房地產(chǎn)估價(jià)-市場(chǎng)比較法的評(píng)分實(shí)訓(xùn)

1、精品文檔房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)訓(xùn) 3比較法評(píng)分本次評(píng)估運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)所選取的區(qū)域因素、個(gè)別因素，在編制比較因素指數(shù)時(shí)，由估價(jià)師根據(jù)市場(chǎng)交易情況，確定相應(yīng)因素指數(shù)作為編制依據(jù)。（12018年 10中房?jī)r(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正。時(shí)間點(diǎn)年 1月 年 2月 年 3月 年 4月 年 5月 年 6月 年 7月 年 8月 年 9月 年 月房?jī)r(jià)指數(shù)4334441845644709485950095144525153745438（2）房地產(chǎn)狀況因素修正、區(qū)域因素： 地段位置：綜合分析地段等級(jí)、距區(qū)、市中心的距離及商貿(mào)繁華程度等因素，以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)（100%），每變化一個(gè)等級(jí)修1%-5% 公共配套設(shè)施完備度：綜合分析大公共配套

2、（菜市、醫(yī)院、商場(chǎng)、休憩娛樂(lè)場(chǎng)、中小學(xué)、金融機(jī)構(gòu)等）及小區(qū)配套（會(huì)所、停車場(chǎng)、健身場(chǎng)所、幼兒園等），以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)（100%），按好、較好、一般、較差、差進(jìn)行每個(gè)級(jí)別差 交通便利程度：綜合分析地鐵、與從化汽車站距離、公共交通等因素，以估價(jià)對(duì)100% 1%-5% 以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)（100%），每變化一個(gè)等級(jí)修 環(huán)境狀況：綜合分析環(huán)境質(zhì)量（聲、氣、視）、治安環(huán)境、人文環(huán)境等因素，以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)（100%），每變化一個(gè)等級(jí)修1%-5%B、個(gè)別因素 100%），每變化一年修正0.5% 西、東北、西北、北八個(gè)方向，以南為最好，東次之，西再次之，以北為最差，每變化一個(gè)朝向修正1% 樓層：中層偏上最優(yōu)，

3、高層次之（頂樓除外），低層再次之，視情況修正1%-2% 分區(qū)、戶型與面積的合理性，以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)（100%），每變化一個(gè)等級(jí)修正 精檔、高檔四個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)（100%），每變化一個(gè)等級(jí)修正1%-2%。 學(xué)區(qū)情況：分為重點(diǎn)、一般、較差三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)（100%），相差一個(gè)等級(jí)修正5%。.精品文檔表 1 比較因素條件說(shuō)明表及比較因素修正指數(shù)表年月日年9月日年8月8日年7月日好好好好好 好-.精品文檔再根據(jù)比較因素條件指數(shù)，對(duì)可比實(shí)例價(jià)格從交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等方面進(jìn)行修正，得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格，比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)。詳見(jiàn)表2。表 3 市場(chǎng)比較法測(cè)算過(guò)程表待估面積138-交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正）-比較案例與估價(jià)對(duì)象處于同一個(gè)供需圈，且用途相同、規(guī)模相當(dāng)、案例具有可比性。計(jì)算得出上述三個(gè)比較案例的比準(zhǔn)價(jià)格相差不大，故取三者的平均值作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。即估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值=經(jīng)估價(jià)師