住房抵押貸款

1、第二章 住房抵押貸款 閆 妍 利息是貨幣所有者債權(quán)人由于貸出貨幣而從借款者債務(wù)人手中獲得的報酬。通脹補償違約風(fēng)險補償流動性補償時間補償利率是一定時期內(nèi)利息額同存入或貸出本金的比率，用來表示利息水平的上下。利率利息/本金 1 利率的定義及分類按照計息時間不同按照存貸方不同按照時間長短按照性質(zhì)不同按照計息方式不同 按借貸主體劃分按照利率是否固定按對利率的管制程度劃分年利率：一年內(nèi)利息額與本金的比率，一般用表示。我國現(xiàn)階段一年期儲蓄存款年利率為2. 25%。月利率：每月利息額與本金的比率，一般用表示。日利率那么是按天計算的利率。不合理之處年利率12月利率360日利率按照計息時間不同 2003年10月

2、18日，吳先生與 銀行簽訂了?個人購房借款合同?，該合同寫明：貸款利率執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定利率，確定為月利率4.2，貸款期限為15年，貸款總額為16萬元，適用 “等額本金還款法。從合同上看，還款利率應(yīng)為月利率4.2。 每逢月大31天，銀行就要多收一天利息，一年多收五六天的利息，15年內(nèi)多向銀行交79天的利息882.92元。 等額本金還款法的每月還款額計算公式為：每月還款額貸款本金貸款期月數(shù)本金已歸還本金累計額月利率。 這家銀行等額本金還款法的計算公式為：每月還款額貸款本金貸款期月數(shù)本金已歸還本金累計額 日利率天數(shù)。按日利率4.230 = 0.14扣款。 按照存貸方不同存款利率Deposit r

3、ate貸款利率lending rate按照時間長短短期利率( short-term rate ：1年以下中期利率medium term rate:1至10年長期利率long-term interest rate ：10年以上。單位：年利率%項 目利率水平調(diào)整日期人民銀行對金融機構(gòu)存款利率 2008.11.27法定準(zhǔn)備金1.62超額準(zhǔn)備金0.72人民銀行對金融機構(gòu)貸款利率2010.12.26二十天3.25三個月3.55六個月3.75一 年3.85金融機構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率2011.02.09活期存款0.40三個月2.60半 年2.80一 年3.00三 年4.50五 年5.00金融機構(gòu)人民幣貸款基

4、準(zhǔn)利率2011.02.09六個月以內(nèi)（含六個月）5.60六個月至一年（含一年）6.06一至三年（含三年）6.10三至五年（含五年）6.45五年以上6.60按照性質(zhì)不同名義利率Nominal Interest Rate：以名義貨幣表示的利率，常指借貸合同書面規(guī)定的利率或證券的票面利率。實際利率Real interest Rate：名義利率剔除了通貨膨脹因素以后的真實利率。用公式來表示：Rr=RnP其中：Rr為實際利率, Rn為名義利率, P為通貨膨脹率。精確計算公式為：Rr=1+Rn/1+P1=RnP/1+P當(dāng)名義利率通貨膨脹率，實際利率為正；當(dāng)名義利率=通貨膨脹率，實際利率為零；當(dāng)名義利率0，

5、形成正的杠桿作用，使權(quán)益收益率上升，提高了自有資金的使用效率。D越大那么作用越強，提高貸款比率越有利。L越大越好！杠桿中性作用當(dāng)資產(chǎn)收益率等于貸款利率時即D=0，形成中性杠桿作用，權(quán)益收益率不受影響。貸款對于擴大經(jīng)營規(guī)模，提高企業(yè)的影響力有重要作用，同時也產(chǎn)生了一定的潛在風(fēng)險。杠桿負(fù)作用當(dāng)資產(chǎn)收益率小于貸款利率時即D0，形成杠桿的負(fù)作用，權(quán)益收益率不僅不能提高，反而會下降。這時，貸款比率越大，杠桿因子越大，權(quán)益收益率受到的影響也越大，負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險就越突出。L越大越不好！住房抵押貸款的運作抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對其所有的財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債券擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人

6、有權(quán)依照有關(guān)法律的規(guī)定，以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)按期履行的擔(dān)保。在債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分作為抵押物的房地產(chǎn)，并優(yōu)先得到歸還的行為?？梢栽O(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)：依法獲得的出讓土地使用權(quán)依法獲得所有權(quán)的房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)依法獲得的房屋期權(quán)依法可以抵押的其他房地產(chǎn)個人住房貸款的申請、審查和審批一、個人住房貸款的申請雖然各銀行的具體業(yè)務(wù)操作流程可能會有所差異，但根本過程是一致的，就是對借款人資格的認(rèn)定，審查其提交的各種相關(guān)證件的真實性。1.借款人資格借款人資格的認(rèn)定主要是要確

7、認(rèn)其身份真實、合法，確認(rèn)其具有較好的可信度和償債能力。具體要求包括8大方面。2.申請人需提供的材料一般來講，借款人需要提交的證件包括：身份證件；放款人認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟收入或償債能力證明；符合規(guī)定的購置房屋合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明、抵押物估價證明；保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及其資信證明；以儲蓄存款為自籌資金的需提供銀行存款憑證；以住房公積金作為自籌資金的，需提供公積金管理部門批準(zhǔn)動用公積金存款的證明；放款人要求提供的其他文件或資料二、貸款審查貸款審查的內(nèi)容主要包括：核驗借款人申請表；核實借款人購房行為、購房合同的真實性

8、與合法性，防止借款人和開發(fā)商合謀騙取貸款；審核借款人的收入情況，對借款人所提供的收入證明的真實性進行仔細(xì)審查核實，以保證借款人有足夠的歸還貸款本息的能力；對擬抵押的房屋或土地進行實地勘察，在必要時請相關(guān)評估機構(gòu)進行評估；審查借款人的抵押物是否足額有效，其共有人是否出具同意抵押的合法證明文件；審查保證人的保證資格和保證能力；審查借款人及其聯(lián)名人的真實年齡，一般要求貸款期限不超過其中年長者的退休年限；審查借款人的自有資金情況，一般要求其不低于30%，并要求其將自有資金存入開發(fā)商在放款銀行所開立的專門賬戶中。三、借款人資信評估1.個人素質(zhì)包括職業(yè)穩(wěn)定性、職業(yè)地位、受教育程度、年齡、健康狀況、行為表現(xiàn)

9、等。2.購房及還款能力3.貸款平安性包括：抵押率、雙重?fù)?dān)保、抵押物的變現(xiàn)能力、借款人購置財產(chǎn)保險情況等四、貸款審批經(jīng)上述程序后，同意貸款的按照規(guī)定的程序上報審批，并在規(guī)定的期限內(nèi)通知借款人進行相關(guān)程序；不同意的，應(yīng)將申請人的所有材料退還。住房抵押貸款的訂立過程簽訂貸款合同貸款人選擇貸款方式及期限批準(zhǔn)貸款金融機構(gòu)評估抵押房產(chǎn)價值及申請人信用決定購房、申請抵押貸款住房抵押貸款的審核對抵押物價值的評估關(guān)于房產(chǎn)價值的評估主體房產(chǎn)的價值將同時影響購房者、銀行和貸款保險方，因此，應(yīng)由誰來委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行房地產(chǎn)估價是一個問題。我國目前一般是由購房者來委托；而抵押貸款開展成熟的美國，主要是由貸款擔(dān)保機構(gòu)

10、聯(lián)邦住房管理局和退伍軍人管理局來委托。關(guān)于評估方法依據(jù)建筑本錢、市場成交數(shù)據(jù)和房屋租金等信息，通過重置本錢法、市場比較法和收益復(fù)原法的估價結(jié)果進行加權(quán)平均而得出。一般以市場比較法得出的估價結(jié)果為主要參考。對貸款申請人的信用評估貸款申請人的償債能力貸款購房的月支出與月收入之比長期債務(wù)總支出與月收入之比：長期債務(wù)總支出還包括如購車貸款等借款人收入來源的穩(wěn)定程度貸款申請人的償債意愿信用紀(jì)錄還款動機：從兩方面衡量，一是貸款成數(shù)即貸款額與房價的比率；二是購房動機自住、投資住房抵押貸款的參與者 貸款資金供給者指住宅抵押貸款資產(chǎn)的最終持有者，目前在我國還主要是各商業(yè)銀行貸款效勞者為抵押貸款的正常運作提供效勞

11、，如向借款人收取月付款并轉(zhuǎn)交給抵押貸款債權(quán)人、催款、應(yīng)對提前還款等在我國貸款資金提供者與貸款效勞者相同。貸款承保者住房抵押貸款涉及三個險種：與貸款者人身相關(guān)的保險：被保險人在保險期限內(nèi)因遭受意外傷害事故導(dǎo)致死亡或傷殘，而喪失全部或局部還貸能力時與抵押房產(chǎn)損失相關(guān)的保險 以上兩個險種在上海市合并為“上海個人抵押住房綜合保險另外，當(dāng)貸款成數(shù)過高，貸款方可能因借款人違約遭受較大損失時，貸款方可能要求對借款人違約行為進行保險目前，我國住房貸款保險的承保者主要是商業(yè)性的保險公司住房抵押貸款中的違約行為被迫違約與理性違約根據(jù)違約原因的不同，可將違約分為被迫違約和理性違約兩種。被迫違約是由于借款人支付能力缺

12、乏造成，如借款人發(fā)生失業(yè)、離婚等原因造成。在國家經(jīng)濟穩(wěn)定時，這種僅僅緣于借款人意外財務(wù)危機的被迫違約現(xiàn)象不太可能普遍發(fā)生，也較易于控制。理性違約指由于房地產(chǎn)價格下跌，借款人從自身利益出發(fā)，出于經(jīng)濟理性而采取的放棄還貸責(zé)任的違約行為。理性違約的條件：當(dāng)房地產(chǎn)的當(dāng)前價值小于借款人未歸還的本金時，將發(fā)生理性違約理性違約的影響因素：房產(chǎn)價格下跌的幅度越大，越可能發(fā)生理性違約貸款成數(shù)越高，越可能發(fā)生理性違約貸款期限越長，越可能發(fā)生理性違約貸款合同已經(jīng)履行的時間越短，越可能發(fā)生理性違約注:下面的分析源于穆迪公司對美國加州在1970-1988年之間的約700萬筆住房抵押貸款違約行為的研究。1989.1 19

13、91.1 1993.1 1995.1 1997.1 1999.15%4%3%2%1%違約率信用卡賬戶汽車貸款住房抵押貸款美國勞工部報告，美國2月份新增失業(yè)人數(shù)65.1萬人，連續(xù)第四個月維持在60萬人左右。全美失業(yè)率上升至8.1% 。有預(yù)測稱，全美信用卡違約率到今年底可能由目前的7.5%升至9%。評級機構(gòu)惠譽國際估計，失業(yè)率如果升至9%，全美信用卡違約額將增加20%。在過去的10年里，美國信用卡業(yè)務(wù)一直高速增長，美國有1.73億信用卡用戶，共持有約15億張信用卡；人均持卡量超過8張，每個家庭平均負(fù)債1.2萬美元。信用卡違約率急速上升，從2006年第一季度的3.1%升至2021年第三季度的5.6%

14、 美國抵押貸款銀行家協(xié)會(Mortgage Bankers Association) 報告稱，2021年第四季度經(jīng)季節(jié)調(diào)整后的抵押貸款違約率上升至7.88%，是自1972年開始編纂該數(shù)據(jù)以來的最高水平。美國加州房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司報告稱，截至2021年第四季度為止，美國有830多萬人的抵押貸款負(fù)債已經(jīng)高于其住房價值。 貸款成數(shù)與違約率在不同的貸款成數(shù)區(qū)間內(nèi)，違約率的變化對貸款成數(shù)的敏感程度不同。貸款已履行時間與貸款損失程度累計違約率%6 7 8 9 108642貸款成數(shù)0 24 48 72 96 120損失程度%252015105履行時間（月） 1、違約風(fēng)險 Default Risk 借款人違約拖欠

15、本息。2、利率風(fēng)險 Interest Rate Risk作出貸款決定時要求支付的利率的不確定性， 未預(yù)期到的通貨膨脹率是其主要局部。3、提前清償風(fēng)險 Prepayment Risk 當(dāng)利率降低至合約利率之下時貸款被提前歸還的風(fēng)險。住房公積金制度一、住房公積金的有關(guān)概念1.住房公積金住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。具有專用性、強制性、政策性特點。專用性 指住房公積金專門用于住房建設(shè)和消費強制性 指住房公積金是由法律規(guī)定強制儲蓄政策性 指住房公積金的運作、管理、使用都受有關(guān)政策規(guī)定的制約，參與者享受政

16、策好處2. 住房公積金制度 我國的住房公積金制度是為了配合城鎮(zhèn)住房制度改革的一種制度安排。1991年上海市率先進行試點，1994年國務(wù)院正式將其納入制度建設(shè)，1999年國務(wù)院公布?住房公積金管理條例?標(biāo)志住房公積金制度正式在全國范圍實施。2.住房公積金制度住房公積金制度的重要意義：住房公積金制度為住房建設(shè)和消費籌集了穩(wěn)定資金，有利于建立市場經(jīng)濟體制。住房公積金有利于單位解決職工住房問題，解除了職工的住房顧慮，制度上住房公積金納入企業(yè)的當(dāng)期經(jīng)營本錢，使企業(yè)納稅額減少。住房公積金不僅為職工提供了住房保證，而作為一次性提取的儲蓄存款也使職工退休時有一定的保證，生活不至于馬上陷入困境。3.我國住房公積

17、金制度的特點 住房公積金本質(zhì)上是強制性儲蓄，我國住房公積金也是屬于強制性專用儲蓄，其主要特點是：長期性義務(wù)性單一性互助性二、新加坡中央公積金制度作用較好解決了住房資金實現(xiàn)了養(yǎng)老和醫(yī)療的社會保障為國家經(jīng)濟建設(shè)和開展籌集了大量低本錢資金公積金把個人儲蓄與工作業(yè)績掛鉤，鼓勵作用明顯特點法律強制性綜合保障性自助性國家援助性政策性新加坡最早利用公積金解決住房問題是由政府建造“組屋出租給群眾居住，1968年提出了“居者有其屋方案，將組屋出售給租戶或其他利用公積金貸款的購房者。1981年又推出了“住宅產(chǎn)業(yè)方案，支持公積金會員利用公積金存款和貸款從市場上購置住房，在解決個人住房問題的同時大大促進了房地產(chǎn)業(yè)的開

18、展。1981實施的家庭保障方案，要求身體健康并在“公共住屋方案下歸還住房貸款的60歲以下的會員都必須參加，實際上是把住房保險納入公積金制度，進一步完善了公積金制度在住房金融方面的職能。在上述方案中，如果會員賣掉住屋，那么必須把使用的公積金和利息重新存到本人的帳戶上。三、我國住房公積金管理我國住房公積金的管理原那么是：住房委員會決策，住房公積金管理中心運作，銀行專戶存儲，財政監(jiān)督。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同財政部門、中央銀行擬訂住房公積金政策，并監(jiān)督執(zhí)行。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住房公積金管理工作的指導(dǎo)。 ?住房公積金管理條例 ?一、住房公積金繳存比例 2021北京住房公積金年度2021年7月1日至2021年6月30日住房公積金繳存比例為12%。 二、住房公積金繳存額上限 2021住房公積金年度的繳存額上限按照2021年北京市職工月均工資的300%，分別乘以單位和職工住房公積金繳存比例確定。按照北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2021住房公積金年度職工住房公積金月繳存額上限是：3726300%12%22682元四舍五入。原那么上不允許住房公積金繳存額突破繳存額上限。住房公積金業(yè)務(wù)操作圖申請住房公積金貸款主要涉及二筆費用： 1、評估費。借款人所購住房為商品房、二手房及貸款受理機構(gòu)認(rèn)定的其它需要評估的房屋的，必須提供管理