及附加土地增 值稅）=17,056 -（ 53,115 22,635 2,947.88 531.15）=17,056 - 27,000.97=63.17 %計(jì)算結(jié)果表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到63.17 %時(shí)，即3.02萬(wàn)平方米時(shí)，測(cè)的銷售期內(nèi)實(shí)現(xiàn)63.17 %的銷售面積比較容易，因此項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較小，可行 性較強(qiáng)。2.2敏感性分析2.2.1項(xiàng)目開發(fā)成本的敏感性分析開發(fā)成本敏感性分析表開發(fā)成 本變動(dòng) 幅度投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn) 率變動(dòng)幅 度開

47、發(fā)成本利潤(rùn)總額所得稅稅后利潤(rùn)-10%35,721.9513,914.034,591.639,322.4026.10%9.31%-5%37,706.5011,929.473,936.737,992.7521.20%4.41%039,691.059,944.923,281.826,663.1016.79%0.00%5%41,675.607,960.372,626.925,333.4512.80%-3.99%10%43,660.165,975.811,972.024,003.809.17%-7.62%由上表可知，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)開發(fā)成本的變動(dòng)非常敏感，當(dāng)開發(fā)成本 上升5%時(shí)，投資凈利潤(rùn)率下降3.99

48、 %,當(dāng)開發(fā)成本上升10%時(shí)，投資凈利 潤(rùn)率下降7.62 %;當(dāng)開發(fā)成本下降5%時(shí)，投資凈利潤(rùn)率增加了 4.41 %,當(dāng) 開發(fā)成本下降10%時(shí)，投資凈利潤(rùn)率增加了 9.31 %。2.2.2商品房銷售價(jià)格敏感性分析商品房銷售價(jià)格敏感性分析表銷售價(jià)|銷售凈利格變動(dòng)銷售凈利率變動(dòng)幅幅度銷售收入利潤(rùn)總額所得稅稅后利潤(rùn)n率度-10%47803.54633.421529.0293104.396.49%1-6.05%T -5%50459.257289.17 :2405.426F 4883.749.68%-2.87%0531159944.923281.8246663.1012.54%1 05%55770.75

49、12600.674158.2218442.4515.14%2.59%10%58426.515256.425034.61910221.8017.50%4.95%由上表可知，本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率對(duì)商品房銷售價(jià)格的變動(dòng)相當(dāng)敏感，當(dāng)大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 #銷售凈利率增加了4.95 %;當(dāng)銷售價(jià)格下降5%時(shí)，銷售凈利率下降了 2.87 %，當(dāng)銷售價(jià)格下降10%時(shí)，銷售凈利率下降了 6.05 %。貸款償還能力分析該項(xiàng)目共需銀行貸款20,000萬(wàn)元。根據(jù)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入為53,115萬(wàn)元，銷售進(jìn)度達(dá)到37.66% 時(shí)即可覆蓋銀行貸款。按照開發(fā)商以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，保守估計(jì)一

50、年半內(nèi)即可全 部售完實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。貸款銀行為了加強(qiáng)本項(xiàng)目的監(jiān)督和管理，可對(duì)本項(xiàng)目貸款 實(shí)行封閉管理，?？顚Ｓ谩囊陨戏治隹梢钥闯?，該項(xiàng)目工程建設(shè)一年內(nèi)可用于還貸的資金來(lái)源大 于貸款本息，說(shuō)明該項(xiàng)目工程貸款完全可以在預(yù)定時(shí)期內(nèi)償還。7水環(huán)境現(xiàn)狀及影響分析 錯(cuò)誤!未定義書簽大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 7水環(huán)境現(xiàn)狀及影響分析 錯(cuò)誤!未定義書簽大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 2建設(shè)項(xiàng)目周圍地區(qū)環(huán)境概況 錯(cuò)誤!未定義書簽大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 七、結(jié)論與建議綜合以上測(cè)算和分析可以看出，該項(xiàng)目是可行的。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示， 其抗風(fēng)險(xiǎn)性較強(qiáng)，是一個(gè)理想的投資項(xiàng)目。但由于其前期所繳土地出讓金數(shù) 額較大，資金緊張，為能夠順利