2022商品房購買協(xié)議文本范本多篇資料選編

1、2022商品房購買協(xié)議文本范本多篇資料選編資料匯編目 錄1、商品房買賣合同樣本_棗莊x2、商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同的比較分析x3、青島市商品房出售合同x4、預(yù)售商品房買賣合同(XXXX新版)x5、商品房買賣合同（204條）x6、四川省商品房買賣合同-zfabc1123x7、商品房買賣合同典型案例評析x8、上海市商品房出售合同x9、商品房買賣合同范本-浙江省商品房買賣合同x10、新版 浙江省商品房買賣合同示范文本x 合同編： 房屋代碼： 商品房買賣合同 出賣人： _ 買受人： _ 棗莊住房和城鄉(xiāng)建立 棗莊工商行政理說 明1 、簽訂本合同前買受人應(yīng)當(dāng)仔細閱讀本合同條款特別是審閱其中具有選擇性

2、、補充性、填充性、修改性的內(nèi)容。2、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)依法獲得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建立向社會公開銷售的房屋及其附屬設(shè)施。3 、本合同所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建立中的房屋預(yù)先給買受人并由買受人支付定金或房價款的行為。 本合同所稱商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已開工的商品房給買受人并由買受人支付房價款的行為。4 、簽訂本合同前出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示?商品房預(yù)售容許證?及其他有關(guān)證書和證明。5 、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平及老實信譽的原那么訂立合同任何一方不得將自己的意志強加給另一方。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進展修改、增補或刪減。合同生效

3、后未被修改的文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。6 、本合同文本中相關(guān)條款后留有空白行供雙方當(dāng)事人自行約定或補充約定。出賣人與買受人可以針對合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容根據(jù)所售工程的詳細情況簽訂公平合理的補充協(xié)議也可以在相關(guān)條款后的空白行中進展補充約定。7 、本合同文本 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。 】中選擇內(nèi)容以劃 方式選定；對于實際情況未發(fā)生或雙方當(dāng)事人不作約定時應(yīng)當(dāng)在空格部位打 以示刪除。8 、雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實際情況本合同原件的份數(shù)并在簽訂合同時認(rèn)真核對以確保各份合同內(nèi)容一致；在任何情況下買受人都應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件。9、根據(jù)合同法的規(guī)定當(dāng)

4、事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算。約定的違約金低于造成的損失的當(dāng)事人可以懇求人民或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的當(dāng)事人可以懇求人民或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。10、本合同文本由棗莊住房和城鄉(xiāng)建立、棗莊工商行政理共同制定。 商品房買賣合同合同雙方當(dāng)事人：出賣人： _通信：_郵政編碼： 營業(yè)執(zhí)照注冊：_ 企業(yè)資質(zhì)證書：_ 法定代表人： _ 聯(lián)絡(luò) ：_ 委托代理人： 聯(lián)絡(luò) ： 委托銷售代理機構(gòu)： ：_郵政編碼： 通信： 營業(yè)執(zhí)照注冊： 買受人： _法定代表人】負(fù)責(zé)人 】： 國籍地區(qū)】： 】護照】營業(yè)執(zhí)照注冊】

5、】： 出生日： 年 月 日性別： ：_郵政編碼： _ 聯(lián)絡(luò) ：_法定代理人】委托代理人 】： 國籍地區(qū)】： 】護照】 】： 出生日： 年 月 日性別： ：_郵政編碼： _ 聯(lián)絡(luò) ： 根據(jù)?合同法?、?城房地產(chǎn)理法?、?物權(quán)法?及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定出賣人和買受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的根底上就商品房達成如下協(xié)議：第二章 商品房根本情況 第一條 工程建立根據(jù)1、出賣人以出讓】轉(zhuǎn)讓】劃撥】方式獲得坐落于 _ _ _地塊的國有土地使用權(quán)。該地塊 國有土地使用】 】為： _ 。土地使用權(quán)面積為：_ _ 買受人購置的商品房以下簡稱該商品房所在土地用途為：_ _ 土地使用年限自 _ 年 _ 月

6、_ 日至 _ 年 _ 月 _ 日止。2、出賣人經(jīng)批準(zhǔn)在上述地塊上建立的商品房工程 地名核準(zhǔn)名稱】 暫 定 名】為： _ 建立工程規(guī)劃容許證為_ 第二條 商品房銷售根據(jù)買受人購置的商品房為 現(xiàn)房】 預(yù)售商品房】 。預(yù)售商品房批準(zhǔn)為棗莊住房和城鄉(xiāng)建立商品房預(yù)售容許證為 _ _ 。第三條 根本情況1、該商品房用途為 住宅】 辦公】 商業(yè)】 】。2、該商品房所在樓棟的 幢】座】 單元】層】 房該房屋代碼為 。該商品房用途為 住宅 屬 層高為 建筑層數(shù)地上 層地下 層。該商品房 建筑面積共 _ 平方米其中套內(nèi)建筑面積 _ 平方米公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e _ 平方米。有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨⒚?/p>

7、積構(gòu)成說明見附件二。第四條 抵押情況與該商品房有關(guān)的抵押情況為：。2和3可以同時選擇1、該商品房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)及在建工程均未設(shè)定抵押。2、該商品房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)設(shè)定抵押抵押權(quán)人為：抵押登記部門為：抵押登記日為：。3、該商品房在建工程已經(jīng)設(shè)定抵押抵押權(quán)人為：抵押登記部門為：抵押登記日為：。抵押權(quán)人同意該商品房預(yù)售的證明及抵押的相關(guān)約定見附件三。第五條 房屋權(quán)利狀況1、該商品房沒有權(quán)屬糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛；2、該商品房沒有銷售給除本買受人以外的其別人；3、該商品房沒有查封或其他受到限制交易的情況；4、；5、；6、。如該商品房權(quán)利狀況與上述情況不符導(dǎo)致買受人不能合同備案、房屋登記或

8、發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的買受人有權(quán)解除合同。買受人選擇解除合同的應(yīng)當(dāng)書面出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同送達之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款及利息按銀行同貸款利率計算退還給買受人買受人有權(quán)要求出賣人支付不低于已付房價款一倍的賠償金。第六條 計價方式與價款出賣人與買受人約定按下述第 種方式計算該商品房價款：1、按建筑面積計算該商品房單價為 人民幣 每平方米 元總金額 人民幣 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整。2、按套內(nèi)建筑面積計算該商品房單價為 每平方米 元總金額 人民幣 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整。3、按套單元計算該商品房單價為 每平方米元總金額 人民幣 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整。4、 。

9、第七條 付款方式及限買受人采取以下第種方式付款。1、一次性付款。買受人應(yīng)當(dāng)在年月日前支付全部房價款。2、分付款。買受人應(yīng)當(dāng)在年月日前分支付全部房價款首房價款金額幣元大寫：億仟佰拾萬仟佰拾元整應(yīng)當(dāng)于年月日前支付。3、貸款方式付款：公積金貸款】商業(yè)貸款】。買受人首支付全部房價款的共計元其余價款向】借款支付。貸款最遲在年月日前完畢。如因買受人的原因造成不能貸款的。4、其他方式：；。第八條 預(yù)售資金監(jiān)情況出賣人承諾商品房預(yù)售資金按法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定監(jiān)使用只能用于本工程建立不得隨意支取使用。根據(jù)?棗莊商品房預(yù)售資金監(jiān)視理?的規(guī)定該商品房的預(yù)售資金監(jiān)銀行為：賬為：。商品房預(yù)售資金應(yīng)由買受人全額存入監(jiān)賬戶。

10、第九條 逾付款責(zé)任買受人未按照約定時間付款的雙方同意按照以下第種方式處理：1、按照逾時間分別處理(1和2不作累加)(1)逾在日之內(nèi)買受人按日計算向出賣人支付逾應(yīng)付款萬分之的違約金并于實際支付應(yīng)付款之日起日內(nèi)向出賣人支付違約金合同繼續(xù)履行。(2)逾超過日該日應(yīng)當(dāng)與第1項中的日一樣后出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的應(yīng)當(dāng)書面買受人。買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同送達之日起日內(nèi)按照累計的逾應(yīng)付款的向出賣人支付違約金并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的經(jīng)出賣人同意后合同繼續(xù)履行買受人按日計算向出賣人支付逾應(yīng)付款萬分之該比率應(yīng)當(dāng)不小于第1項中的比率的違約金并于實際支付應(yīng)付款之日起日內(nèi)向出賣人

11、支付違約金。本條所稱逾應(yīng)付款是指按照第七條約定的到應(yīng)付款與該實際已付款的差額；采取分付款的按照相應(yīng)的分應(yīng)付款與該的實際已付款的差額確定。2、。第十條 交付時間和條件一出賣人應(yīng)當(dāng)在年月日前向買受人交付該商品房。二該商品房交付時應(yīng)當(dāng)符合以下、2、項所列條件：1、該商品房已獲得建立工程驗收合格證明；2、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的該商品房面積實測技術(shù)書；3、房地產(chǎn)開發(fā)工程獲得開工綜合驗收備案證明或分開工綜合驗收備案證明；4、；5、；6、；該商品房為住宅的出賣人還需提供?商品住宅質(zhì)量保證書?、?商品住宅使用說明書?以及?住宅工程分戶驗收表?。第十一條 本工程內(nèi)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的交付時間與使用條件一城根底設(shè)

12、施1、上水、下水：年月日到達；2、供電：年月日到達；3、供暖：年月日到達；4、燃氣：年月日到達；5、 通信：交付時線路敷設(shè)到戶；6、有線電視：交付時線路敷設(shè)到戶；7、寬帶網(wǎng)絡(luò)：交付時線路敷設(shè)到戶。以上第4、5、6、7項需要買受人自行開通使用手續(xù)。假設(shè)在約定限內(nèi)未到達交付使用條件雙方同意按照以下第種方式處理：1以上設(shè)施中、2、3、4項在約定限內(nèi)未到達交付條件的出賣人按本合同約定承擔(dān)逾交付的違約責(zé)任；第5項未按時到達交付條件的出賣人按日向買受人支付元的違約金；第6項未按時到達交付條件的出賣人按日向買受人支付元的違約金；第7項未按時到達交付條件的出賣人按日向買受人支付元的違約金。2出賣人向買受人一次

13、性支付相當(dāng)于房屋總價款的違約金并采取措施保證相關(guān)設(shè)施于約定日后日之內(nèi)到達交付條件。屆時仍不能到達交付條件的買受人有權(quán)要求解除合同和給予賠償出賣人賠償數(shù)額為；3；二公共效勞及其他配套設(shè)施包括但不限于建立工程規(guī)劃容許證附件及附圖中載明的公共效勞設(shè)施配套建立指標(biāo)1、公共綠地：；2、小區(qū)內(nèi)非政道路：；3、物業(yè)理用房：；4、醫(yī)院：；5、幼兒園：年月日前開工；6、學(xué)校：年月日前開工；7、會所：年月日前開工；8、購物中心：年月日前開工；9、；10、。以上設(shè)施假設(shè)在約定限內(nèi)未到達交付使用條件或者未開工的雙方同意按照以下第種方式處理：1出賣人向買受人一次性支付相當(dāng)于房屋總價款的違約金并采取措施保證相關(guān)設(shè)施于約定

14、日后日之內(nèi)到達交付條件。屆時仍不能到達交付條件的買受人有權(quán)要求解除合同和給予賠償出賣人賠償數(shù)額為；2每逾一項出賣人按日支付元違約金于買受人；3。公共效勞設(shè)施與其他配套設(shè)施沒有明確約定交付使用時間的其開工時間不遲于本工程最后一開工交付的時間。本工程內(nèi)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的詳細約定見附件四。第十二條 交接手續(xù)一該商品房到達第十條約定的交付條件后出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日的日前書面買受人交接手續(xù)的時間、地點以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件。買受人未收到交付書的以本合同約定的交付日屆滿之日為交接的時間以該商品房所在地為交接手續(xù)地點。雙方進展房屋交接時出賣人應(yīng)當(dāng)出示滿足第十條約定的證明。出賣人不出示證明或者出示的證明不齊全不能滿足

15、第十條約定條件的買受人有權(quán)回絕接收由此產(chǎn)生的逾交付責(zé)任由出賣人承擔(dān)并按照第十三條處理。二查驗房屋1、買受人應(yīng)在收到書面后日內(nèi)該商品房的交接手續(xù)。2、雙方交接手續(xù)前買受人有權(quán)對所購置的該商品房進展查驗出賣人不得以繳納相關(guān)稅費或者簽署物業(yè)理作為買受人查驗該商品房的前提條件。3、查驗該商品房時買受人對以下除該商品房主體構(gòu)造和地基根底外的房屋質(zhì)量缺陷提出異議的由出賣人按照有關(guān)工程質(zhì)量的和自查驗該商品房之次日起日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)修復(fù)費用修復(fù)完成后再行交付。因質(zhì)量缺陷給買受人造成損失的出賣人應(yīng)當(dāng)予以賠償。1屋面、墻面、地面滲漏；2墻面、頂棚抹灰層脫落；3地面空鼓開裂、大面積起砂；4門窗翹裂、五金件損壞；5

16、道堵塞；6潔具開裂、漏水；7燈具、電器開關(guān)失靈；8防盜及對講系統(tǒng)失靈；9；10；11；12。房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響買受人對房屋的正常使用的出賣人按照有關(guān)工程質(zhì)量的和自查驗該商品房之次日起日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)修復(fù)費用由此產(chǎn)生的逾交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)并按照本合同第十三條處理。修復(fù)后或經(jīng)屢次維修仍存在嚴(yán)重影響買受人正常居住使用的質(zhì)量問題買受人有權(quán)解除合同。買受人選擇解除合同的應(yīng)當(dāng)書面出賣人出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同送達之日起日內(nèi)退還全部已付款并按照利率付給利息給買受人造成損失的由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。三查驗該商品房后買受人對出賣人所交付的商品房無異議雙方應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單。由于買受人原因未能按交付的雙方同意按以下

17、方式處理：；。第十三條 逾交付責(zé)任除不可抗力外出賣人未按照第十條約定的限和條件將該商品房交付買受人的按照以下第種方式處理：1、按照逾時間分別處理(1、2和3不作累加)(1)逾在日之內(nèi)該限應(yīng)當(dāng)不小于第九條1項中的限出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之的違約金該違約金比率應(yīng)當(dāng)不小于第九條1項中的比率并于該商品房實際交付之日起日內(nèi)向買受人支付違約金合同繼續(xù)履行。(2)逾超過日該限應(yīng)當(dāng)與本條的1項中的限一樣后買受人有權(quán)解除合同。買受人選擇解除合同的應(yīng)當(dāng)書面出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同送達之日起日內(nèi)退還全部已付款并按照買受人全部已付款的向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的合同繼續(xù)履行出賣

18、人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之該比率應(yīng)當(dāng)不小于本條1項中的比率的違約金并于該商品房實際交付之日起日內(nèi)向買受人支付違約金。2、。第十四條 面積差異處理該商品房交付時出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示其委托的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的商品房面積實測技術(shù)書并向買受人提供該商品房的面積實測數(shù)據(jù)以下簡稱實測面積。實測面積與第三條載明的面積發(fā)生誤差的雙方同意按照第種方式處理。1、根據(jù)第四條按照套內(nèi)建筑面積計價的約定雙方同意按照以下原那么處理：(1)套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3以內(nèi)(含3)的據(jù)實結(jié)算房價款；(2)套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3時買受人有權(quán)解除合同。買受人選擇解除合同的應(yīng)當(dāng)書面出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同

19、送達之日起30日內(nèi)退還買受人已付房款并按照利率付給利息。買受人選擇不解除合同的實測套內(nèi)建筑面積大于套內(nèi)建筑面積時套內(nèi)建筑面積誤差比在3以內(nèi)(含3)部的房價款由買受人補足；超出3部的房價款由出賣人承擔(dān)產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實測套內(nèi)建筑面積小于套內(nèi)建筑面積時套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3以內(nèi)(含3)部的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 實測套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積誤差比100 套內(nèi)建筑面積 2、根據(jù)第四條按照建筑面積計價的約定雙方同意按照以下原那么處理：1建筑面積誤差比絕對值均在3以內(nèi)(含3)的根據(jù)實測建筑面積結(jié)算房價款；2)建筑面積誤差比絕對值超

20、出3時買受人有權(quán)解除合同。買受人選擇解除合同的應(yīng)當(dāng)書面出賣人出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同送達之日起30日內(nèi)退還買受人已付房款并按照利率付給利息。買受人選擇不解除合同的實測建筑面積大于建筑面積時建筑面積誤差比在3以內(nèi)(含3)部的房價款由買受人補足；超出3部的房價款由出賣人承擔(dān)產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。實測建筑面積小于建筑面積時建筑面積誤差比絕對值在3以內(nèi)(含3)部的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。實測建筑面積建筑面積建筑面積誤差比100建筑面積3因設(shè)計變更造成面積差異雙方不解除合同的應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。3、雙方自行約定：；。按套單元計價的出賣人承諾在房屋平面圖中標(biāo)明詳細尺寸

21、并約定誤差范圍。該房屋交付時套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍雙方約定如下：。第十五條 規(guī)劃變更的約定出賣人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主部門核發(fā)的建立工程規(guī)劃容許證規(guī)定的條件建立商品房不得擅自變更。雙方簽訂合同后涉及該商品房規(guī)劃用途、面積、容積率及根底設(shè)施、公共效勞設(shè)施、綠化率等規(guī)劃容許內(nèi)容經(jīng)有關(guān)行政主部門批準(zhǔn)變更的出賣人應(yīng)當(dāng)及時將變更內(nèi)容書面告知買受人。如規(guī)劃變更買受人選擇解除合同的應(yīng)當(dāng)書面出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同送達之日起日內(nèi)退還買受人已付房款并按照利率付給利息。買受人選擇不解除合同的有權(quán)要求出賣人賠償由此造成的損失雙方約定如下：。第十六條 設(shè)計變更的約定一經(jīng)建立主部門認(rèn)定的施工

22、圖審查機構(gòu)批準(zhǔn)建筑工程施工圖設(shè)計的以下設(shè)計變更影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的出賣人應(yīng)當(dāng)在設(shè)計審查批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)書面買受人。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)買受人的買受人有權(quán)解除合同。二買受人應(yīng)當(dāng)在送達之日起15日內(nèi)做出是否解除合同的書面答復(fù)。買受人逾未予以書面答復(fù)的視同承受變更。三買受人選擇解除合同的應(yīng)當(dāng)書面出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同送達之日起日內(nèi)退還買受人已付房款并按照利率付給利息。買受人選擇不解除合同的有權(quán)要求出賣人賠償由此造成的損失雙方約定如下：。第十七條 商品房質(zhì)量的約定一主體構(gòu)造該商品房主體構(gòu)造和地基根底合格。經(jīng)檢測不合格的買受人有權(quán)解除合同。買受人選擇解除合同的應(yīng)當(dāng)書面出賣人

23、出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同送達之日起日內(nèi)退還全部已付款并按照利率付給利息給買受人造成損失的由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔(dān)。二裝飾裝修及設(shè)備交付的該商品房質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合公布的工程質(zhì)量、和施工圖設(shè)計的要求應(yīng)使用合格的建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備裝置、裝修、裝飾所用材料的質(zhì)量必須符合的強迫性及雙方約定的。如不符合上述的買受人有權(quán)要求出賣人按照以下第、方式處理：可多項選擇1及時更換、重作、修理；2出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價；3房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的買受人有權(quán)解除合同。買受人選擇解除合同的應(yīng)當(dāng)書面出賣人出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同送達之日起日內(nèi)退還全部已付款并按照利率付給利息給買受人造成

24、損失的由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔(dān)；4；5。詳細裝飾和設(shè)備的約定見附件五。三民用建筑節(jié)能措施該商品房應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)民用建筑節(jié)能強迫性的要求。未到達的出賣人應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)要求補做節(jié)能措施并承擔(dān)全部費用；因此給買受人造成損失的出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。詳細節(jié)能信息見附件六。第十八條 住宅保修責(zé)任一商品房實行保修制度。該商品房為住宅的出賣人自該商品房交付之日起按照?住宅質(zhì)量保證書?承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。該商品房為非住宅的雙方可簽訂補充協(xié)議詳細約定保修范圍、保修限和保修責(zé)任等內(nèi)容。二以下情形出賣人不承擔(dān)保修與賠償責(zé)任：1、因人為破壞或嚴(yán)重自然災(zāi)害造成的房屋及其附屬設(shè)施的損害

25、；2、不當(dāng)使用或者在裝修房屋過程中對房屋構(gòu)造、水電氣線、防水層、保溫層、粉刷層及部品零件造成的損害；3、第三人因不當(dāng)使用、裝修房屋對本商品房造成的損害。三在保修內(nèi)買受人發(fā)出書面保修書日內(nèi)出賣人既不履行保修義務(wù)也不書面保修責(zé)任異議的買受人可以自行或聘請別人進展維修合理的維修費用由出賣人承擔(dān)。第十九條 房屋登記一合同備案商品房預(yù)售的自本合同訂立之日起30天內(nèi)由出賣人向棗莊房地產(chǎn)開發(fā)和房屋征收理合同備案登記手續(xù)并于15日內(nèi)書面告知買受人。假設(shè)出賣人逾不合同備案登記手續(xù)并造成買受人損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本合同登記備案后如發(fā)生協(xié)議解除本合同的時在發(fā)生之日起10天內(nèi)由出賣人持解除合同的書面到棗莊房地產(chǎn)開

26、發(fā)和房屋征收理注銷本合同登記備案的手續(xù)。二預(yù)告登記1、雙方同意】不同意】共同申請該商品房的預(yù)告登記手續(xù)。雙方同意預(yù)告登記的自預(yù)售合同登記備案后個工作日內(nèi)申請該商品房的預(yù)告登記手續(xù)。假設(shè)出賣人未按照雙方約定申請預(yù)告登記的買受人可單方申請預(yù)告登記。2、有關(guān)預(yù)告登記的詳細約定如下：；。三轉(zhuǎn)移登記1、商品房交付使用后雙方同意共同向房屋登記機構(gòu)申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。2、出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)將權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記備案。如因出賣人的責(zé)任買受人不能在規(guī)定限內(nèi)辦訖房屋所有權(quán)登記的雙方同意按照以下第種方式處理：1買受人有權(quán)解除合同。買受人選擇解除合同的應(yīng)當(dāng)書面出賣人出賣人應(yīng)當(dāng)自

27、解除合同送達之日起日內(nèi)退還買受人全部已付款并按照利率付給利息。買受人選擇不解除合同的自買受人應(yīng)當(dāng)獲得房屋所有權(quán)登記的限屆滿之次日起至實際獲得房屋所有權(quán)登記之日止出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之的違約金。2。3、如因買受人的責(zé)任造成買受人未能在商品房交付之日起個工作日內(nèi)獲得房屋所有權(quán)登記的由買受人承擔(dān)責(zé)任。第二十條 前物業(yè)效勞一出賣人依法選聘的物業(yè)效勞企業(yè)為：資質(zhì)證為：。二前物業(yè)效勞間物業(yè)收費方式為：包干制】酬金制】。物業(yè)費價格為/月平方米建筑面積。價格構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費、公共秩序維護費、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護費、綠化養(yǎng)護費、綜合理費、。物業(yè)效勞內(nèi)容前物業(yè)效勞合同、臨時理規(guī)

28、約見附件七。買受人已詳細閱讀前物業(yè)效勞合同和臨時理規(guī)約同意由出賣人依法選聘的物業(yè)效勞企業(yè)提供前物業(yè)效勞遵守臨時理規(guī)約。業(yè)主會成立后由業(yè)主大會選聘或續(xù)聘物業(yè)效勞企業(yè)。第二十一條 共有權(quán)益的約定買受人對其建筑物專有部享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。行使權(quán)利不得危及建筑物的平安不得損害其他買受人的合法權(quán)益。對建筑物專有部以外的共有部享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。雙方對共有權(quán)益的約定如下：1、該商品房所在樓棟的屋面使用權(quán)歸本樓棟產(chǎn)權(quán)人共有；2、該商品房所在樓棟的外墻面使用權(quán)歸本樓棟產(chǎn)權(quán)人共有；3、該商品房所在建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外、綠地屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的

29、除外、物業(yè)效勞用房歸全體產(chǎn)權(quán)人共有；4、建筑物的根底、承重構(gòu)造、外墻、屋頂?shù)雀緲?gòu)造部通道、樓梯、大堂等公共通行部消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等構(gòu)造部歸產(chǎn)權(quán)人共有；5、會所：；6、運動休閑設(shè)施：；7、教育設(shè)施：幼兒園】；8、。第二十二條 稅費買賣雙方應(yīng)按照及本的有關(guān)規(guī)定向相應(yīng)部門交納因該商品房買賣發(fā)生的稅、費。第二十三條 銷售和使用承諾1、出賣人承諾商品住宅不分割拆零銷售；不采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未開工商品房。2、出賣人承諾按照規(guī)劃用途進展建立和不擅自改變該商品房使用性質(zhì)并按照規(guī)劃用途房屋登記。3、出賣人

30、承諾已將遮擋或阻礙房屋正常使用的情況告知買受人。詳細內(nèi)容見附件八。如：該商品房公共道檢修口、柱子、變電箱等有遮擋或阻礙房屋正常使用的情況4、買受人使用該商品房間不得擅自改變該商品房的用途、建筑主體構(gòu)造和承重構(gòu)造。除本合同、補充協(xié)議及其附件另有約定外買受人在使用該商品房間有權(quán)與其他權(quán)利人共同使用與該商品房有關(guān)的共用部位和設(shè)施并按照共用部位與共用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)的共用部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。5、。6、。第二十四條 爭議解決方式本合同在履行過程生的爭議由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決也可懇求消費者協(xié)會調(diào)解；協(xié)商不成的按照以下第種方式解決：1、依法向房屋所在地人民起訴。2、提交

31、仲裁會仲裁。第二十五條 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。雙方可以根據(jù)詳細情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內(nèi)容簽訂書面補充協(xié)議進展變更或補充補充協(xié)議見附件九但補充協(xié)議中含有不合理地減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任或不合理地加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的仍以本合同為準(zhǔn)。對本合同的解除應(yīng)當(dāng)采用書面形式。本合同附件及補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。第二十六條 本合同及附件共頁一式份具有同等法律效力其中出賣人份買受人份份份。出賣人(簽章)：買受人(簽章)：法定代表人】：法定代表人】：委托代理人】(簽章)：負(fù)責(zé)人】：簽訂時間：年月日簽訂地點：附件一 房屋平面圖及位置圖應(yīng)標(biāo)明

32、方位1、房屋平面圖2、該房屋在整個樓棟中的位置圖3、建立工程規(guī)劃方案總平面圖附件二 該商品房共用部位及設(shè)施詳細約定1、共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明1被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積的約定；2參與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的商品房名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)等的約定；3不分?jǐn)偟墓灿貌课坏脑敿毤s定2、其他設(shè)備、設(shè)施所在位置、用途等的約定附件三 該商品房獲得抵押權(quán)人同意銷售的證明及抵押的相關(guān)約定1、該商品房獲得抵押權(quán)人同意銷售的證明2、解除抵押的條件和時間3、抵押的其他約定附件四 本工程內(nèi)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的詳細約定1、相關(guān)設(shè)施的位置及用途2、其他約定附件五 裝飾、設(shè)備的約定交付的商

33、品房的裝修部達不到本附件約定的裝修的買房人有權(quán)要求出賣人就未達部進展重新裝修。對出賣人未經(jīng)雙方約定增加的裝置、裝修、裝飾視為無條件贈送給買受人。但買受人明確表示不承受這部裝置、裝修、裝飾的出賣人有義務(wù)對其加以撤除并賠償買受人因此而遭受的直接損失。1、外墻：瓷磚】涂料】玻璃幕墻】。2、起居室：1內(nèi)墻：涂料】壁紙】。2頂棚：石膏板吊頂】涂料】。3室內(nèi)地面：大理石】花崗巖】水泥抹面】實木地板】。3、廚房： 1地面：水泥抹面】瓷磚】；2墻面：耐水膩子】瓷磚】；3頂棚：水泥抹面】石膏吊頂】；4廚具： 。4、衛(wèi)生間： 1地面：水泥抹面】瓷磚】；2墻面：耐水膩子】涂料】瓷磚】；3頂棚：水泥抹面】石膏吊頂】；

34、4衛(wèi)生器具： 。5、臺：塑鋼封閉】鋁合金封閉】斷橋鋁合金封閉】不封閉】 。6、電梯： 1電梯品牌名稱： ；2電梯載重量： 千克；3 。7、其他 ；。附件六 民用建筑節(jié)能信息一、圍護構(gòu)造保溫隔熱、遮設(shè)施一墻體1、保溫形式 A 外保溫 B 內(nèi)保溫 C夾芯保溫 D其他2、保溫材料名稱 A擠塑聚苯乙烯發(fā)泡板 B模塑聚苯乙烯發(fā)泡板C聚氨酯發(fā)泡D巖棉E玻璃棉氈F保溫漿料G其他3、保溫材料性能：度 kg/m3、燃燒性能 h、導(dǎo)熱系數(shù) W/M .K、保溫材料層厚度 mm4、墻體傳熱系數(shù) w/m2.k二屋面1、保溫隔熱形式 、 A 坡屋頂 B 平屋頂 C坡屋頂、平屋頂混合D有架空屋面板E保溫層與防水層倒置F其他

35、2、保溫材料名稱 A擠塑聚苯乙烯發(fā)泡板 B聚氨酯發(fā)泡C加氣砼砌塊D憎水珍珠巖 F其他3、保溫材料性能：度 kg/m3、導(dǎo)熱系數(shù) W/M .K、吸水率 、保溫材料層厚度 mm4、屋頂傳熱系數(shù) w/m2.k(三)地面樓面1、保溫形式 A 采暖區(qū)不采暖地下室頂板保溫 B 采暖區(qū)過街樓面保溫 C底層地面保溫D其他2、保溫材料名稱 A擠塑聚苯乙烯發(fā)泡板 B模箱聚苯乙烯發(fā)泡板C聚氨酯發(fā)泡 G其他3、保溫材料性能：度 kg/m3、導(dǎo)熱系數(shù) W/M .K、保溫材料層厚度 mm4、地面樓面?zhèn)鳠嵯禂?shù) w/m2.k。四外門窗幕墻1、門窗類型 、 、 、 、 A斷熱橋鋁合金中空玻璃窗B斷熱橋鋁合金loe中空玻璃窗C塑

36、鋼中空玻璃窗D塑鋼loe中空玻璃窗E塑鋼單層玻璃窗F其他2、外遮形式： 、 A程度百葉遮B程度擋板遮 C垂直百葉遮E垂直擋板遮 F垂直卷簾遮3、內(nèi)遮材料 A 金屬百葉B 無紡布C 絨布D紗 F竹簾 G其它4、門窗性能：傳熱系數(shù) w/m2.k、遮系數(shù) 、可見光透射比 、氣性能 二、供熱采暖系統(tǒng)及其節(jié)能設(shè)施1供熱方式： A城熱力集中供熱 B區(qū)域鍋爐房集中供熱 C分戶熱源供熱 D熱電廠余熱供熱2室內(nèi)采暖方式： A散熱器供暖B地面輻射供暖 C其他3室內(nèi)采暖系統(tǒng)形式： A垂直雙系統(tǒng)B程度雙系統(tǒng)C帶跨越的垂直單系統(tǒng)D帶跨越的程度單系統(tǒng) E地面輻射供暖系統(tǒng) F其他系統(tǒng)4系統(tǒng)調(diào)節(jié)裝置： A靜態(tài)水力平衡閥B自力

37、式流量控制閥C自力式壓差控制閥散熱器恒溫閥 E其他5熱量分?jǐn)傆嬃? A戶用熱計量表法B熱分配計法 C溫度法D樓棟熱量表法 E其他三、空調(diào)、通風(fēng)、照明系統(tǒng)及其節(jié)能設(shè)施公共建筑1空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)形式： A 定風(fēng)量全空氣系統(tǒng) B 變風(fēng)量全空氣系統(tǒng) C 風(fēng)機盤加新風(fēng)系統(tǒng) D 其他2有無新風(fēng)熱回收裝置： A 有 B 無 3空調(diào)水系統(tǒng)制式： A 一次泵系統(tǒng) B 二次泵系統(tǒng) C 一次泵變流量系統(tǒng) D 其他4空調(diào)冷熱源類型及供冷方式： A壓縮式冷水熱泵機組 B吸收式冷水機組 C 分體式房間空調(diào)器 D 多聯(lián)機E其他 F區(qū)域集中供冷G冷熱源集中供冷5系統(tǒng)調(diào)節(jié)裝置： A電動兩通閥B電動兩通調(diào)節(jié)閥 C動態(tài)電動兩通閥 D動態(tài)

38、電動兩通調(diào)節(jié)閥 E壓差控制裝置 F對開式電動風(fēng)量調(diào)節(jié)閥 G其他6送、排風(fēng)系統(tǒng)形式： A 自然通風(fēng)系統(tǒng) B 機械送排風(fēng)系統(tǒng) C 機械排風(fēng)、自然進風(fēng)系統(tǒng) D設(shè)有排風(fēng)余熱回收裝置的機械送排風(fēng)系統(tǒng)E其他7照明系統(tǒng)性能：照度值 、功率度值 8節(jié)能燈具類型：A 普通熒光燈B T8級C T5級 D LEDE其他9照明系統(tǒng)有無分組控制控制方式：A有B 無 10生活熱水系統(tǒng)的形式和熱源：A 集中式B 分散式C 電 D 蒸汽E燃氣 F太能 G其他四、可再生能源利用一太能利用： A太能生活熱水供應(yīng)B太能采暖C太能空調(diào)制冷 D太能光伏發(fā)電 E其他二地源熱泵： A土壤源熱泵 B淺層地下水源熱泵C地表水源熱泵 D污水水源

39、熱泵三風(fēng)能利用： A風(fēng)能發(fā)電 B其他四余熱利用： A利用余熱制備生活熱水采暖 B利用余熱制備采暖熱水C利用余熱制備空調(diào)熱水 D利用余熱加熱冷卻新風(fēng)五、建筑能耗與能源利用效率一當(dāng)?shù)毓?jié)能建筑建筑面積年度能源消耗量指標(biāo)：采暖 w/m2制冷 w/m2二 ) 本建筑建筑面積年度能源消耗量指標(biāo):采暖 w/m2、制冷 w/m2三本建筑建筑物用能系統(tǒng)效率：熱冷源效率 、網(wǎng)輸送效率 四本建筑與建筑節(jié)能比較： A優(yōu)于規(guī)定B滿足規(guī)定C不符合規(guī)定附件七 物業(yè)效勞一、前物業(yè)效勞合同二、臨時理規(guī)約三、其他約定附件八 買受人遮擋或阻礙房屋正常使用的情況的承諾如：該商品房公共道檢修口、柱子、變電箱等有遮擋或阻礙房屋正常使用的

40、情況附件九 補充協(xié)議附第三頁修改版本供參考出賣人： _注冊：_ 組織機構(gòu)代碼證：_ 企業(yè)資質(zhì)證書：_ 法定代表人： _ 聯(lián)絡(luò) ：_ 郵政編碼：_ 委托代理人： ： 郵政編碼： 聯(lián)絡(luò) ： 委托代理機構(gòu)： 注冊： 組織機構(gòu)代碼證： 法定代表人： 聯(lián)絡(luò) ： 郵政編碼： 買受人： _本人 ： _ 國籍： 居民 ： ：_ 郵政編碼： _ 聯(lián)絡(luò) ：_ ： 國籍： ： ： 郵政編碼： _ 聯(lián)絡(luò) ：商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同的比較分析 魏大忠內(nèi)容摘要：隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的急劇升溫涉及到房屋買賣糾紛的案件也逐年遞增而在此類案件中商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同所引起的爭議高居首位。筆者在此試著從合同的性質(zhì)、生效

41、要件、定金的性質(zhì)、訂立和履行中的民事責(zé)任等四個方面對商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同進展了比較分析并在此根底上針對我國現(xiàn)有法律對這兩種合同的規(guī)制和審訊實務(wù)中對這兩種合同處理時存在的問題提出了自己的一些看法。關(guān)鍵詞：商品房認(rèn)購協(xié)議 商品房預(yù)售合同 買賣合同 預(yù)約合同 本合同 合同生效要件 定金 締約過失責(zé)任 違約責(zé)任 近年來隨著我國房地產(chǎn)的建立和快速開展在商品房交易過程中不斷地出現(xiàn)新的交易方式商品房預(yù)售作為新型的房屋銷售制度應(yīng)運而生。而與此同時商品房買賣糾紛案件也逐年遞增在此類案件中由商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同所引起的爭議高居首位。但在實務(wù)中商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同由于外觀上非常相似很容

42、易被混淆從而給審訊帶來了一定的難度因此筆者將兩者的關(guān)系在此作一比較分析以有助于人們對二者的區(qū)分判斷。一、從法律性質(zhì)上對商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同的關(guān)系進展討。在商品房買賣過程中當(dāng)購房人選中自己滿意的樓盤與開發(fā)商達成購房的初步意向后開發(fā)商通常都要求與購房人簽訂認(rèn)購協(xié)議。商品房認(rèn)購協(xié)議是指商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署正式的商品房預(yù)售合同或商品房買賣合同之前所簽訂的書面協(xié)議是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。一般來說商品房認(rèn)購協(xié)議的內(nèi)容包括當(dāng)事人的根本情況、房屋的根本情況房屋方位、面積等、價款計算、簽署正式合同的時限規(guī)定等。商品房認(rèn)購協(xié)議的簽署只是商品房銷售的一個序曲而商品房銷售包括現(xiàn)房銷售和

43、房銷售現(xiàn)房銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將開工驗收合格的商品房給買受人并由買受人支付房價款的行為。房銷售即商品房預(yù)售它是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建立中的房屋預(yù)先給買受人并在將來約定的時間內(nèi)將該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人而由買受人支付定金或房價款并按承受該房屋的行為。商品房預(yù)售合同的訂立一般采取合同形式詳細條款由預(yù)售方事先擬定主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況預(yù)售商品房的根本情況如商品房的坐落、土地使用權(quán)證、建立工程規(guī)劃容許證、商品房預(yù)售容許證、房屋建筑面積、房屋構(gòu)造等預(yù)售商品房的價格及支付方式和限交付房屋的日違約責(zé)任及免責(zé)條款糾紛解決的等。由于商品房認(rèn)購協(xié)議和商品房預(yù)售合同存在以上相似之處因此理界對二者

44、的關(guān)系存在以下幾種觀點：第一種觀點商品房認(rèn)購協(xié)議是買賣合同商品房預(yù)售合同是對其的補充和完善。此種觀點認(rèn)為：商品房認(rèn)購協(xié)議中明確了買賣雙方的身份、買賣的標(biāo)的物、價錢、付款方式及日雖然商品房認(rèn)購協(xié)議都會約定在某一詳細時間簽訂正式的房屋買賣或預(yù)售合同但房屋買賣或預(yù)售合同沒有強迫使用文本因此簽訂正式的房屋買賣合同或預(yù)售合同完全是對商品房認(rèn)購協(xié)議的細化、補充或變更。對此筆者不敢茍同。雖然商品房認(rèn)購協(xié)議明確了買賣雙方的身份及相應(yīng)的條款規(guī)定有的甚至還約定了房屋的詳細情況但我們首先應(yīng)明確商品房認(rèn)購協(xié)議本身就是一個合同當(dāng)然應(yīng)具備合同所要具備的根本條款。商品房認(rèn)購協(xié)議并不要求所要買賣的房屋是處于正在建立中還是已經(jīng)

45、開工驗收合格還是尚不存在而且也沒有規(guī)定合同雙方承擔(dān)房屋買賣合同中的債權(quán)債務(wù)等實體權(quán)利義務(wù)因為商品房認(rèn)購協(xié)議是在簽訂商品房買賣或預(yù)售合同之前簽訂的它是預(yù)購人初步選定了自己將來要購置的房屋而一時又無法就該房屋的詳細事宜進展協(xié)商同時又不想喪失這一交易時機而同預(yù)售方簽訂的協(xié)議。所以協(xié)議雙方要履行的義務(wù)即是在一定時間內(nèi)繼續(xù)協(xié)商簽訂正式的商品房預(yù)售或買賣合同。由此可以看出商品房認(rèn)購協(xié)議簽訂的目的是保證雙方最終可以簽訂正式的商品房預(yù)售或買賣合同商品房認(rèn)購協(xié)議本身是買賣雙方初步會談的一個意向性成果又是為正式簽約所做的準(zhǔn)備。而商品房預(yù)售合同那么是以正在建造中的房屋為標(biāo)的物的簽訂的目的也是為了直接轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)而

46、且不需要再繼續(xù)協(xié)商簽訂正式的商品房買賣合同因此它屬于買賣合同的一種。另外雖然商品房預(yù)售或買賣合同沒有強迫使用文本但在?商品房銷售理?、?城商品房預(yù)售理?等法規(guī)中對其的簽訂及合同內(nèi)容都有詳細的規(guī)定。由此可知商品房預(yù)售合同并不是商品房認(rèn)購協(xié)議的補充或完善兩者是法律性質(zhì)完全不一樣的兩個的合同。第二種觀點商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同同屬預(yù)約合同。此種觀點認(rèn)為：商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同都是預(yù)備合同即叫預(yù)約。商品房認(rèn)購協(xié)議是為最終簽訂商品房買賣合同的預(yù)約而商品房預(yù)售是預(yù)約交易行為商品房預(yù)售合同即商品房交易預(yù)約合同。對此筆者亦不敢茍同。為了便于分析此種觀點在這里要首先明確一下預(yù)約合同的概念及其特征。

47、從民法理上講合同從其功能上可分為預(yù)約合同和本合同預(yù)約合同或稱“預(yù)約是指為將來要訂立某合同而訂立的合同俗稱“合同的合同；本合同或稱“本約是與預(yù)約合同相對而言的預(yù)約合同中約定的將來要訂立確實定性合同即為本合同或本約。在訂立預(yù)約合同時本合同尚未成立預(yù)約合同的成立和生效使當(dāng)事人負(fù)有在一定時內(nèi)訂立本合同的義務(wù)。由于預(yù)約合同與所有的合同一樣產(chǎn)生于締約當(dāng)事人意思合意一致的有效行為因此其同樣歸屬于合同的范疇。但相對于本合同而言預(yù)約合同有著自己鮮明的法律特征：1、預(yù)約合同是諾成合同即締約當(dāng)事人意思表示一致即告成立而不受其它要式行為的約束。2、預(yù)約合同的標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方為將來訂立本合同而積極老實地協(xié)商、會談的

48、義務(wù)。3、預(yù)約是一種訂約程序是本約成立過程中的一個先契約準(zhǔn)備階段。4、預(yù)約合同對本合同的標(biāo)的不需詳細約定。對照以上預(yù)約合同的概念及其特征可知商品房認(rèn)購協(xié)議在其性質(zhì)上符合預(yù)約合同的全部法律特征因此屬于預(yù)約合同；而商品房預(yù)售合同那么不符合預(yù)約合同的法律特征因此不是預(yù)約合同。商品房預(yù)售合同在簽訂時由于房屋并不存在或尚未建成所以帶有“預(yù)售字樣但其并不是預(yù)約交易行為。因為在商品房預(yù)售合同中預(yù)售方與預(yù)購方房屋的一切情況都有詳細明確的約定雙方無須將來再訂立商品房買賣合同就可以按照商品房預(yù)售合同的約定直接履行并房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)從而獲得該房屋到達交易的最終目的。因此當(dāng)事人根據(jù)商品房認(rèn)購協(xié)議簽訂的商品房預(yù)售或

49、買賣合同應(yīng)屬于本合同。綜上所述商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房買賣合同有著本質(zhì)的區(qū)別詳細區(qū)別如下：1、商品房認(rèn)購協(xié)議是預(yù)約合同而商品房預(yù)售合同是買賣合同屬于本合同。商品房認(rèn)購協(xié)議的簽訂是商品房預(yù)售或買賣合同的締約過程是一個準(zhǔn)備行為而商品房預(yù)售或買賣合同那么是商品房認(rèn)購協(xié)議履行的結(jié)果。因此商品房認(rèn)購協(xié)議是商品房預(yù)售或買賣合同的預(yù)約而商品房預(yù)售或買賣合同那么是本約。2、商品房認(rèn)購協(xié)議的簽訂是為了最終簽訂商品房買賣合同而商品房預(yù)售合同的簽訂那么是為了買賣商品房兩者履行義務(wù)的內(nèi)容不同。商品房認(rèn)購協(xié)議成立并生效后雙方當(dāng)事人產(chǎn)生的履行義務(wù)是在一定時間內(nèi)要繼續(xù)進展積極、老實地協(xié)商、會談以便最終簽訂正式的商品房預(yù)售或買

50、賣合同因為簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議的行為不是一次性的購房者購置商品房僅簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議是不夠的還要簽訂商品房買賣合同才能最終獲得所購房屋。而商品房預(yù)售合同成立并生效后雙方當(dāng)事人產(chǎn)生的履行義務(wù)那么是直接轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)因為簽訂商品房預(yù)售合同的行為是一次性的在商品房預(yù)售合同中預(yù)售方與預(yù)購方房屋的位置、面積、價款的交付方式與限、房屋的交付限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定 而且都采用房地產(chǎn)主統(tǒng)一制訂的合同示范文本訂立并登記備案雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行并房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)從而到達雙方交易的目的。二、從商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同的生效要件對兩者的關(guān)

51、系進展比較分析。商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同的法律效力是指兩者在我國法律上的認(rèn)可效力它包括合同有效、無效、可撤銷和效力待定。在此只就合同有效要件進展比較分析。如前所述商品房認(rèn)購協(xié)議是預(yù)約合同是預(yù)售人與預(yù)購人訂立本合同商品房預(yù)售或買賣合同的預(yù)約屬于債權(quán)合同應(yīng)適用合同法的一般規(guī)那么。因此商品房認(rèn)購協(xié)議成立且生效的條件就是符合?合同法?合同生效的有關(guān)規(guī)定即可。首先由預(yù)約合同的特征可知商品房認(rèn)購協(xié)議是諾成性合同只要合同雙方當(dāng)事人意思表示一致合同即告成立。其次根據(jù)我國?合同法?第44條規(guī)定：依法成立的合同自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的按照其規(guī)定。因此商品房認(rèn)購協(xié)議只要是在老

52、實信譽、確保公平的根底上通過友好協(xié)商達成的內(nèi)容不違犯我國法律、法規(guī)的強迫性規(guī)定其就成立并生效。而對于商品房預(yù)售合同由于其標(biāo)的是我國嚴(yán)格理的房地產(chǎn)為了嚴(yán)格理和我國的房地產(chǎn)公權(quán)利因素便介入了本來屬于私人間意思自治領(lǐng)域的商品房預(yù)售合同故其生效條件除了要滿足?合同法?的有關(guān)規(guī)定外還要滿足?城房地產(chǎn)理法?、?商品房銷售理?、?城商品房預(yù)售理?等法律、法規(guī)對其的強迫性規(guī)定。由此商品房預(yù)售合同的生效條件需具備以下幾點：1、商品房預(yù)售合同的主體必須合格。1預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備的條件。根據(jù)?城房地產(chǎn)理法?和?城商品房預(yù)售理?的有關(guān)規(guī)定商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備以下條件：預(yù)售方必須是經(jīng)過批準(zhǔn)設(shè)立并在工商行政理部門登

53、記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須符合?城房地產(chǎn)理法?所要求的條件。假設(shè)不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與別人訂立了商品房預(yù)售合同那么該合同為無效合同。但是假設(shè)不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)在?城房地產(chǎn)理法?施行之前與別人訂立了商品房預(yù)售合同而在一審訴訟間依法獲得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格那么可以認(rèn)定合同有效；人民?審理房地產(chǎn)理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件假設(shè)干問題的解答?以下稱?解答?第2條 預(yù)售方必須通過出讓的方式獲得土地使用權(quán)并交付了全部土地使用權(quán)出讓金獲得土地使用權(quán)證書。只有這樣預(yù)售方才能建造房屋并與預(yù)購方訂立商品房預(yù)售合同。假

54、設(shè)預(yù)售方?jīng)]有獲得土地使用證書而與別人訂立商品房預(yù)售合同那么該合同為無效合同。但是在?城房地產(chǎn)理法?施行之前預(yù)售方?jīng)]有獲得土地使用權(quán)證書但投入了一定的開發(fā)建立資金進展了施工建立并與別人訂立了商品房預(yù)售合同而在一審訴訟間補辦了土地使用權(quán)證書的那么可以認(rèn)定合同有效；?解答?第25條預(yù)售方必須獲得建立工程規(guī)劃容許證投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。建立工程規(guī)劃容許證是進展工程建立的必備是商品房建立的前提條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在獲得建立工程規(guī)劃容許證的條件下才能進展開工建立商品房。否那么就是建筑就此而訂立的商品房預(yù)售合同是無效合同。另外預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計算投入開發(fā)建立的資金到達工程建立總的

55、百分之二十五以上并已經(jīng)確定施工進度和開工交付日；預(yù)售方必須獲得商品房預(yù)售容許證明。商品房預(yù)售容許制度是我國對商品房預(yù)售進展理的必要措施。預(yù)售方必須向級以上人民房地產(chǎn)理部門預(yù)售登記獲得商品房預(yù)售容許證明。這是商品房預(yù)售的法定憑證。預(yù)售方?jīng)]有商品房預(yù)售容許證明而與別人訂立的商品房預(yù)售合同屬于無效合同。但是在起訴前獲得商品房預(yù)售容許證明的那么可以認(rèn)定合同有效。?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題解釋?以下稱?解釋?第2條2預(yù)購方應(yīng)當(dāng)具備的條件。在商品房預(yù)售合同中對預(yù)購方主體資格的限制我國現(xiàn)有法律中沒有特別規(guī)定原那么上一切具有完全民事行為才能的自然人、法人和其他社會組織均可。2、雙方當(dāng)事

56、人簽訂商品房預(yù)售合同的意思表示必須。意思表示是指行為人在未受外力強迫或惑的情況下根據(jù)自己的權(quán)利義務(wù)和內(nèi)心判斷自主地作出意思表示。意思表示是法律行為生效的必要條件。因此商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人簽訂合同的意思表示也必須符合這一要求才能有效。3、商品房預(yù)售合同內(nèi)容和形式的合法性。商品房預(yù)售合同的內(nèi)容合法是指預(yù)售合同的內(nèi)容不得違犯相關(guān)的法律、法規(guī)任何人不得利用預(yù)售商品房買賣合同進展活動。預(yù)售方必須對預(yù)售合同所載內(nèi)容的性承擔(dān)法律責(zé)任預(yù)購方不得利用購置商品房來轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、牟取暴利等。買賣雙方不得惡意串通損害第三人的合法權(quán)益。商品房預(yù)售合同的形式合法是指預(yù)售合同必須采取書面形式。理中商品房預(yù)售合同一般采取合

57、同的形式詳細條款由預(yù)售方事先擬定主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的根本情況；預(yù)售商品房的根本情況；預(yù)售商品房的價格及支付、限；交付房屋的日；違約責(zé)任及免責(zé)條款；糾紛的解決方式等。根據(jù)?城房地產(chǎn)理法?的規(guī)定當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報級以上人民房產(chǎn)理部門和土地理部門登記備案。?城商品房預(yù)售理?亦規(guī)定：“商品房預(yù)售開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向級以上人民房產(chǎn)理部門和土地理部門登記備案手續(xù)。不過應(yīng)明確的是該登記備案程序只是房地產(chǎn)理部門對房地產(chǎn)施行行政理的一種手段而不是合同生效的要件。由此可以得知：商品房認(rèn)購協(xié)議的簽

58、訂只要符合?合同法?合同生效的相關(guān)規(guī)定即告成立并生效我國其他法律、法規(guī)對其的簽訂及生效并無強迫性規(guī)定；而商品房預(yù)售合同那么需要同時滿足?合同法?和?城房地產(chǎn)理法?、?商品房銷售理?及?城商品房預(yù)售理?合同生效的相關(guān)規(guī)定才能生效。三、從定金的法律性質(zhì)方面對商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同的關(guān)系進展比較分析。在商品房預(yù)售過程中預(yù)售人與預(yù)購人不是簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議還是簽訂商品房預(yù)售合同一般在合同簽訂之時都要求預(yù)購方交付一定數(shù)量的定金。但這兩種合同中定金的法律性質(zhì)存在著以下幾種觀點：一種觀點是商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同中的定金的性質(zhì)都是違約定金性質(zhì)；另一種觀點是商品房認(rèn)購協(xié)議中的定金是解約定金商品房

59、預(yù)售合同中的定金是違約定金；第三種觀點是商品房認(rèn)購協(xié)議中的定金是立約定金商品房預(yù)售合同中的定金是違約定金。從這三種觀點我們可以看出爭議的焦點是這兩個合同中定金的性質(zhì)問題。為了進一步理解定金的性質(zhì)這里有必要介紹一下定金的分類。定金按其性質(zhì)可分為：成約定金、立約定金、證約定金、違約定金、解約定金五種。1、成約定金：是指以定金的交付為合同成立的條件不交付定金合同那么不成立。2、立約定金：是指以交付定金作為將來訂立合約的保證假設(shè)一方回絕訂立主合同那么適用定金罰那么。3、證約定金：指以定金證明合同的成立具有證據(jù)的作用通常用于口頭合同。4、違約定金：指作為履行合同擔(dān)保的定金即交付定金的一方不履行合同約定的

60、另一方可以沒收定金收受定金的一方不履行合同義務(wù)雙倍返還定金。5、解約定金：是指以定金作為保存合同解除權(quán)的條件即交付定金的人可以拋棄定金來解除合同收受定金的人亦可雙倍返還定金來解除合同。參照以上定金種類的劃分針對上述三種觀點筆者贊成第三種觀點即兩種合同中的定金的法律性質(zhì)并不一樣。商品房認(rèn)購協(xié)議中的定金是立約定金因為商品房認(rèn)購協(xié)議是預(yù)約合同是為簽訂本合同所作的預(yù)約其中所規(guī)定的定金是為了保證簽訂正式商品房預(yù)售或買賣合同而交付的具有明顯的立約定金性質(zhì)。人民適用?擔(dān)保法?假設(shè)干問題的解釋15條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的給付定金的一方回絕訂立主合同的無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方回