如何實(shí)現(xiàn)購物中心綜合體的資金平衡課件

1、 購物中心開發(fā) 資金平衡為王 如何實(shí)現(xiàn)購物中心綜合體的資金平衡 資金平衡是任何一個(gè)商業(yè)模式的核心，探討一個(gè)購物中心的開發(fā)是否能夠獲得成功，首先要探討的就是資金是否能夠平衡。 購物中心目前有三種主要的開發(fā)模式，即“購物中心+街區(qū)”開發(fā)模式，地級(jí)市購物中心綜合體開發(fā)模式，小型購物廣場綜合體開發(fā)模式。這三種開發(fā)模式的資金平衡都有著不同的要點(diǎn)和操盤關(guān)鍵點(diǎn)。前 言一、“購物中心+街區(qū)”開發(fā)模式的資金平衡策略二、地級(jí)市購物中心綜合體開發(fā)模式的資金平衡策略三、小型購物廣場綜合體開發(fā)模式的資金平衡策略目 錄一、“購物中心+街區(qū)”開發(fā)模式的資金平衡策略 一個(gè)10萬平方米的購物中心，按照中檔裝修來預(yù)計(jì)，整個(gè)項(xiàng)目投

2、資成本將達(dá)到6000元/平方米，硬件投入將達(dá)到6個(gè)億。雖然說購物中心規(guī)模大，未來競爭力越強(qiáng)，但對于一些剛介入購物中心的開發(fā)商而言，將背上沉重的包袱。 將購物中心部分規(guī)模控制在最小，78萬平方米，單層面積控制在12000平方米（其中主力店會(huì)占用5000平方米，中庭1000平方米，再規(guī)劃6000平方米的店中店來維持整體購物中心的租金平衡），地上45層，加上負(fù)一層商業(yè)面積20000平方米，完全能夠滿足一站式消費(fèi)，將其他的商業(yè)面積轉(zhuǎn)化成可及時(shí)套現(xiàn)的街區(qū)和塔樓。實(shí)操關(guān)鍵點(diǎn)一：將購物中心部分控制最小規(guī)模1、增加塔樓容量，提升利潤空間省會(huì)城市的購物中心綜合體的塔樓部分溢價(jià)空間較高，在一般的區(qū)域型商業(yè)中心里，

3、都能夠突破1萬元/平方米，因此在省會(huì)城市區(qū)域型購物中心綜合體中，盡可能的向政府要指標(biāo)，往上發(fā)展塔樓的容量有利于項(xiàng)目回籠資金。如果是在地級(jí)市，在塔樓溢價(jià)空間不高的情況下，還是需要盡量增加地塊的面積，通過銷售大量的街區(qū)來實(shí)現(xiàn)資金回籠。 2、增加塔樓豐富度，提升單價(jià)含金量 購物中心綜合體的效益來源于其功能的復(fù)合，打破塔樓只做住宅的單一格局，通過規(guī)劃豐富的商業(yè)、商務(wù)及居住等各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互依存的價(jià)值關(guān)系，從而形成商務(wù)辦公、酒店、居住、商業(yè)的復(fù)合空間，不但提升了項(xiàng)目價(jià)值，同時(shí)提升了區(qū)域價(jià)值。實(shí)操關(guān)鍵點(diǎn)二：增加塔樓的容量和豐富度購物中心城市公寓街區(qū)以某省會(huì)區(qū)域型購物中心為例，該項(xiàng)目規(guī)劃了獨(dú)立的購

4、物中心和獨(dú)立的街區(qū)以及大規(guī)模的塔樓，其中購物中心規(guī)?？刂圃谧钚?，單層面積只有12000平方米。項(xiàng)目通過銷售商業(yè)街區(qū)和塔樓來回籠資金，從而實(shí)現(xiàn)了資金平衡。三、實(shí)戰(zhàn)案例 省會(huì)城市區(qū)域型“購物中心+街區(qū)”的資金平衡測算分析1、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）、項(xiàng)目地塊指標(biāo)（2）、產(chǎn)品定位后的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)土地面積：48107（合72.16畝）土地用途：商服用地（商業(yè)、商務(wù)辦公）、社會(huì)停車場用地、公共綠地。規(guī)劃建筑容積率：4.3以下（含4.3），其中商業(yè)建筑面積不低于10萬，不超過12萬；本地塊在滿足停車及安全要求下，可建設(shè)地下商業(yè)建筑面積不超過1萬平方，不計(jì)入容積率；可建設(shè)地上社會(huì)公共停車庫，計(jì)入建筑密度，按社會(huì)公共

5、停車庫總建筑面積一半計(jì)入容積率；建筑密度50%以下（含50%）土地面積48017容積率4.3計(jì)容面積206860公寓式辦公（十七層）100330商業(yè)總建筑面積（120500)購物中心（六層）78900商業(yè)街（兩層）26600地下商業(yè)面積15000（不計(jì)容）2、項(xiàng)目銷售與持有面積分配購物中心持有街區(qū)銷售公寓式辦公銷售樓層區(qū)域建筑面積()銷售面積()持有面積()負(fù)一層至六層購物中心9390093900一、二層商業(yè)街2660026600三至二十層公寓式辦公100330100330合計(jì)220830126930939003、小結(jié)利潤初估=（街區(qū)+塔樓）銷售額開發(fā)成本 =24999500002094443

6、644 =405，506，356元年租金收益=60，076，800元 該商業(yè)模式下，通過銷售街區(qū)、塔樓部分，已經(jīng)能夠盈利4個(gè)億的基礎(chǔ)上，還可以完整持有購物中心，在正常情況下，通過運(yùn)營未來每年還可以賺取6000萬元的現(xiàn)金流。而且產(chǎn)權(quán)完整的購物中心未來被基金收購的價(jià)值可以達(dá)到20、30個(gè)億，也正是“購物中心+街區(qū)”開發(fā)模式的精髓所在。二、地級(jí)市購物中心綜合體開發(fā)模式的資金平衡策略一、資金平衡要點(diǎn)： 說明：地級(jí)市購物中心綜合體的選址通常是在城市核心區(qū)或新開發(fā)區(qū)，若項(xiàng)目在城市核心區(qū)，通常是通過舊城改造獲得，必然會(huì)遭遇改造成本高，地塊面積小等現(xiàn)實(shí)問題。如是項(xiàng)目位于新開發(fā)區(qū)，則商鋪的單價(jià)含金量低。因此地級(jí)

7、市的購物中心綜合體，通常會(huì)涉及到需要通過購物中心本體銷售來達(dá)到資金平衡。找到購物中心的可銷售區(qū)域和相應(yīng)的經(jīng)營業(yè)態(tài)，以及挖掘塔樓的價(jià)值最大化主要是通過銷售街區(qū)、購物中心本體和塔樓部分來達(dá)到資金平衡二、實(shí)操關(guān)鍵點(diǎn)：當(dāng)?shù)貕K足夠大的時(shí)候，如項(xiàng)目占地面積達(dá)到3萬平方米以上，項(xiàng)目完全可以規(guī)劃成“購物中心+街區(qū)”的布局模式，通過銷售街區(qū)來進(jìn)行資金的回籠，但必須保證購物中心和街區(qū)有獨(dú)立的展示面，即使未來街區(qū)部分沒有經(jīng)營成功，也不會(huì)影響到購物中心。加上購物中心部分的產(chǎn)權(quán)完整，未來打包上市或被基金完整收購成為了可能。該模式雖然保證了購物中心與街區(qū)的相對獨(dú)立，但同樣要提高購物中心與街區(qū)的互動(dòng)性，確保街區(qū)未來的運(yùn)營，

8、如我司在操作的長沙湘天廣場和福州的泰禾城市廣場，在購物中心與街區(qū)的業(yè)態(tài)和建筑規(guī)劃互動(dòng)方面就塑造了很多亮點(diǎn)，從而提升街區(qū)的的生命力。 1、銷售購物中心的街區(qū)部分如果項(xiàng)目的占地不是很大，經(jīng)常碰到的地塊只有2萬平方米左右，覆蓋率最多做到60%，剛好只能夠規(guī)劃一個(gè)購物中心，而不能規(guī)劃街區(qū)的時(shí)候怎么辦？那建議只賣負(fù)一層，通過塑造負(fù)一層的銷售含金量。同樣能夠確保地上購物中心部分的完整性。2、銷售購物中心的地下部分廣州正佳廣場3、購物中心本體也可以銷售，但必須是大眾化定位，如潮流前線、女人世界、兒童 世界和電腦數(shù)碼等主題業(yè)態(tài)第一大特征，淘寶式購物只要在大業(yè)態(tài)分區(qū)不發(fā)生混亂即可，不需要像百貨和購物中心店中店一

9、樣需要很明確的細(xì)部區(qū)域劃分，如在潮流前線里，這里你看到包了，隔壁是賣衣服的，一會(huì)走兩步又看見賣首飾的，混雜經(jīng)營，強(qiáng)調(diào)的是淘寶的樂趣，也提升了消費(fèi)者隨機(jī)購買的欲望。第二大特征，大眾化消費(fèi)潮流前線等主題業(yè)態(tài)經(jīng)營的是消費(fèi)金字塔最底端的普羅大眾的生意，價(jià)格便宜人氣旺盛，經(jīng)營壓力小。如福州寶龍城市廣場，在一個(gè)距離核心商圈4公里的區(qū)域型購物中心里，就是通過規(guī)劃主題區(qū)，將潮流前線和兒童世界部分進(jìn)行銷售，目前經(jīng)營狀況良好，人氣鼎盛，成為了福州目前最旺的購物商場之一。第三大特征，小鋪位格局便于銷售的商鋪與招商經(jīng)營的商鋪嚴(yán)格對應(yīng)，而且經(jīng)營的是最大眾化的生意，原則上不會(huì)發(fā)生后遺癥。 但如果發(fā)展商要定位成中高端的購物

10、中心，則建議不要通過銷售購物中心本體來進(jìn)行銷售。因?yàn)殇N售了基本上就不用開業(yè)了，中高端的品牌是不可能去與多個(gè)小業(yè)主進(jìn)行合同談判的。實(shí)操關(guān)鍵點(diǎn)二：挖掘地級(jí)市購物中心綜合體塔樓的 價(jià)值最大化很多地市級(jí)開發(fā)商往往因?yàn)樽陨砣狈懽謽恰⑿羌?jí)酒店、酒店式公寓、商務(wù)公寓的操作經(jīng)驗(yàn)，又缺少真正能夠駕馭地級(jí)市寫字樓、星級(jí)酒店、公寓的團(tuán)隊(duì)，而選擇了傳統(tǒng)的“購物中心+住宅”簡單組合，產(chǎn)品單一化，根本無法發(fā)揮購物中心綜合體之間的互補(bǔ)共榮的集約效應(yīng)，更不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化。而實(shí)際上，只要能夠抓住地級(jí)市星級(jí)酒店、寫字樓、公寓特征，就完全能夠駕馭這具有中國特色的地級(jí)市購物中心綜合體，發(fā)揮出地級(jí)市購物中心綜合體的綜合價(jià)值。

11、 1、地級(jí)市星級(jí)酒店的特征：“掛五星”星級(jí)酒店代表著一個(gè)城市的形象和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，目前全國的地級(jí)市星級(jí)酒店已經(jīng)發(fā)展相對成熟，多數(shù)地級(jí)甚至縣級(jí)市、縣城都已經(jīng)出現(xiàn)了四星級(jí)、五星級(jí)酒店，源于地級(jí)市政府對酒店業(yè)的支持，已有大量的連鎖酒店進(jìn)入到了地級(jí)市，也有大量的酒店管理公司開始進(jìn)入到地級(jí)市為開發(fā)商自營酒店提供專業(yè)的服務(wù)， 宜昌、洛陽、濰坊等地級(jí)市星級(jí)酒店的良好經(jīng)營為其他地級(jí)市開發(fā)星級(jí)酒店提供了良好的示范效應(yīng)。但“掛五星”應(yīng)該是既能吻合政府形象需求又能夠?yàn)殚_發(fā)商節(jié)約投資成本的最佳模式。地級(jí)市公寓已經(jīng)進(jìn)入了產(chǎn)品細(xì)分階段，如湖南的邵陽、河南的洛陽、安徽的阜陽等地級(jí)市都出現(xiàn)了單身公寓，江西贛州還出現(xiàn)了酒店式

12、公寓。其中單身公寓最為常見，隨著當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，越來越多的本地企業(yè)、公司崛起，大量白領(lǐng)選擇了在本地工作、安家，單身公寓的需求量呈現(xiàn)上漲趨勢，其單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模通常能夠達(dá)到30000平方米；而商務(wù)公寓、酒店式公寓往往伴隨著星級(jí)酒店及寫字樓的出現(xiàn)而出現(xiàn)，作為星級(jí)酒店及寫字樓的功能補(bǔ)充，為高頻率出差人士提供短期居住場所及辦公的場所，通常體量控制在10000平方米以內(nèi)為宜。 3、地級(jí)市公寓的特征：“多元化組合，適度適量精準(zhǔn)開發(fā) 小結(jié)：適度適量超前開發(fā)星級(jí)酒店、寫字樓、公寓，不僅使各物業(yè)自身的價(jià)值得到了體現(xiàn)，而且能夠讓產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)多元化，精 品化，通過集約效應(yīng)，將消費(fèi)實(shí)力最為強(qiáng)勁的城市精英聚集在一起，并將其

13、消費(fèi)的時(shí)間盡量保留在了購物中心城市綜合體內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的價(jià)值最大化。1、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）、項(xiàng)目地塊指標(biāo)土地面積：46690容積率：4.5-6.0覆蓋率：50%（2）、產(chǎn)品定位后的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積46690容積率6總建筑面積(280140)商業(yè)總建筑面積123588（購物中心、街區(qū)）住宅總建筑面積56552酒店總建筑面積30000寫字樓總建筑面積30000公寓總建筑面積400002、項(xiàng)目銷售與持有面積分配購物中心主力店、次主力店區(qū)域持有主題商城銷售街區(qū)銷售購物中心主力店、次主力店區(qū)域持有主題商城銷售街區(qū)銷售負(fù)一層一層商業(yè) 區(qū)域 樓層 建筑面積（） 可售面積（） 持有面積（） 購物中心負(fù)一層

14、至五層999671760082367商業(yè)街區(qū) 負(fù)一層至三層 23621236210住宅 56552565520酒店 30000030000寫字樓 30000300000公寓 40000400000合計(jì) 2801401677731123675、小結(jié)利潤初估=（街區(qū)+公寓+住宅）銷售額開發(fā)成本 =13730736001298482720 =74，590，880元 該項(xiàng)目保守預(yù)計(jì)，在銷售完街區(qū)、塔樓部分以后，能夠盈利達(dá)到近1個(gè)億，同時(shí)還完整持有購物中心與五星級(jí)酒店。在正常情況下，未來每年都可以賺取一定現(xiàn)金流。而且產(chǎn)權(quán)完整的購物中心與酒店未來被基金收購的價(jià)值更高，而且五星級(jí)酒店持有等成熟后再打包銷售，

15、也是一種有效的避稅手段。 倘若將酒店部分改為公寓或?qū)懽謽?，購物中心的體量縮小為9萬方，那么可銷售面積將會(huì)增加3萬方，預(yù)計(jì)銷售盈利能夠達(dá)到3-4億元。三、小型購物廣場綜合體開發(fā)模式的資金平衡策略一、資金平衡要點(diǎn)： 二、實(shí)操關(guān)鍵點(diǎn)：說明：小型購物廣場是立足于區(qū)域商業(yè)中心或大型社區(qū)商業(yè)的一種常見商業(yè)模式，其商業(yè)規(guī)模在2-5萬平方米不等，能夠基本滿足區(qū)域居民購物、餐飲、休閑、文化、娛樂一站式消費(fèi)需求。主要是通過銷售購物廣場本體和塔樓來達(dá)到資金平衡找到合理的業(yè)態(tài)，解決購物廣場銷售和招商運(yùn)營的矛盾和統(tǒng)一 1、家樂福式的店中店經(jīng)營特色：以餐飲和零售類百貨為主體。經(jīng)營規(guī)模一般在3000平米左右，主要經(jīng)營零售類

16、百貨、餐飲與便利配套業(yè)態(tài)，其中餐飲占店中店總經(jīng)營面積40%左右，主要經(jīng)營中西式快餐、特色小吃；零售類百貨占店中店總經(jīng)營面積30%左右，經(jīng)營箱包皮具、時(shí)尚皮鞋業(yè)態(tài)、中老年女裝、童裝。便利配套占比較大，占輔營區(qū)總經(jīng)營面積10%左右，經(jīng)營藥店、花店、干洗店、煙酒、茶等；現(xiàn)在市場上存在著以下三種購物廣場模式的店中店：案例：深圳梅林家樂福店中店業(yè)態(tài)使用面積（）占比零售類百貨105035%餐飲114038%生活配套33011%休閑食品1505%床上用品602%其他2709%合計(jì)3000100% 2、大潤發(fā)式的店中店經(jīng)營特色：以青春時(shí)尚休閑類百貨為主體。經(jīng)營規(guī)模一般在4000平米左右，主要經(jīng)營零售類百貨、餐

17、飲與便利配套業(yè)態(tài)，零售類百貨占店中店總經(jīng)營面積60%，其中女裝主要經(jīng)營二、三線的品牌，以時(shí)尚女裝為主；青春休閑服飾占比較大，占服飾經(jīng)營面積的25%，主要經(jīng)營二線青春休閑品牌，如美特斯邦威、以純、真維斯、威鵬等。餐飲占店中店總經(jīng)營面積30%，主要經(jīng)營中式餐飲、中西式快餐、特色小吃；便利配套占比非常小，只占總經(jīng)營面積2%； 案例：江漢路大潤發(fā)店中店業(yè)態(tài)面積（）占比餐飲120030%百貨零售240060%兒童樂園1002%個(gè)人護(hù)理2004%社會(huì)便利2004%總計(jì)4100100% 3、嘉信茂式的店中店經(jīng)營特色：種類較全的小型百貨。經(jīng)營規(guī)模一般較大，在8000-10000平方米左右，主要經(jīng)營零售類百貨、便利配套與餐飲業(yè)態(tài)。店中店內(nèi)零售類百貨品類較多，類似于一個(gè)小型百貨，其中女裝與運(yùn)動(dòng)休閑服飾占較大比例。該模式下配套餐飲與其他便利性配套占比都較