深圳普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的影 響幾何

1、深圳市普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)取消總價(jià)限制20191.0以上、單套建筑面積 144 平方米以下的住房為“普通住房”。2015 10 2015 年享1.0（含本數(shù)）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成即深圳本次調(diào)整主要是取消了之前的普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。表 1 深圳普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)政策調(diào)整前后和稅費(fèi)減免政策情況城市調(diào)整前深圳普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后深圳普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)稅費(fèi)減享受優(yōu)政策普通房當(dāng)時(shí)滿足下三條件住宅區(qū)筑1.0（）120（） 價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（以房屋總價(jià)計(jì)）390470價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（以房屋總價(jià)計(jì)）390470490330360320280250200230區(qū)域大鵬深圳1.0

2、）以上；144平米以下。個(gè)人將購買不足2 5%2 （2 2 （2 年資料來源：深圳市住房和建設(shè)局、深圳政府在線、中華人民共和國財(cái)政部、 含萬元含萬元Wind 2019 10 5.43 萬元/2019 10 月的（332 萬元套的最大住宅面積標(biāo)準(zhǔn)61.17 平米（=332 萬元/5.43 萬元每平2019 10月的深圳平均房價(jià)計(jì)算，高于 61.17 平米/套面積的住宅將超出 332 萬元/套而屬于非普通住宅，是需要額外繳納增值稅等購房成本的。我們認(rèn)為，深圳本次調(diào)整普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是充分考慮普通居民家庭合理住房消費(fèi)而采取的一項(xiàng)舉措，將有利于使更多剛需家庭享受稅收優(yōu)惠政策，降低剛需購房成本， 滿足合

3、理住房需求。深圳普通住宅認(rèn)定政策調(diào)整的影響分析2016 3 23 25%2 （含2 年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照 5%的征收2 （含 2 年上為研究深圳普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后的增值稅減免情況，我們選取 144 平米/套、指標(biāo)名稱樣本住宅平均價(jià)2019年10月相對(duì)144平米住宅稅收144平米住宅稅收指標(biāo)名稱樣本住宅平均價(jià)2019年10月相對(duì)144平米住宅稅收144平米住宅稅收61.17平米以下住61.17平米以下住表 2 深圳普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后的增值稅減免情況分析時(shí)間格元/平米當(dāng)月房價(jià)增長率減免萬元減免率宅稅收減免萬元宅稅收減免率12M201023277

4、133.17%22.322.86%0.000.00%12M201123835127.71%21.922.80%0.000.00%12M201224525121.30%21.422.74%0.000.00%12M20133059177.42%17.052.18%0.000.00%12M20143071976.68%16.962.17%0.000.00%12M20154259127.43%8.411.08%0.000.00%12M201654886-1.11%0.000.00%0.000.00%12M2017539310.64%0.000.00%0.000.00%12M2018540600.40%

5、0.000.00%0.000.00%10M2019542750.00%0.000.00%0.000.00%9年0019年0M21”這行“019年0的是 2019 年 10 月房價(jià)相對(duì) 2010 年 12 月房價(jià)的漲幅。資料來源：Wind， 由于深圳住宅交易的商業(yè)貸款和公積金貸款沒有涉及普通住宅和非普通住宅的區(qū) 分，因此本次深圳普通住宅認(rèn)定的總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)取消對(duì)深圳住宅交易的貸款首付比例無關(guān)。深圳政策微調(diào)對(duì)全國其它城市的意義我們分一線城市和非一線城市進(jìn)行分析。北京、上海如果調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將影響稅費(fèi)繳納從全國角度看，一線城市中的北京、上海與深圳類似，也存在普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的總價(jià)限制具體數(shù)值，而廣州

6、沒有明確的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的總價(jià)限制數(shù)值，因此暫不考2019 14 日發(fā)布的關(guān)于延長部分規(guī)范性文（滬房規(guī)范97 號(hào)（滬房管規(guī)范市46 號(hào)，有效期延長至 4 年 1 月 8 表 3 一線城市普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和稅費(fèi)減免及貸款首付比例的政策情況城市普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)稅費(fèi)減免貸款首付比例（二手房）1.住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0(含)以上；1。21 。2.單套建筑面積在 140(含)平方米以下；3.實(shí)際成交價(jià)格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀诎幢就ㄖ_定的所在區(qū)域住房平均交易單價(jià)或套總價(jià)的1.2 倍。本通知附件的內(nèi)容為 2014 年調(diào)整的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：五環(huán)內(nèi)為單價(jià) 39600 元北京/468 31680 元/平方米、

7、總價(jià) 374.4 萬元；六環(huán)外23760 元/280.8 萬元。4個(gè)人將購建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的關(guān)于調(diào)整本市享受稅收買不足2 年優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格有關(guān)問題的的住房對(duì)2014 年本市享外銷售的，受稅收優(yōu)惠政策的普通住房價(jià)格。按照 5%的1、五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；2、單套建筑面積在 140 平方米以下；上海3、實(shí)際交價(jià)：低同級(jí)地上住房平均交價(jià)格1.44倍以下坐落內(nèi)環(huán)線450萬元/310萬元/萬元/套。征收率全額繳納增將購買2廣州建筑面在144平方（以且非低度商品。以上2 年的非普通住房對(duì) 以銷售收 廣州建筑面在144平方（以且非低度商品。

8、（含2年的普通住 房對(duì)外銷 1、商業(yè)貸款（35%。70%:（）（）1 2、公積金貸款認(rèn)定為第二套改善型住房的，公積金貸款首付款比例，普通住房不得低于50%；非普通住房不得低于 70%。1商業(yè)貸款: 的政策; 40%70%;居民家庭在1150%;170%。: ）40%； 1 1 1 70%。12 30%深圳1.住宅小區(qū)建容率1.0以上；144供離婚前家庭僅有 1 套住房證明的按貸款首付款比例不低于 50%執(zhí)行。（1 70%。（一） 北京2014944年本市享受稅收優(yōu)39600 元/468 萬元；五環(huán)到六環(huán)31680 元/374 23760 元/281從北京現(xiàn)行的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)看，北京各環(huán)線的平

9、均普通住宅總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是 374（含萬元374（含）萬元Wind2019 10 4.32 萬元/2019 10 （374 萬元/套86.65 平米（=374 萬元/4.32 萬元每平2019 10 月的北京86.65 平米374 萬元/套而屬于非普通住宅， 是需要額外繳納增值稅等購房成本的。指標(biāo)名稱樣本住宅平均價(jià)2019年10月相對(duì)140指標(biāo)名稱樣本住宅平均價(jià)2019年10月相對(duì)140平米住宅稅收140平米住宅稅收86.65平米以下住86.65平米以下住表 4 假設(shè)北京普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后的增值稅減免情況分析時(shí)間格元/平米當(dāng)月房價(jià)增長率減免萬減免率宅稅收減免萬元宅稅收減免率12M20102337

10、584.82%13.882.29%0.000.00%12M20112373382.03%13.632.25%0.000.00%12M20122451876.20%13.082.16%0.000.00%12M20133146537.30%8.221.36%0.000.00%12M20143204234.83%7.811.29%0.000.00%12M20153498123.50%5.750.95%0.000.00%12M2016415483.98%1.160.19%0.000.00%12M2017424861.68%0.000.00%0.000.00%12M2018425721.48%0.000

11、.00%0.000.00%10M2019432010.00%0.000.00%0.000.00%9年0019年0M21”這行“019年0的是 2019 年 10 月房價(jià)相對(duì) 2010 年 12 月房價(jià)的漲幅。資料來源：Wind， （二） 上海2014 年 11 月，上海市房屋管理局發(fā)布的關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知，（含五層1401.44450萬元外環(huán)線之間的低于 310 萬元/套，外環(huán)線以外的低于 230 萬元/套”。從上?，F(xiàn)行的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)看，上海各環(huán)線的平均普通住宅總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是 330（含）萬元套。同樣可知，假設(shè)購房者交易的上海住宅面積下降，上海普通住宅平均含萬元/Wind 2019

12、 10 4.68 萬元2019 10 （330 萬元套的最大住宅面積70.45 （=330 萬元/4.68 萬元每平2019 10 月的上海70.45 平米330 萬元/套而屬于非普通住宅， 是需要額外繳納增值稅等購房成本的。假設(shè)上海取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的總價(jià)限制，同樣分析可以知道，2010 年以來的上海普通住宅（70.45 平米-140 平米）交易可以獲得約 2.29%以內(nèi)的增值稅減免。指標(biāo)名稱樣本住宅平均價(jià)2019指標(biāo)名稱樣本住宅平均價(jià)2019年10月相對(duì)140平米住宅稅收140平米住宅稅收70.45平米以下住70.45平米以下住時(shí)間格元/平米當(dāng)月房價(jià)增長率減免萬元減免率宅稅收減免萬元宅稅

13、收減免率12M20102537784.60%15.032.29%0.000.00%12M20112721072.16%13.742.10%0.000.00%12M20122703473.28%13.872.11%0.000.00%12M20133126049.86%10.911.66%0.000.00%12M20143202946.26%10.371.58%0.000.00%12M20153693526.83%6.941.06%0.000.00%12M2016461731.46%0.470.07%0.000.00%12M201747097-0.54%0.000.00%0.000.00%12M2

14、01847158-0.66%0.000.00%0.000.00%10M2019468450.00%0.000.00%0.000.00%9年009年0M21”這行“019年0的是 2019 年 10 月房價(jià)相對(duì) 2010 年 12 月房價(jià)的漲幅。資料來源：Wind， 北京、上海如果調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將影響首付比例要求。如果后續(xù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)調(diào)整，對(duì)居民貸款將產(chǎn)生影響。（一）北京2017 3 月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的關(guān)于完善商品住房銷售和差1 套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房普通自住房的首付款比例不低于 %201910月的北京4.32 萬元平米計(jì)算，140 30.24 萬元，首付

15、比5%2019104.32類型2019-10樣本住宅均價(jià)（元/平米）140 平米住宅首付減少（萬元）140 平米住宅首付減少比例類型2019-10樣本住宅均價(jià)（元/平米）140 平米住宅首付減少（萬元）140 平米住宅首付減少比例86.65 平米以下住宅首付減少（萬元）86.65 平米以下住宅首付減少比例首套房4320130.245.00%0.000.00%已有1套住或有住43201120.9620.00%0.000.00%表 6 假設(shè)北京普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后的首付比例減少情況分析房貸款記錄資料來源：Wind， （二）上海2016（一居民家庭購（即居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記

16、錄或公積金住房貸款記錄的）35%（二）符合下列情形之70%：112016 房貸款利率的10（個(gè)人最高額度調(diào)整為0萬，有補(bǔ)充公積金的調(diào)整為0萬元（個(gè)人調(diào)整為0萬住房不得低于%；非普通住房不得低于%12019104.68萬元/平米計(jì)算，140 平米普通住宅的購買減少首付 131.17 萬元，首付比例減少 20%。表 7 假設(shè)上海普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后的首付比例減少情況分析類型類型2019-10樣本住宅價(jià)（元平米）140 平米住宅首付減少（萬元）140 平米住宅首付減少比例86.65 平米以下住宅首付減少（萬元）86.65 平米以下住宅首付減少比例商業(yè)貸已有1套房46845131.1720%0.00

17、0%公積金款第套改46845131.1720%0.000%資料來源：Wind， 其它非一線城市政策調(diào)整的可能性和意義較低2016325%2 年以上（年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳對(duì)于商業(yè)貸款和公積金貸款而言，部分非一線城市要么普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不涉及總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)限制，要么貸款首付比例不涉及普通住宅和非普通住宅的區(qū)分，因此，普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的變更對(duì)大多數(shù)非一線城市的貸款首付比例也影響不大。表 8 部分非一線城市普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和稅費(fèi)減免及貸款首付比例的政策情況城市普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)稅費(fèi)減免貸款首付比例（二手房）天津1、住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0 以上(含

18、1.0)。2、單套建筑面積在 144 平方米以下(含 144 平方米)。3、成交單價(jià)不高于普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)天津市各區(qū)域普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：和平區(qū)成交單價(jià) 17500 元/平方米；河西區(qū)成交單價(jià)14300元/13700元/河?xùn)|區(qū)成交單價(jià) 元/平方米;紅橋區(qū)成交單價(jià)元/平方米;元/平方9100 元/8400 元/8150 元/北辰區(qū)成交單價(jià) 8300元/7500元/6900 元/6600 元/6500 元/6000 元/13000元/10000 元/7000 元/交單價(jià) 6500 元/成交單價(jià) 8400 元/10000元/10000 元/12000 元/平方米；濱海新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)成交單價(jià)8400 元/平方米。職工家庭申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款購買首套自有住房的，應(yīng)支付不低于個(gè)人將所購住房價(jià)款 30的首付款；購買第二套自有住房的，應(yīng)支付不低于所購買不購住房價(jià)款 5