城市房地產(chǎn)投資價值研究分析

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.爸2014安俺世聯(lián)疤行擺-同濟城市房胺地產(chǎn)投資價值頒研究翱稗分化市場中的昂價值探尋暗2014.0癌1吧深圳世聯(lián)地產(chǎn)翱顧問股份有限昂公司凹同濟大學(xué)拜房地產(chǎn)研究所凹同濟大學(xué)經(jīng)濟芭與管理學(xué)院課盎題組名單阿負(fù)責(zé)人：扮施建剛礙樓 江凹參與人：魏銘哎材 俞艾志英 敖李 瑜 敗 王 楠版陳 力 礙 洪小翠 拔 艾屈 瑩壩 盧中賀伴楊 明版 顏 鞍君目 錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc376187317 前言 前言跋自挨1998百年實施城鎮(zhèn)

2、住瓣房制度改革以斑來，我國房地澳產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為半迅速，半房地產(chǎn)市場迅斑速繁榮，背對促進(jìn)國民經(jīng)皚濟發(fā)展、改善礙人民居住條件皚發(fā)揮了重要作爸用。伴隨著中哎央政府多輪實翱施的房地產(chǎn)宏昂觀調(diào)控，城市艾房地產(chǎn)業(yè)與房鞍地產(chǎn)市場在迅隘速繁榮、逐步罷成熟的同時，扳也逐漸邁入一胺個嶄新的，分傲化與同質(zhì)并傲行斑、細(xì)分與整合拔共存啊的發(fā)展階段，礙尤其區(qū)域間、澳城市間房地產(chǎn)耙行業(yè)與市場的稗格局、形態(tài)以俺及潛力等已經(jīng)唉并還將深刻地藹發(fā)生變化。昂2013年，班我國房地產(chǎn)市柏場在近年來限芭購調(diào)控、經(jīng)濟背疲軟、銀根收板緊等一系列打胺壓下觸底回暖伴，進(jìn)入下半年八更是一路高歌耙猛進(jìn)。前三季絆度，一線城市鞍除北京、廣州笆和成都商品住

3、壩宅成交量同比暗增速在10%俺以內(nèi)外，其余柏城市均保持1扒0%以上的高啊位增長，二線矮城市同比漲幅唉也達(dá)到22%安以上霸。但與此同時壩，顯著的分化白現(xiàn)象也在三線唉城市出現(xiàn)，洛邦陽、北海、晉芭江等城市較去昂年同期市場規(guī)背模增長都在5氨0%以上，而班惠州、常州等班近幾年凹投資過熱的城壩市則僅與去年背基本持平，更案有甚者如溫州壩自2011年隘9月以來商品俺住宅價格已連傲續(xù)27個月同艾比下降。市場般的迅速分化使白得尋找具有更鞍高房地產(chǎn)投資啊價值的城市變罷得比以往更具埃意義。皚城市，作為房叭地產(chǎn)市場的載瓣體，是人們洞辦悉市場變幻和凹觀察產(chǎn)業(yè)進(jìn)程岸的基本單元和艾有效視點。房艾地產(chǎn)市場迅速埃發(fā)展的黃金十稗年

4、，也可以說昂是中國城市經(jīng)哎歷的一場前所壩未有的城鎮(zhèn)化八建設(shè)和現(xiàn)代化骯發(fā)展的加速期壩，這期間已經(jīng)啊形成了成熟型般的長三角、珠拌三角、京津冀跋三大城市群，懊其中長三角城板市群已瓣成為跋躋身世界發(fā)展藹前列的國際性叭城市群，而以邦武漢城市群、敗海峽西岸城市阿群等為代表的叭發(fā)展型城市群扒和以拌環(huán)鄱陽湖城市頒群、北部灣城半市群為代表的俺形成型城市群哀也正在迅速崛藹起，而隘處于不同發(fā)展襖階段、資源稟芭賦各異的城市拔，其市場潛力扳、增長速度和把發(fā)展空間將會扳在激烈的區(qū)域背競爭中劇烈分佰化。隨著十八唉大后新型城鎮(zhèn)瓣化戰(zhàn)略的提出白和推進(jìn)，我們俺有理由對中國岸城市房地產(chǎn)市唉場的未來懷抱耙更美好的憧憬挨。但是，未來疤

5、城市房地產(chǎn)投昂資機遇和風(fēng)險跋的并存已成哎為不爭事實，矮分析和理解城佰市房地產(chǎn)投資百價值的形成規(guī)擺律和發(fā)展趨勢邦，霸顯得極其重要靶。百在此背景下，礙世聯(lián)地產(chǎn)攜手?jǐn)⊥瑵髮W(xué)胺房地產(chǎn)研究所版展開城市房地扮產(chǎn)投資價值研懊究，在科學(xué)哎厘清影響城市跋房地產(chǎn)投資價敖值懊的關(guān)鍵因素，按深入探究城市按房地產(chǎn)的發(fā)展鞍規(guī)律、演進(jìn)趨襖勢以及城際差扳異拜等工作的基礎(chǔ)澳上霸，隘秉承艾“擺大道至簡靶”板的原則，捌構(gòu)建柏了一套簡而有跋效、方法科學(xué)斑、體系完善的昂“白城市房地產(chǎn)投斑資價值指數(shù)扒”隘，巴以反映、分析疤我國城市房地背產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、傲特征、趨勢，敗以及城市間房扮地產(chǎn)發(fā)展差異奧與分化規(guī)律，耙作為客觀判斷拔城市房地產(chǎn)投半資

6、價值的工具半和依據(jù)，安以期準(zhǔn)確稗把握未來城市靶房地產(chǎn)投資擺的機會、風(fēng)險氨及其應(yīng)對策略靶。熬鑒于不同類型擺物業(yè)其投資價鞍值的關(guān)鍵影響翱因素存在顯著熬差異，因此構(gòu)阿建的澳“藹城市房地產(chǎn)投鞍資價值指數(shù)扳”白是由城市房地敖產(chǎn)投資價值總暗指數(shù)、城市住癌宅地產(chǎn)投資價懊值指數(shù)、城市哎商業(yè)地產(chǎn)投資瓣價值指數(shù)、城昂市寫字樓投資熬價值指數(shù)四項把構(gòu)成的一套指跋數(shù)體系。關(guān)于邦城市房地產(chǎn)投芭資價值的內(nèi)涵稗，我們認(rèn)為這芭是一個變化、奧發(fā)展中的相對俺概念，就當(dāng)前凹我國房地產(chǎn)市敖場所處的發(fā)展骯階段而言，扮當(dāng)一個城市的矮房地產(chǎn)價格能傲保持合理增長案、房地產(chǎn)市場傲規(guī)模能有質(zhì)量百的擴張時，這芭個城市的房地斑產(chǎn)就具備了投斑資價值。艾

7、指數(shù)研究的關(guān)藹鍵在于指標(biāo)體頒系的合理設(shè)計搬。岸一方面，支撐靶房價上漲、市瓣場規(guī)模擴大的叭基礎(chǔ)是城市人唉口與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟澳兩大因素，另班一方面，當(dāng)房八地產(chǎn)供給與人版口、經(jīng)濟發(fā)展罷產(chǎn)生的市場需版求相協(xié)調(diào)時，辦才能形成房價扮合理上漲、市襖場規(guī)模拔有效翱擴大把、敗具有投資價值奧的房地產(chǎn)市場邦。背因此，我們主絆要昂從城市人耙口、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟哎和市場特征三把方面入手構(gòu)建擺城市房地產(chǎn)投跋資價值指數(shù)的唉指標(biāo)體系。哎盡管中國房地安產(chǎn)市場具有特拌殊的復(fù)雜性，俺但通過對近百藹個影響因素的唉科學(xué)篩選，最芭終得到的指標(biāo)哎體系不僅埃直觀骯，并且能在統(tǒng)胺計意義上解釋襖90%以上的頒城市房地產(chǎn)價扒格波動和成交敖量變化。當(dāng)然巴，這些指

8、標(biāo)的礙選擇也是根據(jù)骯中國城市房地懊產(chǎn)的發(fā)展水平藹和國家統(tǒng)計口邦徑的數(shù)據(jù)約束壩量身定制，熬那些阿不具普遍意義唉、數(shù)據(jù)可獲性瓣差的指標(biāo)均未凹考慮。指數(shù)測挨度方法的具體邦介紹則請參見八報告附件1。把本報告皚選取跋了我國120跋座地級及以上跋城市百作為研究樣本按（詳見表0）唉，所選城市遍笆及中國拔除西藏以外傲各省、自治區(qū)爸、直轄市，覆翱蓋了東中西部壩逾20個城市辦群，能夠全面頒體現(xiàn)中國城市安發(fā)展的總體特白征；所選城市埃無論是從人口捌密度、經(jīng)濟總埃量，還是從房靶地產(chǎn)市場規(guī)模骯來看，其房地矮產(chǎn)業(yè)都具備鞍相對柏更強的發(fā)展?jié)摂[力，柏并且城市間在巴房地產(chǎn)市場的疤發(fā)展階段、驅(qū)案動因素、增長稗空間等方面又疤具有顯著

9、的多隘樣性和差異性疤，能夠充分反阿映中國城市房岸地產(chǎn)發(fā)展的整俺體白現(xiàn)狀和典型版特征，具有較白強代表性。奧但是，由于國疤家統(tǒng)計口徑僅板覆蓋了35個傲大中城市商業(yè)頒營業(yè)用房和寫吧字樓市場的指埃標(biāo)數(shù)據(jù)，導(dǎo)致瓣城市商業(yè)地產(chǎn)癌投資價值指數(shù)白、城市寫字樓柏投資價值指數(shù)八的研究樣本暫拌局限于這35跋個大中城市。阿城市房地產(chǎn)投背資價值指數(shù)是頒世聯(lián)地產(chǎn)繼成安功構(gòu)建襖世聯(lián)購房者信辦心指數(shù)拔后推出的又一岸重要市場研判爸工具，將其打班造成為中國城昂市房地產(chǎn)投資按的風(fēng)向標(biāo)和導(dǎo)巴航儀是我們對矮該指數(shù)寄予的奧殷切愿望，希拜望各位讀者提熬出寶貴的指正傲意見。板表0 班2014城市拌房地產(chǎn)投資價唉值指數(shù)研究樣奧本翱城市群百省份

10、埃城市扒城市群芭省份啊城市癌京津冀城市群靶北京巴北京氨北部灣城市群邦廣西皚南寧、北海、壩桂林胺天津胺天津唉關(guān)中城市群骯陜西盎西安、咸陽、百寶雞拔河北拔石家莊、唐山背、保定、廊坊矮、滄州、張家啊口、秦皇島白中原城市群埃河南礙鄭州、洛陽、拔新鄉(xiāng)、焦作、靶許昌、平頂山板、南陽埃長三角城市群柏江蘇癌蘇州、無錫、柏常州、南京、翱揚州、淮安、吧徐州、連云港靶、南通唉江淮城市群稗安徽百合肥、淮南、哀六安、蕪湖、柏馬鞍山、蚌埠昂、安慶翱浙江跋杭州、嘉興、藹紹興、寧波、敗臺州、溫州、絆金華百長株潭城市群辦湖南跋長沙、株洲、敖湘潭、岳陽、癌常德、衡陽按上海板上海百環(huán)鄱陽湖城市暗群芭江西懊南昌、九江、斑贛州矮珠三角

11、城市群笆廣東埃廣州、深圳、案珠海、佛山、礙江門、中山、襖東莞、湛江、阿惠州、汕頭拌呼包鄂榆城市靶群拔內(nèi)蒙古阿包頭、呼和浩半特、鄂爾多斯俺、榆林（陜西辦）伴山東半島城市版群懊山東拌青島、濟南、半淄博、濰坊、靶煙臺、泰安、耙臨沂、濟寧案武漢城市群版湖北白武漢、黃石、挨黃岡、孝感、耙襄樊、宜昌藹遼中南城市群敖遼寧藹沈陽、大連、壩鞍山、營口霸天山北坡城市背群案新疆隘烏魯木齊、石敖河子隘哈長城市群哎黑龍江安哈爾濱、大慶昂、齊齊哈爾白蘭西城市群百甘肅笆蘭州、天水爸吉林背長春、吉林、矮松原扮青海奧西寧熬海峽西岸城市拔群半福建哀福州、廈門、扳泉州、漳州板黔中城市群頒貴州笆貴陽、遵義頒太原城市群壩山西凹太原、長

12、治、傲臨汾扒滇中城市群礙云南辦昆明、曲靖、白大理稗川渝城市群跋重慶昂重慶跋寧夏沿黃城市瓣群頒寧夏柏銀川、石嘴山頒四川奧成都、南充、癌綿陽伴俺海南襖海口、三亞礙一、城市耙房地產(chǎn)投資價佰值把探尋背圖1.1 房巴地產(chǎn)投資價值胺百強城市分布按城市人口懊因子奧常住人口疤城鎮(zhèn)化潛力頒產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟敖因子擺人均GDP扒經(jīng)濟首位度稗全社會貸款余疤額骯城鎮(zhèn)居民人均把可支配收入瓣累積公共財政瓣支出哀經(jīng)濟開放度伴市場特征版因子擺市場成交活躍把度邦市場信心指數(shù)阿房地產(chǎn)開發(fā)潛唉力表1-1 城市房地產(chǎn)投資價值總指數(shù)測度指標(biāo)體系澳1.斑城市拌房地產(chǎn)投資價骯值白表1-1 城市房地產(chǎn)投資價值總指數(shù)測度指標(biāo)體系柏城市房地產(chǎn)投把資價值總

13、指數(shù)氨從城市房地產(chǎn)鞍發(fā)展環(huán)境、市稗場狀況的總體扮層面觀測城市暗房地產(chǎn)投資價矮值，其與耙三類物業(yè)的房辦地產(chǎn)投資價值爸指數(shù)一樣均從擺城市人口、產(chǎn)哀業(yè)經(jīng)濟、市場爸特征三個方面百度量城市房地扳產(chǎn)投資價值的辦總體水平，但爸側(cè)重于從更宏巴觀層面考察城拌市房地產(chǎn)的發(fā)巴展環(huán)境和市場埃整體水平，而笆不考慮具體物擺業(yè)的投資特性絆，霸指標(biāo)體系如表疤1-昂1般所示。艾根據(jù)城市房地版產(chǎn)投資價值奧總指數(shù)的測度案方法，評選出凹如圖1.1和伴表1-八2斑所示的房地產(chǎn)版投資價值百強霸城市。唉按照柏百強城市的房搬地產(chǎn)投資價值扳指數(shù)排序及其俺特征，拔可把將其劃分為4昂個梯隊，第般芭梯隊又分為領(lǐng)安跑型城市類型的劃分及概念請參見本章第

14、2節(jié)，表1-2中每類城市的排序是根據(jù)房地產(chǎn)投資價值指數(shù)計算得分排列。辦和領(lǐng)先型兩類鞍，第柏扳、氨襖、白矮梯隊則分別為安潛力型、脆弱礙型和風(fēng)險型城八市。為簡化表敗現(xiàn)，此處不詳叭述這些城市的八房地產(chǎn)投資價白值指數(shù)得分及扒城市類型的劃分及概念請參見本章第2節(jié)，表1-2中每類城市的排序是根據(jù)房地產(chǎn)投資價值指數(shù)計算得分排列。笆 表1-2 鞍城市房地產(chǎn)投唉資價值類型及芭城市列表啊等級唉投資價值按類型盎城市名稱挨第胺百類艾領(lǐng)跑型城市版北京、上海捌領(lǐng)先型城市八重慶、廣州、伴深圳、武漢、板天津、西安、俺成都、沈陽、傲南京、杭州、瓣大連、蘇州、班合肥稗第擺唉類骯潛力型城市笆長沙、青島、骯鄭州、南昌、敖貴陽、太原、

15、懊廈門、無錫、安珠海、福州、瓣昆明、佛山、艾煙臺、徐州、澳揚州、長春、爸烏魯木齊、石俺家莊、寧波、俺東莞、唐山、藹常州、濟南、凹蘭州、八南寧、斑淮安、惠州、半紹興、淄博、捌保定澳第澳霸類襖脆弱型城市氨大慶、哈爾濱瓣、包頭、蕪湖搬、贛州、艾營口、熬南通、九江、班咸陽、襄樊、芭吉林、嘉興、藹濰坊、濟寧、疤株洲、連云港百、湘潭、泉州案、岳陽、鞍山暗、洛陽、宜昌霸、綿陽、秦皇哀島、汕頭、泰辦安、遵義、南挨充、金華、臨頒沂、張家口、笆廊坊、衡陽、啊江門、湛江、吧中山、六安、艾常德、滄州、扮桂林、天水背第霸阿類鞍風(fēng)險型城市伴呼和浩特、海凹口、三亞、銀案川、寶雞、馬懊鞍山、榆林、啊西寧、黃石、把石嘴山、淮南

16、笆、鄂爾多斯、班北海、溫州奧評價結(jié)果顯示笆，百強城市中壩，房地產(chǎn)投資辦價值領(lǐng)跑型城矮市2個、領(lǐng)先稗型13個、潛搬力型30個、挨脆弱型41個半、風(fēng)險型14笆個，潛力型和傲脆弱型城市是襖百強城市的主岸要構(gòu)成按，這是我國房背地產(chǎn)業(yè)由起步擺到繁榮而又尚班未成熟的發(fā)展霸階段所決定的翱。值得強調(diào)的敗是，一線城市班北京、上海雄昂踞房地產(chǎn)投資胺價值百強城市八之首，分列頒前扒2礙位凹，且其指數(shù)大凹幅超越第3名吧的重慶，無論捌從城市人口規(guī)挨模、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟爸實力、房地產(chǎn)柏市場規(guī)模的絕芭對水平來看，拌還是從這三方罷面的增長水平翱來看，北京、稗上海都具備其敗他城市無可比邦擬的優(yōu)勢和競扳爭力。因此，柏將北京和上海疤劃為骯房

17、地產(chǎn)投資價懊值巴第背跋梯隊的版領(lǐng)跑型城市。翱從區(qū)域視角來叭看，百強城市阿中，東部城市氨52把個，白15個襖領(lǐng)先型阿城市襖（含領(lǐng)跑型）跋中有10個來阿自東部，30巴個潛力型城市岸中21個來自壩東部，東部沿扳海城市的經(jīng)濟鞍實力及其對人傲口的吸附集聚敗能力是其高房隘地產(chǎn)投資價值斑的有力支撐，半而?？凇⑷齺啺?、溫州等東部絆二三線城市則敖由于市場供需扮不協(xié)調(diào)、市場拜規(guī)?？s減、房拌價下跌等原因拌而進(jìn)入風(fēng)險型凹城市的行列；襖而在內(nèi)陸地區(qū)八，中部城市2案5個、西部城巴市23個，在半脆弱型城市中霸占比超過一半案，而在14個懊風(fēng)險型城市中安占據(jù)11席，伴可見半中西部拔地區(qū)的房地產(chǎn)藹投資價值仍然翱與東部地區(qū)存按在較

18、大差距。阿當(dāng)然，以武漢襖和合肥為代表岸的中部城市、拜以重慶和成都拔為代表的西部哀城市也迅速崛扳起，躋身按領(lǐng)先型城市的疤行列，說明內(nèi)啊陸百城市房地產(chǎn)投埃資價值存在較斑為嚴(yán)重的分化澳現(xiàn)象。哀從城市群發(fā)展翱水平 本報告根據(jù)張學(xué)良主編的2013中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展報告中國城市群的崛起與協(xié)調(diào)發(fā)展對城市群發(fā)展水平進(jìn)行劃分。其中，成熟型城市群包括長三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群；發(fā)展型城市群包括山東半島城市群、遼中南城市群、海峽西岸城市群、武漢城市群、環(huán)長株潭城市群、成渝城市群、關(guān)中-天水城市群、中原城市群、哈長城市群、江淮城市群、太原城市群、東隴海城市群；形成型城市群包括鄱陽湖城市群、天山北坡城市群、

19、北部灣城市群、蘭西城市群、滇中城市群、黔中城市群、呼包鄂榆城市群、寧夏沿黃城市群等。挨的視角來看，拜百強城市中，襖位于成熟型城澳市群的城市3瓣5個，其中2靶2個躋身投資扳價值敖領(lǐng)先型（含領(lǐng)昂跑型）和潛力敖型城市哎，僅溫州由于拜房價持續(xù)下跌拜、市場結(jié)構(gòu)失艾衡而澳位居風(fēng)險型城絆市埃；位于發(fā)展型伴城市群的城市凹44個，其中隘屬于領(lǐng)先型城絆市的7捌個，潛力型凹11白個，脆弱型礙22個，風(fēng)險安型4個，可見笆發(fā)展型城市房盎地產(chǎn)投資價值背的分化現(xiàn)象較辦為嚴(yán)重；位于胺形成型城市群啊的城市21白個，無一進(jìn)入啊領(lǐng)先型城市的芭行列，且大部暗分集中于脆弱搬型礙和風(fēng)險型城市拜，風(fēng)險型城市斑中接近70%鞍來自形成型城埃市

20、群，如胺呼包鄂榆城市罷群叭的呼和浩特、吧榆林、鄂爾多板斯均在其中，爸房地產(chǎn)市場的佰過度繁榮與城澳市人口、經(jīng)濟百發(fā)展健康水平暗 本報告根據(jù)張學(xué)良主編的2013中國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展報告中國城市群的崛起與協(xié)調(diào)發(fā)展對城市群發(fā)展水平進(jìn)行劃分。其中，成熟型城市群包括長三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群；發(fā)展型城市群包括山東半島城市群、遼中南城市群、海峽西岸城市群、武漢城市群、環(huán)長株潭城市群、成渝城市群、關(guān)中-天水城市群、中原城市群、哈長城市群、江淮城市群、太原城市群、東隴海城市群；形成型城市群包括鄱陽湖城市群、天山北坡城市群、北部灣城市群、蘭西城市群、滇中城市群、黔中城市群、呼包鄂榆城市群、寧夏沿黃城市群

21、等。礙2傲.芭 價值分化拜邦城市房地產(chǎn)發(fā)澳展的必經(jīng)之路疤由上述房地產(chǎn)瓣投資價值百強扒城市評估結(jié)果襖來看，分化，敗是當(dāng)前及未來笆較長一段時期耙城市房地產(chǎn)投熬資價值演變的按必然趨勢。一拌方面，我國幅搬員遼闊，城市藹眾多，支撐城唉市房地產(chǎn)發(fā)展叭的人口、經(jīng)濟艾兩大要素在城藹市間必然存在佰較大差異，并絆且不同城市在疤區(qū)位優(yōu)勢、資昂源稟賦等方面哀的差異又將伴礙隨著激烈的區(qū)搬域經(jīng)濟競爭進(jìn)案一步拉大城市吧發(fā)展水平的差埃距；另一方面暗，我國城市房奧地產(chǎn)發(fā)展起步癌較晚，真正意背義上的房地產(chǎn)挨市場產(chǎn)生于1笆998年城鎮(zhèn)胺住房制度改革瓣以后，十余年扮的飛速發(fā)展盡哀管造就了當(dāng)前跋高度繁榮的房奧地產(chǎn)市場，但拔產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、市

22、案場水平并不成擺熟，過快過度案的繁榮反而加伴劇了城市房地吧產(chǎn)投資價值的壩分化，加之各壩城市房地產(chǎn)業(yè)伴發(fā)展起點不同辦，價值分化就瓣成了一種必然暗現(xiàn)象?？梢哉J(rèn)骯為，投資價值班分化（抑或般“藹市場分化般”澳）是我國城市阿房地產(chǎn)發(fā)展的唉必經(jīng)之路，也班是城市房地產(chǎn)盎市場搬逐漸凹成熟的過程和罷標(biāo)志。礙我們將城市房把地產(chǎn)投資價值扮總指數(shù)中的城班市人口因子、藹產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟因子案合成為城市人擺口-經(jīng)濟特征斑因子，以綜合佰反映支撐房地敗產(chǎn)市場發(fā)展的矮基本面，并將柏其與房地產(chǎn)市艾場特征因子結(jié)板合起來構(gòu)成如傲圖1.2所示半的城市房地產(chǎn)捌投資價值分化白四象限模型把（該模型事實佰上也是前述百傲強城市投資價安值類型劃分的拜依據(jù)

23、），白直觀敖反映出矮我國城市房地版產(chǎn)投資價值正百在總體上分化笆為領(lǐng)跑型、領(lǐng)矮先型、潛力型昂、脆弱型以及拜風(fēng)險型五大類盎。這些城市類頒型主要具有以伴下特征：安圖1.2 俺城市房地產(chǎn)投捌資價值的分化安圖1.芭3背 城市房地產(chǎn)鞍投資價值斑五種壩分化背類型的特征因懊子對比疤領(lǐng)跑型翱城市八：爸是疤人口經(jīng)濟基本懊面非常突出，敗市場增長潛力暗極大，投資價胺值指數(shù)得分遙藹遙領(lǐng)先盎的城市。在本傲次測算中北京拌和上海，不僅邦房地產(chǎn)投資價靶值指數(shù)高居百搬強城市之首，伴并且靶其投資價值板指數(shù)靶的各項特征因跋子均大幅超過拜領(lǐng)先型癌城市芭，存在明顯的拌投資價值斷崖稗（如圖1.3奧所示）。可見矮，辦領(lǐng)跑型城市通拔常應(yīng)為經(jīng)濟

24、高跋度發(fā)達(dá)、人口岸高度集聚的超瓣大型都市，這暗些城市已經(jīng)形礙成與其人口規(guī)爸模、消費能力耙相匹配的房地昂產(chǎn)市場，但有捌限的供給始終岸難以與旺盛的襖需求相協(xié)調(diào)（笆即便出現(xiàn)短期半過剩也能快速挨去化），因此艾能保持更高的班市場利潤率和巴溢價水平阿。事實上，北靶京、上海兩地邦近年來的市場擺表現(xiàn)也充分襖表明巴，無論是外部耙沖擊（如壩20柏08年金融危挨機）還是源于艾內(nèi)部的宏觀調(diào)邦控、市場周期阿波動，對其房柏地產(chǎn)價格的影艾響都較小，對稗市場成交量的俺沖擊也能相較礙其他城市更快扒地被消化。頒領(lǐng)先型敖城市敖：隘是挨人口經(jīng)濟基本敖面好，市場增骯長潛力大，投擺資價值指數(shù)得胺分高的城市。爸主要包括重慶挨、西安、廣州半

25、、深圳、杭州昂等省會城市和皚蘇州、大連等鞍區(qū)域經(jīng)濟中心壩。相較于領(lǐng)跑吧型城市，這類藹城市在人口規(guī)翱模、經(jīng)濟實力矮、市場水平等斑方面均存在一拜定差距，但與稗潛力型城市相跋比，又具有突扮出優(yōu)勢。一方氨面，這類城市俺發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)佰濟及其在區(qū)域瓣經(jīng)濟中的首位俺集聚地位不僅俺能吸引來大量邦新增人口，還襖能為其提供更百充分的就業(yè)機骯會、投資機會芭，剛性需求的半導(dǎo)入及相對豐笆厚的收入增加凹則為房地產(chǎn)消鞍費提供了有力哀支撐班；另一方面，傲由于人口的大版量導(dǎo)入，這類襖城市的人均房班地產(chǎn)存量面積半并沒有隨著開隘發(fā)規(guī)模的迅速瓣膨脹而過度增柏加，拌市場去化速率稗快、庫存壓力靶小、房價穩(wěn)健芭增長、成交規(guī)阿模大是其能處艾

26、于城市房地產(chǎn)搬投資價值領(lǐng)先案地位的必備優(yōu)柏勢翱。佰潛力型背城市罷：壩是拌人口經(jīng)濟基本罷面較好，市場哀增長潛力較大挨，投資價值指礙數(shù)得分較高的搬城市。主要包疤括濟南、貴陽敖、長沙等省會百城市和無錫、霸東莞、徐州等拔較發(fā)達(dá)的二三俺線城市。這類埃城市在第跋艾、啊板、搬拔梯隊中具備更稗優(yōu)越的人口導(dǎo)哎入和經(jīng)濟增長扒潛力，這是其伴躋身潛力型城懊市的先決條件按，但這類城市百間的市場潛力礙則存在較大程板度的分化。如澳長春、煙臺、氨石家莊等由于半前期房地產(chǎn)開巴發(fā)投資過大，半過度的供給短澳期難以快速去傲化，后期若不氨能妥善協(xié)調(diào)供岸需關(guān)系則可能骯淪為脆弱型或阿風(fēng)險型城市，俺而徐州、廈門班、長沙等城市半則由于市場成阿

27、交活躍、去化壩率快等市場優(yōu)皚勢則可能在今搬后躋身領(lǐng)先型伴城市的行列。佰可見，辦房地產(chǎn)市場的鞍當(dāng)期分化及其稗可能導(dǎo)致的投白資價值分化是疤潛力型城市的把典型特征唉（如圖1.4昂所示）。拔圖1.4 潛哀力型城市敗的市場拔分化路徑哎脆弱型巴城市搬：邦是阿人口經(jīng)濟基本礙面較差，市場癌增長潛力較小哎，投資價值指伴數(shù)得分偏低的芭城市。主要包辦括哈爾濱等個芭別省會城市和凹嘉興、襄樊、襖包頭等三四線霸城市。俺脆弱型城市的拜典型特征在于罷城市人口、產(chǎn)哀業(yè)經(jīng)濟和房地澳產(chǎn)市場間的不啊相協(xié)調(diào)，極易半受到外部環(huán)境俺變化的沖擊而哀失去投資價值把或陷入風(fēng)險型搬城市把。從圖1.5絆可見，脆弱型隘中經(jīng)濟實力強笆、人口規(guī)模大捌的城

28、市僅有大隘慶、哈爾濱等瓣，而這些城市拌的房地產(chǎn)市場霸由于市場規(guī)模般小、供給過剩啊等原因而表現(xiàn)唉欠佳；經(jīng)濟實暗力相對稍強的案包頭、嘉興、哀泉州等城市則跋人口規(guī)模有限癌，并且市場表懊現(xiàn)也欠佳；而拔人口規(guī)模相對岸較大的蕪湖、凹襄樊、咸陽等鞍城市經(jīng)濟實力疤則偏弱，并且凹市場分化嚴(yán)重昂；最令人擔(dān)憂哀的是，大部分叭城市處于產(chǎn)業(yè)骯經(jīng)濟弱、人口邦規(guī)模小的第百傲象限，并且市扳場嚴(yán)重分化，挨而其中同時不岸乏當(dāng)前市場表澳現(xiàn)非常繁榮的氨城市，如湘潭霸、連云港、岳埃陽等，這些缺扮乏人口經(jīng)濟基八本面支撐的市擺場繁榮一旦失爸去控制則很可跋能迅速淪為風(fēng)氨險型城市。把風(fēng)險型癌城市拌：笆是搬具有一定熬投資價值但市阿場風(fēng)險較大的爸

29、城市。主要包澳括鄂爾多斯、辦三亞、榆林、捌北海、黃石等扒三四線城市和敗個別東部二線暗城市，如溫州捌。從圖1.3搬可見，風(fēng)險型搬城市與脆弱型扳城市間的差別哎并不在于城市挨人口因子和產(chǎn)絆業(yè)經(jīng)濟因子，挨而是在市場特拜征因子上的顯唉著差異，并且伴在這五類城市版中，僅風(fēng)險型罷城市的市場特胺征因子得分顯耙著低于產(chǎn)業(yè)經(jīng)班濟因子?？梢姲牛C風(fēng)險型城市的藹典型特征在于把其房地產(chǎn)市場啊出現(xiàn)嚴(yán)重的供安需矛盾或供給捌過剩從而導(dǎo)致拔的市場疲弱，暗這里的過剩更氨準(zhǔn)確說是結(jié)構(gòu)斑性過剩，而非骯絕對過剩跋。當(dāng)然，人口氨、經(jīng)濟層面的霸基本支撐乏力跋也不可忽視，隘這些風(fēng)險型城安市中一部分來扒自西部落后地霸區(qū)，另一部分笆來自資源型城

30、拔市，如黃石、跋鄂爾多斯等，隘經(jīng)濟繁榮的背班后是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)耙失調(diào)、城市經(jīng)昂濟空心化、貧翱富差距過大等哀嚴(yán)峻問題。疤圖1.安5阿脆弱擺型城市藹房地產(chǎn)投資價佰值哎的氨分化佰3凹.疤區(qū)域分化懊跋城市房地產(chǎn)投罷資價值的集聚案與擴散斑城市房地產(chǎn)投哀資價值在區(qū)域柏維度上也呈現(xiàn)盎出明顯的分化背特征。找到那拜些高投資價值懊城市罷集聚的區(qū)域，礙識別高風(fēng)險城傲市集中區(qū)域和唉投資價值分化案嚴(yán)重的區(qū)域（暗本報告將此類辦區(qū)域定義為投熬資價值擴散區(qū)叭域，是介于投翱資價值集聚區(qū)壩和投資風(fēng)險集頒中區(qū)之間的一拜種以分化為主佰要特征的價值罷狀態(tài)），對于敗區(qū)域投資布局懊將具有較強參矮考價值。圖1.6 東中西區(qū)域視角下的城市房地產(chǎn)投資

31、價值分化扒從東中西部來版看（如圖1.爸6），擺東部地區(qū)是顯班著的投資價值敗集聚區(qū)拔，2/3以上藹的領(lǐng)先型和潛稗力型城市集中懊在該區(qū)域，但暗近年來一些東安部城市的房地暗產(chǎn)市場也出現(xiàn)辦不同程度的過唉熱現(xiàn)象，因此熬也有近一半的耙脆弱型城市散敖落在此。中部奧和西部相比，凹領(lǐng)先型和潛力頒型城市的數(shù)量熬分布并無顯著暗差別，但中部拜集中了超過1翱/3的脆弱型按城市，西部則案存在一半以上凹的風(fēng)險型城市扮，因此，笆可將中部界定扮為投資價值擴搬散區(qū)，西部界捌定為投資風(fēng)險柏集中區(qū)岸。圖1.6 東中西區(qū)域視角下的城市房地產(chǎn)投資價值分化笆從由城市群發(fā)靶展水平劃分的笆區(qū)域視角來看鞍（如圖1.7背），分別有8芭個房地產(chǎn)投資

32、拌價值領(lǐng)先型城罷市、14個潛頒力型城市、1靶2個脆弱型城辦市和1個風(fēng)險稗型城市分布在扮成熟型城市群翱，7個領(lǐng)先型哀城市、11個霸潛力型城市、懊22個脆弱型疤城市和4個風(fēng)拜險型城市分布稗在發(fā)展型城市敗群，5個潛力捌型城市、7個拔脆弱型城市和暗9個風(fēng)險型城澳市分布在形成骯型城市群。其百中，在形成型百城市群尚無房唉地產(chǎn)投資價值邦領(lǐng)先型城市出拔現(xiàn)，而在發(fā)展懊型城市群中脆拔弱型城市獨占案半壁江山。相拌較之下，可將霸成熟型城市群柏界定為城市房哎地產(chǎn)投資價值絆集聚區(qū)，發(fā)展耙型城市群界定捌為投資價值擴絆散區(qū)，形成型叭城市群界定為扳投資風(fēng)險集中襖區(qū)唉。凹相對于東部價搬值集聚區(qū)，成礙熟型城市群的擺房地產(chǎn)投資價安值

33、集聚程度略矮高，可見在東背部地區(qū)，高投靶資價值城市（熬領(lǐng)先型和潛力把型）更集中地俺分布在京津冀岸、長三角和珠半三角三大城市絆群；而發(fā)展型佰城市群中的房暗地產(chǎn)投資價值昂擴散效應(yīng)相較暗于中部地區(qū)則搬表現(xiàn)出更劇烈奧的分化現(xiàn)象，藹形成型城市群邦的風(fēng)險集中現(xiàn)捌象也較西部地斑區(qū)更為明顯。傲該結(jié)論為我們笆提供了一個有巴益提示，即從挨城市群發(fā)展水壩平的視角研判懊區(qū)域房地產(chǎn)投頒資價值比簡單柏的東中西部分俺析可能更具參?？家饬x。但即暗便如此，從城矮市群耙發(fā)展水平的視隘角來研判房地礙產(chǎn)市場都還是辦過于宏觀，可罷進(jìn)一步考慮從扳獨立隘的城市群視角艾來分析城市房疤地產(chǎn)投資價值扒的區(qū)域分化。巴圖1.拔7靶城市群發(fā)展水氨平視

34、角下的城懊市房地產(chǎn)投資扳價值分化爸圖1.敗8哀城市群背視角下的城市挨房地產(chǎn)投資價捌值分化百從城市群的區(qū)把域視角來看（柏如圖1.8）胺，京津冀城市藹群、長三角城敗市群、珠埃三角城市群擁扒有的房地產(chǎn)投叭資價值領(lǐng)先型叭、耙潛力型城市數(shù)伴量在所有城市敖群中處于絕對斑領(lǐng)先優(yōu)勢，川岸渝城市群、遼昂中南城市群則板分別擁有2個鞍領(lǐng)先型城市，俺能夠發(fā)揮較強骯的投資價值集扮聚效應(yīng)，因此吧將這5個城市巴群界定為投資拔價值集聚區(qū)；暗山東半島城市頒群、海峽西岸搬城市群、中原啊城市群、環(huán)鄱懊陽湖城市群、昂長株潭城市群艾、黔中城市群版、江淮城市群昂、關(guān)中城市群啊、武漢城市群拜、蘭西城市群矮等10個城市熬群擁有的領(lǐng)先矮型城市

35、和潛力爸型城市則相對癌較少，房地產(chǎn)岸投資價值的集笆聚效應(yīng)難以形暗成，并且脆弱傲型城市在這些巴城市群占據(jù)主阿導(dǎo)地位，房地藹產(chǎn)投資價值在傲城市群內(nèi)的分白化現(xiàn)象較為嚴(yán)把重，因此將以傲上城市群界定吧為投資價值擴笆散區(qū)；而在呼敖包鄂榆城市群擺、瓊北城市群扒和寧夏沿黃城敗市群，風(fēng)險型哎城市更為集中奧，故將其界定斑為房地產(chǎn)投資板風(fēng)險集中區(qū)。骯總體來說，背城市房地產(chǎn)投敗資價值在城市拌群隘間瓣也存在捌顯著鞍的辦分化瓣現(xiàn)象，岸長三角、京津柏冀、珠三角敗等人口集聚度霸高、經(jīng)濟發(fā)達(dá)耙、市場活躍的邦城市群在房地骯產(chǎn)投資區(qū)域布壩局中值得高度罷關(guān)注壩，西部的川渝爸城市群和東部昂的遼中南城市懊群也具有較強哎的投資價值集挨聚效

36、應(yīng)，哎具有較強的投暗資潛力，但對扒屬于辦投資價值擴散哀區(qū)案的城市群傲，正確識別熬其中具有高投頒資價值的城市伴則變得更為重矮要，區(qū)域戰(zhàn)略按布局的意義相柏對不大氨。爸4鞍.皚主導(dǎo)物業(yè)分化熬壩城市房地產(chǎn)投挨資價值的轉(zhuǎn)型百與升級半結(jié)合住宅地產(chǎn)版、商業(yè)地產(chǎn)、絆寫字樓三種物擺業(yè)類型的投資哎價值指數(shù)研究絆成果，通過深半入分析35個搬大中城市房地霸產(chǎn)投資價值與岸三類物業(yè)投資襖價值的關(guān)系，罷發(fā)現(xiàn)城市房地邦產(chǎn)投資價值的板主導(dǎo)物業(yè)也正哎在產(chǎn)生分化現(xiàn)胺象，已有大量扒大中城市的房版地產(chǎn)投資價值絆開始由住宅主耙導(dǎo)向商業(yè)、寫敗字樓或混合頒型物業(yè)邦主導(dǎo)轉(zhuǎn)變，實拜現(xiàn)城市房地產(chǎn)胺投資價值的轉(zhuǎn)靶型升級。按長期以來，我跋國城市房地產(chǎn)

37、斑開發(fā)均以住宅胺為主，因為在瓣住房計劃分配笆制度和城鎮(zhèn)化罷這一大背景下案，積蓄了巨量百的剛性需求，澳并且住宅開發(fā)辦周期短、收益伴高、風(fēng)險小，癌這也促使大量斑地產(chǎn)企業(yè)以住疤宅地產(chǎn)為主業(yè)八。但是，隨著柏住宅建設(shè)逐漸按趨于飽和、競案爭亦趨激烈，擺以及中央政府翱對住霸房市場的嚴(yán)厲哎打壓，一些開擺發(fā)企業(yè)逐漸轉(zhuǎn)敗型進(jìn)入商業(yè)和霸寫字樓等物業(yè)啊的開發(fā)；同時霸，城市社會經(jīng)板濟的快速唉發(fā)展和人民日板益提高的物質(zhì)敗精神需求也提霸出了對商業(yè)、壩寫字樓等物業(yè)艾的強烈需求。哀在此背景下，鞍城市房地產(chǎn)投跋資價值由住宅藹主導(dǎo)向商業(yè)或拜寫字樓主導(dǎo)的搬轉(zhuǎn)型升級已是靶我國房地產(chǎn)發(fā)暗展的必經(jīng)階段鞍和城市發(fā)展的班必然要求。班由圖1.9

38、可擺見，在35個八大中城市中，熬呼和浩特、銀疤川、西寧、蘭罷州等西部城市扮還處于以住宅版主導(dǎo)城市房地捌產(chǎn)投資價值的皚發(fā)展階段，太安原、南寧則正把在向商業(yè)、寫藹字樓主導(dǎo)型邁唉進(jìn)；合肥、長鞍沙、長春處于按住宅與商業(yè)混絆合型主導(dǎo)投資哀價值的發(fā)展階鞍段，但合肥、拌長春仍側(cè)重于哀住宅主導(dǎo)；沈哎陽、貴陽、大啊連、廈門處于耙住百圖1.扒9 邦城市房地產(chǎn)投跋資價值敖的主導(dǎo)物業(yè)奧分化哀宅與寫字樓混擺合型主導(dǎo)的發(fā)按展階段，其中翱貴陽側(cè)重于住芭宅主導(dǎo)；重慶氨、成都、青島霸、南京、武漢藹、福州位于圖百中的三圈交匯八處，該區(qū)域表扒示這些城市處癌于住宅、商業(yè)把和寫字樓均衡巴發(fā)展，共同主罷導(dǎo)城市房地產(chǎn)暗投資價值的發(fā)胺展階段

39、；烏魯皚木齊、昆明、版石家莊、鄭州挨、南昌等城市矮雖然處于商業(yè)襖和寫字樓混合挨主導(dǎo)型區(qū)域，挨但其仍極為靠巴近住宅主導(dǎo)區(qū)哀，說明這些城癌市尚未實現(xiàn)真昂正意義上的投扮資價值轉(zhuǎn)型升擺級；相較之下板，北京、西安扳、廣州、濟南芭等城市向商業(yè)敖和寫字樓混合班主導(dǎo)投資價值礙的轉(zhuǎn)型升級則按更為成熟；上百海和天津、杭拜州和深圳則分傲別是單一的商扒業(yè)主導(dǎo)型城市半和寫字樓主導(dǎo)捌型城市。艾事實上，某類安物業(yè)岸對城芭市房地產(chǎn)投資皚價值的主導(dǎo)作巴用是個相對概按念，并不能等頒同于其他物業(yè)暗就不具備投資芭價值，不同物懊業(yè)翱投資價值的相芭互協(xié)調(diào)對于城案市房地產(chǎn)罷投資價值的提壩升也尤為重要瓣。我們根據(jù)住瓣宅、商業(yè)、寫霸字樓三類物

40、業(yè)礙的投資價值指按數(shù)構(gòu)建了鞍“扒物業(yè)分類投資絆價值協(xié)調(diào)度稗”盎指標(biāo)，將其與耙投資價值指數(shù)暗相結(jié)合構(gòu)成如板圖1.10的昂物業(yè)分類投資懊價值協(xié)調(diào)度分礙化四象限模型背。由圖可見，盎上海、北京、氨重慶、成都、佰武漢、南京、巴天津、深圳等頒城市的三大物按業(yè)投資價值協(xié)暗調(diào)度最高，并半且城市房地產(chǎn)斑投資價值整體罷最大；青島、安昆明、廈門、盎烏魯木齊、福壩州等城市雖然版物業(yè)分類投資挨價值協(xié)調(diào)度相白對較高，但由癌于每類物業(yè)品昂種投資價值的拔絕對水平較低凹，導(dǎo)致整體投胺資價值偏低；懊大連、沈陽、凹西安、廣州四辦座城市的物業(yè)扳分類投資價值骯協(xié)調(diào)度則偏低盎，但由于其在搬某一特定物業(yè)隘品種的投資價壩值較高，因而伴整體投

41、資價值爸水平較高；對拜于大部分處于啊中西部地區(qū)的凹大中城市如太凹原、長沙、貴凹陽、南寧、西佰寧等，以及東按部個別城市如叭寧波、濟南、邦石家莊等，其澳物業(yè)分類投資爸價值協(xié)調(diào)度都八偏低，并且整澳體投資價值也班相應(yīng)更低。由哀上述分析可發(fā)罷現(xiàn)，澳物業(yè)分類投資懊價值協(xié)調(diào)度與吧城市房地產(chǎn)投按資價值呈現(xiàn)出皚較為顯著的正伴相關(guān)關(guān)系啊，協(xié)調(diào)度越高爸的城市，房地八產(chǎn)投資價值越哀高骯。背圖1.矮10 城市間隘物業(yè)分類投資案價值協(xié)調(diào)度的皚分化八二、胺城市班住宅地產(chǎn)拔投資價值探尋白2011年以白來，隨著北京半、上海等拔一線笆城市遭遇緊張瓣的供求矛盾、霸減量的土地供俺應(yīng)以及限購等叭政策性的壓制笆，奧一些品牌房企白從板一線

42、城市芭退出，將百二三線城市作背為戰(zhàn)略重心艾，但卻出現(xiàn)了胺有的企業(yè)名利拜雙收，而有的案企業(yè)則迂回前伴進(jìn)甚至落荒而柏逃的局面。敖顯然，住宅地佰產(chǎn)投資在城市俺、區(qū)域間面臨把的機遇與風(fēng)險罷存在顯著的分壩化特征。在此版背景疤下胺，本報告選取隘1盎2邦0班座遍及中國各辦省、自治區(qū)、絆直轄市，俺覆蓋哀東凹中西部逾20八個城市群的代挨表性城市，盎在深入分析啊城市住宅地產(chǎn)板投資價值關(guān)鍵藹影響因素柏的基礎(chǔ)上構(gòu)建芭了城市住宅地耙產(chǎn)投資價值指案數(shù)評價體系胺，研究擺了頒住宅地產(chǎn)俺投資版價值叭的城市分布霸以及城際拌間投資價值差斑異，以期客觀靶把握市場分化岸背景下未來城隘市住宅地產(chǎn)投胺資的機遇與風(fēng)搬險。拌城市住宅地產(chǎn)拌投資

43、價值概覽佰圖2.1城市芭住宅地產(chǎn)投資白價值等級分布伴城市人口因子胺家庭數(shù)量絆城鎮(zhèn)化潛力敖產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟因子擺城鎮(zhèn)居民人均敗可支配收入佰人均儲蓄余額辦累積公共財政白支出翱在崗職工人數(shù)挨市場特征因子拜市場成交活躍昂度版市場信心指數(shù)俺住宅開發(fā)潛力吧土地供應(yīng)強度表2-1 住宅地產(chǎn)投資價值指數(shù)指標(biāo)體系癌城市住宅地產(chǎn)敖的發(fā)展離不開暗人口、經(jīng)濟和絆市場的支撐，唉當(dāng)這三個要素班均衡協(xié)調(diào)發(fā)展跋時，城市住宅暗地產(chǎn)才具備持矮續(xù)穩(wěn)健的投資壩價值。據(jù)此，罷我們從人口、藹經(jīng)濟、市場三扮個維度構(gòu)建城皚市住宅地產(chǎn)投班資價值指數(shù)指邦標(biāo)體系（如表奧表2-1 住宅地產(chǎn)投資價值指數(shù)指標(biāo)體系擺人口層面，家跋庭數(shù)量及其增奧長狀況是支撐搬住宅市

44、場發(fā)展哀的基礎(chǔ)因素，翱家庭數(shù)量越大阿、增長越快，啊住宅需求越旺罷盛；而由城鎮(zhèn)班化帶來的剛性罷需求也是住宅皚市場重要的需擺求來源，尤其背在中國當(dāng)前所霸處的發(fā)展階段哎，城鎮(zhèn)化是促敗進(jìn)大中城市房拜地產(chǎn)發(fā)展的重霸要力量。癌經(jīng)濟層面，城耙鎮(zhèn)居民的消費啊能力（人均可昂支配收入和人按均儲蓄余額）背不僅是城市經(jīng)唉濟水平的直觀背表現(xiàn)，也反映拜了城市住宅市爸場的需求潛力柏；累積公共財伴政支出反映了岸城市在教育、斑醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)凹施等方面的發(fā)澳展（投入）水絆平，財政支出叭越高，宜居環(huán)百境越佳；在崗敖職工人數(shù)則用襖以反映產(chǎn)業(yè)經(jīng)皚濟對居民就業(yè)板的支撐能力，頒就業(yè)吸附能力案越強的城市，斑人口集聚能力稗越強，住宅需罷求越大。

45、白市場層面，市襖場成交活躍度安是由住宅成交扒量及其增長率班兩個指標(biāo)構(gòu)成芭的復(fù)合指標(biāo)，傲用以從市場規(guī)澳模、活躍程度霸等角度反映住伴宅市場的發(fā)展拔現(xiàn)狀；市場信般心指數(shù)是由百房價增長率和頒地價增長率笆兩個指標(biāo)構(gòu)成背的復(fù)合指標(biāo)，按當(dāng)期房價增長頒越快，說明消絆費者具有樂觀巴的市場預(yù)期，稗而地價增長越跋快，反映了企佰業(yè)對當(dāng)?shù)厥袌霭岬臉酚^預(yù)期及佰投資信心，實癌際情況也說明礙，地價增長通藹常會體現(xiàn)在未按來的房價中；爸此外，還以人俺均累計住宅供般應(yīng)面積為基礎(chǔ)礙指標(biāo)，考慮了襖城市的住宅開翱發(fā)潛力，人均靶面積越小，可巴開發(fā)潛力就越氨大，投資價值拌也一定程度上捌更高；土地供頒應(yīng)強度則可直凹觀反映住宅市柏場在未來一段笆

46、時期的供應(yīng)規(guī)襖模和競爭強度罷，土地供應(yīng)越背大，投資價值吧的提升空間越板有限。把評估結(jié)果顯示岸，樣本城市中昂投資價值前一柏百位的城市價百值類型可分為斑領(lǐng)先型、潛力阿型、脆弱型和骯風(fēng)險型四類 分類依據(jù)請見本章第2節(jié)。岸（如圖2.1盎）。其中，領(lǐng)爸先型城市笆15個，如北哀京、上海、深拔圳、武漢辦；挨潛力型城市3叭5個，如青島骯、大連、無錫巴；癌脆弱型城市3斑5個，如惠州拔、包頭伴；版風(fēng)險型城市1凹5個，如鄂爾敗多斯、榆林、板溫州辦（投資價值指斑數(shù)的具體得分扒請參見附件3唉）把 分類依據(jù)請見本章第2節(jié)。澳從東中西部的絆區(qū)域視角來看罷，東部地區(qū)憑巴借優(yōu)越的地理壩位置、領(lǐng)先的挨產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)哀，以及更強地瓣

47、人口吸附集聚扒能力，住宅市俺場活躍，具備佰高投資價值的半城市較多，但隘也存在鞍山、昂淄博、漳州等壩投資價值脆弱笆型城市；在中敗西部地區(qū)，城辦市住宅地產(chǎn)投癌資價值的分化扮現(xiàn)象較為嚴(yán)重疤，中部城市的矮投資價值類型啊以潛力型和脆伴弱型為主，而般西部城市的投吧資價值類型多稗呈現(xiàn)為脆弱型藹和風(fēng)險型兩類案，整個內(nèi)陸地唉區(qū)只有合肥、叭西安、重慶、叭武漢、成都等礙為數(shù)不多的投扮資價值領(lǐng)先型凹城市。埃從城市群發(fā)展暗水平視角來看胺，京津冀、長板三角和珠三角擺三個成熟型城埃市群較其他類敖型的城市群總跋體上投資風(fēng)險胺較小，但城市敗群內(nèi)投資價值俺的分化現(xiàn)象較擺為明顯，有著埃逾2/5的脆絆弱型城市。而佰發(fā)展型城市群巴和形

48、成型城市敗群的投資價值靶分化現(xiàn)象則更拌為突出，其中扒，發(fā)展型城市隘群以投資價值岸潛力型和脆弱奧型城市為主，扳還有包括長治啊、孝感、黃石昂在內(nèi)的6個風(fēng)芭險型城市；形爸成型城市群則邦以投資價值脆啊弱型和風(fēng)險型搬城市為主，尚襖無一例領(lǐng)先型安城市。骯2. 叭城市盎住宅地產(chǎn)投資白價值的分化佰城市人口和經(jīng)哎濟發(fā)展水平是隘衡量住宅地產(chǎn)扒投資價值的奧兩大基本要素背，伴因此，我們將啊城市人口和產(chǎn)扮業(yè)經(jīng)濟兩個特澳征因子合成為鞍城市人口芭昂經(jīng)濟綜合指標(biāo)辦，并結(jié)合市場盎特征因子構(gòu)建癌四象限模型（礙如圖2.2所啊示），將投資鞍價值指數(shù)得分般位于前100稗位的城市分為半以下四類： 圖艾圖2跋.2 城市住奧宅地產(chǎn)投資價盎值

49、襖的分化翱領(lǐng)先型安城市暗：昂主要包括般北京、上海、岸深圳、重慶、埃廣州、武漢等盎15個城市，胺總體表現(xiàn)為人邦口規(guī)模大、增案長快，產(chǎn)業(yè)經(jīng)頒濟基礎(chǔ)好，市扮場潛力大，住胺宅投資價值指昂數(shù)得分處于前懊列。其中，北癌京、上海、深拔圳三座城市的阿住宅地產(chǎn)投資稗價值明顯優(yōu)于扮其他城市，突斑出的區(qū)位優(yōu)勢班、領(lǐng)先的經(jīng)濟骯水平、強勁的傲人口吸附能力艾以及由此形成扒的市場供求矛俺盾，是其投資礙價值凸顯的根疤本原因。懊相比之下，其藹余12個城市奧多屬于省會城耙市，擁有較高唉的經(jīng)濟水平、伴完善的基礎(chǔ)設(shè)襖施和優(yōu)越的社俺會福利水平，埃人口規(guī)模較大安且人均可支配哀收入較高，住艾宅市場表現(xiàn)較稗好，潛力大，昂并且這些城市扳的經(jīng)濟

50、尚處于佰高速增長期，礙人口吸附能力巴不斷增強，由阿此帶來的住宅懊剛性需求和改稗善型需求也趨笆于旺盛。俺潛力型哀城市暗：班主要包括濟南耙、寧波、無錫暗、青島在內(nèi)的瓣35個城市，板這類城市往往搬人口經(jīng)濟基礎(chǔ)骯較好，市場規(guī)哎模較大，交投扮活躍，住宅投矮資價值指數(shù)得哀分較高。這些跋城市的住宅投澳資價值雖尚不跋及領(lǐng)先型城市岸，但其均有良疤好的人口經(jīng)濟巴基礎(chǔ)作為支撐靶，如青島、煙背臺、寧波、珠翱海等沿海城市奧人口吸附能力跋強，南通、東哎莞、揚州、唐皚山等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟骯發(fā)達(dá)，加之較俺大的住宅開發(fā)鞍潛力和近期較扳為樂觀的市場胺預(yù)期，都促使礙其住宅地產(chǎn)具骯有較好的投資巴潛力。傲脆弱型挨城市傲：跋主要包括般惠州、包頭

51、、挨宜昌、泉州瓣在內(nèi)的暗35個城市柏，這類城市總扒體表現(xiàn)為城市稗人口經(jīng)濟實力案相對不足，市礙場表現(xiàn)一般。斑雖然這些城市懊中如淮安、汕般頭等的市場指翱數(shù)相對表現(xiàn)較敖好，但其人口翱規(guī)模指數(shù)和產(chǎn)笆業(yè)經(jīng)濟指數(shù)處安于樣本城市中岸中等偏下水平礙，人口和經(jīng)濟捌對住宅市場的頒支撐力度有限爸，市場持續(xù)發(fā)般展的驅(qū)動力不敖足，抗風(fēng)險能笆力較低，導(dǎo)致熬其投資價值趨班于脆弱，一旦俺市場受到外部霸環(huán)境如宏觀調(diào)班控或經(jīng)濟形勢叭等的沖擊，或皚市場短期供應(yīng)爸過剩等因素的啊影響，住宅市把場與人口、經(jīng)疤濟協(xié)調(diào)性差的凹矛盾便會突顯案，投資價值則頒淪為投資風(fēng)險藹。藹風(fēng)險型百城市般：白這些城市一類絆是人口、經(jīng)濟敗和市場特征表礙現(xiàn)都不好的

52、城般市，如黃石，芭由于資源枯竭扮使其經(jīng)濟發(fā)展敗乏力，人口增矮長緩慢，從而骯降低住宅地產(chǎn)耙投資價值；另白一類則是市場翱泡沫嚴(yán)重的城拔市，或是供給半過剩、供給結(jié)靶構(gòu)不均衡的城版市，如鄂爾多藹斯、榆林、三鞍亞、溫州等。癌以鄂爾多斯為笆例，這是一個阿典型的供給過哎剩市場，其價跋格的上漲并不扳是由于真實需隘求推動，而是藹投機型資金推搬高的并不真實案的房地產(chǎn)價格班，加之民間資板本對鄂爾多斯辦樓市的滲透以板及由此推高的藹房地產(chǎn)開發(fā)成哎本，致使鄂爾胺多斯樓價攀升扳；同時，煤炭班等資源的快速奧開發(fā)刺激經(jīng)濟岸繁榮但非理性爸的過度增長，盎催生了一大批芭富有階層的同敖時吸引來了一壩批投機者，成百為支撐當(dāng)?shù)貥橇T市的主力

53、軍，般但過大的貧富壩差距顯然不能暗支撐樓市持續(xù)礙發(fā)展；在20搬11年，嚴(yán)厲唉的房地產(chǎn)市場跋調(diào)控使得鄂爾辦多斯的住宅市敗場瀕臨崩潰，按多家媒體的報跋道稱其房價已絆從最高時1.岸5-2萬元/擺平方米跌至3巴000元/平唉方米，卻依然跋無人購買，投罷資風(fēng)險不言而岸喻。絆3. 城市住熬宅地產(chǎn)投資價辦值區(qū)域分化哎圖2.3版東中西區(qū)域視叭角下的住宅地擺產(chǎn)投資價值分搬化骯圖2.4 哀城市群發(fā)展水巴平視角下的班住宅地產(chǎn)投資懊價值案分化柏通過從東中西阿部和城市群發(fā)拔展水平兩個維搬度扮對頒城市住宅地產(chǎn)矮投資價值耙進(jìn)行笆區(qū)域礙對比分析唉（如圖2.3襖和2.4）爸，盎可以發(fā)現(xiàn)，我皚國城市住宅地般產(chǎn)投資價值呈罷現(xiàn)出盎“

54、罷東部領(lǐng)先，中瓣西部跟進(jìn)八”罷、巴“凹成熟型城市群隘和發(fā)展型城市佰群齊頭并進(jìn)，叭形成型城市群盎緩慢前進(jìn)按”伴的分化規(guī)律。矮東部領(lǐng)先芭，盎中西部跟進(jìn)。奧與中西部相比斑，案東部城市在投跋資價值領(lǐng)先型靶和潛力型城市絆中占比達(dá)60疤%，其住宅地稗產(chǎn)投資價值的熬總體水平明顯頒更高。但是，壩在東部城市中氨住宅投資價值把也存在一定程傲度的分化現(xiàn)象矮，潛力型城市阿和脆弱型城市礙占比不相上下矮，尤其東部的皚三四線城市，氨市場供需矛盾安及與人口經(jīng)濟俺基本面的背離礙現(xiàn)象較為突出哎。在中西部城扮市中，風(fēng)險型懊城市比例高達(dá)柏80%，傲只有合肥、西稗安、重慶、武疤漢、成都5個皚領(lǐng)先型城市，氨中部以住宅投霸資價值潛力型吧和

55、脆弱型城市暗為主，而西部八以住宅投資價熬值脆弱型和風(fēng)凹險型城市為主半。凹成熟型城市群巴和發(fā)展啊型奧城市群齊頭并拔進(jìn)襖，半形成型城市群奧緩慢前進(jìn)斑。熬在京津冀、長擺三角和珠三角懊三個成熟型城稗市群，北京、藹上海、深圳三般個領(lǐng)先型城市辦產(chǎn)生了顯著的奧涓滴效應(yīng)，帶跋動了其他城市熬住宅地產(chǎn)投資佰價值的提升，骯風(fēng)險型城市在疤其中的比例僅絆占0.07%敗。發(fā)展型城市扮群總體投資價班值可與成熟型熬城市群相媲美稗，原因在于隨骯著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的般轉(zhuǎn)移，以及新佰一屆政府推出板的新型城鎮(zhèn)化啊、城市群協(xié)同隘發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)按展型城市群將拔會迎來新契機芭，尤其是處于拌城市群核心地般位的城市，如傲武漢、西安、敖鄭州、合肥等隘，其

56、住宅地產(chǎn)搬投資價值還將把進(jìn)一步顯現(xiàn)，搬但其也存在明敖顯的價值分化跋現(xiàn)象。擺形成型城市群班則以投資風(fēng)險按型城市為主，氨過快過度繁榮搬的樓市與城市拜社會經(jīng)濟發(fā)展案水平的不相協(xié)頒調(diào)是釀成風(fēng)險跋的主要原因。敖4. 哀城市拌住宅地產(chǎn)投資案價值影響因素白剖析城市人口因素搬城市住宅地產(chǎn)吧的發(fā)展離不開瓣人口的支撐，盎這是形成住宅熬有效需求的源盎泉八。笆作為投資價值擺領(lǐng)先型城市（罷如圖2.5）絆，北京、上海背兩個特大型城拜市龐大的人口搬規(guī)模是其住宅阿地產(chǎn)投資價值哎強有力的支撐吧，在有限的土捌地資源里，其芭住房需求越旺耙盛，住宅市場安的供求矛盾越奧突出，從而推敗動房價和盈利捌水平上升，因俺而投資價值突絆出；此外，

57、合扳肥也是典型的扮人口驅(qū)動型城哎市，其人口導(dǎo)翱入遠(yuǎn)大于人口矮流出，特別是跋來自江蘇、河襖南、浙江等地藹的省外常住人佰口以及快速提叭升的城鎮(zhèn)化水叭平，使其人口暗規(guī)模指數(shù)位居埃前三，助力其把成為投資價值版領(lǐng)先型城市。岸從分類對比來壩看，投資價值哎領(lǐng)先型城市的芭人口規(guī)模指數(shù)斑是潛力型城市熬的1.8倍（埃如圖2.6）瓣。圖2.6 四類型城市人口規(guī)模指數(shù)梯度分布挨城鎮(zhèn)化水平的叭提升將為跋住班宅市場發(fā)展帶礙來巨大案空間，這決定捌了城市住宅需吧求的可持續(xù)性敖，也是支撐住邦宅地產(chǎn)投資懊價值熬的基礎(chǔ)。把對于潛力型城背市，正處于城敗鎮(zhèn)化高速發(fā)展班的階段，城鎮(zhèn)柏化水平的大幅佰提升無疑是其盎住宅地產(chǎn)投資邦價值的助推器

58、靶。而對于風(fēng)險按型城市，如溫疤州，薄弱的人拌口規(guī)模難以對把其快速發(fā)展的叭樓市形成有力敖支撐，同時，八低附加值的加霸工制造業(yè)雖然捌吸附了大量常把住就業(yè)人口，傲但這些人口消敖費能力弱，永瓣久居住的可能捌性小，難以形澳成有住宅消費敗需求的真實城拔鎮(zhèn)化水平，這礙是造成溫州住暗宅投資價值近哎年低迷的原因俺之一；此外，昂如贛州、孝感邦等地雖然城鎮(zhèn)巴化速度在加快襖，但是由于城氨市整體實力較埃差，人均收入骯偏低，難以形百成有效的住宅稗需求，不利于百城市住宅地產(chǎn)案投資價值的提俺升。圖2.6 四類型城市人口規(guī)模指數(shù)梯度分布皚圖2.5 城扮市人口特征板的扮指數(shù)分布產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟因素隘城鎮(zhèn)居民的支百付能力氨是扒住宅地產(chǎn)稗投

59、資價值的指叭南辦。瓣支付能力版越高，居民的襖購買力越強，凹住宅地產(chǎn)投資絆價值越顯著；熬領(lǐng)先型城市的靶居民支付能力百與其他三類型拌城市的平均水隘平分別拉開了捌1.23、1伴.36和1.版51倍的差距拔（如圖2.7巴），足見支付班能力是衡量城壩市住宅投資價瓣值的重要準(zhǔn)則敗。敖投資價值潛力傲型和脆弱型城版市的居民支付胺能力則分化較八為嚴(yán)重，作為稗潛力型的兩個跋省會城市烏魯伴木齊和蘭州（昂如圖2.8）邦人均可支配收敗入指數(shù)較低，襖并與同一類型霸內(nèi)城市存在較澳大的差距。產(chǎn)藹業(yè)結(jié)構(gòu)薄弱、柏地方財政收入氨滯后制約了兩哎市的經(jīng)濟發(fā)展盎和社會文化事搬業(yè)的提高，同盎時也影響了城唉市居民家庭生唉活水平的提高艾；此外

60、，收入藹來源單一也成壩為兩市居民收絆入能力落后的背掣肘。住宅地昂產(chǎn)投資價值扒與白居民半支付能力關(guān)系版密切，若不注奧重提高居民的瓣生活水平，可唉能壩會使兩市唉住宅地產(chǎn)投資澳價值下滑。投罷資價值風(fēng)險型稗城市的總體支柏付能力偏低，爸進(jìn)而影響其住稗宅消費，使其哎住宅投資存在骯風(fēng)險。氨圖2.8 城傲市人均可支配傲收入指數(shù)分布盎產(chǎn)業(yè)支撐力是澳住宅地產(chǎn)投資半價值的基石拜。斑產(chǎn)業(yè)支撐力板越強，住宅地芭產(chǎn)投資的動力澳越持久。從城熬市產(chǎn)業(yè)支撐力岸指數(shù)來看（如靶圖2.9），絆越是具有投資柏價值的城市，斑其產(chǎn)業(yè)支撐力俺指數(shù)越高；結(jié)藹合圖2.7，霸領(lǐng)先型城市的哀產(chǎn)業(yè)支撐力指稗數(shù)是潛力型城版市的4倍，這挨些城市多位于壩我