070205房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷前期策劃工044446564

1、20/20房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷前期策劃工作任務(wù)設(shè)計(jì)及工作綱要目錄TOo ”1-3h z HYERLNKl Toc184803 第一階段：市場(chǎng)研究工作綱要 PAGEREF _148034 h 2 HYPELIN l_oc15880385一、任務(wù)設(shè)計(jì) PAGERETo158485h 2 HYPERIK Toc15848086二、第一階段:市場(chǎng)研究工作綱要PAGEF _Toc154036 h 7 HPERLNKl _Toc158480387”第二階段 項(xiàng)目定位及包裝 PGEREF_Toc15848087 h 14 HYPRLINK lTo1548088一、任務(wù)設(shè)計(jì)PGEREF_T15848388 h

2、HPELIK l ”_Toc158480389” 二、第二階段 項(xiàng)目定位及包裝綱要 GEF Toc188039 h YPELINK _Toc58490第三階段 項(xiàng)目推廣策劃 PAGEF T184809 h 0 HYPERLIK l _To14831 一、任務(wù)設(shè)計(jì) PGERF _T1584801 h 0YPERLINK l _To1548032 二、第三階段，項(xiàng)目推廣策劃內(nèi)容綱要PGEREF _Toc1548092h 2第一階段：市場(chǎng)研究工作綱要一、任務(wù)設(shè)計(jì)(一）調(diào)查目的通過(guò)客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，充分了解X房地產(chǎn) 區(qū)域情況，及房地產(chǎn)市場(chǎng)供需空間和價(jià)格趨勢(shì)，確定目標(biāo)客戶群及其對(duì)產(chǎn)

3、品和價(jià)格的取向,對(duì)金佛十號(hào)地塊進(jìn)行合理的規(guī)劃提供市場(chǎng)支持；側(cè)重以房地產(chǎn)分析為主，把握市場(chǎng)供需狀況和市場(chǎng)空白點(diǎn)，為明確項(xiàng)目定位做準(zhǔn)備，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo),開發(fā)出為市場(chǎng)所接受的產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)開發(fā)商投資效益回報(bào)的最大化的目標(biāo)。（二）調(diào)查內(nèi)容1、對(duì)XX宏觀環(huán)境調(diào)查1)市場(chǎng)環(huán)境2)消費(fèi)環(huán)境3）房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境4）對(duì)比區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)發(fā)展概況2、對(duì)項(xiàng)目自身情況調(diào)查1)地塊資源調(diào)查2)地塊周遍配套研究3）地塊認(rèn)知度4）地塊周邊未來(lái)規(guī)劃與發(fā)展）項(xiàng)目環(huán)境對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響3、對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)的分析1)X房地產(chǎn)概況2）房地產(chǎn)發(fā)展分析3)分檔次物業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)分析4） 區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析4、針對(duì)型專題調(diào)查1）

4、三環(huán)沿線物業(yè)專項(xiàng)調(diào)研分析）類似形態(tài)物業(yè)專項(xiàng)調(diào)研分析3） 針對(duì)性專項(xiàng)需求調(diào)研5、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析1） 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境) 本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案3) 外區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)威脅分析6、項(xiàng)目發(fā)展初步建議1)項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)分析)項(xiàng)目發(fā)展思路建議（三)、調(diào)查方法1、宏觀調(diào)查）房管、土地、規(guī)劃、建委、統(tǒng)計(jì)局、檔案科等相關(guān)部門訪談2）報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與分析3)政府相關(guān)網(wǎng)站、房地產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)站資料收集與分析2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查）項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察2）有關(guān)人員訪談3）相關(guān)資料收集整理3、需求市場(chǎng)調(diào)查1)入室訪談問(wèn)卷（200人次）2）攔截問(wèn)卷調(diào)查（8人次)3）座談會(huì)專題討論(50人次）電話問(wèn)卷訪問(wèn)（200人次）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)交叉分析（分類進(jìn)行頻數(shù)

5、統(tǒng)計(jì)分析和列聯(lián)表統(tǒng)計(jì)分析）4、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查）現(xiàn)場(chǎng)地塊、競(jìng)爭(zhēng)樓盤踩點(diǎn)調(diào)查）報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析3）深度訪談（四）調(diào)查組織與實(shí)施序號(hào)工作內(nèi)容人員配合時(shí)間進(jìn)度1初步方案的制定XX公司X項(xiàng)目組5個(gè)工作日就初步規(guī)劃方案專項(xiàng)討論會(huì)X公司策劃部1個(gè)工作日3提交調(diào)查問(wèn)卷樣本及市場(chǎng)調(diào)查細(xì)化方案2個(gè)工作日4正式簽定合同1個(gè)工作日51、宏觀調(diào)查開始，走訪開發(fā)區(qū)管委會(huì)、房管局、國(guó)土局、規(guī)劃服務(wù)中心、建委、統(tǒng)計(jì)局、檔案科等；2、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查開始，對(duì)XX市內(nèi)及開發(fā)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查開始,對(duì)X市內(nèi)及開發(fā)區(qū)商業(yè)情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。調(diào)查組長(zhǎng):名/調(diào)查人員:510名個(gè)工作日6集中攔截問(wèn)卷調(diào)查階段，主要實(shí)施街頭問(wèn)

6、卷攔截訪訪。樣本回收800份4個(gè)工作日7集中走訪問(wèn)卷調(diào)查階段,走訪小區(qū)、企事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主等。樣本回收2份1個(gè)工作日8集中座談?dòng)懻摃?huì)階段,從回收問(wèn)卷中抽取樣本進(jìn)行電話回訪，并邀請(qǐng)客戶參加座談?dòng)懻摃?huì).50人次1個(gè)工作日集中電話問(wèn)卷調(diào)查階段，從移動(dòng)、聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳獲取中高端客戶電話號(hào)碼，進(jìn)行電話問(wèn)卷采訪20人次2工作日1數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)錄入X公司：3人2個(gè)工作日11進(jìn)行數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計(jì)分析并形成7報(bào)告（區(qū)域市場(chǎng)、消費(fèi)者調(diào)查、地塊調(diào)查、住宅、商業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)、需求市場(chǎng)、初步建議)公司策劃部7個(gè)工作日12市場(chǎng)調(diào)查分析討論會(huì)XX公司策劃部2個(gè)工作日1提交市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告1個(gè)工作日二、第一階段：市場(chǎng)研究工作綱要第一部分 X區(qū)

7、宏觀環(huán)境分析XX概況1、區(qū)域概況網(wǎng)上資料、統(tǒng)計(jì)局資料、規(guī)劃局資料2、地理位置（位置、所轄區(qū)域、面積、氣候、資源分布）3、人口概況(人口規(guī)模、分布情況、增長(zhǎng)情況、城鎮(zhèn)化情況、種族分布）、礦產(chǎn)資源（主要礦產(chǎn)資源分布)4、城市的性質(zhì)和地位（城市歷史、人文,所占的重要地位）5、城市規(guī)模（用地規(guī)模、人口規(guī)模)、城市布局（城市格局、所含區(qū)、主要經(jīng)濟(jì)干道）7、發(fā)展規(guī)劃(2010或2020年的城市規(guī)劃、交通狀況、公共設(shè)施、通訊能力、人居條件、工資水平、綠化情況、城市文明建設(shè)情況）8、社會(huì)及人文特色（城市特色、人文特色）、社會(huì)人文環(huán)境資源利用(項(xiàng)目與其之間的可利用的聯(lián)系和分析） XX社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況X國(guó)民經(jīng)濟(jì)概

8、況(最新主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人均收入水平、城鎮(zhèn)化水平等）XX社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r數(shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)計(jì)局1、區(qū)域國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和增長(zhǎng)比例獲取近5-10年數(shù)據(jù)做參照分析2、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和增長(zhǎng)比例獲取近5-10年數(shù)據(jù)做參照分析、人均可支配及收入增長(zhǎng)、消費(fèi)性支出及增長(zhǎng)、平均工資近3-年最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)做參考分析4、金融機(jī)構(gòu)存儲(chǔ)貸款余額及走勢(shì)獲取近5-0年數(shù)據(jù)做參照分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)計(jì)局1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布（農(nóng)業(yè)、工業(yè)分布、規(guī)模、商貿(mào)經(jīng)濟(jì)活動(dòng))2、工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況（工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、主要工業(yè)產(chǎn)業(yè)、及在三次產(chǎn)業(yè)中占的比重）、三次產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的比重近35年最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展

9、趨勢(shì)近35年最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響(對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)、對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的帶動(dòng)）6、2006年-20年城市規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目庫(kù)（通過(guò)建委、規(guī)劃局獲取城市規(guī)劃,了解即將開展的建設(shè)項(xiàng)目）（四）政策環(huán)境分析從政府網(wǎng)站獲取工作匯報(bào)或發(fā)展規(guī)劃1、主要政策（升區(qū)以后的經(jīng)濟(jì)扶持政策、城市建設(shè)傾斜政策）2、政策走勢(shì)（高速路通車后，政府對(duì)交通及能源基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè))、政策的利用（政府關(guān)于對(duì)新城建設(shè)的交通、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的利用,和對(duì)新城建設(shè)項(xiàng)目的支持和優(yōu)惠)XX消費(fèi)環(huán)境分析居民消費(fèi)環(huán)境研究主要方法有訪問(wèn)法、觀察法，以及統(tǒng)計(jì)局資料1、消費(fèi)能力（消費(fèi)者的構(gòu)成、分布、及消費(fèi)需求層次）2、消費(fèi)習(xí)慣（消費(fèi)偏好、

10、）居民消費(fèi)趨勢(shì)研究1、消費(fèi)能力及在全市的地位(主要的購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型、影響購(gòu)買行為的因素)2、消費(fèi)習(xí)慣及走勢(shì)（消費(fèi)者收入、購(gòu)買能力及投向的變化)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境數(shù)據(jù)主要來(lái)源于建委、規(guī)劃局、政府相關(guān)網(wǎng)站（一）X房地產(chǎn)開發(fā)概況（X房地產(chǎn)投資總額、開發(fā)房屋面積、竣工房）屋面積、銷售房屋面積、房屋價(jià)格走勢(shì)、城鎮(zhèn)人均居住面積）（二)XX房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析(各個(gè)時(shí)期的代表作、產(chǎn)品特征、需求狀況變化、未來(lái)城市規(guī)劃、交通環(huán)境的改造、生態(tài)環(huán)境的改造、公共設(shè)施的建設(shè)等（三）市場(chǎng)環(huán)境走勢(shì)及對(duì)本項(xiàng)目的影響分析（相關(guān)房地產(chǎn)政策的出臺(tái)及作用、區(qū)域版本對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的推動(dòng)作用、市場(chǎng)熱點(diǎn)及規(guī)?；_發(fā)作用）對(duì)比區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)

11、開發(fā)分析數(shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)計(jì)局（一)國(guó)民經(jīng)濟(jì)情況對(duì)比分析(國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、對(duì)比區(qū)域人口及從業(yè)人員狀況、金融機(jī)構(gòu)存、貸款余額對(duì)比、在職職工年平均工資對(duì)比）(二)房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)比（全社會(huì)固定投資、房地產(chǎn)市場(chǎng)投資對(duì)比、房地產(chǎn)施工和竣工面積對(duì)比、商品房銷售面積對(duì)比、人均居住面積對(duì)比、熱點(diǎn)樓盤對(duì)比)綜述(一）X經(jīng)濟(jì)概述綜述（二）XX房地產(chǎn)概況綜述（宏觀經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)提供的發(fā)展環(huán)境、新城開發(fā)創(chuàng)造的開發(fā)熱點(diǎn)、新城建設(shè)對(duì)人居環(huán)境的改善、城市人口規(guī)劃預(yù)測(cè)城市住房需求)(三)X區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、開發(fā)對(duì)金佛十號(hào)地項(xiàng)目的參考作用(經(jīng)濟(jì)促進(jìn)、政策傾斜、新城建設(shè)帶動(dòng)、人居環(huán)境的改善、住房需求的增加）第二部分項(xiàng)目環(huán)境分析

12、一、地塊資源研究（一）地塊地理形態(tài)研究（地理位置、地質(zhì)狀況、標(biāo)高落差、土地面積、紅線圖、地塊現(xiàn)狀及臨近情況）（二）地塊可利用資源研究（交通、景觀、視野、污染情況，地面建筑物、構(gòu)筑物、地塊居住情況、地塊居民狀況、區(qū)域遠(yuǎn)景規(guī)劃）二、周邊配套研究 （一)交通配套（區(qū)域公交系統(tǒng)、路網(wǎng)布置)（二)生活配套（購(gòu)物中心、文化教育、醫(yī)療、金融、郵政、娛樂(lè)餐廳）(三)其它配套(廣場(chǎng)、公園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)）三、地塊認(rèn)知度(一）被本區(qū)域客戶的認(rèn)知度（二）被外區(qū)域客戶的認(rèn)知度四、地塊周邊未來(lái)規(guī)劃與發(fā)展（一)地塊周邊預(yù)期規(guī)劃(二）未來(lái)規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響五、項(xiàng)目環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展的影響分析第三部分 供應(yīng)市場(chǎng)分析一、XX房地產(chǎn)開發(fā)

13、概況X房地產(chǎn)投資總額、開發(fā)房屋面積、竣工房屋面積、銷售房屋面積、房屋價(jià)格走勢(shì)、城鎮(zhèn)人均居住面積二、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析各個(gè)時(shí)期的代表作、產(chǎn)品特征、需求狀況變化、未來(lái)城市規(guī)劃、交通環(huán)境的改造、生態(tài)環(huán)境的改造、公共設(shè)施的建設(shè)等三、X分檔次住宅物業(yè)供應(yīng)分析、區(qū)域樓盤分布情況（區(qū)域現(xiàn)狀、樓盤分布、共性特征）、區(qū)域樓盤基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（項(xiàng)目名稱、類型、開發(fā)商、位置、占地面積、建筑面積、容積率、綠化率、主要賣點(diǎn)、戶型面積范圍、主力戶型、銷售價(jià)格、時(shí)間、進(jìn)度）、區(qū)域樓盤橫向?qū)Ρ确治觯ǜ鱾€(gè)類型產(chǎn)品之間的橫向?qū)Ρ确治?主力戶型、戶型配比、面積范圍、價(jià)格區(qū)間）4、區(qū)域樓盤熱點(diǎn)分析（新工藝、新材料、新技術(shù)的運(yùn)用、景觀

14、、建筑、戶型特色理念的打造）四、XX商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析數(shù)據(jù)來(lái)源于供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查1、區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布情況（區(qū)域現(xiàn)狀、網(wǎng)點(diǎn)分布、主商業(yè)街)2、區(qū)域商業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)(區(qū)域、類型、面積、開間、進(jìn)深、銷售價(jià)格、租金價(jià)格、經(jīng)營(yíng)范圍）3、區(qū)域商業(yè)分區(qū)對(duì)比分析（區(qū)域劃分、區(qū)域交通、人流量、經(jīng)營(yíng)類別、經(jīng)營(yíng)情況、銷售價(jià)格、租金價(jià)格)第四部分 針對(duì)性專項(xiàng)調(diào)研分析一、三環(huán)沿線物業(yè)專項(xiàng)調(diào)研分析（一)XX三環(huán)沿線物業(yè)專項(xiàng)調(diào)研1、基本情況調(diào)研2、項(xiàng)目的啟示分析（二）新城開發(fā)區(qū)未來(lái)規(guī)劃研究二、類似形態(tài)物業(yè)專項(xiàng)調(diào)研分析1、類似形態(tài)物業(yè)基本情況調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)源于相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站或考察2、類似形態(tài)物業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的啟示分析(23個(gè)重慶其他區(qū)縣開

15、發(fā)區(qū)類似物業(yè)的對(duì)比參考分析)三、針對(duì)性專項(xiàng)需求調(diào)研(一）針對(duì)性客戶基本需求意向調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)源于需求問(wèn)卷調(diào)查（二）針對(duì)性客戶背景分析（年齡、家庭構(gòu)成、教育程度、家庭收入、主要交通方式、消費(fèi)習(xí)慣）第五部分 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析 一、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境(一)宏觀競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境(二）整體競(jìng)爭(zhēng)格局（直接形成的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系及潛在的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系)二、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案（一）競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案界定（同區(qū)域的同類型的產(chǎn)品的供給者）(二）競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案及競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)分析（對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者開發(fā)商品牌實(shí)力、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建材、附屬設(shè)施、服務(wù)優(yōu)劣、廣告推廣、銷售價(jià)格等方面分析)三、外區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)威脅分析（一）區(qū)域及個(gè)案界定(二）競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案及競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)分析第六部分 項(xiàng)目發(fā)展初步建議一、項(xiàng)目市場(chǎng)

16、機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)分析(一)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析1、宏觀市場(chǎng)機(jī)會(huì)（新城建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)政策的傾斜、城鎮(zhèn)化建設(shè)加快促進(jìn)居住需求增加、高速路修建帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè))2、微觀市場(chǎng)機(jī)會(huì)（供需關(guān)系、銷售情況）（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析、主要市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)2、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議二、項(xiàng)目發(fā)展思路建議(一）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析、主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)分析2、核心競(jìng)爭(zhēng)力分析（二）項(xiàng)目發(fā)展思路建議1、產(chǎn)品初步規(guī)劃建議、推售思路建議第二階段 項(xiàng)目定位及包裝一、任務(wù)設(shè)計(jì)(一)目標(biāo)、通過(guò)前期市場(chǎng)分析，深化研究項(xiàng)目?jī)?nèi)涵、明確項(xiàng)目定位方向,并通過(guò)有機(jī)的綜合規(guī)劃設(shè)計(jì),最終達(dá)到滿足規(guī)劃報(bào)建設(shè)要求;2、通過(guò)項(xiàng)目定位，對(duì)樓盤賣點(diǎn)進(jìn)行概念設(shè)計(jì)和形象包裝，使項(xiàng)目產(chǎn)品在市場(chǎng)環(huán)境中

17、具有差異化優(yōu)勢(shì)，并以全新的營(yíng)銷手段，營(yíng)造一種全新的生活方式；、結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況及開發(fā)理念,以創(chuàng)新的精神對(duì)產(chǎn)品、環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃，開發(fā)出更具有競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品，及符合XX當(dāng)?shù)厝司幼∫蟮男庐a(chǎn)品；、項(xiàng)目設(shè)計(jì)要體現(xiàn)開發(fā)企業(yè)的品牌形象，體現(xiàn)項(xiàng)目的環(huán)境特色，并能盡量做好節(jié)能、環(huán)保、符合開發(fā)商低成本，高效益的要求。（二）任務(wù)大綱1、 物業(yè)定位、1）項(xiàng)目分析2)市場(chǎng)定位2、 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議1）項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議）項(xiàng)目總體配套設(shè)計(jì)建議3）智能化設(shè)施配置建議4）物業(yè)管理建議5)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議6）交房標(biāo)準(zhǔn)建議、 物業(yè)包裝1）形象包裝2）地盤包裝）宣傳包裝(三）工作進(jìn)度安排本階段工作是前期策劃最重要的階段，本階段工作將安排

18、4個(gè)月完成工作階段工作內(nèi)容人力配合工作時(shí)間產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段策劃工作服務(wù)及溝通規(guī)程開發(fā)商/XX個(gè)工作日產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議(總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃)X公司策劃部第一階段完成設(shè)計(jì)公司的選擇、確定開發(fā)商公司個(gè)工作日“產(chǎn)品設(shè)計(jì)”溝通討論會(huì)開發(fā)商公司/策劃公司/設(shè)計(jì)公司2個(gè)工作日類似樓盤“產(chǎn)品考察一”開發(fā)商公司/策劃公司/設(shè)計(jì)公司個(gè)工作日產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)公司總4個(gè)工作日，期間的產(chǎn)品溝通6個(gè)工作日,樓盤考察個(gè)工作日總體布置戶型設(shè)計(jì)建筑立面設(shè)計(jì)景觀環(huán)境設(shè)計(jì)類似樓盤考察(三次）開發(fā)商公司/策劃公司/設(shè)計(jì)公司產(chǎn)品設(shè)計(jì)溝通會(huì)(三次)定位前核心問(wèn)題溝通報(bào)告項(xiàng)目分區(qū)問(wèn)題XX策劃公司7個(gè)工作日項(xiàng)目開發(fā)測(cè)算產(chǎn)品設(shè)計(jì)深化景觀

19、部分產(chǎn)品設(shè)計(jì)深化住宅部分項(xiàng)目商業(yè)分析策劃工作深化服務(wù)溝通及規(guī)程產(chǎn)品深化設(shè)計(jì)（建筑立面、戶型、景觀）設(shè)計(jì)公司/X個(gè)工作日產(chǎn)品設(shè)計(jì)溝通會(huì)及確認(rèn)開發(fā)商公司/策劃公司/設(shè)計(jì)公司2個(gè)工作日物業(yè)定位階段建筑進(jìn)度溝通整體建筑進(jìn)度溝通開發(fā)商/XX5個(gè)工作日樓棟建筑進(jìn)度溝通園林景觀建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目銷售情況項(xiàng)目住宅及商業(yè)面積統(tǒng)計(jì)開發(fā)商/X5個(gè)工作日項(xiàng)目可售房物均價(jià)確認(rèn)項(xiàng)目各戶型結(jié)構(gòu)及面積確定項(xiàng)目抵扣工程款情況溝通抵款總額的確定開發(fā)商/X7個(gè)工作日抵款方法的確定低款合同的確定低款進(jìn)度的確定項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析X公司策劃部個(gè)工作日項(xiàng)目WT分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目核心定位項(xiàng)目客戶定位 項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目社會(huì)形

20、象定位項(xiàng)目配套形象定位項(xiàng)目一期定位項(xiàng)目一期價(jià)格建議表物業(yè)包裝階段項(xiàng)目亮相和開盤時(shí)間的溝通開發(fā)商/XX個(gè)工作日售樓部包裝項(xiàng)目售樓部的選址及確定開發(fā)商X5個(gè)工作日售樓部?jī)?nèi)部布置設(shè)計(jì)溝通開發(fā)商/裝修公司/X5個(gè)工作日售樓部裝修設(shè)計(jì)售樓部裝修裝修公司20個(gè)工作日項(xiàng)目廣告宣傳公司的選擇及確定開發(fā)商XX5個(gè)工作日項(xiàng)目包裝方案報(bào)告項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)XX策劃公司5個(gè)工作日項(xiàng)目VI導(dǎo)視系統(tǒng)的運(yùn)用項(xiàng)目整體包裝風(fēng)格項(xiàng)目建筑形象包裝項(xiàng)目賣場(chǎng)及場(chǎng)地包項(xiàng)目宣傳形象包裝項(xiàng)目公共設(shè)施及物業(yè)服務(wù)形象銷售輔助物料的制作二、第二階段 項(xiàng)目定位及包裝綱要項(xiàng)目定位分析一、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目概況2、項(xiàng)目ST分析、項(xiàng)目可改造機(jī)會(huì)點(diǎn)分析二、市場(chǎng)定位

21、1、定位前提分析2。項(xiàng)目硬性定位.項(xiàng)目形象定位4.項(xiàng)目創(chuàng)導(dǎo)生活方式描述5、客戶群分析6、客戶群定位7、價(jià)格定位8、檔次定位9、產(chǎn)品定位10、社會(huì)形象定位11、配套形象定位12、一期產(chǎn)品定位13、一期產(chǎn)品價(jià)格建議表第二篇 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 1、物業(yè)形態(tài)2、規(guī)劃布局3、建筑風(fēng)格4、園林設(shè)計(jì)二、項(xiàng)目總體配套1、商業(yè)服務(wù)類2、運(yùn)動(dòng)類、教育類4、娛樂(lè)休閑類5、交通服務(wù)類三、智能化設(shè)施、安全防衛(wèi)系統(tǒng)2、物業(yè)智能管理系統(tǒng)、通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)四、物業(yè)管理 1、管理公司推薦、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)4、社區(qū)活動(dòng)建議五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 、物業(yè)形態(tài)選擇2、規(guī)劃布局3、建筑風(fēng)格4、園林設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)建議六、交房標(biāo)準(zhǔn)

22、建議1、裝修標(biāo)準(zhǔn)2、相關(guān)設(shè)備、設(shè)施、建筑材料選擇第三篇 物業(yè)包裝一、形象包裝1、項(xiàng)目名稱建議2、項(xiàng)目主題宣傳口號(hào)3、項(xiàng)目V識(shí)別系統(tǒng)建議二、地盤包裝1、售樓處位置、大小、功能布局、風(fēng)格建議、圍墻設(shè)計(jì)3、戶外路牌位置、內(nèi)容建議4、戶外條幅位置、內(nèi)容建議5、模型制作要求6、樣板房位置、風(fēng)格、家具擺放、裝飾建議7、室內(nèi)外導(dǎo)示系統(tǒng)應(yīng)用要求三、宣傳包裝1、樓書設(shè)計(jì)數(shù)量、風(fēng)格、形式、文案建議2、戶型單張數(shù)量、風(fēng)格、形式、文案建議3、折頁(yè)數(shù)量、風(fēng)格、形式、文案建議4、海報(bào)數(shù)量、風(fēng)格、形式、文案建議5、宣傳品數(shù)量、形式建議第三階段 項(xiàng)目推廣策劃一、任務(wù)設(shè)計(jì)任務(wù)目標(biāo)、以市場(chǎng)調(diào)研為前提，從項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的需要出發(fā),科學(xué)地

23、配制可運(yùn)用資源，指定切實(shí)可性的營(yíng)銷方案，以實(shí)現(xiàn)預(yù)定的目標(biāo);2、傳播項(xiàng)目最新信息，樹立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度,樹立項(xiàng)目品牌，形成市場(chǎng)口碑，夠建項(xiàng)目美譽(yù)度;3、通過(guò)營(yíng)銷方案的實(shí)施，為項(xiàng)目銷售創(chuàng)造條件,以實(shí)現(xiàn)輔助項(xiàng)目銷售,協(xié)助達(dá)成項(xiàng)目銷售目標(biāo)；任務(wù)內(nèi)容項(xiàng)目總體營(yíng)銷推廣思路）項(xiàng)目推廣整體立意）營(yíng)銷推廣階段劃分3）營(yíng)銷推廣思路）總體項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣總體規(guī)劃1）項(xiàng)目營(yíng)銷推廣目標(biāo)2)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣要求）項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思路4）項(xiàng)目總體推廣費(fèi)用預(yù)測(cè)各階段營(yíng)銷推廣規(guī)劃1)第一階段營(yíng)銷推廣規(guī)劃2）第二階段營(yíng)銷推廣規(guī)劃3）第三-五階段營(yíng)銷推廣規(guī)劃工作組織與時(shí)間安排序號(hào)工作內(nèi)容負(fù)責(zé)人 工作時(shí)間總體營(yíng)銷推廣方案的制定代理

24、7個(gè)工作日第一階段（蓄勢(shì)期）現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)圍墻包裝開發(fā)商代理/廣告公司7個(gè)工作日導(dǎo)視系統(tǒng)建立開發(fā)商/代理/廣告公司售樓部修建及內(nèi)部裝飾布置代理2個(gè)工作日銷售相關(guān)銷售人員培訓(xùn)代理7個(gè)工作日推售策略及價(jià)格制定開發(fā)商/代理個(gè)工作日銷售物料的制作開發(fā)商7個(gè)工作日廣告形象宣傳媒體及發(fā)布方案的制定物料制作代理/廣告公司3個(gè)工作日戶外廣告制作與發(fā)布開發(fā)商/代理/廣告公司15個(gè)工作日電視宣傳片制作開發(fā)商/代理/電視臺(tái)7個(gè)工作日公關(guān)活動(dòng)造勢(shì)售樓部開放活動(dòng)開發(fā)商/代理/廣告公司個(gè)工作日客戶聯(lián)誼活動(dòng)代理7個(gè)工作日產(chǎn)品推廣會(huì)活動(dòng)開發(fā)商/代理廣告公司1個(gè)工作日巡回模型展開發(fā)商代理/廣告公司個(gè)工作日第二階段（開盤強(qiáng)銷期)項(xiàng)目推售策略的制定代理1個(gè)工作日媒體推廣戶外廣告開發(fā)商代理/廣告公司30個(gè)工作日電視廣告電視拉