基于管理合同的飯店委托管理模式研究

1、 題目：基于管理合同的飯店委托管理模式研究基于管理合同的的飯店委托管管理模式研究究摘要：本文在分分析飯店委托托管理模式的的基礎(chǔ)上，通通過總結(jié)萬豪豪集團(tuán)案例，結(jié)結(jié)合我國飯店店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀，試圖給給我國飯店業(yè)業(yè)應(yīng)用委托管管理模式提供供參考和借鑒鑒。關(guān)鍵詞：飯店；委托管理模式式；管理合同一、研究背景（一）國際飯店店集團(tuán)委托管管理的演進(jìn)及及現(xiàn)狀在全球范圍內(nèi)，早早期的國際飯飯店集團(tuán)多是是通過購買不不動產(chǎn)方式達(dá)達(dá)到擴(kuò)張的，如希爾頓、喜喜來登等，自自20世紀(jì)550年代起，希希爾頓飯店集集團(tuán)和假日飯飯店集團(tuán)分別別以委托管理理和特許經(jīng)營營的方式進(jìn)行行擴(kuò)張，到了20世世紀(jì)90年代代，越來越多多的飯店集團(tuán)團(tuán)通過特

2、許經(jīng)經(jīng)營和委托管管理模式發(fā)展展，直到目前前得以發(fā)展壯大大。世界著名飯店集集團(tuán)中委托管管理經(jīng)營的代代表如下：表1 20004年世界著著名飯店集團(tuán)團(tuán)經(jīng)營模式狀狀況飯店集團(tuán)飯店數(shù)、房間數(shù)數(shù)（萬間）品牌經(jīng)營模式萬豪（美） 2655/488萬豪、萬麗、萬萬怡、麗嘉、華華美達(dá)、新世世界、行政公公寓委托管理42.3，特許許經(jīng)營占533.1，帶資資管理及其它它4.6喜達(dá)屋（美） 774/23.8圣瑞吉斯、福福朋、 寰鼎、至尊精選、W飯店委托管理28.5，特許許經(jīng)營41.8，帶資資管理及其它它29.7雅高（法） 3894/455.3老沃特爾、伊比比斯、墨奇勒勒、索菲特、佛佛繆勒第1、 汽車旅館第第6委托管理15

3、.4%，帶資管理446.5%；租賃賃飯店21.8%，特許經(jīng)營116.3% 洲際（英）3250/533.6洲際、假日、皇皇冠 、假日日快捷、 恒恒橋公寓、CCandleewood委托管理約占66，特許經(jīng)經(jīng)營約占888.9，帶資資管理及其它它5.1希爾頓（美） 2142/344.5希爾頓委托管理3，特特許經(jīng)營233.8% ，帶帶資管理及其其它73.2（二）我國飯店店業(yè)運(yùn)用委托托管理的必然然性長期以來，單體體飯店一直是是我國飯店業(yè)業(yè)的主體部分分。所謂單體體飯店，是指指由企業(yè)，組組織或個人擁擁有并經(jīng)營，不不加入任何形形式的聯(lián)盟，也也不屬于任何何飯店集團(tuán)的的飯店。其特特點(diǎn)是單獨(dú)，分分散地存在于于各城市和

4、地地區(qū)，獨(dú)立進(jìn)進(jìn)行營銷活動動和管理活動動。與連鎖飯飯店相比，此此類飯店的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益相對對低下。出現(xiàn)這種情況，除除了供求關(guān)系系的作用外，最最主要的原因因就是這些飯飯店的經(jīng)營管管理水平低下下，飯店競爭爭力相對不足足。然而目前前我國大多數(shù)數(shù)單體飯店自自身缺乏足夠夠的資源和能能力來提升經(jīng)經(jīng)營管理水平平。因而，在在未來相當(dāng)長長的一段時間間內(nèi)，通過委托管理獲得飯店管管理公司的支支持，就成為為那些自身缺缺乏管理經(jīng)驗驗，同時希望望擁有飯店所所有權(quán)的業(yè)主主解決管理問問題的首選方方式。（三）目前委托托管理模式中中存在的問題題一般來說，飯店店管理公司或或飯店集團(tuán)具具有成熟的管管理模式，能能夠為單體飯飯店提供統(tǒng)一一管

5、理方式，統(tǒng)統(tǒng)一廣告宣傳傳，統(tǒng)一銷售售網(wǎng)絡(luò)，統(tǒng)一一人力資源配配置，統(tǒng)一采采購等方面的的優(yōu)勢。但是是，我們也不不能忽視，在在飯店委托管管理市場上，一一方面飯店管管理公司擁有有的資源能力力參差不齊，另另一方面相當(dāng)當(dāng)一部分飯店店管理公司利利用自身的專專業(yè)優(yōu)勢，使使簽訂的合同同常常片面強(qiáng)強(qiáng)調(diào)管理公司司的各類收益益，只管經(jīng)營營不包利潤，導(dǎo)導(dǎo)致業(yè)主與管管理公司地位位上的不對等等。從世界范圍看，在在飯店委托管管理模式發(fā)展展初期，飯店店管理公司由由于其知識專專業(yè)性，在與與飯店業(yè)主的的談判中具有有較強(qiáng)的話語語權(quán)。但是伴伴隨著飯店管管理公司數(shù)量量的增加以及及飯店業(yè)主的的日益成熟，飯飯店管理公司司的話語權(quán)越越來越弱。

6、這這就形成了另另一種局面，出出于對自身資資產(chǎn)的風(fēng)險控控制，業(yè)主對對管理公司的的經(jīng)營管理常常常過度干涉涉，使管理公公司與業(yè)主在在經(jīng)營權(quán)限及及管理合同上上出現(xiàn)意見分分歧，導(dǎo)致雙雙方產(chǎn)生矛盾盾，造成飯店店委托管理合合同提前終止止。管理公司和業(yè)主主如何優(yōu)化互相相的選擇，處處理好雙方的的關(guān)系，充分分發(fā)揮管理公公司的優(yōu)勢，達(dá)到共贏目的，成為飯店委托管理經(jīng)營的重要課題。本文在分析飯店委托管理模式的基礎(chǔ)上，通過總結(jié)萬豪集團(tuán)案例，結(jié)合我國飯店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，試圖給我國飯店業(yè)應(yīng)用委托管理模式提供參考和借鑒。二、文獻(xiàn)綜述（一）國外研究究1.飯店委托管管理的相關(guān)概概念研究美國康奈爾大學(xué)學(xué)旅游管理學(xué)學(xué)教授Jammes J

7、Eysteer關(guān)于飯店店委托管理概概念的界定是是最典型的。他認(rèn)為，飯店委托管理是飯店業(yè)主和飯店管理公司之間簽訂書面協(xié)議，根據(jù)此協(xié)議，飯店管理公司受權(quán)以飯店業(yè)主的名義代表飯店業(yè)主經(jīng)營管理飯店，并對飯店業(yè)主負(fù)責(zé)；作為回報，飯店管理公司得到管理酬金。他認(rèn)為飯店委托管理的基本概念由三個基本要點(diǎn)組成:第一，飯店管理公司全權(quán)負(fù)責(zé)飯店的經(jīng)營管理，不受飯店業(yè)主的干預(yù)；第二，飯店業(yè)主支付一切經(jīng)營費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用，并承擔(dān)所有權(quán)風(fēng)險；第三，除重大疏忽或欺詐行為之外，飯店經(jīng)營者的行為受飯店業(yè)主的保護(hù)。2.飯店委托管管理的談判策策略及契約條條款安排研究究James JJEysteer對飯店委委托管理進(jìn)行行了追蹤研究究，1

8、988年時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，業(yè)主在委委托管理中開開始具備更多多的討價還價價實力；19993年時，指指出業(yè)主討價價還價實力增增強(qiáng)的趨勢變變得更加普遍遍；19977年時，認(rèn)為為有利于業(yè)主主討價還價實實力的這種變變化趨勢已經(jīng)經(jīng)形成。Kaaren JJohnsoon（1999）根據(jù)調(diào)查指指出，隨著過去幾幾年行業(yè)的繁繁榮，利益的天平平又在一定程程度上轉(zhuǎn)向了了飯店運(yùn)營商，但業(yè)主掌握握了80年代代時沒有的一一些權(quán)力（如預(yù)算審批批、根據(jù)銷售售情況中止協(xié)協(xié)議等）。Robeert Scchlup（2004）認(rèn)為，雙方對各自自關(guān)鍵領(lǐng)域事事項的相互理理解是達(dá)成能能夠平衡雙方方利益的飯店店管理契約的方法，這樣樣才能保證雙雙方實現(xiàn)

9、各自自的長期目標(biāo)標(biāo)。3.飯店委托管管理與其他飯店管理模式式的比較研究究Charless ABell（1993）對飯店委托管管理和飯店特許經(jīng)營營的起源和發(fā)發(fā)展進(jìn)行了論論述，對飯店業(yè)主在與與飯店管理公司司談判和與特特許方簽訂特特許經(jīng)營協(xié)議議時應(yīng)實施的的策略進(jìn)行了了探討，并提出了一一些建議。FFarok JContrractorr和Sumiit KKunduu（1998）結(jié)合交易成成本理論、代代理理論、組組織能力理論論對飯店管理公司司管理模式優(yōu)優(yōu)化選擇的決決定因素進(jìn)行行了探討，并運(yùn)用規(guī)范范分析法和一一般化的LOOGIT模型型對這些因素素在國際飯店店領(lǐng)域的影響響范圍進(jìn)行了了分析。ChhekitaanS

10、Dev、MMKrishhna Errramillli和Saanjeevv Agarrwal（2002）對飯店管理公司司在拓展國際際飯店市場時，應(yīng)該選擇飯店店委托管理模模式還是選擇擇特許經(jīng)營模模式的決定因因素進(jìn)行了探探討。Anaa Ramoon Roddrigueez（2002）對西班牙飯店店管理公司在在國際市場上上拓展業(yè)務(wù)時時的進(jìn)入模式式進(jìn)行了研究究，重點(diǎn)對影響響進(jìn)入模式的的關(guān)鍵因素進(jìn)進(jìn)行了探討。4.衡量飯店管管理公司運(yùn)營營績效的研究究Peter RRainsfford（1994）通過對飯店業(yè)主選擇擇飯店管理公司司的標(biāo)準(zhǔn)、評評價飯店管理公司司績效的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和業(yè)主對飯飯店管理公司司所提供信息息的類

11、型和及及時性期望進(jìn)進(jìn)行了論述。得出結(jié)論：飯店委托管理在近期將以運(yùn)營績效為基礎(chǔ)并對飯店業(yè)主有利。Jonathan Berger（1997）分別從飯店業(yè)主和飯店管理公司的角度對如何制定委托管理的績效標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了探討，并就委托管理中常用的績效衡量標(biāo)準(zhǔn)對雙方利益和對其他相關(guān)條款的影響方面進(jìn)行了分析。Greg-ory ADenton和Bruce White（2000）探討了如何引入平衡計分卡來協(xié)調(diào)飯店業(yè)主和飯店管理公司的目標(biāo)，同時作為一種績效測量工具對飯店運(yùn)營狀況進(jìn)行評估、對飯店管理公司進(jìn)行考核。Cathy AEnz、LindaCanina和Kate Walsh（2001）分析了衡量飯店運(yùn)營績效的三個常用

12、指標(biāo):每日房價、每間房收入和入住率，認(rèn)為另外兩個統(tǒng)計指標(biāo)飯店行業(yè)績效指標(biāo)的中位數(shù)（median）和最常見值（modal values）可以作為飯店行業(yè)的需求數(shù)據(jù)，并與營運(yùn)績效數(shù)據(jù)做對比，建立飯店的績效衡量基準(zhǔn)，以便飯店投資商和飯店管理公司做出適當(dāng)?shù)臎Q策。5.對飯店委托托管理司法判判例的分析和和研究Michaell CShinddler（1997）通過對萬豪豪、凱悅等三三個飯店司法判例例的分析，闡述了這些些判例對飯店店業(yè)主與飯店運(yùn)營商關(guān)關(guān)系的潛在影影響，認(rèn)為利益的的天平正在向向飯店業(yè)主一方方傾斜。MiichaellCShindller（1998）通過對喜來來登飯店司法判例例的分析，從法律角度度探

13、討了在飯飯店管理公司司持有飯店較少股份份（僅為1%）的情況下，飯飯店業(yè)主單方方面提前終止止飯店委托管管理的做法，揭示了飯店業(yè)主在委托管管理談判中的的地位提升。TTony DDela CCruz（2002）根據(jù)20002年紐約大大學(xué)國際旅游游業(yè)投資會議議上有關(guān)專家家的發(fā)言指出出，飯店委托管管理訴訟已經(jīng)經(jīng)居于與飯店店相關(guān)的各種種訴訟之首，問題主要集集中在對飯店店管理公司的的激勵約束方方面。Meggan Roowe （2003）對Charrlestoon，WV訴萬豪飯店案進(jìn)行了了分析，指出飯店管理公司司在隱瞞關(guān)聯(lián)聯(lián)交易、收受受折扣、分?jǐn)倲傆嬎銠C(jī)系統(tǒng)統(tǒng)和培訓(xùn)費(fèi)用用方面的做法法，使飯店業(yè)主對飯店管理公司

14、司的忠誠度產(chǎn)產(chǎn)生了懷疑，從而導(dǎo)致相相關(guān)訴訟案增增加。（二）國內(nèi)研究究以“飯店委托管管理”為主題在CCNKI上進(jìn)進(jìn)行搜索，共共搜索到文獻(xiàn)獻(xiàn)22篇，經(jīng)過過甄別，其中中專門研究飯飯店委托管理理的文章7篇。陳勇（20066）以國際旅旅游業(yè)專業(yè)研研究文獻(xiàn)為資資料來源,梳梳理與分析了了國外的酒店店委托管理研究究成果。在此此基礎(chǔ)上,本本文對國外酒酒店委托管理理的研究進(jìn)行行了評價,并并從研究內(nèi)容容、研究思路路和研究方法法等六個方面面指出了國外外酒店委托管管理研究對我我國酒店委托托管理研究的的啟示。張華華友（20003）分析了了我國酒店管管理公司發(fā)展展現(xiàn)狀以及發(fā)發(fā)展中存在的的問題，并提提出了相應(yīng)的的策略。黃紅紅

15、莉和潘年嬌嬌（20077）試圖通過過對現(xiàn)階段委委托管理在國國內(nèi)外飯店業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀進(jìn)行分析析總結(jié)，從業(yè)主方和和經(jīng)營方兩個個角度對中國國飯店業(yè)委托管理經(jīng)營營模式障礙進(jìn)進(jìn)行研究，并對中國飯店業(yè)委托管理經(jīng)營營模式的科學(xué)學(xué)發(fā)展之路提提出了建議。鄒益民（2007）在文獻(xiàn)研究與訪談的基礎(chǔ)上,建立了成功實施單體飯店委托管理的關(guān)鍵影響因素的理論假設(shè)模型及指標(biāo)體系,并通過問卷調(diào)查與統(tǒng)計分析進(jìn)行了實證研究。研究結(jié)果表明,單體飯店委托管理成功實施的影響因素可分為5個維度:業(yè)主自身角色正確定位、飯店硬件匹配、合同全面合理、業(yè)主對管理公司準(zhǔn)確選擇和管理公司對合同有效實施,具體有27個關(guān)鍵影響因素。李秀娜（2006）從反壟

16、斷法角度審視飯店委托管理。提出我國正在制定過程中的反壟斷法應(yīng)充分考慮特許經(jīng)營和飯店委托管理這種特殊的經(jīng)營模式,在特定市場認(rèn)定、市場力量界定等相關(guān)問題上深入研究,制定出既符合我國國情,又符合各種產(chǎn)業(yè)特點(diǎn),包括特許經(jīng)營業(yè)和飯店委托管理特征的“經(jīng)濟(jì)憲法”。王德秀（2009）分析了國際帶資委托管理形式對中國酒店帶來的的股權(quán)結(jié)構(gòu)變化和委托代理問題，究其原因可以歸結(jié)為中國酒店業(yè)在競爭力方面相對不足的劣勢。只有通過培育并發(fā)展中國本土的酒店集團(tuán)，引入更多的外資，完善委托管理的制定與管理以及加強(qiáng)對管理方的激勵與約束等措施，才能弱化這類酒店公司治理中存在的問題。麥毅菁（2008）通過分析萬豪酒店集團(tuán)化發(fā)展的演變過

17、程及相關(guān)啟示，提出委托管理模式是十分適用于中國飯店集團(tuán)化發(fā)展的一種方式。隨著逐漸出現(xiàn)的中國委托管理模式的飯店集團(tuán)的實踐，相關(guān)的理論將更為豐富。（三） 文獻(xiàn)研研究評價總體來講，國內(nèi)內(nèi)外研究的相相同之處是：飯店委托管管理相關(guān)文獻(xiàn)獻(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于飯飯店運(yùn)營管理理的文獻(xiàn)。不同之處是：國國外學(xué)者在飯飯店委托管理理方面的研究究更加深入，范范圍也更廣泛泛，經(jīng)歷了研研究領(lǐng)域不斷斷擴(kuò)展、研究究內(nèi)容不斷細(xì)細(xì)化、研究體體系不斷完善善的過程。但但國外學(xué)者對對飯店委托管管理的研究也也有一定的局局限性，他們們的研究絕大大部分以調(diào)查查為基礎(chǔ)，專專注于飯店委委托管理的契契約條款、談?wù)勁胁呗?、發(fā)發(fā)展趨勢、訴訴訟案例、管管理模式、運(yùn)運(yùn)

18、營績效等方方面的實證研研究，而缺乏乏對飯店委托托管理的系統(tǒng)統(tǒng)性理論分析析和研究。而而國內(nèi)專門關(guān)關(guān)于飯店委托托管理的文獻(xiàn)獻(xiàn)太少，而且且研究角度太太宏觀，針對對飯店委托管管理模式在中中國飯店集團(tuán)團(tuán)的應(yīng)用狀況況的系統(tǒng)研究還沒沒有，各方面面都有待進(jìn)一一步完善。三、飯店委托管管理模式的具具體分析（一）飯店委托托管理模式的的形成飯店委托管理模模式的實質(zhì)是是所有權(quán)與經(jīng)經(jīng)營權(quán)的分離離，它是一種種非股權(quán)式的的飯店管理模模式，屬于委委托代理型企企業(yè)制度安排排。具體地說說，飯店委托托管理模式就就是通過飯店店業(yè)主與飯店店管理公司簽簽署管理合同同來約定雙方方的權(quán)利、義義務(wù)和責(zé)任。飯飯店業(yè)主雇用用飯店管理公公司作為自己己

19、的代理人，承承擔(dān)飯店經(jīng)營營管理職責(zé)。作作為代理人，飯飯店管理公司司以飯店業(yè)主主的名義，擁擁有飯店的經(jīng)經(jīng)營自主權(quán)，負(fù)負(fù)責(zé)飯店的日日常經(jīng)營管理理，定期向飯飯店業(yè)主上交交財務(wù)報表和和飯店經(jīng)營現(xiàn)現(xiàn)金流，并根根據(jù)合同約定定獲得管理酬酬金。飯店業(yè)業(yè)主作為委托托人，為飯店店提供土地使使用權(quán)、建筑筑、家具、設(shè)設(shè)備設(shè)施、運(yùn)運(yùn)營資本等，并并根據(jù)合同約約定承擔(dān)相應(yīng)應(yīng)法律與財務(wù)務(wù)責(zé)任。飯店委托管理模模式形成的前前提是飯店管管理知識的專用性。具具體地說，飯飯店業(yè)主由于于缺乏專業(yè)的的飯店經(jīng)營管管理知識和經(jīng)經(jīng)驗，在實際際經(jīng)營中，面面臨諸多困難難與問題，因因此就產(chǎn)生了了聘請專業(yè)飯飯店管理公司司來經(jīng)營管理理飯店的需求求，需求產(chǎn)

20、生生供給，專門門從事飯店管管理業(yè)務(wù)的飯飯店管理公司司應(yīng)運(yùn)而生。二二者通過飯店店委托管理結(jié)結(jié)合在一起，就就形成了飯店店委托管理模模式。 由以上可以看出出，在飯店委委托管理模式式發(fā)展初期，飯飯店管理公司司由于其專業(yè)業(yè)性，在與飯飯店業(yè)主的談?wù)勁兄芯哂休^較強(qiáng)的話語權(quán)權(quán)。但是伴隨隨著飯店管理理公司數(shù)量的的增加以及飯飯店業(yè)主的日日益成熟，飯飯店管理公司司的話語權(quán)越越來越弱，這這在飯店管理理合同的發(fā)展趨趨勢中可以體體現(xiàn)。（二）運(yùn)行機(jī)制制飯店委托管理模模式是通過輸輸出管理，對對下屬飯店進(jìn)行行緊密的控制制和直接的經(jīng)經(jīng)營管理。其其運(yùn)作主要分分為啟動、計計劃、執(zhí)行、控控制和收尾這這幾個階段。其其運(yùn)行機(jī)制包包括以下幾

21、個個方面：第一一，在飯店業(yè)業(yè)主與飯店管管理公司簽訂訂管理合同之之后，飯店管管理公司雇用用飯店總經(jīng)理理，并指導(dǎo)、支支持飯店總經(jīng)經(jīng)理的工作，飯飯店總經(jīng)理就就酒店經(jīng)營成成果對飯店管管理公司負(fù)責(zé)責(zé)，飯店管理理公司對飯店店總經(jīng)理有很很強(qiáng)的影響力力。第二，飯飯店管理公司司向業(yè)主提供供財務(wù)收益，主主要通過財務(wù)務(wù)報表與業(yè)主主溝通，業(yè)主主則向飯店管管理公司支付付管理酬金。這這兩個實體的的相互影響比比較對等。第第三，業(yè)主為為飯店總經(jīng)理理和員工支付付工資，飯店店總經(jīng)理則負(fù)負(fù)責(zé)確保飯店店的服務(wù)質(zhì)量量，業(yè)主可到到現(xiàn)場檢查飯飯店服務(wù)質(zhì)量量。（如圖33-1）圖3-1 飯店店委托管理運(yùn)運(yùn)行機(jī)制簡圖圖（三）飯店管理理合同分析從

22、以上內(nèi)容可以以看出，飯店店委托管理模模式的核心和和載體為業(yè)主主與飯店管理理公司簽訂的的飯店管理合合同，它是雙雙方權(quán)利與義義務(wù)得以實現(xiàn)現(xiàn)的保證。因因此，下文主主要就飯店管管理合同的相相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行行分析。1. 飯店管理理合同的主要要內(nèi)容飯店管理合同一一般包括五類類條款：一般般條款、財務(wù)務(wù)條款、管理理條款、經(jīng)營營條款和營銷銷條款。具體體地說，一般般條款主要描描述合同雙方方的締約關(guān)系系，即飯店管管理公司和飯飯店業(yè)主的委委托代理關(guān)系系，合同期限限，酒店名稱稱的使用，必必要的批準(zhǔn)程程序，業(yè)主對對績效要求，違違約及合同終終止，以及對對東道國法律律仲裁的維護(hù)護(hù)。財務(wù)條款款體現(xiàn)合同雙雙方在財務(wù)方方面達(dá)成的一一致

23、，包括基基本管理費(fèi)用用、獎勵管理理費(fèi)及支付方方法，業(yè)主的的財務(wù)目標(biāo)，管管理公司提高高績效的責(zé)任任，固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊費(fèi)和投投資性質(zhì)的費(fèi)費(fèi)用攤銷及更更新基金，經(jīng)經(jīng)營方案及財財務(wù)預(yù)算，營營運(yùn)資本平衡衡，股本及負(fù)負(fù)債，保險和和風(fēng)險防范，不不可抗力，稅稅務(wù)，開業(yè)前前預(yù)算等。管管理條款規(guī)定定各種管理事事項，包括檔檔案和報告書書，使用的記記賬系統(tǒng)及財財務(wù)報告的遞遞交頻率，飯飯店人事安排排，法律及資資格認(rèn)證，技技術(shù)服務(wù)等。經(jīng)經(jīng)營條款規(guī)定定飯店在經(jīng)營營過程中的各各種事項，包包括經(jīng)營計劃劃，價格制定定，提供的服服務(wù)，采購，服服務(wù)條款，質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及檢檢查，開業(yè)前前管理服務(wù)等等。營銷條款款規(guī)定業(yè)主在在營銷方面對對管理公

24、司的的要求，包括括營銷，廣告告及促銷計劃劃，預(yù)訂系統(tǒng)統(tǒng)和服務(wù)等。2飯店管理合合同的發(fā)展趨趨勢本文主要從管理理合同的初始始期限、延期期條款、基本本管理費(fèi)用、獎獎勵管理費(fèi)用用、績效條款款、合同終止止條款這幾個個方面來說明明飯店管理合合同的發(fā)展趨趨勢，以下數(shù)數(shù)據(jù)來自Joones LLang LLaSallle Hottels 發(fā)發(fā)布的Gllobal Hotell Manaagemennt Agrreemennt Treends中中關(guān)于亞太地地區(qū)飯店管理理合同的部分分（說明：樣樣本來自8個個國家的288個飯店管理理合同，覆蓋蓋的客房91176間）。（1）初始期限限較長的初始期限限給合同雙方方提供了穩(wěn)定

25、定性，但卻降降低了業(yè)主單單方面更換管管理公司的靈靈活性。較短短的合同期限限提高了雙方方的選擇靈活活性，但卻對對管理公司不不利，因為管管理公司想要要在更長的期期限內(nèi)管理飯飯店，以收回回前期投入，包包括時間和精精力上的。一般地，飯店集集團(tuán)下的管理理公司由于具具有一定的品品牌認(rèn)知度，業(yè)業(yè)主與其簽訂訂的初始期限限往往較長，至至少8-100年。而對于于單體飯店管管理公司而言言，如果管理理新開業(yè)酒店店，至少需要要5年時間來來收回前期投投入，如果管管理已開業(yè)酒酒店，則至少少需要2-33年來收回前前期投入。在美國，飯店集集團(tuán)下的管理理公司與業(yè)主主簽訂的平均均初始合同期期限已經(jīng)由原原來的20年年縮短為如今今的1

26、5年，而而單體飯店管管理公司與業(yè)業(yè)主協(xié)商的最最大的初始合合同期限為110年。從Jones Lang LaSallle Hootels 發(fā)布的GGloball Hoteel Mannagemeent Aggreemeent Trrends（下下文稱“該報告”）中，筆者者得知，20005年亞太太地區(qū)飯店管管理合同的平平均初始期限限為12年，大大多數(shù)的管理理合同的初始始期限為100年，占樣本本總數(shù)的677.9%。此此外，與三、四四星級酒店相相比，飯店管管理公司與五五星級酒店簽簽訂的期限更更長。從2009年112月26日日CCTV-2中國財財經(jīng)報道中中，筆者得知知，在中國，外外資酒店與飯飯店業(yè)主簽訂訂

27、的管理合同同的平均期限限為15年。（2）延期選擇擇權(quán)延期選擇權(quán)的歸歸屬問題也是是業(yè)主和管理理公司爭論的的焦點(diǎn)，目前前，從全球范范圍看，延期期選擇權(quán)仍普普遍地歸屬于于飯店管理公公司，但是伴伴隨著業(yè)主市市場話語權(quán)的的提升，延期期選擇權(quán)正逐逐漸向業(yè)主傾傾斜，業(yè)主往往往根據(jù)管理理公司的經(jīng)營營業(yè)績來決定定是否延期。該報告顯示，由由管理公司決決定是否延期期的比例由22001年的的41.7%降為20005年的5%，由業(yè)主決決定是否延期期的比例由22001年的的11.1%上升到20005年的115%，由任任一方?jīng)Q定是是否延期的比比例由20001年的366.1%降低低到20055年的5%，由由雙方共同決決定是否

28、延期期的比例由22001年的的由20011年的11.1%增加到到50.0%。從2001年的的主要由管理理公司決定是是否延期，到到2005年年的雙方共同同協(xié)商是否延延期成為主流流，以及業(yè)主主決定是否延延期的比例的的提升，這一一過程預(yù)示著著延期選擇權(quán)權(quán)的歸屬將逐逐漸過渡到業(yè)業(yè)主。（3）基本管理理費(fèi)用基本管理費(fèi)用是是按總收入的的一定百分比比來計算，這這個百分比隨隨著管理期限限的延長而增增長。該報告告顯示，與22001年相相比，平均的的基本管理費(fèi)費(fèi)用有所下降降，并且零基基本管理費(fèi)用用（17.99%）的趨勢勢日益明顯。此此外，三星級級酒店的基本本管理費(fèi)用高高于四五星級級酒店。（4）獎勵管理理費(fèi)用獎勵管理

29、費(fèi)用是是按GOP的的一定比例計計算。一些管管理合同規(guī)定定，以固定的的比例計算獎獎勵管理費(fèi)用用，一般為77%、8%和100%。大多數(shù)數(shù)管理合同以以浮動比例來來計算獎勵管管理費(fèi)用，浮浮動比例一般般在5-100%這一范圍圍之內(nèi)。此外外，四五星級級酒店的獎勵勵管理費(fèi)用高高于三星級酒酒店，這與四四五星級酒店店的基本管理理費(fèi)用低于三三星級飯店的的狀況一致。（5）績效條款款 績效條款要求飯飯店管理公司司以飯店的星星級標(biāo)準(zhǔn)、品品牌標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營營飯店，同時時達(dá)到合同規(guī)規(guī)定的績效水水平。越來越越多的業(yè)主要要求飯店管理理公司必須達(dá)達(dá)到合同規(guī)定定的績效的最最小值。有些些合同通過GGOP來規(guī)定定績效最小值值，還有一些些合同

30、以固定定的RevPPAR來規(guī)定定績效的最小小值。該報告顯示，大大多數(shù)業(yè)主要要求管理公司司必須達(dá)到預(yù)預(yù)期GOP的的80%。如如果飯店管理理公司連續(xù)兩兩年達(dá)不到這這一目標(biāo)，飯飯店業(yè)主將終終止合同。一一般地，飯店店管理公司將將通過分析預(yù)預(yù)期與實際情情況的差距來來說明未達(dá)到到預(yù)期的原因因，但這種情情況只允許發(fā)發(fā)生一次。（6）合同終止止條款 合同終終止包括以下下兩種情況：第一，無理理由終止。所所有允許業(yè)主主無理由終止止條款的合同同都要求業(yè)主主給管理公司司賠償一定的的費(fèi)用，當(dāng)然然，前提是管管理公司履行行了條約。通通常情況下，賠賠償金的數(shù)額額是以最近十十二個月的管管理費(fèi)用的22倍或者某一一特定階段的的預(yù)期管

31、理費(fèi)費(fèi)用金額為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。隨著剩剩余合同期限限的減少，賠賠償金減少。該該報告顯示，酒酒店星級越高高，無理由終終止發(fā)生的可可能性越小。第第二，資產(chǎn)變變賣終止。當(dāng)當(dāng)飯店業(yè)主想想要出售飯店店資產(chǎn)時，飯飯店管理公司司通過以下途途徑來維護(hù)自自身利益。要求新業(yè)主繼續(xù)續(xù)履行合同。飯飯店管理公司司認(rèn)為其在開開發(fā)酒店價值值中做出了貢貢獻(xiàn)，因此理理應(yīng)繼續(xù)進(jìn)行行經(jīng)營。一般般地，與單體體酒店管理公公司相比，新新業(yè)主更愿意意繼續(xù)履行與與飯店集團(tuán)下下的管理公司司的合同。如果新業(yè)主不繼繼續(xù)履行合同同，管理公司司將獲得一定定的終止賠償償費(fèi)，終止賠賠償費(fèi)的計算算以最近122個月的管理理費(fèi)用的2倍倍為基礎(chǔ)，或或者直接按照照固定的金額

32、額支付。要求優(yōu)先購買權(quán)權(quán)或者優(yōu)先叫叫價權(quán)。優(yōu)先先購買權(quán)給予予管理公司優(yōu)優(yōu)先購買的權(quán)權(quán)利，具體地地說，在第三三方購買者提提出購買條件件后，只要管管理公司在330-60天天內(nèi)提出相同同的條件，管管理公司就可可以優(yōu)先購買買酒店資產(chǎn)，優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)對對管理公司有有利，因此，管管理公司通常常想要擁有優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)。而而業(yè)主更愿意意管理公司擁擁有優(yōu)先叫價價權(quán)，因為優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)抑抑制了業(yè)主更更好地出售酒酒店，優(yōu)先叫叫價權(quán)給予管管理公司優(yōu)先先提供價格的的權(quán)力，在給給定的時間內(nèi)內(nèi)，如果第三三方購買者提提供的價格超超過管理公司司提供的價格格，業(yè)主就可可以將酒店賣賣于第三方。從從目前情況來來看，盡管優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)的的使用

33、范圍較較為廣泛，但但優(yōu)先叫價權(quán)權(quán)條款正在越越來越多地被被使用。綜上，在飯店管管理公司與飯飯店業(yè)主的博博弈中，延期期選擇權(quán)越來來越取決于飯飯店業(yè)主，管管理費(fèi)用結(jié)構(gòu)構(gòu)中基本管理理費(fèi)用比例的的下降和獎勵勵管理費(fèi)用比比重的上升，業(yè)業(yè)主對管理公公司達(dá)到經(jīng)營營績效的要求求越來越苛刻刻以及合同終終止時越來越越多地使用有有利于業(yè)主的的優(yōu)先叫價權(quán)權(quán)。這些趨勢勢都表明，飯飯店管理公司司正在逐漸喪喪失市場話語語權(quán)。那么，飯飯店管理公司司如何更好地地生存呢？下下文通過研究究萬豪委托管管理模式的案案例，總結(jié)其其經(jīng)驗，并在在此基礎(chǔ)上，尋尋找我國飯店店管理公司的的發(fā)展方向。四、案例萬豪國際集團(tuán)是是全球首屈一一指的酒店管管理

34、公司和入入選財富全球球500強(qiáng)名名錄的企業(yè)。萬萬豪集團(tuán)以管管理及特許經(jīng)經(jīng)營方式等方方式在全球管管理或特許經(jīng)經(jīng)營超過28800家酒店店及度假村，約約515000個房間和110000的的產(chǎn)權(quán)度假別別墅，成為當(dāng)當(dāng)今世界酒店店業(yè)的領(lǐng)軍者者。萬豪集團(tuán)團(tuán)所管理的酒酒店數(shù)量一直直名列榜首，而而且每年均呈呈穩(wěn)定上升的的趨勢，其管管理規(guī)模也不不斷擴(kuò)大。（一）萬豪飯店店管理合同模模式的發(fā)展過過程萬豪早期的經(jīng)營營方式以租賃賃酒店以及抵抵押酒店為主主，當(dāng)時這種種方式在租用用或興建小型型餐廳方面運(yùn)運(yùn)作得比較好好。到了20世紀(jì)770年代中期期，當(dāng)這種經(jīng)經(jīng)營方式運(yùn)用用于大型餐廳廳、酒店時就就行不通了。由由于酒店要提提供齊全

35、的設(shè)設(shè)備，其價格格高達(dá)上千萬萬美元，龐大大的抵押費(fèi)用用，不但限制制了興建飯店店的數(shù)量，也也限制了股東東的投資回報報。因此，在19778年初，在在幾位財務(wù)專專家的協(xié)助下下萬豪改革了了整個飯店業(yè)業(yè)的經(jīng)營方式式，其中最大大的改變就是是把公司定位位成為飯店管管理公司，而而不是擁有飯飯店的公司。（二）萬豪管理理合同模式的的發(fā)展的原因因萬豪采取擴(kuò)張的的方式上，比比較喜歡管理理合同的方式式方法，通過過管理合同模模式以輸出管管理等方式使使集團(tuán)業(yè)務(wù)得得到擴(kuò)張，并并成為全球十十大酒店管理理公司之一。萬萬豪堅持單一一輸出管理的的原則，很少少參與控股，集集團(tuán)只輸出管管理不輸出資資金也是考慮慮了多方面因因素。第一，考慮

36、維持持良好的業(yè)主主關(guān)系。由于于集團(tuán)已經(jīng)管管理著許多酒酒店，如果再再投資其他酒酒店，就會造造成為業(yè)主管管理酒店同時時自己擁有酒酒店的情況，不不可避免地帶帶來利益性沖沖突。許多業(yè)業(yè)主便會抱怨怨集團(tuán)不肯把把最好的管理理人派到自己己不參股的酒酒店，而且會會認(rèn)為兩種酒酒店在客源、市市場方面存在在差距。所以以，單一的輸輸出管理對于于業(yè)主更有吸吸引力。第二，結(jié)合自身身的優(yōu)勢和不不足，只輸出出管理使它們們能夠集中精精力和資源，把把管理做好做做精。通過以以管理型為主主的人才，向向全世界推廣廣自己的管理理理念。第三，還考慮到到降低成本和和降低風(fēng)險的的問題。管理理一家酒店，投投資只不過是是技術(shù)更新、品品牌維護(hù)、系系

37、統(tǒng)維護(hù)等開開支。但參股股一家酒店，從從土地使用費(fèi)費(fèi)、建筑費(fèi)、硬硬件設(shè)施到裝裝修更新等，每每一項都是不不小的開支。借借助業(yè)主方拓拓展自己的品品牌是集團(tuán)擴(kuò)擴(kuò)大自己勢力力范圍的良策策之一。（三）萬豪飯店店管理合同模模式應(yīng)用的程程序1.基本的流程程萬豪酒店管理集集團(tuán)受業(yè)主方方委托，與業(yè)業(yè)主方簽訂委委托管理合同同，并派出以以總經(jīng)理為首首的經(jīng)營管理理團(tuán)隊對托管管的飯店進(jìn)行行管理的一種種經(jīng)營方式。萬萬豪集團(tuán)對酒酒店的經(jīng)營結(jié)結(jié)果負(fù)責(zé)，并并按照經(jīng)營業(yè)業(yè)績定期從業(yè)業(yè)主方獲得管管理費(fèi)用。其基本的流程是是:（1）對被委托托管理的酒店店項目進(jìn)行考考察評估，并并出具市場分分析報告和可可行性分析報報告；（2）根據(jù)分析析報告

38、，明確確該酒店市場場定位和星級級標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)結(jié)合萬豪酒店店管理集團(tuán)各各酒店品牌的的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，確確定該酒店所所適用品牌；（3）與酒店業(yè)業(yè)主簽訂國際際標(biāo)準(zhǔn)的酒店店全權(quán)管理合合同；（4）萬豪酒店店管理集團(tuán)將將任命和委派派以外籍總經(jīng)經(jīng)理為首的管管理團(tuán)隊，并并依據(jù)萬豪豪酒店管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)手冊對對被托管酒店店實施全面管管理。2.適宜萬豪酒酒店管理集團(tuán)團(tuán)介入酒店項項目的幾個階階段（1）設(shè)計階段段:萬豪酒店店管理集團(tuán)建建議酒店開發(fā)發(fā)商在酒店設(shè)設(shè)計的初期就就與酒店管理理公司確立合合作關(guān)系，這這樣做是因為為酒店管理公公司的前期介介入可以使酒酒店項目在設(shè)設(shè)計、功能布布局和建設(shè)過過程中避免犯犯不必要的錯錯誤，從而避避免在資

39、金或或人員方面產(chǎn)產(chǎn)生不必要的的浪費(fèi)。（2）籌建階段段:針對尚處處于籌建階段段的酒店項目目，萬豪酒店店管理集團(tuán)可可以為酒店開開發(fā)商提供專專業(yè)化的國際際酒店管理顧顧問及技術(shù)支支持服務(wù)，其其中包括:施施工及設(shè)備配配置要求、平平面布局概念念、酒店整體體風(fēng)格設(shè)計理理念、建筑主主題以及酒店店文化的定位位、員工的招招聘和培訓(xùn)、策策劃籌辦開業(yè)業(yè)事宜等領(lǐng)域域。（3）建造階段段:對于在建建的酒店項目目，萬豪酒店店管理集團(tuán)可可以對現(xiàn)有施施工階段或建建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行行評估和定位位，以國際化化的設(shè)計理念念，結(jié)合酒店店市場定位，以以及就運(yùn)營實實際需求對原原有規(guī)劃設(shè)計計進(jìn)行分析和和修訂，從根根本上提升酒酒店外在品質(zhì)質(zhì)。（4）經(jīng)

40、營階段段:對于己經(jīng)經(jīng)處于運(yùn)營階階段的酒店項項目，萬豪酒酒店管理集團(tuán)團(tuán)將首先借助助于豐富的國國際化酒店管管理經(jīng)驗，對對酒店現(xiàn)狀進(jìn)進(jìn)行全面分析析，為酒店確確立一攬子改改進(jìn)方案。該該方案將結(jié)合合雅閣國際化化品牌優(yōu)勢、專專業(yè)管理團(tuán)隊隊和服務(wù)管理理標(biāo)準(zhǔn)，為酒酒店引入國際際化營銷系統(tǒng)統(tǒng)、財務(wù)控制制系統(tǒng)、培訓(xùn)訓(xùn)系統(tǒng)以及服服務(wù)運(yùn)作系統(tǒng)統(tǒng)等，從而徹徹底改變酒店店經(jīng)營管理狀狀況。從根本本上提升酒店店的內(nèi)在品質(zhì)質(zhì)。萬豪酒店店管理集團(tuán)根根據(jù)每個酒店店項目所處不不同階段，靈靈活應(yīng)對以滿滿足酒店開發(fā)發(fā)商在酒店開開發(fā)不同時期期對酒店管理理公司的需求求。（四）萬豪基于于管理合同的的盈利模式萬豪在中國市場場上主要以管管理酒店為

41、主主，通常萬豪豪只是受雇于于合作伙伴，替替投資方也就就是業(yè)主來打打理酒店，并并不擁有酒店店的所有權(quán)。通通過輸出管理理，萬豪集團(tuán)團(tuán)可獲取三部部分的收入。第第一部分是“基本工資”，就是和業(yè)業(yè)主簽訂的合合作協(xié)議上規(guī)規(guī)定的管理費(fèi)費(fèi)。第二部分分是“獎金”，是當(dāng)酒店店業(yè)績超過預(yù)預(yù)期后的超額額獎勵。第三三部分是“手續(xù)費(fèi)”，業(yè)主通過過萬豪的全球球酒店系統(tǒng)進(jìn)進(jìn)行市場推廣廣、房間預(yù)訂訂、宣傳等相相關(guān)的收費(fèi)。此此外，萬豪如如果不能使酒酒店達(dá)到協(xié)議議上寫明的最最低利潤，也也要向業(yè)主進(jìn)進(jìn)行一定的賠賠償。萬豪通過輸出管管理從中獲得得三部分收入入不僅數(shù)額可可觀，而且結(jié)結(jié)構(gòu)對萬豪集集團(tuán)是非常有有利:萬豪的的管理費(fèi)在全全球的酒

42、店業(yè)業(yè)界是首屈一一指，這顆“定心丸”極大地降低低了投資風(fēng)險險;超額獎勵勵使萬豪能像像公司的獨(dú)立立董事一樣無無需入股便可可以享受到經(jīng)經(jīng)營的利潤，很很大程度上增增加了提高管管理質(zhì)量和效效率的積極性性;而業(yè)主使使用萬豪的酒酒店系統(tǒng)又同同時強(qiáng)化、擴(kuò)擴(kuò)大了其在全全球的業(yè)務(wù)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。五、中國飯店委委托管理模式式障礙分析關(guān)于委托管理的的文獻(xiàn)很多，委委托管理模式式的研究也已已成型，學(xué)者者都認(rèn)為委托托管理有益于于酒店集團(tuán)化化經(jīng)營，甚至至跨國經(jīng)營。但但是國內(nèi)目前前有很多的單單體酒店并沒沒有進(jìn)行委托托管理，筆者者分別從酒店店業(yè)主、管理理合同、酒店店管理公司三三方面來總結(jié)結(jié)此現(xiàn)象的原原因。（一）酒店業(yè)主主方原因1.管理

43、思想落落后很多酒店所有者者和管理者思思想意識落后后，或者出于于一己之利，不不愿意把自己己的飯店置于于別人的管理理之下，哪怕怕是一家公認(rèn)認(rèn)的、有名望望的管理公司司。 我國大部分飯店店尚未完成政政企脫鉤和產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明晰的制制度變革，許許多還是小作作坊式的經(jīng)營營方式和經(jīng)營營思想，缺乏乏現(xiàn)代企業(yè)制制度及思維方方式，制約了了飯店管理公公司的發(fā)展。由由于國內(nèi)飯店店管理公司接接管的飯店多多為國營中小小飯店，它們們中的大部分分存在產(chǎn)權(quán)不不明晰，造成成所有權(quán)和經(jīng)經(jīng)營權(quán)的缺位位、錯位和越越位等，使基基于現(xiàn)代企業(yè)業(yè)制度下的受受托管理難以以維系。2.嫁接風(fēng)險思思想相當(dāng)多的飯店要要求管理方出出資承包自己己的飯店，自自己只想

44、著把把風(fēng)險完全轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁;也有些些飯店業(yè)主要要求管理方必必須購買飯店店的一部分股股份，成為股股東，以為這這樣才能使雙雙方真正成為為利益共享、風(fēng)風(fēng)險共擔(dān)的共共同體。 這這些條件是酒酒店管理公司司接受不了的的，故不利于于委托管理的的發(fā)展。3.集團(tuán)區(qū)域化化縱觀我國的飯店店集團(tuán)，一部部分是上海、北北京等大城市市的飯店集團(tuán)團(tuán)；一部分是是以省為單位位組建的酒店店集團(tuán).前者者如錦江集團(tuán)團(tuán)、新亞集團(tuán)團(tuán)、建國飯店店集團(tuán)等;后后者如華天酒酒店集團(tuán)（主要在湖南南）等。由于這這些飯店集團(tuán)團(tuán)大多數(shù)是由由當(dāng)?shù)卣糜眯姓侄蝿潉潛芏桑寐糜危埖辏┘瘓F(tuán)大多帶帶有接受政府府授權(quán)管理國國有資產(chǎn)的意意思。由于地地方政府只能能劃撥

45、其管理理區(qū)域范圍內(nèi)內(nèi)的飯店，因因而就出現(xiàn)了了區(qū)域性飯店店集團(tuán)多而全全國性乃至跨跨國境飯店集集團(tuán)少的情況況。如首旅集集團(tuán)，作為目目前全國資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模最大的的旅游企業(yè)集集團(tuán)，業(yè)務(wù)涵涵蓋旅游業(yè)中中的飯店、旅旅行社、汽車車營運(yùn)、餐飲飲服務(wù)、旅游游景點(diǎn)等諸多多方面，總資資產(chǎn)130億億元。以飯店店為例，首旅旅集團(tuán)所屬飯飯店的95%均在北京，雖雖然管理水平平比較先進(jìn)，但但基本沒有網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)化，而且且一個飯店一一個品牌，沒沒有形成統(tǒng)一一的集團(tuán)品牌牌。更重要的的事，由于同同在北京，飯飯店等級和市市場定位也比比較接近，這這些飯店內(nèi)部部本身就存在在著直接的競競爭。這些集集團(tuán)應(yīng)該通過過飯店的產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)整（如出售、置置換等），

46、把集團(tuán)在在北京的一部部分飯店變現(xiàn)現(xiàn)，然后用這這部分錢去發(fā)發(fā)展自己在外外地的成員飯飯店，施行委托管管理，壯大自自己的飯店集集團(tuán)。 4.二三線城市市沒有意識到到委托管理的的意義一方面，由于二二三線城市的的客源主要來來自當(dāng)?shù)氐恼块T、各各個機(jī)關(guān)單位位，而這部分分客源業(yè)主比比酒店管理公公司更容易打打交道，并且且管理合同中中規(guī)定與當(dāng)?shù)氐卣年P(guān)系系由業(yè)主來處處理；另一方方面，正如前前面所說酒店店管理公司只只管管理，不不管效益，二二三線城市比比起一線城市市，對于先進(jìn)進(jìn)的管理理念念，網(wǎng)絡(luò)形成成，業(yè)主更看看重短期的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益及投投資回報率。（二）酒店管理理合同方面問問題筆者主要從合同同中酒店管理理公司的工

47、作作某些條款來來分析不利于于委托管理的的因素。1.“乙方派出出業(yè)務(wù)骨干籌籌備酒店開業(yè)業(yè)，作好開業(yè)業(yè)前的各項準(zhǔn)準(zhǔn)備工作，包包括人員和設(shè)設(shè)備運(yùn)行與到到位?！本频旯芾砉镜臉I(yè)務(wù)骨骨干素質(zhì)如何何，是否良莠莠不齊，有沒沒有管理相似似酒店的經(jīng)驗驗。2.“賓館裝修修期間提出專專業(yè)的整改意意見和建議。”基于這一點(diǎn)，委托方應(yīng)在酒店裝修前就根據(jù)自己的市場定位和星際選擇好酒店管理公司，在裝修期間與管理公司聯(lián)系，讓他們參與到酒店的裝修過程中來，以便于日后的酒店經(jīng)營。3.“負(fù)責(zé)為賓賓館建立相應(yīng)應(yīng)的管理體系系和服務(wù)體系系，按照星級級賓館的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)實施全面質(zhì)質(zhì)量管理。”全面質(zhì)量管管理是管理理理念的一種創(chuàng)創(chuàng)新，是一門門管理科

48、學(xué)，沒沒有具體的指指明酒店管理理公司的工作作，管理的程程度更是不可可衡量。4.“負(fù)責(zé)為賓賓館的經(jīng)營拓拓展客源市場場，建立酒店店自身銷售網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，并并利用乙方現(xiàn)現(xiàn)有的酒店網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，積極使使用電子商務(wù)務(wù)，積極促銷銷酒店旅游市市場?！边@一點(diǎn)正是是北京、上海海這類大城市市的酒店業(yè)主主選擇國外酒酒店管理公司司的重要原因因之一。像這這些大城市，酒酒店的大部分分客源是來自自國外的旅客客，而業(yè)主認(rèn)認(rèn)為國外的酒酒店管理公司司熟悉這部分分客源。5.“通過深入入的調(diào)查研究究和理論分析析，向甲方股股東提交酒店店的年度預(yù)算算、年度經(jīng)營營計劃以及酒酒店最佳的產(chǎn)產(chǎn)品組合內(nèi)容容和遠(yuǎn)景發(fā)展展規(guī)劃?！毕鄬τ谀壳扒皝碚f，大部部分業(yè)

49、主在這這方面的專業(yè)業(yè)知識貧乏，由由于信息不對對稱，酒店管管理公司很可可能敷衍了事事，在沒有對對當(dāng)?shù)叵M(fèi)水水平，市場需需求進(jìn)行調(diào)研研的情況下，隨隨便提出一份份計劃書。6.“乙方竭盡盡全力完善、維維護(hù)好酒店的的硬件設(shè)施，使使之能良性循循環(huán)，確保酒酒店常新、環(huán)環(huán)境完美、不不斷完善和配配套?！睂τ诟咝羌壖壘频甓?，設(shè)設(shè)備更換費(fèi)用用占經(jīng)營費(fèi)用用的很大一部部分，而酒店店管理公司在在維護(hù)設(shè)備方方面的責(zé)任并并沒有量化，很很難去測量酒酒店管理管理理公司的責(zé)任任。（三）酒店管理理公司方面問問題1.數(shù)目過多過過濫，知名者者屈指可數(shù)到目前為止，我我國飯店管理理公司已經(jīng)超超過100家家，其中旅游游管理部門審審批的有30

50、0多家，其余余均為工商管管理部門審批批。從數(shù)量上上看，我國的的飯店管理公公司不可謂不不多，但如果果說起知名的的管理公司，那那就屈指可數(shù)數(shù)了。即便是是業(yè)內(nèi)人士，也也只能列舉諸諸如錦江國際際酒店管理公公司、建國國國際酒店管理理公司、（湖南）華天酒店管管理公司、（廣州）東方酒店管管理公司，以以及作為酒店店聯(lián)合體的中中國名酒店俱俱樂部等，總總數(shù)大概不會會超過十家。很很多所謂酒店店管理公司在在有關(guān)部門注注冊后就銷聲聲匿跡了，也也有很多只是是管理著一兩兩家酒店勉強(qiáng)強(qiáng)度日。造成成這一現(xiàn)象的的原因主要有有以下幾點(diǎn):（1）很多人或單單位確實看好好酒店業(yè)和酒酒店管理這一一領(lǐng)域，懷著著很大的期望望進(jìn)入，希望望有所收獲，但