房地產(chǎn)開發(fā)全程各階段入賬票據(jù)處理技巧與風(fēng)險控制_第1頁
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文檔簡介

1、房地產(chǎn)開發(fā)全程各時期入賬票據(jù)處理技巧與風(fēng)險操縱一、當(dāng)前稅收征管環(huán)境與財務(wù)人員面臨的風(fēng)險1、稅收增長如“脫韁野馬一日千里”2、稅務(wù)稽查正逐漸從“執(zhí)法督查”轉(zhuǎn)為“以抓收入為主”,自查+重點稽查,納稅評估3、以票控稅,查假票白熱化,發(fā)票是稅務(wù)稽查的突破口,也是企業(yè)稅收治理的重點和難點2013年全國稅務(wù)稽查工作要點:查賬、查案、查稅必查票2013年的稽查重點行業(yè),分不是:指導(dǎo)性檢查項目:房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè);資本交易項目;高收入者個人所得稅4、要成為一個稅務(wù)認可的財務(wù)工作者(1)千萬不要賣弄你的財務(wù)會計知識、稅務(wù)知識,不要表白沒問題(2)盡量讓他們找出你的小錯誤,比如發(fā)票不正規(guī)等等(3)盡量拖延時刻,承

2、認錯誤(4)裝傻充愣,推三阻四(5)不忘了倒開水讓人家喝(6)稽查是有任務(wù)的,配合稽查人員完成任務(wù)5、財務(wù)工作者本身:(1)學(xué)會用稅收的思維方式解決經(jīng)營問題;賬表做到“不管你信不信,反正審計/稽查當(dāng)時信”(2)稅收政策的運用要在行政機關(guān)容忍的范圍內(nèi);(3)理論與實際有差異,稅收政策的運用注意合法與合理的結(jié)合,角度不同,結(jié)論不同;(4)明白處理程序比明白實體規(guī)定更重要,程序是解決實體問題最有效武器;(5)掌握“法無授權(quán)即禁止”,是規(guī)避執(zhí)法風(fēng)險的保障,也是應(yīng)對稽查的關(guān)鍵(6)具體經(jīng)辦人員決定成敗,不是財務(wù)太無能,而是稅法太狡猾(7)涉稅問題不是能夠隨意咨詢的財務(wù)撥打12366引發(fā)的補稅(8)不符合

3、法律規(guī)定的稅收籌劃,不管是地點政府如何樣支持支持,地點官員如何保證,都不能阻止稅務(wù)機關(guān)的查處。6、總結(jié):(1)發(fā)票,你心中永久的痛,忠告:與假票完全分手吧(2)股權(quán)交易,你的達摩克利斯之劍(3)利潤大戶,hold住查與不查、稅款都在那兒,不增不減;來與不來,財務(wù)都在那兒,不卑不亢;嚴(yán)稽查,你永久都不明白下一個倒霉的會是誰!7、刑法修正案(七)201條:納稅人采取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報,躲避繳納稅款數(shù)額較大同時占應(yīng)納稅額10%以上的,處三年以下有期徒刑;有第一款行為,經(jīng)稅務(wù)機關(guān)依法下達追繳通知后,補繳應(yīng)納稅款,繳納滯納金,已受行政處罰的,不予追究刑事責(zé)任;五年內(nèi)受罰或二次以上行

4、政處罰的除外 8、稅收征收治理法六十三條:納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證,或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入,或者經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報,不繳或者少繳應(yīng)納稅款的,是偷稅。9、刑法修正案(八)第205條:虛開本法第205條規(guī)定以外的其他發(fā)票,情節(jié)嚴(yán)峻的,處二年以下有期徒刑、拘役或者管制,并處罰金;情節(jié)特不嚴(yán)峻的,處二年以上七年以下有期徒刑,并處罰金;單位犯前款罪的,對單位判處罰金,并對其直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員,依照前款的規(guī)定處罰。財務(wù)人員的涉稅風(fēng)險1:虛開發(fā)票、非法出售增值稅專用發(fā)票罪、非法購買增值稅專用發(fā)票、購買偽造的增值稅專用發(fā)票

5、罪、非法出售發(fā)票罪的,對單位判處罰金,并對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員(如“財務(wù)人員”),依照各該條的規(guī)定處罰。起訴標(biāo)準(zhǔn):最高人民檢察院公安部關(guān)于公安機關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定(二)第六十八條規(guī)定“非法出售發(fā)票案(刑法第209條第四款)非法出售一般發(fā)票100份以上或者票面額累計在40萬元以上的,應(yīng)予立案追訴。”財務(wù)人員的涉稅風(fēng)險2:若單位犯了上述幾項罪,則判刑的是單位法定代表人、財務(wù)人員。另外,全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于懲治偷稅、抗稅犯罪的補充規(guī)定第三條規(guī)定,企事業(yè)單位犯偷稅罪的,對單位判處罰金,并對其直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員,處三年以下有期徒刑或者拘役。二、

6、合法有效扣除憑證的種類1、財政收據(jù)(非稅收入收據(jù)、捐贈收據(jù)、財政監(jiān)制;不含資金往來結(jié)算收據(jù))2、稅務(wù)監(jiān)制發(fā)票3、自制原始憑證4、合同+收據(jù)+判決書/調(diào)解書/公證書收據(jù)是否能夠稅前列支?能夠稅前扣除的收據(jù)同時符合以下條件(1)費用合法真實,要有交易或提供勞務(wù)的合同;(2)與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān);(3)符合有關(guān)扣除標(biāo)準(zhǔn)(4)費用本身不具“經(jīng)營活動”特征(收款方既不交增值稅,也不交營業(yè)稅,如賠償款),符合不需要開發(fā)票的條件不需要開發(fā)票的情形:給予農(nóng)民的青苗補償費; 工傷事故賠償金; 職工解聘經(jīng)濟補償金; 給予個人的拆遷補償金; 股權(quán)收購和資本收購支出; 經(jīng)濟合同違約支出營業(yè)稅細則第19條:條例第六條所稱符合

7、國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證(合法有效憑證),是指: 支付給境內(nèi)單位或者個人的款項,且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的,以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證; 支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金,以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證; 支付給境外單位或者個人的款項,以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證,稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的,能夠要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明; 國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。三、跨期取得發(fā)票的稅務(wù)處理與會計處理1、跨年度發(fā)放工資(工資薪金扣除的原則收付實現(xiàn)制,實際支付)國稅函20093號實施條例第三十四條所稱的“合理工資薪金”,是指企業(yè)

8、按照股東大會、董事會、薪酬委員會或相關(guān)治理機構(gòu)制訂的工資薪金制度規(guī)定,實際發(fā)放給職員的工資薪金。稅務(wù)機關(guān)在對工資薪金進行合理性確認時,可按以下原則掌握:(一)企業(yè)制訂了較為規(guī)范的職職員資薪金制度;(二)企業(yè)所制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平;(三)企業(yè)在一定時期所發(fā)放的工資薪金是相對固定的,工資薪金的調(diào)整是有序進行的;(四)企業(yè)對實際發(fā)放的工資薪金,已依法履行了代扣代繳個人所得稅義務(wù)。(五)有關(guān)工資薪金的安排,不以減少或躲避稅款為目的實施條例第三十四條企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出,準(zhǔn)予扣除。前款所稱工資薪金,是指企業(yè)每一納稅年度支付給在本企業(yè)任職或者受雇的職員的所有現(xiàn)金形式或者非現(xiàn)金形式的

9、勞動酬勞,包括差不多工資、獎金、津貼、補貼、年終加薪、加班工資,以及與職員任職或者受雇有關(guān)的其他支出2、已付款但跨期取得發(fā)票的費用 某公司在2010年9月發(fā)生一筆代理費支出,2011年取得發(fā)票,該費用是否同意扣除? 3、無發(fā)票、無付款的預(yù)提費用(后付的利息、租金) 總局2012年15號公告:企業(yè)依據(jù)財務(wù)會計制度規(guī)定,并實際在財務(wù)會計處理上已確認的支出,凡沒有超過企業(yè)所得稅法和有關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定的稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)的,可按企業(yè)實際會計處理確認的支出,在企業(yè)所得稅前扣除,計算其應(yīng)納稅所得額。4、跨期成本之存貨 5、跨期成本之固定資產(chǎn) 6、往常年度應(yīng)扣未扣費用,應(yīng)如何處理?總局公告2012年第15號:

10、 依照稅收征收治理法的有關(guān)規(guī)定,對企業(yè)發(fā)覺往常年度實際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應(yīng)在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出,企業(yè)做出專項申報及講明后,準(zhǔn)予追補至該項目發(fā)生年度計算扣除,但追補確認期限不得超過5年。企業(yè)由于上述緣故多繳的企業(yè)所得稅稅款,能夠在追補確認年度企業(yè)所得稅應(yīng)納稅款中抵扣,不足抵扣的,能夠向以后年度遞延抵扣或申請退稅。虧損企業(yè)追補確認往常年度未在企業(yè)所得稅前扣除的支出,或盈利企業(yè)通過追補確認后出現(xiàn)虧損的,應(yīng)首先調(diào)整該項支出所屬年度的虧損額,然后再按照彌補虧損的原則計算以后年度多繳的企業(yè)所得稅款,并按前款規(guī)定處理。總局2011年第34號第六條規(guī)定,匯繳期前取得發(fā)票才能稅前扣除(企

11、業(yè)當(dāng)年度實際發(fā)生的相關(guān)成本、費用,由于各種緣故未能及時取得該成本、費用的有效憑證,企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時,可暫按賬面發(fā)生金額進行核算;但在匯算清繳時,應(yīng)補充提供該成本、費用的有效憑證),而總局2012年第15號第七條規(guī)定,企業(yè)發(fā)生應(yīng)扣未扣的支出,能夠在5年內(nèi)追補扣除。即15號第七條是否否定了34號第六條?沒有,是讓追溯在所屬年度扣除,然后該退就退稅,或者抵當(dāng)年的應(yīng)交所得稅7、匯算清繳結(jié)束后,取得往常年度開具的發(fā)票如何處理?本年支付所屬期為往常年度的費用,如何處理?四、財務(wù)人員如何規(guī)避風(fēng)險,發(fā)票的審核要點1、票據(jù)種類是否合規(guī)(視收款方應(yīng)交何種稅而定) 一般發(fā)票代碼第一位,依照收款方經(jīng)營主業(yè)來推斷

12、2、票據(jù)來源是否合法(發(fā)票來源地與開票單位所在地相符)一般發(fā)票代碼第2-5位3、發(fā)票有效期:發(fā)票所屬年份,一般發(fā)票第6-7位。4、票據(jù)與經(jīng)濟合同經(jīng)濟業(yè)務(wù)是否相符(交易雙方名稱、勞務(wù)/物資)5、票據(jù)形式是否合規(guī)(抬頭、印章)匯總開具發(fā)票必須附清單6、付款方向與支付方式7、真?zhèn)螜z查五、權(quán)責(zé)發(fā)生制的運用與以票控稅之爭,“實際發(fā)生”如何界定1、實際發(fā)生與實際支付實際發(fā)生確實是一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益現(xiàn)在發(fā)生了;實際支付確實是現(xiàn)在兌現(xiàn)了一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益。顯然實際發(fā)生中的經(jīng)濟業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益時點確實是現(xiàn)在,而實際支付中的經(jīng)濟業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益時點則可能是過去、現(xiàn)在和今后。從時點和對價上來看:實際發(fā)生

13、實際支付。收入和費用的確定不能以是否收付款項作為標(biāo)準(zhǔn),要遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則,除非有明確規(guī)定(如工資薪金支出),因此款項支付行為不是扣除項目的實際發(fā)生標(biāo)志。然而企業(yè)支付的款項并不能與經(jīng)濟業(yè)務(wù)形成對價關(guān)系,而且支付的款項金額無法確定為扣除項目支出的金額,因此款項支付行為不一定確實是表示扣除項目的實際發(fā)生。實際發(fā)生的稅金是企業(yè)為取得經(jīng)營收入實際發(fā)生的必要的、正常的支出,與企業(yè)發(fā)生的成本、費用性質(zhì)相同,是企業(yè)取得經(jīng)營收入實際發(fā)生的經(jīng)濟負擔(dān),符合稅前扣除的差不多原則。因此,將稅金和成本、費用并列為支出,支付義務(wù)發(fā)生即為實際發(fā)生,也就意味著扣除項目支動身生,不管款項是否支付,依舊付款憑據(jù)是否取得,納稅人最

14、終都要負擔(dān)此項費用,把支付義務(wù)發(fā)生時刻作為扣除項目實際發(fā)生時刻符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。2、實際發(fā)生與取得發(fā)票收到發(fā)票只是取得了支付款項的憑證的行為,并不能講明扣除項目什么時刻發(fā)生的。若將收到發(fā)票作為扣除項目的實際發(fā)生,最終確實是稅前扣除遵循收付實現(xiàn)制,因此收到發(fā)票也不能作為扣除項目真實發(fā)生的標(biāo)志。況且發(fā)票也不是費用真實發(fā)生的唯一憑據(jù),如農(nóng)民拆遷補償?shù)龋杼峁┻m當(dāng)憑據(jù),否則假如成本確已發(fā)生,稅務(wù)機關(guān)能夠核定開具或收到發(fā)票不僅僅是表示取得了收付款項憑證的行為,同樣也表現(xiàn)雙方對該經(jīng)濟業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益互相確認行為。即使是違規(guī)提早開具發(fā)票沒有款項支付行為,也屬于承擔(dān)約定義務(wù),具有不可撤消的性質(zhì),也確實是講

15、雙方確定的發(fā)生時刻和支出金額。3、實際發(fā)生與權(quán)利義務(wù)發(fā)生支付義務(wù)發(fā)生也就意味著扣除項目支動身生,不管款項是否支付,依舊付款憑據(jù)是否取得,納稅人最終都要負擔(dān)此項費用,把支付義務(wù)發(fā)生時刻作為扣除項目實際發(fā)生時刻符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。至于這種支付義務(wù)的金額是否能夠確定、是否有支付憑據(jù)這只是稅前能否扣除的條件,并不能否認納稅人對支付義務(wù)的負擔(dān)。因此支付金額不能確定、沒有合法憑據(jù)即使扣除項目實際發(fā)生也不能在稅前扣除。稅法和會計準(zhǔn)則對銷售(交易行為)的規(guī)定差異在于“相關(guān)的經(jīng)濟利益專門可能流入企業(yè)”;都強調(diào)“企業(yè)已將商品所有權(quán)上的要緊風(fēng)險和酬勞轉(zhuǎn)移給購貨方;收入的金額能夠可靠地計量;已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成

16、本能夠可靠地核算”。在那個地點稅法排除了“可能”性卻強調(diào)“可靠”性,觀注點在“所有權(quán)轉(zhuǎn)移”和“義務(wù)承擔(dān)”上。通過上述分析,推斷“實際發(fā)生”有用簡易的方法:應(yīng)當(dāng)采納物資商品(服務(wù))名義交付與支付義務(wù)發(fā)生雙重標(biāo)準(zhǔn)來認定,即只有同時符合這兩個條件才可認定為“實際發(fā)生”。六、入賬票據(jù)治理1、自查發(fā)覺假發(fā)票如何補救,納稅檢查發(fā)覺假發(fā)票如何定性處罰?2010年度開發(fā)項目未完工,稅務(wù)檢查發(fā)覺有1000萬假發(fā)票計入開發(fā)成本,應(yīng)該如何定性處罰?假如是費用發(fā)票呢?2、當(dāng)年票據(jù)的入賬時效與不合規(guī)票據(jù)的補救3、跨年度發(fā)票的稅務(wù)處理土增稅清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn),扣除項目按清算時單位建筑面積成本乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算(嚴(yán)峻侵犯房

17、地產(chǎn)企業(yè)利益,清算之后發(fā)生的成本,清算時已發(fā)生但尚未取得,清算之后取得合法票據(jù)將無法扣除)4、發(fā)票遺失如何處理5、如何幸免取得虛開、代開的發(fā)票6、稽查查處假票應(yīng)如何定性處罰,企業(yè)如何應(yīng)對七、違約金專題1、房產(chǎn)企業(yè)支付的違約金支付給業(yè)主支付給供應(yīng)商或建筑商2、房產(chǎn)企業(yè)收取的違約金向供應(yīng)商或建筑商收取向業(yè)主收取八、征地過程票據(jù)(拆遷補償)(一)土地閑置費的扣除企業(yè)所得稅國稅發(fā)200931號第27條,土地征用及拆遷補償費土地增值稅國稅函2010220號,不得扣除(二)拆遷還建發(fā)票如何開具2009年1月,A房產(chǎn)公司參與舊城改造,以評估價值為基準(zhǔn),拆遷補償協(xié)議約定,被拆遷人可選擇貨幣補償,也可選擇按面積

18、置換新建房屋(協(xié)議價4800/平方)。2010年6月開發(fā)項目完工,現(xiàn)房銷售價格為6000/平方,稅務(wù)機關(guān)提出安置部分應(yīng)按6000/平方計稅,你認為是否正確?房地產(chǎn)企業(yè)拆遷實物補償如何繳稅一、營業(yè)稅 1、納稅義務(wù)發(fā)生時刻房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補償房產(chǎn)時,營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時刻目前沒有明確規(guī)定,一般認為拆遷補償?shù)臓I業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時刻應(yīng)該為補償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時。2、計稅依據(jù) 國稅函發(fā)1995549號規(guī)定,對外商投資企業(yè)從事都市住宅小區(qū)建設(shè),應(yīng)當(dāng)按照營業(yè)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定,就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅;對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分,由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定

19、計征營業(yè)稅。那個地點的成本價如何確定?有的地點認為,考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地,開發(fā)商不需對該土地支付成本,補償房產(chǎn)的成本價不應(yīng)再計算土地成本;有的地點則認為應(yīng)包括土地成本。回遷房的成本和正常銷售的商品房一樣,應(yīng)分為土地成本和建筑成本兩個方面,只只是那個地點土地成本是以房換地換回來的,成本價應(yīng)該包括土地成本。從籌劃角度,建議把回遷房單獨核算,不對外出售,如此無法取得同類房屋銷售價,回遷房成本價就無法從市場獲得,只能從建筑成本、前期工程費等方面考慮土地成本,降低土地成本,才是降低營業(yè)稅、土地增值稅的路子。某些縣的征管水平達不到如此高度,按照建筑成本交也有可能。 3、開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票問題 不管如

20、何開發(fā)票,都不阻礙償還面積與拆遷建筑面積相等的部分按成本價核定計征營業(yè)稅。二、土地增值稅 國稅函2010220號規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)用建筑的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按國稅發(fā)2006187號第三條第(一)款規(guī)定確認收入,同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。“三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認:1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)

21、年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。”與企業(yè)所得稅不同的是,在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時,不需要立即進行土地增值稅清算,只需要預(yù)征。 三、企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅法實施條例第六十六條第三款規(guī)定,通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無形資產(chǎn),以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費為計稅基礎(chǔ)。國稅發(fā)200931號第七條規(guī)定,企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。 注意,不能按可能毛利率計算繳稅,而是要確

22、認視同銷售所得計算繳款。四、以上三種稅計稅依據(jù)比較1、營業(yè)稅是模糊的,“按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅”。2、土地增值稅較清晰“1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定; 2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。”3、企業(yè)所得稅更清晰“(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。 (二)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定。 (三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定”五、以上三種稅納稅時刻比較1、營業(yè)稅:沒規(guī)定。2、土地增值稅:發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時。3、

23、企業(yè)所得稅:“于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)”連續(xù)幾個或者,你看著如何或者吧。六、契稅拆遷補償要繳納契稅。依據(jù):財稅(2004)134號 出讓國有土地使用權(quán)的,其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。 (一)以協(xié)議方式出讓的,其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。 (二)以競價方式出讓的,其契稅計稅價格,一般應(yīng)確定為競價的成交價格,土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)。七、扣

24、除憑據(jù)1、托付拆遷公司的,要有拆遷合同,拆遷公司開具的建筑業(yè)發(fā)票。2、居民部分要有:合同、補償標(biāo)準(zhǔn)、花名冊、位置、聯(lián)系方式、身份證復(fù)印件、收條等。(三)某房產(chǎn)公司以每畝560萬元價格中標(biāo)某宗地,協(xié)議書另附條件:房產(chǎn)公司需在協(xié)議簽訂之日起1年內(nèi)為政府無償修建一條長5公里的市政公路,該代修公路行為是否征營業(yè)稅,所發(fā)生支出如何處理?觀點一:無償代建,不征營業(yè)稅;觀點二:征收營業(yè)稅土地出讓/轉(zhuǎn)讓協(xié)議出讓金返還涉稅條款地點政府出于招商引資、建設(shè)回遷房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等緣故,對企業(yè)通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金進行一定比例或額度的返還。由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同,其稅務(wù)處理也不盡相同

25、。稅務(wù)機關(guān)對返還收入的涉稅認定,要緊依據(jù)是政府與企業(yè)簽訂的出讓協(xié)議和補充協(xié)議的約定內(nèi)容。一、土地出讓金返還條款1、用于建設(shè)購買安置回遷房例:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝,與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元,企業(yè)已繳納。協(xié)議約定,在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元,用于該項目10000平回遷房建設(shè),回遷房建成后無償移交給動遷戶。相關(guān)稅務(wù)處理:(一)營業(yè)稅:本例實際上是由政府出資購買回遷房,用于安置動遷戶。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),屬于銷售回遷房行為。在返還款營業(yè)稅的計稅依據(jù)上,應(yīng)區(qū)分以下三種情形。1、返還款相當(dāng)于回遷房營業(yè)稅組成計稅價格確認收入的部分假如

26、返還款3000萬元相當(dāng)于回遷房組成計稅價格確認收入,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房3000萬收入計算繳納營業(yè)稅。 2、返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分假如土地出讓金返還協(xié)議約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入,則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入,征收營業(yè)稅。超過的部分,假如協(xié)議未約定該部分的特定用途,應(yīng)視同購買回遷房的價款或價外費用,征收營業(yè)稅。3、返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入的部分開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入,則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入,征收營業(yè)稅。返還款與計稅價格確認收入的差額部分,屬于營業(yè)稅條例細則中的價格明顯偏低,假

27、如沒有正當(dāng)理由,應(yīng)補征營業(yè)稅。(二)企業(yè)所得稅本業(yè)務(wù)屬于政府主導(dǎo)的拆遷安置工作,由政府部門將土地出讓金部分返還予開發(fā)企業(yè),該款項是開發(fā)企業(yè)銷售回遷房取得的收入,應(yīng)當(dāng)并入所得計征企業(yè)所得稅。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地出讓金返還款是否屬于不征稅收入問題:依照財稅2008151號:對企業(yè)取得的由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的財政性資金,準(zhǔn)予作為不征稅收入,在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除。財稅201170號明確:企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金,凡同時符合以下條件的,能夠作為不征稅收入,在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除:(1

28、)企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件;(2)財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金治理方法或具體治理要求;(3)企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。此例業(yè)務(wù)屬于政府采購行為,不屬于不征稅收入所對應(yīng)的財政性資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的土地款返還實為一種補貼收入,按照上述政策規(guī)定一般不屬于不征稅的財政性資金,應(yīng)當(dāng)作為收入計算繳納企業(yè)所得稅。(三)土地增值稅1、返還款相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認收入的部分假如返還款3000萬元相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認收入,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房收入3000萬元收入計算繳納土地增值稅;企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元全額計入開發(fā)成

29、本中的土地征用及拆遷補償費的金額。2、返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分土地出讓金返還協(xié)議假如約定返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分,協(xié)議假如沒有約定該部分的特定用途,應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。3、返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分假如返還款3000萬元小于回遷房土地增值稅視同銷售確認的收入,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得的返還款3000萬元全部計算售房收入計算繳納土地增值稅。然后還要因“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當(dāng)理由”,依照國稅發(fā)2006187號應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅收入確認的方法和順序,按照房地產(chǎn)評估價格計算征收。對開發(fā)商取得

30、土地出讓金返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分,計算征收土地增值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。 (四)會計處理土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房,企業(yè)應(yīng)做營業(yè)收入處理。2、用于拆遷(代理拆遷、拆遷補償) 目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓,但現(xiàn)實工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷,政府或生地招拍掛,由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商交納土地出讓金后,政府部門對開發(fā)商進行部分返還,用于拆遷或安置補償。某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝,與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元,企業(yè)已繳納。協(xié)議約定,在土地出讓金入庫后以財政支持的方式

31、給予乙方補助3000萬元,用于該項目10000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門托付房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進行建筑物拆除、平坦土地并代托付方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費。約定返還的3000萬中,用于拆遷費用1000萬元,用于動遷戶補償2000萬元。企業(yè)實際向動遷戶支付補償款1500萬元。相關(guān)稅務(wù)處理:(一)營業(yè)稅:國稅函2009520號第二條規(guī)定:納稅人受托進行建筑物拆除、平坦土地并代托付方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的過程中,其提供建筑物拆除、平坦土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅;其代托付方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費的行為屬于“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”行為,應(yīng)以提供代理勞務(wù)

32、取得的全部收入減去其代托付方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。返還款3000萬中,取得的提供建筑物拆除、平坦土地勞務(wù)取得的收入1000萬元,應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅30萬元。代理支付動遷補償款差額,應(yīng)按服務(wù)業(yè)代理業(yè)征收營業(yè)稅(2000-1500)5%75萬元。 (二)企業(yè)所得稅:返還款3000萬元中:1、取得的提供建筑物拆除、平坦土地勞務(wù)取得的收入1000萬元,扣除相對應(yīng)的成本費用,差額應(yīng)計入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。 2、代理支付動遷補償款差額,應(yīng)計入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。3、企業(yè)實際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營業(yè)稅等稅費,能夠在發(fā)生當(dāng)年扣除。(三)土地增值稅企業(yè)取得的返還款3000萬中,屬于

33、提供建筑物拆除、平坦土地勞務(wù)取得的收入和代理服務(wù)取得的收入,不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入,因此,不征收土地增值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。(四)會計處理3、用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(BT) 在經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌的實際工作中,大量存在著“毛地”出讓的情況,專門多政府部門在招拍掛出讓土地后,都會以土地出讓金返還的形式,用于開發(fā)項目相關(guān)都市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等工程建設(shè)的補償。案例:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝,與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元,企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定,在土地出讓金

34、入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元,用于該項目外都市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)。相關(guān)稅務(wù)處理: (一)營業(yè)稅:本例符合投融資建設(shè)模式(BT模式即“建設(shè)-移交”)的特征。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該項目都市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)完工后,移交給政府。對此開發(fā)企業(yè)取得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù)BT模式的營業(yè)稅征收治理:1、不管其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備建筑總承包資質(zhì),對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)認定為建筑業(yè)總承包方,按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅。 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的返還款,應(yīng)全額交納建筑業(yè)營業(yè)稅,并全額開具建安發(fā)票。假如協(xié)議約定返還款用于項目內(nèi)應(yīng)收開發(fā)企業(yè)

35、自行承擔(dān)的都市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程支出,則應(yīng)按企業(yè)取得政府補貼處理,不征收營業(yè)稅。(二)企業(yè)所得稅: 本案例企業(yè)取得的提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入3000萬元,扣除相對應(yīng)的成本費用,差額應(yīng)計入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)實際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營業(yè)稅等稅費,能夠在發(fā)生當(dāng)年扣除。(三)土地增值稅規(guī)定企業(yè)取得的返還款3000萬,屬于提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入,不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入,因此,不征收土地增值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。(四)會計處理借:銀行存款3000貸:其它業(yè)務(wù)收入30004、用于建設(shè)開發(fā)項目內(nèi)公共配套設(shè)施(

36、學(xué)校/醫(yī)院/幼兒園/體育場館)公共配套設(shè)施是開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的,且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地點政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施。是企業(yè)立項時承諾建設(shè)的,其成本費用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)。而且開發(fā)商在制定房價時,差不多包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容。此業(yè)務(wù)實質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓,應(yīng)收到的財政返還的土地出讓金應(yīng)沖減“開發(fā)成本土地征用費及拆遷補償費”。企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施移交給全體業(yè)主,或無償贈與地點政府、政府公用事業(yè)單位,不屬于視同銷售行為。因為開發(fā)商通過設(shè)定房價,從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益。案例:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝,與國土部門簽訂

37、的出讓合同價格為10000 萬元,企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定,在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元,用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建筑的會所、物業(yè)治理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施。相關(guān)稅務(wù)處理:(一)營業(yè)稅:此業(yè)務(wù)實際上是由政府出資購買全部或部分公共配套設(shè)施。此業(yè)務(wù)返還款3000萬元,應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售不動產(chǎn)收入計算繳納營業(yè)稅(30005%)150萬元。 返還款3000萬元如小于公共配套設(shè)施的成本的差額部分,不屬于視同銷售行為。這部分應(yīng)取得的的經(jīng)濟利益,開發(fā)商差不多通過設(shè)定房價,從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益,并由銷售商品房收入中

38、實現(xiàn)并繳納營業(yè)稅。 (二)企業(yè)所得稅依照國稅發(fā)200931號第十八條:企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建筑的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本,其中,由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)治理部門、單位合資建設(shè),完工后有償移交的,國家有關(guān)業(yè)務(wù)治理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建筑成本,抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 企業(yè)取得返還款3000萬元,應(yīng)直接抵扣該項目公共配套設(shè)施的建筑成本,抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 (三)土地增值稅企業(yè)在實際交納的土地出讓金10000萬元,全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。企業(yè)取得的返還款3000萬,土地增值稅清算時:1、如能夠認定為屬于向政府銷售全部或部分公共

39、配套設(shè)施的行為,即為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入,因此,應(yīng)征收土地增值稅。2、如不能認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為,企業(yè)應(yīng)將從政府部門取得的3000萬補償款項,抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。(四)會計處理收到返還款時:如是補貼行為:借:銀行存款3000 貸:開發(fā)成本3000或、如是購買行為:借:銀行存款3000 貸:營業(yè)收入30005、返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)目前土地招拍掛制運作過程中,出于各種考慮,在開發(fā)商交納土地出讓金后,政府部門對開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)進行部分返還,用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財政補貼等等。案例:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝,與國土部門簽訂的出讓合同價格為

40、10000 萬元,企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定,在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方的關(guān)聯(lián)企業(yè)丙補助3000萬元,用于丙企業(yè)招商引資獎勵和生產(chǎn)經(jīng)營財政補貼。(一)營業(yè)稅本案例房地產(chǎn)企業(yè)(乙方)未取得收入,也未直接獲得經(jīng)濟利益,不征收營業(yè)稅。丙企業(yè)取得政府獎勵企業(yè)的3000萬元,但未發(fā)生營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為,因此也不征收營業(yè)稅。(二)企業(yè)所得稅:本案例房地產(chǎn)企業(yè)(乙方)未取得收入,也未直接獲得經(jīng)濟利益,不征收企業(yè)所得稅。丙企業(yè)取得政府獎勵或財政補貼3000萬元,是否屬于不征稅收入問題,要進行判定:如符合財稅201170號的三個條件,應(yīng)

41、作為不征稅收入處理,但依照企業(yè)所得稅實施條例第二十八條的規(guī)定,上述不征稅收入用于支出所形成的費用,不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除;用于支出所形成的資產(chǎn),其計算的折舊、攤銷不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。如不符合財稅201170號的三個條件,則不屬于不征稅的財政性資金,應(yīng)當(dāng)作為收入計算繳納企業(yè)所得稅。 (三)土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)(乙方)企業(yè)在實際交納的土地出讓金10000萬元后,全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。乙方企業(yè)未取得的返還款,土地增值稅清算時,不計收入,也不沖減開發(fā)成本。丙企業(yè)取得政府獎勵3000萬元,但未發(fā)生出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,因此,不應(yīng)征收土地增值稅。此收入不

42、應(yīng)計算土地增值稅清算收入。(四)會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(乙方)未取得返還款,會計上不作處理。丙企業(yè)取得3000萬元政府獎勵或財政補貼。 收到獎勵或補貼款時:借:銀行存款3000貸:營業(yè)外收入30006、未約定任何事項,只是獎勵或補助例:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝,與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元,企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定,在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元,目的是給企業(yè)招商引資的獎勵,未規(guī)定規(guī)定資金專項用途。(一)營業(yè)稅本例房地產(chǎn)企業(yè)(乙方)取得政府獎勵企業(yè)的3000萬元,但未發(fā)生營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)

43、讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為,因此不征收營業(yè)稅。(二)企業(yè)所得稅:本案例房地產(chǎn)企業(yè)(乙方)取得政府獎勵或財政補貼3000萬元,是否屬于不征稅收入問題,要依照財稅2008151號、財稅201170號進行判定:本例業(yè)務(wù),由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金專項用途,因此,不符合財稅201170號文件所稱的“不征稅收入”的三個條件之一,不能作為不征稅收入處理。應(yīng)在企業(yè)取得政府獎勵或財政補貼3000萬元時,計入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。(三)土地增值稅:企業(yè)在實際交納的土地出讓金10000元后,全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。實務(wù)操作中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補償返還款,

44、盡管是政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補助,是企業(yè)的一項營業(yè)外收入,但實質(zhì)上是政府給與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價款的折讓,因此應(yīng)扣減土地成本。因為返還3000萬地價款,實質(zhì)上并不是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的范疇。因此,企業(yè)取得的返還款3000萬,土地增值稅清算時,應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。 土地增值稅暫行條例實施細則第七條,條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為:(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。那個地點所稱“地價款”,應(yīng)為實際支付的價款,應(yīng)為扣除政府返還后的土地實際價款。九、前期規(guī)劃立項設(shè)計票據(jù)治理

45、1、支付境外咨詢費、設(shè)計費的代扣義務(wù):在勞務(wù)的境內(nèi)外所得的劃分上,企業(yè)所得稅以勞務(wù)發(fā)生地作為判定原則。而營業(yè)稅則以提供或同意勞務(wù)方是否在境內(nèi)作為判定原則 判定是否為常設(shè)機構(gòu)、判定勞務(wù)與特許權(quán)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓 常設(shè)機構(gòu):提供勞務(wù)方在締約國一方任何12個月中連續(xù)或累計超過6個月(或183天)為限2、房地產(chǎn)企業(yè)托付境外設(shè)計公司進行方案設(shè)計,在簽訂設(shè)計合同時注意:(1)設(shè)計成本歸屬的約定-開發(fā)商所有,假如合同約定成果歸設(shè)計方所有,或未約定歸屬(按著作權(quán)法歸設(shè)計方所有),應(yīng)認定特許權(quán)使用費;(2)明確境內(nèi)外工作時限企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計公司協(xié)定提供設(shè)計服務(wù)的方式,若全部為境外提供的,應(yīng)在合同中講明。這要求境外設(shè)計公

46、司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證,以便稅務(wù)機關(guān)審查。若需要境外設(shè)計公司在中國境內(nèi)提供監(jiān)督治理和技術(shù)指導(dǎo)的,應(yīng)在合同中分不講明境內(nèi)和境外的服務(wù)費金額。如此能夠幸免為境外設(shè)計公司代扣繳一些額外的稅負和一些不必要的稅務(wù)苦惱 3、勘察/監(jiān)理合同 (1)工程監(jiān)理合同不屬于“技術(shù)合同” 稅目中的技術(shù)咨詢合同,不征印花稅(2) HYPERLINK /article/7b/13066.html t _blank 國稅發(fā)1993149號,設(shè)計、制圖、測繪、勘察設(shè)計勞務(wù)屬于營業(yè)稅稅目中“服務(wù)業(yè)其他服務(wù)業(yè)”應(yīng)稅勞務(wù)。國稅函20061245號規(guī)定:對勘察設(shè)計單位將承擔(dān)的勘察設(shè)計勞務(wù)分包或轉(zhuǎn)包給其他勘察設(shè)計

47、單位或個人并由其統(tǒng)一收取價款的,以其取得的勘察設(shè)計總包收入減去支付給其他勘察設(shè)計單位或個人的勘察設(shè)計費后的余額為營業(yè)稅計稅營業(yè)額。上述設(shè)計合同分包給境外企業(yè),境內(nèi)企業(yè)均能夠按國稅函20061245號規(guī)定差額納稅,但在支付分包給境外單位的勞務(wù)款時,依照條例第十一條關(guān)于“營業(yè)稅扣繳義務(wù)人”的規(guī)定,應(yīng)履行扣繳營業(yè)稅義務(wù)十、建設(shè)施工發(fā)票取得(一)混合銷售發(fā)票如何開具甲公司提供設(shè)備并負責(zé)安裝,設(shè)備價款300萬,安裝費100萬,應(yīng)如何納稅,如何開具發(fā)票? A、300增值稅+100營業(yè)稅 B、300+100增值稅 C、300+100營業(yè)稅D、不一定(二)施工時期常見合同類型與發(fā)票開具:A:單純物資購銷合同B

48、:混合銷售(銷售方提供物資并施工)合同C:工程大包、清包工合同D、工程總包、分包合同某建筑公司總包價款為1000萬,將一部分工程分包給其它單位,分包方銷售自產(chǎn)防水材料并提供建筑勞務(wù),合同中約定,防水材料為200萬,工程費是40萬,分包方應(yīng)如何開具發(fā)票,如何納稅;總包方如何開具發(fā)票,計稅依據(jù)是多少,如何納稅申報?【問】混合銷售與甲供行為如何開具發(fā)票? 企業(yè)工程建設(shè)中設(shè)備的發(fā)票及稅收問題企業(yè)搞工程建設(shè),情況有兩種:一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn),然后出售;二是企業(yè)自建自用。工程中總少不了設(shè)備:中央空調(diào)、電梯等。那么,這些設(shè)備到底應(yīng)當(dāng)取得增值稅發(fā)票,依舊營業(yè)稅發(fā)票?是繳納增值稅依舊營業(yè)稅?一、企業(yè)從生

49、產(chǎn)廠家或者經(jīng)銷商購入設(shè)備,然后,交給安裝公司安裝,安裝公司和搞基建的公司不是一家。這種情況下,企業(yè)以購入設(shè)備的增值稅發(fā)票計入開發(fā)成本或者在建工程。依照安裝公司建筑業(yè)發(fā)票(工程所在地地稅局完稅發(fā)票)計入開發(fā)成本或者在建工程,建議代扣代繳該營業(yè)稅。設(shè)備款不繳納營業(yè)稅,建筑公司和該事項沒關(guān)系。發(fā)票:設(shè)備增值稅一般發(fā)票和安裝費部分的建筑業(yè)發(fā)票。設(shè)備不繳納營業(yè)稅的依據(jù):營業(yè)稅暫行條例實施細則第十六條除本細則第七條規(guī)定外,納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)(不含裝飾勞務(wù))的,其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi),但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。設(shè)備與材料劃分范圍:山東地稅2010年1號公告二、企

50、業(yè)從生產(chǎn)廠家購入設(shè)備,廠家負責(zé)安裝。適用混合銷售專門規(guī)定,應(yīng)當(dāng)有廠家向工程所在地地稅機關(guān)出具其機構(gòu)所在地國稅局自產(chǎn)物資銷售證明。設(shè)備開具增值稅一般發(fā)票,安裝勞務(wù)費向工程所在地地稅局開具建筑業(yè)發(fā)票。計入開發(fā)成本或者在建工程。否則,國地稅分不核定。結(jié)果可能是:國稅把勞務(wù)費加上,按照混合銷售一般原則征收增值稅。地稅按照全額征收營業(yè)稅。依據(jù):增值稅暫行條例實施細則第六條、營業(yè)稅暫行條例實施細則第七條、稅務(wù)總局公告(2011)23號納稅人銷售自產(chǎn)物資同時提供建筑業(yè)勞務(wù),應(yīng)按照值稅暫行條例實施細則第六條及營業(yè)稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定,分不核算其物資的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額,并依照其物資的銷售額計算

51、繳納增值稅,依照其建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。未分不核算的,由主管稅務(wù)機關(guān)分不核定其物資的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額。納稅人銷售自產(chǎn)物資同時提供建筑業(yè)勞務(wù),須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地點稅務(wù)機關(guān)提供其機構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機關(guān)出具的本納稅人屬于從事物資生產(chǎn)的單位或個人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地點稅務(wù)機關(guān)依照納稅人持有的證明,按本公告有關(guān)規(guī)定計算征收營業(yè)稅。本公告自2011年5月1日起施行。國稅發(fā)2002117號同時廢止。本公告施行前已征收增值稅、營業(yè)稅的不再做納稅調(diào)整,未征收增值稅或營業(yè)稅的按本公告規(guī)定執(zhí)行三、經(jīng)銷商銷售并負責(zé)安裝。屬于一般混合銷售行為,全額開具增值稅一般發(fā)票,不用繳納

52、營業(yè)稅。依據(jù):增值稅暫行條例實施細則第五條一項銷售行為假如既涉及物資又涉及非增值稅應(yīng)稅勞務(wù),為混合銷售行為。除本細則第六條的規(guī)定外,從事物資的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為,視為銷售物資,應(yīng)當(dāng)繳納增值稅;其他單位和個人的混合銷售行為,視為銷售非增值稅應(yīng)稅勞務(wù),不繳納增值稅。1、甩項A:銷售自產(chǎn)物資并施工自產(chǎn)物資發(fā)票+工程發(fā)票(專門混合銷售)2、甩項B:商貿(mào)公司銷售外購并施工全額物資發(fā)票(一般混合銷售)3、甩項C:建筑公司銷售外購并施工全額工程發(fā)票(包工包料)以上甩項,同一納稅主體銷售物資同時施工,區(qū)分物資來源及企業(yè)經(jīng)營主業(yè)(可能一票,或是兩票) (1)假如甲企業(yè)

53、為生產(chǎn)企業(yè),未分不核算,應(yīng)如何納稅?(2)假如建設(shè)方購入設(shè)備,施工企業(yè)安裝呢?(3)假如建設(shè)方購入材料,建筑企業(yè)施工呢?混合銷售總結(jié):視物資來源(自產(chǎn)與外購)與經(jīng)營主業(yè)(建筑業(yè)、商業(yè))而定A、專門銷售自產(chǎn)物資并提供建筑業(yè)勞務(wù):在合同條款中分不明確各自價款 B、一般其它(非自產(chǎn)物資或非建筑業(yè)勞務(wù))甲方甩項工程(供貨方施工)圖解:甲方供料(供貨方不施工)圖解:(1)A房地產(chǎn)公司與B建筑公司簽訂的協(xié)議約定,工程款800萬不含工程所用材料,工程結(jié)束,B從A領(lǐng)用材料價值為2000萬元。A房地產(chǎn)企業(yè)入賬憑證? (2)A房地產(chǎn)公司與B建筑公司簽訂工程大包合同總額為2800萬,其中約定材料由A自行采購,發(fā)票應(yīng)

54、如何開具,A公司憑何種合法憑證入賬?包工包料合同,營業(yè)稅計稅依據(jù)=合同金額=工程決算值=會計收入=稅務(wù)開票金額 清包工建筑工程合同,合同金額=會計收入=開票金額,但不等于計稅依據(jù)。 4、甲控:合同價包含材料全額工程發(fā)票(甲代購,乙方全額納稅,全額開票)5、甲供設(shè)備乙方安裝:設(shè)備發(fā)票(供應(yīng)商)+工程發(fā)票(乙方凈額納稅,凈額開票)設(shè)備安裝,建設(shè)方提供的設(shè)備的價款必須同時滿足以下條件: 甲方與設(shè)備供應(yīng)商單獨簽訂合同; 設(shè)備供應(yīng)商的發(fā)票抬頭是甲方; 甲方將設(shè)備款直接支付給設(shè)備供應(yīng)商,不同意乙方墊資或轉(zhuǎn)付6、甲供材料乙方裝飾:材料發(fā)票(供應(yīng)商)+工程發(fā)票(乙方凈額納稅,凈額開票)7、甲供材料,乙方建筑施

55、工(裝飾以外勞務(wù)):材料發(fā)票(供應(yīng)商)+工程發(fā)票(乙方全額納稅,凈額開票)現(xiàn)在材料需另計營業(yè)稅,由乙方交納,計入工程結(jié)算價款5-7甲供,兩票結(jié)算,但材料發(fā)票與工程發(fā)票開票單位分不為兩個不同的納稅主體甲方供料與甩項區(qū)不工程合同例解:甲房地產(chǎn)企業(yè)將一項工程發(fā)包給A建筑公司,工程總價為8000萬元。1、施工合同金額為8000萬元,其中材料3000萬元由甲方自行采購;2、施工合同金額為8000萬元,由A包工包料;3、施工合同金額為5000萬元,甲方另外采購材料,價值3000萬元;4、設(shè)備安裝合同金額為8000萬元,A公司負責(zé)采購設(shè)備;5、設(shè)備安裝合同金額為5000萬元,甲負責(zé)采購設(shè)備,價值3000萬元

56、;6、裝飾工程合同金額為8000萬元,A公司包工包料;7、裝飾工程合同金額為5000萬元,甲方采購裝飾材料3000萬元。(三)開發(fā)成本注意事項:(1)付款方式與方向(2)工程款發(fā)票的開票地點建筑勞務(wù)發(fā)生地(3)開發(fā)間接費用與期間費用(4)完工產(chǎn)品計稅成本截止時點(票據(jù)的時刻價值)(5)在作項目開發(fā)時,應(yīng)考慮土地增值稅的清算時點,安排相關(guān)配套工程建設(shè) 例:某房地產(chǎn)企業(yè)1000萬工程成本,建筑工程總包900萬(已取得建筑業(yè)發(fā)票)。另外從門窗廠購買并安裝鋼窗100萬(其中鋼窗銷售90萬,安裝費10萬),鋼窗部分如何征營業(yè)稅?開發(fā)企業(yè)以建筑業(yè)發(fā)票900萬,建筑安裝發(fā)票10萬,和增值稅發(fā)票90萬入帳,是

57、否符合規(guī)定?個人去稅務(wù)機關(guān)代開工程款/勞務(wù)費發(fā)票,付款時是否需按勞務(wù)酬勞代扣個人所得稅?(四)甲供材料的風(fēng)險自查補救 1、如何簽訂合同(1)合同內(nèi)甲供大包,實際甲控(2)合同外甲供清包工 2、結(jié)算票據(jù)如何開具與核算3、建筑業(yè)計稅依據(jù)與代扣義務(wù) 營業(yè)稅條例實施細則第十六條 除本細則第七條規(guī)定外,納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)(不含裝飾勞務(wù))的,其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi),但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。4、稅務(wù)檢查的關(guān)注點(1)是否漏交建筑業(yè)營業(yè)稅(2)房產(chǎn)企業(yè)是否重復(fù)計入開發(fā)成本5、材料是否需換開工程發(fā)票如何處理甲方承擔(dān)建筑業(yè)稅款?甲供材常見征管現(xiàn)象:地點稅務(wù)局以“房地

58、產(chǎn)企業(yè)直接供應(yīng)建筑材料(甲供材),造成施工單位少繳建筑業(yè)營業(yè)稅”為由,要求房地產(chǎn)企業(yè)到地點稅務(wù)局將取得的“購貨發(fā)票”換成“建筑業(yè)發(fā)票”并補繳“建筑業(yè)營業(yè)稅”。否則,不得在企業(yè)所得稅前扣除。甲供材料合理的做帳方法:建議:甲供料,談判營業(yè)稅以建筑方繳納,稅款包含在工程款中。發(fā)票:甲供料票加建筑發(fā)票。 哪些物資不涉及建筑業(yè)營業(yè)稅?(1)甲供設(shè)備(2)甲供裝飾材料(3)分包工程中的自產(chǎn)物資協(xié)議約定建筑業(yè)營業(yè)稅由開發(fā)商繳納是否有效?如某開發(fā)項目,甲供材料金額2000萬元,約定建筑業(yè)營業(yè)稅由甲方繳納,應(yīng)如何處理?十一、完工后續(xù)支出票據(jù)處理藍晶房地產(chǎn)公司開發(fā)的A項目于2009年完工,并全部銷售完畢。該公司2

59、009年結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本時,發(fā)覺未取得全部建筑工程合同發(fā)票,直到2010年10月才取得全部發(fā)票。主管稅務(wù)機關(guān)對該公司2009年度企業(yè)所得稅進行檢查時提出,該公司開發(fā)成本中未取得發(fā)票部分應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。該公司財務(wù)人員認為,盡管2009年結(jié)算成本時暫缺發(fā)票,但2010年沒有后續(xù)開發(fā)項目,2010年取得的發(fā)票沒有收入與其配比,將相關(guān)成本計入2010年只能形成較大虧損且短期內(nèi)無法彌補。那么,按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則,該公司2010年取得的發(fā)票能否在2009年扣除,是否能夠再行調(diào)整2009年度的應(yīng)納稅所得額? 完工條件決定收入與計稅成本結(jié)轉(zhuǎn)國稅發(fā)200931號第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā),建筑

60、、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外,其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的,應(yīng)視為差不多完工: (一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)治理部門備案。 (二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 (三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明國稅函2010201號:依照國稅發(fā)200631號規(guī)定精神和國稅發(fā)200931號第三條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品,不管工程質(zhì)量是否通過驗收合格,或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會計決算手續(xù),當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開始實際投入使用時,為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用,應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品差不多完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及

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