房地產(chǎn)試題和答案

1、 .wd. .wd. .wd.單項(xiàng)選擇題1房地產(chǎn)的特點(diǎn)不是D 。A、不可移動(dòng)性 B、保值性C、個(gè)別性 D、短暫性2不屬于房地產(chǎn)法律關(guān)系構(gòu)成要素的是C 。A、主體 B、客體C、房地產(chǎn)法 D、內(nèi)容3我國(guó)土地所有權(quán)的歸屬不可能是D 。A、全民所有 B、國(guó)家所有C、集體所有 D、個(gè)人所有4土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)由D 經(jīng)營(yíng)，任何部門(mén)、單位和個(gè)人不得擅自經(jīng)營(yíng)。A、政府和企業(yè)共同經(jīng)營(yíng) B、企業(yè)代理經(jīng)營(yíng)C、國(guó)家委托經(jīng)營(yíng) D、政府壟斷經(jīng)營(yíng)5土地使用權(quán)出讓的最高年限為 D。A、40年 B、50年C、60年 D、70年6土地使用權(quán)出讓用于工業(yè)用地的最高年限為C 。A、70年 B、60年C、50年 D、40年7土地使用權(quán)

2、出讓用于商業(yè)、娛樂(lè)、旅游的，其最高年限的為D 。A、70年 B、60年C、50年 D、40年8以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)A 。A、租金 B、出讓金C、使用費(fèi) D、補(bǔ)償安置費(fèi)9、以下不是公房租賃原那么的是 。A、主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得 B、充分利用、合理分配C、實(shí)行以租養(yǎng)房、適當(dāng)照顧職工負(fù)擔(dān) D、逐步提高公房租金，促進(jìn)住房商品化、私有化1房地產(chǎn)的C是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能脫離周?chē)沫h(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性。A適應(yīng)性 B對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的的依賴(lài)性C位置的固定性

3、D相互之間的影響性2某投資者花費(fèi)80萬(wàn)元購(gòu)一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬(wàn)元,考慮月投資收益率為0.8%,那么(C)個(gè)月可收回投資.A 50.5 B 60 C 65 D 75解析：80=1.583/0.8%1-1/(1+0.8%)n 解得n =653某工程未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%那么該工程的實(shí)際收益率為(B )A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22%解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%4以下房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是C A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押C 土地使用權(quán)出讓 D土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

4、5一般來(lái)說(shuō)，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格。高于低于等于高于等于6某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為100萬(wàn)臺(tái)，實(shí)際銷(xiāo)售量為110萬(wàn)臺(tái)，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,那么本期預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為(C )萬(wàn)臺(tái).A102 B120 C108 D88解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087以下說(shuō)法不正確的選項(xiàng)是( A )A利息備付率表示使用工程利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資工程，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1。B償債備付率表示可用于還本付息的資金歸還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資工程，該指標(biāo)值應(yīng)該大于12。C在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200以上D一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為2年的商品

5、住宅開(kāi)發(fā)工程，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35一45。答案：解析：利息備付率對(duì)于一般房地產(chǎn)投資工程，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。8某筆筆資金按單利計(jì)息，n個(gè)周期末的本利和為B A P1+in B P1+i*nC P*n*i D A1+in解析：Fn=P1+i*n9某投資者以1000萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)得一物業(yè)5年經(jīng)營(yíng)權(quán)，目標(biāo)收益率為10%,如果每年凈收益為300萬(wàn)元凈收益發(fā)生在年末，那么該工程的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為B A 101萬(wàn)元 B 137萬(wàn)元 C 256萬(wàn)元 D 500萬(wàn)元解析：NPV=-1000+300/10%*1-1/(1+10%)5=13710從房地產(chǎn)投資的角度說(shuō),不安全因素是指(B )A房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程

6、度 B獲取預(yù)期投資收益的可能性大小C房地產(chǎn)投資工程劇烈競(jìng)爭(zhēng)程度 D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度11不安全因素最大的是商業(yè)物業(yè)不安全因素,是因?yàn)? A )A商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反響最快和最大B商業(yè)投資的預(yù)測(cè)最難C商業(yè)的社會(huì)開(kāi)展方向不易預(yù)測(cè)D商業(yè)人員無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)時(shí)心理變化很大12房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可從D 兩個(gè)方面進(jìn)展考察。A投資資金量和預(yù)期收益資金 B資金流通方式和對(duì)策C出租、出售或經(jīng)營(yíng)形態(tài) D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)13對(duì)于開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包括A A銷(xiāo)售收入 B開(kāi)發(fā)利潤(rùn) C成本利潤(rùn)率 D投資回報(bào)率14以下關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)為哪一項(xiàng)BA找出那些最能反映工程投資效益

7、的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對(duì)象。B從眾多影響工程投資效益的不確定性因素中選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)無(wú)影響并在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。C分析時(shí)要設(shè)定不確定因素的變化范圍D對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)展分析計(jì)算，找出敏感性因素。15開(kāi)發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在 C內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn)。A10日 B15日 C1個(gè)月 D2個(gè)月解析：開(kāi)發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在1個(gè)月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn)。16個(gè)人住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)C 年。A 10 B 20 C 30 D 5017關(guān)于貸款擔(dān)保說(shuō)法錯(cuò)誤的

8、選項(xiàng)是BA是為提高貸款歸還的可能性，降低銀行資金損失的不安全因素，由借款人或第三人對(duì)貸款本息的歸還提供的一種保證。B貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況。C貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額歸還。D貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式。18A的建筑規(guī)模一般都在3萬(wàn)以上，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。A市級(jí)購(gòu)物中心B區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)C居住區(qū)商場(chǎng)D鄰里服務(wù)性商店19a確定問(wèn)題和調(diào)察目標(biāo)，b收集和分析信息，c制定調(diào)查方案，d報(bào)告結(jié)果，以上調(diào)查步驟順序正確的選項(xiàng)是abcd bacdcabd acbd解析：應(yīng)明確調(diào)查的步驟。21在對(duì)消費(fèi)者購(gòu)置行為進(jìn)展調(diào)查時(shí)，不涉及以下B 調(diào)查。A消費(fèi)者類(lèi)別 B消費(fèi)者

9、社會(huì)階層分布C消費(fèi)者購(gòu)置能力 D消費(fèi)者購(gòu)置習(xí)慣23在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)中,二級(jí)市場(chǎng)是指(B )A土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng) B新建商品房租售市場(chǎng)C 土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) D土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場(chǎng)24某筆存款額為1000元，復(fù)利計(jì)息，每季計(jì)息一次，一年后本利和為1125.51元，那么其名義利率為 A A12% B12.55% C12.68% D12.45%25某商業(yè)店鋪的購(gòu)置價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為28萬(wàn)元，該項(xiàng)投資年稅為0.6萬(wàn)元，那么該項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為(C

10、 )。A 4.7% B 7% C 11% D14%解析：(28-0.6)201001126借款期內(nèi)內(nèi)任意歸還本息,到期末一次還清,這種還本付息的方式為( CA等額還本付息法 B菲爾德法C汽球法 D還款常數(shù)法27經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)選擇評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)根基參數(shù),其指標(biāo)不包括( D )A基準(zhǔn)收益率 B目標(biāo)成本利潤(rùn)率C目標(biāo)投資利潤(rùn)率 D目標(biāo)財(cái)務(wù)杠桿比率28某土地面積為4 000 2,建筑容積率為55，規(guī)劃建筑覆蓋率為60，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標(biāo)準(zhǔn)層)那么標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為( B ).A 1000 B1240 C22000 D1800解析：(4 000554000604)101

11、240()29一般說(shuō)來(lái),標(biāo)準(zhǔn)方差越小,投資不安全因素( A )A越小 B越大 C越難控制 D越難估算30在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)展估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中C 的主要工作內(nèi)容。A 會(huì)計(jì)師 B 經(jīng)濟(jì)師 C 估價(jià)師 D 工程師31名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)為哪一項(xiàng) A A當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率B當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，實(shí)際利率等于名義利率C實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值D名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大解析：當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率32監(jiān)視物業(yè)購(gòu)置、處置、資產(chǎn)管理和再投資

12、決策，評(píng)估投資組合績(jī)效，客戶(hù)報(bào)告與現(xiàn)金管理屬于D的工作內(nèi)容A物業(yè)管理B設(shè)施管理 C資產(chǎn)管理D組合投資管理33房地產(chǎn)投資信托按( D )的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。A權(quán)益類(lèi)型 B抵押方式 C投資業(yè)務(wù) D信托性質(zhì)34編制工程進(jìn)度方案的方法有橫道圖法和( A )A網(wǎng)絡(luò)圖法 B表格法 C竣工圖法 D坐標(biāo)圖法解析：編制工進(jìn)度方案的方法的橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法35判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績(jī),關(guān)鍵要看其( D )A共代理了多少工程 B代理成交額是多少C人員素質(zhì) D代理的成功率有多大單項(xiàng)選擇共20題，每題1分，總計(jì)20分 1、某公司獲得60畝居住用地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：規(guī)劃建設(shè)用地面積37000m2，居

13、住建筑用地面積32000m2容積率2.5，居住建筑密度0.4，限高6層，那么該公司可用于銷(xiāo)售的最大居住建筑面積D 。 A92500m2 B88800m2 C80000m2 D76800m2 2、動(dòng)態(tài)投資回收期是指工程以C 所需的時(shí)間。 A經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資 B全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出 C凈收益抵償全部投資 D凈收益現(xiàn)值抵償全部投資 3、通常承租人人住寫(xiě)字樓前裝修中的某些標(biāo)準(zhǔn)化裝修工程的費(fèi)用由B 支付。 A承租人 B業(yè)主 C承租人和業(yè)主共同 D物業(yè)管理公司 4、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作中進(jìn)展廣告與宣傳的主要目的，是通過(guò)該項(xiàng)工作讓A 的客戶(hù)認(rèn)識(shí)所營(yíng)銷(xiāo)的物業(yè)。 A潛在 B過(guò)去 C現(xiàn)在 D未來(lái) 5、某

14、開(kāi)發(fā)商將8000萬(wàn)元投入一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，假設(shè)此工程開(kāi)發(fā)周期為3年，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的年投資利潤(rùn)率為20%，貸款利率為10%，在總投資中開(kāi)發(fā)商自有資金占30%，那么其自有資金的年平均投資收益率為B 。 A40.9% B54.7% C56.7% D61% 6、某開(kāi)發(fā)商以500萬(wàn)元的價(jià)格取得一片地塊的使用權(quán)，目前在該地塊中已投入了建設(shè)資金50O萬(wàn)元，預(yù)計(jì)工程建設(shè)投資總額為1800萬(wàn)元，那么該工程D 。即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的預(yù)售許可證。 A還需投入50萬(wàn)元建設(shè)資金 B還需投入450萬(wàn)元建設(shè)資金 C還需投入800萬(wàn)元建設(shè)資金 D在此情況下 7、D 是判斷工程盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是將

15、開(kāi)發(fā)工程預(yù)期或?qū)嶋H上所獲得的年凈收益進(jìn)展資本化時(shí)采用的一個(gè)貼現(xiàn)率。 A利息率 B銷(xiāo)售利潤(rùn)率 C速動(dòng)比率 D目標(biāo)收益率 8、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)工程的成本收益率等于B 乘以100%。 A開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)成本 B正常經(jīng)營(yíng)年份的凈經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本 C開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值 D正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本 9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的建設(shè)過(guò)程是指B 的持續(xù)時(shí)間。 A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程 B獲得土地后到全部工程竣工 C從工程開(kāi)工到全部工程竣工 D從工程開(kāi)工到工程租售完畢 10、對(duì)于價(jià)格彈性的以下描述中，D 是正確的。 A需求價(jià)格彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對(duì)價(jià)格的變化不敏感 B在不同的價(jià)格水平上，需求價(jià)格彈性系數(shù)都一

16、樣 C供應(yīng)彈性系數(shù)PES=需求數(shù)量變化的百分比/價(jià)格變化的百分比 D短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金由需求決定，供應(yīng)缺乏彈性 11、假設(shè)某工程年凈經(jīng)營(yíng)收益為60萬(wàn)元，年經(jīng)營(yíng)成本為20萬(wàn)元，該工程投資的資本價(jià)格為750萬(wàn)元，那么該工程的年投資收益率為B 。 A10.7% B8.0% C5.3% D2.7% 12、實(shí)力強(qiáng)大的投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資也注重研究其地區(qū)分布、C 以及工程類(lèi)型發(fā)布的合理性，以期既不冒太大的不安全因素，又不失去獲取較高收益的時(shí)機(jī)。 A空間分布 B人口分布 C時(shí)間分布 D經(jīng)濟(jì)分布 13、在任何市場(chǎng)上，能反映某種商品的市場(chǎng)供求狀況是商品的C 。 A質(zhì)量 B品牌 C價(jià)格 D類(lèi)型 14、建筑功能評(píng)

17、價(jià)是指B 。 A對(duì)建筑物功能價(jià)值的估算 B對(duì)建筑產(chǎn)品能夠提供的功能效果加以分析和評(píng)價(jià)論證，衡量其滿(mǎn)足需要的程度 C對(duì)建筑產(chǎn)品價(jià)值的估算 D對(duì)建筑產(chǎn)品社會(huì)性功能的評(píng)估 15、以下選項(xiàng)適于在新區(qū)開(kāi)發(fā)的建筑是C 。 A娛樂(lè)用房 B寫(xiě)字樓 C高級(jí)住宅和公寓 D餐飲用房 16、在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)是C 。 A投資時(shí)機(jī)選擇 B投資時(shí)機(jī)決策分析 C投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析 D市場(chǎng)分析和工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建筑工程招標(biāo)的一般程序?yàn)锳 。 A申請(qǐng)招標(biāo)編制招標(biāo)文件編制招標(biāo)工程標(biāo)底確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)人資格審查招標(biāo)工程交底及答疑開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)簽訂合同 B申請(qǐng)招標(biāo)編制招標(biāo)文件確定

18、招標(biāo)方式編制招標(biāo)工程標(biāo)底發(fā)布招標(biāo)公告招標(biāo)工程交底及答疑開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)簽訂合同 C申請(qǐng)招標(biāo)編制招標(biāo)文件確定招標(biāo)方式編制招標(biāo)工程標(biāo)底發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)人資格審查招標(biāo)工程交底和答疑開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)簽訂合同 D申請(qǐng)招標(biāo)確定招標(biāo)方式編制招標(biāo)文件編制招標(biāo)工程標(biāo)底發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)人資格審查工程交底及答疑+簽訂合同 18、工程建設(shè)過(guò)程中不可防止地存在不安全因素。保險(xiǎn)是承包商承擔(dān)的不安全因素之一，以下不屬于保險(xiǎn)內(nèi)容的是D 。 A工程保險(xiǎn) B工人人身保險(xiǎn) C第三方保險(xiǎn) D質(zhì)量保險(xiǎn) 19、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為C 。 A30% B32% C33% D18% 20、對(duì)于銷(xiāo)售對(duì)象或承租對(duì)象已明確的工程，金融

19、機(jī)構(gòu)有可能提供占總開(kāi)發(fā)成本C 的融資貸款。 A70%左右 B80%左右 C90%左右 D60%左右 三、多項(xiàng)選擇題1房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象包括有A、C 。A、房地產(chǎn)行政關(guān)系 B、房地產(chǎn)建設(shè)關(guān)系 C、房地產(chǎn)民事關(guān)系D、房地產(chǎn)刑事關(guān)系 E、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系2房地產(chǎn)業(yè)包括A、B、C、D、E 。A、房地產(chǎn)中介 B、土地使用權(quán)的出讓 C、土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)D、房屋買(mǎi)賣(mài) E、房地產(chǎn)抵3房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品或法律上的其他財(cái)產(chǎn)相比較，具有以下特點(diǎn)：A、B、C、D、A、保值性 B、增值性 C、個(gè)別性D、永久性 E、不可移動(dòng)性5可以成為房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的是A、B、D、E 。A、建材 B、建造技術(shù) C、建筑工人D、房屋

20、 E、建造行為6土地使用權(quán)劃拔，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納D、E等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用的行為。A、出讓金 B、租金 C、使用費(fèi)D、補(bǔ)償費(fèi) E、安置費(fèi)8國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，使用者取得土地使用權(quán)后，享有的民事權(quán)利有A、B、C、D 。A、占有權(quán) B、使用權(quán)C、轉(zhuǎn)讓權(quán) D、抵押權(quán)E、質(zhì)押權(quán)11、房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間進(jìn)展以下房地產(chǎn)活動(dòng)B、C、E 。A、出讓 B、抵押 C、轉(zhuǎn)讓D、質(zhì)押 E、租賃1房地產(chǎn)投資也有缺點(diǎn)，這些缺點(diǎn)表現(xiàn)在 ABCD A變現(xiàn)性差 B投資額巨大C投資回收周期長(zhǎng) D需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)歷E具有過(guò)人的膽量和不安全因素承擔(dān)精神。2銀行對(duì)抵押貸款

21、抵押率確實(shí)定，主要考慮到 ABCE 因素。A抵押物的流動(dòng)性 B貸款期限的長(zhǎng)短C通貨膨脹的預(yù)期 D貸款企業(yè)的信用等級(jí)E所處的市場(chǎng)條件 解析：還要考慮到抵押物價(jià)值取得的情況。3金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款工程進(jìn)展評(píng)估，主要審查方面包括 BCD 。A企業(yè)資信等級(jí) B工程 基本情況C市場(chǎng)分析結(jié)果 D財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)E貸款擔(dān)保方式4寫(xiě)字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考 AB 確定。A消費(fèi)價(jià)格指數(shù) B商業(yè)零售價(jià)格指數(shù)C上證價(jià)格指數(shù) D建安工程價(jià)格指數(shù) E中房?jī)r(jià)格指數(shù)5對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為 BCDE方面。A銷(xiāo)售收入 B物業(yè)增值C減少納稅 D股權(quán)增加 E租金6對(duì)收益性物業(yè)來(lái)說(shuō)，空置率提高將會(huì)導(dǎo)

22、致ACE 等后果。A租金收入減少 B附加支出增加C物業(yè)資本價(jià)值下降 D運(yùn)營(yíng)成本下降E租客要求更大的租金折扣7投資者可以控制的不安全因素包括( CDE )A利率不安全因素 B政策性不安全因素 C 資本價(jià)值不安全因素D持有期不安全因素 E比較不安全因素解析：AB屬于系統(tǒng)不安全因素.8居住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑,包括 ABC 等。A普通住宅 B公寓 C別墅D客棧 E酒店10確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括 D方面A對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)展檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。B控制混凝土質(zhì)量C對(duì)對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)展檢驗(yàn)。D對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等

23、制定具體有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定方法E關(guān)注各項(xiàng)工程的工作量。11以下說(shuō)法不正確的選項(xiàng)是 CDE A房地產(chǎn)工程中兩稅一費(fèi)指營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加B營(yíng)業(yè)稅稅額應(yīng)納稅銷(xiāo)售(出租)收入稅率C城市建設(shè)維護(hù)稅額應(yīng)納稅銷(xiāo)售(出租)收入稅率D教育費(fèi)附加應(yīng)納稅銷(xiāo)售(出租)收入稅率E現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅的稅率為313按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)展劃分，市場(chǎng)細(xì)分會(huì)出現(xiàn)的模同質(zhì)偏好同形偏好集群偏好分散偏好 E心理偏好14盈虧平衡分析的 基本方法是建設(shè) CE 之間的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。A銷(xiāo)售收入與成本 B銷(xiāo)售收入與費(fèi)用C成本與產(chǎn)量 D利潤(rùn)與成本 E銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)量15財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的輔助

24、報(bào)表包括 BDEA損益表 B總投資估算表 C資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表D經(jīng)營(yíng)成本表 E借款歸還表解析：AC為 基本報(bào)表。房地產(chǎn)間接投資包括BD 。 A置業(yè)投資 B購(gòu)置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股票 C開(kāi)發(fā)投資 D購(gòu)置房地產(chǎn)投資信托基金 42、投資型物業(yè)購(gòu)置者購(gòu)置行為受 ABC的制約。 A房地產(chǎn)投資收益水平 B其他投資工具的收益水平 C市場(chǎng)內(nèi)使用者需求特點(diǎn)、趨勢(shì)和偏好 D購(gòu)置者自身特點(diǎn)偏好 43、固定單價(jià)合同中所用單價(jià)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)和ABC 。 A管理費(fèi) B利潤(rùn) C施工機(jī)械使用費(fèi) D所得稅 44、工程款支付一般按時(shí)間大致分為ABCD 。 A退還保存金 B最終付款 C預(yù)付款 D工程進(jìn)度付款 45、房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳的手段

25、主要有ACD 。 A發(fā)送售樓書(shū) B市場(chǎng)調(diào)查 C展示樣板房 D制定現(xiàn)場(chǎng)廣告牌 46、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利率水平的上下主要取決于ABC 。 A社會(huì)平均利潤(rùn)率 B資本供求狀況 C國(guó)家宏觀信貸政策 D目標(biāo)收益率 47、對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，購(gòu)置熟地比購(gòu)置生地進(jìn)展開(kāi)發(fā)建設(shè)，有ABD 特點(diǎn)。 A土地費(fèi)用高 B投資不安全因素減少 C投資不安全因素增加 D開(kāi)發(fā)周期縮短 E開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng) 48、公開(kāi)招標(biāo)通常適用于工程工程ACD 的開(kāi)發(fā)工程建設(shè)。 A建設(shè)周期較長(zhǎng) B工程性質(zhì)比較特殊 C規(guī)模較大 D技術(shù)復(fù)雜 E工期緊迫 49、舊城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)是 ABDE。 A地處城市中心，是商業(yè)、文化活動(dòng)的聚集地，具有民族傳統(tǒng)色

26、彩，適于作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂(lè)、餐飲等類(lèi)型的開(kāi)發(fā) B開(kāi)發(fā)費(fèi)用高昂、環(huán)境污染嚴(yán)重 C舊城區(qū)人口密度大、建筑密度小 D舊城區(qū)的建筑物多是危舊房 E舊城區(qū)受城市規(guī)劃限制更苛刻 50、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策干預(yù)的原那么是ACDE 。 A目標(biāo)確實(shí)定性 B政策的可連續(xù)性與協(xié)調(diào)性 C政策的針對(duì)性 D政策的導(dǎo)向性 E政策的公平性和效率 51、以下選項(xiàng)屬于非居住區(qū)開(kāi)發(fā)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的是 ABCD。 A建筑容積率及總建筑面積 B地上建筑面積及密度 C規(guī)劃建設(shè)用地面積及建筑高度 D綠地率和停車(chē)位個(gè)數(shù) E地下建筑面積及有效面積系52、目前我們國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有ABCD 。 A銷(xiāo)售稅金 B土地使用

27、稅金 C房產(chǎn)稅金 D企業(yè)所得稅 E城市規(guī)化稅 53、屬于影響產(chǎn)品成本上下的因素是ABCD 。 A生產(chǎn)技術(shù)方案 B生產(chǎn)規(guī)模 C生產(chǎn)組織方式 D技術(shù)水平與管理水平 E物質(zhì)供應(yīng)與產(chǎn)品銷(xiāo)售條件及人民的消費(fèi)水平 54、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)展工程貸款審查時(shí)，要進(jìn)展工作有ABCD 。 A客戶(hù)評(píng)價(jià) B工程評(píng)估 C擔(dān)保方式評(píng)價(jià) D貸款綜合評(píng)價(jià) E貸款金額 55、在考察是否有適宜的面積空間可以供尋租者使用時(shí)常要考慮的因素有ABC 。 A可能面積的組合 B尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì) C尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的方案 D每平方米的租金 E室內(nèi)的裝修 六、簡(jiǎn)答題1簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念及構(gòu)成要素1房地產(chǎn)法律關(guān)系是指以房地產(chǎn)法律標(biāo)準(zhǔn)調(diào)

28、整人們?cè)诜康禺a(chǎn)生產(chǎn)、流通、分配和消費(fèi)過(guò)程中當(dāng)事人之間形成的房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)法律關(guān)系與其他法律關(guān)系一樣，也具有主體、客體和內(nèi)容三個(gè) 基本要素。(1)房地產(chǎn)法律關(guān)系主體。房地產(chǎn)法律關(guān)系主體是指參與房地產(chǎn)法律關(guān)系并享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事。2)房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體。房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利和義務(wù)所共同指向的事物。房地產(chǎn)法律關(guān)系客體也包括物、行為和智力成果三大類(lèi)。2簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的特點(diǎn)2、房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品或法律上的其他財(cái)產(chǎn)相比較，具有以下特點(diǎn)：1不可移動(dòng)性：位置固定，不可移動(dòng)，或者移動(dòng)后喪失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。2永久性：土地永久。建筑物可長(zhǎng)期使用，相對(duì)其他物來(lái)說(shuō)也具有永久性。

29、3個(gè)別性：房地產(chǎn) 基本上都是特定物，如設(shè)計(jì)風(fēng)格、外形規(guī)格、用料完全一樣的建筑物，由于處于不同地理位置、周邊環(huán)境，其價(jià)值和使用價(jià)值都是不同的。4保值性和增值性：位置良好的土地資源有限，隨著人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求量會(huì)不斷增長(zhǎng)。房地產(chǎn)保值增值成為一種規(guī)律性的現(xiàn)象。3簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象3房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律標(biāo)準(zhǔn)的總稱(chēng)。房地產(chǎn)法調(diào)整的對(duì)象是房地產(chǎn)關(guān)系和以房地產(chǎn)關(guān)系為核心的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 基本上可分為房地產(chǎn)行政關(guān)系和房地產(chǎn)民事關(guān)系兩大類(lèi)：1房地產(chǎn)行政關(guān)系，是指國(guó)家行政機(jī)關(guān)根據(jù)行政職能與被管理者之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)

30、的法律關(guān)系。2房地產(chǎn)民事關(guān)系，是指平等主體之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。4、簡(jiǎn)述以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件4、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合以下條件：1按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。2按照出讓合同約定進(jìn)展投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)符合工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。3轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。5、簡(jiǎn)述商品房預(yù)售的概念和條件5、商品房預(yù)售是指受讓人在建房階段即將房屋連同土地使用權(quán)預(yù)先售予他人的行為。商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：1已全部交付土地使用

31、權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。2持有建設(shè)規(guī)劃許可證。3按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金到達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和峻工交付日期。4向縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品預(yù)售房許可證。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。 6、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)：1涉及面廣。涉及到規(guī)劃、土地、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、市政、供電、通訊、商業(yè)、服務(wù)、房地產(chǎn)、文教衛(wèi)生、園林、環(huán)境、銀行等部門(mén)。2工程工程多。如住宅區(qū)，小工程幾十項(xiàng)、大工程幾百項(xiàng)，包括配套工程和附屬工程

32、。3投資量大，綜合成本高。4建設(shè)周期長(zhǎng)。7、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循的原那么7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循的原那么：1嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原那么。?城市規(guī)劃法?和?城市房地產(chǎn)管理法?確定了城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，服從城市規(guī)劃管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃。2堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益統(tǒng)一的原那么。經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在與開(kāi)展的必備條件，社會(huì)效益是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)全社會(huì)的效果和利益，環(huán)境效益是指造福群眾、造福后代、改善城市形象。三者統(tǒng)一才能保持強(qiáng)大的生命力。3按照土地使用權(quán)出讓合同約定的用途、開(kāi)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地的原那么。4設(shè)計(jì)、施工必須符合標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)，工程竣工驗(yàn)收合格前方可投入使

33、用的原那么。5鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)、建設(shè)居民住宅的原那么。8、簡(jiǎn)述不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)8、不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)主要有：1以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3依法收回土地使用權(quán)的；4共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；5權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；7法律、法規(guī)規(guī)定制止轉(zhuǎn)讓的。何謂房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因有哪些 答題要點(diǎn)：房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與價(jià)值產(chǎn)生嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。成因：1、土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根基。 2、投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)

34、泡沫產(chǎn)生的誘因。 3、金融機(jī)構(gòu)過(guò)渡放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的助燃劑。 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理的具體內(nèi)容。答題要點(diǎn): 1、開(kāi)發(fā)工程選址定點(diǎn)審批階段：取得?選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)?； 2、申請(qǐng)?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?階段，規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限； 3、規(guī)劃設(shè)計(jì)條例審批階段：下達(dá)?規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)?； 4、設(shè)計(jì)方案的審批階段：取得城市規(guī)劃管理部門(mén)簽發(fā)的?規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書(shū)?； 5、申請(qǐng)?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?：作為允許進(jìn)展開(kāi)放的正式執(zhí)照； 6、竣工驗(yàn)收階段：?jiǎn)雾?xiàng)工程取得竣工證，整體工程，綜合驗(yàn)收簽竣工報(bào)告；3、簡(jiǎn)述住宅開(kāi)發(fā)工程的特點(diǎn) 答題要點(diǎn)：1、市場(chǎng)潛力巨大。 2、開(kāi)發(fā)投資不安全因素相對(duì)減小

35、。 3、多元化的市場(chǎng)需求。 4、對(duì)開(kāi)發(fā)商投資能力要求較低。4、物業(yè)代理的作用有哪些答題要點(diǎn)：1通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，了解潛在的市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)消費(fèi)者行為偏好、潮流與品味，協(xié)助開(kāi)發(fā)商或業(yè)主進(jìn)展準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。2通過(guò)廣告等市場(chǎng)宣傳活動(dòng)，對(duì)潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)展有效的引導(dǎo)。3從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的前期籌劃到工程租售完畢，物業(yè)代理參與整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，協(xié)助開(kāi)發(fā)商最終實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)。4、按照置業(yè)人士提出的有關(guān)要求，幫助其選擇適宜的物業(yè)，并為其提供完善的購(gòu)樓手續(xù)服務(wù)。5、幫助買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)展有關(guān)融資安排。6、提高市場(chǎng)運(yùn)行效率5、什么是工程管理工程管理的 基本職能答題要點(diǎn)：1、工程管理是將有關(guān)知識(shí)、技能、工具和技術(shù)等綜合

36、應(yīng)用于工程活動(dòng)，已成功地實(shí)現(xiàn)工程預(yù)期目標(biāo)的活動(dòng)。 2、 基本職能：主要有方案職能、組織職能、協(xié)調(diào)職能和控制職能。6、確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資信等級(jí)的因素有哪些答題要點(diǎn)：1、企業(yè)素質(zhì)2、資金實(shí)力3、企業(yè)償債能力4、經(jīng)營(yíng)管理能力5、獲力能力6、企業(yè)在貸款銀行的資金流量7、企業(yè)信譽(yù)8、其它指標(biāo)。7、可行性研究的作用。答題要點(diǎn)：1可行性研究是工程投資決策的依據(jù)； 2是籌集建設(shè)資金的依據(jù)； 3是開(kāi)發(fā)商與各有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議，合同的依據(jù)； 4是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)；8、什么是建筑工程施工招投標(biāo)工程建設(shè)工程招投標(biāo)方式有哪幾種1招投標(biāo)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設(shè)定“開(kāi)發(fā)工程建筑工程施工這一標(biāo)的，邀請(qǐng)假設(shè)干個(gè)建筑承包

37、商進(jìn)展秘密報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂合同的過(guò)程。2公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)。9、工程工程管理的含義和主要內(nèi)容包括那些275答題要點(diǎn)：1、工程工程管理通常是指開(kāi)發(fā)建設(shè)工程施工階段的管理，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程而言，通常取其狹義的含義。工程工程管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理工程中的重要環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)展工程工程管理的目標(biāo)，是在預(yù)算成本和方案工期范圍內(nèi)，高質(zhì)量的完成工程施工工作。 2、主要內(nèi)容包括：主要有質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制、合同、安全、信息管理、開(kāi)發(fā)商、建筑師、承包商等關(guān)系的協(xié)調(diào)。10、機(jī)構(gòu)投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與方式有哪些326答題要點(diǎn)：1直接投資和間接投資方式； 2權(quán)益性投

38、資和債務(wù)性投資方式； 3權(quán)益參與貸款； 4售后租期。計(jì)算題1、某酒店投資采用銀行貸款,年利率為12%,估計(jì)一年建成,交付使用后,當(dāng)年可獲得凈收益50萬(wàn)元,以后逐年增加15%,要求10年凈收益回收貸款的本利和,問(wèn)該酒店建造時(shí)總投資應(yīng)控制在多少萬(wàn)元?(設(shè)投資發(fā)生在年初,收益發(fā)生在年末)答案:該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為:P=A1/(i-s)1-(1+s)/(1+i)n=50/(12%-15%)1-(1+15%)/(1+12%)10=504.27萬(wàn)元該酒店總投資=50427/(1+12%)=450.24萬(wàn)元2.某開(kāi)發(fā)商以樓面地價(jià)1000元/平米購(gòu)入了一宗普通住宅70年的使用權(quán)，建筑容積率為1.6,規(guī)

39、劃建設(shè)用地面積為40000平米,建造成本為1400元/平米,專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的8%,管理費(fèi)用為土地成本建造成本及專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用之和的5%,貸款利率為12%,開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為3年,(其中準(zhǔn)備期6個(gè)月,建設(shè)期為24個(gè)月,銷(xiāo)售期為6個(gè)月,)土地成本在工程開(kāi)場(chǎng)時(shí)一次投入,建造成本專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,如果工程建成后的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格為4700元/平米,出售過(guò)程中的稅費(fèi)和銷(xiāo)售費(fèi)用分別為總銷(xiāo)售收入的6.5%和2.5%,問(wèn)開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率是多少?答案:(1) 工程總開(kāi)發(fā)價(jià)值:工程總建筑面積: 400001.6=64000平米總銷(xiāo)售收入: 470046000=30080萬(wàn)元銷(xiāo)售稅費(fèi): 300

40、806.5%=1955.2萬(wàn)元工程總開(kāi)發(fā)價(jià)值: 30080-1955.2=28124.8萬(wàn)元(2) 工程總開(kāi)發(fā)成本:土地成本: 100064000=6400萬(wàn)元建造成本: 140064000=8960萬(wàn)元專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用:89608%=716.8萬(wàn)元管理費(fèi)用: (6400+8960+716.8)5%=803.84萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用:a土地成本利息:6400(1+12%)3-1=2591.54萬(wàn)元b建造成本專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用管理費(fèi)用利息:(8960+716.8+803.84)(1+12%)(2/2+0.5)-1=1942.03萬(wàn)元c財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì):2591.54+1942.03=4533.57萬(wàn)元銷(xiāo)售費(fèi)用: 30

41、0802.5%=752萬(wàn)元 總開(kāi)發(fā)成本:6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬(wàn)元(3) 開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率:開(kāi)發(fā)商利潤(rùn):28124.8-22166.21=5958.59萬(wàn)元開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率: 5958.59/22166.21100%=26.88%某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)置了一套價(jià)值28萬(wàn)元的住宅，如果該家庭首期付款為房?jī)r(jià)的30%，其余為在10年內(nèi)按月等額歸還抵押貸款，年貸款利率為12%，問(wèn)月還款額為多少?如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付住房消費(fèi)，問(wèn)該家庭須月收入多少，才能購(gòu)置上述住宅?房產(chǎn)的投資回報(bào)率,是用來(lái)衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)

42、據(jù).一般而言,有有兩種計(jì)算形式:1.投資回報(bào)率分析計(jì)算公式:投資回報(bào)率=(稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi))12/購(gòu)置房屋單價(jià)說(shuō)明:此方法考慮了租金與房?jī)r(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系,只要結(jié)果大于8%都是不錯(cuò)的投資.但它只是簡(jiǎn)單粗略的計(jì)算,沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值,并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析.2.投資回收時(shí)間分析計(jì)算公式:投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)12說(shuō)明:這種方法可簡(jiǎn)單估算資金回收期的長(zhǎng)短,一般認(rèn)為結(jié)果在1215年之內(nèi)都是合理的投資.該方法比租金回報(bào)法更深入一步,適用范圍也更廣,但有其片面性.用這個(gè)公式反推過(guò)來(lái)就OK了，不是準(zhǔn)確的計(jì)算方式，希望多參考下宏觀

43、經(jīng)濟(jì)學(xué)七、論述題1論述房地產(chǎn)法的 基本原那么。1房地產(chǎn)法的 基本原那么是：(1)堅(jiān)持國(guó)家壟斷城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng)，國(guó)有土地有償、有限期使用原那么。我國(guó)?城市房地產(chǎn)管理法?明確規(guī)定了這一原那么。凡進(jìn)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者，必須先獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，由國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給受讓人，由受讓人向國(guó)家支付土地使用出讓金。(2)保護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán)的原那么。國(guó)家立法保護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán)，制止任何組織和個(gè)人用任何形式侵犯國(guó)家、集體和個(gè)人的房地產(chǎn)所有權(quán)。(3)國(guó)家扶持開(kāi)展居民住宅建設(shè)的原那么。我國(guó)絕大多數(shù)城市長(zhǎng)期處于居住困難的條件下，居住水平低、危房棚戶(hù)改造慢。對(duì)此，國(guó)家采取一系列措施加快住宅建設(shè)步伐

44、。如稅收優(yōu)惠、住宅建設(shè)供地優(yōu)惠、貸款優(yōu)惠等。2、論述土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)。2土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)：(1)土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)別離為根基的。土地使用權(quán)是一種在法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)物直接支配、享有利益并排除他人干預(yù)的權(quán)利，是物權(quán)。(2)土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?。土地使用者必須向?guó)家支付一定數(shù)額的出讓金。出讓金的構(gòu)成，既包含一定年限內(nèi)的地租，也包含出讓前國(guó)家對(duì)土地的開(kāi)發(fā)成本和有關(guān)的征地拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用等。(3)土地使用權(quán)出讓是有一定年限的。這個(gè)最高年限由法律予以明確規(guī)定，實(shí)際出讓年限由土地使用權(quán)出讓合同約定，但不得超過(guò)最高年限。根據(jù)?中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?規(guī)

45、定，最高出讓年限按用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合用地或者其他用地50年。(4)土地使用者權(quán)利效力不及于地下之物，即對(duì)地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施等不享有權(quán)利。3論述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)。3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。從法律上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓具有以下特征：1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人必須是房地產(chǎn)權(quán)利人。2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利內(nèi)容是特定的房地產(chǎn)權(quán)利，包括：國(guó)有土地使用權(quán)和國(guó)有土地上的房屋所有權(quán)。3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式包括買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式，主要有買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、互換、繼承、遺贈(zèng)等

46、。4房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式民事法律行為。即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的雙方主體應(yīng)簽訂書(shū)面房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同并經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)移變更登記。建設(shè)部?城市房屋產(chǎn)權(quán)戶(hù)籍管理暫行方法?第18條規(guī)定：凡未按照本方法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該土地上的房屋必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。4論述房地產(chǎn)抵押的概念及特點(diǎn)。4房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押是

47、一種物的擔(dān)保，確立的是擔(dān)保物權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)的法律特征有：1房地產(chǎn)抵押權(quán)是為擔(dān)保債權(quán)而設(shè)立的，與所擔(dān)保的債權(quán)是主從關(guān)系，對(duì)其具有附從性。2房地產(chǎn)抵押權(quán)具有特定性。以特定的抵押房地產(chǎn)擔(dān)保特定的債權(quán)。3房地產(chǎn)抵押權(quán)具有不可分性。其效力及于抵押房地產(chǎn)的全部和被擔(dān)保債權(quán)的全部，不受抵押房地產(chǎn)的分割、局部轉(zhuǎn)讓、局部滅失和債權(quán)的分割、局部轉(zhuǎn)讓、局部清償?shù)挠绊憽?房地產(chǎn)抵押權(quán)的物上代位性，即抵押房地產(chǎn)發(fā)生原有形態(tài)變化時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換物上。5房地產(chǎn)抵押權(quán)的追及性，即抵押人將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人時(shí)，抵押權(quán)人仍可對(duì)抵押房地產(chǎn)行使抵押權(quán)。新的房地產(chǎn)權(quán)利人不得以其不是債務(wù)人而提出異議。5論述房屋租賃的原那么及規(guī)定。5、公房租賃，應(yīng)遵循以下原那么：(1)充分利用、合理分配；(2)實(shí)行以租養(yǎng)房、適當(dāng)照顧職工負(fù)擔(dān)；(3)逐步提高公房租金，促進(jìn)住房