塘口地塊舊廠改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、 風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施14.1.風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別本項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素分為建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、其他風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)包括333米超高層建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、工程地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)、施工管理風(fēng)險(xiǎn)、溝通協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)、組織管理風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)及技術(shù)審定風(fēng)險(xiǎn)、工程索賠風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)圖紙風(fēng)險(xiǎn)；戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、投資決策風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)、政策規(guī)劃和審批程序風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn)、戰(zhàn)略規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、信息風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、銷售風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)；法律風(fēng)險(xiǎn)包括合同風(fēng)險(xiǎn)、合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)；運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)包括策劃風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)、資質(zhì)風(fēng)

2、險(xiǎn)、人員組織風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括融資風(fēng)險(xiǎn)、資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；其他風(fēng)險(xiǎn)包括環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、媒體輿論導(dǎo)向風(fēng)險(xiǎn)。14.2風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施14.2風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施本項(xiàng)目第三期建設(shè)體量主要為自持辦公物業(yè)及商業(yè)（包括333米超高層辦公樓、政府辦公樓、商業(yè)），是以后招商運(yùn)營(yíng)對(duì)象。第三期建設(shè)開工時(shí)間約在2024年，辦公樓建設(shè)完成并運(yùn)營(yíng)時(shí)已在2028年初。建設(shè)的主要資金來源于一、二期人才公寓的銷售回籠資金。第三期建設(shè)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不僅受到前期公寓的銷售價(jià)格、自持部分的租賃價(jià)格以及項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)情況的影響，而且受未來五年到十年的政府政策和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。針對(duì)第三期建設(shè)的可行性，需要在第三期333米超高層辦公樓建設(shè)前

3、根據(jù)當(dāng)時(shí)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)情況、相關(guān)政策就該期建設(shè)運(yùn)營(yíng)方案深化可行性研究報(bào)告，專題論證第三期建設(shè)可行性。投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于一些不確定因素的存在，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施后偏離預(yù)期結(jié)果而造成損失的可能性。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析主要是識(shí)別擬建項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)行過程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素，分析風(fēng)險(xiǎn)程度、提出控制分析的應(yīng)對(duì)措施，以達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失的目的。本項(xiàng)目從立項(xiàng)、建設(shè)到投入經(jīng)營(yíng)過程中不可避免的要受到許多不確定因素的影響，因此本項(xiàng)目的實(shí)施中會(huì)遇到一系列的風(fēng)險(xiǎn)，需要對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并采取相應(yīng)的措施。14.2.1 333米超高層建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)面臨超高層建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)：由于目前取得政府批復(fù)的正式規(guī)劃條件要求規(guī)劃方案階段需征詢航空限高管理部門的

4、意見，因此本地塊333米超高層辦公樓可能受到航空限高的影響，且由于該辦公樓建設(shè)時(shí)序較后，按照政府最新出臺(tái)“嚴(yán)格限制新建250米以上建筑”的規(guī)定，該辦公樓的建設(shè)受宏觀政策調(diào)整的影響較大。限高將影響建筑的設(shè)計(jì)，并給地塊帶來土地出讓金繳交損失風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)閑置土地處置辦法（2012年修訂版）規(guī)定，閑置土地未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，由市、縣國(guó)土資源主管部門報(bào)經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)征繳土地閑置費(fèi)決定書，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)，土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本；未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國(guó)土資源主管部門按照中華人民共和國(guó)土地管理法第三十七條和中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)

5、管理法第二十六條的規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書，無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。因此，若本項(xiàng)目333米高層建筑因限高政策或其他原因，無法按期建設(shè)，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成土地閑置風(fēng)險(xiǎn)，使本項(xiàng)目土地成本增高，甚至導(dǎo)致土地使用權(quán)被收回。對(duì)于超高層建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：由于該辦公樓建設(shè)時(shí)序靠后，因此項(xiàng)目公司具備充足的時(shí)間與相關(guān)部門進(jìn)行溝通以及做好報(bào)批報(bào)建工作，及時(shí)征詢航空限高相應(yīng)管理部門意見，進(jìn)行有效溝通，達(dá)成共識(shí)，盡快確定限高條件，消除項(xiàng)目可能受到的限高風(fēng)險(xiǎn)。此外，設(shè)計(jì)單位應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，根據(jù)項(xiàng)目有可能出現(xiàn)的限高要求，設(shè)置備選方案，以建設(shè)兩棟140米高度

6、的辦公樓代替原方案。土地閑置認(rèn)定條件為國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用 HYPERLINK /baike/htsx/ o 合同生效 t _blank 合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；由于本項(xiàng)目333米超高層建筑為第三期建設(shè)，待本項(xiàng)目一二期建設(shè)完畢后，建設(shè)面積已經(jīng)超過建設(shè)總面積的三分之一，可以規(guī)避土地閑置風(fēng)險(xiǎn)。若地塊最終未能解決限高問題，則項(xiàng)目需從設(shè)計(jì)優(yōu)化等方面盡量滿足計(jì)容面

7、積379393的需求，經(jīng)咨詢?cè)O(shè)計(jì)單位意見，按照現(xiàn)有建筑規(guī)劃條件進(jìn)行規(guī)劃布置，可建計(jì)容面積約為379393。本項(xiàng)目在不考慮限高情況下，主樓按333米設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層面積為2300，共建149393。如果受限高政策變化，只能建至140m，則有近80000的辦公物業(yè)需要另行建設(shè)。14.2.2 工程地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)面臨工程地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)：地質(zhì)環(huán)境條件是影響高層建筑設(shè)計(jì)的重要因素之一，本項(xiàng)目建設(shè)一棟333米超高層辦公塔樓，170米、140米、125米、100米高層人才公寓各一棟，高層建筑工程地質(zhì)要求較高，且項(xiàng)目地塊臨近江邊，河道環(huán)繞，地質(zhì)條件能否滿足建設(shè)要求尚未明確。同時(shí)，高層建筑工程地質(zhì)勘察是一項(xiàng)復(fù)雜的，綜合的系統(tǒng)工程

8、，因此，本項(xiàng)目存在一定的工程地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于工程地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：選取專業(yè)勘察團(tuán)隊(duì)，充分做好前期地質(zhì)勘察工作，結(jié)合實(shí)際地質(zhì)條件開展項(xiàng)目策劃及方案設(shè)計(jì)，確保在項(xiàng)目建設(shè)開展前充分消除工程地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)。14.2.3 經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)面臨經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：從去年10月份以來，新冠疫情全面爆發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅下跌，根據(jù)監(jiān)測(cè)，春節(jié)期間88個(gè)重點(diǎn)城市商品房成交量相比2018年春節(jié)假期減少63%，部分三四線城市零成交。2020年2月1日至15日，40城新房銷售面積44.3萬平，同比下降86.6%。其中，一線4城銷售面積8.8萬平，同比下降74.6%；二線16城25.2萬平，同比下降86.2%；三四線20城10.4萬平，

9、同比下降90.9%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，1-2月全國(guó)商品房銷售8475萬，同比下降39.9%，其中住宅面積下降39.2%。疫情對(duì)所有房企都造成了嚴(yán)重壓力，業(yè)務(wù)停頓，收支加劇失衡，負(fù)債和還債壓力同時(shí)加大。今年房企境內(nèi)債券、海外發(fā)債、信托等加起來，預(yù)計(jì)債務(wù)總額達(dá)到1.46萬億，大量債務(wù)將進(jìn)入還債高峰期。在消費(fèi)者增加儲(chǔ)蓄減少投資、賣房回款還債受到耽擱的背景下，房企的融資抵債就顯得非常迫切。但目前房企融資渠道也明顯收窄，很多房企面臨還債難的問題，也有資不抵債目前已經(jīng)有數(shù)百家房企不得不破產(chǎn)倒閉。大型房企回旋余地大，基本上能在疫情沖擊后守得住，但也面臨戰(zhàn)略和策略調(diào)整的問題。預(yù)計(jì)受疫情影響，全年房地產(chǎn)將呈現(xiàn)

10、“弱U型”的基本走勢(shì)。同時(shí)全年的房地產(chǎn)走勢(shì)仍然面臨一定的不確定性，如果國(guó)際疫情失控狀態(tài)延續(xù)得時(shí)間較長(zhǎng)，其對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的鉗制就更明顯，可能影響中國(guó)房地產(chǎn)復(fù)蘇的動(dòng)能，在這種情況下，房地產(chǎn)業(yè)及樓市不排除出現(xiàn)趨冷態(tài)勢(shì)及一定程度的下滑，因此，需要密切觀察疫情走勢(shì)及其對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的影響。對(duì)于經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的預(yù)測(cè)、判斷能力，提供應(yīng)變能力，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)行業(yè)行情及時(shí)調(diào)整公司決策，優(yōu)化項(xiàng)目的開發(fā)策劃及設(shè)計(jì)方案，以避免或減少經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定帶來的影響。14.2.4 政策風(fēng)險(xiǎn)面臨政策風(fēng)險(xiǎn)：2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”

11、，此后，與房地產(chǎn)相關(guān)的部門陸續(xù)出臺(tái)了與之相配套的政策，涉及到房企融資、購(gòu)房者信貸等方面。2017年12月18日至20日在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。2019年12月17日在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開座談會(huì)上，韓正強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，成績(jī)來之不易。保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要貢獻(xiàn)。要堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，保持定力，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。今年3月3日，廣州市政府發(fā)布了一條解禁商業(yè)服務(wù)類房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售限制的政策，但

12、不到24小時(shí)，該政策就從市政府網(wǎng)站撤下，引發(fā)市場(chǎng)熱議。這條解禁政策是廣州市政府堅(jiān)決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)，努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)若干措施的通知的第31條，該通知共48條。第31條的具體內(nèi)容是：商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目未完成規(guī)劃報(bào)建手續(xù)的，不再限定最小分割單元、不再限定銷售對(duì)象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象。該政策目的是增加商服類房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，緩解開發(fā)商的銷售壓力，增強(qiáng)開發(fā)商回籠資金的能力，但發(fā)布后第二天就從官網(wǎng)撤下。因此，在國(guó)家“房住不炒”的大政策下以及疫情帶來的巨大的經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，房地產(chǎn)調(diào)控政策存在諸多不確定性，而這也將大大影響本項(xiàng)目建成后的產(chǎn)品銷售，因此，本項(xiàng)目存在一定的政策

13、風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)稅20124號(hào)文件規(guī)定允許母公司與其全資子公司之前的土地、房屋屬權(quán)劃轉(zhuǎn)可免征契稅，但考慮到該文件發(fā)布于2012年，項(xiàng)目建設(shè)完畢已在2027年末，若政策變動(dòng)，會(huì)影響到土地?zé)o償轉(zhuǎn)讓至項(xiàng)目公司。對(duì)于政策風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：密切關(guān)注國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的調(diào)整，增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策變化的預(yù)測(cè)、判斷能力，提供應(yīng)變能力，及時(shí)調(diào)整公司決策，以避免或減少因政策變動(dòng)帶來的影響。尤其是疫情趨于好轉(zhuǎn)后復(fù)工復(fù)產(chǎn)情況對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，相應(yīng)調(diào)整本項(xiàng)目的開發(fā)方案、銷售方案等。本案屬于城市更新就改項(xiàng)目，在政策上，可售人才公寓不受330限購(gòu)政策的影響（詳見附件四），是本案在同類型市場(chǎng)上面對(duì)眾多競(jìng)品的重大優(yōu)勢(shì)，在一定程度上也可

14、降低政策宏觀調(diào)控對(duì)本項(xiàng)目的影響。同時(shí)針對(duì)項(xiàng)目公司土地?zé)o償劃轉(zhuǎn)政策有可能產(chǎn)生變動(dòng)，應(yīng)盡快成立項(xiàng)目公司，并盡快進(jìn)行土地權(quán)劃轉(zhuǎn)，將本項(xiàng)目的土地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)到項(xiàng)目公司，避免土地?zé)o償劃轉(zhuǎn)政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。若在此之前政策產(chǎn)生變動(dòng)，可由機(jī)施集團(tuán)委托項(xiàng)目公司代管項(xiàng)目，機(jī)施集團(tuán)作為土地?fù)碛姓?，?xiàng)目公司作為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主體，待項(xiàng)目開發(fā)完畢再進(jìn)行項(xiàng)目清算。14.2.5 融資風(fēng)險(xiǎn)面臨融資風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，首期自有資金23.38億元，其余資金以融資形式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，通過有序把握開發(fā)節(jié)奏，合理籌措資金及靈活的售租結(jié)合等舉措，以自有資金23.38億元撬動(dòng)項(xiàng)目，獲得銷售收益及自持物業(yè)。后期開發(fā)倚靠融資形式等，存在啟動(dòng)資金如何籌措

15、的問題，333米超高層辦公樓建設(shè)資金來源于人才公寓銷售資金的再投入以及三舊改造貸（固資貸），受一、二期人才公寓的銷售情況影響較大，如辦公寫字樓、商鋪出租不如預(yù)期、人才公寓出售價(jià)低于測(cè)算預(yù)計(jì)，則存在后期建設(shè)資金可能斷裂及建設(shè)資金無法到位的問題。融資渠道是否暢通是項(xiàng)目能否如期順利推進(jìn)的關(guān)鍵。對(duì)于融資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目投入的資金量巨大，能保證項(xiàng)目前期和土地費(fèi)用的啟動(dòng)。為保障項(xiàng)目資金供給，建設(shè)單位需制定詳細(xì)的資金計(jì)劃，對(duì)不同階段的資金來源及使用作出合理安排，保持與銀行的良好合作，積極拓寬低成本債券發(fā)行等融資渠道，通過引入戰(zhàn)略合作伙伴、調(diào)整市場(chǎng)售價(jià)占領(lǐng)市場(chǎng)份額快速銷售等方式緩解現(xiàn)金流壓力。由于

16、333米超高層辦公樓建設(shè)時(shí)序靠后，具備充足的時(shí)間籌備充裕的資金進(jìn)行建設(shè)。為確保本項(xiàng)目融資方案可行，融資成本可控，以及為本項(xiàng)目爭(zhēng)取最低的融資費(fèi)用，項(xiàng)目公司現(xiàn)已與多家中央銀行深入策劃項(xiàng)目融資方案，其中農(nóng)行.建行已有專屬團(tuán)隊(duì)與項(xiàng)目對(duì)接融資方案，并深化融資條件，確保本項(xiàng)目融資費(fèi)率不超過5.5%，爭(zhēng)取在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮5%-10%獲得本項(xiàng)目建設(shè)資金。14.2.6 策劃風(fēng)險(xiǎn)面臨策劃風(fēng)險(xiǎn)：開發(fā)方案直接影響后期建設(shè)資金投資，大小地塊同時(shí)開發(fā)，前期資金投入過大，難以實(shí)現(xiàn)。同時(shí)根據(jù)目前該區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品去化速度，不宜過快開發(fā)。因此，開發(fā)方案的確定將引發(fā)資金難題和銷售風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于策劃風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：價(jià)值識(shí)別、合理分區(qū)，

17、聯(lián)動(dòng)區(qū)域發(fā)展結(jié)合土地的特性和價(jià)值高度，形成不同片區(qū)的組團(tuán)，充分展示項(xiàng)目核心價(jià)值。項(xiàng)目總投資約78.69億元，總體開發(fā)策略擬通過融資資金23.38億元作為自有資金，其余資金以融資形式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)。通過有序把握開發(fā)節(jié)奏，合理籌措資金及靈活的售租結(jié)合等舉措，以自有資金23.38億元啟動(dòng)項(xiàng)目，獲得17萬的商業(yè)、辦公物業(yè)（自持，不可銷售）。 開發(fā)建議原則： 1、項(xiàng)目整體規(guī)模偏大，不宜一次性開發(fā)；2、資金條件有限，可利用“滾動(dòng)開發(fā)”策略，有效降低啟動(dòng)資金；3、銷售條件，參考目前該區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品去化速度，不宜過快開發(fā)； 4、風(fēng)險(xiǎn)考慮，首次開發(fā)建造成本相對(duì)較低的產(chǎn)品，可通過該產(chǎn)品提升整體價(jià)值，有利后期開

18、發(fā)。 14.2.7 設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)面臨設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)是否滿足限高、規(guī)劃布局、項(xiàng)目投資及后期施工的要求。設(shè)計(jì)理念不夠新穎，技術(shù)工藝陳舊，會(huì)使企業(yè)承受設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)中過分強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的技術(shù)性、可靠性、適用性，會(huì)承擔(dān)工程造價(jià)過高的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段面臨限高問題，以及作為地標(biāo)性建筑的主辦公樓外立面造型上的要求，對(duì)建造成本帶來了壓力和風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：強(qiáng)化項(xiàng)目建設(shè)管理，項(xiàng)目擬引入有經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行合作，進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，使項(xiàng)目有規(guī)劃布局與建筑設(shè)計(jì)符合項(xiàng)目的，真正實(shí)現(xiàn)定位，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段控制項(xiàng)目的投資，便于施工和運(yùn)營(yíng)能夠較好控制項(xiàng)目實(shí)施過程的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目全壽命周期的管理。項(xiàng)目

19、開發(fā)設(shè)計(jì)中注意設(shè)計(jì)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性、適用性、可靠性和技術(shù)性之間的權(quán)衡。根據(jù)市場(chǎng)分析、需求及有利于后期銷售，設(shè)計(jì)階段參考市場(chǎng)主流的辦公、人才公寓產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品品質(zhì)。同時(shí)若設(shè)計(jì)工藝發(fā)生變動(dòng)，要及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，重新論證可行性。設(shè)計(jì)單位必須全面及時(shí)履行合同及本辦法規(guī)定的義務(wù)和職責(zé)，對(duì)圖紙會(huì)審和工程變更認(rèn)真審查、嚴(yán)格把關(guān)，派人常駐現(xiàn)場(chǎng)，通力協(xié)作，及時(shí)處理工程變更的有關(guān)問題；并審查設(shè)計(jì)變更，對(duì)工程變更在設(shè)計(jì)上的必要性和施工方案的可行性負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)完成具體的設(shè)計(jì)變更工作，并應(yīng)發(fā)出正式的設(shè)計(jì)變更(含修改)通知書(包括施工圖紙)。設(shè)計(jì)單位對(duì)原設(shè)計(jì)存在的缺陷提出工程變更，應(yīng)及時(shí)按規(guī)定編制設(shè)計(jì)變更文件，在編制設(shè)計(jì)

20、變更女件時(shí)應(yīng)附上投資估算。14.2.8 工程風(fēng)險(xiǎn)面臨工程風(fēng)險(xiǎn)：工程能否在規(guī)定的工期內(nèi)按照合同約定的質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)完工，將直接關(guān)系到本項(xiàng)目的投資盈利。作為一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，控制項(xiàng)目工期、安全、質(zhì)量也是成本控制的重要環(huán)節(jié)。如工期不能按照合同要求，或者是工程的安全、質(zhì)量出現(xiàn)問題，一方面將導(dǎo)致項(xiàng)目不能如期完成，資金占用時(shí)間延長(zhǎng)，資金成本增大；另一方面，會(huì)造成房屋銷售合同交房時(shí)間的違約而引發(fā)賠償。對(duì)于工程風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：明確在中標(biāo)價(jià)格中包含一定比例的安全生產(chǎn)和文明施工費(fèi)用，要求中標(biāo)單位按照中標(biāo)后雙方協(xié)議約定，履行安全生產(chǎn)文明施工相關(guān)責(zé)任。在與中標(biāo)施工單位簽訂的協(xié)議中，明確建設(shè)單位有對(duì)安全生產(chǎn)文明施工方面的監(jiān)管權(quán)

21、利，有權(quán)對(duì)承包人的安全生產(chǎn)和文明施工情況進(jìn)行檢查監(jiān)督和管理，督促承包人落實(shí)安全生產(chǎn)文明施工責(zé)任。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，建立一支高素質(zhì)、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，懂工程善管理，嚴(yán)格控制施工過程，保證工程質(zhì)量。嚴(yán)格按照工期要求施工，盡力避免工期拖延所帶來的損失。333米的地標(biāo)建筑在設(shè)計(jì).進(jìn)度。質(zhì)量。成本的控制是本項(xiàng)目的重點(diǎn)難點(diǎn)，如何在兼顧項(xiàng)目品質(zhì)。工期要求的基礎(chǔ)上嚴(yán)格項(xiàng)目的成本。質(zhì)量控制對(duì)項(xiàng)目公司提出了較高的要求。14.2.9 環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)面臨環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)：建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例(2017修訂)中規(guī)定，建設(shè)產(chǎn)生污染的建設(shè)項(xiàng)目，必須遵守污染物排放的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和地方標(biāo)準(zhǔn)；在實(shí)施重點(diǎn)污染物排放總量控制的區(qū)域內(nèi)，還必須符合重點(diǎn)污

22、染物排放總量控制的要求。建設(shè)項(xiàng)目需要配套建設(shè)的環(huán)境保護(hù)設(shè)施，必須與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)使用。需要配套建設(shè)的環(huán)境保護(hù)設(shè)施未建成、未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，建設(shè)項(xiàng)目即投入生產(chǎn)或者使用，或者在環(huán)境保護(hù)設(shè)施驗(yàn)收中弄虛作假的，由縣級(jí)以上環(huán)境保護(hù)行政主管部門責(zé)令限期改正，處20萬元以上100萬元以下的罰款；逾期不改正的，處100萬元以上200萬元以下的罰款；造成重大環(huán)境污染或者生態(tài)破壞的，責(zé)令停止生產(chǎn)或者使用，或者報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，責(zé)令關(guān)閉。因此，本項(xiàng)目建設(shè)過程中，存在一定的環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：在工程開工前完成工地排水和廢水處理設(shè)施的建設(shè)，并保證工地排水和廢水處理設(shè)施在整

23、個(gè)施工過程的有效性，做到現(xiàn)場(chǎng)無積水、排水不外溢、不堵塞、水質(zhì)達(dá)標(biāo)。對(duì)易產(chǎn)生粉塵、揚(yáng)塵的作業(yè)面和裝卸、運(yùn)輸過程，制定操作規(guī)程和灑水降塵制度，在旱季和大風(fēng)天氣適當(dāng)灑水，保持濕度，在4級(jí)以上風(fēng)力條件下不進(jìn)行產(chǎn)生揚(yáng)塵的施工作業(yè)。實(shí)行減少固體廢物的產(chǎn)生，充分合理利用固體廢物和無害化處置固體廢物的原則。施工垃圾采用容器吊運(yùn)到地面，垃圾要及時(shí)清運(yùn)，清運(yùn)時(shí)要灑水，防止揚(yáng)塵。工程本著節(jié)能、環(huán)保的理念做到垃圾分類堆放，及時(shí)清運(yùn)出現(xiàn)場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)不得堆積大量垃圾。嚴(yán)禁在施工現(xiàn)場(chǎng)焚燒任何廢棄物和會(huì)產(chǎn)生有毒有害氣體、煙塵、臭氣的物質(zhì)。在與中標(biāo)施工單位簽訂的協(xié)議中，明確建設(shè)單位有對(duì)安全生產(chǎn)文明施工方面的監(jiān)管權(quán)利，有權(quán)對(duì)承包人的

24、安全生產(chǎn)和文明施工情況進(jìn)行檢查監(jiān)督和管理，督促承包人落實(shí)安全生產(chǎn)文明施工責(zé)任。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，建立一支高素質(zhì)、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，懂工程善管理，嚴(yán)格控制施工過程，保證工程建設(shè)中不產(chǎn)生環(huán)保問題而受到環(huán)保部門的行政處罰，進(jìn)而影響項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。14.2.10 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目區(qū)位條件較好，周邊交通便利，與同類項(xiàng)目相比有一定競(jìng)爭(zhēng)力，但考慮到項(xiàng)目自身的開發(fā)時(shí)序，169750人才公寓在一、二期全部建設(shè)完畢，其中一期建設(shè)82339，二期建設(shè)87411，而169393辦公物業(yè)全部在三期進(jìn)行建設(shè)，40000商業(yè)物業(yè)在一、二期各建設(shè)5000，三期建設(shè)30000。本項(xiàng)目的開發(fā)過程中，人才公寓建設(shè)集中靠前，

25、辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)建設(shè)較為靠后。因此，本項(xiàng)目面臨著在辦公物業(yè)及商業(yè)物業(yè)未建設(shè)完畢，人氣聚集效應(yīng)不夠強(qiáng)力的情況下，如何確保一二期建成人才公寓受到投資者的青睞，按照計(jì)劃完成銷售的問題。綜上所述，本項(xiàng)目將承受一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：引入專業(yè)商業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)針對(duì)人才公寓主要購(gòu)買人群提供定制產(chǎn)品。本項(xiàng)目的主要購(gòu)買客戶定位為需輸決短期租賃和過渡周轉(zhuǎn)用房問題的高素質(zhì)人才，公寓產(chǎn)品針對(duì)該受眾選擇以小戶型（30-50m）為主的戶型，單體總價(jià)不超過200萬。充分完善人才公寓產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案，保證人才公寓產(chǎn)品的建設(shè)質(zhì)量，確保本項(xiàng)目的人才公寓產(chǎn)品符合消費(fèi)者的喜好，建立起相較于同地區(qū)其他產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)加大項(xiàng)

26、目的前期宣傳力度，充分宣傳本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、投資價(jià)值，確保民眾充分獲取本項(xiàng)目的全方位信息，并開展形式多樣的銷售活動(dòng)，從而促進(jìn)項(xiàng)目的銷售，確保項(xiàng)目資金的及時(shí)回籠，穩(wěn)步推進(jìn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)建設(shè)。 14.2.11 銷售風(fēng)險(xiǎn)面臨銷售風(fēng)險(xiǎn)：(1)定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)：由于現(xiàn)在的房地產(chǎn)行情是瞬息萬變的，一旦項(xiàng)目在前期對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研不夠到位、產(chǎn)品銷售價(jià)格定位出現(xiàn)一定偏差等，容易導(dǎo)致現(xiàn)定價(jià)偏離市場(chǎng)、銷售不理想等情況，從而影響項(xiàng)目資金回籠，導(dǎo)致企業(yè)的虧損。本項(xiàng)目周邊配套條件不夠完善，對(duì)本項(xiàng)目的銷售價(jià)值、去化率都有一定的影響，尤其是受疫情影響，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)沖擊較大，本項(xiàng)目自持的辦公物業(yè)和商業(yè)占了50%的比例，如何在后期做好定價(jià)、租售

27、方案，項(xiàng)目面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。(2)團(tuán)隊(duì)風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目銷售的最終執(zhí)行者是銷售團(tuán)隊(duì)，一個(gè)好的專業(yè)的和有銷售激情的團(tuán)隊(duì)是銷售終端最強(qiáng)勁的發(fā)動(dòng)機(jī)。團(tuán)隊(duì)的好壞影響客戶轉(zhuǎn)化率及銷售成果。如果是好的團(tuán)隊(duì)還能在成交客戶中創(chuàng)造良好的項(xiàng)目口碑，形成良性的客帶客循環(huán)，縮短項(xiàng)目銷售周期。對(duì)于銷售風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：（1)定價(jià)要追隨市場(chǎng)走向和時(shí)事政策，建議設(shè)立一個(gè)定價(jià)部門和市場(chǎng)調(diào)研部門，通過市場(chǎng)調(diào)研部門到各個(gè)樓盤的實(shí)地暗訪和對(duì)樓盤周邊環(huán)境的把控以做好定價(jià)的前提工作。(2)加強(qiáng)銷售團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素質(zhì)聘請(qǐng)專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)，打造一支強(qiáng)力的銷售團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)銷售團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素質(zhì)，提升整體銷售團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素質(zhì)和銷售能力，加快銷售物業(yè)速度，盡快回籠資金。

28、14.2.12 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)面臨運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：運(yùn)營(yíng)方案確定是否合理直接影響項(xiàng)目的運(yùn)行、管理、資金的回籠，同時(shí)引發(fā)銷售風(fēng)險(xiǎn)。且由于目前的商服類地產(chǎn)市場(chǎng)受到電商的沖擊，辦公和商業(yè)的出租率大幅下降，影響項(xiàng)目的預(yù)期收益。同時(shí)，本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，實(shí)時(shí)政策影響、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的影響較大，辦公和商業(yè)物業(yè)的環(huán)境、配套設(shè)施的質(zhì)量可能會(huì)隨著時(shí)間推移而下降，在實(shí)時(shí)市場(chǎng)的品質(zhì)定位會(huì)有所下降，會(huì)影響本項(xiàng)目的區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力及租金的價(jià)格上升趨勢(shì)。根據(jù)敏感性分析，當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)銷售價(jià)格或銷售率下浮率大于24.14%；建設(shè)投資上浮率大于22.64%，三種情況之一時(shí)，項(xiàng)目不可行，需重新論證項(xiàng)目可行性。對(duì)于運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：

29、項(xiàng)目建成后自持自用約30%，自持出租約20%，以及出售約50%的設(shè)想，初步構(gòu)建切實(shí)可行的產(chǎn)業(yè)模式： 1）子集團(tuán)公司實(shí)力進(jìn)駐，推動(dòng)建筑行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展（自持自用，收租金） 初步定位在本項(xiàng)目建成后，機(jī)施集團(tuán)以及擬成立的設(shè)計(jì)集團(tuán)將作為第一批企業(yè)進(jìn)駐總部辦公。其中，機(jī)施集團(tuán)是集建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、工程咨詢等業(yè)務(wù)于一體的綜合性建筑企業(yè)，專業(yè)技術(shù)力量雄厚，是高新技術(shù)企業(yè)、創(chuàng)新型企業(yè)，在科技攻關(guān)、技術(shù)創(chuàng)新、研發(fā)等方面在廣東省建筑行業(yè)中均處于領(lǐng)先水平。擬成立的設(shè)計(jì)集團(tuán)綜合了集團(tuán)公司屬下各大設(shè)計(jì)院，包括廣州市設(shè)計(jì)院、建工院等，是廣州市本土綜合實(shí)力最強(qiáng)的設(shè)計(jì)集團(tuán)。兩家實(shí)力派子集團(tuán)公司的進(jìn)駐，能夠有力吸引更

30、多的建筑行業(yè)實(shí)力公司進(jìn)駐項(xiàng)目，尋求“抱團(tuán)”、“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”發(fā)展，有利于推動(dòng)建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展。 2）重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代工程服務(wù)業(yè)，整合建筑行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)（自持出租，收租金） 現(xiàn)代工程服務(wù)業(yè)務(wù)是集團(tuán)公司近年業(yè)務(wù)規(guī)劃重點(diǎn)方向，與其傳統(tǒng)主營(yíng)業(yè)務(wù)工程總承包定位并行發(fā)展，重點(diǎn)包括工程投資、工程咨詢、項(xiàng)目管理（代建）、工程設(shè)計(jì)、招標(biāo)代理、工程監(jiān)理、工程勞務(wù)、建 材供應(yīng)等領(lǐng)域，但由于集團(tuán)公司主營(yíng)現(xiàn)代工程服務(wù)業(yè)務(wù)各下屬公司分布非常分散且辦公場(chǎng)所條件具有一定局限性，形成不了聚集及規(guī)模效應(yīng)。擬在本項(xiàng)目設(shè)立現(xiàn)代工程服務(wù)總部集聚區(qū)，有選擇性地注入集團(tuán)公司 5-8 家有實(shí)力的現(xiàn)代工程服務(wù)業(yè)務(wù)下屬公司，拉動(dòng)行業(yè)其他現(xiàn)代工程服務(wù)

31、企業(yè)進(jìn)駐，促使項(xiàng)目快速形成建筑行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈格局。 3）引入市屬金融企業(yè)，構(gòu)建“建筑+金融”體系（以出售為主， 回籠資金） 本項(xiàng)目將重點(diǎn)引入類似廣州農(nóng)商行、廣州銀行及廣州金控等市屬金融企業(yè)，主要是為推動(dòng)配套滿足建筑行業(yè)新形態(tài)發(fā)展需求的等相關(guān)金融政策、金融產(chǎn)品，構(gòu)建建筑行業(yè)金融支持配套產(chǎn)業(yè)，作為廣州金融城后營(yíng)地，為廣州金融業(yè)發(fā)展提供支撐保障。 4）打造建筑工程行政服務(wù)板塊，高效推動(dòng)建筑行業(yè)一站式高效運(yùn)作（以出售為主，回籠資金） 項(xiàng)目將配套建筑工程行政服務(wù)辦公區(qū)，重點(diǎn)打造工程交易服務(wù)平臺(tái)、企業(yè)資質(zhì)管理、企業(yè)誠(chéng)信管理、行業(yè)協(xié)會(huì)集聚等板塊，實(shí)現(xiàn)建筑行業(yè)領(lǐng)域“一站式”、“高效化”運(yùn)作，為進(jìn)駐企業(yè)提供切實(shí)便

32、利，有利于促進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。 引入訂單模式，在建設(shè)期提前引進(jìn)主力店，提供專門的定制化服務(wù)，預(yù)先搶占市場(chǎng)。為確保本項(xiàng)目在地區(qū)內(nèi)相較于其他同類項(xiàng)目長(zhǎng)期保持良好的競(jìng)爭(zhēng)力，本項(xiàng)目應(yīng)每隔十年按1000元/投入一筆物業(yè)品質(zhì)提升資金，定期提升辦公和商業(yè)物業(yè)的環(huán)境、配套設(shè)施的質(zhì)量，以確保項(xiàng)目的租售比例維持在較高水平，確保租售價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)。關(guān)注國(guó)家商服類房地產(chǎn)相關(guān)政策及宏觀經(jīng)濟(jì)周期走勢(shì)，結(jié)合區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r及地區(qū)物業(yè)租售水平，實(shí)時(shí)調(diào)整物業(yè)租售策略及租售價(jià)格，確保項(xiàng)目收益最大化。打造一支專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，確保物業(yè)管理高質(zhì)量運(yùn)轉(zhuǎn)，保證辦公和商業(yè)物業(yè)在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的整體質(zhì)量，不斷提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，不斷適應(yīng)商服類市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)

33、風(fēng)格，形成自身獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力，以保持租售收入的持續(xù)增長(zhǎng)。若項(xiàng)目觸及敏感性分析臨界點(diǎn)，應(yīng)及時(shí)采取退出機(jī)制，或者重新論證項(xiàng)目可行，避免出現(xiàn)不必要的損失。14.2.13 管理風(fēng)險(xiǎn)面臨管理風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目由于管理不善導(dǎo)致失敗的實(shí)例也較為常見，如工程承包方式、建筑承包方的選擇、營(yíng)銷渠道、價(jià)格定位決策、物業(yè)管理過程中與使用單位之間的矛盾等，造成成本開支過大或延誤時(shí)機(jī)或影響聲譽(yù)，致使項(xiàng)目缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于管理風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：引進(jìn)優(yōu)秀人才，特別是優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理。對(duì)一般員工，加強(qiáng)培訓(xùn)。加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目實(shí)施中應(yīng)及時(shí)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采

34、取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案；在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本，做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。14.2.14 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)面臨環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：一般情況下，地震、臺(tái)風(fēng)、火災(zāi)、水災(zāi)、雷擊等自然災(zāi)害具有“不可抗力”的特征，施工程中，合同法規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。免責(zé)的范目和情形主要包括：因“不可抗力”而免責(zé)；因法律特別規(guī)定而免責(zé)；因?qū)Ψ酵耆宦募s而免責(zé)；因合同中約定的條件出現(xiàn)而免責(zé)。需要注意的是，當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。另外，當(dāng)發(fā)生地震、風(fēng)沙等自然災(zāi)害時(shí)，對(duì)企業(yè)自身的固定資產(chǎn)也會(huì)造成一定影響。

35、對(duì)于環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：1.在項(xiàng)目實(shí)施的前成立應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組，明確應(yīng)急崗位職責(zé)，負(fù)責(zé)緊急事件的響應(yīng)和處理，提前備齊應(yīng)急設(shè)備、熟悉周邊可利用資源，及時(shí)更新應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組的主要聯(lián)系方式。2.在發(fā)生不可抗力自然災(zāi)害情況時(shí)，立即啟動(dòng)應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)進(jìn)入搶險(xiǎn)抗災(zāi)狀態(tài)，采取有效的應(yīng)急措施、作出快速反映，最大限度地 減少意外事故或緊急情況對(duì)環(huán)境的影響、人員的傷害、財(cái)產(chǎn)的損失。3.規(guī)范防范自然災(zāi)害的措施，積極應(yīng)對(duì)水土流失等問題，加強(qiáng)員工對(duì)地震躲避及互救的知識(shí)培訓(xùn)，鼓勵(lì)員工學(xué)習(xí)有關(guān)各種災(zāi)害知識(shí)和減災(zāi)知識(shí)。及時(shí)收集自然災(zāi)害預(yù)警信息并核實(shí)后及時(shí)通知。14.2.15 投資決策風(fēng)險(xiǎn)面臨投資決策風(fēng)險(xiǎn)：投資決策如果缺乏合理性、正確性和

36、可行性等，將出現(xiàn)決策風(fēng)險(xiǎn)使企業(yè)自身遭受較大的損失。企業(yè)所獲取的信息具有一定的有限性，并且未來的發(fā)展受多方面影響缺乏確定性，若決策人員的思維方式和決策方法缺乏科學(xué)性，未對(duì)擬開展的項(xiàng)目事先進(jìn)行全面調(diào)查并進(jìn)行評(píng)估等，最終會(huì)導(dǎo)致該決策出現(xiàn)錯(cuò)誤并使企業(yè)受到損失。投資決策失誤容易引起企業(yè)經(jīng)濟(jì)大起伏、大調(diào)整，能直接影響到企業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、高效地發(fā)展，對(duì)企業(yè)的利益產(chǎn)生重要的影響。對(duì)于投資決策風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：項(xiàng)目在投資的過程中，應(yīng)遵循合規(guī)的投資程序，并對(duì)投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行嚴(yán)格的分析，保障決策者具有較高的專業(yè)性，通過科學(xué)的決策方法保障所做決策的正確性，最終為項(xiàng)目在投資決策提供保障。14.2.16合同風(fēng)險(xiǎn)面臨

37、合同風(fēng)險(xiǎn)：在項(xiàng)目實(shí)施過程中，需要簽訂一些合同。合同管理如果混亂，合同內(nèi)容文字表達(dá)不規(guī)范、合同條款有漏洞等，往往容易發(fā)生糾紛，產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)，勢(shì)必會(huì)直接影響項(xiàng)目的順利實(shí)施。對(duì)于合同風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：合同都需要注意合同中的違約條款，交叉違約條款、預(yù)付權(quán)利及其他顯著有問題條款。關(guān)注合同中付款時(shí)間的約定，注意違約的影響。對(duì)合同中約定不明的，要及時(shí)統(tǒng)計(jì)出來，分析對(duì)合同約定內(nèi)容的影響?？紤]合同用章、公司用章的規(guī)范性。14.2.17 施工管理風(fēng)險(xiǎn)面臨施工管理風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)于施工企業(yè)，任何施工操作不規(guī)范、施工管理不到位，都可能會(huì)引發(fā)各種安全及質(zhì)量事故。過程中如果沒有做好應(yīng)對(duì)措施，就會(huì)使建筑工程的質(zhì)量缺少保障，相應(yīng)的施工進(jìn)度

38、也會(huì)滯后并造成經(jīng)濟(jì)損失。例如如果缺少設(shè)備管理，施工現(xiàn)場(chǎng)混亂、材料堆放混亂、機(jī)具停放無序等，也會(huì)使得材料多次轉(zhuǎn)運(yùn)、通道堵塞，車輛運(yùn)行不暢，影響施工順利進(jìn)行。對(duì)于施工管理的對(duì)策：為確保工程質(zhì)量，應(yīng)不斷完善質(zhì)量保證體系，制定科學(xué)的質(zhì)量管理體系，嚴(yán)格控制建筑材料的質(zhì)量，通過施工環(huán)節(jié)的監(jiān)控嚴(yán)格把握施工質(zhì)量，充分考察各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量工作，并結(jié)合質(zhì)量計(jì)劃相關(guān)規(guī)定檢查具體實(shí)施情況。14.2.18 溝通協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)面臨溝通協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)：溝通協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目建設(shè)期間，建設(shè)單位、勘察設(shè)計(jì)單位、咨詢單位、施工單位、監(jiān)理單位等多家單位之間不能有效協(xié)調(diào)溝通，無法達(dá)成一致建設(shè)目標(biāo)而導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)工期延長(zhǎng)，項(xiàng)目無法滿足預(yù)期開發(fā)節(jié)奏的風(fēng)險(xiǎn)

39、。同時(shí)建設(shè)單位與政府部門能否順利配合，項(xiàng)目單位各部門上下級(jí)溝通協(xié)調(diào)問題，也是項(xiàng)目建設(shè)存在的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于溝通協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：1.協(xié)調(diào)相關(guān)部門協(xié)同開展工作，按部就班完成項(xiàng)目開工所需全部文件，保證項(xiàng)目合法性。2.在施工期項(xiàng)目單位要與勘察設(shè)計(jì)單位、咨詢單位、施工單位、監(jiān)理單位等多家單位之間協(xié)調(diào)溝通，簽訂具有法律效用的合同，以保證項(xiàng)目質(zhì)量及實(shí)施進(jìn)度，同時(shí)還要做好巡視檢查、重點(diǎn)排查等工作，項(xiàng)目單位做好應(yīng)急預(yù)案，保障項(xiàng)目實(shí)施不引發(fā)事故。巡視檢查包括經(jīng)常檢查、定期檢查、特別檢查。經(jīng)常檢查是按照檢查觀察制度確定的線路和順序，由專人負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目施工及實(shí)施進(jìn)度進(jìn)行巡回檢查，每月至少應(yīng)進(jìn)行1次。3.強(qiáng)化發(fā)揮項(xiàng)目單位與政府

40、相關(guān)職能部門的作用，建立風(fēng)險(xiǎn)管理分工、協(xié)作、聯(lián)動(dòng)的工作機(jī)制及相應(yīng)的組織，按各自職責(zé)落實(shí)到位等措施。自項(xiàng)目立項(xiàng)開始，項(xiàng)目單位和相關(guān)政府部門定期召開會(huì)議聽取項(xiàng)目推進(jìn)情況，解決項(xiàng)目存在問題，高位統(tǒng)籌。14.2.19 組織管理風(fēng)險(xiǎn)面臨組織管理風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目在建設(shè)過程中涉及多方面問題，如果因?yàn)閰⒔▎挝辉诠こ虒?shí)施各個(gè)階段施工過程中未滿足安全文明施工的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定，對(duì)周邊民眾造成負(fù)面影響，引發(fā)居民對(duì)本項(xiàng)目的反感。或者因建設(shè)單位的項(xiàng)目“五制”建設(shè)和六項(xiàng)管理制度引發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理存在不規(guī)范問題，可能導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本增加以及工程不能按時(shí)按要求進(jìn)行竣工驗(yàn)收的情況。對(duì)于組織管理風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：1.項(xiàng)目施工期間，建設(shè)單位和施工

41、企業(yè)都應(yīng)該遵循相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序。采用國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的技術(shù)和科學(xué)管理方法，應(yīng)用先進(jìn)的現(xiàn)代化管理思想和管理方法對(duì)工程進(jìn)行科學(xué)管理，確保工程建設(shè)管理高效和良好的運(yùn)作。2.施工企業(yè)應(yīng)該遵循施工工藝和技術(shù)規(guī)律，堅(jiān)持合理的施工程序和施工序，合理儲(chǔ)備物資，科學(xué)的布置施工平面。施工方案做到有針對(duì)性、科學(xué)性、適用性和高效性。3.組織施工時(shí)注重對(duì)周邊環(huán)境的保護(hù)，建立文明施工管理制度和基本措施。建立文明施工管理和組織機(jī)構(gòu)，職責(zé)落實(shí)到部門和具體負(fù)責(zé)人。明確劃分文明施工責(zé)任區(qū)，無死角。4.制定切實(shí)可行的職工教育、培訓(xùn)計(jì)劃，并且嚴(yán)格認(rèn)真執(zhí)行。14.2.20 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)面臨風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是施工項(xiàng)目實(shí)施過

42、程中的一項(xiàng)重要工作，其目的是核對(duì)這些策略和措施的實(shí)際效果是否與預(yù)見的相同；尋找機(jī)會(huì)改善和細(xì)化風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避計(jì)劃，獲取反饋信息，以便將來的對(duì)策更細(xì)致和準(zhǔn)確，對(duì)新出現(xiàn)及預(yù)先制定的策略或措施不見效或性質(zhì)隨著時(shí)間推移而發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是發(fā)展和變化的，這種發(fā)展與變化也會(huì)隨著人們的控制行為而發(fā)生變化。如果缺少風(fēng)險(xiǎn)管理及應(yīng)對(duì)計(jì)劃，不能及早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生進(jìn)行及時(shí)避免，將對(duì)項(xiàng)目帶來負(fù)面影響并可能造成損失。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的對(duì)策：1.項(xiàng)目實(shí)施前，成立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制部門及風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控小組，全程監(jiān)控項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展，充分辨識(shí)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的征兆，釆取各種風(fēng)險(xiǎn)防范措施有效應(yīng)對(duì)和處理已發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)事件，極力消除或縮小項(xiàng)目

43、風(fēng)險(xiǎn)事件的后果，妥善管理和使用項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)，實(shí)施項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃和進(jìn)一步開展項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與度量等。2.制定及完善相關(guān)的重要內(nèi)控管理制度，制訂各個(gè)具體項(xiàng)目風(fēng) 險(xiǎn)的監(jiān)控方案，提前制定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，明確項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的具體步驟、內(nèi)容與做法，建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件控制體制，落實(shí)具體負(fù)責(zé)控 制的人員并確定風(fēng)險(xiǎn)控制責(zé)任，釆用系統(tǒng)的管理方法，建立有效的風(fēng) 險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，做好應(yīng)急計(jì)劃，實(shí)施高效的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。14.2.21媒體輿論導(dǎo)向風(fēng)險(xiǎn)面臨媒體輿論導(dǎo)向風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目是否獲得媒體支持，是否協(xié)同有公信力的媒體公布項(xiàng)目建設(shè)信息，并進(jìn)行正面引導(dǎo)；同類、同地區(qū)項(xiàng)目引發(fā)的媒體關(guān)注及輿論導(dǎo)向會(huì)否對(duì)本項(xiàng)目有不利影響；會(huì)因不同行政

44、管轄之間的信息傳遞存在不對(duì)稱或不透明，引發(fā)群眾對(duì)基層組織、施工方、項(xiàng)目方的不滿和投訴；因安全生產(chǎn)的宣傳不到位，引發(fā)群眾對(duì)項(xiàng)目污染物排放的不必要擔(dān)憂等；會(huì)因某些非主流報(bào)紙、宣傳媒體、網(wǎng)絡(luò)等的不實(shí)報(bào)道引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。對(duì)于媒體輿論導(dǎo)向風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：1.宣傳部門通過媒體加強(qiáng)正面宣傳，加大輿論正面引導(dǎo)。建立健全與媒體的聯(lián)系機(jī)制，加強(qiáng)正面宣傳，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的報(bào)道要客觀、公正。2.市維穩(wěn)部門和項(xiàng)目建設(shè)單位要定期開展輿論風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，通過網(wǎng)絡(luò)等關(guān)注輿情走向，定期進(jìn)行民意調(diào)查。對(duì)于問題早發(fā)現(xiàn)、早處置?？梢酝ㄟ^座談會(huì)、討論會(huì)等形式，與持反對(duì)意見的個(gè)人或組織開展討論，使他們了解垃圾焚燒技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，避免其散布不真實(shí)言論和

45、信息。3.項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)建立輿情預(yù)警、監(jiān)測(cè)、社會(huì)輿論研判機(jī)制。對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)可能引發(fā)的輿論爭(zhēng)議，預(yù)先進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析，制定預(yù)案。信息員要加強(qiáng)網(wǎng)上巡查，全面地收集媒體信息，完善輿情研判機(jī)制，確保風(fēng)險(xiǎn)可控。尤其加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目屬地周邊居住區(qū)社區(qū)論壇、小區(qū)網(wǎng)站、微博、微信、QQ群的關(guān)注，及時(shí)發(fā)現(xiàn)行動(dòng)性、預(yù)警性、內(nèi)部性信息，及時(shí)防范不同意見的人造謠蠱惑，散布虛假信息，減少或避免負(fù)面信息擴(kuò)散。發(fā)現(xiàn)有害信息及時(shí)發(fā)動(dòng)輿情員進(jìn)行正面宣傳引導(dǎo)。14.2.22 政策規(guī)劃和審批程序風(fēng)險(xiǎn)面臨政策規(guī)劃和審批程序風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目的立項(xiàng)、審批是否符合相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定；擬建項(xiàng)目相關(guān)審批部門是否具有相應(yīng)審批權(quán)并在權(quán)限范圍內(nèi)進(jìn)行審批；決

46、策程序是否符合有關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定；項(xiàng)目選址及建設(shè)內(nèi)容是否符合國(guó)家與地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域及城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地規(guī)劃等政策和文件；項(xiàng)目公示和宣傳是否透明、公開，能否獲得群眾理解支持。對(duì)于政策規(guī)劃和審批程序風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：項(xiàng)目單位在立項(xiàng)、審批嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目相關(guān)審批部門嚴(yán)格按照相關(guān)要求進(jìn)行相應(yīng)審批權(quán)并在權(quán)限范圍內(nèi)進(jìn)行審批，項(xiàng)目選址及建設(shè)內(nèi)容符合國(guó)家與地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域及城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地規(guī)劃等政策和文件，影響較小。14.2.23 社會(huì)環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn)面臨當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境影響風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目建設(shè)期間會(huì)有大量車輛出入項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，項(xiàng)目建成之后，垃圾清運(yùn)每天產(chǎn)生大量車

47、流，項(xiàng)目建設(shè)一般會(huì)有數(shù)百人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)工作，人流涌入增加治安壓力。綜合考慮，判斷分析是否會(huì)對(duì)地方傳統(tǒng)文化、生活習(xí)慣、社區(qū)品質(zhì)等方面的改變而引起居民不適；項(xiàng)目建設(shè)是否會(huì)對(duì)交通路線、公交站點(diǎn)等交通出行方面造成不利影響；項(xiàng)目建設(shè)是否會(huì)導(dǎo)致醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等公共配套服務(wù)質(zhì)量下降或減少；項(xiàng)目建設(shè)是否存在社會(huì)治安隱患，尤其是施工期間，是否會(huì)因流動(dòng)人口大幅增加，給社會(huì)秩序、治安等帶來隱患。對(duì)于社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：1.項(xiàng)目所在地區(qū)政府和公安機(jī)關(guān)要全力做好治安保障。要主動(dòng)到項(xiàng)目建設(shè)單位了解情況并對(duì)項(xiàng)目周邊的治安環(huán)境、矛盾糾紛要全面摸排，掌握真實(shí)情況。針對(duì)該項(xiàng)目涉及務(wù)工人員多，切實(shí)加強(qiáng)流動(dòng)人口登記管理工作。2.項(xiàng)目建

48、設(shè)單位和施工單位要主動(dòng)與當(dāng)?shù)卣?、派出所溝通，建立?wù)工人員登記檔案，及時(shí)報(bào)送外來務(wù)工人員登記表，加強(qiáng)重點(diǎn)工地的巡邏防控，確保該項(xiàng)目建設(shè)治安環(huán)境良好。3.通過選擇合適的施工單位、制定合理施工組織和監(jiān)管措施，嚴(yán)格社會(huì)治安管理，加強(qiáng)防范和控制。14.2.24 戰(zhàn)略規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)面臨戰(zhàn)略規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目的實(shí)施，符合廣東省和廣州市房地產(chǎn)政策，符合集團(tuán)公司的發(fā)展戰(zhàn)略，有利于將集團(tuán)主業(yè)做大做強(qiáng)。項(xiàng)目的實(shí)施符合廣州市建筑集團(tuán)有限公司中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃（2018年2025年）要求。但戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施很重要，如今由于工程建設(shè)模式、投融資模式、用工管理模式等的不斷變化，對(duì)項(xiàng)目整體性、長(zhǎng)期性、基本性問題的謀略就需要一個(gè)

49、準(zhǔn)確的定位和及時(shí)調(diào)整。否則，任何對(duì)項(xiàng)目前景的誤判、對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的不及時(shí)把握或?qū)栴}錯(cuò)誤的失糾，都將引起項(xiàng)目戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于戰(zhàn)略規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：為有效地規(guī)避和解決戰(zhàn)略規(guī)劃可能存在的局限性、脫離實(shí)際等問題，提高項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃的科學(xué)性和民主性，措施如下：1.根據(jù)國(guó)家發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策，在分析項(xiàng)目外部環(huán)境和 項(xiàng)目?jī)?nèi)部現(xiàn)狀及其變化趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，為項(xiàng)目的長(zhǎng)期生存與發(fā)展作出未來一定時(shí)期內(nèi)具有方向性、整體性、全局性的定位，明確發(fā)展目標(biāo)和相應(yīng)的實(shí)施方案。2.結(jié)合項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)注重規(guī)模速度和質(zhì)量效益，努力具備較強(qiáng)的市場(chǎng)資源配置能力，充分利用項(xiàng)目自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行有價(jià)值經(jīng)營(yíng)。14.2.25 信息風(fēng)險(xiǎn)面臨信息風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目

50、在建設(shè)、運(yùn)營(yíng)過程中由于信息采集到的時(shí)間不對(duì)等或者是同一時(shí)間收到的信息不一樣容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期（銷售、租賃），信息是非常重要的。真實(shí)與及時(shí)的信息可以大大提高項(xiàng)目的銷售的成功率。因此，信息的及時(shí)性和準(zhǔn)確性很重要，信息如果掌握有誤將隱藏著巨大的損失風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于信息風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：嚴(yán)加關(guān)注和防范信息風(fēng)險(xiǎn)，做到盡量多收集信息、及時(shí)掌握信息，加以全面考慮之后再作決策。通過網(wǎng)絡(luò)，公告等多多種渠道獲得信息，并判別信息的準(zhǔn)確性。14.2.26 社會(huì)穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)面臨穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)：政策不完善、產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向變動(dòng)、國(guó)內(nèi)矛盾加劇、隱性征收、安全審查、維穩(wěn)巡邏任務(wù)等情況的發(fā)生社會(huì)穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施產(chǎn)生影響。對(duì)于社會(huì)穩(wěn)

51、定性的對(duì)策：1.嚴(yán)格執(zhí)行社會(huì)治安綜合治理制度，加強(qiáng)綜治工作領(lǐng)導(dǎo)，建立 綜治維穩(wěn)領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)行黨政領(lǐng)導(dǎo)干部綜治維穩(wěn)政績(jī)考核。釆取人防、物防技防、專業(yè)安保隊(duì)伍等綜合手段實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定，創(chuàng)建平安家園，推動(dòng)公司全面健康穩(wěn)定發(fā)展。2.管理好項(xiàng)目地流動(dòng)人員，對(duì)項(xiàng)目地流入流出人員嚴(yán)格落實(shí)登記制度，做到痕跡可查。增強(qiáng)員工安全意識(shí)，通過出簡(jiǎn)報(bào).辦講座、發(fā)資料、有獎(jiǎng)問答等多種形式，通報(bào)社會(huì)形勢(shì)。同時(shí)，增強(qiáng)安防隊(duì)伍建設(shè)，維護(hù)項(xiàng)目?jī)?nèi)部穩(wěn)定，各施工 現(xiàn)場(chǎng)要配備專職安保人員和安全員，將這些人員組成專業(yè)隊(duì)伍。14.2.27 營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)面臨營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)營(yíng)銷是影響項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和發(fā)展的關(guān)鍵因素，在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，為提高營(yíng)業(yè)收

52、入，往往以市場(chǎng)為大、經(jīng)營(yíng)為先。但是，項(xiàng)目營(yíng)銷存在周期長(zhǎng)、變數(shù)多、投入大、環(huán)境多、回報(bào)低、風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)，是一項(xiàng)挑戰(zhàn)性強(qiáng)、任務(wù)繁重艱巨、高負(fù)荷、高風(fēng)險(xiǎn)的工作。由于許多項(xiàng)目跟蹤周期比較長(zhǎng)，有些項(xiàng)目跟蹤少則半年，多則一年，甚至幾年，往往要耗費(fèi)許多人力物力。如果市場(chǎng)營(yíng)銷中營(yíng)銷體系不健全、自有隊(duì)伍力量薄弱，缺少專門對(duì)接市場(chǎng)和積累關(guān)系的人員將會(huì)使得項(xiàng)目存在更多變數(shù)，容易導(dǎo)致導(dǎo)致市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)受損甚至失敗的狀態(tài)。對(duì)于營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：1.項(xiàng)目在開展市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)過程中，必須分析市場(chǎng)營(yíng)銷可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并努力加以預(yù)防，設(shè)置控制措施和方案，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)。2.對(duì)于項(xiàng)目營(yíng)銷方案的整體策劃，要重視工作的全面性、綜合

53、性、前瞻性，重視項(xiàng)目攻關(guān)和運(yùn)作，重視投標(biāo)報(bào)價(jià)和方案編制，營(yíng)銷過程中要認(rèn)真結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析和判斷競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。3.對(duì)項(xiàng)目實(shí)施營(yíng)銷工作時(shí)，要加強(qiáng)工程項(xiàng)目信息的收集、篩選、論證，認(rèn)真選擇營(yíng)銷項(xiàng)目，提高中標(biāo)率、成功率、經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益，避免不必要的人力物力浪費(fèi)。14.2.28 合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)面臨合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)：近年來，在同類項(xiàng)目實(shí)施的過程中，合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)也越來越復(fù)雜，在合規(guī)管理方面暴露出了許多問題。合規(guī)管理的意識(shí)不到位，認(rèn)為只要不違法就可以；在實(shí)際工作中，合規(guī)管理工作開展缺乏主動(dòng)性。這就容易造成一些不符合項(xiàng)目合規(guī)管理標(biāo)準(zhǔn)的做法和行為，沒有建立長(zhǎng)效機(jī)制，使得合規(guī)成果流失；一些在合規(guī)邊緣地帶的行為，沒有得到預(yù)防，造成評(píng)

54、估結(jié)果不夠精準(zhǔn)，難以滿足項(xiàng)目需求。對(duì)于合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：1遵守項(xiàng)目有關(guān)規(guī)章制度和規(guī)范流程。2.遵循國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)準(zhǔn)則、監(jiān)管要求、自律性組 織制定的有關(guān)準(zhǔn)則。3.建立獨(dú)立的合規(guī)管理部門，構(gòu)建合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)管理組織框架；合規(guī)管理部專門負(fù)責(zé)組織、開展項(xiàng)目的各項(xiàng)合規(guī)管理事務(wù)，并賦予其組縱、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的職能。4.逐步深入開展合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別分析，可通過合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)排查來收 集、排查項(xiàng)目的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)要素，最終匯總出合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)列表，以 便后續(xù)的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)分析和應(yīng)對(duì)措施提供數(shù)據(jù)支撐。5.提高制度執(zhí)行力，建立獎(jiǎng)勵(lì)問責(zé)機(jī)制，加大懲處力度，通過信息化手段，強(qiáng)化合規(guī)監(jiān)督監(jiān)控。14.2.29 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)面臨行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)廣州

55、總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃要求，未來廣州將會(huì)打造“宜居宜業(yè)”的多中心城市格局，商業(yè)房地產(chǎn)逐步增多，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度更為升級(jí)，同時(shí)，房屋租金、人力成本等經(jīng)營(yíng)成本又逐年提升，建筑企業(yè)被迫于內(nèi)外交困的境地。對(duì)于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：1.項(xiàng)目實(shí)施過程中應(yīng)重視質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全。合理地配置資源，強(qiáng)化項(xiàng)目管理能力，使所具備的組織、技術(shù)、資金、經(jīng)驗(yàn)以及能夠克服可能在項(xiàng)目施工程中出現(xiàn)難題的能力，使得項(xiàng)目指標(biāo)更加突出。2.應(yīng)重視技術(shù)創(chuàng)新。技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略的選擇要結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益的原則、技術(shù)積累的原則，有意識(shí)地進(jìn)行長(zhǎng)期的技術(shù)積累，逐步積蓄力量，戰(zhàn)略模式的選擇應(yīng)有利于提升項(xiàng)目的技術(shù)能力。3.應(yīng)提高市場(chǎng)開拓能力。盡量

56、提前預(yù)見擬建項(xiàng)目的可能性，根據(jù)擬建項(xiàng)目的具體情況，研究出針對(duì)性的施工工藝和方案，作為競(jìng)爭(zhēng)的重要籌碼。4.應(yīng)擬定差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略。在施工能力、工程質(zhì)量、項(xiàng)目管理、成本管控以及品牌建設(shè)等關(guān)鍵成功因素中尋找適合的競(jìng)爭(zhēng)六破口，并規(guī)避陷入價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。14.2.30 資質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)面臨資質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)：在項(xiàng)目招標(biāo)、施工過程中應(yīng)選擇有資質(zhì)的企業(yè)，企業(yè)資質(zhì)是企業(yè)綜合實(shí)力的體現(xiàn)，是承接項(xiàng)目工程的一大前提。若在項(xiàng)目招標(biāo)、施工過程中選擇資質(zhì)較低的企業(yè)，可能會(huì)產(chǎn)生項(xiàng)目不合標(biāo)準(zhǔn)的情。對(duì)于資質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：在項(xiàng)目招標(biāo)、施工過程中，項(xiàng)目單位應(yīng)重視施工企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，盡可能選擇有資質(zhì)，資質(zhì)較高的企業(yè)、有相似工程業(yè)績(jī)和技術(shù)裝備齊全的企業(yè)，確保項(xiàng)

57、目質(zhì)量。14.2.31技術(shù)及技術(shù)審定風(fēng)險(xiǎn)面臨技術(shù)及技術(shù)審定風(fēng)險(xiǎn)：在施工中采用的技術(shù)不成熟，或采用新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝時(shí)未掌握要點(diǎn)等，任何這些缺陷均會(huì)使項(xiàng)目出現(xiàn)生產(chǎn)成本、質(zhì)量、安全與進(jìn)度等問題。這類風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)是對(duì)設(shè)計(jì)圖紙、施工規(guī)范等未充分理解透徹而使技術(shù)方案、措施及交底等本身存在缺陷；單純地考慮降低成本，給工程質(zhì)量、安全或進(jìn)度帶來隱息；為單純保證質(zhì)量、進(jìn)度或安全，而使項(xiàng)目生產(chǎn)成本大幅增加；采用新技術(shù)、新設(shè)備新工藝時(shí)未掌握要點(diǎn)或工人技術(shù)力量不足等致使項(xiàng)目出現(xiàn)成本、質(zhì)量、安全與工期等問題。對(duì)于技術(shù)及技術(shù)審定風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：防范技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，一是要爭(zhēng)取提前向施工單位發(fā)放施工圖紙，以便其有足夠的時(shí)間充分理

58、解設(shè)計(jì)圖紙、施工規(guī)范等前，避免由于匆忙而帶來的誤解；審查施工單位是否結(jié)合施工實(shí)際情況及可行性來編制各項(xiàng)施工技術(shù)方案、措施及交底，防范技術(shù)審定風(fēng)險(xiǎn)，主要是在設(shè)計(jì)和施工方案上，盡量使用成熟技術(shù)、工藝和材料。14.2.32 工程索賠風(fēng)險(xiǎn)面臨工程索賠風(fēng)險(xiǎn)：任何一個(gè)有“經(jīng)驗(yàn)”的施工企業(yè)，都會(huì)有著非常強(qiáng)烈的索賠意識(shí)的，在整個(gè)項(xiàng)目施工過程必須時(shí)刻提防施工企業(yè)的各種“小技倆”，以免陷于索賠被動(dòng)中。這類風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)是，施工單位給建設(shè)單位發(fā)文，闡述一個(gè)不屬于建設(shè)單位的責(zé)任而造成的損失；要求甲方現(xiàn)場(chǎng)代表就一個(gè)本該屬于承包單位自身責(zé)任而產(chǎn)生的窩工、停工、機(jī)械臺(tái)班以及額外工程量等進(jìn)行索賠。對(duì)于工程索賠風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：索賠

59、是相互的、雙向的，防范及控制這類風(fēng)險(xiǎn)，一是要熟悉建筑工程索賠的主要內(nèi)容；二是熟悉建筑工程各相關(guān)法律法規(guī)，避免答應(yīng)施工單位不該索賠的內(nèi)容；三是熟悉工程合同，分清任務(wù)工程事件的責(zé)任人，不為非建設(shè)單位的責(zé)任簽署任何簽證單；四是認(rèn)真對(duì)待施工單位各種發(fā)文，避免施工單位以此鉆法律空子。14.2.33 工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)面臨工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)主要有設(shè)計(jì)文件上的計(jì)算錯(cuò)誤與筆誤、選用標(biāo)準(zhǔn)不準(zhǔn)確、不合格原材料進(jìn)場(chǎng)、對(duì)原材料的檢驗(yàn)不落實(shí)、施工過程中的偷工減料、不嚴(yán)格按施工工藝操作、隱蔽工程與重要工序工程評(píng)定驗(yàn)收程序不嚴(yán)格、中間產(chǎn)品送檢不能代表真實(shí)情況等等。對(duì)于工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：針對(duì)工程建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的

60、各種風(fēng)險(xiǎn)，最主要的任務(wù)在于加強(qiáng)對(duì)施工單位場(chǎng)原材料的抽查，避免不合格材料用于工程，加強(qiáng)施工過程的檢查，杜絕任何偷工減料行為，規(guī)范施工過程中的檢測(cè)。14.2.34 人員組織風(fēng)險(xiǎn)面臨人員組織風(fēng)險(xiǎn)：人員組織在工程項(xiàng)目的管理工作中起著決定性的作用，其駕馭風(fēng)險(xiǎn)的能力取決其業(yè)務(wù)工作能力和本身素質(zhì)，如配備不當(dāng)，則可能會(huì)引發(fā)各種風(fēng)險(xiǎn)。這類風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)是，施工單位項(xiàng)目部匆忙建，人員不到位或缺乏凝聚力；管理人員素質(zhì)差無法勝任；項(xiàng)目分工不明確或是執(zhí)行力不夠；關(guān)鍵人員變動(dòng)頻繁，部分崗位時(shí)?？杖钡?。對(duì)于人員組織風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：首要任務(wù)是要求投標(biāo)人事先承諾擬組建的項(xiàng)目部班子主要成員，包括項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、測(cè)量