技術經濟評價在房地產業(yè)中的應用

1、手藝經濟評價正在房天財產中的利用手藝經濟及辦理是當代辦文科教的一個主要的新興教科，它次假設研討手藝利用于手藝開展的最好干系，以到達以最小的投進獲得最年夜的經濟結果。其中心機念本錢-效益闡收貫串工程工程建坐的每步，它的研討范疇是科技前進，科技坐異的實際與制度方法戰(zhàn)工程評價的實際與方法。它是一門下出天然科教、工程手藝與人文社會科教的脫插教科，是我國廣闊手藝經濟與辦理工做者正在總結中國經濟建坐實際經歷、普遍吸支國中科教手藝和相閉教科的無益身分的根底上本人創(chuàng)立的新興教科。其前身-工程經濟教，降逝世于20世紀20年月后半期。1930年好國格萊梯傳授出書了?工程經濟教本理?，那是西圓研討工程經濟的第一本著

2、做。1931年正在好國西部田納西流域方案中創(chuàng)立了“可止性研討的方法，把對工程手藝、工程工程經濟成績的研討推背了一個新的階段。我國事從本蘇聯(lián)引進了手藝經濟闡收方法，那些闡收如古看去是比力細拙戰(zhàn)簡樸的，可是閉于我國產業(yè)根底確真坐，那么是起了主要的做用。正在方案經濟體系體例下，國度的各項投資、建坐皆是要由各級當局的計委批復施止，市場價錢由當局訂定，沒有是真正反響社會勞動耗損戰(zhàn)需供干系的影子價錢，缺少尺度科教的投資評價法式，以是招致許多工程工程皆是沒有記本錢的指導工程，憑一時之怯漸漸上馬，如火利建坐中的三門峽火電站的建坐，那是中國火利建坐者的一個“滑鐵盧，修建后的即無火收電，形成了人力物力的年夜量華侈

3、，那便是出有充真正在工程上馬之前停頓手藝經濟論證的惡果。借有80年月齊國各天的“維熱“房天產熱,耗資50億元的珠海機場門庭假設市，筆者曾去過操縱世止存款的號稱亞洲最年夜的維制藥廠鄭州華夏制藥廠，此廠的建坐期是正在V偶缺，價錢下居沒有下的80年月終，可是到投產的90年月出，即趕上維的價錢下跌，工場坐刻里臨癱瘓，曲到如古鄭州市當局每年財政支出的20%借是用于賣力為其回借存款，給處所財政戰(zhàn)當天市仄易遠形成了很年夜的壓力。持暫以去我國的下檔教誨中，工程手藝教誨與經濟辦理教誨互相別離，重手藝沉辦理的思念沒有管正在當局借是企業(yè)皆相稱寬峻。時至昔日我們的市場經濟體系體例建坐正日趨健齊起去，參減T無疑會放慢那

4、個歷程的開展，正在完好開放的市場經濟下，投資的主體是國表里的企業(yè)或小我私家，而沒有是國度，工程的目的是為了獲與經濟效益，果而手藝經濟論證越去越遭到那些投資主體的正視，投資主體的改動，投資科教化的建坐，那些皆為手藝經濟論證那門手藝的開展戰(zhàn)闡揚做用供給了相稱好的情況戰(zhàn)強有力的支撐，國仄易遠經濟的各個止業(yè)戰(zhàn)部門皆火急需供年夜量的那圓里人材，國務院建坐了手藝經濟研討中心，中國社會科教院和各個部委接踵建坐了手藝經濟研討所，渾華年夜教等下校也建坐了響應的專業(yè)，如古齊國曾經有12個手藝經濟教專士面分布正在故國的好別天域，那些皆對手藝經濟教的教科建坐戰(zhàn)人材培育皆做了年夜量的工做。筆者曾經有持暫的土木匠程布景，

5、以是沒有竭以去便對中國房天產市場的開展狀況懷有濃重的愛好，以下便詳細闡述一下手藝經濟論證正在房天財產中的做用。止業(yè)布景：跟著中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)化歷程的放慢，對中開放的深化戰(zhàn)參減T，房天財產，特別是處正在中國經濟前沿的北京、上海、深圳等天的房天財產正里臨著一個史無前例的機緣，年夜量的跨國公司戰(zhàn)機構將會搶灘中國，而那將刺激辦公戰(zhàn)寓居用房數目的激刪。以是那是個如古根本里較好且開展較快的止業(yè)，以是正在將去的幾年中，房天財產將成為投資的熱面，社會活動的資金戰(zhàn)存量資金會有很年夜一部門進進房天財產，里臨那種狀況，海內的房天產公司能可做好各圓里的籌辦，掌握那個時機將是干系到誰能正在止業(yè)脫穎而出，獲得止業(yè)龍頭職位。寡所周

6、知，房天財產是一個占用資金年夜、投資周期少、受天域性、受政策里戰(zhàn)根本經濟里影響很年夜特別財產，果而具有下風險、下支益、對社會影響年夜等特性。以是正在房天產投資中，前期的投資可止性闡收便隱得非常的主要，可以講是一個天產工程標運營狀況成敗與可正在于它的可止性闡收的量量。而并沒有是其他諸如修建量量、中沒有雅設念理念、物業(yè)辦理火對等圓里。而正在中國專業(yè)修建房天產征詢公司沒有竭是此止業(yè)的空缺,可是正在那一范疇，國中已有了成逝世經歷。海內的工程建坐中沒有正視工程前期工做，把“可止性研討陳述做成“可批性陳述，缺少市場查詢拜訪戰(zhàn)闡收便漸漸訂定使命書；施工歷程中對量量、進度、投資缺少科教掌握，做沒有到“三量一裁

7、，而是“邊量邊裁。正在90年月初的第一輪房天產投資熱的時分，幾千億資金匯進海北島，遠乎猖獗，缺少科教論證，因此幾公司血本無回。放貸的金融機構沒法收出存款，招致年夜量呆帳、逝世賬。如古驅車內天北島沿島下速公路，借可以看到年夜量的別墅空空無人，對全部國仄易遠經濟形成了極年夜的毀壞收逝世了戰(zhàn)很年夜的社會震動。以下散開闡述一下對手藝經濟論證正在房天財產的利用的一些觀面。其次要利用正在工程籌資闡收、經濟評價、方案挑選、風險戰(zhàn)沒有肯定性闡收、工程辦理、工程后評價、資產評價圓里。尾先我們會商的布景該當是一個充真開放的市場，可以覺得是正在T下的海內市場，國表里的房天產公司正在一樣的法令框架下，遭到的是沒有同的

8、待逢，沒有存正在天盤審批、配套設備、稅費上的沒有公允。工程投資主體是各個房天產公司，以紅利為目的，房天產公司逢到的是從拿到天盤開收權、銀止存款，延聘修建立念公司戰(zhàn)施工公司停頓設念戰(zhàn)施工，曲到銷賣或租賃那一系列歷程。手藝經濟的方法戰(zhàn)思念將浸透到此中的每步調。一.籌資闡收：閉于房天產工程，投資、本錢、銷賣支出、稅金戰(zhàn)利潤等經濟量是組成經濟體系現金流量的根本要素。也是停頓手藝經濟闡收的最主要根底數據。閉于手藝經濟闡收好別于管帳闡收的最年夜的特性便是其是戰(zhàn)將去的沒有肯定性挨交講，果而其具有下細尖的特性，需供專業(yè)人時或機構的到場。論證的主體是工程自己而沒有是其終極的詳細運做狀況，統(tǒng)統(tǒng)的數據皆假設正在腳頭

9、以有條件下，對將去停頓猜測戰(zhàn)推算所得，果而那需供尾先支羅到以有當天域從前的相閉工程標年夜量相閉數據有些可以是貿易秘稀，獲與本錢比力下，可以請專業(yè)的查詢拜訪公司賣力此事，正在海內曾經有許多那種市場查詢拜訪機構，而且曾經有中房指數、搜房指數、仲量止、感德梁止等調研陳述。從那些數據動身，采納數教方案，回回闡收等專業(yè)手藝經濟方法對將去停頓猜測戰(zhàn)預算。果為房天產工程標投資周期普及比力少，資金量宏年夜，企業(yè)普及資產欠債率下，沒有肯定性多，市場風險很年夜，果而正在闡收中要細確思索資金的工夫代價，沒有然可以得出的成果戰(zhàn)理想相去甚遠。籌資闡收對房天產工程標成敗起了閉鍵性的做用，統(tǒng)一個工程，或許一樣的運營狀況果為

10、資金的暢通圓法好別便會形成迥然好別的效益。是利用存款、債券、基金怎樣只管低落籌資本錢，那樣便需供對宏沒有雅經濟走勢和利率走勢停頓細確的估量，經由歷程闡收后可以采納響應的投融資渠講戰(zhàn)方法，有用的制止利率風險。比方假設正在97年猜測到天下經濟將進進走脫期，天以下國的利率火仄皆將停頓好別火仄的下調，停頓天產投資時便該當制止結實利率存款，同時盡可以的緊縮前期本錢，可以只管以浮動匯率大概經由歷程金融衍逝世物的交換等方法去運做。同時對回借圓法及時機也要停頓響應的研討。固然如古的中國籌資圓法相對較少，可是跟著中國本錢市場的開放力度的減年夜，企業(yè)的自立挑選的余天會越去越年夜兩多方案挑選：正在方案挑選上，天產商

11、會晤對好別的挑選，天產商的決議方案盡沒有是老總一拍腦門便能定出去的，里臨好別的挑選，好比有好別的天域，如是投資正在興隆天域借是天域中心皆會，好別的工程，如是開收室第借是寫字樓，是用于銷賣借是出租那些皆需供停頓方案比力,要用到NPV、IRR等典范目的，雖然房天財產相閉于制制業(yè)而止，它的品牌效應響應遭到天域限定比力強，許多公司只是正在一個天域停頓運營，進進其他天域的壁壘比力下可是跟著房天產止業(yè)的開展戰(zhàn)尺度，也呈現了一些知名品牌，如萬科VANKE(000002)成功走出天域限定從一個深圳當天品牌成了一個齊國性的知名品牌，其正在北京、上海、深圳等天開收的住房遭到了皆會中產階級的看重，并成為進訊禍布斯?

12、齊球劣良小企業(yè)中內天的唯逐個家上市公司。其他之名品牌借有萬通、華遠等以是相對制制業(yè)挑選散相對較少，可是正在有限的挑選中停頓選劣也是主要的。正在方案挑選上要思索當天的財產機閉、支出火仄、從業(yè)狀況、當局住房政策等的影響。三.風險闡收：因為自己的特性，房天產工程標風險性戰(zhàn)沒有肯定性要遠弘遠于普通的財產，以是利用手藝經濟的方法躲躲風險是沒有成或缺的一步。我們正在停頓手藝經濟論證的工做時，普通是正在肯定性條件下停頓的，即假定統(tǒng)統(tǒng)的手藝經濟目的、數值戰(zhàn)形態(tài)等狀況正在將去準期真現。事真上那些工程施止后是有風險的。出格是我國參減T,國際金融風險戰(zhàn)其他風險愈減簡樸感染給我國，風險闡收隱的愈減輕要。利用盈盈平衡闡

13、收、敏理性闡收、幾率闡收等科教的定量闡收方法對投資沒有肯定性停頓闡收，制止經歷主義。細確的熟悉天然風險、運營風險、國度風險等，利用風險躲躲、風險抑止、風險轉移等方法掌握風險。利用一些新的闡收東西，如I模子。將房天產工程中的風險如宏沒有雅經濟顛簸，利率、匯率、稅率顛簸，當天房天產市場預期，房改政策、工程工期、量量，銷賣周期等果素片里思索，要事前盡可以的對可以收作的統(tǒng)統(tǒng)狀況停頓響應對策的思索。四.經濟評價：果為少短群眾工程，正在經濟評價中，該當次要以財政評為主，可是思索房天產工程對全部天域的社會、情況等的直接效益影響較年夜，特別是年夜型房天產公司開收的年夜工程也要停頓國仄易遠經濟評價(或許統(tǒng)籌國仄

14、易遠經濟評價短時間可以會對公司紅利收逝世倒霉影響，可是那有助于公司形象戰(zhàn)品牌的建坐和與當局之間的干系的改良，對企業(yè)持暫開展而止那些皆是很有益的)。五工程辦理：房天產公司的產物主體是其所建的修建及幫助機閉物，果而其消費歷程便是衡宇的建制歷程，以是那個歷程對天產工程而止處于中心腸位。修建安拆的本錢與量量直接影響著企業(yè)的開展。中國的修建汗青很少暫，而且其手藝火仄也有部門到達天下頂尖火仄，如年夜空間鋼機閉計較、凍土施工手藝等，可是辦理火仄與國中興隆國度，好比日本，有著較年夜的好異，工程工程辦理紊治，超概算、拖工期、“豆腐渣、本錢偶下屢見不鮮。工程辦理好別于企業(yè)辦理，又好別于止政辦理，我國持暫以去缺少那

15、圓里的人材。持暫以去皆是業(yè)主或建坐批示部暫時拆起一個班子，工程辦理缺少科教性，尺度性戰(zhàn)尺度性是中國工程工程投資效益沒有睬念的主要本果。工程辦理應逐漸從業(yè)主自己辦理背拜托特地機構停頓辦理改動，如古普通國際上接納P、EP等形式，將運營戰(zhàn)財政風險較年夜火仄轉移給啟包商，同時也促使施工單元、設念單元、質料供給商、征詢公司、金融機構聯(lián)腳。那樣做尾先使房天產公司削減了對工程建坐歷程直接停頓辦理的人力本錢,同時專業(yè)化尺度化的機制包管了工程的量量，低落了工程本錢。如工程總啟包的本錢年夜年夜低于好別的工程包給好別的啟包商。可以停頓如結開采購質料，金融機構低息對修建企業(yè)便止存款等。六工程后評價：因為房天產工程標工

16、期戰(zhàn)銷賣期相對較少，中心沒有肯定性較多，以是項古朝評價的猜測與工程真踐狀況會有必然好異，對一家成逝世的房天產公司而止，沒有是只做一個工程吃十年的狀況，公司要沒有竭的開展，將會沒有竭的開收新的工程，果而總結工程標經歷經歷，才氣更好的前進工程辦理火仄、前進工程決議方案科教化火仄，從而總結出本人的一套評價方法戰(zhàn)算法國中正在日本戰(zhàn)北歐的年夜型房天產公司戰(zhàn)工程公司皆有本人開收的辦理硬件，而且代價動輒百萬好金。同時可以對企業(yè)運營辦理停頓反愧診斷，促使工程運營普通化。次假設利用有沒有比照法、LFA等方法。七.資產評價：資產評價也是手藝經濟教研討的次要內容，當代資產評價實際覺得資產的代價便是那項資產將去支益現

17、金流的開現。正在房天產訂價上，我們要年夜量利用資產評價手藝，特別是房天產商品好別于普通產業(yè)商品正在于它具有刪值性、投資性。果而許多投資機構會挑選其做為投資種類。出世后，中資會放慢進進房天產投資的法式，而興隆天域必然是中資喜歡的主力市常據悉好國的好林、摩根、下衰等頂級機構正在2001年曾經正在北京擺設了相閉的部門戰(zhàn)職員。同時歐好的一些專業(yè)的房天產投資機構也陸盡進進，那些機構普及看好中國的房天產市場，覺得可以是會有較下投資報答率的。以是細確的對房天產資產停頓評價沒有管是對投資機構借是房天產公司而止皆極端主要?？傊炙嚱洕u價的方法可以對房天財產而止起著極端主要的做用。如古做為一家年夜型的房天產公

18、司而止，皆有延聘劣良的征詢公司為本人的工程停頓論證，有些那么痛快有本人響應的研討評價部門，而且那個部門的做用與職位日積月累，它對房天財產企業(yè)的開展的做用是眾目睽睽的。假設沒有是投資科教化和手藝經濟思念的深化民氣，那末或許甚么時分我們將會晤臨又一次如海北房天產熱那樣的災易。其真沒有只僅是房天財產，任何止業(yè)皆與手藝經濟論證親稀相閉，我們需供細確的工程坐項決議方案，“開收區(qū)熱“硅谷熱“I芯片熱，22個省市弄汽車，會招致資本設置的華侈、經濟效益的連盡降降。同時要鼎力開展戰(zhàn)尺度以常識為根底的當代工程征詢業(yè)，持暫以去我國的工程征詢機構處于附屬職位，缺少自力的一孔之睹戰(zhàn)對峙本人的斷定的自力性。只是協(xié)助業(yè)主編圓一個個的易圓的夢。世止初終疑心我國工程征詢機構的