資產(chǎn)評估串講講義

1、 PAGE 120 - 自考資產(chǎn)評估串講講義 鄭慶華 考生朋友們： 大家好好！在資產(chǎn)評評估串講中我我講四部分內(nèi)內(nèi)容：一是試試題題型、題題量分析；二二是各章重點點的串講；三三是考試趨勢勢分析；四是是應(yīng)試指導(dǎo)。 第第一部分 試題的題型型題量目前資產(chǎn)評估估試題的題題型包括五種種題型：單選選題、多選題題、名詞解釋釋、簡答題和和計算題，具具體情況如下下表：資產(chǎn)評估試試題題型和題題量 單選題多選題名詞解釋簡答題計算題合計30題1分=30分10題1分=10分2題3分=66分2題7分=114分4題10分=40分100分 第第二部分 各章重點串串講 對資產(chǎn)評估課程程的學(xué)習(xí)，應(yīng)應(yīng)該做到“全面復(fù)習(xí)、重重點掌握、融融

2、會貫通”，在前面基基礎(chǔ)班中學(xué)員員已經(jīng)進行了了全面復(fù)習(xí)，下下面我重點指指出各章關(guān)鍵鍵的知識點，這這些關(guān)鍵知識識點是本學(xué)科科的支撐點，也也是考試的重重點。 第一章 總論（）一、本章考情及及重點1.本章在考試試中處于重要要地位，屬于于考試的重點點章。本章在在考試中的題題型主要有單單選、多選、名名詞解釋和簡簡答，分數(shù)在在8分左右。例例如，20007-20009年考試情情況如下： 200772009年年本章出題題題型和題量（分分值）統(tǒng)計表表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計算題合計（分）2007年217102008年21362009年235 注：越多越越重要。 2本章的重點點是資產(chǎn)評估估的價值類型型、資產(chǎn)

3、評估估的程序。 二、本章重點內(nèi)內(nèi)容串講第一節(jié) 資產(chǎn)評評估的含義（一）資產(chǎn)評估估的概念1資產(chǎn)評估是是指通過對資資產(chǎn)某一時點點價值的估算算，從而確定定其價值的經(jīng)經(jīng)濟活動。2資產(chǎn)評估主主要由六大要要素組成，即即資產(chǎn)評估的的主體、客體體、特定目的的、程序、價價值類型和方方法。（二）資產(chǎn)評估估的特點現(xiàn)實性、市場性性、預(yù)測性、公公正性、咨詢詢性（三）資產(chǎn)評估估與會計計價價的區(qū)別1.二者發(fā)生的的前提條件不不同2.二者的目的的不同3.二者的執(zhí)行行操作者不同同第二節(jié) 資產(chǎn)評評估的對象（一）資產(chǎn)的含含義會計學(xué)中的資產(chǎn)產(chǎn)是指過去的的交易或事項項形成并由企企業(yè)擁有或者者控制的資源源，該資源預(yù)預(yù)期會給企業(yè)業(yè)帶來經(jīng)濟利利

4、益；作為資資產(chǎn)評估對象象的資產(chǎn)，可可以從以下幾幾個方面理解解：1.資產(chǎn)是一種種權(quán)利2.資產(chǎn)是一種種獲利能力3.資產(chǎn)必須為為某一主體所所擁有和支配配（二）資產(chǎn)的分分類1按資產(chǎn)存在在形態(tài)分類按資產(chǎn)存在的形形態(tài)可以分為為有形資產(chǎn)和和無形資產(chǎn)。2按資產(chǎn)是否否具有綜合獲獲利能力分類類按資產(chǎn)是否具有有綜合獲利能能力可以分為為單項資產(chǎn)和和整體資產(chǎn)。3按資產(chǎn)能否否獨立存在分分類按資產(chǎn)能否獨立立存在可以分分為可確指的的資產(chǎn)和不可可確指的資產(chǎn)產(chǎn)。4按資產(chǎn)的流流動性分類按資產(chǎn)的流動性性可以分為短短期資產(chǎn)和長長期資產(chǎn)。第三節(jié) 資產(chǎn)產(chǎn)評估的價值值類型（）（一）資產(chǎn)評估估的特定目的的資產(chǎn)評估的特定定目的主要有有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

5、讓、企業(yè)兼并并、企業(yè)出售售、企業(yè)聯(lián)營營、股份經(jīng)營營、中外合資資合作、企業(yè)業(yè)清算、抵押押擔(dān)保、企業(yè)業(yè)租賃、債務(wù)務(wù)重組等。（二）資產(chǎn)評估估的價值類型型1.價值類型在在資產(chǎn)評估業(yè)業(yè)務(wù)中具有重重要的作用，表表現(xiàn)在：（1）價值類型型是影響和決決定資產(chǎn)評估估價值的重要要因素。（2）價值類型型制約資產(chǎn)評評估方法的選選擇。（3）明確評估估價值類型，可可以更清楚的的表達評估結(jié)結(jié)果，可以避避免報告使用用者誤用評估估結(jié)果。2.價值類型的的類別 （1）市場價值值：自愿買方方和自愿賣方方在評估基準準日進行正常常的市場營銷銷之后所達成成的公平交易易中某項資產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行交交易的價值估估計數(shù)額，當(dāng)當(dāng)事人雙方應(yīng)應(yīng)各自精明、謹謹

6、慎行事，不不受任何強迫迫壓制。 （2）在用價值值（3）投資價值值（4）持續(xù)經(jīng)營營價值（5）清算價格格（6）保險價值值（7）課稅價值值3.價值類型的的決定 決定和影響價值值類型的因素素是多方面的的，但主要因因素包括：（11）評估的特特定目的(經(jīng)經(jīng)濟行為)；（2）市場場條件；（33）資產(chǎn)功能能及其狀態(tài)。第四節(jié) 資產(chǎn)評評估的假設(shè)（一）繼續(xù)使用用假設(shè)從資產(chǎn)評估角度度看，繼續(xù)使使用假設(shè)是指指資產(chǎn)將按現(xiàn)現(xiàn)行用途繼續(xù)續(xù)使用，或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)續(xù)使用。（二）公開市場場假設(shè)公開市場假設(shè)，是是假定在市場場上交易的資資產(chǎn)，或擬在在市場上交易易的資產(chǎn)，資資產(chǎn)交易雙方方彼此地位平平等，彼此雙雙方都有獲得得足夠市場信信息的

7、機會和和時間，以便便對資產(chǎn)的功功能、用途及及其交易價格格等做出理智智的判斷。（三）清算(清清償)假設(shè)清算(清償)假假設(shè)是指資產(chǎn)產(chǎn)所有者在某某種壓力下被被強制進行整整體或拆零，經(jīng)經(jīng)協(xié)商或以拍拍賣方式在公公開市場上出出售。在不同同假設(shè)條件下下，評估結(jié)果果各不相同。在在繼續(xù)使用假假設(shè)前提下要要求評估資產(chǎn)產(chǎn)的繼續(xù)使用用價值；在公公開市場假設(shè)設(shè)前提下要求求評估資產(chǎn)的的公平市場價價值；在清算算假設(shè)前提下下要求評估資資產(chǎn)的清算價價格。第五節(jié) 資產(chǎn)評評估的原則資產(chǎn)評估的原則則包括兩個層層次的內(nèi)容，即即資產(chǎn)評估的的工作原則和和資產(chǎn)評估的的經(jīng)濟原則。（一）資產(chǎn)評估估的工作原則則資產(chǎn)評估工作原原則有：獨立立性原則、

8、客客觀性原則、科科學(xué)性原則、專專業(yè)性原則。（二）資產(chǎn)評估估的經(jīng)濟原則則資產(chǎn)評估經(jīng)濟原原則有：貢獻獻原則、替代代原則、預(yù)期期原則。第六節(jié) 資產(chǎn)評評估的程序（）（一）資產(chǎn)評估估程序的定義義資產(chǎn)評估程序是是指資產(chǎn)評估估機構(gòu)和人員員執(zhí)行資產(chǎn)評評估業(yè)務(wù)、形形成資產(chǎn)評估估結(jié)論所履行行的系統(tǒng)性工工作步驟。（二）資產(chǎn)評估估程序的重要要性資產(chǎn)評估程序的的重要性表現(xiàn)現(xiàn)在：1資產(chǎn)評估程程序是規(guī)定資資產(chǎn)評估行為為、提高資產(chǎn)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)質(zhì)量和維護資資產(chǎn)評估服務(wù)務(wù)公信力的重重要保證。2資產(chǎn)評估程程序是相關(guān)當(dāng)當(dāng)事方評價自自查評估服務(wù)務(wù)的重要依據(jù)據(jù)。3恰當(dāng)執(zhí)行資資產(chǎn)評估程序序是資產(chǎn)評估估機構(gòu)和人員員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)風(fēng)險、保護自自身

9、合法權(quán)益益、合理抗辯辯的重要手段段之一。（三）資產(chǎn)評估估程序的內(nèi)容容：有8項內(nèi)內(nèi)容，見教材材。（四）履行資產(chǎn)產(chǎn)評估程序的的基本要求1資產(chǎn)評估機機構(gòu)和人員應(yīng)應(yīng)當(dāng)在國家和和資產(chǎn)評估行行業(yè)規(guī)定的范范圍內(nèi)，建立立、健全資產(chǎn)產(chǎn)評估程序制制度。2資產(chǎn)評估機機構(gòu)和人員執(zhí)執(zhí)行資產(chǎn)評估估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)具體資資產(chǎn)評估項目目的情況和資資產(chǎn)評估程序序制度，確定定并履行適當(dāng)當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估估程序，不得得隨意簡化或或刪減資產(chǎn)評評估程序。3資產(chǎn)評估機機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立立相關(guān)工作制制度，指導(dǎo)和和監(jiān)督資產(chǎn)評評估項目經(jīng)辦辦人員及助力力人員實施資資產(chǎn)評估程序序。4如果由于資資產(chǎn)評估項目目的特殊性，資資產(chǎn)評估機構(gòu)構(gòu)和人員無法法或沒有履行行資

10、產(chǎn)評估程程序中的某個個基本環(huán)節(jié)，資資產(chǎn)評估機構(gòu)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)當(dāng)考慮狀況是是否會影響到到資產(chǎn)評估結(jié)結(jié)論的合理性性。5資產(chǎn)評估機機構(gòu)和人員應(yīng)應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評評估程序的組組織實施情況況記錄于工作作底稿。第二章 資產(chǎn)產(chǎn)評估的基本本方法（）一、本章考情及及重點1.本章在考試試中處于重要要地位，雖然然本章直接分分數(shù)不是很多多，但本章是是后面各章不不同資產(chǎn)評估估方法的基礎(chǔ)礎(chǔ)。本章在考考試中的題型型主要有單選選、多選、名名詞解釋和簡簡答，分數(shù)在在7分左右。例例如，20007-20009年考試情情況如下： 200772009年年本章出題題題型和題量（分分值）統(tǒng)計表表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計算題合計（分）200

11、7年31372008年317112009年314 2本章的重點點是市場法運運用形式和差差異調(diào)整、成成本法各項指指標的計算、收收益法的應(yīng)用用形式和指標標計算、資產(chǎn)產(chǎn)評估方法選選擇需要考慮慮的因素。二、本章重點內(nèi)內(nèi)容串講（對對照教材劃重重點）第一節(jié) 市場法法（）（一）市場法及及其適用的前前提條件1.市場法的含含義市場法也稱市場場價格比較法法，是指通過過比較被評估估資產(chǎn)與最近近售出類似資資產(chǎn)的異同，并并將類似資產(chǎn)產(chǎn)的市場價格格進行調(diào)整，從從而確定被評評估資產(chǎn)價值值的一種資產(chǎn)產(chǎn)評估方法。2.市場法應(yīng)用用的前提條件件（1）需要有一一個充分發(fā)育育、活躍的資資產(chǎn)市場。（2）參照物及及其與被評估估資產(chǎn)可比較較

12、的指標、技技術(shù)參數(shù)等資資料是可搜集集到的。（二）運用市場場法進行資產(chǎn)產(chǎn)評估的方式式采用市場法時，一一方面是選擇擇確定參照物物價格，另一一方面則是分分析確定參照照物的差異調(diào)調(diào)整因素。參參照物差異調(diào)調(diào)整因素主要要包括三方面面：一是時間間因素，二是是地域因素，三三是功能因素素。（三）運用市場場法評估資產(chǎn)產(chǎn)的程序及其其優(yōu)缺點分析析1.運用市場法法評估資產(chǎn)的的程序（1）明確評估估對象；（2）進行公開開市場調(diào)查，收收集相同或相相類似資產(chǎn)的的市場基本信信息資料，尋尋找參照物；（3）分析整理理資料并驗證證其準確性，判判斷選擇參照照物；（4）把被評估估資產(chǎn)與參照照物比較；（5）分析調(diào)整整差異，做出出結(jié)論。2.市

13、場法的優(yōu)優(yōu)缺點市場法是資產(chǎn)評評估中最簡單單、最有效的的方法，其優(yōu)優(yōu)點表現(xiàn)在：（1）能夠夠客觀反映資資產(chǎn)目前的市市場情況；（22）評估結(jié)果果易于被各方方面理解和接接受。市場法的缺點表表現(xiàn)在：（11）需要有公公開及其活躍躍的市場作為為基礎(chǔ)，有時時缺少可對比比數(shù)據(jù)以及缺缺少判斷對比比數(shù)據(jù)而難以以應(yīng)用；（22）不適用于于專用機器、設(shè)設(shè)備、大部分分的無形資產(chǎn)產(chǎn)，以及受地地區(qū)、環(huán)境等等嚴格限制的的一些資產(chǎn)的的評估。第二節(jié) 成本法法（）（一）成本法及及其適用的前前提條件1.成本法的含含義成本法是指在評評估資產(chǎn)時按按被評估資產(chǎn)產(chǎn)的現(xiàn)時重置置成本扣減其其各項損耗價價值來確定被被評估資產(chǎn)價價值的方法。2.成本法應(yīng)

14、用用的前提條件件（1）應(yīng)當(dāng)具備備可利用的歷歷史資料。（2）形成資產(chǎn)產(chǎn)價值的耗費費是必須的。（二）成本法運運用的思路及及其各項指標標的估算 根據(jù)成本法的含含義，成本法法的基本計算算公式可以表表述為：（1）被評估資資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶值值-功能性貶值值-經(jīng)濟性貶值值（2）被評估資資產(chǎn)評估值=重置成本成新率1.重置成本及及其估算重置成本是指在在現(xiàn)在市場條條件下重新構(gòu)構(gòu)建一項全新新資產(chǎn)所耗費費的全部貨幣幣支出。重置成本一般可可分為復(fù)原重重置成本和更更新重置成本本。復(fù)原重置成本是是指運用原來來相同的材料料、建筑或制制造標準、設(shè)設(shè)計、格式及及技術(shù)等，以以現(xiàn)時價格復(fù)復(fù)原購建這項項全新資產(chǎn)所所發(fā)生的

15、支出出。更新重置成本是是指利用新型型材料，并根根據(jù)現(xiàn)代標準準、設(shè)計及格格式，以現(xiàn)時時價格生產(chǎn)或或建造具有同同等功能的全全新資產(chǎn)所需需的成本。選擇重置成本時時，在同時可可獲得復(fù)原重重置成本和更更新重置成本本的情況下，應(yīng)應(yīng)選擇更新重重置成本。一一般來說，復(fù)復(fù)原重置成本本大于更新重重置成本。重置成本的估算算一般可以采采用下列方法法：（1）重置核算算法。它是指指按資產(chǎn)成本本的構(gòu)成，把把以現(xiàn)行市價價計算的全部部購建支出按按其計入成本本的形式，將將總成本分為為直接成本和和間接成本來來估算重置成成本的一種方方法。（2）物價指數(shù)數(shù)法。這種方方法是在資產(chǎn)產(chǎn)歷史成本基基礎(chǔ)上，通過過現(xiàn)時物價指指數(shù)確定其重重置成本，

16、計計算公式為； 上述二者具有明明顯的區(qū)別，表表現(xiàn)在： 物價指指數(shù)法估算的的重置成本，僅僅考慮了價格格變動因素，因因而確定的是是復(fù)原重置成成本；而重置置核算法既考考慮了價格因因素，也考慮慮了生產(chǎn)技術(shù)術(shù)進步和勞動動生產(chǎn)率的變變化因素，因因而可以估算算復(fù)原重置成成本和更新重重置成本。物價指數(shù)法建建立在不同時時期的某一種種或某類甚至至全部資產(chǎn)的的物價變動水水平上；而重重置核算法建建立在現(xiàn)行價價格水平與購購建成本費用用核算的基礎(chǔ)礎(chǔ)上。（3）功能價值值法也稱生產(chǎn)能力比比例法。這種種方法是尋找找一個與被評評估資產(chǎn)相同同或相似的資資產(chǎn)為參照物物，計算其每每一單位生產(chǎn)產(chǎn)能力價格或或參照物與被被評估資產(chǎn)生生產(chǎn)能力

17、的比比例，據(jù)以估估算被評估資資產(chǎn)的重置成成本。計算公公式為： 這種方法運用的的前提條件是是資產(chǎn)的成本本與其生產(chǎn)能能力成線性關(guān)關(guān)系。（4）規(guī)模經(jīng)濟濟效益指數(shù)法法應(yīng)用于許多資產(chǎn)產(chǎn)的成本與其其生產(chǎn)能力之之間不存在線線性關(guān)系的情情況。計算公公式是： （5）統(tǒng)計分分析法計算公式為：KK=R/RR2.實體性貶值值及其估算 資產(chǎn)的的實體性貶值值是資產(chǎn)由于于使用和自然然力作用形成成的貶值。實實體性貶值的的估算，一般般可以采用以以下幾種方法法： （1）觀觀察法，也稱稱成新率法。資產(chǎn)的實體性貶貶值=重置成本（1-實體性成成新率）（2）公式計算算法。其計算算公式為： 公式中：總使用年限=實實際已使用年年限+尚可使用

18、年年限 實際已已使用年限=名義已使用用年限資產(chǎn)利用率率3.功能性貶值值及估算 功能性性貶值是由于于技術(shù)相對落落后造成的貶貶值。通常，功功能性貶值的的估算可以按按下列步驟進進行： （1）將將被評估資產(chǎn)產(chǎn)的年運營成成本與功能相相同但性能更更好的新資產(chǎn)產(chǎn)的年運營成成本進行比較較。 （2）計計算二者的差差異，確定凈凈超額運營成成本。凈超額運營成本本是超額運營營成本扣除所所得稅以后的的余額。（3）估計被評評估資產(chǎn)的剩剩余壽命。 （4）以適適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率率將被評估資資產(chǎn)的剩余壽壽命內(nèi)每年的的超額運營成成本折現(xiàn)，這這些折現(xiàn)值之之和就是被評評估資產(chǎn)的功功能性損耗（貶貶值），計算算公式為： 被評估估資產(chǎn)功能性性貶

19、值額=（被評估資資產(chǎn)年凈超額額運營成本折現(xiàn)系數(shù)）4.經(jīng)濟性貶值值及其估算經(jīng)濟性貶值是由由于外部環(huán)境境變化造成資資產(chǎn)的貶值。計計算經(jīng)濟性貶貶值時，主要要是根據(jù)由于于產(chǎn)品銷售困困難而開工不不足或停止生生產(chǎn)形成資產(chǎn)產(chǎn)的閑置，價價值得不到實實現(xiàn)等因素，確確定其貶值額額。5.成新率及其其估算本書的成新率有有二個含義：實體成新率率和綜合成新新率。本處的的成新率是綜綜合成新率。綜綜合成新率反反映評估對象象的現(xiàn)行價值值與其全新狀狀態(tài)重置價值值的比率。該該成新率指的的是重置成本本法運用的第第二個公式（即即：被評估資資產(chǎn)評估值=重置成本成新率）中中的成新率，它它是綜合考慮慮資產(chǎn)使用中中各類損耗以以后確定的。綜合成

20、新率的估估算方法有以以下幾種：（1）觀察法。（2）使用年限限法。 （3）修復(fù)復(fù)費用法。需要說明的是，評評估工作中，有有些評估人員員直接按照會會計學(xué)中的折折舊年限估算算成新率，這這種做法是不不正確的，必必須摒棄。（三）運用成本本法評估資產(chǎn)產(chǎn)的程序及其其優(yōu)缺點分析析 1.運用用成本法評估估資產(chǎn)的程序序 （1）確定定被評估資產(chǎn)產(chǎn)，并估算重重置成本； （2）確定定被評估資產(chǎn)產(chǎn)的使用年限限； （3）估算算被評估資產(chǎn)產(chǎn)的損耗或貶貶值； （4）計算算確定被評估估資產(chǎn)的價值值。 2.成本本法的優(yōu)缺點點 采用成成本法評估資資產(chǎn)的優(yōu)點有有： （1）比比較充分地考考慮了資產(chǎn)的的損耗，評估估結(jié)果更趨于于公平合理； （

21、2）有有利于單項資資產(chǎn)和特定用用途資產(chǎn)的評評估； （3）在在不易計算資資產(chǎn)未來收益益或難以取得得市場參照物物條件下可廣廣泛地應(yīng)用。 （4）有有利于企業(yè)資資產(chǎn)保值。 但是，采采用成本法的的缺點是工作作量較大。第三節(jié) 收益法法（一）收益法及及其適用的前前提條件 1.收益法法的含義 收益法法是指通過估估算被評估資資產(chǎn)未來預(yù)期期收益并折算算成現(xiàn)值，借借以確定被評評估資產(chǎn)價值值的一種資產(chǎn)產(chǎn)評估方法。應(yīng)應(yīng)用收益法評評估資產(chǎn)必須須具備的前提提條件是： （1）被被評估資產(chǎn)必必須是能用貨貨幣衡量其未未來期望收益益的單項或整整體資產(chǎn)； （2）資資產(chǎn)所有者所所承擔(dān)的風(fēng)險險也必須是能能用貨幣衡量量的。（二）收益法應(yīng)應(yīng)

22、用的形式1.資產(chǎn)未來收收益期有限的的情況 評估值 對教材例【2-7】的補充充說明： 評估值3000（16）4000（16）2200（16）32833561167.9806.99（萬元）2.資產(chǎn)未來收收益無限期的的情況（1）未來收益益年金化的情情形。資產(chǎn)評估值（收收益現(xiàn)值）=年收益額/資本化率PV=A/r（2）未來收益益是不等額的的情形。資產(chǎn)評估值（預(yù)預(yù)期收益現(xiàn)值值）=前若干年各各年收益額各年折現(xiàn)系系數(shù)+以后各各年的年金化化收益/資本本化率前若干年最最后一年的折折現(xiàn)系數(shù) 例：某企業(yè)預(yù)計計未來五年收收益額分別是是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假假定從第六年年開始，以后后各年收益

23、均均為14萬元，確確定的折現(xiàn)率率和資本化率率為10%。確定定該企業(yè)在持持續(xù)經(jīng)營下的的評估值。 評估過過程可按下列列步驟進行： 首先，確確定未來五年年收益額的現(xiàn)現(xiàn)值。 現(xiàn)值總總額 =120.90991+150.82665+130.75113+110.68330+140.62009 =49.22442（萬萬元） 計算中中的現(xiàn)值系數(shù)數(shù)，可從復(fù)利利現(xiàn)值表中查查得。 其次，將將第六年以后后的收益進行行資本化處理理，即： 14/10%=1140（萬元元） 最后，確確定該企業(yè)評評估值：企業(yè)評估值=449.24442+14000.62009=1366.17（萬萬元）（三）收益法中中各項指標的的確定收益法中的主

24、要要指標有三個個，即收益額額、折現(xiàn)率或或資本化率、收收益期限。1.收益額收益額指的是資資產(chǎn)使用帶來來的未來收益益期望值。關(guān)關(guān)于收益額的的構(gòu)成，以企企業(yè)為例，目目前有幾種觀觀點： 第一，稅稅后利潤，即即凈利潤； 第二，現(xiàn)現(xiàn)金流量； 第三，利利潤總額。2.折現(xiàn)率和資資本化率折現(xiàn)率應(yīng)包含無無風(fēng)險利率、風(fēng)風(fēng)險報酬率和和通貨膨脹率率。資本化率率與折現(xiàn)率在在本質(zhì)上是沒沒有區(qū)別的。只只是適用場合合不同。折現(xiàn)現(xiàn)率是將未來來有限期的預(yù)預(yù)期收益折算算成現(xiàn)值的比比率，用于有有限期預(yù)期收收益還原，資資本化率則是是將未來永續(xù)續(xù)性預(yù)期收益益折算成現(xiàn)值值的比率。3.收益期限（四）收益法評評估資產(chǎn)的程程序及其優(yōu)缺缺點分析 1

25、.收益益法評估資產(chǎn)產(chǎn)的程序 （1）收集集驗證有關(guān)經(jīng)經(jīng)營、財務(wù)狀狀況的信息資資料； （2）計算算和對比分析析有關(guān)指標及及其變化趨勢勢； （3）預(yù)測測資產(chǎn)未來預(yù)預(yù)期收益，確確定折現(xiàn)率或或資本化率； （4）將預(yù)預(yù)期收益折現(xiàn)現(xiàn)或資本化處處理，確定被被評估資產(chǎn)價價值。 2.收益法法評估資產(chǎn)的的優(yōu)缺點 （1）收益法法評估資產(chǎn)的的優(yōu)點是：能真實和較準準確地反映企企業(yè)資本化的的價值；與投資決策相相結(jié)合，應(yīng)用用此法評估的的資產(chǎn)價值，易易為買賣雙方方所接受。（2）收益法評評估資產(chǎn)的缺缺點是：預(yù)期收益額預(yù)預(yù)測難度較大大，受較強的的主觀判斷和和未來不可預(yù)預(yù)見因素的影影響；在評估中適用用范圍較小，一一般適用企業(yè)業(yè)整體資

26、產(chǎn)和和可預(yù)測未來來收益的單項項資產(chǎn)評估。第四節(jié) 資產(chǎn)評評估方法的比比較和選擇（一）資產(chǎn)評估估方法之間的的關(guān)系1.資產(chǎn)評估方方法之間的聯(lián)聯(lián)系從整體上說，資資產(chǎn)評估方法法是由互相關(guān)關(guān)聯(lián)的、內(nèi)在在相關(guān)的不可可分割的技巧巧和程序組成成的。2.市場法與成成本法的區(qū)別別：有4點區(qū)區(qū)別，見教材材。（二）資產(chǎn)評估估方法的選擇擇（）1資產(chǎn)評估方方法的選擇必必須與資產(chǎn)評評估價值類型型相適應(yīng)。資產(chǎn)評估價值類類型說明“評什么”，是資產(chǎn)評評估價值的質(zhì)質(zhì)的規(guī)定，具具有排他性，對對評估方法具具有約束性；資產(chǎn)評估方方法說明“如何評”，是資產(chǎn)評評估價值量的的確定，具有有多樣性和替替代性，并服服務(wù)于評估價價值類型。2資產(chǎn)評估方方

27、法必須與評評估對象相適適應(yīng)。評估對象是單項項資產(chǎn)還是整整體資產(chǎn)，是是有形資產(chǎn)還還是無形資產(chǎn)產(chǎn)等，往往要要求不同的評評估方法與之之相適應(yīng)。 3評估方方法的選擇還還要受可搜集集數(shù)據(jù)和信息息資料的制約約。有時，一項資產(chǎn)產(chǎn)同時采用兩兩種或兩種以以上的方法評評估，會得出出兩種或兩種種以上不同的的結(jié)論。我們們一般不能用用各種方法得得出的評估結(jié)結(jié)果進行簡單單平均或加權(quán)權(quán)平均得出評評估結(jié)論，應(yīng)應(yīng)該根據(jù)評估估價值類型以以及不同評估估結(jié)果對市場場的適用性，判判斷選擇一種種評估結(jié)果作作為評估結(jié)論論。第三章 機器器設(shè)備評估（）一、本章考情及及重點1.本章在考試試中處于非常常重要地位，屬屬于考試的重重點章。本章章在考試

28、中的的題型主要有單單選、多選、簡簡答和計算，分數(shù)在16分左右。例如，2007-2009年考試情況如下： 200772009年年本章出題題題型和題量（分分值）統(tǒng)計表表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計算題合計（分）2007年4110152008年4110152009年5310182本章的重點點是機器設(shè)備備評估的成本本法，這是每每年必考的知知識點。二、本章重點內(nèi)內(nèi)容串講（對對照教材劃重重點）第一節(jié) 機器設(shè)設(shè)備評估的特特點（一）機器設(shè)備備的特點1機器設(shè)備是是主要勞動手手段2機器設(shè)備屬屬于動產(chǎn)類資資產(chǎn)3機器設(shè)備屬屬于郵箱資產(chǎn)產(chǎn)4.機器設(shè)備更更新?lián)Q代比較較快（二）機器設(shè)備備評估的特點點1機器設(shè)備類類資產(chǎn)一

29、般不不具備獨立的的獲利能力。通通常采用成本本法和市場法法評估。2對于整體性性的機器設(shè)備備，它是為了了實現(xiàn)某種功功能，由若干干機器設(shè)備組組成的有機整整體，整體價價值不僅僅是是單臺設(shè)備價價值的簡單相相加。3影響機器設(shè)設(shè)備磨損的因因素很多，設(shè)設(shè)備的磨損、失失效規(guī)律不易易確定，個體體差異較大。確確定貶值往往往需要逐臺地地對設(shè)備的實實體狀態(tài)進行行調(diào)查、鑒定定。4設(shè)備的貶值值因素比較復(fù)復(fù)雜，除實體體性貶值外，往往往還存在功功能性貶值和和經(jīng)濟性貶值值。第二節(jié) 機器設(shè)設(shè)備的核查與與鑒定（一）機器設(shè)備備的核查機器設(shè)備核查的的方式可分為為逐項清查和和抽樣核查兩兩種。1.逐項清查評估人員要依據(jù)據(jù)委托評估的的資產(chǎn)清單

30、，對對所有被評估估的機器設(shè)備備進行逐臺的的清點、核實實，分別考察察每一臺設(shè)備備的實體狀態(tài)態(tài)，確定實體體性貶值、功功能性貶值和和經(jīng)濟性貶值值，計算評估估值。2.抽樣核查 抽樣核核查是在滿足足核查任務(wù)要要求的前提條條件下，根據(jù)據(jù)隨機抽樣的的原理，核查查被評估機器器設(shè)備的一種種方法。（二）機器設(shè)備備的鑒定1.機器設(shè)備的的鑒定按其工工作階段可以以分為 統(tǒng)計性鑒定定 宏宏觀鑒定 微觀觀鑒定 判判斷性鑒定第三節(jié) 機器設(shè)設(shè)備評估的成成本法（）機器設(shè)備評估的的成本法是指指通過估算機機器設(shè)備的重重置成本，然然后扣減其各各種貶值來估估測機器設(shè)備備評估值的方方法。成本法法可以用公式式表示為： 貶值貶值經(jīng)濟性貶值功能

31、性貶值實體性成本重置評估值機器設(shè)備（一）機器設(shè)備備重置成本的的構(gòu)成重置成本一般包包括重新購置置或建造與評評估對象功效效相同的全新新設(shè)備所需的的一切合理的的直接費用和和間接費用，如如：設(shè)備購置置成本、運雜雜費、安裝費費、基礎(chǔ)費、其其它間接費用用、稅金、資資金成本等。（二）機器設(shè)備備重置成本的的估算1重置核算法法這種方法是分別別估算機器設(shè)設(shè)備各構(gòu)成項項目的成本，然然后求和得到到重置成本的的方法。2物價指數(shù)法法 這種方方法是在被評評機器設(shè)備歷歷史成本基礎(chǔ)礎(chǔ)上，通過現(xiàn)現(xiàn)時物價指數(shù)數(shù)確定其重置置成本。計算算公式為： 3規(guī)模經(jīng)濟效效益指數(shù)法 x是根據(jù)設(shè)備的生生產(chǎn)能力與價價格的比例關(guān)關(guān)系來確定重重置成本的方

32、方法。x 參照物設(shè)備的產(chǎn)量參照物設(shè)備的重置成本被評估設(shè)備的重置成本被評估設(shè)備的產(chǎn)量（三）機器設(shè)備備的實體性貶貶值及其估算算機器設(shè)備的實體體性貶值是由由于使用和自自然力的作用用造成的機器器設(shè)備的貶值值。實體性貶值=重重置成本實體性貶值值率=重置成本（1-成新率）1使用年限法法2觀測分析法法3修復(fù)費用法法（四）機器設(shè)備備的功能性貶貶值及其估算算機器設(shè)備的功能能性貶值是由由于科學(xué)技術(shù)術(shù)的發(fā)展，導(dǎo)導(dǎo)致被評估的的機器設(shè)備與與新機器相比比功能的相對對落后，引起起的貶值；或或者是新技術(shù)術(shù)、新材料、新新工藝的運用用導(dǎo)致被評估估機器設(shè)備的的貶值。（五）機器設(shè)備備的經(jīng)濟性貶貶值及其估算算機器設(shè)備的經(jīng)濟濟性貶值是由

33、由于外部因素素引起的貶值值。1因生產(chǎn)能能力降低造成成的經(jīng)濟性貶貶值2因收益減少少造成的經(jīng)濟濟性貶值3因受環(huán)境保保護限制而造造成的經(jīng)濟性性貶值第四節(jié) 機器設(shè)設(shè)備評估的市市場法（一）運用市場場法評估機器器設(shè)備的概念念 機器設(shè)備評評估的市場法法也稱市場比比較法，是根根據(jù)市場上類類似機器設(shè)備備交易的價格格資料，通過過對評估對象象和市場參照照物各項因素素的分析比較較，從而確定定機器設(shè)備評評估值的方法法。（二）運用市場場法評估機器器設(shè)備中比較較因素分析 運用市場法法評估機器設(shè)設(shè)備時，應(yīng)對對被評估機器器設(shè)備與參照照物進行比較較。這些比較較因素包括：個別因素、交交易因素、地地域因素、時時間因素等四四個方面。

34、第四章 房地地產(chǎn)評估（）一、本章考情及及重點1.本章在考試試中處于非常常重要地位，屬屬于考試的重重點章。本章章在考試中的的題型主要有單單選、多選、名名詞解釋、簡簡答和計算，分分數(shù)一般在116分左右。例例如，20007-20009年考試情情況如下： 200772009年年本章出題題題型和題量（分分值）統(tǒng)計表表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計算題合計（分）2007年4110152008年4110152009年52310202本章的重點點是房地產(chǎn)評評估的市場法法、收益法（含含假設(shè)開發(fā)法法、殘余估價價法）、成本本法；影響地地產(chǎn)價格的因因素、建筑物物評估時需考考慮的因素等等。二、本章重點內(nèi)內(nèi)容串講（對對

35、照教材劃重重點）第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)評估概述（一）房地產(chǎn)的的概念房地產(chǎn)：是指土土地、建筑物物及其他地上上定著物，又又稱之為不動動產(chǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)存在形態(tài)：單純的土地地、單純的建建筑物、土地地與建筑物合合成一體的房房地產(chǎn)。（二）房地產(chǎn)的的特征房地產(chǎn)的特征有有：位置固定定性、耐用性性、影響因素素多樣性、投投資大量性、保保值增值趨勢勢。 （三）房地產(chǎn)的的評估程序 明確評估基本事事項擬定評估估工作方案實地查勘勘搜集資料選用評估估方法評定估估算確定評估估結(jié)果，撰寫寫評估說明和和報告。第二節(jié) 土地使使用權(quán)評估的的特點（一）土地使用用權(quán)及其實質(zhì)質(zhì)土地資產(chǎn)可以作作為單獨的對對象進行評估估，也可以與與地上建筑物物一起作

36、為評評估對象進行行評估，還可可以作為整體體企業(yè)資產(chǎn)的的構(gòu)成要素隨隨整體企業(yè)一一并進行評估。（二）土地資產(chǎn)產(chǎn)的分類及其其特性1資產(chǎn)及其分分類按社會經(jīng)濟用途途劃分：工業(yè)業(yè)用地、商業(yè)業(yè)用地、交通通運輸用地、公公用事業(yè)用地地、文教、科科技和衛(wèi)生用用地、行政事事業(yè)機關(guān)用地地、生活住宅宅用地、園林林、風(fēng)景瀏覽覽區(qū)、公共休休息用地、特特殊用地（如如軍事設(shè)施用用地、監(jiān)獄、垃垃圾堆放處理理場、公墓、火火葬場用地）等等。2土地資產(chǎn)的的特性： （1）自然特性性：土地面積積的有限性、土土地空間位置置的固定性、土土地使用價值值的永續(xù)性和和增值性、土土地的不可替替代性。（2）經(jīng)濟特性性：用途多樣樣性、經(jīng)濟地理位位置的可變

37、性性、可壟斷性。（三）土地資產(chǎn)產(chǎn)價格體系1土地資產(chǎn)價價格類型（1）基準地價價：基準地價價是指城鎮(zhèn)國國有土地的基基本標準價格格。是各城鎮(zhèn)鎮(zhèn)按不同的土土地級別、不不同的地段分分別評估和測測算的商業(yè)、工工業(yè)、住宅等等各類用地土土地使用權(quán)的的平均價格。（2）標定地價價：在市、縣縣政府根據(jù)需需要評估的正正常土地市場場中，在正常常經(jīng)營管理條條件和政策作作用下，具體體宗地在一定定使用年限內(nèi)內(nèi)的價格。（3）土地使用用權(quán)出讓底價價：是政府根根據(jù)正常市場場狀況下宗地地或地塊應(yīng)達達到的地價水水平確定的某某一宗地或地地塊出讓時的的最低控制價價格標準。它它也是土地使使用權(quán)出讓時時政府首先出出示的待出讓讓土地或地塊塊的最

38、低地價價（標價）的的依據(jù)和確認認成交地價（或或出讓金）的的基礎(chǔ)。（4）轉(zhuǎn)讓價格格：是使用者者將已取得的的土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三三者，由第三三者向轉(zhuǎn)讓者者所支付的一一種價格。由由于轉(zhuǎn)讓的本本身是土地使使用者之間的的交易，其價價格形成也是是由交易雙方方來決定的。（5）出租價格格：地產(chǎn)出租租價格亦稱土土地使用權(quán)租租金價格 目前我國的城市市地產(chǎn)市場按按土地使用權(quán)權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可可劃分為一級級市場和二級市場。2土地資產(chǎn)價價格的特點（1）土地價格格不是土地價價值的貨幣表表現(xiàn)，其價格格不由生產(chǎn)成成本決定。（2）土地價格格主要由土地地的需求決定定。（3）土地價格格具有明顯的的區(qū)域性。（4）土地價格格的上漲性。（

39、四）影響地產(chǎn)產(chǎn)價格的因素素 行政政因素 一一般因素 社社會因素 經(jīng)濟濟因素 其他他因素 影響商業(yè)用用地的因素影響地產(chǎn)價格的的因素 區(qū)域因素 影響住宅用用地的因素 影響響工業(yè)用地的的因素 位置置 地形形地質(zhì) 個個別因素 面面積 地塊塊形狀 土地地利用1一般因素：是指對土地地價格高低及及其變動具有有普遍性、一一般性和共同同性影響的因因素。2區(qū)域因素：是指因土地地所在地區(qū)的的特性而影響響地價的因素素，也就是說說，土地所在在地區(qū)的自然然條件與社會會經(jīng)濟、行政政因素相結(jié)合合所形成的地地區(qū)特點所影影響的地價因因素。 影響響商業(yè)用地土土地價格的區(qū)區(qū)域因素：商商業(yè)繁華程度度、交通便捷捷度、環(huán)境優(yōu)優(yōu)劣度、規(guī)劃劃

40、限制、其他他因素。3個別因素：是指地產(chǎn)所所表現(xiàn)的個別別特殊的如位位置、面積、地地形地質(zhì)、寬寬度、進深等等對地產(chǎn)價格格產(chǎn)生影響的的因素。土地利用因素：主要包括容容積率和土地地用途。容積積率是指地塊塊的建筑面積積與地塊總面面積的比率。（五）土地使用用權(quán)評估的原原則 包括替代原原則、最有效效使用原則、變變動原則、供供需原則、貢貢獻原則。第三節(jié) 土地權(quán)權(quán)屬及其處置置（一）土地權(quán)屬屬的類型土地權(quán)屬按不同同角度，可以以分為土地所所有權(quán)、土地地使用權(quán)、劃劃撥土地、出出讓土地等。 1土地所所有權(quán)我國的土地是社社會主義公有有制，即全民民所有制和勞勞動群眾集體體所有制。 2劃撥土土地使用權(quán)以劃撥方式取得得的土地使

41、用用權(quán)，土地使使用權(quán)不得單單獨設(shè)定抵押押權(quán)，依法取取得了房屋所所有權(quán)連同該該房屋占用范范圍內(nèi)的劃撥撥土地使用權(quán)權(quán)，可以設(shè)定定抵押權(quán)。 3出讓讓土地使用權(quán)權(quán) 土地使用權(quán)出出讓最高年限限按用途分別別確定： （1）居居住用地700年； （2）工工業(yè)用地500年； （3）教教育、科技、文文化、衛(wèi)生、體體育用地500年； （4）商商業(yè)、旅游、娛娛樂用地400年； （5）綜綜合或者其他他用地50年年。 （二）企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)重組與改制制中土地權(quán)屬屬的處置 土地權(quán)屬屬處置方式：出讓方式、直直接投資入股股方式、租賃賃方式。第四節(jié) 土地使使用權(quán)評估的的方法（）（一）市場法 1市場場法及其適用用條件市場法：也稱市市場比

42、較法，是是將待估土地地與在近期已已經(jīng)進行交易易的類似土地地加以比較，從從已進行交易易的類似土地地的價格，修修正得出待估估土地價格的的一種評估方方法。 2市場場法應(yīng)用的步步驟與過程（1）廣泛搜集集交易資料，確確定比較案例例 （2）進行交易易情況的修正正（3）進行交易易時間的修正正（4）進行區(qū)域域因素修正（5）進行個別別因素修正：個別因素修修正的內(nèi)容主主要包括土地地使用年限、容容積率、臨街街寬度、臨街街深度、面積積、形狀、地地形、地質(zhì)等等土地使用年限修修正時，修正正系數(shù)可用下下列公式計算算： 容積率率的修正計算算公式為 （6）確定待估估土地評估值值 （二）收益益法 1收益益法 土地使使用權(quán)評估中中

43、的收益法，亦亦稱收益還原原法，是指通通過預(yù)測土地地未來產(chǎn)生的的預(yù)期收益，以以一定的還原原利率將預(yù)期期收益折算為為現(xiàn)值之和，從從而確定土地地評估值的方方法。土地使用權(quán)評估估中的收益法法的應(yīng)用，重重要的是要確確定土地的收收益額、土地地還原利率和和土地收益年年限。 2土地地收益額的估估算（1）土地收益益的分類： 實際收益：是指指在現(xiàn)狀下實實際獲得的收收益，實際收收益一般來說說不能用于評評估，因為個個別人或個別別企業(yè)的經(jīng)營營能力等對實實際收益的影影響較大。客觀收益：是排排除了實際收收益中屬于特特殊的、偶然然的因素后所所得到的一般般正常收益，客客觀收益才能能作為評估的的依據(jù)。注意意評估中的收收益應(yīng)該是客

44、客觀收益。土地收益包括有有形收益和無無形收益，計計算收益時不不僅要包括有有形收益，還還要包括各項項無形收益。 （2）土土地純收益的的計算步驟： 計算總總收入、求取取總費用、求求取總收益、確確定房屋純收收益、求取土土地純收益。 3土地地還原利率及及其估算（1）利用收益益還原法公式式，通過搜集集市場上相同同或相似的土土地純收益、價價格等資料，反反推算出還原原利率。 （2）通通過完全利率率加上風(fēng)險調(diào)調(diào)整值的方法法求取還原利利率。 還原利利率=安全利利率+風(fēng)險調(diào)調(diào)整值 4土地地收益年限及及其測算土地收益年限是是指待估土地地從評估時點點開始，其收收益能力延續(xù)續(xù)的時間長度度，通常以年年為單位。土土地的收益

45、年年限一般是以以其出讓年限限減去已使用用年限獲取。（三）成本法 1成本本法及其適用用范圍成本法：亦稱成成本逼近法，是是以開發(fā)土地地所耗費的各各項費用之和和為依據(jù)，再再加上一定的的利潤、利息息、稅金以及及土地增值收收益來確定土土地價格的一一種評估方法法 （二）成成本法評估的的步驟1估算土地取得得費、2估算土地開開發(fā)費3.估算稅費4估算利息5估算利潤 6估估算土地增值值收益 7估估算土地使用用權(quán)評估值 （四）假設(shè)開發(fā)發(fā)法（收益法法的變形）假設(shè)開發(fā)法：亦亦稱剩余法，這這種方法是在在評估待估土土地價格時，將將待估土地的的預(yù)期開發(fā)后后的價值，扣扣除其正常的的開發(fā)費用、銷銷售費用、稅稅金及開發(fā)利利潤，從而

46、估估算待估土地地價格的一種種方法。 第五節(jié) 建筑物物評估的特點點（一）建筑物及及其分類1定義建筑物：是指與與土地組合的的建設(shè)成果，總總體上劃分為為房屋和構(gòu)筑筑物兩大類。2 建筑物分分類方法 鋼結(jié)構(gòu)按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類鋼結(jié)構(gòu)按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)工業(yè)用建筑物按建筑物使用功能分類工業(yè)用建筑物按建筑物使用功能分類 民用建筑民用建筑（二）建筑物評評估時需考慮慮的因素應(yīng)考慮物理因素素、環(huán)境優(yōu)劣劣的影響、經(jīng)經(jīng)濟地理因素素、新舊程度度、用途、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、政策因因素、供需狀狀況、其他。（三）建筑物評評估的原則除遵循一般工作作原則外，還還包括四個：替代原則、最最有效使用原原

47、則、供需原原則、房地合合一原則。第六節(jié) 建筑物物評估的方法法（）（一）成本法 建筑物物評估值=建建筑物重置成成本實體性性貶值功能能性貶值經(jīng)經(jīng)濟性貶值1建筑物成本本構(gòu)成：建筑筑安裝工程費費、前期費用用、其他費用用、間接費用用、合理利潤潤、資金成本本、稅金。2建筑物重置置成本的估算算方法（1）預(yù)決算調(diào)調(diào)整法（2）重編預(yù)算算法（3）價格指數(shù)數(shù)調(diào)整法：是是根據(jù)建筑物物的賬面成本本，運用建筑筑業(yè)產(chǎn)值價格格指數(shù)或其他他相關(guān)價格指指數(shù)推算出建建筑物重置成成本的一種方方法。價格指數(shù)調(diào)整法法計算公式為為：3建筑物實體體性貶值率及及成新率的估估算建筑物實體性貶貶值率或成新新率的測算主主要采用使用用年限法和打打分法

48、。4建筑物的功功能性貶值：是指由于建筑物物用途、使用用強度、設(shè)計計、結(jié)構(gòu)、裝裝修、設(shè)備配配備等不合理理造成的建筑筑物功能不足足或浪費形成成的價值損失失。5建筑物經(jīng)濟濟性貶值： 是指由于于外界條件的的變化而影響響了建筑物效效用的發(fā)揮，導(dǎo)導(dǎo)致其價值貶貶損。從現(xiàn)象象上看，建筑筑物出現(xiàn)經(jīng)濟濟性貶值，一一般都伴隨著著利用率下降降，如商業(yè)用用房的空房率率增加，出租租面積減少，工工業(yè)用房大量量閑置等。（二）市場法 1.應(yīng)用市場法法評估建筑物物的程序資料收集 選擇作作比較的交易易實例 交易行為為的補正 交易日日期的修正 區(qū)域因素的的修正 個別因因素的修正 市場法公公式 2.市市場法公式：nii1交易行為的修正

49、系數(shù)交易實例評估值 交易日期的的修正系數(shù) 區(qū)域因素的的修正系數(shù) 個別因素的的修正系數(shù)）/n（三）殘余估估價法（收益益法的變形） 建筑物殘余估價價法：是指建建筑物與其基基地合并計算算收益，在用用收益法以外外的方法能求求得土地的價價格時，從建建筑物及其基基地所產(chǎn)生的的收益中，扣扣除歸屬于基基地的純收益益，即可得到到歸屬于建筑筑物的純收益益，再用建筑筑物的還原利利率還原，便便可得到建筑筑物的收益價價格。建筑物物殘余估價法法從評估原理理的角度屬于于收益法的一一種。 第五章 無形形資產(chǎn)評估（）一、本章考情及及重點1.本章在考試試中處于非常常重要地位，屬屬于考試的重重點章。本章章在考試中的的題型主要有單單

50、選、多選、簡簡答和計算，分分數(shù)在16分分左右。例如如，20077-20099年考試情況況如下： 200772009年年本章出題題題型和題量（分分值）統(tǒng)計表表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計算題合計（分）2007年3110142008年4110152009年4710212本章的重點點是影響無形形資產(chǎn)評估的的因素、無形形資產(chǎn)評估收收益法、專利利權(quán)的評估、非非專利權(quán)評估估、商標權(quán)的的評估、計算算機軟件評估估、商譽的評評估。二、本章重點內(nèi)內(nèi)容串講（對對照教材劃重重點）第一節(jié) 無形資資產(chǎn)評估的特特點（一）無形資產(chǎn)產(chǎn)及其分類 無形資產(chǎn)產(chǎn)是指特定主主體所控制的的，不具有實實物形態(tài)，對對生產(chǎn)經(jīng)營長長期發(fā)揮作用

51、用且能帶來經(jīng)經(jīng)濟利益的資資源。無形資產(chǎn)按取得得渠道可分為為自創(chuàng)和外購購；按有無法法律保護可分分為法定無形形資產(chǎn)和收益益性無形資產(chǎn)產(chǎn)；按可辨識識程度，分為為可確指和不不可確指無形形資產(chǎn)等。（二）影響無形形資產(chǎn)評估價價值的因素1.無形資產(chǎn)的的成本2.機會成本3.效益因素4.使用期限5.技術(shù)成熟程程度6.轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因因素7.國內(nèi)外該種種無形資產(chǎn)的的發(fā)展趨勢、更更新?lián)Q代情況況和速度8.市場供需狀狀況9.同行業(yè)同類類無形資產(chǎn)的的價格水平第二節(jié) 無形資資產(chǎn)評估的程程序與方法（一）無形資產(chǎn)產(chǎn)評估的程序序1.明確評估目目的2.鑒定無形資資產(chǎn)3.確定評估方方法，搜集相相關(guān)資料應(yīng)根據(jù)所評估無無形資產(chǎn)的具具體類型、特

52、特點、評估目目的及外部市市場環(huán)境等具具體情況，選選用市場法或或收益法、成成本法等評估估方法。采用收益法時，要要注意分析超超額獲利能力力和預(yù)期收益益。4.整理和報告告，做出評估估結(jié)論（二）無形資產(chǎn)產(chǎn)評估的收益益法（）1.無形資產(chǎn)功功能特性附著性、共益性性、積累性、替替代性2.無形資產(chǎn)評評估中收益法法的應(yīng)用 無形資產(chǎn)評估值值= 無形資資產(chǎn)評估值=最低收費額額+ 3.無形資產(chǎn)收收益額的確定定無形資產(chǎn)收益額額=銷售收入（利利潤）銷售收入（利利潤）分成率率（1-所得稅率率）其中： 銷售收收入分成率=銷售利潤分分成率銷售利潤率率銷售利潤分成率率=銷售收入分分成率銷售利潤率率利潤分成率的確確定，是以無無形資

53、產(chǎn)帶來來的追加利潤潤在利潤總額額中的比重為為基礎(chǔ)的，評評估無形資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的利潤潤分成率有多多種方法：（1）邊際分析析法。（2）約當(dāng)投資資分成法。（三）無形資產(chǎn)產(chǎn)評估的成本本法1.無形資產(chǎn)成成本特性 成本特特性有不完整整性、弱對應(yīng)應(yīng)性、虛擬性性2.無形資產(chǎn)評評估中成本法法的應(yīng)用 第三節(jié) 專利權(quán)權(quán)的評估（一）收益法（）1收益法應(yīng)用用于專利權(quán)評評估，根本的的問題還是如如何尋找、判判斷、選擇和和測算評估中中的各項技術(shù)術(shù)指標和參數(shù)數(shù)，即專利權(quán)權(quán)的收益額、折折現(xiàn)率和獲利利期限。2.專利權(quán)的收收益額是指直直接由專利權(quán)權(quán)帶來的預(yù)期期收益。對于于收益額的測測算，通?？煽梢酝ㄟ^直接接測算超額收收益和通過利利潤分成

54、率測測算獲得。超額收益的來源源，在于收入入的增加和成成本費用的節(jié)節(jié)約，因此，我我們可以將專專利權(quán)劃分為為收入增長型型專利和費用用節(jié)約型專利利。采用利潤分成率率測算專利技技術(shù)收益額，即即以專利技術(shù)術(shù)投資產(chǎn)生的的收益為基礎(chǔ)礎(chǔ)，按一定比比例（利潤分分成率）分成成確定專利技技術(shù)的收益。（二）成本法 自創(chuàng)專利利技術(shù)的成本本包括研制成成本、交易成成本。第四節(jié) 專有技技術(shù)的評估 （一）運用成本本法對專有技技術(shù)評估。（二）運用收益益法對專有技技術(shù)評估（）第五節(jié) 商標權(quán)權(quán)的評估（）商標權(quán)評估較多多采用收益法法，收益法評評估商標權(quán)主主要是分析確確定收益額、折折現(xiàn)率和收益益期限三項指指標。 第六節(jié) 計算機機軟件的評

55、估估 （）主要介紹收益益法評估的方方法。不管給給出什么資料料，一定要算算出三個要素素：收益額、折折現(xiàn)率和現(xiàn)值值。第七節(jié) 商譽的的評估（）（一）商譽及其其特點商譽是能為企業(yè)業(yè)帶來超額獲獲利能力的資資源。（二）商譽評估估的方法有： 1.割差差法割差法是根據(jù)企企業(yè)整體評估估價值與各單單項資產(chǎn)評估估值之和進行行比較確定商商譽評估值的的方法。其基基本公式是：商譽的評估值=企業(yè)整體資資產(chǎn)評估值-企業(yè)的各單單項資產(chǎn)評估估價值之和（含含可確指無形形資產(chǎn)）2.超額收益法法商譽評估值指的的是企業(yè)超額額收益的資本本化價格。把把企業(yè)超額收收益作為評估估對象進行商商譽評估的方方法稱為超額額收益法。1.超額收益資資本化價

56、格法法（無期限）2超額收益折折現(xiàn)法（有期期限） （三）商譽評估估需要注意的的9個問題：見教材2442頁。第六章 流動動資產(chǎn)評估一、本章考情及及重點1.本章在考試試中處于一般般地位，不屬屬于考試的重重點章。本章章在考試中的的題型主要有單單選、多選，有有時可能有簡簡答，但出計計算題的可能能性非常小，分分數(shù)在8分左左右。例如，22007-22009年考考試情況如下下： 200772009年年本章出題題題型和題量（分分值）統(tǒng)計表表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計算題合計（分）2007年4152008年417122009年415 2本章的重點點是材料的評評估、應(yīng)收賬賬款的評估。 二、本章重點內(nèi)內(nèi)容串講（

57、對對照教材劃重重點）第一節(jié) 流動資資產(chǎn)評估的特特點（一）流動資產(chǎn)產(chǎn)評估的特點點主要有：1流動資產(chǎn)評評估是單項評評估。2必須選準流流動資產(chǎn)評估估的基準時間間。3既要認真進進行資產(chǎn)清查查，同時又要要分清主次，掌掌握重點。4流動資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)速度快，變變現(xiàn)能力強。（二）流動資產(chǎn)產(chǎn)評估方法的的選擇1對于實物類類流動資產(chǎn)，可可以采用市場場法和成本法法；2對于貨幣類類流動資產(chǎn)，其其清查核實后后的賬面價值值本身就是現(xiàn)現(xiàn)值，不需采采用特殊方法法進行評估；3對于債權(quán)類類流動資產(chǎn)評評估只適用于于按可變現(xiàn)值值進行評估。第二節(jié) 實物類類流動資產(chǎn)評評估（一）材料評估估的方法1近期購進庫庫存材料可以以采用歷史成成本法，也可可

58、以采用市場場法評估。2購進批次間間隔時間長、價價格變化大的的庫存材料可可以采用最接接近市場價格格的材料價格格或直接以市市場價格作為為其評估值。3購置時間早早，市場已經(jīng)經(jīng)脫銷，沒有有準確市場現(xiàn)現(xiàn)價的庫存材材料可以通過過尋找替代品品的價格變動動資料來修正正材料價格。4超儲積壓物物資在評估時時，對其中失失效、變質(zhì)、殘殘損、報廢、無無用的，應(yīng)通通過分析計算算，扣除相應(yīng)應(yīng)的貶值額后后，確定評估估值。（二）在產(chǎn)品評評估 在產(chǎn)品評評估有成本法法和市場法。（三）產(chǎn)成品及及庫存商品的的評估1.成本法（1）當(dāng)評估基基準日與產(chǎn)成成品完工時間間較接近，成成本升降變化化不大時，可可以直接按產(chǎn)產(chǎn)成品賬面成成本確定其評評估

59、值。（2）當(dāng)評估基基準日與產(chǎn)成成品完工時間間相距較遠，制制造產(chǎn)成品的的成本費用變變化較大時，產(chǎn)成品評估值產(chǎn)成品實有有數(shù)量（合理材料料工藝定額材料單位現(xiàn)現(xiàn)行價格合合理工時定額額單位小時合合理工時工資資、費用）2.市場法按不含價外稅的的可接受市場場價格，扣除除相關(guān)費用后后計算被評估估產(chǎn)成品評估估值的方法。第三節(jié) 債券類類及貨幣類流流動資產(chǎn)評估估（一）應(yīng)收賬款款及預(yù)付賬款款的評估在對這些資產(chǎn)估估算時，般應(yīng)從兩方方面進行：一一是清查核實實應(yīng)收賬款數(shù)數(shù)額二是判斷估計可可能的壞賬損損失。應(yīng)收賬款評估值值應(yīng)收賬款款賬面價值已確定壞賬賬損失預(yù)計計壞賬損失對預(yù)計壞賬損失失定量確定的的方法有：1壞賬估計法法。即按

60、壞賬賬的比例，判判斷不可回收收的壞賬損失失的數(shù)額。 2賬齡分析法法。即按應(yīng)收收賬款拖欠時時間的長短，分分析判斷可收收回的金額和和壞賬。應(yīng)收收賬款評估后后，賬面上的的“壞賬準備”科目按零值值計算。（二）應(yīng)收票據(jù)據(jù)的評估應(yīng)收票據(jù)評估可可采取下列兩兩種方法：1按本金加利利息確定。應(yīng)收票據(jù)評估值值=本金(1+利息息率時間)2按應(yīng)收票據(jù)據(jù)的貼現(xiàn)值計計算。應(yīng)收票據(jù)評估值值=票據(jù)到期期價值-貼現(xiàn)現(xiàn)息第七章 長期期投資及其他他資產(chǎn)評估一、本章考情及及重點1.本章在考試試中處于一般般地位，不屬屬于考試的重重點章。本章章在考試中的的題型主要有單單選、多選，很很少有簡答和和計算，分數(shù)數(shù)在4分左右右。例如，22007