貴州省住宅物業(yè)管理服務(wù)導(dǎo)則

1、貴州省住宅物業(yè)管理服務(wù)導(dǎo)則二 0 一八年九月目錄1.總則 .42.釋義 .53.物業(yè)管理早期介入（新建住宅物業(yè)）.74.客戶服務(wù)規(guī)范 .74.1 服務(wù)人員規(guī)范 .74.2客戶服務(wù)規(guī)范 .84.3特約服務(wù) .84.4物業(yè)服務(wù)收費 .84.5專項維修資金使用 .94.6業(yè)主（房屋使用人）意見征詢調(diào)查.94.7物業(yè)管理服務(wù)報告制度 .104.8公共部位經(jīng)營 .104.9社區(qū)文化建設(shè) .105. 基礎(chǔ)管理 .115.1基礎(chǔ)管理制度 .115.2檔案資料管理 .125.3員工培訓(xùn) .146. 物業(yè)承接查驗 .147. 臨時管理規(guī)約與服務(wù)合同 .167.1臨時管理規(guī)約 .167.2物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)

2、服務(wù)合同） .168. 建筑物及其附屬設(shè)施、場地等維護(hù)管理服務(wù) .178.1基礎(chǔ)管理制度 .178.2小區(qū)管理標(biāo)識 .178.3共用部位維護(hù)管理 .178.4房屋及附屬設(shè)施日常檢查 .188.5裝修管理 .198.6房屋保修期屆滿普查（適用于保修期內(nèi)的新建住宅）.209. 設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理服務(wù) .209.1基礎(chǔ)管理制度 .209.2設(shè)備設(shè)施 .219.3智能化系統(tǒng) .279.4避雷設(shè)施 .2710.消防管理 .2811.公共秩序維護(hù) .3012.環(huán)境衛(wèi)生管理 .3113.園林綠化管理 .3314.停車場管理 .3515.應(yīng)急管理 .3616.專業(yè)分包管理 .3717.物業(yè)管理單位更迭 .39總

3、則本導(dǎo)則規(guī)定了貴州省住宅物業(yè)管理項目服務(wù)的基本內(nèi)容。本導(dǎo)則適用于貴州省行政區(qū)域內(nèi)居住型物業(yè)和公寓的物業(yè)管理服務(wù)活動。引用文件下列文件中的條款通過本導(dǎo)則的引用而成為本導(dǎo)則的條款。凡是注明日期的引用文件，其隨后所有的修改版（不包括勘誤的內(nèi)容）均不適用于本導(dǎo)則。鼓勵根據(jù)本導(dǎo)則達(dá)成協(xié)議的各方使用這些文件的最新版本。凡是不注明日期的引用文件，其最新版本適用于本導(dǎo)則。中華人民共和國國務(wù)院2007 年 504 號令物業(yè)管理條例貴州省物業(yè)管理條例建設(shè)部 2002 年 110 號令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法建設(shè)部建房 2010 165 號物業(yè)承接查驗辦法貴州省防御雷電災(zāi)害管理規(guī)定建設(shè)部 2004 年 132 號令

4、建設(shè)部關(guān)于修改 的決定建設(shè)部建城 1997 21 號城市環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部 CJJ27-2012 環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部 GB50140一 2005建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范建設(shè)部、質(zhì)監(jiān)總局 GB50034-2013建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)釋義責(zé)任性投訴：因物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的責(zé)任、小區(qū)正常生活秩序受到影響而引起的業(yè)主（房屋使用人）投訴。非責(zé)任性投訴：非物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定履行的責(zé)任范圍，但小區(qū)正常生活秩序受到了影響而引起的業(yè)主（房屋使用人）投訴。調(diào)查面：物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主征詢意見的戶數(shù)數(shù)量或?qū)Ｓ忻娣e指標(biāo)。物業(yè)管理服務(wù)報告制度：物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期向業(yè)主委員會或其他服務(wù)

5、委托方進(jìn)行工作報告。公共秩序維護(hù)：對小區(qū)公共秩序進(jìn)行安全防范，協(xié)助政府執(zhí)法部門維護(hù)小區(qū)公共秩序。分供方：承接物業(yè)管理專項業(yè)務(wù)的專業(yè)化公司。已售空置房：指已交付但業(yè)主尚未收房入住的已售商品房屋。未售空置房：指開發(fā)建設(shè)單位未銷售的商品房。物業(yè)管理早期介入：指開發(fā)建設(shè)單位選聘前期物業(yè)管理單位后，物業(yè)管理單位站在日后使用和管理的角度,對項目規(guī)劃設(shè)計、功能布局、設(shè)備選型及安裝、建筑施工、銷售服務(wù)等提出意見和建議。急修：對嚴(yán)重影響小區(qū)正常生活秩序的設(shè)施設(shè)備故障進(jìn)行及時的處理和修復(fù)。大、中、小修的定義（參照北京市城鎮(zhèn)住宅樓房大、中修定案標(biāo)準(zhǔn) ）大修：設(shè)備基準(zhǔn)零件磨損嚴(yán)重，主要精度、性能大部分喪失，必須進(jìn)行全

6、面修理才能恢復(fù)其效能時使用的修理方式。中修：介于設(shè)備大修與小修之間的修理。小修：工作量最小的一種計劃性修理。酬金制指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余與不足均由業(yè)主分別享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。物業(yè)管理早期介入（新建住宅物業(yè)）物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同后，根據(jù)物業(yè)開發(fā)建設(shè)進(jìn)程的實際，從日后使用和管理服務(wù)的角度，根據(jù)情況在物業(yè)項目的規(guī)劃設(shè)計階段、施工建設(shè)階段、銷售階段提出建議。在早期介入階段對工程質(zhì)量、設(shè)計缺陷及銷售承諾等問題敦促開發(fā)企業(yè)進(jìn)行完善。配合開發(fā)建設(shè)單位在銷售現(xiàn)場進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)合同、臨時管理規(guī)

7、約、各類管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)公示和客戶答疑?？蛻舴?wù)規(guī)范4.1 服務(wù)人員規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，鼓勵行業(yè)人員通過行業(yè)職業(yè)水平評價。電工、消防、電梯等工程技術(shù)人員按國家要求持有相應(yīng)上崗資格證書。項目經(jīng)理須獲得崗位培訓(xùn)合格證書；管理五萬平方米以上項目的項目經(jīng)理須持有省級及以上物業(yè)管理協(xié)會認(rèn)可的職業(yè)培訓(xùn)合格證書。管理服務(wù)人員著工裝，佩證上崗。制定各崗位服務(wù)人員應(yīng)知應(yīng)會和行為規(guī)范。4.2客戶服務(wù)規(guī)范服務(wù)區(qū)域內(nèi)設(shè)有客戶服務(wù)熱線電話（每日不低于12 小時。有監(jiān)控中心的須24 小時）并公示，有值班記錄。制定投訴處理制度（不含保修期內(nèi)投訴報修），明確投訴處理責(zé)任人，定義一般性報修、急修等并明確處理

8、時限。急修處理時限最長不得超過 24 小時，一般性報修回復(fù)處理時間最長不得超過 3 個工作日，處理完結(jié)時間最長不得超過 10 個工作日（防水處理視具體情況） 。投訴處理流程及投訴處理時限承諾須公示。有報修、 派工、返單、回訪等記錄， 并存檔備查。責(zé)任性投訴須回訪。非責(zé)任性投訴應(yīng)作出解釋和回復(fù)。投訴處理結(jié)果須存檔備查至少一年。4.3 特約服務(wù)特約維修服務(wù)材料必須使用合格產(chǎn)品。特約服務(wù)價格須明碼標(biāo)價，在客戶服務(wù)中心公示。4.4物業(yè)服務(wù)收費物業(yè)服務(wù)收費項目及標(biāo)準(zhǔn)等須在客戶服務(wù)中心公示。收費內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)須與合同一致。建立收費臺賬，對各戶業(yè)主（房屋使用人）收費（物管費、停車費、裝修管理費、裝修押金、裝修垃

9、圾清運費等）情況進(jìn)行登記。物業(yè)服務(wù)收費采用酬金制方式的，應(yīng)按合同約定公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。4.5 專項維修資金使用定期檢查建筑物共有部分和附屬設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀，需使用專項維修資金進(jìn)行大修、中修、翻修和更新改造的，制定維修改造方案、工程預(yù)算等，按住宅專項維修資金管理辦法、貴州省物業(yè)管理條例規(guī)定實施。突發(fā)性設(shè)施設(shè)備故障，需由專項維修資金支付的，應(yīng)立即出具報告、預(yù)算、施工方案等按住宅專項維修資金管理辦法、貴州省物業(yè)管理條例規(guī)定實施。未成立業(yè)主大會的，按貴州省物業(yè)管理條例規(guī)定征得業(yè)主同意后實施。專項維修資金使用情況按住宅專項維修資金管理辦法接受業(yè)主委員會的查詢和監(jiān)督，使用結(jié)果向業(yè)主公示。4.6 業(yè)主（

10、房屋使用人）意見征詢調(diào)查每年至少一次向業(yè)主（房屋使用人）征詢對物業(yè)管理服務(wù)的意見。征詢結(jié)果向業(yè)主（房屋使用人）公布。對業(yè)主（房屋使用人）提出的意見制定改進(jìn)計劃和措施 。4.7 物業(yè)管理服務(wù)報告制度每年召開一次物業(yè)管理服務(wù)報告會議，向業(yè)主委員會、委托人（產(chǎn)權(quán)單位） 、房屋使用人報告工作情況（合同履行、服務(wù)工作事項進(jìn)展、公共管理溝通等） ，聽取意見和建議。未成立業(yè)主大會的，以公示方式進(jìn)行。報告、會議記錄存檔備查。4.8 公共部位經(jīng)營在前期物業(yè)管理期間利用小區(qū)公共部位（含公共部位的地面停車場）進(jìn)行經(jīng)營，應(yīng)在前期物業(yè)管理服務(wù)合同中明確服務(wù)成本的構(gòu)成及收益分配方式。收益情況須向全體業(yè)主公布。已成立業(yè)主大

11、會的， 須明確服務(wù)成本的構(gòu)成及收益分配方式，經(jīng)業(yè)主大會表決同意并簽訂合同。4.9 社區(qū)文化建設(shè)利用各種形式在小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理法律知識、精神文明、消防安全等宣傳。重大節(jié)日營造歡樂祥和氣氛，表達(dá)對業(yè)主的問候等。提倡企業(yè)根據(jù)小區(qū)實際開展業(yè)主聯(lián)誼等文化活動?；A(chǔ)管理5.1基礎(chǔ)管理制度內(nèi)部管理制度員工崗位職責(zé)制度；員工行為規(guī)范；員工培訓(xùn)制度；員工考核激勵制度；薪酬福利制度；員工關(guān)系管理制度；招聘管理制度；物資采購制度；成本控制制度；合同管理制度；財務(wù)管理制度；收費管理制度; 行政人事檔案管理制度；其他管理制度。管理服務(wù)制度客戶服務(wù)類小時值班制度；業(yè)主（房屋使用人）信息資料保密制度；報修服務(wù)制度及投訴處理

12、流程；物業(yè)服務(wù)收費辦法；空置房管理辦法（含已售及未售房） ；業(yè)主意見征詢制度；物業(yè)管理服務(wù)報告制度。設(shè)備設(shè)施類承接查驗管理辦法；房屋共用部位維修養(yǎng)護(hù)管理制度；共用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理制度。公共秩序維護(hù)類環(huán)境衛(wèi)生類環(huán)境清潔管理制度；園林綠化養(yǎng)護(hù)管理制度。各類服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)及流程檔案資料管理制度其他管理制度5.2 檔案資料管理房屋及其設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料檔案建立制度，對房屋及其設(shè)施設(shè)備資料進(jìn)行檔案管理，資料內(nèi)容按物業(yè)承接查驗辦法要求，包括小區(qū)總平面圖、水電管網(wǎng)圖、各類建筑物附屬設(shè)施設(shè)備設(shè)計圖和竣工圖、房屋各層平面圖、紅線圖等。房屋及其設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料檔案保存完好、完整。建立共有部分和建筑物附屬設(shè)施的臺帳，包

13、括名稱、位置、大中修記錄、數(shù)量、型號、用途等。存檔備查日常巡檢記錄、運行記錄、維護(hù)保養(yǎng)記錄。建立設(shè)備一機(jī)一檔臺賬（含智能化系統(tǒng)、供電供水供暖系統(tǒng)、電梯、空調(diào)、消防等） ，存檔備查日常巡檢記錄、運行記錄、維護(hù)保養(yǎng)記錄、維修記錄等。建立房屋及其附屬設(shè)施、場地等產(chǎn)權(quán)清冊，完整、詳盡記錄房屋及其附屬設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬。客戶服務(wù)檔案建立一戶一檔的業(yè)主 ( 房屋使用人 ) 基本信息檔案。包括產(chǎn)權(quán)人、房屋使用人姓名、身份證號、房屋產(chǎn)權(quán)情況、聯(lián)系電話、緊急聯(lián)絡(luò)方式。業(yè)主（房屋使用人）基本信息定期和實時更新。建立產(chǎn)權(quán)人房屋使用檔案，包括：交房記錄、裝修申請及裝修方案、報修維修記錄、保修期起止時間等。制定業(yè)主（房屋使

14、用人）信息資料保密制度，不得將資料提供給無關(guān)人員。未經(jīng)業(yè)主（房屋使用人）許可，不得將資料內(nèi)容轉(zhuǎn)作其他用途。園林綠化及清潔檔案建立小區(qū)園林綠化臺賬，內(nèi)容包括：樹木名稱、數(shù)量、胸徑、位置、灌木種類及位置、草坪位置及面積等；園林綠化臺賬適時更新，記錄綠化植物的養(yǎng)護(hù)、補栽、更換等情況。胸徑 15 公分以上樹木的補栽、更換等須有項目經(jīng)理簽字并報業(yè)主委員會/ 產(chǎn)權(quán)人（委托人） 。建立小區(qū)綠化作業(yè)面積實測數(shù)據(jù)檔案，存檔備查日常巡檢記錄、作業(yè)記錄、補栽更新記錄等。建立小區(qū)清潔作業(yè)面積實測數(shù)據(jù)檔案，保潔設(shè)施、工具臺賬。存檔備查日常巡檢記錄、作業(yè)記錄等。車輛管理檔案建立業(yè)主車輛臺賬，內(nèi)容包括：車輛牌照、車型、車位

15、租售狀況、車位號、聯(lián)系電話等；車輛檔案信息定期和實時更新，實行動態(tài)管理。未售空置房管理檔案建立未售空置房臺賬，對空置房房號、銷售變動、空置房設(shè)施狀況、房屋狀況等進(jìn)行實時記錄。制定制度，對已銷售未收房的空置房進(jìn)行管理，建立鑰匙管理臺賬，定期巡查空置房設(shè)施和衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)問題及時整改，房屋設(shè)施問題立即報建設(shè)方整改，隨時保持空置房具備業(yè)主收房條件。5.3 員工培訓(xùn)制定員工培訓(xùn)制度和計劃，明確培訓(xùn)責(zé)任，對各崗位人員進(jìn)行分類培訓(xùn)并有記錄。員工培訓(xùn)包括：物業(yè)管理概念及實務(wù)、法律法規(guī)基本知識、 管理服務(wù)制度及崗位職責(zé)、 行為規(guī)范、 操作流程、應(yīng)急處理、消防安全、職業(yè)安全等。物業(yè)承接查驗實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具

16、備以下條件：建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；電梯、二次供水、供配電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。查驗接收圖紙資料竣工總平面圖，單

17、體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；物業(yè)管理所必需的其他資料。承接查驗須制定方案、明確查驗內(nèi)容、 查驗標(biāo)準(zhǔn)、時間計劃、遺漏工程整改辦法、時限等，并按規(guī)定與建設(shè)方簽定物業(yè)承接查驗協(xié)議。承接查驗的實施須有現(xiàn)場記錄，載明查驗移交內(nèi)容、查驗情況、整改內(nèi)容及要求、查驗時間等，并經(jīng)開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理公司雙方人員現(xiàn)場簽字后存檔備查。承接查驗后須有完善的移交手續(xù)，載明移交和接收人、時間，以及遺漏工程事項的整改等，并經(jīng)雙方簽字后存檔備查。業(yè)主大會成立后，須將承接查驗手續(xù)資料向業(yè)委會進(jìn)行備案。物業(yè)管

18、理公司接管物業(yè)項目時須進(jìn)行物業(yè)承接查驗。接管項目應(yīng)向?qū)俚匦姓鞴懿块T備案。臨時管理規(guī)約與服務(wù)合同7.1 臨時管理規(guī)約簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時，須同時確定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約向購房人公示，并經(jīng)業(yè)主書面承諾遵守。7.2 物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）物業(yè)服務(wù)合同須符合國家法律法規(guī)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)合同須對以下事項進(jìn)行約定：物業(yè)管理公共服務(wù)區(qū)域、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)承諾、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、及時率、返修率、綠化完好率、設(shè)備設(shè)施故障率。車位管理費、物業(yè)管理（含空置房）費、裝修管理服務(wù)費等費用的標(biāo)準(zhǔn)。雙方權(quán)利義務(wù)。公共收益分配的約定。酬金制的須明確收支公開方式。合同期限與違約責(zé)任。其他約定。建筑物及其附屬設(shè)施、場地

19、等維護(hù)管理服務(wù)8.1 基礎(chǔ)管理制度制定建筑物共有部分管理規(guī)定 、巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法 、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。制定建筑物共有部分年度、季度、月度維保計劃，計劃分解實施并有相應(yīng)記錄。8.2 小區(qū)管理標(biāo)識小區(qū)內(nèi)主要路口設(shè)有路標(biāo)，房屋組團(tuán)、棟、單元（門） 、戶門標(biāo)識明顯。設(shè)綠化、危險區(qū)域警示、設(shè)備機(jī)房、緊急通道、消防樓道樓層等管理標(biāo)識。8.3 共用部位維護(hù)管理房屋共用部位使用符合建筑設(shè)計要求，無擅自改變用途情況。確保房屋及設(shè)施外觀完好，無亂涂及大面積破損、脫落等情況。依據(jù)管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約 ）制定戶外設(shè)置物（招牌、廣告牌、霓虹燈、泛光燈等）管理辦法，發(fā)現(xiàn)未經(jīng)政府市容環(huán)境衛(wèi)生行政

20、主管部門批準(zhǔn)和違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約 ）的戶外設(shè)置物，以書面通知進(jìn)行勸阻，勸阻無效的報告業(yè)主委員會和政府市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門。對亂搭亂建、占用公共通道等情況履行告知、勸阻、報告責(zé)任。8.4 房屋及附屬設(shè)施日常檢查巡檢每天對小區(qū)進(jìn)行巡檢并填寫記錄（包括紙質(zhì)記錄或手機(jī)APP電子記錄等），檢查內(nèi)容包括：小區(qū)范圍內(nèi)的道路路面、綠化及綠地衛(wèi)生、樓宇外墻及各種外敷管道、樓宇電子防盜門、樓宇懸掛物、樓面、樓層應(yīng)急通道、消防栓箱、樓層疏散指示燈等設(shè)施和部位等。巡檢須填寫巡檢表，包括巡檢時間、內(nèi)容、主要情況及處理辦法、巡檢人簽字、項目負(fù)責(zé)人審閱簽字。臨檢根據(jù)特殊情況（如異常危害性天氣、施工影響、節(jié)假日燃

21、放煙火等）需要，臨時安排對小區(qū)的重點部位和重點設(shè)施設(shè)備進(jìn)行針對性檢查。填寫檢查記錄。巡檢結(jié)果的處理根據(jù)巡檢、臨檢結(jié)果，屬于小修范圍的三個工作日修復(fù)完畢。公建設(shè)施維護(hù)花臺、道牙、路面磚、臺階、護(hù)欄、扶手、窗戶、電梯門頭、共用墻面、天花板等設(shè)施不得有破損、缺失，路面不得出現(xiàn)塌陷坑洼。發(fā)現(xiàn)問題須兩周內(nèi)恢復(fù)（保修期內(nèi)和住宅專項維修資金使用范圍的除外） 。8.5 裝修管理制定裝修管理規(guī)定及流程，并向產(chǎn)權(quán)人或房屋使用人公示。實施產(chǎn)權(quán)人或房屋使用人裝修申請、裝修方案、裝修時間和裝修單位等審核制度。房屋使用人裝修的，須要求其提供產(chǎn)權(quán)人同意的書面文件。須與產(chǎn)權(quán)人或房屋使用人、裝修企業(yè)簽定住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)

22、協(xié)議 、防火責(zé)任書 。實施裝修現(xiàn)場巡檢制度，對裝修工程中發(fā)現(xiàn)的違章行為及時口頭或書面勸阻，勸阻無效的報告業(yè)主委員會、社區(qū)、城市管理、規(guī)劃管理等政府行政職能部門。8.6 房屋保修期屆滿普查 （適用于保修期內(nèi)的新建住宅）建立房屋及其配套設(shè)施、門窗、水電等保修期臺賬。保修期屆滿前三個月，須對公共部位進(jìn)行普查，公告通知房屋使用人檢查自有部分。發(fā)現(xiàn)屬保修范圍的維修事項，立即書面通知開發(fā)建設(shè)單位維修項目、完結(jié)時間等。設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理服務(wù)9.1基礎(chǔ)管理制度制定設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定 、設(shè)備巡檢制度 、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)辦法 、操作規(guī)程、設(shè)備運行記錄 、應(yīng)急處理預(yù)案、安全規(guī)范、應(yīng)知應(yīng)會、設(shè)備人員培訓(xùn)制度等規(guī)章制度。制定設(shè)

23、備設(shè)施年度維護(hù)保養(yǎng)計劃管理制度，年度計劃分解實施并有相應(yīng)記錄。建立完整的設(shè)備設(shè)施資料檔案和設(shè)備臺賬。設(shè)備臺賬做到一機(jī)一檔，動態(tài)管理，臺賬檔案內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、規(guī)格、功率、出廠時間、安裝調(diào)試時間、安裝位置、安裝單位及其聯(lián)系方式、安裝調(diào)試情況、維修（中大修）及更換情況等。9.2 設(shè)備設(shè)施確保設(shè)備設(shè)施安全正常運行。設(shè)備標(biāo)識規(guī)范齊全。設(shè)備標(biāo)識包括：管理標(biāo)識、安全標(biāo)識、運行狀態(tài)標(biāo)識和警示標(biāo)識等。所有設(shè)備機(jī)房須設(shè)置防鼠設(shè)施，控制柜、控制箱等進(jìn)出線口均須進(jìn)行防鼠封堵。設(shè)備機(jī)房須定時巡檢， 填寫巡檢記錄存檔備查 （含APP電子記錄）設(shè)備機(jī)房管理保持清潔， 機(jī)房內(nèi)無積塵、 無銹蝕、 無蛛網(wǎng)、 無積水、無垃圾、

24、無雜物等。機(jī)房內(nèi)不得堆放無關(guān)物品。配電房按國家標(biāo)準(zhǔn) 建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 配置消防滅火器材。配電柜、 控制箱等須保持清潔并鎖閉， 定期進(jìn)行檢查維保。電井、管井內(nèi)不得堆放雜物。巡查記錄內(nèi)容包括：巡查時間、設(shè)備運行情況、配電柜開關(guān)狀態(tài)、配電室照明、溫度、濕度、衛(wèi)生情況等。維護(hù)保養(yǎng)記錄內(nèi)容包括：維保時間、維保內(nèi)容、設(shè)備異動情況、實施人、檢查人等。水泵房管理操作規(guī)程等上墻并保持清晰、 完好。管系色標(biāo)正確分明，流向箭頭清晰。按國家標(biāo)準(zhǔn) 建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 配置消防滅火器材。制定水泵控制箱、生活水泵（含電動機(jī)）供水管路與閥門定期巡檢和保養(yǎng)制度，出現(xiàn)跑冒滴漏等異?，F(xiàn)象須立即修復(fù)。進(jìn)行日常、每周、每月、

25、每季、每年檢查保養(yǎng)。二次供水管理水池蓋設(shè)密封條、 防蚊網(wǎng)并上鎖， 水池附近無污染源。二次供水操作人員須持健康證。定期檢查給水泵運行情況，泵房照明、清潔情況、水池箱體、人孔蓋及蓋鎖、管道、進(jìn)水閥。檢查水池（箱）限制浮球、 進(jìn)水閘閥、 放水閥、 溢流閥。 解體檢查進(jìn)水液壓閥。檢查清潔水位控制浮球。填寫檢查記錄并存檔備查。記錄須填寫檢查人、檢查時間、檢查內(nèi)容、檢查結(jié)果及處理辦法等。定期對閥桿加油，對池內(nèi)扶梯除銹等并填寫記錄存檔備查。根據(jù)國家規(guī)定，按合同約定定期對水池進(jìn)行清洗。清洗最低每年不少于兩次。水池清洗須由具備資質(zhì)的單位進(jìn)行，清洗人員須持健康證，按清洗程序操作。水池清洗后物業(yè)服務(wù)單位和業(yè)主委員會

26、共同驗收，填寫驗收表格。水質(zhì)檢驗報告向業(yè)主（房屋使用人）公布。冬季到來之前（環(huán)境氣溫 5時），須對室外給排水管道、消防栓、消防管等進(jìn)行防凍處理。排污設(shè)施設(shè)備設(shè)施設(shè)備標(biāo)識規(guī)范齊全，井、池蓋編號清晰。定期對潛水泵進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)?？刂葡漤毐３智鍧?。定期檢查繼電器、接觸器、接線、水位控制浮球、潛水泵絕緣電阻等并填寫檢查記錄。記錄須存檔備查。4）定期清洗集水井和潛水泵表面。5）隨時保持排污泵（備用排污泵）正常啟動。6）沙井清掏積沙井、化糞池定期檢查，視情況適時清掏。排水溝定期清理（雨季前徹底清掏，保持暢通）。清掏完畢填寫記錄存檔備查。供電設(shè)施設(shè)備高低壓配電柜維護(hù)管理實行日常巡檢制度，檢查屏面指示燈、開關(guān)位

27、置、警告牌、繼電器等各項運行參數(shù)、表針指示、檢查試驗信號燈、警鈴和蜂鳴器。填寫巡檢記錄并存檔備查。保持柜內(nèi)、柜面、儀表、指示燈的清潔。制定計劃對高低壓配電柜進(jìn)行日常、月度、季度和年度維保。填寫維保記錄并存檔備查。操作人員持有特種作業(yè)許可證。發(fā)電機(jī)維護(hù)管理發(fā)電機(jī)房門有明顯警示標(biāo)志， 懸掛操作規(guī)程， 按國家標(biāo)準(zhǔn)建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范設(shè)置消防器材。實行巡檢制度，定期檢查：發(fā)電機(jī)燃油箱油位、啟動電池電壓、閥門、管道、配電屏開關(guān)位置、指示燈、蓄電池電解液高度、接線柱狀況、控制箱儀表、開關(guān)、機(jī)油油位、冷卻水箱水位、啟動電池電壓、接地線。填寫巡檢記錄并存檔備查。蓄電池表面、發(fā)電機(jī)組表面保持清潔。 發(fā)電機(jī)房內(nèi)

28、無雜物堆放，至少每月清掃一次。制定計劃對發(fā)電機(jī)組進(jìn)行日常、 月度、季度和年度維保，填寫維保記錄并存檔。至少每月啟動運行一次，每次不低于分鐘。配電房維護(hù)管理設(shè)備系統(tǒng)圖、操作規(guī)程、崗位責(zé)任制、應(yīng)急預(yù)案流程等張貼于墻上明顯位置。按國家建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范設(shè)置消防器材并保持有效。設(shè)備管線標(biāo)識清晰，有明顯警示標(biāo)志。制定安全規(guī)范制度，定期進(jìn)行培訓(xùn)并有培訓(xùn)記錄。安全防護(hù)用具齊全，擺放整齊， 根據(jù)國家電力行業(yè)規(guī)定對安全工器具進(jìn)行校驗，采取措施防止絕緣手套和絕緣靴皸裂、粘連，保持絕緣功能完好。設(shè)備房、機(jī)房溫度計、濕度計保持指示功能正常。機(jī)房整潔，無滲漏、無積水、無垃圾雜物，墻面、天花無蛛網(wǎng)、積塵。設(shè)備表面無積

29、塵、無銹蝕。機(jī)房門上鎖管理，不得兼做他用。建立定期巡檢制度，定期檢查電源、電壓，主開關(guān)工作電流額定值，檢查接觸器、繼電器等，填寫巡檢記錄并存檔備查。制定計劃對配電房進(jìn)行日常、月度、季度、年度維保，并填寫維保記錄存檔備查。操作人員持有特種作業(yè)許可證。公共照明管理基本要求 : 照明燈（含路燈燈桿、草坪燈、庭院燈等）須編號建檔。日常巡檢 : 室內(nèi)外公共照明須每日巡檢并填寫記錄存檔備查。發(fā)現(xiàn)損壞 48 小時內(nèi)修復(fù)。公共照明清潔 : 定期（或按合同約定） 清潔照明燈蛛網(wǎng)、蚊蟲。依據(jù)季節(jié)變化， 制定公共照明開啟和關(guān)閉時間，節(jié)約能耗。地下停車場公共照明滿足設(shè)計要求 （住宅地下停車場地面照度為 30lx ；公

30、共建筑地下停車場地面照度為 50lx ）電梯設(shè)施設(shè)備管理基礎(chǔ)管理制度制定電梯設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、電梯維保外包管理辦法、日常巡檢制度、運行管理制度、安全操作規(guī)程、應(yīng)急處理預(yù)案等管理制度。建立完整的電梯設(shè)施設(shè)備資料檔案。內(nèi)容包括：型號、數(shù)量、品牌、功率、安裝時間、施工單位、維修情況、運行記錄、電梯故障處理記錄、維保單位、維保記錄、電梯年檢證明等。制定電梯日常運行巡檢制度。電梯日常管理標(biāo)識規(guī)范、齊全。內(nèi)容包括：電梯導(dǎo)向、編號、年檢合格證明、安全警示、提示、緊急電話、電梯機(jī)房標(biāo)識等。緊急電話和乘客注意事項等置于轎廂明顯位置。保持三（五）方通話功能完好。填寫巡檢記錄并存檔備查。發(fā)現(xiàn)問題及時處理并立即通知電

31、梯維保單位，嚴(yán)禁電梯帶故障運行。電梯機(jī)房有警示標(biāo)識、設(shè)備銘牌，操作規(guī)程上墻。盤梯工器具齊全，標(biāo)識清晰， 平層標(biāo)識表與鋼絲繩平層標(biāo)識對應(yīng)正確、清晰、完好。鋼絲繩上平層標(biāo)識保持清晰、準(zhǔn)確。至少每季刷新一次。機(jī)房須實行上鎖關(guān)閉管理，張貼“機(jī)房重地， 閑人免入”類警示標(biāo)識。機(jī)房空氣流通，保持合適溫度，按國家建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范設(shè)置消防器材。機(jī)房內(nèi)保持整潔，配電箱內(nèi)外保持清潔并關(guān)閉上鎖。室內(nèi)無雜物堆放。電梯定期保養(yǎng)建立電梯維保監(jiān)督機(jī)制， 配備監(jiān)督人員， 對電梯專業(yè)維保單位進(jìn)行作業(yè)監(jiān)督并對維保情況進(jìn)行簽字確認(rèn)。9.3智能化系統(tǒng)中央控制室實行24 小時值班制度， 值班記錄完整，歸檔備查。制定中央控制室聯(lián)動

32、流程和緊急預(yù)案。制定智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計劃，填寫維護(hù)保養(yǎng)記錄存檔。攝像監(jiān)控圖像清晰，確保畫面質(zhì)量完好，出現(xiàn)畫面異常情況立即恢復(fù)，錄像資料最低保留30 天。智能門禁保持完好， 出現(xiàn)故障須于48 小時內(nèi)修復(fù)。9.4避雷設(shè)施基礎(chǔ)管理制度制定避雷設(shè)施管理規(guī)定、維護(hù)保養(yǎng)辦法等規(guī)章制度。建立完整的避雷設(shè)施資料檔案。對避雷設(shè)施進(jìn)行巡檢和一般性維保（除銹油漆等）。巡檢及維保記錄存檔備查。消防管理基礎(chǔ)管理制度制定消防管理制度： 消防安全制度 、防火安全責(zé)任制、巡檢制度消防設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、維護(hù)保養(yǎng)計劃、消防培訓(xùn)制度 、各類應(yīng)急處理預(yù)案等規(guī)章制度。制定消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施年度、 季度、月度維保計劃，計劃分解實施并有相應(yīng)

33、記錄，記錄存檔備查。資料與標(biāo)識建立消防設(shè)施設(shè)備資料檔案，繪制消防栓箱、防火卷簾、防火門、滅火器、疏散指示燈、緊急通道等設(shè)施平面圖和火警疏散圖。緊急疏散指引圖、消防器具使用方法、警示等標(biāo)識完善、張貼醒目。消防管理機(jī)制落實消防管理組織架構(gòu)，明確消防安全負(fù)責(zé)人、管理人，定員定責(zé)，層層落實消防安全防范責(zé)任，落實巡檢制度，有巡檢記錄。消防監(jiān)控室監(jiān)控室門有明顯警示標(biāo)志。值班制度、交接班制度、應(yīng)急處理流程等上墻。室內(nèi)整潔 , 無雜物堆放，無積塵。值班記錄完整、存檔備查。(4) 消防監(jiān)控錄像按規(guī)定保存?zhèn)洳椋ú坏陀?0 天）。自動報警、噴淋、聯(lián)動等系統(tǒng)保持完好，隨時啟用。消防監(jiān)控人員按要求取得相關(guān)上崗證。消防通

34、道落實巡檢責(zé)任，實行日檢、月檢制度。保持樓道內(nèi)無雜物堆放，無違章占用、拆改現(xiàn)象。定期檢查應(yīng)急燈、安全通道指示燈功能是否正常。填寫檢查記錄并存檔備查。防火門無脫漆、無銹蝕、無變形、無損壞。閉門器保持完好的自動靈活關(guān)閉功能及密閉性能。門鎖應(yīng)開門容易、牢固，門軸應(yīng)轉(zhuǎn)動靈活。按制度巡檢并填寫記錄存檔備查。消防水泵保持消防水泵在出現(xiàn)火警時能夠隨時正常啟動，保持消防水箱處于正常狀態(tài)。定期檢查維保消防水泵、 管網(wǎng)、閥門等并填寫記錄，記錄存檔備查。室外消防栓、 消防管道須在冬季到來之前采取保溫防凍措施。定期防火檢查至少每季度組織一次防火檢查，檢查消防設(shè)施設(shè)備完好情況，用電設(shè)備設(shè)施情況等，消除火災(zāi)隱患。并向業(yè)主

35、委員會或委托人報告檢查情況和整改結(jié)果。志愿消防隊按國家相關(guān)規(guī)定組建志愿消防隊， 并聯(lián)合業(yè)主委員會或委托人共建。制定志愿消防隊崗位職責(zé)、 工作流程、 應(yīng)知應(yīng)會等并定期培訓(xùn)。定期進(jìn)行消防安全宣傳教育活動。每月組織消防知識學(xué)習(xí)和崗位培訓(xùn)。 每年不少于兩次組織消防演練培訓(xùn)。重點人員（項目經(jīng)理、樓管員、消防監(jiān)控室值班和操作人員、秩序維護(hù)人員、設(shè)備管理人員、電工等）接受社會化消防安全培訓(xùn)。公共秩序維護(hù)管理制度制定公共秩序維護(hù)管理規(guī)定、值班（巡邏）制度 、交接班制度 、培訓(xùn)制度、應(yīng)急處理預(yù)案 等管理制度。設(shè)有監(jiān)控室的須24 小時人員值守。按合同要求進(jìn)行區(qū)域巡邏的，須明確巡邏頻次、路線及巡查內(nèi)容，并做好記錄存

36、檔備查。定期進(jìn)行崗位職責(zé)、應(yīng)急處理流程等培訓(xùn)，培訓(xùn)記錄歸檔備查。環(huán)境衛(wèi)生管理管理制度按合同約定劃分保潔區(qū)域，制定保潔標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)流程、衛(wèi)生防疫辦法 、保潔人員應(yīng)知應(yīng)會等制度。制定年度保潔計劃，對服務(wù)區(qū)域內(nèi)保潔內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計劃管理。年度計劃須分解為季度、月度、周計劃，落實到崗并有相應(yīng)實施記錄。建立基礎(chǔ)臺賬，對清潔衛(wèi)生設(shè)施的種類、數(shù)量、位置等進(jìn)行檔案管理。建立制度，對防疫藥品、滅鼠藥、草酸類清潔劑等實行安全使用、領(lǐng)用登記等管理，防止安全事故的發(fā)生。衛(wèi)生設(shè)施管理服務(wù)（頻次及標(biāo)準(zhǔn)按合同約定）對固定果皮箱、垃圾桶、垃圾車等進(jìn)行編號，建立檔案記錄數(shù)量、位置、規(guī)格等。果皮箱、垃圾桶、中轉(zhuǎn)垃圾池等須定期清潔、

37、防疫并有記錄。建立清潔工具、用品臺賬、領(lǐng)用、消耗記錄等。清潔工具定點規(guī)范存放。保潔用水取水點須保持清潔，不積水、不納垢。水龍頭上鎖，無跑冒滴漏。清潔衛(wèi)生維護(hù)（頻次及標(biāo)準(zhǔn)按合同約定）公共區(qū)域、道路地面內(nèi)容：清掃地面塵土、清理雜物、清除積水。清掃須無塵作業(yè)。樓梯、扶手內(nèi)容：抹擦扶手、欄桿，清潔地面印漬、雜物等?？缮先宋蓓敚呵鍜邩敲妫謇聿⑹柰ㄅ潘凇９苍O(shè)施內(nèi)容：擦拭亭、廊、護(hù)欄可倚人部位、休閑椅、電子防盜門、信報箱、消防箱、標(biāo)識、宣傳牌、崗?fù)?、休閑娛樂設(shè)施等。清潔公共通道、樓道、亭閣等天花、墻面積塵、蛛網(wǎng)。清潔電梯轎廂：轎廂面、廣告銘牌抹擦，打光亮油須抹拭干凈。清潔轎廂頂燈蛛網(wǎng)、蚊蠅。清掃轎廂地

38、面污漬、積水、雜物。電梯前室、大堂等地面按合同約定進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。墻面、天花須清掃積塵。定期對排水溝、 井進(jìn)行清理清掏， 雨季來臨前對排水溝、井進(jìn)行徹底清掏。清掃地下停車場地面雜物垃圾、 積水。定期清理墻體、天花蛛網(wǎng)及積塵。滅蟲防疫消毒定期對溝、渠、井進(jìn)行滅蚊、滅蠅、滅鼠等除害防疫。實施滅鼠滅害作業(yè)時須提前告知業(yè)主作業(yè)區(qū)域、內(nèi)容、時間、注意事項等。垃圾桶、果皮箱、中轉(zhuǎn)垃圾池等須及時轉(zhuǎn)運，不得有垃圾滿溢堆積地面現(xiàn)象。園林綠化管理管理制度制定園林綠化管理規(guī)定、按合同約定制定作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)流程等管理制度。制定年度綠化養(yǎng)護(hù)計劃，對服務(wù)區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計劃管理。年度計劃須分解為季度、月度、周計劃，

39、落實到崗并有相應(yīng)實施記錄。建立基礎(chǔ)臺賬， 對服務(wù)區(qū)域內(nèi)的植物種類、數(shù)量、位置（樹木須登記接管時的胸徑）等進(jìn)行造冊建檔管理。繪制綠化平面布置圖及明細(xì)表。對滅蟲藥品等實行安全使用、領(lǐng)用登記等管理，防止安全事故的發(fā)生。園林綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)范草坪定期修剪、除雜草、殺蟲。草坪養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)從其合同約定。單處枯死面積不得大于3 平方米。喬木定期松土、施肥、修枝防治病蟲害。保持生長正常，及時修剪枯枝。大型樹木須作防風(fēng)安全保護(hù)。灌木定期松土、施肥、防治病蟲害，修剪成型，徒長枝不得超過 20 公分。保持生長正常，枯死枝超過1/2 須更換。人工湖、噴泉人工湖須定期打撈漂浮物，水池須定期更換池水，保持水體無異味。人工湖、水

40、池等重要部分須設(shè)置安全設(shè)施和警示，禁止洗滌、戲水，防止跌落事故發(fā)生。噴泉須保持功能完好，定期清潔。噴水時間按合同約定。假山、雕塑假山須明示危險標(biāo)志，做好安全防護(hù)。雕塑須定期清潔，保持完好。防凍措施冬季到來之前（氣溫 5時 ）須對熱帶植物（如棕櫚、鐵樹等）進(jìn)行防凍保護(hù)。安全措施噴灑殺蟲劑、 農(nóng)藥時， 須提前告知業(yè)主， 內(nèi)容包括區(qū)域、內(nèi)容、時間、注意事項等，并做好防護(hù)措施。停車場管理管理制度制定停車場管理規(guī)定 、停車場設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、停車須知等規(guī)章制度。資料與臺賬建立檔案資料制度，對停車場設(shè)施、停車場平面及車位標(biāo)號圖、地下停車場排水設(shè)施走向及排水泵位置圖等存檔備用。建立車位業(yè)主 / 租戶房號、車

41、號、車型、聯(lián)系電話等動態(tài)臺賬，臺賬須實時更新。管理服務(wù)制定計劃，對停車場設(shè)施進(jìn)行年度、 季度和月度維保，并有維保記錄。保持停車道閘完好。地下停車場照明度須滿足行人和監(jiān)控需要，保持照明系統(tǒng)完好。按合同約定或政府物價部門規(guī)定收費， 收費須明碼標(biāo)價。在管理規(guī)約中明確停車場使用須知。交通指示標(biāo)識齊全、完好。行駛標(biāo)線、停車線保持清晰。公示交通、價格等主管部門投訴監(jiān)督電話。無雜物堆放，通道順暢，排水溝通暢。無車輛亂停亂放、占用消防緊急通道現(xiàn)象。公共秩序巡查頻次按合同約定執(zhí)行。充電樁管理1）停車場設(shè)置新能源汽車充電樁須按國家相關(guān)要求制定管理制度及應(yīng)急預(yù)案，防范用電安全及火災(zāi)隱患。2）電瓶車統(tǒng)一位置停放，對電

42、瓶車充電實行嚴(yán)格管理，固定充電位置，實行統(tǒng)一管理，杜絕在樓道內(nèi)充電的行為。3）充電樁附近 50 米以內(nèi)須設(shè)置滅火器。應(yīng)急管理制定各項應(yīng)急預(yù)案。應(yīng)急預(yù)案須定期培訓(xùn)，培訓(xùn)記錄存檔備查。電梯安全培訓(xùn)每月不少于一次，消防演練每年不少于兩次。電梯機(jī)房、 供配電房、 發(fā)電機(jī)房等應(yīng)急處理流程須上墻。設(shè)備設(shè)施類應(yīng)急預(yù)案。給排水設(shè)備設(shè)施應(yīng)急預(yù)案，包括設(shè)備故障停水、水質(zhì)污染、防凍、災(zāi)害天氣排污泵（備用泵）啟動等。供配電設(shè)備設(shè)施應(yīng)急預(yù)案。包括停電應(yīng)急處理、設(shè)備故障緊急處理、安全處置等。電梯停電應(yīng)急預(yù)案。包括：電梯故障、電梯困人、突發(fā)停電、跑水、火災(zāi)等。消防應(yīng)急預(yù)案。包括：消防聯(lián)動、緊急處置、報警流程等。消防監(jiān)控室內(nèi)應(yīng)急處理流程應(yīng)上墻。公共秩序類應(yīng)急預(yù)案包括：公共安全、交通管理、停車場管理等。環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)急處理預(yù)案包括：災(zāi)害天氣（暴雨、凝凍等）應(yīng)急處理、地面污染、清潔劑及消殺藥品中毒等。園林綠化管理應(yīng)急處理預(yù)案包括：滅害藥品污染、中毒應(yīng)急處理、暴雨大風(fēng)造成樹木傾覆、植物防凍等。專業(yè)分包管理電