東方明珠城項(xiàng)目提案

1、開元地產(chǎn)信息開發(fā)有限公司 宏城房地產(chǎn)開發(fā)公司東方明珠城項(xiàng)目提案 DATE yy-M-d 22-9-d PAGE 31 東方明珠城項(xiàng)目提案十堰市概況十堰市位于湖北省西北部，地處秦巴山區(qū)腹地，漢江中上游，跨東經(jīng)10929至11116，北緯3130至3316，在中國(guó)雄雞型版圖中正處于雞心部位，在歷史上曾有南船北馬、川陜咽喉、四省通衢之稱。她東與湖北襄樊接壤，西與陜西安康為鄰，南與湖北神農(nóng)架和重慶萬州交界，北與陜西商洛和河南南陽(yáng)相連，是鄂、豫、陜、渝毗鄰地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化重鎮(zhèn)，是華中、西南、西北三大經(jīng)濟(jì)板塊的結(jié)合部。十堰轄五縣一市兩區(qū)和一個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，即鄖縣、鄖西縣、竹山縣、竹溪縣、房縣、丹江口

2、市、張灣區(qū)、茅箭區(qū)和白浪經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。國(guó)土總面積2.36萬平方公里，總?cè)丝?46萬。十堰城市狀況十堰建市市三十多多年來，尤其是是改革開開放二十十年來，兩個(gè)文文明建設(shè)設(shè)取得了了豐碩的的成果，從一個(gè)個(gè)貧窮小小鎮(zhèn)發(fā)展展成為具具有一定定規(guī)模和和經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力的區(qū)區(qū)域性中中心城市市。精神神文明建建設(shè)成果果豐碩，進(jìn)入990年代代以來，曾名列列全國(guó)小小康水平平第6位位、全國(guó)國(guó)城市綜綜合實(shí)力力評(píng)比第第22位位，先后后獲得全國(guó)衛(wèi)衛(wèi)生城市市、全國(guó)雙雙擁模范范城市、全全國(guó)綠化化十佳城城市、全國(guó)國(guó)城市環(huán)環(huán)境綜合合整治優(yōu)優(yōu)秀城市市、中中國(guó)內(nèi)陸陸山區(qū)惟惟一國(guó)國(guó)家園林林城市、中中國(guó)優(yōu)秀秀旅游城城市、湖北省省文明城城市競(jìng)賽賽第

3、一名名等殊榮榮。20001年年十堰國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值2201.77億億元，年年增長(zhǎng)113.55%，居居全省第第一；實(shí)實(shí)現(xiàn)財(cái)政政收入114.667億元元，年增增長(zhǎng)7.6%。城鎮(zhèn)居居民可支支配收入入50550元（城區(qū)為為78000余元元），農(nóng)農(nóng)民人均均純收入入15886元。經(jīng)過330多年年的發(fā)展展，目前前十堰汽汽車、水水電、旅旅游、生生物醫(yī)藥藥、色綠綠色食品品等主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)已已具規(guī)模模，經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)日日趨完善善，科教教文化不不斷繁榮榮，城市市功能逐逐步提升升，經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展展。十堰交通通狀況交通通訊訊便捷，襄渝鐵鐵路橫貫貫東西，每天有有13對(duì)對(duì)客車通通過，可可直達(dá)北北京、上上海、武武漢、鄭鄭州、重

4、重慶、成成都、西西安等地地。2009和3316國(guó)國(guó)道交匯匯十堰，四通八八達(dá)。漢漢江黃金金水道運(yùn)運(yùn)輸可通通江（長(zhǎng)長(zhǎng)江）達(dá)達(dá)海（上上海）。老河口口和襄樊樊兩機(jī)場(chǎng)場(chǎng)毗鄰十十堰，班班機(jī)可直直飛北京京、上海海、廣州州等大中中城市。隨著火火車提速速、（武武）漢十堰堰（堰）一級(jí)汽汽車專用用公路及及十堰空空港的建建設(shè)，交交通條件件將進(jìn)一一步改善善。二00四四年十堰房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的特點(diǎn)點(diǎn)1、品樓樓盤與高高檔住宅宅的建設(shè)設(shè)規(guī)模不不斷擴(kuò)大大，開發(fā)發(fā)產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)處于于不平衡衡狀態(tài)：自20001年年十堰翔翔龍房地地產(chǎn)公司司開發(fā)的的“世紀(jì)紀(jì)花園”一期工工程投入入市場(chǎng)、并創(chuàng)十十堰房地地產(chǎn)銷售售價(jià)格的的歷史新新高以來來，200

5、04年年十堰精精品樓盤盤與高檔檔住宅的的建設(shè)規(guī)規(guī)模有了了進(jìn)一步步的擴(kuò)大大，其中中十堰市市興麗房房地產(chǎn)公公司開發(fā)發(fā)的“澳澳門花園園”、十十堰春華華房地產(chǎn)產(chǎn)公司開開發(fā)的“春華苑苑小區(qū)”、“世世紀(jì)花園園”二期期工程、十堰市市陽(yáng)光房房地產(chǎn)公公司開發(fā)發(fā)的“東東方廣場(chǎng)場(chǎng)”等項(xiàng)項(xiàng)目興起起了十堰堰高檔住住宅的開開發(fā)建設(shè)設(shè)熱潮，高檔住住宅所占占的市場(chǎng)場(chǎng)份額有有了進(jìn)一一步提高高，也使使大部分分開發(fā)企企業(yè)開始始注重企企業(yè)品牌牌和樓盤盤品牌，提高了了十堰的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)水水平。普普通商品品房開發(fā)發(fā)近年來來一直處處于穩(wěn)步步增長(zhǎng)的的態(tài)勢(shì)，而為滿滿足廣大大中低收收入家庭庭住房需需求的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房建建設(shè)自 20001年以

6、以來處于于停滯狀狀態(tài)，廉廉租房的的開發(fā)建建設(shè)還沒沒有啟動(dòng)動(dòng)，這種種狀況造造成十堰堰房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)處于不不平衡狀狀態(tài)，不不利于房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的持續(xù)續(xù)健康發(fā)發(fā)展。22、供求求量與銷銷售量大大幅度增增長(zhǎng)：220044年除城城區(qū)內(nèi)小小范圍的的零星開開發(fā)項(xiàng)目目以外，涌現(xiàn)出出了大量量的成規(guī)規(guī)模開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，如東岳岳路上的的春華苑苑、東興興山莊，朝陽(yáng)路路上的金金色家園園、都市市花園，公園路路的東方方廣場(chǎng)，漢江路路的六堰堰中心花花園，五五堰的武武當(dāng)商城城、東山山苑小區(qū)區(qū)，三堰堰的澳門門花園，十堰的的雅蘭居居、旭日日家園，白浪高高新區(qū)的的祥安花花園、天天盾花園園等。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，20004年十十堰房地地產(chǎn)施工

7、工面積達(dá)達(dá)1499066萬平方方米，銷銷售面積積達(dá)455122萬平方方米，銷銷售金額額達(dá)518億億元，分分別比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)6923、600066和 8633，供應(yīng)應(yīng)量與銷銷售量再再創(chuàng)歷史史新高。3、成交交價(jià)格明明顯上漲漲：20004年年的房屋屋銷售價(jià)價(jià)格在220033年的基基礎(chǔ)上繼繼續(xù)上漲漲，漲幅幅平均在在10左右。調(diào)查顯顯示，220033年20004年的的房?jī)r(jià)在在13000元平平米至228000元平米米之間。房?jī)r(jià)上上漲的主主要原因因?yàn)椋阂灰皇菢潜P盤的檔次次有較大大的提高高，配套套設(shè)施的的完善增增加了開開發(fā)成本本；二是是主要建建材產(chǎn)品品價(jià)格的的大幅漲漲價(jià)，造造成了建建安成本本的增加加；三是是土

8、地取取得成本本增加，土地基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)的上調(diào)調(diào)以及土土地拍賣賣市場(chǎng)的的激烈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，造造成土地地價(jià)格的的上漲；四是建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)的改變變也增加加了成本本，以前前大量的的建筑為為磚混結(jié)結(jié)構(gòu)，建建安成本本較低，而現(xiàn)在在許多樓樓盤為框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，并推推出了一一些小高高層及高高層建筑筑；五是是別墅樓樓盤的推推出，對(duì)對(duì)整體房房?jī)r(jià)有明明顯的拉拉動(dòng)作用用等；六六是經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房項(xiàng)目目建設(shè)的的暫停，政府缺缺乏進(jìn)行行價(jià)格調(diào)調(diào)控的有有力手段段，也造造成了商商品房?jī)r(jià)價(jià)格的無無序上漲漲。4、開發(fā)發(fā)區(qū)域過過分集中中：目前前十堰房房地產(chǎn)開開發(fā)的熱熱點(diǎn)區(qū)域域主要集集中在城城區(qū)中部部組團(tuán)(主要為為火車站站至張灣灣地段)和白浪浪高

9、新區(qū)區(qū)、尤其其是五堰堰、六堰堰、張灣灣等中心心地段的的舊城改改造更成成為當(dāng)前前房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的熱點(diǎn)，在改善善城區(qū)環(huán)環(huán)境面貌貌的同時(shí)時(shí)也造成成了建筑筑布局的的高密度度、商鋪鋪面積的的無序增增加、停停車位、綠化面面積與露露天休閑閑場(chǎng)所的的急劇減減少等弊弊端，而而位于城城市偏僻僻地段如如紅衛(wèi)、花果、東風(fēng)、顧家崗崗以及北北京路沿沿線的房房地產(chǎn)開開發(fā)處于于相對(duì)蕭蕭條的局局面，不不利于城城市的全全面協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展。5、市場(chǎng)行行為更加加理性：房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)與消消費(fèi)行為為越來越越理性，呈現(xiàn)出出如下特特點(diǎn)：一一是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的規(guī)模模效應(yīng)逐逐步為廣廣大開發(fā)發(fā)企業(yè)所所接受，樓盤的的開發(fā)規(guī)規(guī)模越來來越大，2

10、0004年對(duì)22萬平方方米以上上的項(xiàng)目目進(jìn)行一一次投資資一次開開發(fā)的行行為逐步步增多，規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)現(xiàn)；二是是短期經(jīng)經(jīng)營(yíng)行為為日趨減減少，絕絕大多數(shù)數(shù)樓盤都都注重了了生活配配套服務(wù)務(wù)設(shè)施的的完善；三是小小區(qū)環(huán)境境越來越越受重視視，不只只是追求求綠化率率的提高高，更注注重追求求景觀環(huán)環(huán)境的特特色化，如東岳岳路上的的春華苑苑所營(yíng)造造的東方方園林就就頗具特特色，獨(dú)獨(dú)樹一幟幟；四是是對(duì)項(xiàng)目目的前期期策劃宣宣傳越來來越重視視，力求求在小區(qū)區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)設(shè)計(jì)、環(huán)環(huán)境景觀觀上領(lǐng)先先一籌，為項(xiàng)目目營(yíng)造更更多的賣賣點(diǎn)；五五是開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)理理念的不不斷創(chuàng)新新，涌現(xiàn)現(xiàn)出健康康住宅、陽(yáng)光樓樓盤、新新都市主主義等住住宅小

11、區(qū)區(qū)，滿足足消費(fèi)者者的深層層次需求求；六是是消費(fèi)者者越來越越理性，購(gòu)買行行為越來來越謹(jǐn)慎慎，對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的要要求越來來越高。二00五五年十堰堰房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展趨向向20055年十堰堰房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展仍然然要以市市場(chǎng)需求求為導(dǎo)向向，調(diào)整整供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)，應(yīng)應(yīng)堅(jiān)持“嚴(yán)格控控制別墅墅與高檔檔住宅的的建設(shè)規(guī)規(guī)模，積積極建設(shè)設(shè)普通商商品房，有計(jì)劃劃地發(fā)展展建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房和和廉租房房“的發(fā)發(fā)展原則則，促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持持續(xù)健康康發(fā)展。1、十堰堰房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍有有較大的的發(fā)展空空間，還還將以較較高的速速度發(fā)展展：一是是十堰人人均住房房面積不不僅低于于全省平平均水平平，離330335平方方米的人人均居住住水

12、平還還有很大大的距離離，因而而十堰房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)還有較較大的發(fā)發(fā)展空間間；二是是隨著高高速公路路的建成成通車、武當(dāng)山山機(jī)場(chǎng)的的建設(shè)、對(duì)外交交通條件件的進(jìn)一一步改善善，南水水北調(diào)工工程全面面動(dòng)工的的持續(xù)效效應(yīng)，東東風(fēng)與日日產(chǎn)合作作的推動(dòng)動(dòng)作用，武當(dāng)山山旅游品品牌效應(yīng)應(yīng)的全面面推廣，城市布布局結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)整整以及城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的的改造和和完善，經(jīng)濟(jì)投投資環(huán)境境的改善善等，必必將對(duì)十十堰國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的的持續(xù)發(fā)發(fā)展產(chǎn)生生積極深深遠(yuǎn)的影影響，從從而進(jìn)一一步推動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展；三三是隨著著居民生生活水平平的提高高，人口口的增長(zhǎng)長(zhǎng)，城市市規(guī)模的的擴(kuò)大，首次和和多次置置業(yè)者的的增加，對(duì)住房房的需求求與日俱俱

13、增，也也將刺激激房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的繁榮興興旺。2、更新新經(jīng)營(yíng)理理念，完完善經(jīng)營(yíng)營(yíng)機(jī)制，應(yīng)成為為十堰房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展方向：十堰房房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)目目前還存存在“三三低一高高”的弊弊端，即即企業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)不合合理，總總體實(shí)力力偏低；技術(shù)力力量不足足，管理理水平偏偏低；房房地產(chǎn)開開發(fā)產(chǎn)品品的科技技含量低低；房地地產(chǎn)銷售售價(jià)格偏偏高。因因此，更更新經(jīng)營(yíng)營(yíng)理念、完善經(jīng)經(jīng)營(yíng)機(jī)制制、全面面推進(jìn)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)向更高高層次發(fā)發(fā)展應(yīng)成成為十堰堰房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)的發(fā)展展方向。在實(shí)際際發(fā)展過過程中應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)抓抓好以下下工作：一是要要全面貫貫徹落實(shí)實(shí)國(guó)務(wù)務(wù)院關(guān)于于促進(jìn)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)持續(xù)健健康發(fā)展展的通知知精神神，確定定正確的的發(fā)

14、展方方向與發(fā)發(fā)展思路路；二是是進(jìn)行橫橫向聯(lián)合合、建立立具有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)，實(shí)行行房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的規(guī)模經(jīng)經(jīng)營(yíng)，可可以通過過股份合合作、兼兼并或企企業(yè)重組組等形式式成立房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)集團(tuán)，壯大企企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)實(shí)力力；三是是在進(jìn)一一步改善善經(jīng)濟(jì)投投資環(huán)境境的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，全全面進(jìn)行行招商引引資，通通過外資資企業(yè)的的進(jìn)入，引進(jìn)先先進(jìn)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)理念念與管理理方式，在完善善競(jìng)爭(zhēng)機(jī)機(jī)制的基基礎(chǔ)上，推動(dòng)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)向更高高層次發(fā)發(fā)展；四四是充分分發(fā)揮中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)的服務(wù)務(wù)職能，使中介介機(jī)構(gòu)能能夠在開開發(fā)項(xiàng)目目的前期期策劃、技術(shù)咨咨詢、銷銷售代理理等方面面發(fā)揮其其專業(yè)特特長(zhǎng)，使使開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品更符

15、符合城市市建設(shè)的的要求、符合市市場(chǎng)需求求，以促促進(jìn)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)水平的的進(jìn)一步步提高。3、調(diào)整整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)，啟動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)適適用住房房和廉租租房項(xiàng)目目建設(shè)，促進(jìn)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的持續(xù)續(xù)健康發(fā)發(fā)展：經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房和和廉租房房是房地地產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的重重要組成成部分，盡管前前階段十十堰經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房建設(shè)設(shè)出現(xiàn)了了將經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房建成成商品房房甚至高高檔住宅宅、銷售售價(jià)格偏偏高、有有關(guān)優(yōu)惠惠政策落落實(shí)不到到位等問問題，但但它作為為滿足中中低收入入階層住住房需求求的政策策性商品品房，不不僅是保保持社會(huì)會(huì)穩(wěn)定的的需要，更是促促進(jìn)房地地產(chǎn)業(yè)持持續(xù)健康康發(fā)展的的需要。通過制制定十十堰市經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房建建設(shè)

16、管理理實(shí)施細(xì)細(xì)則，完善管管理辦法法，按照照“三統(tǒng)統(tǒng)一，四四控制“的思想想，即統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃、統(tǒng)一一開發(fā)、統(tǒng)一實(shí)實(shí)施以及及控制建建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、控制制銷售對(duì)對(duì)象、控控制銷售售價(jià)格和和控制年年度開發(fā)發(fā)量，必必定會(huì)使使十堰的的經(jīng)濟(jì)適適用住房房的建設(shè)設(shè)管理逐逐步規(guī)范范起來。因此，20004年在在調(diào)整產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)上應(yīng)重重點(diǎn)促進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟(jì)適適用住房房建設(shè)的的全面啟啟動(dòng)，建建立起廉廉租房的的建設(shè)管管理制度度，進(jìn)行行廉租房房開發(fā)建建設(shè)試點(diǎn)點(diǎn)，在積積累經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上有計(jì)計(jì)劃地推推廣廉租租房建設(shè)設(shè)，使十十堰的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)能夠以以合理的的結(jié)構(gòu)與與速度得得到發(fā)展展。4、強(qiáng)化化精品意意識(shí)，突突出城市市特色，進(jìn)一步步提高房房地產(chǎn)

17、開開發(fā)水平平，使房房地產(chǎn)開開發(fā)與城城市建設(shè)設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展：房房地產(chǎn)開開發(fā)作為為實(shí)施城城市規(guī)劃劃的重要要手段，不僅要要滿足城城市居民民生產(chǎn)生生活需要要，而且且要滿足足提高經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展環(huán)境與與居民生生活環(huán)境境質(zhì)量的的需要，滿足提提升城市市功能的的需要。城市特特色決定定了房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的目標(biāo)標(biāo)與方向向，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的實(shí)施只只有緊扣扣城市特特色這一一主題，才能做做到經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益、社會(huì)效效益與環(huán)環(huán)境效益益的統(tǒng)一一。因此此，更新新房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)理念念，強(qiáng)化化精品意意識(shí)，突突出城市市特色，使房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與城市市建設(shè)協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展展：首先先要做到到規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的先先進(jìn)性、超前性性與可操操作性的的結(jié)合，從房

18、地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的總體布布局、詳詳細(xì)規(guī)劃劃、配套套設(shè)施、景觀環(huán)環(huán)境、單單體建筑筑功能與與造型等等設(shè)計(jì)方方面，應(yīng)應(yīng)堅(jiān)持多多方案的的競(jìng)爭(zhēng)與與優(yōu)選；其次是是確立規(guī)規(guī)劃實(shí)施施的權(quán)威威性，不不僅要使使項(xiàng)目布布局符合合城市規(guī)規(guī)劃的要要求，而而且要杜杜絕擅自自變更規(guī)規(guī)劃和見見縫插針針的開發(fā)發(fā)行為；第三要要強(qiáng)化精精品意識(shí)識(shí)，堅(jiān)持持房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的規(guī)模開開發(fā)，杜杜絕分割割拆零的的開發(fā)方方式，不不僅要在在新區(qū)開開發(fā)上堅(jiān)堅(jiān)持規(guī)模模開發(fā)的的原則，在城市市中心區(qū)區(qū)的改造造上更應(yīng)應(yīng)堅(jiān)持規(guī)規(guī)模改造造的方式式，改變變目前零零星分散散的改造造模式，使新區(qū)區(qū)開發(fā)與與舊城改改造協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展，進(jìn)一步步提高十十堰房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)水平。二

19、00四四年十堰堰房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)綜合分分析20044年，十十堰房地地產(chǎn)在諸諸多政策策的實(shí)施施中悄然然已過，從年初初的停止止別墅類類用地到到央行的的1211號(hào)文件件和國(guó)務(wù)務(wù)院188號(hào)文件件，從土土地供應(yīng)應(yīng)的集中中管理到到開發(fā)企企業(yè)注冊(cè)冊(cè)資金的的提高，諸多政政策的出出臺(tái)保障障了十堰堰房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康康、有序序地發(fā)展展。1、價(jià)格格及指數(shù)數(shù)20044年，房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格漲幅幅增大，特別是是城區(qū)中中心地段段較以往往有較大大幅度增增長(zhǎng)。本本年度房房地產(chǎn)綜綜合物業(yè)業(yè)指數(shù)為為10000點(diǎn)（基點(diǎn)），綜合合物業(yè)平平均價(jià)格格為33345.03元元/平方方米。住宅類指指數(shù)本年年度為110000點(diǎn)（基基點(diǎn)），住宅市市場(chǎng)平均

20、均價(jià)格為為14665.006元/平方米米。綜合樓商商鋪類價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)本年度度為10000點(diǎn)點(diǎn)（基點(diǎn)點(diǎn)），其其平均價(jià)價(jià)格達(dá)到到52225元/平方米米。2、宏觀觀市場(chǎng)概概況分析析20044年，十十堰城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)呈呈現(xiàn)出積積極穩(wěn)定定的發(fā)展展態(tài)勢(shì)，投資與與消費(fèi)同同步增長(zhǎng)長(zhǎng)；供應(yīng)應(yīng)量與需需求量基基本平衡衡，且供供應(yīng)略大大于需求求；市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)穩(wěn)步放大大，市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)構(gòu)繼繼續(xù)改善善；初步步形成了了增量與與存量聯(lián)聯(lián)動(dòng)，銷銷售與租租賃并舉舉的市場(chǎng)場(chǎng)格局。A從從投資情情況看，十堰完完成房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資99.477億元，比20003年年增長(zhǎng)551.44%，房房屋竣工工面積449.229萬平平方米，商品房房銷售

21、面面積455.122萬平方方米，與與20002年相相比，房房地產(chǎn)開開發(fā)的各各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)都保持持了較高高的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度。從銷售售情況看看，20004年年，除多多個(gè)舊盤盤繼續(xù)銷銷售外，涌現(xiàn)出出了300余個(gè)新新盤，平平均銷售售率達(dá)到到80%以上，開盤半半年以上上的樓盤盤基本售售罄。供供應(yīng)量與與銷售量量與以往往相比都都有較大大幅度地地增長(zhǎng)，市場(chǎng)供供求兩旺旺，成交交活躍。B二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)成交量量持續(xù)放放大。隨隨著十堰堰二級(jí)市市場(chǎng)的放放開，特特別是十堰市市已購(gòu)公公有住房房和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房上市市交易管管理暫行行辦法的出臺(tái)臺(tái)、銀行行貸款利利率的下下降、房房屋交易易手續(xù)費(fèi)費(fèi)下調(diào)和和運(yùn)行程程序的簡(jiǎn)簡(jiǎn)化，進(jìn)進(jìn)一步激激活

22、了住住房二級(jí)級(jí)市場(chǎng)。十堰存存量房市市場(chǎng)、房房屋租賃賃市場(chǎng)與與往年相相比表現(xiàn)現(xiàn)得較為為活躍。僅100月份，城區(qū)二二手房成成交量就就比前兩兩個(gè)月分分別增長(zhǎng)長(zhǎng)了24倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，20004年年，十堰堰城區(qū)各各類房屋屋成交661400起，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)1133.711%，其其中，存存量房成成交45587起起，占成成交總量量的744%，城城區(qū)房地地產(chǎn)交易易面積66172204平平方米，成交價(jià)價(jià)值6221000.488萬元。其中，存量房房交易面面積34400116.662平方方米，占占總交易易面積的的55.08%，同比比增長(zhǎng)1117.35%，預(yù)計(jì)計(jì)20005年還還將有一一定幅度度地上升升；本年年度，居居民已

23、購(gòu)購(gòu)公房和和經(jīng)濟(jì)適適用房上上市交易易14668977.766平方米米，占存存量房交交易面積積的433.2%。房屋屋租賃市市場(chǎng)日趨趨活躍，全年累累計(jì)登記記備案9926件件，房屋屋租賃面面積5443677平方米米。從市市場(chǎng)形勢(shì)勢(shì)看，城城區(qū)精品品樓盤與與高檔住住宅的銷銷售量呈呈上升趨趨勢(shì)，普普通價(jià)位位樓盤倍倍受歡迎迎。十堰區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析目前十堰堰房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的熱點(diǎn)樓樓盤主要要集中在在城區(qū)中中部組團(tuán)團(tuán)（主要要為火車車站至張張灣地段段）和白白浪高新新技術(shù)開開發(fā)區(qū)，尤其是是五堰、六堰、張灣等等中心地地段的舊舊城改造造更成為為當(dāng)前房房地產(chǎn)開開發(fā)的熱熱點(diǎn)，總總建筑規(guī)規(guī)模達(dá)到到30萬萬平方米米。從分

24、布的的情況看看，十堰堰城區(qū)中中心地段段的開發(fā)發(fā)空間已已趨于飽飽和，目目前正向向北京路路兩岸、紅衛(wèi)至至花果和和顧家崗崗至白浪浪的城郊郊結(jié)合部部輻射，這為土土地稀缺缺的十堰堰房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)形形成了新新的亮點(diǎn)點(diǎn)。從而而使土地地資源得得到充分分利用，促進(jìn)了了城市的的協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展和城城市功能能的提升升。（1）白白浪區(qū)20044年度白白浪區(qū)住住宅類指指數(shù)為110000點(diǎn)（基基點(diǎn)），住宅類類平均價(jià)價(jià)格為112111.100元/平平方米。由于經(jīng)經(jīng)濟(jì)的拉拉動(dòng)效應(yīng)應(yīng)，20004年，白白浪高新新區(qū)的房房地產(chǎn)開開發(fā)熱逐逐漸升溫溫，使該該區(qū)域成成為繼城城區(qū)中心心地段后后又一個(gè)個(gè)開發(fā)熱熱點(diǎn)區(qū)域域。本年年度新推推出的樓樓盤有起

25、起價(jià)為111000元/平平方米的的祥安花花園、起起價(jià)為9988元元/平方方米的白白浪綜合合樓以及及起價(jià)為為12880元/平方米米的天盾盾花園等等，且樓樓盤的品品質(zhì)也有有較大幅幅度的提提升，產(chǎn)產(chǎn)銷基本本平衡。面積為為901200平方米米左右的的兩居室室戶型在在本區(qū)倍倍受爭(zhēng)寵寵，超過過1200平方米米的大戶戶型銷售售遇阻。開盤不不到4個(gè)個(gè)月的天天盾花園園二期，由于戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)的親和和力，加加之采用用框架結(jié)結(jié)構(gòu)，目目前銷售售率已達(dá)達(dá)到700%以上上。祥安安花園更更是把主主力面積積定位在在801200平方米米之間，目前銷銷售率達(dá)達(dá)到800%以上上。盡管管該區(qū)平平均價(jià)格格低于其其他兩區(qū)區(qū)，但與與2000

26、3年相比比，已有有較大的的增長(zhǎng)幅幅度。（2）張張灣區(qū) 20004年年度張灣灣區(qū)住宅宅類指數(shù)數(shù)為10000點(diǎn)點(diǎn)（基點(diǎn)點(diǎn)），住住宅類平平均價(jià)格格為15567.33元元/平方方米。本本區(qū)的樓樓盤主要要集中于于漢江路路、公園園路、東東岳路及及張灣周周圍，而而位于紅紅衛(wèi)、花花果、東東風(fēng)等較較為偏僻僻的地段段，僅有有規(guī)模不不大的零零星項(xiàng)目目，且多多數(shù)為定定向開發(fā)發(fā)。本年年度新開開發(fā)的樓樓盤有春春華苑、東興山山莊、蝶蝶翠豪庭庭、文匯匯小區(qū)、聯(lián)誠(chéng)公公寓等。位于鏡潭潭路的蝶蝶翠豪庭庭，以小小面積戶戶型、低低價(jià)位見見長(zhǎng)，開開盤僅三三個(gè)月，銷售率率已達(dá)770%。而東風(fēng)風(fēng)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司的文文匯、古古臺(tái)和雅雅仕居三

27、三個(gè)小區(qū)區(qū)則凸現(xiàn)現(xiàn)1200平方米米以上的的大面積積戶型，由于占占據(jù)天時(shí)時(shí)、地理理、人和和之優(yōu)勢(shì)勢(shì)，目前前已全部部售罄。將健康理理念融入入樓盤之之中，以以此作為為銷售的的制高點(diǎn)點(diǎn)，春花花苑便是是其中一一例。戶戶型從兩兩居室到到5居室室、面積積由700多到2270多多平方米米，戶型型種類多多、面積積跨度大大，銷售售形勢(shì)卻卻款款俱俱佳。本本區(qū)域房房地產(chǎn)開開發(fā)的最最大特點(diǎn)點(diǎn)是：房房?jī)r(jià)落差差較大，最低的的9500元/平平方米，最高的的超過220000元/平平方米。（3）茅茅箭區(qū)20044年度茅茅箭區(qū)住住宅類指指數(shù)為110000點(diǎn)（基基點(diǎn)），住宅類類平均價(jià)價(jià)格為116166.755元/平平方米。20004

28、年度度茅箭區(qū)區(qū)的房地地產(chǎn)可謂謂一個(gè)字字“火”。由于于該區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)性價(jià)比比高而引引起了樓樓市在本本年度的的沸騰；但由于于土地供供應(yīng)量的的限制，該區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)高高峰期已已過，進(jìn)進(jìn)入持續(xù)續(xù)期，決決定了今今后該區(qū)區(qū)域的房房地產(chǎn)不不可能出出現(xiàn)太大大的變化化。該區(qū)區(qū)另一個(gè)個(gè)顯著的的特點(diǎn)是是，樓盤盤品質(zhì)普普遍較好好，別墅墅、多層層、小高高層鱗次次櫛比，錯(cuò)層、復(fù)式、兩居室室、多居居室各種種戶型百百花齊放放。人民路房房地產(chǎn)持持續(xù)升溫溫。人民民路沿線線成為高高檔樓盤盤的聚居居地。新新推出的的樓盤有有雅蘭居居、泰康康花園、澳門花花園、榮榮華公寓寓、武當(dāng)當(dāng)廣場(chǎng)、東山苑苑等，均均價(jià)在118000元/平平方米左

29、左右。五五堰北街街的東山山苑以其其優(yōu)越的的地理位位置和準(zhǔn)準(zhǔn)確的戶戶型定位位，使銷銷售一路路綠燈，早已告告罄。于于20003年112月225日開開盤的澳澳門花園園，占盡盡天時(shí)地地利之優(yōu)優(yōu)勢(shì)，搶搶在國(guó)家家停止申申請(qǐng)別墅墅類用地地之前，開發(fā)建建設(shè)了十十堰市唯唯一的一一個(gè)別墅墅區(qū)，是是本年度度十堰樓樓市的一一個(gè)亮點(diǎn)點(diǎn)。該樓樓盤以其其優(yōu)良的的品質(zhì)、獨(dú)特的的建筑設(shè)設(shè)計(jì)成功功打造了了自己的的品牌。開盤至至今，銷銷售率已已達(dá)855%。朝陽(yáng)路房房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)入持續(xù)續(xù)發(fā)展期期。新推推出的樓樓盤有永永興花園園、果品品花園、金色家家園、麗麗景豪庭庭等，均均價(jià)在115000元/平平方米左左右，銷銷售率在在70%以上。東岳路

30、的的樓盤品品質(zhì)大幅幅提升。世紀(jì)花花園在市市場(chǎng)上的的順利銷銷售，拉拉動(dòng)了周周邊精品品樓盤的的開發(fā)建建設(shè)。本本區(qū)域新新推出的的樓盤還還有東岳岳山莊、青春家家園、龍龍韜園等等，均價(jià)價(jià)在15500元元/平方方米左右右，樓盤盤銷售順順暢，多多數(shù)已進(jìn)進(jìn)入尾盤盤或售罄罄。值得一提提的是，由于精精品樓盤盤和高檔檔住宅聚聚居該區(qū)區(qū)，特別別是澳門門花園、東山苑苑、世紀(jì)紀(jì)花園的的推出，使該區(qū)區(qū)的房?jī)r(jià)價(jià)一路飚飚升，最最高價(jià)格格已升至至40000元/平方米米。十堰區(qū)域域商業(yè)市市場(chǎng)分析析商鋪概念念商鋪，由由市演變而而來，說文將市市解釋釋為集集中交易易之場(chǎng)所所，也也就是今今日之商商鋪。唐唐宋是中中國(guó)封建建社會(huì)鼎鼎盛時(shí)期期。

31、唐都都城長(zhǎng)安安是當(dāng)時(shí)時(shí)東西文文化、商商貿(mào)交流流的中心心，長(zhǎng)安安東西兩兩市，商商賈云集集，店肆肆無數(shù)，商業(yè)十十分繁榮榮。北宋宋商鋪和和市場(chǎng)是是分開的的，首都都東京（開封）是當(dāng)時(shí)時(shí)最大的的商業(yè)中中心城市市。據(jù)歷歷史記載載：（東東京）東東大街至至新宋門門，魚市市、肉市市、漆器器、金銀銀鋪?zhàn)顬闉榧校鞔蠼纸种列锣嵿嶉T有鮮鮮果市場(chǎng)場(chǎng)、珠寶寶玉器行行，皇城城東華門門外，無無所不有有。清清明上河河圖曾曾翔實(shí)地地記錄了了古代商商鋪、商商業(yè)街市市的景況況。位于長(zhǎng)江江三角洲洲東端，北瀕長(zhǎng)長(zhǎng)江口，南臨杭杭州灣的的上海，明清時(shí)時(shí)期僅為為江蘇省省的一個(gè)個(gè)縣。上上海的第第一次崛崛起，是是在上一一世紀(jì)二二、三十十年代，當(dāng)

32、時(shí)的的上海已已成為全全國(guó)最大大的經(jīng)濟(jì)濟(jì)和商業(yè)業(yè)中心，遠(yuǎn)東最最大的商商業(yè)中心心城市。據(jù)上上海通史史記載載：19933年年上海共共有商鋪鋪7.22萬戶，平均每每平方公公里1336.55戶，各各地巨賈賈名商紛紛紛落戶戶上海，十六鋪鋪、南京京路、靜靜安寺、霞飛路路（今淮淮海路）等商業(yè)業(yè)中心街街區(qū)初具具雛形。根據(jù)以上上對(duì)商鋪鋪歷史的的回顧，我們可可以對(duì)商鋪?zhàn)鲆韵孪露x，即 商商鋪是經(jīng)經(jīng)營(yíng)者為為顧客提提供商品品交易、服務(wù)及及/或 感受體體驗(yàn)的場(chǎng)場(chǎng)所。和和過去商商鋪的定定義相比比有相同同的地方方，即 商鋪首首先是商商品交易易的場(chǎng)所所；區(qū)別別之處是是現(xiàn)代商商鋪的概概念不僅僅包含了了交易功功能，而而且包含含了服

33、務(wù)務(wù)功能和和感受體體驗(yàn)的功功能。商鋪?zhàn)鳛闉榻灰椎牡膱?chǎng)所，很容易易理解，從百貨貨、超市市、專賣賣店到汽汽車銷售售店都是是規(guī)模不不等的商商品交易易場(chǎng)所。對(duì)于絕絕大多數(shù)數(shù)人來講講，理解解這一點(diǎn)點(diǎn)很容易易。商鋪?zhàn)鳛闉樘峁┓?wù)的場(chǎng)場(chǎng)所，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單舉例例很容易易理解，比如餐餐飲設(shè)施施、美容容美發(fā)設(shè)設(shè)施等。消費(fèi)者者在這種種商鋪里里，通過過得到經(jīng)經(jīng)營(yíng)者提提供的服服務(wù)，享享受服務(wù)務(wù)的品質(zhì)質(zhì)。商鋪?zhàn)鳛闉樘峁└懈惺荏w驗(yàn)驗(yàn)的場(chǎng)所所，比如如電影城城、KTTV量販販、健身身設(shè)施等等，消費(fèi)費(fèi)者在這這類商鋪鋪里充分分感受經(jīng)經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)創(chuàng)造的特特別的情情景、設(shè)設(shè)施、氛氛圍等，從中得得到美感感、娛樂樂、健康康等，而而經(jīng)營(yíng)者者在此過過程

34、中實(shí)實(shí)現(xiàn)收益益。從商鋪的的概念我我們可以以發(fā)現(xiàn)，商鋪已已經(jīng)經(jīng)歷歷了很大大的發(fā)展展，已經(jīng)經(jīng)從最初初的經(jīng)營(yíng)營(yíng)物品商商品，增增加到經(jīng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)務(wù)商品、體驗(yàn)商商品的層層面。很很顯然，以上不不同經(jīng)營(yíng)營(yíng)商品的的形態(tài)將將直接影影響商鋪鋪的位置置、交通通條件、定位、大小、空間、結(jié)構(gòu)、裝修方方法、風(fēng)風(fēng)格、商商品類型型、配套套條件等等。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的形式式多種多多樣，在在各種商商業(yè)區(qū)、各種住住宅區(qū)、各種專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)，以及及大型購(gòu)購(gòu)物中心心等商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)里面，隨處可可見商鋪鋪商業(yè)業(yè)設(shè)施就就是由大大大小小小的商鋪鋪組成。盡管都都是商鋪鋪，但很很顯然，不同地地方、不不同類型型的商鋪鋪，其商商業(yè)環(huán)境境、運(yùn)營(yíng)營(yíng)

35、特點(diǎn)、投資特特點(diǎn)都會(huì)會(huì)顯著不不同。在在此對(duì)商商鋪進(jìn)行行必要分分類，有有助于讀讀者對(duì)商商鋪的個(gè)個(gè)性化了了解，以以及便于于后面對(duì)對(duì)其進(jìn)行行研究。 1、 按按照開發(fā)發(fā)形式進(jìn)進(jìn)行分類類 （1）、商業(yè)街街商業(yè)商業(yè)街指指以平面面形式按按照街的的形式布布置的單單層或多多層商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)形式，其沿街街兩側(cè)的的鋪面及及商業(yè)樓樓里面的的鋪位都都屬于商商業(yè)街商商鋪。商商業(yè)街過過去十年年在國(guó)內(nèi)內(nèi)取得了了良好的的發(fā)展，其中包包括建材材、汽車車配件、服裝精精品街、酒吧街街、美容容美發(fā)用用品街等等。上述述以某類類商品為為經(jīng)營(yíng)內(nèi)內(nèi)容的商商業(yè)街起起步較早早的，大大多數(shù)目目前已經(jīng)經(jīng)取得了了成功，有些跟跟風(fēng)項(xiàng)目目的經(jīng)營(yíng)營(yíng)情況卻卻并

36、不好好。當(dāng)然然也有不不少商業(yè)業(yè)街采取取各類商商品混業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)的的方式，商業(yè)街街的命名名只體現(xiàn)現(xiàn)地點(diǎn)特特征，這這類商業(yè)業(yè)街取得得成功的的較少。與商商業(yè)街的的發(fā)展緊緊密聯(lián)系系的就是是商業(yè)街街商鋪，商業(yè)街街商鋪的的經(jīng)營(yíng)情情況完全全依賴于于整個(gè)商商業(yè)街的的經(jīng)營(yíng)狀狀況.復(fù)合商業(yè)業(yè)街在大大城市往往往已經(jīng)經(jīng)形成了了幾個(gè)有有市場(chǎng)影影響力的的項(xiàng)目，所以市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的壓力力已經(jīng)很很大，如如果再想想新建其其他復(fù)合合商業(yè)街街項(xiàng)目，無疑市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)會(huì)比較較大。對(duì)對(duì)于中小小城市來來講，復(fù)復(fù)合商業(yè)業(yè)街在有有的城市市尚處在在初始發(fā)發(fā)展階段段，甚至至是第一一個(gè)當(dāng)?shù)氐氐膹?fù)合合商業(yè)街街項(xiàng)目，這種情情況下，項(xiàng)目的的風(fēng)險(xiǎn)相相對(duì)比較較低，

37、但但是必須須謹(jǐn)慎判判斷項(xiàng)目目的規(guī)模模、定位位等。（2）、市場(chǎng)類類商業(yè)在這里，我們所所說的市場(chǎng)是指各各種用于于某類或或綜合商商品批發(fā)發(fā)、零售售、經(jīng)營(yíng)營(yíng)的商業(yè)業(yè)樓宇，有些是是單層建建筑，大大多是多多層建筑筑。這類類市場(chǎng)里里面的鋪鋪位即我我們所談?wù)劦氖袌?chǎng)場(chǎng)類商鋪鋪。市場(chǎng)類商商鋪在零零售業(yè)中中所占比比重比較較高，在在全國(guó)各各地都有有大量從從事某種種商品經(jīng)經(jīng)營(yíng)的專專業(yè)批發(fā)發(fā)和零售售市場(chǎng)，比如，圖書交交易市場(chǎng)場(chǎng)、電子子市場(chǎng)、家用電電器市場(chǎng)場(chǎng)、家具具城、建建材城等等。 （3）、社區(qū)商商業(yè)社區(qū)商鋪鋪指位于于住宅社社區(qū)內(nèi)的的商用鋪鋪位，其其經(jīng)營(yíng)對(duì)對(duì)象主要要是住宅宅社區(qū)的的居民。 社區(qū)商鋪鋪的表現(xiàn)現(xiàn)形式主主要是1

38、1-3層層商業(yè)樓樓或建筑筑底層商商鋪,有有些鋪面面可以直直接對(duì)外外開門營(yíng)營(yíng)業(yè),但但多數(shù)屬屬于鋪位位形式。 （4）、住宅底底層商業(yè)業(yè)住宅底層層商,指指位于住住宅等建建筑物底底層（可可能包括括地下11，2層層及底上上1，22層，或或其中部部分摟層層）的商商用商業(yè)業(yè)。住住宅底層層商是目目前市場(chǎng)場(chǎng)極為關(guān)關(guān)注、投投資者熱熱衷的商商鋪投資資形式，很多房房地產(chǎn)開開發(fā)商充充分認(rèn)可可住宅底底層商鋪鋪的巨大大價(jià)值，不僅避避免了過過去住宅宅底層不不好賣的的尷尬局局面，而而且獲得得了更大大的投資資收益。對(duì)于住住宅底層層商鋪的的投資者者來講，鑒于住住宅底層層商業(yè)上面建建筑將會(huì)會(huì)帶來的的穩(wěn)定的的客戶流流，住宅宅底層未未來

39、的客客戶基礎(chǔ)礎(chǔ)將相對(duì)對(duì)可靠。（5）、百貨商商場(chǎng)、購(gòu)購(gòu)物中心心商業(yè) 百貨商場(chǎng)場(chǎng)、購(gòu)物物中心商商業(yè)指百貨貨商場(chǎng)、各種類類型購(gòu)物物中心里里面的鋪鋪位。百百貨商場(chǎng)場(chǎng)及各種種類型購(gòu)購(gòu)物中心心的運(yùn)營(yíng)營(yíng)好壞對(duì)對(duì)里面商商鋪的經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況影響直直接而深深遠(yuǎn)。目目前，國(guó)國(guó)內(nèi)有很很多這類類正在運(yùn)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)項(xiàng)目，另另外也有有不少大大型SHHOPPPINGG MAALL項(xiàng)項(xiàng)目在國(guó)國(guó)內(nèi)多個(gè)個(gè)大中城城市開發(fā)發(fā)建設(shè)。 （6）、商務(wù)樓樓、寫字字樓商業(yè)業(yè) 商務(wù)樓、寫字樓樓商業(yè)指諸如如酒店、商住公公寓、俱俱樂部、會(huì)所、展覽中中心、寫寫字樓等等里面用用于商業(yè)業(yè)用途的的商業(yè)空空間。這這類商業(yè)業(yè)的規(guī)模模相對(duì)較較小，但但商業(yè)價(jià)價(jià)值很值值得關(guān)

40、注注。 （7）、交通設(shè)設(shè)施商業(yè)業(yè) 交通設(shè)施施商業(yè)指位于于諸如地地鐵站、火車站站、飛機(jī)機(jī)場(chǎng)等交交通設(shè)施施里面及及周圍的的商業(yè),以及及道路兩兩側(cè)各類類中小型型商業(yè)。 以上是按按照商業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)形式對(duì)對(duì)商鋪進(jìn)進(jìn)行的劃劃分。該該種分類類方式便便于投資資者對(duì)商商鋪項(xiàng)目目的類型型從開發(fā)發(fā)形式的的角度進(jìn)進(jìn)行理解解，便于于對(duì)不同同開發(fā)形形式的商商鋪建立立基于開開發(fā)觀念念的理解解。 十堰區(qū)域域商業(yè)市市場(chǎng)分部部目前十堰堰商業(yè)市市場(chǎng)主要要集中在在城區(qū)中中部組團(tuán)團(tuán)（主要要為火車車站至張張灣地段段）和白白浪高新新技術(shù)開開發(fā)區(qū)，尤其是是五堰、六堰、張灣等等中心地地段的商商業(yè)更成成為當(dāng)前前商業(yè)市市場(chǎng)的集集中聚集集地，總總的

41、規(guī)模模達(dá)到330萬平平方米。從分布的的情況看看，十堰堰城區(qū)中中心地段段的商業(yè)業(yè)空間已已趨于飽飽和，主主要分部部在以人人民路與與公園路路交匯處處向人民民南路分分部發(fā)展展。公園路以以人民商商場(chǎng)為起起點(diǎn)向車車站路中中商百貨貨發(fā)展。中途發(fā)發(fā)展的有有人民商商場(chǎng)皮具具商場(chǎng)、文貿(mào)樂樂園、藍(lán)藍(lán)星集團(tuán)團(tuán)十堰電電腦大賣賣場(chǎng)、名名都娛樂樂城、金金威飯店店、中商商百貨等等大型商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)；沿街街門面已已經(jīng)形成成了以電電腦、電電腦軟件件、電腦腦配件、空調(diào)電電器為主主的電腦腦科技一一條街。東岳路以以東岳家家居廣場(chǎng)場(chǎng)為起點(diǎn)點(diǎn)向人民民路和柳柳葉路發(fā)發(fā)展。中中途以美美容美發(fā)發(fā)、咖啡啡酒巴、養(yǎng)身足足療足浴浴、金典典咖啡、餐飲娛娛

42、樂為主主的娛樂樂一條街街。與人人民路交交匯口是是以星光光家電城城、王朝朝家具城城、大豐豐燈飾家家居城的的大型專專業(yè)賣場(chǎng)場(chǎng)。人民南路路人民南南路向郵郵電路方方向發(fā)展展是以五五金、小小家電為為主的小小五金一一條街。沿途皇皇朝名家家具、宏宏康醫(yī)藥藥商場(chǎng)、國(guó)人醫(yī)醫(yī)藥廣場(chǎng)場(chǎng)、工藝藝、禮品品等大型型專業(yè)市市場(chǎng)和批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)；中途途夢(mèng)特嬌嬌等品牌牌服裝專專賣店。人民北路路人民北北路聚集集了盛華華隆平價(jià)價(jià)購(gòu)物廣廣場(chǎng)、金金三角精精品服裝裝廣場(chǎng)、華倫天天奴品牌牌專賣店店、新世世紀(jì)購(gòu)物物廣場(chǎng)等等的商業(yè)業(yè)物業(yè)。郵電路郵郵電路是是以電信信、通訊訊等手機(jī)機(jī)專業(yè)市市場(chǎng)一條條街。香港街香香港街是是以服裝裝、購(gòu)物物、鞋帽帽、小

43、商商品、休休閑等眾眾多商業(yè)業(yè)形態(tài)于于一體的的步行商商業(yè)一條條街如：王子鞋鞋城、運(yùn)運(yùn)動(dòng)休閑閑城、夜夜明珠服服裝市場(chǎng)場(chǎng)、寶裕裕小商品品市場(chǎng)等等眾多品品牌服裝裝、小家家電專業(yè)業(yè)休閑市市場(chǎng)于一一身的步步行街。東方明珠珠城項(xiàng)目目項(xiàng)目SWWOT分分析及總總體思路路擬定：1、項(xiàng)目目SWOOT分析析： 對(duì)對(duì)于任何何一個(gè)房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目而而言，清清晰掌握握自身所所具備的的優(yōu)勢(shì)與與劣勢(shì)，威脅點(diǎn)點(diǎn)和機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)，對(duì)對(duì)于項(xiàng)目目的成功功推進(jìn)是是置關(guān)重重要的。因此，結(jié)合前前期市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查的的情況和和對(duì)項(xiàng)目目自身狀狀況的分分析，就就項(xiàng)目的的狀況分分析如下下：A、項(xiàng)目目的優(yōu)勢(shì)勢(shì)和機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)：地理位位獨(dú)特十堰市位位于湖北北省西北北部，

44、地地處秦巴巴山區(qū)腹腹地，漢漢江中上上游，跨跨東經(jīng)110929至1111116，北緯331330至至3316，在中中國(guó)雄雄雞型型版圖中中正處于于雞心心部位位，在歷歷史上曾曾有南南船北馬馬、川陜陜咽喉、四省通通衢之之稱。她她東與湖湖北襄樊樊接壤，西與陜陜西安康康為鄰，南與湖湖北神農(nóng)農(nóng)架和重重慶萬州州交界，北與陜陜西商洛洛和河南南南陽(yáng)相相連，是是鄂、豫豫、陜、渝毗鄰鄰地區(qū)政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化重鎮(zhèn)鎮(zhèn)，是華華中、西西南、西西北三大大經(jīng)濟(jì)板板塊的結(jié)結(jié)合部。人口密密集、商商業(yè)濃厚厚十堰轄五五縣一市市兩區(qū)和和一個(gè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)，即鄖鄖縣、鄖鄖西縣、竹山縣縣、竹溪溪縣、房房縣、丹丹江口市市、張灣灣區(qū)、茅

45、茅箭區(qū)和和白浪經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)。國(guó)土土總面積積2.336萬平平方公里里，總?cè)巳丝?446萬。購(gòu)房需需求活躍躍，商業(yè)業(yè)前景看看好成交價(jià)格格明顯上上漲：220044年的房房屋銷售售價(jià)格在在20003年的的基礎(chǔ)上上繼續(xù)上上漲，漲漲幅平均均在100左右右。調(diào)查查顯示，20003年20004年的的房?jī)r(jià)在在13000元平平米至228000元平米米之間。規(guī)劃亮亮點(diǎn)頻增增，營(yíng)銷銷突顯優(yōu)優(yōu)勢(shì)隨著高速速公路的的建成通通車、武武當(dāng)山機(jī)機(jī)場(chǎng)的建建設(shè)、對(duì)對(duì)外交通通條件的的進(jìn)一步步改善，南水北北調(diào)工程程全面動(dòng)動(dòng)工的持持續(xù)效應(yīng)應(yīng)，東風(fēng)風(fēng)與日產(chǎn)產(chǎn)合作的的推動(dòng)作作用，武武當(dāng)山旅旅游品牌牌效應(yīng)的的全面推推廣，城城市布局局結(jié)構(gòu)

46、的的調(diào)整以以及城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的改改造和完完善，經(jīng)經(jīng)濟(jì)投資資環(huán)境的的改善等等，必將將對(duì)十堰堰國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的持持續(xù)發(fā)展展產(chǎn)生積積極深遠(yuǎn)遠(yuǎn)的影響響，從而而進(jìn)一步步推動(dòng)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展；三是是隨著居居民生活活水平的的提高，人口的的增長(zhǎng)，城市規(guī)規(guī)模的擴(kuò)擴(kuò)大，首首次和多多次置業(yè)業(yè)者的增增加，對(duì)對(duì)住房的的需求與與日俱增增，也將將刺激房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的繁繁榮興旺旺。B、項(xiàng)目目的劣勢(shì)勢(shì)和威脅脅點(diǎn)：十堰商商業(yè)專業(yè)業(yè)市場(chǎng)飽飽和目前十堰堰商業(yè)市市場(chǎng)主要要集中在在城區(qū)中中部組團(tuán)團(tuán)（主要要為火車車站至張張灣地段段）和白白浪高新新技術(shù)開開發(fā)區(qū)，尤其是是五堰、六堰、張灣等等中心地地段的商商業(yè)更成成為當(dāng)前前商業(yè)市市場(chǎng)的集集中

47、聚集集地，總總的規(guī)模模達(dá)到330萬平平方米。項(xiàng)目地地段、地地理位置置偏僻該項(xiàng)項(xiàng)目地處處于偏僻僻十堰城城區(qū)的北北京路與與柳葉路路之間，地段相相對(duì)十堰堰商業(yè)中中心人民路路過于偏偏遠(yuǎn)，柳柳葉路距距離最近近的商業(yè)業(yè)中心步步行約為為十五分分鐘到二二十分鐘鐘。周邊環(huán)環(huán)境、商商業(yè)條件件較差該項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊環(huán)境條條件較差差，左鄰鄰農(nóng)貿(mào)菜菜市場(chǎng)，商業(yè)環(huán)環(huán)境臟亂亂，灰塵塵飛揚(yáng)，商業(yè)氛氛圍相對(duì)對(duì)較小,客源較較少。項(xiàng)項(xiàng)目前鄰鄰北京路路與柳葉葉路立交交橋，車車流道路路過長(zhǎng)，使人流流、車流流無法進(jìn)進(jìn)入，項(xiàng)項(xiàng)目左邊邊是一高高架橋，車輛下下橋不能能直接進(jìn)進(jìn)行商業(yè)業(yè)地區(qū)，只能望望而卻步步。同類競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目爭(zhēng)奪客客戶威脅脅仍然存存

48、在在該該項(xiàng)目不不遠(yuǎn)就是是幾個(gè)差差不多的的項(xiàng)目，這些竟竟?fàn)帉?duì)手手相對(duì)來來說位置置離市中中心較近近，價(jià)格格不一，使有些些客戶群群體持幣幣觀望，吸引了了不少客客戶。交通不不便在該該項(xiàng)目地地處于北北京路高高架橋,公交車車輛只有有僅僅的的三條線線:二路路、十路路、五十十八路等等少數(shù)小小中巴在在期間穿穿梭?？偨Y(jié)分析析：總體看來來，劣勢(shì)勢(shì)共存是是與市區(qū)區(qū)其他項(xiàng)項(xiàng)目的對(duì)對(duì)比，同同樣的市市場(chǎng)而我我們的優(yōu)優(yōu)勢(shì)很明明顯（如如規(guī)模、政府支支持力度度、操作作方式、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、理理念等方方面）；撲克牌牌有正面面，就一一定會(huì)有有反面，其實(shí)相相關(guān)的劣劣勢(shì)問題題，就是是在銷售售方面對(duì)對(duì)我們提提出的警警示與提提醒。因因?yàn)榱觿?shì)勢(shì)是

49、共存存的，因因此只要要能夠有有效的規(guī)規(guī)避上述述問題，并且充充分發(fā)揮揮我們的的自身優(yōu)優(yōu)勢(shì)，把把弱勢(shì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化成強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)，就就能在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中占占居更多多主動(dòng)與與先機(jī)。其中的的大部分分劣勢(shì)問問題，恰恰恰是我我們很好好的操作作切入點(diǎn)點(diǎn)。項(xiàng)目定位位策略部部分： 項(xiàng)項(xiàng)目核心心價(jià)值體體系定位位：街區(qū)主題題定位：一站式式休閑購(gòu)購(gòu)物 多業(yè)態(tài)態(tài)專業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)社區(qū)區(qū)商業(yè)的類型型社區(qū)商商鋪主要要用作人人們生活活密切相相關(guān)的生生活用品品銷售和和生活服服務(wù)設(shè)施施等。零零售型社社區(qū)商鋪鋪的商業(yè)業(yè)形態(tài)為為：便利利店、中中小型超超市、藥藥店、小小賣部、書報(bào)廳廳，及少少量服裝裝店等；服務(wù)型型社區(qū)商商鋪的商商業(yè)形態(tài)態(tài)主要為為：餐廳廳、健身身設(shè)

50、施、美容美美發(fā)店、銀行、干洗店店、彩擴(kuò)擴(kuò)店、花花店、咖咖啡店、酒吧、房屋中中介公司司、裝飾飾公司、幼兒園園等。2、項(xiàng)目目概念定定位：擦亮十堰堰城市名名片塑造造休閑、購(gòu)物多多業(yè)態(tài)專專業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)社區(qū)商商業(yè)亮點(diǎn)點(diǎn)打造造十堰首首個(gè)專業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)高高檔社區(qū)區(qū)商業(yè) 該項(xiàng)目周周邊擁有有著香格格里拉城城市花園園等眾多多高檔房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，所所以定位位于一個(gè)個(gè)專業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)高檔檔社區(qū)商商業(yè)物業(yè)業(yè)行態(tài)社社區(qū)商鋪鋪盡管目目標(biāo)客戶戶范圍大大多局限限在社區(qū)區(qū)里面，但鑒于于市場(chǎng)成成熟度高高，市場(chǎng)場(chǎng)基礎(chǔ)穩(wěn)穩(wěn)定，所所以成為為商業(yè)房房地產(chǎn)投投資成交交熱點(diǎn)。尤其，如果所所屬社區(qū)區(qū)定位為為高端、社區(qū)規(guī)規(guī)模龐大大，那么么其社區(qū)區(qū)商鋪的的價(jià)值將

51、將被大大大提升。3、項(xiàng)目目功能定定位：我們將構(gòu)構(gòu)筑一個(gè)個(gè)以精品品服飾，保健功功能食品品，小型型超市（家住綜綜合型小小區(qū)店）。服務(wù)務(wù)休閑類類，健身身房、電電玩、網(wǎng)網(wǎng)吧、書書吧、西西餐廳、氧吧。秘密休休閑類（檔）的的高檔休休閑生活活社區(qū)。整合營(yíng)銷銷主題品位生活活一站式式供應(yīng)商商宏城城地產(chǎn)生活投投資購(gòu)物休閑居家創(chuàng)造你的的新商業(yè)業(yè)生活！銷售模式式創(chuàng)新: 會(huì)員制銷銷售：成成立購(gòu)房房俱樂部部，推行行會(huì)員優(yōu)優(yōu)惠舉措措。通過與政政府相關(guān)關(guān)部門（如“市工商商聯(lián)”）的互互信合作作，利用用公益口口號(hào)式的的融合手手段，建建立一個(gè)個(gè)有政府府背景下下的旨在在推動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目整體體行業(yè)定定位的商商會(huì)性組組織（如如“十堰社社區(qū)服務(wù)

52、務(wù)業(yè)行業(yè)業(yè)商會(huì)”等）或或者是一一個(gè)商源源協(xié)同組組織（如如“萬商會(huì)會(huì)”等），一方面面以此在在正式銷銷售前掌掌握更多多的準(zhǔn)商商源客戶戶，盡可可能保證證項(xiàng)目較較高的銷銷售命中中率。另另一方面面則可以以樹立項(xiàng)項(xiàng)目較高高的產(chǎn)品品品質(zhì)形形象，引引起社會(huì)會(huì)的關(guān)注注，提升升非商源源類投資資客戶的的信心，加快項(xiàng)項(xiàng)目的整整體推進(jìn)進(jìn)步伐?；?dòng)銷售售：主動(dòng)動(dòng)預(yù)謀式式銷售，形成點(diǎn)點(diǎn)帶面的的品牌拉拉動(dòng)。項(xiàng)目尚未未破土即即開始預(yù)預(yù)謀銷售售，由潛潛在客戶戶及忠實(shí)實(shí)擁護(hù)者者紙上變變兵，選選房型，訂地均均可，通通過主動(dòng)動(dòng)大客戶戶的組織織、注意意力營(yíng)銷銷手段的的公關(guān)運(yùn)運(yùn)用，營(yíng)營(yíng)造旺市市印象，傳遞強(qiáng)強(qiáng)勁信心心，增加加其它中中小觀望望

53、型商戶戶以及投投資戶價(jià)價(jià)值認(rèn)可可的速度度，迅速速形成以以點(diǎn)帶面面的品牌牌效應(yīng)拉拉動(dòng)。 菜單式銷銷售：整整合項(xiàng)目目功能，提供個(gè)個(gè)性化項(xiàng)項(xiàng)目附加加價(jià)值。我司結(jié)合合本案的的特點(diǎn)，充分整整合項(xiàng)目目功能，提供菜菜單式銷銷售模式式，主要要包括以以下二個(gè)個(gè)方面：一方面面是指整整合項(xiàng)目目商業(yè)價(jià)價(jià)值菜單單，提供供個(gè)性化化商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)解決決方案。其中包包括針對(duì)對(duì)準(zhǔn)客戶戶要求的的“賣場(chǎng)與與住宅”“賣場(chǎng)場(chǎng)與倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)”“賣場(chǎng)場(chǎng)與加工工”等項(xiàng)目目單元的的硬件聯(lián)聯(lián)合銷售售（例如如：在十十堰印象象設(shè)店，在長(zhǎng)龍龍?jiān)娫吩O(shè)設(shè)小型場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行加加工，兩兩處房產(chǎn)產(chǎn)對(duì)一個(gè)個(gè)客戶進(jìn)進(jìn)行整合合銷售等等方式），同時(shí)時(shí)還可為為準(zhǔn)客戶戶提供“商業(yè)計(jì)計(jì)劃”“創(chuàng)業(yè)基基金”“投資方方式組合合”等軟件件價(jià)值的的附加，以滿足足不同層層次客戶戶的個(gè)性性需要；另一方方面是指指整合項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)功能菜菜單，針針對(duì)目前前全國(guó)有有推成品品房的趨趨勢(shì)，現(xiàn)現(xiàn)房銷售售對(duì)實(shí)力力開發(fā)商商非常管管用，在在裝修風(fēng)風(fēng)格上做做文章，充分考考慮客戶戶對(duì)項(xiàng)目目的商業(yè)業(yè)功能裝裝飾要求求，直接接將高端端客戶一一網(wǎng)打盡盡。品牌銷售售：強(qiáng)化化公司品品牌實(shí)力力形象，推動(dòng)企企業(yè)后續(xù)續(xù)項(xiàng)目銷銷售與土土地儲(chǔ)備備。在房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日趨趨激烈、市場(chǎng)和和消