物業(yè)管理公司融資范本

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔第六節(jié)物業(yè)管理公司融資融資即資金融通，是指以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟活動。融資的特點是有償性。有多余資金的人，在融出資金 后，處于債權(quán)人的地位，有權(quán)按期收回借出的資金，并獲得融出資金的報酬；暫時需要資金的人，在融入資金后，處于債務(wù)人的地位，可以暫時支配借來的資金，以 彌補自身資金的不足，但是到期必須償還本息。對物業(yè)管理公司來說，融資的功能是靈活調(diào)度資金，促進公司的發(fā)展，獲得更多更大的經(jīng)濟效益。本章對物業(yè)管理公司融資的一般原則及融資的影響因素、盈利分析、融資決策、貸款種類等方面作介紹。一、融資的一般原則根據(jù)金融資產(chǎn)的性質(zhì)和特點，在進行融資時，物業(yè)

2、管理公司一般要遵循以下原來源于：-/ -.則：(一)流動性原則流動性是指金融資產(chǎn)在無損狀態(tài)下迅速變現(xiàn)的能力。從物業(yè)管理公司的融資來看，它要求保持資金的流動性。因為物業(yè)管理公司融資的資金來源，主要是再生產(chǎn)過程中游離 出來的暫時閑置的貨幣資金，閑置時間較短，在經(jīng)過短期閑置以后即要用于購買商品，這就決定了公司融出資金的期限不宜過長，以防長期被束縛在應(yīng)收款項目上， 影響再生產(chǎn)過程的正常進行。(二)安全性原則安全性是指融資所具有的安全保障程度。融資是暫時讓渡資金使用權(quán)，債務(wù)人在一定時期內(nèi)可以自主使用借來的資金，到期必須償還，并要按規(guī)定支付一定的利 息。在融資過程中，資金融出者在一定時間內(nèi)與其資金相分離，

3、而資金融入者在借入資金后，用于生產(chǎn)和商品流通的經(jīng)營活動，這種經(jīng)營活動本身具有一定風(fēng)險，即 經(jīng)營既可能成功，也可能失敗，如果經(jīng)營活動失敗，所借款項則難以歸還，從而使資金遭受損失。融資風(fēng)險主要來自于：(1)由于債務(wù)人經(jīng)營失敗或其他各種原因，致使到期不能還本付息，作為債權(quán)人的公司不能按期收回資金，在一定條件下，可能遭受資金損失；(2)由于利率變化或證券收益減少，引起有價證券價格下跌，使把資金投資于有價證券的公司遭受損失。從公司間的融資來看，安全性原則也是很重要的。公司融出的資金是企業(yè)整個資金的組成部分，它只是在一定時期內(nèi)處 于閑置狀態(tài)，如果資金融通風(fēng)險太大，那么易遭受損失，從而減少公司資金占用總量，

4、當(dāng)公司需要補充資金以購買物資時，則會感到資金緊缺，影響再生產(chǎn)過程的正 常進行，不利于生產(chǎn)發(fā)展和擴大商品流通；此外，公司資金屬于公司所有，它代表相應(yīng)的物質(zhì)財富，萬一公司融資不慎，造成資金損失，則會影響公司和職工的經(jīng)濟 利益。為了保證資金安全，從物業(yè)管理公司角度出發(fā)，在融資時要加強可行性研究，進行風(fēng)險預(yù)測，同時金融資產(chǎn)要適當(dāng)分散，即將資金分別投放于不同期限、不同對象的貸款或證券上，以分散融資風(fēng)險，在資金融通形式上應(yīng)多樣化。(三)盈利性原則盈利性是指在融資過程中，資金獲得利潤的能力。盈利是資金的基本屬性。在盈利目的的驅(qū)動下，暫時閑置的資金必須尋找運用資金的場所，以期使其增值。盈利性是資金融通的內(nèi)在動

5、力，也是指導(dǎo)公司的投資行為，引導(dǎo)資金流向。評價和判斷金融資產(chǎn)獲取盈利能力的指標(biāo)主要有：1.金融資產(chǎn)收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的金融資產(chǎn)可以獲得的利潤數(shù)額。具體公式如下： 金融資產(chǎn)凈收益是指金融資產(chǎn)的全部收入扣除資金融通的全部成本。2.信貸基金收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的信貸基金獲利的能力。該指標(biāo)主要適用于金融機構(gòu)。二、融資的影響因素一個物業(yè)管理公司的資金能否順利融通，以及能否取得較好的經(jīng)濟效益，要受諸多因素的影響，大致可分為宏觀因素和微觀因素兩類。(一)影響融資的宏觀因素由于融資與國民經(jīng)濟直接關(guān)聯(lián)，從而決定了融資活動與宏觀環(huán)境緊密聯(lián)系。宏觀因素很多，主要有：1.物價水平從物業(yè)管理公司的融資活動

6、來看，在物價上漲的情況下，融入資金的公司所需的資金量較大，而融出資金的公司會擔(dān)心融出的資金發(fā)生貶值，從而要求較高的代價，這就會給正常融資帶來困難。貨幣主要用于購買商品，工業(yè)貸款主要用于購買生產(chǎn)資料，商業(yè)貸款則主要用于購買消費資料。在購買商品數(shù)量已定的情況下，公司對資金的需求，取決于商品價格水平，商品價格水平越高，所需資金量越多，貸款投放則會增加；反之，貸款投放便會減少。2.利率水平從物業(yè)管理公司的融資來看，合理的利率水平，能夠保證融出資金的單位，通過運用閑置貨幣資金獲得一定利益；而融 入資金的單位也能承受，通過運用借入資金所創(chuàng)造的利潤，在支付一定利息以后，尚有較多剩余，獲得較大經(jīng)濟效益。如果利

7、率水平不合理，就會影響資金融通。在 利率過高的情況下，高額利息支出便會超過資金融入單位的承受能力，影響融資積極性；在利率過低的情況下，特別是利率水平低于物價上漲幅度時，則會使資金融 出單位遭受資金貶值的損失，而這種損失又難以用所得利息來彌補，這也會影響融通資金的積極性。(二)影響融資的微觀因素由于融資與公司內(nèi)部和外部的微觀環(huán)境緊密聯(lián)系，從而影響融資活動。其主要影響因素有：1.公司經(jīng)營機制物業(yè)管理公司是融資的直接參與者。從公司融出資金來看，只有在公司機制完善的情況下，公司通過融出資金能夠得到相應(yīng)的經(jīng)濟利益，才會有融資積極性。如果公司機制不完善，那么融出資金的內(nèi)在動力會缺乏，公司也不會積極尋找運用

8、資金的場所，資金融通難以靈活進行。從公司融入資金來看，融入資金主要是為了補充資金，以解決資金不足的困難。在公司經(jīng)營機制完善的情況下，借入資 金轉(zhuǎn)入公司在銀行的存款賬戶，通過經(jīng)營管理活動，貨幣資金回流，則能按時歸還所借款項，融資能順暢進行，并獲得較好的經(jīng)濟效益。如果公司經(jīng)營機制不完善， 借入資金參與公司資金周轉(zhuǎn)后，則會在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀，難以按時歸還所借款項，由此影響公司的資金周轉(zhuǎn)，從而限制融資取得較好的經(jīng)濟效益。2.公司經(jīng)營管理水平物業(yè)管理公司作為一種特殊企業(yè)，需要加強經(jīng)營管理，從而有效地把公司的人力、物力、財力結(jié)合起來，充分發(fā)揮各種 經(jīng)營要素的效能。公司經(jīng)營管理狀況直接涉及到公司支出高低及利

9、潤多少，在利潤同公司及職工經(jīng)濟利益掛鉤的情況下，利潤可作為內(nèi)在動力，促使公司靈活調(diào)度資 金，提高借款經(jīng)濟效益，能更好地為業(yè)主和商品流通服務(wù)。三、盈利分析物業(yè)管理公司融資的目的是為了經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的最優(yōu)化。搞好盈利分析有利于公司的穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)公司內(nèi)部條件和外部環(huán)境而制定一定的盈利目標(biāo)及實現(xiàn)盈利的措施是非常重要的。(一)對盈利的認識和理解多盈利是物業(yè)管理公司經(jīng)營和管理的目的，也是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的客觀需要?？墒?，公司的盈利會受到很多因素的制約。不能為了眼前的盈利而影響了長遠的盈利，不能為了少盈利而影響多盈利等等。為此，對盈利要有一個辯證的認識，應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去理解盈利。1.什

10、么樣的利不能盈影響公司形象、信譽，不利于公司長期穩(wěn)定發(fā)展的利不能盈，哪怕是一時的利再多，誘惑力再大都不行。日本索尼公司創(chuàng)始人之一盛田昭夫曾在MADEINJAPAN一書中回顧往事：“1995年試制成功的第一代晶體 管收音機，體積雖小，但性能很好，而且非常實用，是我們手中的一張王牌。緊接著，我開始籌劃將目標(biāo)移向美國市場。我們先以王牌產(chǎn)品投石問路，進入紐約 市場。但面市之初，問津者寥寥無幾。經(jīng)過功能及優(yōu)越性宣傳介紹，還真使不少人動了心，一份份訂單開始接踵而至。但是有一回，我回絕了一宗能使我們發(fā)大 財?shù)纳猓翰剂_瓦公司對我們的收音機愛不釋手，進貨部長拍板定案：絕對購買，我們訂10萬臺！我驚得目瞪口呆。

11、買賣大得簡直令人不敢相信。但是他接著 向我提出了一個條件，這些晶體管收音機必須換上布羅瓦公司的商標(biāo)。頓時，我的頭上好像澆了一盆冷水。我們公司決不能當(dāng)別人的轉(zhuǎn)包工廠。自己的產(chǎn)品，用自己 的商標(biāo)銷售，圖的是在世界上創(chuàng)牌子，揚名聲！我跟對方說，事關(guān)重大，必須和總公司商量。我馬上與東京取得聯(lián)系，匯報了事情的來龍去脈。很快，回電來了： 10萬臺太可惜，接受條件為宜。然而，我對此不以為然，經(jīng)過一番苦苦思索，我最后還是決定予以回絕。不能在我們的產(chǎn)品上貼上別人的商標(biāo)。當(dāng)我把這一決 定告訴對方的時候，一開始他還以為我是在開玩笑，這么大筆的生意，難道還會有人回絕嗎？他認為我是會接受這個條件的。及至看到我神情嚴肅，

12、毫無讓步的表 示，他的自尊心一下被刺傷了。本公司可是一個已有50年歷史的知名公司，你們公司的牌子？哼！在美國根本沒人知道。不利用本公司的牌子，你們能行嗎？ 他沖著我叫。不錯，他的話不無道理。但是，我有我的信念。50年前的貴公司，不也和現(xiàn)在的敝公司一樣，毫無名氣嗎？我現(xiàn)在正和我們的新產(chǎn)品一道，朝著 50年后邁出第一步。請相信，50年后敝公司也一定能成為一家毫不遜色于今日貴公司的名牌大公司！對當(dāng)時的做法，我不僅毫不后悔，相反，通過這次決 斷，更激發(fā)了我新的自信和自尊。盡管有人為此感到十分惋惜，但我卻始終堅信不疑，這次決斷是我已往的所有決定當(dāng)中最出色的一次！”我們可以想象一下，如果當(dāng)時接受了那10萬

13、臺的訂貨，當(dāng)時能盈利應(yīng)該說是沒有問題的，可是也許也就不會有享譽世界的“索尼”。換言之，為謀求公司的長遠發(fā)展，不能為一時之利所驅(qū)動，應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去看盈利。2.多盈與少盈物業(yè)管理公司要賺錢，以賺錢多少來衡量其經(jīng)營管理的成敗，盈家似乎應(yīng)該永遠是盈家。其實不然，殊不知物業(yè)管理公司這個有機體同人體一樣也需要勞逸結(jié)合，如果毫無節(jié)制地拼老本，最終將會加速公司生命力的衰敗。日本有位企業(yè)家曾對經(jīng)銷商們講過：“各位都是認真努力的工作者，可是今年的景況顯示，前途黯淡不堪設(shè)想，因此各 位都在煩惱，我覺得這是重大的問題：大前年賺錢，前年又賺錢，而去年又賺錢，要是今年再賺錢，那是再好不過的。但是世間之事是不可預(yù)料的。連

14、續(xù)3年都賺 錢，又希望第4年再賺錢，哪有這么簡單的事。連續(xù)賺了3年，假如今年不賺，退還一年的利潤，還剩下2年賺的嘛。尺蠖就是進二寸退一寸的，這是很好的現(xiàn) 象。前3年賺錢，而第4年又想再賺，那就好比尺蠖一樣，伸至極限之腿退不回來，只有死亡。那么是死好呢？還是退還一年利益而生存好呢？當(dāng)然是選擇今年 不賺，而期待明年再賺，后年又再賺。請大家覺悟到尺蠖的精神。這才是應(yīng)有的認識?！薄俺唧丁蹦芡艘贿M二，一個物業(yè)管理公司也應(yīng)懂得持盈保泰、休生養(yǎng)息、健康生存、長足發(fā)展的道理。(二)盈利預(yù)測利潤是物業(yè)管理公司一定時期內(nèi)經(jīng)營管理的成果。利潤總額是指一定時期內(nèi)實現(xiàn)利潤的總數(shù)。經(jīng)營管理利潤的計算公式為年利潤=年收入-

15、年成本-年期間費-年稅金在實際工作中，可以編制“利潤預(yù)測表(損益表)”(三)盈利的目標(biāo)管理公司利潤受多因素制約，所以目標(biāo)利潤的實現(xiàn)，要靠公司各部門及全體職工的共同努力和協(xié)調(diào)合作，要靠對公司經(jīng)營管理諸要素的合理配置和科學(xué)管理。對目標(biāo)利潤要進行層層分解落實，并采取必要的保證措施。目標(biāo)利潤管理程序一般包括目標(biāo)設(shè)置、目標(biāo)分解、實施控制、信息處理和獎懲兌現(xiàn)。目標(biāo)設(shè)置是按合理、客觀的原則確定目標(biāo)利潤，并將目標(biāo)利潤在盈利計劃中反映出來，使其成為正式的財務(wù)目標(biāo)。目標(biāo)分解是將公司一定時期的利潤作為一個總目標(biāo)，再由總目標(biāo)分解成分目標(biāo)，層層展開，形成一個目標(biāo)網(wǎng)絡(luò)。實施控制是根據(jù)既定目標(biāo)將實現(xiàn)目標(biāo)過程中的有關(guān)影響因素

16、作為控制點，對每一個控制點進行事前預(yù)測，規(guī)定其具體標(biāo)準，事中進行比較分析，發(fā)現(xiàn)偏差，尋找原因，采取補救措施。信息處理是指信息反饋系統(tǒng)，及時地、準確地將目標(biāo)實施情況予以反饋。獎懲兌現(xiàn)是在目標(biāo)執(zhí)行中獎優(yōu)罰劣，以確保利潤目標(biāo)的不斷優(yōu)化。(四)盈虧平衡分析盈虧平衡分析是分析計算物業(yè)管理公司收入、支出和數(shù)量三者之間的平衡關(guān)系，確定收入等于支出時盈虧平衡點的一種方法。在盈虧平衡點上，公司既無盈利又無虧損。1.線性盈虧平衡分析一般可用圖解法處理。四、融資決策物業(yè)管理公司融資活動存在著一定的風(fēng)險因素，一是可能得不到資金，二是可能得到資金的代價很高，以至于公司出現(xiàn)入不敷出的困難局面。融資決策正是為了避免上述情況

17、而采取的一種策略。該策略對正確和有效地融通資金，提高資金使用效益具有非常重要的作用。(一)公司融資決策的特點1.綜合性物業(yè)管理公司需求的流動資金，相當(dāng)一部分來自于金融機構(gòu)的貸款，這就要綜合考慮國家宏觀金融政策、公司的資金需求、資金融通的風(fēng)險性和收益性等因素。2.政策性物業(yè)管理公司融資決策必然要體現(xiàn)國家有關(guān)管理經(jīng)濟和調(diào)節(jié)經(jīng)濟的方針和政策要求，服從國民經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略重點和戰(zhàn)略步驟，從而體現(xiàn)較強的政策性。3.調(diào)節(jié)性公司融資決策是為了充分利用金融經(jīng)濟杠桿作用，這就使融資決策具有明顯的調(diào)節(jié)性。(二)融資決策程序融資決策沒有一個固定的模式，而是一個動態(tài)過程，根據(jù)具體情況變化而相應(yīng)調(diào)節(jié)，但最基本的

18、環(huán)節(jié)有：確立目標(biāo)、擬定方案、選擇方案、實施方案、反饋調(diào)整。確立目標(biāo)，是指在一定的環(huán)境和條件下，在預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定融資活動預(yù)期達到的結(jié)果。決策目標(biāo)，要通過分析和研究各種信息資料，不僅要考慮需要，還要考慮可能，適時、準確地作出判斷，要求具體、明確。擬定方案是融資決策的基礎(chǔ)，這個環(huán)節(jié)主要是尋找危害到?jīng)Q策目標(biāo)的各種可能途徑。在擬定方案時，應(yīng)充分了解決策對象的情況、性質(zhì)及所處環(huán)境，掌握盡可能多的經(jīng)濟信息，確保融資方案的可行性。擬定方案一般至少要有兩個，以便進行方案分析、比較和選擇。選擇方案是融資決策的關(guān)鍵。它是根據(jù)融資目標(biāo)，對多個決策方案全面分析比較，篩選擇優(yōu)。注意的是可以把各個方案的最佳之處綜合、優(yōu)

19、化為一個新方案。實施方案是制定周密的計劃和相應(yīng)的措施，以保證融資決策方案的貫徹執(zhí)行。反饋信息是指融資決策方案在實施的過程中，對出現(xiàn)偏離融資決策目標(biāo)的情況需要及時檢查、反饋，以便適時調(diào)整融資方案。(三)融資過程費用物業(yè)管理公司對融入的資金不僅要支付利息，還要支付融資過程中的各種費用。這些費用主要有：(1)中介費。一般為融入資金的0.251，付給金融機構(gòu)或融資中介機構(gòu)。(2)承諾費。為融入資金額的1左右，主要為補貼金融機構(gòu)籌款開支。(3)律師費。為融入資金額的1左右，比例浮動較大。(4)評估費。一般為融入資金額的0.5左右，主要是擔(dān)保物評估。(5)罰金。(6)融資申請過程中的行政辦公費等和貸款期結(jié)

20、束時各金融機構(gòu)規(guī)定支付的部分費用。(四)簽署融資合同的注意點物業(yè)管理公司在簽署融資合同時，必須明確的問題和注意事項有：(1)融資人；(2)被融資人；(3)融資的性質(zhì)和用途；(4)融資金額，包括貨幣種類及其金額；(5)融資期限；(6)安全保障；(7)利率；(8)付息方式；(9)還本方式；(10)各種費用規(guī)定；(11)提前還款處理；(12)提款方式；(13)金融機構(gòu)權(quán)利；(14)其他重要事項，包括融資合同生效等。五、貸款種類為了適應(yīng)主動式管理，物業(yè)管理公司經(jīng)營管理和服務(wù)離不開貸款，本節(jié)簡要介紹同物業(yè)管理公司相關(guān)的主要貸款種類。(一)國內(nèi)貸款1.流動基金貸款該貸款是對公司自有流動資金不足，金融機構(gòu)按

21、規(guī)定比例的資金需要而發(fā)放的貸款。當(dāng)公司自有流動資金達不到全部流動資金規(guī)定的比例，金融機構(gòu)對暫時不足部分，可以用發(fā)放流動基金貸款加以解決。流動基金貸款額度=上年流動資金平均占用額規(guī)定的自有資金比例-自有和視同自有流動資金。流動基金貸款的期限一般為23年，也可以一年簽訂一次借款合同。2.臨時貸款該貸款是金融機構(gòu)對公司由于季節(jié)性和臨時性原因引起的資金需要而發(fā)放的貸款。臨時貸款期限一般根據(jù)流動資金計劃周轉(zhuǎn)期限而定，但一般不超過6個月。3.基本建設(shè)投資貸款該貸款是金融機構(gòu)對公司新建、擴建、改建的基本建設(shè)項目所需資金發(fā)放的貸款。貸款對象是實行獨立核算的公司，對于不實行獨立核算但確有還款能力的公司，金融機構(gòu)亦可發(fā)放貸款。貸款申請時必須具有項目建議書、設(shè)計任務(wù)書和初步設(shè)計及概算和用于規(guī)定的基建項目。4.技術(shù)改造貸款技術(shù)改造貸款是金融機構(gòu)發(fā)放的一種主要的固定資金貸款，主要用于支持公司推廣應(yīng)用新成果，降低能源和原材料損耗，開展綜合利用而增加或更新設(shè)備等。技術(shù)改造貸款實行逐筆核貸，期限一般為15年。為了用于公司少量更新設(shè)備或技術(shù)改造需要，在技術(shù)改造貸款基礎(chǔ)上擴大使用范圍，于是產(chǎn)生另一種叫小額技術(shù)改造設(shè)備貸款，其貸款額度在5萬元以內(nèi)，貸款期