三維市場分析法0107課件

1、宏觀經(jīng)濟(jì)及發(fā)展規(guī)劃Part 1.1宏觀區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域價(jià)值功能分析輻射力研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展小結(jié)三維市場分析法四戰(zhàn)之地同質(zhì)區(qū)域隱形區(qū)域創(chuàng)新區(qū)域全新區(qū)域市場分析運(yùn)用市場細(xì)分原理解剖片區(qū)市場，通過分析市場環(huán)境、客戶群體、競爭對手等從而了解潛在市場確定本體項(xiàng)目的市場占位制定市場戰(zhàn)略。市場是一個(gè)多要素、多層次組合的系統(tǒng)，只有進(jìn)行市場數(shù)據(jù)收集整理再加以詳細(xì)分析，才能深入了解市場發(fā)展規(guī)律從而為決策提供數(shù)據(jù)支撐。通過市場調(diào)研了解區(qū)域市場、專業(yè)市場、競爭市場等，并獲得的市場資料通過各種分析模型、統(tǒng)計(jì)圖表等工具對市場進(jìn)行分析。WHATHOWWHY二維分析法四象限/統(tǒng)計(jì)圖表目前市場分析運(yùn)用比較多是二維分析法，其中

2、主要包括四象限和統(tǒng)計(jì)圖表分析，即將多個(gè)要素根據(jù)某一維度進(jìn)行分析或者將某一事物根據(jù)不同維度進(jìn)行分析，從而得出對本項(xiàng)目具備戰(zhàn)略意義的結(jié)論或者推斷。高低經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)力度大，供求相等或者供不應(yīng)求經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較弱，房地產(chǎn)開發(fā)力度大，供大于求經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)力度較弱，供不應(yīng)求經(jīng)濟(jì)低行發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)處于初級水平，商品房需求小高四象限分析法對一片區(qū)進(jìn)行市場調(diào)研首先要了解片區(qū)的宏觀環(huán)境。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)開發(fā)劃分四象限，根據(jù)不同象限市場發(fā)展情況初步推斷出市場供應(yīng)情況。將片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平作為x軸，將片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)作為y軸。組成一個(gè)坐標(biāo)軸，再在坐標(biāo)軸上進(jìn)行從低到

3、高的刻度劃分，就作成了二維四象限的分析方塊。通過對刻度劃分為四 個(gè)分析方塊，不同方塊所呈現(xiàn)的市場發(fā)展水平和房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度高低是決定市場商品房供應(yīng)的主要因素之一。二維分析的優(yōu)缺點(diǎn)在市場分析中從兩個(gè)緯度對某一市場參與要素進(jìn)行深入研究，從而獲得市場結(jié)論，該分析法相對簡單方便。優(yōu)點(diǎn)ADVANTAGEDISADVANTAGE分析緯度單一，在項(xiàng)目前期定位調(diào)研，需要綜合考慮市場各要素，從兩個(gè)緯度分析某一市場要素，其結(jié)論沒有足夠支撐點(diǎn)。缺點(diǎn)三維市場分析法三維市場分析法涉及的市場因素較為全面，需根據(jù)實(shí)際情況選取重要因素進(jìn)行組合分析三維市場分析法每一個(gè)分類子項(xiàng)上有有其所屬的二級分類子項(xiàng)，如一類要素環(huán)境，在一類要素

4、基礎(chǔ)上細(xì)分為政治、經(jīng)濟(jì)、社會與科技等。三維市場分析法是一種交叉分析法，可以由一維至多維組合分析，圖表中每一立方體代表一個(gè)三維組合三維市場分析法對于前期市場分析項(xiàng)目定位以及戰(zhàn)略的制定有著非常重要的指導(dǎo)性意義三維市場分析法是市場定位、計(jì)謀運(yùn)用和營銷的結(jié)合體，只有根據(jù)市場實(shí)際情況準(zhǔn)確、清晰地分析和判斷才能發(fā)現(xiàn)市場的突破之處。所以三維市場分析法是一切市場活動的出發(fā)點(diǎn)，也是制定項(xiàng)目戰(zhàn)略的有力支撐。三維市場分析法根據(jù)實(shí)際操作項(xiàng)目劃分為三大軸線。為了表現(xiàn)更為直觀，先將三維市場分析法分解為多個(gè)二維平面。橫軸是市場利益相關(guān)者，也就是競爭項(xiàng)目，斜軸為區(qū)域客戶群體。在我們對項(xiàng)目進(jìn)行定位前需要進(jìn)行市場調(diào)研收集數(shù)據(jù)，了

5、解競爭項(xiàng)目所覆蓋的客群。御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項(xiàng)目市區(qū)客戶周邊城鎮(zhèn)客戶珠三角外圍客戶?三維市場分析法第二個(gè)二維平面圖是由斜軸區(qū)域客戶群體和縱軸項(xiàng)目相關(guān)要素組合城的。市場調(diào)研中，我們對競爭項(xiàng)目客戶價(jià)值敏感點(diǎn)進(jìn)行挖掘，并根據(jù)我們的客戶訪談結(jié)論總結(jié)不同客戶群體的價(jià)值敏感因素和非敏感因素。山湖林城市公園溫泉茶園學(xué)校品牌物業(yè)市區(qū)客戶周邊城鎮(zhèn)客戶珠三角外圍客戶三維市場分析法第三個(gè)二維平面圖是由橫軸市場利益相關(guān)者和縱軸項(xiàng)目相關(guān)要素做組合成。市場調(diào)研中，我們對競爭項(xiàng)目的價(jià)值配套區(qū)域等深入挖掘研究，根據(jù)競爭項(xiàng)目和本體項(xiàng)目已知的客觀要素進(jìn)行分析，了解市場空白點(diǎn)，從而確定本項(xiàng)目在競爭項(xiàng)目價(jià)值上處于什么地位。御

6、景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項(xiàng)目山湖林城市公園溫泉茶園學(xué)校品牌物業(yè)山湖林城市公園溫泉茶園學(xué)校品牌物業(yè)三維市場分析法御景城盒子數(shù)量：2個(gè)核心要素：城市主要客戶群體：市區(qū)客戶和周邊城鎮(zhèn)客戶御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項(xiàng)目市區(qū)客戶周邊城鎮(zhèn)客戶珠三角外圍客戶山湖林城市公園溫泉茶園學(xué)校品牌物業(yè)三維市場分析法御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項(xiàng)目市區(qū)客戶周邊城鎮(zhèn)客戶珠三角外圍客戶萬泰城盒子數(shù)量：4個(gè)核心要素：城市和公園主要客戶群體：市區(qū)客戶和周邊城鎮(zhèn)客戶山湖林城市公園溫泉茶園學(xué)校品牌物業(yè)三維市場分析法御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項(xiàng)目周邊城鎮(zhèn)客戶珠三角外圍客戶市區(qū)客戶盤龍灣盒子數(shù)量：3個(gè)核心要素：山、湖和溫泉主要客

7、戶群體：市區(qū)客戶三維市場分析法盒子數(shù)量：南方梅園萬泰城盤龍灣御景城客戶群體覆蓋范圍：南方梅園萬泰城=御景城盤龍灣價(jià)值要素：南方梅園=盤龍灣萬泰城御景城客群市場份額市區(qū)客戶周邊客戶外圍客戶市區(qū)客戶周邊城鎮(zhèn)客戶珠三角外圍客戶山湖林城市公園溫泉茶園學(xué)校品牌物業(yè)？御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項(xiàng)目三維市場分析法本項(xiàng)目對比南方梅園：資源重疊度最高，同樣擁有山林湖，可能覆蓋人群為市區(qū)客戶、周邊客戶和外圍客戶；南方梅園未來將是本項(xiàng)目第一競爭對手。本項(xiàng)目擁有茶園、溫泉、學(xué)校、品牌物業(yè)是南方梅園所沒有的，針對競爭項(xiàng)目可強(qiáng)化特有的要素價(jià)值。市區(qū)客戶周邊城鎮(zhèn)客戶珠三角外圍客戶山湖林城市公園溫泉茶園學(xué)校品牌物業(yè)？御景城

8、萬泰城南方梅園盤龍灣本項(xiàng)目三維市場分析法本項(xiàng)目對比盤龍灣：資源重疊度最高，同樣擁有山湖和溫泉資源，可能覆蓋人群為市區(qū)客戶，那么覆蓋客戶群可能性是：市區(qū)客戶周邊客戶=外圍客戶盤龍灣未來也是本項(xiàng)目第一競爭對手。本項(xiàng)目擁有樹林、茶園、學(xué)校、品牌物業(yè)是盤龍灣所沒有的，針對競爭項(xiàng)目可強(qiáng)化特有的要素價(jià)值。市區(qū)客戶周邊城鎮(zhèn)客戶珠三角外圍客戶山湖林城市公園溫泉茶園學(xué)校品牌物業(yè)？御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項(xiàng)目三維市場分析法本項(xiàng)目對比御景城和萬泰城：本項(xiàng)目與御景城和萬泰城要素上未有任何重疊，代表著就目前在目前要素分析下，本項(xiàng)目與兩項(xiàng)目沒不存在競爭層面。本項(xiàng)目可能覆蓋客群包含了三種客群，其中市區(qū)客戶群體已確定為本

9、項(xiàng)目的主要客群，所以從客群層面與御景城和萬泰城存在競爭。市區(qū)客戶周邊城鎮(zhèn)客戶珠三角外圍客戶山湖林城市公園溫泉茶園學(xué)校品牌物業(yè)？御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項(xiàng)目三維市場分析法本項(xiàng)目本項(xiàng)目擁有山湖林茶園，是三種客群共同關(guān)注的價(jià)值敏感點(diǎn)；溫泉和品牌物業(yè)是是外圍客戶關(guān)注的要素，學(xué)校是周邊客戶關(guān)注的要素；通過本項(xiàng)目資源與客戶對位分析，爭取的市場客群有外圍客戶、周邊客戶、市區(qū)客戶市區(qū)客戶周邊城鎮(zhèn)客戶珠三角外圍客戶山湖林城市公園溫泉茶園學(xué)校品牌物業(yè)御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項(xiàng)目三維市場分析法權(quán)重市區(qū)客戶競爭最大，那么權(quán)重劃分更多根據(jù)市區(qū)客戶關(guān)注要素進(jìn)行權(quán)重分配，而市區(qū)客戶最大關(guān)注就是城市資源，那么城市資源所占比應(yīng)該是最大的 項(xiàng)目要素御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項(xiàng)目權(quán)重100%100%100%100%100%山10%0.10.10.1湖15%0.150.150.15林5%0.50.5茶園5%0.5公園10%0.1溫泉5%0.50.5城市20%0.20.2學(xué)校20%品牌10%合計(jì)100%0.20.30.30.30.4三維市場分析法權(quán)重根據(jù)項(xiàng)目盒子所擁有數(shù)量，交叉相乘之后想加，則最終得出各