房地產(chǎn)投資風險識別及控制

1、房地產(chǎn)投資風險識別及控制內(nèi)容摘要:本文對房地產(chǎn)投資風險的特征進展分析,并總結(jié)了目前房地產(chǎn)投資中存在的風險,提出了在房地產(chǎn)投資中應該如何躲避風險的相關(guān)對策。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資風險房地產(chǎn)投資風險的主要類型(一)外部風險1.宏觀經(jīng)濟風險。宏觀經(jīng)濟風險對于每個房地產(chǎn)投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說,當經(jīng)濟衰退,處于低速消沉時,社會對消費的需求也會大幅度減縮,這其中當然包括房地產(chǎn)。更有甚者,每當經(jīng)濟陷于低谷,消費減縮時,受沖擊最大的往往是如汽車、房地產(chǎn)之類的長線耐用消費品,這時人們會修正在經(jīng)濟景氣時制訂的消費方案,推延或干脆取消對耐用消費品的購置。社會風氣如此,造成房地產(chǎn)市場一時供大于求,房屋價格亦連連下

2、跌。2.財政利率風險。財政利率風險多來自于利率波動的影響,因為很多人買房并不是全額付款,一般都會利用杠桿原那么向金融機構(gòu)申請抵押貸敖以解決一局部資金。假設貸款利率上升,投資人所需要負擔的貸款利息就可能是樓價本身的價值,此種情形對于一些財力有限的投資人來說,無疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產(chǎn)。當然如銀行收回抵押房地產(chǎn)可以得到貸出款項的話,那么投資人無須再負擔任何責任。然而,假設房地產(chǎn)市場正處于低潮,銀行在拍賣房地產(chǎn)時仍得不列足夠的款項歸還抵押貸款時,那么投資人仍需負一定責任。所以,投資者在籌劃置業(yè)方案和議價房地產(chǎn)時,必須把利率波動因素考慮進去。3.市場風險。由于供求形勢變化,引起市場競

3、爭范圍、競爭程度、競爭方式以及房地產(chǎn)市場性質(zhì)、市場構(gòu)造、市場發(fā)育等變化而導致的風險。市場風險是房地產(chǎn)市場價值跌落的一種可能性,主要來源于房地產(chǎn)供給的時間誤差。譬如當房價因供給短缺而上升時,開發(fā)公司便會紛紛興建樓宇,但由于建筑需要一定時間,故此雖然待建樓的總體規(guī)模已經(jīng)超出供給需要,但短期內(nèi)樓價仍然會持續(xù)上揚。近年來,建筑業(yè)技術(shù)日漸先進,所以造成房地產(chǎn)能迅速供給市場,直接縮短了地產(chǎn)循環(huán)的時間,也使得樓價波動變得更為頻繁。4.自然風險。由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風暴、火災等)以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟特性帶來的風險。(二)內(nèi)部風險1.經(jīng)營風險。經(jīng)營風險是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的

4、失誤(或其可能性),造成實際經(jīng)營結(jié)果偏離預期望值的可能性;經(jīng)營風險起源于投資內(nèi)部問題和工程的經(jīng)濟環(huán)境情況,如管理程度、管理效率低,使用經(jīng)營費用超過預計值,房屋空置率高,租金回籠等問題,都將使企業(yè)的營業(yè)收入小于預期值。經(jīng)濟環(huán)境可能不理想,對房地產(chǎn)的需求偏低,會產(chǎn)生比預期高的空置率。2.財務風險。財務風險是指房地產(chǎn)投資者運用財務杠桿,在使用貸款的條件下,既擴大了投資的利潤范圍,同時也增加了不確定性、增加的營業(yè)收入缺乏以歸還債務的可能性。房地產(chǎn)投資風險產(chǎn)生的原因所掌握信息不全、不準,投資決策草率。所根據(jù)的信息不夠準確,或前期調(diào)研不細,對購置力及工程的銷售前景預期過于樂觀,都會導致在運用中出現(xiàn)與當初的

5、估計有較大偏向。宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化,由此引發(fā)多種風險。這在近年的經(jīng)濟生活中也經(jīng)常遇到。表現(xiàn)為:一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲,誘發(fā)建材價格上漲,工程造價跟著上漲;二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風險。三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴重缺乏的狀況已成歷史,如今的情況是供過于求,房價自然就要下降,銷售難度增加,促銷本錢加大,期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點從“開發(fā)變?yōu)椤百徶?這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)工程的開展。開展商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢,房地產(chǎn)政策,金融政策的理解

6、、判斷或把握上出現(xiàn)偏向。詳細表現(xiàn)為:開展商過分相信自己的“感覺,而實際上“感覺錯了或反了。如有的開展商過分地相信自己會容易地找到“下家,將工程脫手,而實際并未如愿;有的開展商在決策上工程時只考慮、分析了一時的市場供求形勢,而沒把開發(fā)的周期因素考慮進去,結(jié)果供求關(guān)系“此一時彼一時,或者對市場的估計及工程自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀,最終導致銷售困難;還有的開展商過分相信自己的“道(即通過“關(guān)系拿到“好工程的才能),而經(jīng)營實力(開發(fā)實力、管理才能、行銷才能)缺乏或較弱,工程運作中難于實現(xiàn)預期的經(jīng)營業(yè)績。此外,自然災害和意外事故的發(fā)生也是引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)中的工程建立風險的原因。房地產(chǎn)投資風險的識別如何正確

7、估計和評價一宗房地產(chǎn)投資的風險呢?通常的方法是計算投資風險率,其計算方法有以下幾種。(一)采用國際房地產(chǎn)投資業(yè)常用的三個指標來識別1.投資房地產(chǎn)的營業(yè)率。一切可以帶來收入的房地產(chǎn)都必然發(fā)生經(jīng)營費用。以利潤來維持其賺錢的才能。營業(yè)率被用來斷定投資報告的凈營業(yè)收入是否具有現(xiàn)實性。計算公式為:營業(yè)率=年營業(yè)總費用/年方案總收入據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)說明,新公寓樓營業(yè)率在38%40%之間是可行的。辦公樓、商業(yè)樓有不同的營業(yè)率。營業(yè)率太低說明投資方案中有些本錢費用沒有考慮。太高那么說明管理不善。太低或太高都說明風險太大。2.償債收益比。營業(yè)凈收入是扣除所有本錢費后的收入,是歸還債務資金的根本來源。它和償債責任的

8、比率反映了借款人歸還貸款的才能。轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟.ll.償債收益比=營業(yè)凈收入/要求的年償債額償債收益比數(shù)值越小,該項借款投資的風險越大;反之,那么風險越校住宅資產(chǎn)的償債收益比一般要求超過1:2才被認為是平安的。3.保本占用率。保本占用率是計算房地產(chǎn)平安性的另一重要指標。其計算公式為:保本占用率=(年營業(yè)總費用+要求的年償債額)/年方案總收入保本占用率越高,投資風險越大?？梢猿惺艿淖≌Y產(chǎn)的保本占用率一般為85%-90%。(二)概率與數(shù)理統(tǒng)計的方法由于風險度量涉及到房地產(chǎn)投資工程可能結(jié)果的概率分布,因此可以采用概率論和數(shù)理統(tǒng)計作為房地產(chǎn)投資風險的識別方法。這里的投資結(jié)果主要是指房地產(chǎn)投資的報酬回

9、報率。而報酬回報率的概率分布的獲得很不容易。雖然可以作市場調(diào)查,有已開發(fā)工程的資料,可以使用數(shù)理統(tǒng)計的方法得出分布或其估計,甚至通過統(tǒng)計檢驗,但其結(jié)果只能在相對意義上代表擬開發(fā)工程的概率分布。這是因為各個房地產(chǎn)工程之間的差異較大,有時相距十幾米的位置,即使其它條件都一樣,投資的報酬回報也存在很大的差異。將抽樣調(diào)查的方法與主觀概率判斷結(jié)合而確定出房地產(chǎn)工程投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。但假如某一房地產(chǎn)工程投資的報酬回報率的可能結(jié)果有幾種,每一種可能的結(jié)果為xi其出現(xiàn)的概率為Pi,那么其數(shù)學期望為:假如投資者將投資報酬率的預期結(jié)果取為數(shù)學期望是合符情理的。因為在統(tǒng)計的意義上真實的投資報酬率出如今數(shù)學期望左右的概率最大。那么此標準差就描繪了預期結(jié)果與實際結(jié)果的“平均變動程度,因此可作為一種風險的度量。標準差越大,風險越大,標準差越小,風險越校用標準差度量投資風險的優(yōu)點是概念比擬清楚直觀,可以借用成熟的數(shù)理統(tǒng)計一整套理論和方法。在降低投資風險的投資組合理論中,這一度量有出色的表現(xiàn)。其缺點是準確的概率分市Pi不易找出。考慮到一樣的標準差,對于期望值不同的投資工程,它所表達的影響程度或?qū)ν顿Y者的