綜合辦公樓建設(shè)可研報(bào)告

1、拓維信息系統(tǒng)股份有限公司關(guān)于購(gòu)置北京 BDA 芯中心辦公樓項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告出處 : 巨潮資訊網(wǎng)|發(fā)布時(shí)間 : 2012-04-20 01:38拓維信息系統(tǒng)股份有限公司關(guān)于購(gòu)臵北京BDA 芯中心辦公樓項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告二一二年四月購(gòu)置北京BDA 芯中心辦公樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄一、項(xiàng)目概況 ,2二、項(xiàng)目實(shí)施背景 ,3三、項(xiàng)目實(shí)施的必要性 ,3四、項(xiàng)目投資方案及進(jìn)度安排 ,5五、項(xiàng)目效益分析 ,6六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 ,7七、報(bào)告結(jié)論 ,71/8購(gòu)置北京BDA 芯中心辦公樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告拓維信息系統(tǒng)股份有限公司關(guān)于購(gòu)臵北京BDA 芯中心辦公樓項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目概況為適應(yīng)拓

2、維信息系統(tǒng)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”）未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，推進(jìn)公司整體戰(zhàn)略順利實(shí)施，提升公司整體運(yùn)營(yíng)環(huán)境和外部形象，公司經(jīng)慎重研究，擬認(rèn)購(gòu)位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)芯中心B區(qū)北區(qū) 28-2 、28-3號(hào)辦公樓，承擔(dān)產(chǎn)品研發(fā)、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷管理中心、行政辦公、產(chǎn)品展示等核心職能，具體內(nèi)容如下：項(xiàng)目名稱：購(gòu)臵北京 BDA 芯中心辦公樓項(xiàng)目交易對(duì)方：北京經(jīng)開(kāi)工大投資管理有限公司3. 項(xiàng)目地址：北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)地盛北街1 號(hào)項(xiàng)目規(guī)模：建筑層數(shù)為7層（地上 6層，地下1層），建筑面積共計(jì)4257.48平方米（注：面積最終按房地產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)）項(xiàng)目投資估算：預(yù)計(jì)總投資額約為人民幣6682萬(wàn)元，包括購(gòu)房款、公共維修

3、基金、相關(guān)稅費(fèi)及后期裝修費(fèi)用。目前狀態(tài)：目前 BDA 芯中心 B區(qū)北區(qū) 28-2 、 28-3號(hào)樓已竣工驗(yàn)收，達(dá)到使用條件；用地性質(zhì)：工業(yè)用地；使用年限： 2002 年 3月 13日到 2052年 3月 12日，共 50年。7項(xiàng)目后期規(guī)劃BDA 芯中心購(gòu)臵啟用后，公司將建立全國(guó)運(yùn)營(yíng)中心、全國(guó)營(yíng)銷中心和研發(fā)2/8購(gòu)置北京BDA 芯中心辦公樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告基地。全國(guó)運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷服務(wù)中心負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理全國(guó)市場(chǎng)工作，優(yōu)化資源配臵，為全國(guó)市場(chǎng)拓展工作提供便捷有力的支撐，提高市場(chǎng)工作效率。研發(fā)基地建成后，公司將充分利用人才政策優(yōu)勢(shì)，吸引高端科研人員，同時(shí)進(jìn)一步加大研發(fā)投入，加強(qiáng)對(duì)外合作交流，提高公司盈利能

4、力。此外，公司還將在辦公樓內(nèi)設(shè)臵產(chǎn)品展示區(qū)、合作洽談區(qū)、健身娛樂(lè)區(qū)、閱讀研討區(qū)、員工倒班休息室等，提升企業(yè)形象，傳播企業(yè)文化。二、項(xiàng)目實(shí)施背景北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于中國(guó)北京東南亦莊地區(qū)，是北京唯一同時(shí)享受“國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)”和“國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”雙重優(yōu)惠政策的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。BDA 芯中心項(xiàng)目位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)核心區(qū)內(nèi)，周邊聚集了中芯國(guó)際、京東方、中國(guó)數(shù)碼、中企動(dòng)力、云基地、中國(guó)路橋等數(shù)十家大型高科技企業(yè)，形成了濃郁的產(chǎn)業(yè)生態(tài)氛圍。BDA 芯中心開(kāi)創(chuàng)了辦公社區(qū)化的建園理念，以庭院式布局，構(gòu)成包括公共技術(shù)服務(wù)平臺(tái)、辦公、商業(yè)配套、星級(jí)酒店、高端公寓等多種物業(yè)形式為一體的高端商

5、務(wù)綜合體，充分滿足園區(qū)職工工作、生活、休閑、娛樂(lè)的需要。為了更好促進(jìn)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力，推進(jìn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)在全國(guó)的落地，公司擬認(rèn)購(gòu)的BDA 芯中心 B 區(qū)北區(qū) 28-2 、 28-3號(hào)辦公樓，將承載全國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)中心、全國(guó)移動(dòng)教育研發(fā)總部、全國(guó)營(yíng)銷中心總部的建立，公司將以此為聚集人才、資金與技術(shù)研發(fā)的高地，向全國(guó)進(jìn)行輻射。三、項(xiàng)目實(shí)施的必要性本項(xiàng)目是根據(jù)國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)而擬定，符合公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的需要。十七屆六中全會(huì)對(duì)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出明確要求，文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨重大歷史機(jī)遇。面對(duì)瞬息萬(wàn)變的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境，公司一直致力于以手機(jī)動(dòng)漫為核心，打造全媒介、全運(yùn)營(yíng)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；同時(shí)繼續(xù)努力建

6、立教育與移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)交叉領(lǐng)域的第一品牌，構(gòu)建移動(dòng)終端、實(shí)體教育、網(wǎng)絡(luò)教育為一體的服務(wù)體系。本次3/8購(gòu)置北京BDA 芯中心辦公樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告購(gòu)臵辦公樓建立全國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)中心、全國(guó)移動(dòng)教育研發(fā)總部是根據(jù)公司未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展需要而擬定，符合公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的需要。本項(xiàng)目的實(shí)施可有效解決管理問(wèn)題，提升公司整體運(yùn)作效率。目前公司營(yíng)銷體系分散在全國(guó) 29 個(gè)省，隨著各項(xiàng)業(yè)務(wù)在全國(guó)范圍內(nèi)的落地，由于空間距離大，各環(huán)節(jié)溝通和協(xié)助效率低下，公司整體運(yùn)作效率無(wú)法得到提升。實(shí)施本項(xiàng)目，對(duì)促進(jìn)溝通協(xié)作，規(guī)范統(tǒng)一管理，提高整體工作效率起到保障作用。本項(xiàng)目建成全國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)中心、全國(guó)移動(dòng)教育研發(fā)總部，能有效推動(dòng)

7、業(yè)務(wù)發(fā)展，提高盈利水平。人才與技術(shù)是公司最重要的資源，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)、文化中心的北京建立運(yùn)營(yíng)、研發(fā)總部，能更好的聚集全國(guó)最優(yōu)秀的人才、聚焦最先進(jìn)的技術(shù)、獲取最優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)資源，推動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展，提高盈利水平。本項(xiàng)目的實(shí)施能改善目前辦公擁擠的問(wèn)題，同時(shí)提升企業(yè)形象。目前公司在北京的辦公場(chǎng)地位于金融街 Excle 大廈，雖地段優(yōu)越，但人員擁擠，整體性較差，尚未建設(shè)良好的產(chǎn)品展示和投資交流環(huán)境。同時(shí)，隨著公司市場(chǎng)全國(guó)化，北京辦公人數(shù)逐漸增多，現(xiàn)有辦公場(chǎng)地已不能滿足需要，若繼續(xù)以租賃方式取得辦公場(chǎng)地一方面物業(yè)成本成倍增加，另一方面也不利于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。因此本項(xiàng)目既能解決現(xiàn)有辦公場(chǎng)地問(wèn)題，又能規(guī)避房屋租金不斷提升

8、的風(fēng)險(xiǎn)，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用性。同時(shí)，隨著本項(xiàng)目中產(chǎn)品展示區(qū)、合作洽談區(qū)、閱讀研討區(qū)的建設(shè)，能有效提升企業(yè)形象，傳播企業(yè)文化。公司自營(yíng)場(chǎng)地面積增加，為后續(xù)發(fā)展預(yù)留足夠空間。目前公司辦公場(chǎng)所建筑面積約為465平方米，且為租賃；在購(gòu)臵BDA 芯中心 B 區(qū)北區(qū) 28-2 、 28-3 號(hào)辦公樓后，公司自有營(yíng)運(yùn)場(chǎng)地面積增加數(shù)倍，為公司后續(xù)發(fā)展預(yù)留了足夠的空間。同時(shí)，園區(qū)良好的區(qū)位、交通、物流、產(chǎn)業(yè)配套及功能配套為公司未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供支撐。4/8購(gòu)置北京BDA 芯中心辦公樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告四、項(xiàng)目投資方案及進(jìn)度安排投資估算經(jīng)過(guò)詳細(xì)測(cè)算，項(xiàng)目總投資為6682萬(wàn)元，具體單項(xiàng)測(cè)算如下表：項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)

9、 項(xiàng)目小計(jì)(萬(wàn)元)備注1購(gòu)房?jī)r(jià)格5748 13500元/ 平方米2公共維修基金 46 稅率 8 ?3契稅 172稅率 3%4印花稅 3稅率0.5?5 后期裝修費(fèi)用426 1000元 / 平方米6 預(yù)備費(fèi)用287購(gòu)房?jī)r(jià)格5%合計(jì)1）購(gòu)房成本系根據(jù)交易雙方已商榷的購(gòu)買意向，按照建筑面積計(jì)算，該房屋單價(jià)為每平方米人民幣約13500 元，總價(jià)款人民幣約 5748 萬(wàn)元；2）公共維修基金按相關(guān)要求，以8 ?比例計(jì)算，共 46 萬(wàn)元；（3）根據(jù)相關(guān)稅務(wù)規(guī)定，契稅征收比例為3%，共 172萬(wàn)元；印花稅稅率為 0.5 ?，約 3 萬(wàn)元；（4）后期裝修費(fèi)用包括裝飾材料采購(gòu)及安裝費(fèi)用，以1000元/ 計(jì)算，共萬(wàn)元

10、；（5）預(yù)備費(fèi)用為不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，預(yù)計(jì)為購(gòu)房?jī)r(jià)格的5%，總金額預(yù)計(jì)為287萬(wàn)元。資金來(lái)源本項(xiàng)目共需資金約6682萬(wàn)元，在經(jīng)董事會(huì)和股東大會(huì)審議批準(zhǔn)后，將原“湖南拓維科技園擴(kuò)建工程”募集資金3263萬(wàn)元用于本項(xiàng)目，剩余3419萬(wàn)元使用超募資金和累計(jì)利息收入扣除手續(xù)費(fèi)后凈額支付。5/8購(gòu)置北京BDA 芯中心辦公樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目進(jìn)度安排1）本次交易經(jīng)董事會(huì)和股東大會(huì)審議批準(zhǔn)后，公司將與北京經(jīng)開(kāi)工大投資管理有限公司簽訂正式認(rèn)購(gòu)合同；2）目前芯中心寫(xiě)字樓已竣工驗(yàn)收，待辦理相關(guān)交易手續(xù)后，預(yù)計(jì)可于2012 年 6月交付使用；3）公司將對(duì)芯中心 B 區(qū)北區(qū) 28-2 、 28-3 號(hào)辦公樓進(jìn)行系統(tǒng)裝修

11、規(guī)劃，預(yù)計(jì) 2013 年 5 月完成相關(guān)裝修事項(xiàng)；4）預(yù)計(jì)將于 2013 年 6 月完成搬遷工作五、項(xiàng)目效益分析本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)方法：按市價(jià)計(jì)算的房屋租金與按購(gòu)買總投資的年折舊額進(jìn)行對(duì)比分析。1.基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 購(gòu)房預(yù)計(jì)年折舊額根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及公司會(huì)計(jì)制度，凈殘值率為3%，折舊年限為20年，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目完成后每年產(chǎn)生的折舊為324萬(wàn)元。預(yù)計(jì)年折舊額 =總投資額（1- 殘值率）使用年限=6682（ 1-3%） 20=324萬(wàn)元 租房預(yù)計(jì)年租金技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓日平均租金價(jià)格為3元 / ，若租用與本項(xiàng)目建筑面積相同的辦公場(chǎng)地，每年需要承擔(dān)租金466萬(wàn)元。預(yù)計(jì)年租金 = 建筑面積 日租金價(jià)格 365 = 4

12、257 3 365 =466萬(wàn)元項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)測(cè)本項(xiàng)目按辦公所需場(chǎng)地計(jì)算，節(jié)約的費(fèi)用就是項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤(rùn)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目利潤(rùn) =預(yù)計(jì)年租金-預(yù)計(jì)年折舊額 = 466 324 =142萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)本項(xiàng)目完成后每年可以為公司節(jié)約142萬(wàn)元費(fèi)用。此外，目前公司租用北京金融街Excle大廈建筑面積465的寫(xiě)字樓作為6/8購(gòu)置北京BDA 芯中心辦公樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告辦公場(chǎng)地，金融街地區(qū)寫(xiě)字樓2012 年平均租金價(jià)格為每天15元 / 。項(xiàng)目完成后，公司將停止在金融街租用辦公場(chǎng)地，每年也將至少減少255萬(wàn)元租金支出。項(xiàng)目建成后，公司還能充分享受項(xiàng)目所在地政策、稅收的優(yōu)惠，降低費(fèi)用水平和因土地資源減少而帶來(lái)的租金成

13、本升高的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提高研發(fā)和管理水平，提升盈利能力。本項(xiàng)目位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)核心區(qū)內(nèi)，蘊(yùn)藏著巨大的機(jī)遇和無(wú)限的發(fā)展空間，未來(lái)具備較大的升值潛力。六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策對(duì)于本次購(gòu)買辦公樓的項(xiàng)目，盡管公司已經(jīng)就相關(guān)狀況進(jìn)行了全面考慮并判斷具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，具備可行性，本項(xiàng)目仍然存在以下風(fēng)險(xiǎn)：購(gòu)臵辦公樓后，新增折舊費(fèi)用影響公司利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)本次購(gòu)臵辦公樓不會(huì)發(fā)生因?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)折舊增加而導(dǎo)致利潤(rùn)明顯下降的情況。本項(xiàng)目實(shí)施后，預(yù)計(jì)每年產(chǎn)生的折舊費(fèi)用為324萬(wàn)元，但公司將停止在金融街租用辦公場(chǎng)地，每年至少減少255萬(wàn)元租金；同時(shí)，隨著公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大和管理的規(guī)范，公司將大幅提高工作效率，在固定資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)增強(qiáng)了公司盈利能力，因此折舊對(duì)公司利潤(rùn)影響非常有限。項(xiàng)目完成后，因地域變化造成人工成本增加，影響公司凈利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目造成的人工成本增加不會(huì)對(duì)公司凈利潤(rùn)產(chǎn)生較大影響。項(xiàng)目實(shí)施后，全國(guó)營(yíng)銷中心將對(duì)市場(chǎng)工作進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配管理，在不影響業(yè)務(wù)發(fā)展的條件下精簡(jiǎn)人員，提高工作效率；同時(shí)，研發(fā)基地的成立會(huì)加速業(yè)務(wù)的產(chǎn)品化，大幅降低成本，提高盈利能力，故人工成本的增加不會(huì)對(duì)凈利潤(rùn)造成較大影響。七、報(bào)告結(jié)論本項(xiàng)目位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目所在地環(huán)境優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施齊全