牡丹園項目市調(diào)報告

1、人 民 大 街 牡 丹 園 項 目 市 調(diào) 報 告長春恒信信房地產(chǎn)產(chǎn)顧問有有限公司司20077年4月目錄一、市場場客觀需需求1、長春春市經(jīng)濟濟概況長長春市房房地產(chǎn)市市場概況況2、長春春市房地地產(chǎn)市場場概況二、市場場調(diào)研部部分1、長春春寫字間間市場2、長春春公寓市市場三、本項項目的SSWOTT分析1、Sttrenngthh（優(yōu)勢勢）2、Weeaknnesss（劣勢勢）3、Oppporrtunnityy（機會會）4、Thhreaat（威威脅）四、以“兆豐國國際項目目”運做為為例前言：我我們從本本公司操操盤經(jīng)驗驗出發(fā)，基于客客觀的房房地產(chǎn)市市場需求求與規(guī)律律，將人人民大街街牡丹園園項目定定位于一一棟

2、5AA智能寫字字樓與一一棟國際際公寓的的雙塔樓樓，或者者是連體體樓。本本此就市市場調(diào)研研部分詳詳細解釋釋。一、市場場客觀需需求1.1、長春市市經(jīng)濟概概況20066吉林省省地區(qū)生生產(chǎn)總值值完成442000億元，增長114.55%，增增速比005年提提高2.5個百百分點。目前，在長春春投資的的世界5500強強企業(yè)達達到444戶，城城市的投投資環(huán)境境得到很很大改善善。20006年年，長春春地區(qū)生生產(chǎn)總值值完成119344億元，增長率率達144.5%。第一一產(chǎn)業(yè)增增加值為為1900億元，同比增增長6%，占總總體比重重的9.8%，歷史上上首次降降到100%以下下；第二二產(chǎn)業(yè)增增加值為為9422.7億億元

3、，同同比增長長20.4%，占總體體比重的的48.8%；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值為8801.3億元元，同比比增長110.55%，占占總體比比重的441.44%。另另外，全全市開發(fā)發(fā)區(qū)實現(xiàn)現(xiàn)地區(qū)生生產(chǎn)總值值10005億元元，突破破了千億億元大關(guān)關(guān)。汽車車產(chǎn)業(yè)實實現(xiàn)產(chǎn)值值14660億元元，增長長22%。20004年年時汽車車產(chǎn)業(yè)不不景氣，仍占全全市規(guī)模模以上工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值的778.33%；220066年，高高速發(fā)展展的汽車車產(chǎn)業(yè)所所占比重重卻降到到68.5%。汽車一一業(yè)獨大大的局面面明顯改改善，新新型產(chǎn)業(yè)業(yè)的作用用更加突突出。1.2、長春市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場概概況1.2.1、高速增增長的經(jīng)經(jīng)濟速度度將成為為房

4、地產(chǎn)產(chǎn)市場強強勁的支支撐點。長春市是是新興的的工業(yè)城城市，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)以“行走機機械”為主，近幾年年來經(jīng)濟濟運行整整體情況況良好。國家振振興東北北老工業(yè)業(yè)基地的的政策的的順利實實施，將將使長春春這座老老工業(yè)城城市得到到更大的的發(fā)展空空間，經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展將進一一步走強強，近期期國務(wù)院院批準(zhǔn)豁豁免東北北19997年底底前欠稅稅，政策策對于東東北發(fā)展展的支持持力度會會更強。1.2.2、房價將將持續(xù)上上漲。長春市目目前每年年的增量量房交易易量約為為4000萬左右右平方米米，加上上每年完完成的250萬萬平方米米的棚戶戶區(qū)改造造，市場場容量達達到6000多萬萬平方米米，增加加三分之之一以上上。2550萬平平

5、方米的的額外需需求量投投入到年年增長量量4000萬平方方米的長長春房地地產(chǎn)市場場，首先先會引起起 HYPERLINK /html/zt/200562/index.htm 房價上漲漲，隨后后是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的增增量開發(fā)發(fā)，對于于長春這這個經(jīng)濟濟不發(fā)達達，房地地產(chǎn)內(nèi)需需型城市市來說，會出現(xiàn)現(xiàn)這樣一一個結(jié)果果，就是是部分 HYPERLINK / 房房產(chǎn)空置置，而需需要住房房的被拆拆遷人卻卻不一定定能買到到合適的的房子。 1.2.3、市場缺缺乏精品品，產(chǎn)品品同質(zhì)現(xiàn)現(xiàn)象嚴(yán)重重。寫字間與與公寓市市場概念念炒作嚴(yán)嚴(yán)重。220066年，長長春市寫寫字間市市場供應(yīng)應(yīng)持續(xù)增長，新新開工與與上市項項目達到到10余

6、余個，總總建筑面面積27775668平方方米，同同比增長長51.5%。二、市場場調(diào)研部部分2.1、長春寫寫字間市市場長春寫字字間市場場從20002年年起步，市場一一直需求求不旺，產(chǎn)品參參差不齊齊，經(jīng)過過20066年大跨跨度發(fā)展展，出現(xiàn)現(xiàn)幾個可可以稱得得上真正正寫字間間的項目目。物業(yè)名稱稱物業(yè)地址址在售價格格聯(lián)系電話話開發(fā)商萬晟大廈廈 南關(guān)大馬馬路與二二道街交交匯處(絨織廠廠地塊)不詳吉林萬晟晟房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司凱悅世紀(jì)紀(jì)廣場 寬城凱旋旋路與鐵鐵北二路路交匯處處不詳 HYPERLINK /newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=171

7、0187387&developer= 財富大廈廈 南關(guān)人民民大街與與衛(wèi)星路路交匯處處不詳財富投資資咨詢有有限公司司國聯(lián)商務(wù)務(wù)樓 南關(guān)人民民大街與與衛(wèi)星路路交匯處處不詳吉林省國國聯(lián)集團團有限公公司體育大廈廈 南關(guān)自由由大路與與亞泰大大街交匯匯處不詳吉林省七七方房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司晨光國際際大廈綠園西安安大路與與普陽街街交匯處處（普陽陽街4號號）38000元/平平方米 均8790007777 88790008888 88790009999長春建工工房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司寶迪克公公館南關(guān)大馬馬路與長長春大街街交匯處處45000元/平平方米 均8876667889吉林信達達房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司新潤

8、天國國際朝陽西安安大路與與建設(shè)街街交匯處處52888元/平平方米 起8852251111 88852232222吉林省昌昌潤房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司岳陽富苑苑南關(guān)長春春市岳陽陽街與平平泉路交交匯42000元/平平方米 均8706685555 88706609999長春立信信房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司兆豐大廈廈朝陽人民民大街與與明德路路交匯處處70000元/平平方米 均8691188888 88691122222長春長裕裕房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司我的時代代經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)衛(wèi)星星路以北北,仙臺臺大街以以西不詳吉林聯(lián)華華房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限責(zé)任任公司聯(lián)邦國際際大廈高新區(qū)前前進大街街與星火火路交會會處45000元/

9、平平方米 均8508825555 88508826666吉林省冶冶金通大大有限公公司物業(yè)名稱稱物業(yè)地址址在售價格格聯(lián)系電話話開發(fā)商鴻基名筑筑朝陽西安安大路和和康平街街交匯處處47500元/平平方米 均8507708888 88507709999 88508810008 吉林省東東方房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司世紀(jì)鴻源源朝陽西安安大路與與同志街街交匯處處75000元/平平方米 均8857786666 88857787777 88857788888吉林省金金鶴房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限責(zé)責(zé)任公司司商業(yè)聯(lián)合合新都 (已售售完)寬城上海海路與東東二條交交匯處35000元/平平方米 均272448888、27724

10、9999長春房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司磐谷國際際商務(wù)港港高新開發(fā)發(fā)區(qū)硅谷谷大街29000元/平平方米 高8553378888 88553379999長春高新新建設(shè)開開發(fā)有限限公司建設(shè)大廈廈寬城上海海路與北北京大街街交匯處處54000元/平平方米 均8276669999 88277706666 HYPERLINK /newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=1710112903&developer=73592882-X 中韓友誼誼大廈寬城遼寧寧路5號號50000元/平平方米 起8611161111 88611162222 HYPERLINK /

11、newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=1710112889&developer=73077707-3 長春銀都都 (已已售完)南關(guān)新發(fā)發(fā)路1226號40000元/平平方米 均272448888長春房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)（集團團）有限限公司偉峰國際際商務(wù)廣廣場 (已售完完)南關(guān)人民民大街770888號49000元/平平方米 均8206668000 88206669000吉林省宏宏達建設(shè)設(shè)開發(fā)有有限公司司硅谷大廈廈高新開發(fā)發(fā)區(qū)硅谷谷大街111988號32000元/平平方米 均510778000 788192267中達房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司東泰鋼材材、建

12、材材大市場場 (已已售完)二道惠工工路188號不詳吉林省金金實房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限責(zé)責(zé)任公司司百聚商務(wù)務(wù)廣場 (已售售完)朝陽安達達街9號號不詳長春維鴻鴻房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司吉發(fā)廣場場D座 (已售售完)朝陽西安安大路52000元/平平方米 均吉林省吉吉發(fā)房地地產(chǎn)綜合合開發(fā)公公司中銀大廈廈 (已已售完)朝陽西安安大路1127號號不詳898777088 899877718 HYPERLINK /newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=1710068940&developer= 長春國際際商務(wù)中中心南關(guān)解放放大路336號38300元/平平方米

13、 均8866649999長春永城城房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司中天大廈廈綠園普陽陽街488號28000元/平平方米 均8764419999 88764429999長春吉升升房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司陽光大廈廈高新開前前進大街街與衛(wèi)星星路交匯匯處35000元/平平方米 均8517728888 88517729999長春市筑筑業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司物業(yè)名稱稱物業(yè)地址址在售價格格聯(lián)系電話話開發(fā)商星宇名座座 (已已售完)朝陽建設(shè)設(shè)街與解解放大路路交匯處處（建設(shè)設(shè)廣場）49000元/平平方米 均858882688 855820066長春星宇宇集團股股份有限限公司21世紀(jì)紀(jì)國際商務(wù)總部部南關(guān)解放放大路3338號號

14、48000元/平平方米 均8861175555 88861176666 HYPERLINK /newhousenet/newhouse/newhouse_gsjj.aspx?newcode=1710030415&developer=71531746-6 廣澤大廈廈 (已已售完)南關(guān)人民民大街1116號號不詳897222888長春市大大民房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司 以以上從時時間段上上由近及及遠的綜綜合了長長春市場場上所有有號稱寫寫字間的的項目，共三十十一個，可以得得出以下下幾點結(jié)結(jié)論：2.1.1、220066年以前前出現(xiàn)的的項目根根本稱不不上寫字字間，或或是商住住兩用，或是借借此操作作，從硬硬件

15、配套套到軟性性服務(wù)都都與寫字字間名稱稱不匹配配；2.1.2、從從去年開開始出現(xiàn)現(xiàn)的幾個個號稱55A級智智能寫字字間的項項目，第第一次闡闡述了寫寫字間的的定義，但與真真正的55A還有有很大距距離；2.1.3、上上表市調(diào)調(diào)資料中中有五個個正在籌籌備階段段的新項項目，據(jù)據(jù)我們掌掌握的資資料，真真正能付付諸實施施的項目目只有11-2個個；2.1.4、以以世紀(jì)鴻鴻源為例例，它的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢遠遠遠不如本本項目，但已達達到了775000元/平平方米，可以充充分說明明長春市市場對高高端寫字字間項目目的需求求期待；2.1.5、從從內(nèi)部掌掌握的資資料，在在工程時時間與人人民大街街沿線區(qū)區(qū)位上，本項目目可有充充分迂

16、回回的空間間，沒有有其他產(chǎn)產(chǎn)品可與與本項目目競爭。2.2、長春公公寓市場場酒店式公公寓：寓意為為“酒店店式的服服務(wù)，公公寓式的的管理”，市場場定位較較高，集集住宅、酒店、會所多多功能生生活設(shè)施施于一體體，既可可“自用用”又兼兼“投資資”潛力力。（詳詳見附件件）在中中國的房房地產(chǎn)市市場，酒酒店式公公寓正方方興未艾艾。長春春市場上上公寓沒沒有真正正的精品品。新世世紀(jì)鴻源源廣場、宜家國國際公寓寓等項目目都放棄棄了精裝裝修公寓寓部分，其他號號稱公寓寓的項目目的不過過是普通通住宅的的一種包包裝宣傳傳，與真真正的國國際公寓寓標(biāo)準(zhǔn)相相去甚遠遠。2.2.1、長春作作為經(jīng)濟濟發(fā)展一一日千里里的區(qū)域域中心城城市，

17、其其東北地地理位置置的中心心地位，以及對對東北亞亞的輻射射性，產(chǎn)產(chǎn)生了一一批跨區(qū)區(qū)域企業(yè)業(yè)的區(qū)域域中心的的設(shè)置，其高級級管理人人員常年年駐長春春，對既既可以辦辦公又要要滿足家家居感覺覺的公寓寓有較大大需求；2.2.2、作作為省會會地位，各企事事業(yè)單位位機構(gòu)駐駐長春的的分理處處，出現(xiàn)現(xiàn)了私密密性強但但又不同同于酒店店住宿的的需求，高級公公寓的出出現(xiàn)便可可滿足這這些人員員的需求求；2.2.3、長長春的酒酒店業(yè)近近兩年發(fā)發(fā)展迅速速，從高高檔的香香格里拉拉到中低低檔的如如家、星星月等，消費者者的不同同層次的的需求日日益擴大大，高級級公寓對對各種檔檔次的酒酒店本身身就是一一種補充充，酒店店業(yè)的消消費者亦

18、亦是高級級公寓的的客戶群群體；2.2.4、高高級白領(lǐng)領(lǐng)、公司司高管等等高收入入者以及及灰色收收入者，單一的的家居設(shè)設(shè)施不能能滿足其其社交需需求，從從基本的的吃、住住到足不不出戶的的健身、游泳等等，需要要一種兼兼顧家居居功能而而又有高高級會所所功能的的產(chǎn)品，公寓正正是滿足足這種需需求的有有效產(chǎn)品品；2.2.5、長春國國民產(chǎn)值值的一半半來自汽汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)，它有有大量的的外國高高級管理理者及技技術(shù)人員員，加上上長春特特有的東東北亞地地理位置置，外國國在長春春人員較較多，高高級住宅宅對他們們過于長長期，酒酒店不能能滿足其其家居需需求，他他們對高高級公寓寓需求較較大；2.2.6、入入住寫字字間的公公司對形

19、形象要求求很高，其業(yè)務(wù)務(wù)客戶本本身就有有居住需需求，高高級公寓寓的出現(xiàn)現(xiàn)正滿足足了這部部分客戶戶的需求求，兩者者地理位位置上的的零距離離，正是是相互有有益的相相互補充充，相得得益彰；2.2.7、高高級公寓寓有效地地需求對對穩(wěn)定、高效的的收益有有很大保保障 ，對投資資客是一一種很好好的投資資產(chǎn)品。3、本項項目的SSWOTT分析3.1、Strrenggth（優(yōu)勢）3.1.1、獨獨有的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢，項目目地位于人人民大街街核心地地段，屬屬是市內(nèi)內(nèi)成熟的的商業(yè)區(qū)區(qū)和生活活區(qū)，交交通便利利，生活活便利；3.1.2、辦辦公、生生活配套套齊全，周邊分分布機關(guān)關(guān)、銀行行、郵局局、醫(yī)院院、學(xué)校校、超市市、商場場

20、及成型型的居民民住宅小小區(qū)，特別是是獨有的的牡丹園園和兒童童公園，更是本本項目得得天獨有有的環(huán)境境。市政政府規(guī)劃劃將解放大大路自人人民銀行行至建設(shè)設(shè)廣場段段打造成成長春市市的CBBD，屆屆時本項項目將處處于CBBD中心心的龍頭頭位置。3.1.3、人民大大街沿線線已經(jīng)沒沒有可供供做為高高級寫字字間與公公寓的土土地，本本項目土土地本身身已成為為唯一性性。3.2、Weaakneess（劣勢）3.2.1、項項目地上上物關(guān)系系復(fù)雜，各種因因素不穩(wěn)穩(wěn)定；3.2.2、項目占占地面積積較小，容積率率較高，會給環(huán)環(huán)境設(shè)計計帶來一一定難度度；3.2.3、產(chǎn)品組組合新穎穎，對日日后銷售售會有一一定壓力力。3.3、Oppporttuniity（機會）3.3.1、市場對對投資型型的物業(yè)業(yè)需求增增加；3.3.2、長長春市場場沒有一一家把寫寫字間與與公寓的的優(yōu)勢有有機結(jié)合合的產(chǎn)品品；3.3.3、市市場沒有有高品質(zhì)質(zhì)的產(chǎn)品品可供需需求者購購買。3.4、Thrreatt（威脅脅）3.4.1、房房地產(chǎn)市市場大環(huán)環(huán)境壓力力大；3.4.2、項項目竣工工周期存存在諸多多不穩(wěn)定定因素；3.4.3、資資金鏈條條問題。四、以“兆豐國國際項目目”運做為