資產(chǎn)評價師cpv評價實務一-講義-不動產(chǎn)的基本概念、特點及分類

1、第01講 不動產(chǎn)的基本概念、特點及分類【考情分析】本章考客觀題和綜合題， 分值一般在12-18分左右。在考試中應重點關注收益法、市場法和假設開發(fā)法。本章教材主要變化：（1）章名由“建（構）筑物及在建工程評估”改為“不動產(chǎn)及在建工程評估”。（2）公式4-4 評估基準日價格=評估基準日價格指數(shù) /可比實例交易時價格指數(shù)X可比實例價格”排 版印刷錯誤為，“評估基準日價格 =#估基準日價格指數(shù)/可比實例交易時價格指數(shù)”，也就是漏掉了 “X 可比實例價格”。（3）成本法中“（二）適用于房地分估模式下的土地使用權評估”的“2.計算土地開發(fā)費用”內容全部改寫；“ 5.確定土地增值”，刪除“收益”二字，內容進

2、行了改寫。（4）成本法中“（三）適用于房地分估模式下房屋建筑物的評估”多處完善和修改，并考慮營改增的 因素?！局饕键c】.收益法（重點）.市場法（重點）.假設開發(fā)法 （難點及重點）.成本法本章內容第一節(jié)概述第二節(jié) 不動產(chǎn)評估基本事項的明確及清查核實第三節(jié)不動產(chǎn)評估方法第四節(jié) 在建工程評估第一節(jié)概述一、不動產(chǎn)的基本概念、特點及分類（一）不動產(chǎn)的基本概念.建筑物與構筑物廣義的建筑物是指人工建造的所有建造物，包括房屋和構筑物；狹義的建筑物僅指房屋，不包括構筑物。房屋指由圍護結構組成的能夠遮風擋雨，供人們在其中居住、工作、生產(chǎn)、生活、娛樂、儲藏物品或進 行其他活動的空間場所等。構筑物是指房屋 以外的建

3、造物，人們一般不在其中進行生產(chǎn)生活活動，如煙囪、水井、道路、橋梁、 隧道、水壩等。.房地產(chǎn)、不動產(chǎn)、物業(yè)（1）房地產(chǎn)十地及其走著物以及擁有和使用它們的權利.包括土地、土地上的永久定著物、那些附屬于土地或依法伴隨著土地的項目以及那些依法不能移動的項目（見圖 4-1）。無建筑的單麓土地有覆墳的單施土地無土地的羊翔建筑土地和建筑圖4-1房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質形態(tài)房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質形態(tài),同時也是一項法律權利。物質形態(tài)（1）房地產(chǎn)指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括 土地和土地上永久建筑物 。物質形態(tài)房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋；土地附著物包含地上附著物和地下附著物。（2）房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)：單

4、純的土地、單純的建筑物、土地與建筑物合成一體的“房地”法律權 房地產(chǎn)本質是一種財產(chǎn)權利，如 所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權、地役權 利 等。（2）不動產(chǎn)房地產(chǎn)由于其自己的特點，即位置的固定性和不可移動性 ，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。不動產(chǎn)是實物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物；不動產(chǎn)不一定是實物形態(tài)，如探礦權和采礦權。包 括與土地尚未脫離的土地生成物。不動產(chǎn)登記暫行條例規(guī)定“本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物”。（3）物業(yè)“物業(yè)”為財產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等，指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地 。.在建工程指正在建設尚未竣工投入使用的

5、建設項目，包括土建工程和設備安裝工程 。.不動產(chǎn)評估中的常用術語（有補充）用地面積：用地方案圖中劃定的面積。包括規(guī)劃建設用地面積（用地紅線控制）和總建設用地面積（建筑紅線控制，小于規(guī)劃建設用地面積）建筑（基底）面積：建筑物外墻或結構外圍水平投影面積。建筑密度：也叫建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設用地面積之比。容積率：項目規(guī)劃用地范圍內總建筑面積與總建設用地面積之比。套內建筑面積：套內建筑面積為套內使用面積、套內墻體面積及套內陽臺建筑面積之和。套內使用面積：指房屋戶內全部實際可供使用的空間，按房屋的內墻線水平投影計算。商品房銷售面積：商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品

6、房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應 從整幢商品房的建筑面積中扣除）。商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內 或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。綠地率：用來描述居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率。層高：下層樓板頂面或底面到上層樓板頂面或底面之間的垂直距離。凈高：等于層高減去樓板厚度。開間：通常指房間寬度。進深：通常指房間長度。三通一平：通水、通電、通路及場地平整。五通一平：通路、通電、供水、通訊、排水及場地平整。七通一平：通路、通電、供水、通訊、排水、燃氣、供熱及場地平整。商品房：在以市場地價獲得的土地上建造的可自由轉讓或

7、出租的建筑物，其權益包含建筑物的所有權和 所占用土地的使用權，二者合一，不可分割。地上建筑物的所有權依賴于土地的使用權，土地使用權的性 質、用途和年限決定了房屋所有權的性質、類別、年限。房改房：按照國家房改有關售房政策以標準價、優(yōu)惠價、成本價向符合分房條件和已取得住房使用權的 住戶出售的公有直管和自管住宅。五證一書：國有土地使用證建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建設工程施工許可 證商品房預售許可證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書。(二)不動產(chǎn)的特征.自然特性(1)不可移動性(不同于其他財產(chǎn)的主要之處)不可移動性還體現(xiàn)為不動產(chǎn)的個別性，也稱獨特性或唯一性。(2)數(shù)量有限性土地供給的 稀缺性。土地面積的

8、供給在一定時期和一定范圍內是有限的，是無彈性的；特定地區(qū)，不 同用途的土地面積也是有限的。但土地的經(jīng)濟供給是有彈性的。(3)耐久性(基礎特性，包括自然壽命與經(jīng)濟壽命)在合理利用條件下土地的生產(chǎn)力可以自我恢復，并不會因使用時間的延長而減少。土地的再生性是 有一定限度的，當超過某一閾值時，土地資源即被破壞。.社會經(jīng)濟特性(反映人們之間的社會關系和經(jīng)濟關系)(1)價值量大與一般物品相比，不動產(chǎn)不僅單價高，而且總價大。(2)用途多樣性即用途的競爭、轉化及并存的可能性。(3)涉及廣泛性，又稱相互影響性正外部性：某經(jīng)濟主體行為使他人受益，而受益者無需為此花費代價。負外部性：某經(jīng)濟主體行為使他人或社會受損，

9、而該經(jīng)濟主體卻沒有為此承擔成本。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟具有基礎性、先導性和帶動性 作用，是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，相關產(chǎn)業(yè)多達 56個，需求帶動系數(shù) 保守估1t值為3。(4)權益受限性權益可以區(qū)分為私人所有權(個人、團體、企業(yè)、聯(lián)合體等擁有的權益)和公共所有權(政府力量執(zhí)行 的征收權、征稅權、警察權和充公權)；最完整的不動產(chǎn)所有權形式是完全所有權。不動產(chǎn)評估通常涉及 的是與私人所有權相關的部分權益。不動產(chǎn)的權益和利益是由許多權利構成的“權利束”，不同權利束是可以變動和組合的，由此構成了不 動產(chǎn)權益的排他性、收益性、可讓渡性、可分割性等，也決定了不動產(chǎn)權益的性質和結構。我國不

10、動產(chǎn)相關權利包括土地所有權、土地使用權、房屋所有權、共有權、地役權、租賃權、承包經(jīng)營權、抵押權、擔保權 等。(5)難以變現(xiàn)性變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財產(chǎn)轉換為現(xiàn)金的速度。凡是能夠隨時、迅速地轉換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的，稱為變現(xiàn)能力強;影響不動產(chǎn)變現(xiàn)的因素主要有不動產(chǎn)的通用性、獨立使用性、價值量、可分割性、開發(fā)程度、區(qū)位市場狀況等。（6）保值增值性增值指不動產(chǎn)在面積不增加的情況下，因城市基礎設施不斷完善、人口聚集、經(jīng)濟發(fā)展等因素，其價值隨著時間推移而增加。引起不動產(chǎn)價格上漲的原因主要有：對不動產(chǎn)進行投資改良。外部經(jīng)濟需求增加導致稀缺性增加不動產(chǎn)使用管制改變如將農(nóng)用地轉

11、為建設用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率等。通貨膨脹通貨膨脹引起的不動產(chǎn)價格上漲，不是真正的不動產(chǎn)增值，而是不動產(chǎn)保值；保值是指不動產(chǎn)能抵御通貨膨脹。能保證投資一段時間后所抽回的資金，完全能夠購買到當初的投資額 可以購買到的同等商品或服務。由外部經(jīng)濟、需求增加導致稀缺性增加、不動產(chǎn)使用管制改變所引起的不動產(chǎn)價格上漲，是真正的不動產(chǎn)增值。（7）資產(chǎn)的組合性（三）不動產(chǎn)的分類.按照物質形態(tài)劃分土地（空地及有建筑物的土地）、房屋（含土地的房屋、不含土地的房屋，房屋整體、房屋局部）、構筑物、土地定著物、在建工程、房地產(chǎn)開發(fā)項目等。.按照用途劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、綜合、特殊

12、等。綜合房地產(chǎn)是指同一宗不動產(chǎn)包含兩種或兩種以上不同用途 的不動產(chǎn),如商住房地產(chǎn)、居住辦公房地產(chǎn)等。特殊房地產(chǎn)是指用于特殊用途的物業(yè)，如學校、醫(yī)院、寺院、墓地、賽馬場、高爾夫球場、加油站、飛 機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。.按照開發(fā)程度劃分為：生地、毛地、熟地（通平）、在建工程、現(xiàn)房等。生地是指完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)，丕回_直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等。毛地是指在城市舊區(qū)范圍內，尚未經(jīng)過 拆遷安置補償?shù)韧恋亻_發(fā)過程,不具備基本建設條件的土地。.按照權益劃分為：完全產(chǎn)權、受限產(chǎn)權、共有產(chǎn)權、設定他項權利的產(chǎn)權。完全產(chǎn)權是指不動產(chǎn)權利人同時擁有該宗不動產(chǎn)的房屋所有權和出讓土地使用權，且不動產(chǎn)未設定抵押，可以在市場上自由交易的不動產(chǎn)。受限產(chǎn)權是指不動產(chǎn)權利受到一定限制，如土地使用權是經(jīng)劃撥方式取得，不可以在市場上自由交易的不動產(chǎn)。共有產(chǎn)權是指不動產(chǎn)的全部或