掌握新開發(fā)土地新開發(fā)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)的成本法估價(jià)計(jì)課件

1、學(xué)習(xí)要求： 1、了解成本法的含義、理論依據(jù)和操作步驟； 2、掌握新開發(fā)土地、新開發(fā)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)的成本法估價(jià)計(jì) 算公式及其應(yīng)用； 3、掌握重新構(gòu)建價(jià)格的內(nèi)涵及求取方法； 4、掌握建筑物折舊的求取方法及計(jì)算公式。能力目標(biāo)： 1、根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的特征能否選用成本法進(jìn)行估價(jià)； 2、收集利用成本法進(jìn)行估價(jià)所需要的資料； 3、能夠計(jì)算土地和建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格及舊建筑物的折舊 額。 4、綜合運(yùn)用成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。第一講 成本法的基本原理及 新開發(fā)土地的成本法估價(jià)一、成本法的基本原理1、概念和本質(zhì)概念：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu) 建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的

2、方法。本質(zhì)：以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。2、理論依據(jù) 是生產(chǎn)費(fèi)用理論，分兩方來講：賣方角度：房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入，具體一點(diǎn)講就是賣方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本而不賣。買方角度：房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”，是賣方愿意支付的最高價(jià)格。3、適用的對(duì)象和條件適用對(duì)象：1、只要是新近開發(fā)建設(shè)，可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以用該法；2、特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍

3、隊(duì)營房、公園等公用、公益的房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。條件：1、自由競(jìng)爭(zhēng)（即可以自由哦進(jìn)退的市場(chǎng)）；2、該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。注意：在做這種題目的時(shí)候，注意區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。4、操作步驟 （1）收集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料； （2）估算重新構(gòu)建價(jià)格； （3）估算折舊； （4）求取計(jì)算價(jià)格。小張?jiān)u估某二手房的價(jià)格，通過對(duì)該地區(qū)的建房成本進(jìn)行調(diào)查，他求出了該房的重新構(gòu)建價(jià)格為22.5萬元，該二手房已使用8年，累計(jì)折舊為5萬元，如用成本法進(jìn)行估價(jià)，該二手房的評(píng)估價(jià)格應(yīng)為多少？該評(píng)估的價(jià)格的名

4、字應(yīng)該叫什么？想一想你能答出（3）管理費(fèi)用 3=（1+2）a%（3%-5%） 為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所必需的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。（4）投資利息 為土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息。 即前面三項(xiàng)都要計(jì)算利息?？偼顿Y為600萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率為6%，求投資利息？如果：投資是分兩期投入，在上半年均勻投入總投資的40%，下半年均勻投入總投資的60%，試計(jì)算投資利息。練一練（5）銷售費(fèi)用 指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。銷售費(fèi)用=售價(jià)

5、一個(gè)比率（6）銷售稅費(fèi) 銷售完成后應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅費(fèi)。 銷售稅費(fèi)=售價(jià)一個(gè)比率（7）開發(fā)利潤 在該法中，是需要求取的，是需要事先測(cè)算的。a 開發(fā)利潤是稅前的則：開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費(fèi) 用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)b 開發(fā)利潤是正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所獲得平均利潤；c 直接成本利潤率=7（1+2） 成本利潤率=7 （1+2+3+4+5+6） 銷售利潤率=開發(fā)利潤 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值2、該法最基本的公式 房地產(chǎn)的價(jià)格=重新購建價(jià)格-折舊 三種不同情況下的公式轉(zhuǎn)化： 1、新開發(fā)的土地； 2、新建的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）； 3、舊

6、的房地產(chǎn)（此處指房地、建筑物兩種情況）。求取各種情況下的房地產(chǎn)的基本步驟：搞清楚房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成；測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額；將各構(gòu)成的金額累加。3、新開發(fā)區(qū)宗地價(jià)格評(píng)估征收農(nóng)地并進(jìn)行“三通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和平整場(chǎng)地后的土地，城市房屋拆遷并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建造和平整場(chǎng)地后的土地，填海造地，開山造地等。新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息 +銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤新地價(jià)其他利潤稅費(fèi)原地價(jià)土地開發(fā)費(fèi)新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總 管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi) +總開發(fā)利潤）（開發(fā)區(qū)用地總面積開發(fā)完 成后可轉(zhuǎn)讓土地

7、面積的比率） 用途、區(qū)位等 因素調(diào)整系數(shù)其中：開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積開發(fā)區(qū) 用地總面積100%步驟：計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格；計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格；計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。解：求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)的過程如下該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤 V=A+B+C+D+E+F A=1.5億元 B+C=3.5億元 D= E=5%V F=9%V V=5.82+0.14V=6.77（億元）單價(jià)=V可轉(zhuǎn)讓土地面積 =677000000 300000

8、060% =376.1（元平方米）取得某3平方公里成片荒地的價(jià)格為600元/平方米,將其開發(fā)成熟地的費(fèi)用為550元/平方米,稅收和利潤為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的14%,其可轉(zhuǎn)讓土地面積為3平方公里,則該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)為多少?一、新開發(fā)房地產(chǎn)的成本法估價(jià)計(jì)算公式新建房地價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+ 投資利息+銷售費(fèi)用+開發(fā)利潤新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 例題：某新建房地產(chǎn)，土地面積30 000平方米，建筑面積為60 000平方米，現(xiàn)土地重新取得價(jià)格為3100元平方米，建筑物建造成本為1900元平方米，管理費(fèi)

9、用為建造成本的3%。該房地產(chǎn)開發(fā)周期為2.5年，其中半年準(zhǔn)備期，2年建設(shè)期，土地費(fèi)用在準(zhǔn)備期內(nèi)均勻投入；建造成本及管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)第一年均勻投入35%，第二年均勻投入65%，年利率為7%。銷售稅費(fèi)為房地產(chǎn)價(jià)格的6%，開發(fā)利潤為房地產(chǎn)價(jià)值的15%。試評(píng)估該房地產(chǎn)的總價(jià)與單價(jià)。解：該房地產(chǎn)的總價(jià)=土地成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+開發(fā)利潤 令 V=A+B+C+D+E+F A+B+C+D= E=6%V F=15%V V=23272.8+0.21V=29459.24（萬元） 單價(jià)=V建筑面積=29459.24 6=4909.87（ 元平方米）如上題中開發(fā)利潤告訴你的不是房地產(chǎn)價(jià)

10、值的15%，而是已知投資利潤率為19%，該如何計(jì)算開發(fā)利潤？練一練2、注意事項(xiàng)（1）重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的，但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是“現(xiàn)在”，也可能是“過去”。（2）重新購建價(jià)格是客觀的。（3）建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊。3、求?。?）土地重新購建價(jià)格的求取注意土地的剩余使用年限k k=其中：r土地資本化率； n土地使用權(quán)出讓年限； m土地的剩余使用年限； k土地使用年限修正系數(shù)。 例題：某估價(jià)對(duì)象的土地是10年 前取得的最高年限為40年的土地使用權(quán)的商業(yè) 用地，現(xiàn)在重新取得一宗類似的土地使用權(quán)為40年的商業(yè)用地的價(jià)格為1500元平方米，已知土地資本化率為6%， 求估價(jià)對(duì)象

11、土地的重置價(jià)格？解：估價(jià)對(duì)象土地的重置價(jià)格估算為（2）建筑物重新購建價(jià)格的求取（4種）單位比較法 單位面積法和單位體積法 單位面積法例題：某建筑物的建筑面積為400平方米，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價(jià)為1300元平方米，試計(jì)算該建筑物的重新購建價(jià)格。 解：該建筑物的重新購建價(jià)格估算為 4001300=52（萬元） 單位體積法和單位面積法的方法相似練一練：某建筑物的體積為500立方米，該類建筑物結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價(jià)為600元立方米；請(qǐng)計(jì)算：該建筑物的重新購建價(jià)格？分部分項(xiàng)法（像建筑工程概預(yù)算里所講的，如屋面工程、排水工程等）項(xiàng)目單位成本（元平方米）數(shù)量（立方米）單位成

12、本合計(jì)（元）基礎(chǔ)工程30015045 000墻體工程30016048 000樓地面工程30015045 000屋面工程40015060 000給排水工程30 000供暖工程20 000電氣工程25 000合計(jì)273 000稅費(fèi)、利息和管理費(fèi)25%68 250重新購建價(jià)格341 250表5-2 建筑物基準(zhǔn)重置價(jià)格表工料測(cè)量法（詳盡的列出所用的材料乘以其單價(jià)，累計(jì)之和）項(xiàng)目單價(jià)（元）數(shù)量單位成本合計(jì)（元）現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備水泥砂石磚塊木材瓦面人工稅費(fèi)其他重新購建價(jià)格總計(jì)表5-3 工料測(cè)量法指數(shù)調(diào)整法（運(yùn)用建筑成本或造價(jià)的指數(shù)或變動(dòng)率）某建筑物于2004年6月底建成，當(dāng)時(shí)建造該類建筑物一般成本為1500元平方

13、米，此后的建筑物建造成本的變動(dòng)情況為：2004年內(nèi)平均每月比上月遞增0.5%，2005年1月至2005年6月平均每月比上月遞減0.5%，2005年7月至2005年12月平均每月比上月遞增0.8%，試?yán)蒙鲜鲑Y料求取2005年11月初該類建筑物的重新建造成本。解： 2005年11月初該類建筑物的重新建造成本為 V=某舊建筑物，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型不好、沒有獨(dú)立廁所和共用電視天線等導(dǎo)致功能折舊為6萬元，由于位于城市的衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為7萬元，求：該建筑物總的折舊。 解：該建筑物總的折舊=物質(zhì)折舊+功能折舊+經(jīng)濟(jì)折舊 =3+6+7 =16（萬元）答：該建筑物總的折舊為1

14、6萬元。例題2、建筑物折舊的求取方法（1）年限法 基礎(chǔ)：建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。 建筑物的壽命分類：建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命 區(qū)別： 定義。前者是建筑物從建成之日其到不堪使用時(shí)的持續(xù)年數(shù)；后者是建筑物從建成之日其預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。時(shí)間不同。一般而言，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命。 建筑物的經(jīng)過年數(shù)分類：實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù) 區(qū)別：前者是指從建筑物竣工之日開始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的日歷年數(shù)，類似于人的實(shí)際年齡；后者是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過年數(shù)，類似于人看上去的年齡。關(guān)系：建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù) （ ） 有效經(jīng)過年數(shù) 剩余經(jīng)濟(jì)

15、壽命=經(jīng)濟(jì)壽命-有效經(jīng)過年數(shù) （注意：圖示在第四章 收益法里的第26、27張片）（2）直線法（最主要的方法） 公式： D = (C-S) N=C(1-R) N式中： D年折舊率； C建筑物的重新購建價(jià)格； S建筑物的凈殘值； N建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命； R建筑物的凈殘值率。各種房屋的殘值率一般為：剛經(jīng)過混凝土結(jié)構(gòu)為0；磚混結(jié)構(gòu)一等為2%；磚混結(jié)構(gòu)二等為2%；磚木結(jié)構(gòu)一等為6%；磚木結(jié)構(gòu)二等為4%；磚木結(jié)構(gòu)三等為3%；簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)為0.有效經(jīng)過年數(shù)為t年的建筑物折舊總額計(jì)算公式為： E=Dt=（C-S) Nt=C(1-R) Nt V=C-E例題：有一建筑物，建筑總面積為1200平方米，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，已使用

16、12年。該類建筑物的重置價(jià)格6000元平方米，耐用壽命為40年。估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)勘察認(rèn)為該建筑物剩余使用年限為30年，殘值率為5%。試用直線折舊法計(jì)算其年折舊額、折舊總額，并估算其現(xiàn)值。解：先求年折舊總額D=1200600（1-5%） （12+30）=16285.71（元）再求到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的折舊總額=1685.71 12=195428.5（元）現(xiàn)值=1200 600-195428.5=524571.5（元)（3）成新折扣法 根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。 V=Cq （q為建筑物的成新率%）某10年前建成交付使用的建筑物，估價(jià)人員實(shí)地觀察判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命

17、為30年，殘值率為零。試用直接法計(jì)算該建筑物的成新率？解：已知t=10年，n=30年，R=0 則 該建筑物的成新率=n（t+n）100%=30（10+30） 100% =75%例題（4）實(shí)際觀察法（5）綜合法：綜合運(yùn)用前面的折舊方法例題：某建筑物的重置價(jià)格為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝修的重置價(jià)格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設(shè)均為零。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的折舊總額。解：折舊總額的計(jì)算過程如下門窗等損壞的折舊額=2（萬元）裝修的折舊額=30 15 3=18（萬元）

18、設(shè)備的折舊額=60115 10=40（萬元）長壽命項(xiàng)目的折舊額=（180-2-30-60）150 10 =17.6（萬元）該建筑物的折舊總額=2+18+40+17.6 =77.6（萬元）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用年限關(guān)系的幾種情況：A、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物的收益。建設(shè)期2年建筑物經(jīng)濟(jì)壽命50年18年土地使用年限70年建筑物經(jīng)濟(jì)壽命45年15年10年后出讓土地使用年限為50年B、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算建筑物的收益。建設(shè)期3年建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年土地使用年限40年23年建筑物經(jīng)濟(jì)壽命50年6年后出讓土地使用年限40年4年某座舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，在該舊廠房建成6年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)出讓年限為年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，試計(jì)算：該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為多少年？考 考 你 ):例題第三講 成本法運(yùn)用舉例某宗房地產(chǎn)的的土地總面積為1000平方米，是10年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)平均每畝花費(fèi)18萬元，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地每平方米需要620元；地上建筑物的總建筑面積為2000平方米，是8年