1-6月中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征及行業(yè)發(fā)展趨勢分析：一線城市成交27943套

1、1-6月中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征及行業(yè)發(fā)展趨勢分析：一線城市成交27943套 房地產(chǎn)行業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實際生活中，人們習(xí)慣上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)是我國重要的產(chǎn)業(yè)，是推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，從1952年貢獻(xiàn)GDP的 2.06%發(fā)展到2018年貢獻(xiàn)GDP的 6.65%，我國房地產(chǎn)

2、行業(yè)經(jīng)歷了飛躍式發(fā)展。2018年度，我國房地產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值共計59,846.40億元，占我國當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值的6.65%，在第三產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)業(yè)GDP貢獻(xiàn)率低于批發(fā)和零售業(yè)、金融業(yè)，排名第三位（其他除外）。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 HYPERLINK /research/201907/761254.html 相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的2019-2025年中國房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)市場發(fā)展態(tài)勢及發(fā)展趨勢研究報告 房地產(chǎn)業(yè)同樣是我國信用債市場的重要發(fā)行主體，截至2019年二季度末，我國房地產(chǎn)業(yè)債券余額共計19,508 億元，占信用債余額的11.50%，在信用債市場中繼工業(yè)行業(yè)余額占比 46.15%外排名第二位

3、。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 一、房地產(chǎn)行業(yè)特征 （1）成本和利潤構(gòu)成 從房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)成本和費(fèi)用來看，占比最大的三種是土地成本，建筑安裝成本和管理費(fèi)用。具體來說，土地成本又可分為土地出讓費(fèi)、拆遷安置費(fèi)和土地征用費(fèi)，是房地產(chǎn)開發(fā)成本中占比最大的構(gòu)成部分，因為土地是稀缺資源，國有建設(shè)用地面積的供應(yīng)受限于耕地紅線的約束，加之各城區(qū)可出讓土地面積逐漸減少，企業(yè)普遍缺乏土地議價能力。近年來地價迅速攀升，各處地王屢創(chuàng)新高。如今土地成本占房地產(chǎn)企業(yè)總成本的 40%，未來比重必然進(jìn)一步增加；前期工程費(fèi)用包括在房產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計和土地勘察等環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用，前期工程費(fèi)用大約占 3%；建筑安裝工程費(fèi)用由安裝工程和設(shè)

4、備購買兩項費(fèi)用構(gòu)成，占總開發(fā)成本的 30%；市政工程費(fèi)用是由電信、污水和自來水等設(shè)置構(gòu)成的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，約占 6%；公共配套設(shè)施來自與學(xué)校、菜市場和幼兒園等盈利性或非營利性公用設(shè)施構(gòu)成的公共配套設(shè)施，約占 1%；此外經(jīng)營期間企業(yè)還要支付一定的財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和間接費(fèi)用，各占 7%、 7%和 3%；最后不可預(yù)見因素產(chǎn)生的不可預(yù)見費(fèi)用占據(jù) 3%。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 （2）房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈 除了與房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)系最為緊密的金融業(yè)和建筑業(yè)，值得一提的還有政府，政府部門是土地是唯一供給方，由政府單寡頭壟斷的土地市場上，房地產(chǎn)商沒有議價能力。事實上，在政府以招標(biāo)拍賣掛牌出讓用地時，房地產(chǎn)商也不在意土地

5、的出讓價格，因為土地作為一種稀缺資源，并且因地理因素天然難以替代，擁有土地使用權(quán)也意味著在房地產(chǎn)市場上也占據(jù)了一定的壟斷優(yōu)勢。正因為如此，在政府招標(biāo)拍賣時，不斷的有“地王”涌現(xiàn)，這些所謂的“地王”，在房地產(chǎn)開發(fā)土地招標(biāo)活動中用大額資金拍下地塊，最終將這地價帶入房價，推動房價飛速上漲。從樓面價上看，自 2018 年底以來一直較為平穩(wěn)，而土地溢價率顯現(xiàn)下降趨勢，這顯示房地產(chǎn)市場逐漸冷淡，“地王”也變得少見。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 由于住房是居民的基本需求， 市場上存在著許多購房剛性需求。因此在房地產(chǎn)市場上，房地廠商能夠通過一定手段哄抬房價，相對于客戶來說具有較強(qiáng)的議價能力，但鑒于房地產(chǎn)商所持有的商

6、品房具有地理位置的特殊性，會受制于當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平和政府限價政策的影響。 根據(jù)購房目的，我們可將購房者分為自住型購房者和投資型購房者，自從房地產(chǎn)行業(yè)收緊，特別是 2016 年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上提出“房住不炒”的概念后，房價只升不降的預(yù)期被漸漸打破，購房作為投資品的需求已經(jīng)慢慢下降，投資型購房者投資買房熱度退去。體現(xiàn)為住宅用商品房銷售面積同比增速已經(jīng)接近 0，房地產(chǎn)市場成交不溫不火。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 3）行業(yè)競爭格局 前3大房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入占全行業(yè)的比重超過10%，前 10 大房地產(chǎn)企業(yè)占比近 30%，前20大房地產(chǎn)企業(yè)占比近 40%，前50大房地產(chǎn)企業(yè)占比超過 50%，從趨勢上看，行

7、業(yè)集中度水平越來越高。將產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)粗分為寡占型（CR840%）和競爭型（CR840%）兩類。 從此角度看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊屬于競爭型行業(yè)。 房地產(chǎn)行業(yè)集中度相對較高，前 200 家即前 0.21%企業(yè)銷售金額占全行業(yè)比例高達(dá) 71.85%，可以得知，雖然房地產(chǎn)行業(yè)整體屬于競爭型行業(yè)，但行業(yè)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)依舊占有絕對優(yōu)勢，大型企業(yè)之間競爭較為激烈。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢 （1）宏觀經(jīng)濟(jì) 作為一個顯著的周期性行業(yè)，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)周期密不可分。 經(jīng)濟(jì)上行，生產(chǎn)總值增速上升，失業(yè)率下降，預(yù)期居民可支配收入上升，房地產(chǎn)需求增加，拉動房地產(chǎn)進(jìn)入上行周期；經(jīng)濟(jì)下

8、行，失業(yè)率增加，預(yù)期居民可支配收入下降，房地產(chǎn)需求下降，帶動房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期。 從下圖可以看出房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)與經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)相關(guān)性均較大， 房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長基本同步，而銷售則是一個領(lǐng)先指標(biāo)，但是房地產(chǎn)投資和銷售的波動幅度都比經(jīng)濟(jì)增長要大得多，并且周期也更為明顯。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 按照以 GDP 不變價同比來體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)周期，以新一輪經(jīng)濟(jì)增長為周期開始，以經(jīng)濟(jì)衰退至底部為周期結(jié)束。 當(dāng)前我國處于自 2009 年 4 月以來經(jīng)濟(jì)周期的衰退期后期。房地產(chǎn)銷售作為經(jīng)濟(jì)增長的領(lǐng)先指標(biāo)，其圖形具有顯著的厚尾現(xiàn)象，即在一個房地產(chǎn)銷售周期內(nèi)，上升時間較短，而下降所占據(jù)

9、的時間很長。當(dāng)前， 我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體處于低位， 貿(mào)易摩擦增加、全球經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，我國經(jīng)濟(jì)也并未看到拐點(diǎn)的有力支撐，所以預(yù)計我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)不會有太大起色。在國家多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的概念下，商品房銷售面積同比增速自 2016 年 5 月以后進(jìn)入衰退期以來，遲遲不見底，沒有回升的跡象，這很可能也會拖累經(jīng)濟(jì)增長周期進(jìn)入復(fù)蘇階段。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 （2）一線住宅房價趨于平穩(wěn) 土地價格已經(jīng)逐步下降，由于土地價格在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本中占據(jù) 40%的主要地位，土地價格增速的下落帶動房價一同下降。百城住宅價格同比增速自 2017 年 1 月左右達(dá)到 18.86%的歷史高點(diǎn)后，便一直處于下

10、落的周期， 2019 年 7 月同比增速為 3.83%，持續(xù)處于低位。房地產(chǎn)住宅價格增速趨緩，非常明確的展現(xiàn)了房地產(chǎn)市場萎靡的現(xiàn)狀，并且在當(dāng)前的政策基調(diào)下，短期內(nèi)房地產(chǎn)價格也很難出現(xiàn)大幅增長。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 分城市來看，2017 年以前，我國一線城市、二線城市和三線城市1的住宅價格走勢基本一致，且一線城市住宅價格同比增速高于二線、二線城市住宅價格同比增速高于三線， 2017 年發(fā)生了變化，一線城市住宅價格同比增速最低、二線其次、而三線最高，并且持續(xù)到目前，應(yīng)該是受到政府“房住不炒”政策的影響，一線城市房價相對過高，從而受到調(diào)控的影響最大。 從 2018 年 6 月開始一線城市住宅價格同

11、比增長率已經(jīng)降至 0 左右，二線和三線城市住宅價格同比增長速度目前比較接近， 2019 年 6 月約 5%。 從歷史上看， 一線城市房價增速已經(jīng)到達(dá)底端， 本文認(rèn)為一線房價未來不會發(fā)生大幅下調(diào)，但目前為止房價上漲動力不足，國家調(diào)控房地產(chǎn)政策力度不減，未來一線城市房價趨穩(wěn)。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 三、房地產(chǎn)建設(shè)周期指標(biāo) （1）土地供應(yīng)減少，認(rèn)購熱度下降 購買土地是房地產(chǎn)開發(fā)的首要環(huán)節(jié)，從 100 大中城市土地供應(yīng)情況來看，土地供應(yīng)面積整體比較平穩(wěn)，圍繞中樞水平波動，但土地供應(yīng)掛牌均價卻逐年上升，使得房地產(chǎn)企業(yè)成本高企。 從 2019 年 5 月以來，土地供應(yīng)和均價均有所下降，說明購置土地?zé)岫忍幱?/p>

12、下行區(qū)間，短期內(nèi)房地產(chǎn)迎來回暖的可能性不大。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 （2）銷售增速處于谷底，一線城市房地產(chǎn)銷售熱度下降 我國房屋銷售面積同比增速從 2016 年以來逐漸下行，從 2019 年開始由正轉(zhuǎn)負(fù)，并趨于平穩(wěn)。從歷史上看，目前尚未到達(dá)歷史數(shù)據(jù)最底端，但可以看出我國房屋銷售面積增速從 2008 年開始周期與往年有顯著不同，波峰和波谷已經(jīng)下移， 2008 年以前我國房價經(jīng)歷了快速增長階段，政府開始持續(xù)對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行政策調(diào)控，從而進(jìn)入了新的波動周期，新的波動周期每次持續(xù)約 3-4 年，一般年初出現(xiàn)拐點(diǎn)。 目前銷售交易增速正處于低谷期，此次回落受“房住不炒”政策影響，從

13、2017 年開始下行，目前尚未到達(dá)歷史低點(diǎn)，但已經(jīng)低于歷史均線。但是從時間上看，本次下行較為緩和，持續(xù)時間較長，從波峰看，本次周期波峰有所下降，此次房地產(chǎn)政策力度較強(qiáng)，且調(diào)控回歸理性，因此房地產(chǎn)銷售面積增速不會下降至歷史谷底水平，而近期已經(jīng)小于 0 值，短期內(nèi)可能比較平穩(wěn)。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 從最具代表性的 30 城2銷售情況上看，2019 年 7 月一線城市成交 27,943 套，環(huán)比下降 9.79%；涉及面積 294.29 萬平方米，環(huán)比下降 10.04%。二線城市成交 73,593 套，環(huán)比上升 3.42%；涉及面積 816.10 萬平方米，環(huán)比上升 3.55%。三線城市成交 52,

14、818套，環(huán)比下降 5.45%；涉及面積 507.64 萬平方米，環(huán)比上升 6.86%。目前， 各類城市的商品房銷售規(guī)模總體已經(jīng)呈現(xiàn)下降趨勢，尤其是一線城市2019年7月銷售套數(shù)和面積下降幅度較大。房地產(chǎn)市場在趨于冷靜。 而房地產(chǎn)銷售是投資開發(fā)的先行指標(biāo)，所以短期內(nèi)投資開發(fā)應(yīng)該也比較平穩(wěn)。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 （3）新開工面積與竣工面積差距拉大，待售面積持續(xù)下降 2019 年 6 月，房地產(chǎn)企業(yè)新開工面積繼續(xù)維持良好勢頭，全國新開工總面積達(dá)到2.57 億平方米，環(huán)比增長 21.2%，同比增長 8.9%， 創(chuàng)六月份新開工面積新高，但是由于基數(shù)較高，因此累計同比增速有所下降

15、。其中，住宅新開工面積為 1.89 億平方米，環(huán)比增長 19.5%，同比增長 7.8%。 2019 年 1-6 月累計全國房屋竣工面積達(dá)到 3.24 億平方米，與上年同比下降了 12.67%。新開工面積與竣工面積變動方向不同，前者保持平穩(wěn)增長，而后者不斷下落。 從新開工面積與竣工面積的比例來看， 1-6 月統(tǒng)計數(shù)據(jù)普遍高于全年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，說明地產(chǎn)企業(yè)更傾向于上半年開工；可能系房地產(chǎn)業(yè)政策偏緊影響，該比值從 2011 年起波動下滑， 2015-2016 年達(dá)到最低，然后重新攀升， 一個非常值得警惕的問題是，新開工面積已經(jīng)達(dá)到了竣工面積的 3.25 倍，大大超過了過去幾年的水平， 若竣工面積持續(xù)跟不上新開工面積，大量的房地產(chǎn)無法按時出售，地產(chǎn)開發(fā)商難以及時回籠資金，那么可能要面臨流動性不足的風(fēng)險。雖然短時間內(nèi)不會產(chǎn)生大的風(fēng)險，但若任由事態(tài)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)可能會在未來某一時刻遭遇困境。數(shù)據(jù)來源：公開資料整理數(shù)據(jù)來源：公開資料整理數(shù)據(jù)來源：公開資料整理 截止到 2