農(nóng)村集體土地房屋征收補償計算方法

1、征地拆遷：農(nóng)村集體土地房屋征收補償計算方法 （2014-02-14 08:12:53）轉(zhuǎn)載 標(biāo)簽： 合法權(quán)益 說是 農(nóng)業(yè)人口 征收與補償 計算方法 文化 最近，筆者在電視、網(wǎng)絡(luò)、新聞媒體中看到一些，有關(guān)關(guān)于農(nóng)村征地拆遷補償?shù)男侣?，地?政府是怎么怎么的為農(nóng)民著想，又是怎么怎么的對農(nóng)民進(jìn)行了合理補償。不過，筆者讀后心 里總不是滋味。前幾天，筆者看到一則對農(nóng)民征地補償新聞,一個城市征收農(nóng)民土地，一塊同樣的，兩個價， 80%的土地按每畝8萬（120元/平方米）給付，20%的土地按每畝100 萬（1500 元/平方米） 給付，這說明農(nóng)民的土地至少值1500元 1 平方米的，同一塊兒地能給出兩個價來，不

2、知道 當(dāng)?shù)卣窃趺纯紤]的，土地要是你的，這種征收法，你會同意嗎？耐人尋味。 還有，在 農(nóng)權(quán)網(wǎng)上看到一則帖子，征收農(nóng)民的房屋政府給補償每平方米400 元，不知道當(dāng)?shù)卣窃?么的想的，以筆者當(dāng)?shù)剞r(nóng)民建房為例，農(nóng)民建設(shè)一所新房子，每平方米就得花約1500 元， 試想，這樣的補償，讓農(nóng)民怎么購建房屋，又怎么來生活。 還有，就是農(nóng)民的土地同地不 同價，給農(nóng)民的土地分片定價。無錫調(diào)整征地補償標(biāo)準(zhǔn) 全市劃分為一、二類地區(qū)。這就好 比說，同樣的土地種稻子，你能說同樣的大米在市場賣出兩個價？農(nóng)民的土地作為生產(chǎn)、生 活必要的要素，不能完全等同于市場，要考慮農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計，顯然這種征地補償方式是不 合理的。目前

3、建于，集體土地、房屋的征收法律法規(guī)滯后，不健全。那么，在情況下，農(nóng)民在征地 拆遷中，怎樣來計算補償款才合理？尊重農(nóng)民，保障農(nóng)民長遠(yuǎn)生計？在征地拆遷補償款計算 中，農(nóng)民應(yīng)當(dāng)必要考慮的因素，應(yīng)當(dāng)注意的問題，只有抓住要點才能在征地拆遷中得到較合 理的補償。這里筆者，給農(nóng)民朋友一個思路，供農(nóng)民在征地拆遷維權(quán)中參考。農(nóng)民在計算土地、房屋補償款時，首先要了解：集體土地所有權(quán)、使用權(quán)及土地市場價值 等相關(guān)法律常用名詞，才能更好地維護農(nóng)民合法的權(quán)益 集體土地所有權(quán)土地管理法（2004 年 8 月 28 日修正）第八條：土地所有權(quán)歸屬，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的 土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，宅基地和自留地、自

4、留山，屬于農(nóng)民集體所有?！贝_定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定（1995年3月11日1995國土（籍字第26 號自1995年5月 1日起施行）第十九條規(guī)定：集體土地所有權(quán)，“土地改革時分給農(nóng)民并 頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有；實施六十條時確定為集體所有的土地， 屬農(nóng)民集體所有?！币罁?jù)中華人民共和國土地管理法第4條之規(guī)定，我國實行土地用途管制制度，國家編 制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用建設(shè)用地、控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。使用土地的單位和個人必 須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用。因此，凡是未按照土地利用總體規(guī)

5、劃確定的 用途使用土地的行為都屬于非法占用農(nóng)用地的范疇。 地方政府非法占用農(nóng)用地的情形主要 有以下五種：弄虛作假，主要是指使用土地的地方政府，雖然占地經(jīng)過有權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)并且取 得了用地手續(xù)，但是他的用地手續(xù)是通過弄虛作假騙取來的，因此不具有合法性。地方政府 最常用的手法是，將基本農(nóng)田或其它農(nóng)用地撂荒成未利用地向有具有土地審批權(quán)的管理機關(guān) 申報。少報多占，主要指超出批準(zhǔn)用地的面積占用土地。比如，某建設(shè)項目被批準(zhǔn)占用土地 50畝，在實施建設(shè)的過程中，卻占用了500畝，超占的50畝不具有合法性。未批先占，是 指用地地方政府未取得占用土地的批準(zhǔn)文件以及辦理用地手續(xù)即占用土地的行為。未轉(zhuǎn)先 占，即未經(jīng)依法

6、批轉(zhuǎn)土地利用就占用農(nóng)用地的違法行為。未征先占，即未經(jīng)土地征收程序改 變土地權(quán)屬就占用農(nóng)用地的違法行為。 由此可見，沒有取得手續(xù)批文違法占地，農(nóng)民有權(quán) 拒絕征地。 土地使用權(quán)土地管理法第九條規(guī)定：土地使用權(quán)，“國有土地和農(nóng)民集體 所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和 合理利用土地的義務(wù)。確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定（1995年3月11日1 1995 國土（籍字第26號自1995年5月1日起施行）第四十三條規(guī)定：集體土地建設(shè)用地使 用權(quán)，“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)事業(yè)單位和個人依法使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依 法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)?！?/p>

7、現(xiàn)行的土地管理法律將土地的所有權(quán)和使用權(quán)相分離的基本原則，也就是說，雖然國家和 農(nóng)民集體擁有土地，但是政府機構(gòu)、企事業(yè)單位、社會團體、個人等都可以在符合法律規(guī)定 的情況下，辦理相關(guān)合法的手續(xù)，取得合理利用土地的權(quán)利關(guān)獲得收益。但是，這并不意味 著其對土地的使用可以不受任何限制，還是應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保護，管理和合理利用土地的義務(wù)，根 據(jù)土地的屬性不同，科學(xué)合理使用土地。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的 基本國策。因此，強占亂占侵犯農(nóng)民土地使用權(quán)的行為都錯誤的違法行為。依據(jù)憲法、民法、物權(quán)法、農(nóng)村土地承包法等相關(guān)的國家法律上來看，農(nóng)村土 地的承包經(jīng)營權(quán)是一種用益權(quán)，物權(quán)最重要的特征就是直接支配

8、和保護之絕對性。物權(quán)的直 接支配性，指物權(quán)人得依自己的意思，無須他人意思或行為之介入，對標(biāo)的物為管領(lǐng)處分的 權(quán)利。物權(quán)的絕對性，指物權(quán)人于其標(biāo)的的物之支配領(lǐng)域內(nèi)，非經(jīng)其同意，任何人均不得侵 入或干涉，否則即構(gòu)成違法。對于農(nóng)村集體所有的土地，農(nóng)民作為農(nóng)村集體經(jīng)濟的成員取得 其承包經(jīng)營權(quán)，屬于用益權(quán)。這種用益權(quán)一經(jīng)設(shè)立，就具有物權(quán)的屬性，即具有排除包括有 權(quán)人（發(fā)包人）在內(nèi)的一切人的干涉和侵害。 還有，溫家寶總理在十屆人大四次會議結(jié)束 后舉行的記者招待會上，答中外記者說的話：“中國的總理懂得一個道理，就是知難不難， 迎難而上，知難而進(jìn)，永不退縮，不言失敗。我們說要給農(nóng)民的土地經(jīng)營權(quán)以長期的保障，

9、15年不變，30年不變，就是說永遠(yuǎn)不變。必須實行最嚴(yán)格的耕地保護制度，必須保護農(nóng)民 對土地生產(chǎn)經(jīng)營的自主權(quán)，占用農(nóng)民土地必須給予應(yīng)有的補償。土地出讓金主要應(yīng)該給予農(nóng) 民。必須依法嚴(yán)懲那些違背法律、強占亂占農(nóng)民土地的人?！?中共中央國務(wù)院關(guān)于 2009 年促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收的若干意見（2009 年中央 1 號文件）也明確規(guī)定：“穩(wěn) 定農(nóng)村土地承包關(guān)系。抓緊修訂、完善相關(guān)法律法規(guī)和政策，賦予農(nóng)民更加充分而有保障的 土地承包經(jīng)營權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定并長久不變。強化對土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)保 護，做好集體土地所有權(quán)確權(quán)登記頒證工作，將權(quán)屬落實到法定行使所有權(quán)的集體組織；穩(wěn) 步開展土地承

10、包經(jīng)營權(quán)登記試點，把承包地塊的面積、空間位置和權(quán)屬證書落實到農(nóng)戶，嚴(yán) 禁借機調(diào)整土地承包關(guān)系，堅決禁止和糾正違法收回農(nóng)民承包土地的行為?！边@些規(guī)定都遠(yuǎn)遠(yuǎn)地突破了土地管理法、農(nóng)村土地承包法中農(nóng)民土地使用權(quán)限的所規(guī) 定，都足以證明，農(nóng)民的土地承包權(quán)使用長久不變。因此，在土地征收中，只是按照土地 管理法中所規(guī)定的，來進(jìn)行征收，這對農(nóng)民都是不公平、不合理的。了解了土地的所有權(quán)、使用權(quán)，可以說，地方政府目前的征地拆遷90%以上的都是違法的， 因此，農(nóng)民可要求最高的補償。 土地自身價值價值規(guī)律是商品經(jīng)濟的基本規(guī)律，是商品生產(chǎn)和商品交換的基本規(guī)律。只要存在商品生產(chǎn) 和商品交換，就存在價值規(guī)律。（1）價值規(guī)律

11、是商品經(jīng)濟的基本規(guī)律，但并不是商品經(jīng)濟中 唯一的經(jīng)濟規(guī)律。商品經(jīng)濟中有許多經(jīng)濟規(guī)律，價值規(guī)律是基本的規(guī)律（。2）價值規(guī)律作為 商品經(jīng)濟的基本規(guī)律，同其他任何規(guī)律一樣，是客觀的，是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。土地作 為三大生產(chǎn)要素之一，在社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略中起著基礎(chǔ)性、決定性作用。土地有償使 用，要符合價值規(guī)律。同樣的土地，國有土地就有市場價值，集體土地就不具有市場價值， 顯然，這是不符價值規(guī)律，也是不符合邏輯的。便于農(nóng)民朋友理解，這里多提一嘴，什么是土地自身價值？如果農(nóng)民的土地不值錢，那政 府、開發(fā)商就不會對農(nóng)民的土地眼紅了。打個不確切比方，就是農(nóng)民的土地很值錢，假如說 農(nóng)民的土地是一個聚寶盆，

12、年年會給農(nóng)民家送錢，就是秋天土地里的收成，因為農(nóng)民的收成 有了錢就可以無憂無慮世世代代地去生活。這時候，有人要賣農(nóng)民的“聚寶盆”，要斷了你 的生路，對農(nóng)民而言“生路”值多少錢？事實上這個“生路”就是這里所講的土地自身價值。 因此，農(nóng)民為了生存，為了活命，就不能輕易要賣掉的。即使是賣也應(yīng)是合理的，得保障農(nóng) 民自身的長遠(yuǎn)生存。 盡管集體土地，還沿用著計劃經(jīng)濟的落后的管理模式，但土地自身的 市場價值以充分顯現(xiàn)出來，如果農(nóng)民的土地不值錢，那在征地拆遷中就不會制造流血傷亡事 件了。中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定（2008年10月 12日中國共 產(chǎn)黨第十七屆中央委員會第三次全體會議通過）文

13、件精神提出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用 地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場、以公開規(guī) 范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益?！边@改變了農(nóng)村 集體土地只能被行政征收才能成為建設(shè)用地的做法，體現(xiàn)了追求城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的科學(xué)精神， 擺脫傳統(tǒng)建設(shè)用地管理模式的束縛。征地拆遷中，有這樣一句話：“中國最便宜的是農(nóng)民的土地，最貴的也是農(nóng)民的土地”。簡 直就是對農(nóng)民的侵略。不給農(nóng)民一個合理的市場價格，進(jìn)行合理的補償，放到誰的頭上，誰 也不會干的，最終的結(jié)局就是抗?fàn)?，以死來抗?fàn)?。在征地拆遷中，真正體現(xiàn)土地自身的市場 價值，才是對農(nóng)民最公正的，才是構(gòu)筑和諧

14、社會，社會主義價值觀的充分體現(xiàn)。 關(guān)于對同 地價的理解，將農(nóng)民的土地分類劃分等級進(jìn)行征收的作法不是符合中央文件政策精神什么是同地同價，國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（2004 年 10 月 21 日 國發(fā) 200428 號）：（十二）完善征地補償辦法，征地補償做到同地同價。筆者理解文件精神是， 同地同價應(yīng)當(dāng)是指土地在同一地區(qū)的的價格應(yīng)當(dāng)是相同的價格，不是地方政府所講的同地同 價，是同村的土地相同價格，也不是事先由地方政府按照距離城市城區(qū)遠(yuǎn)近等因素，將農(nóng)民 的土地進(jìn)行分類劃分等級后，所說的同地同價，事實上，這就是同地不同價。地方政府先入 為主對農(nóng)民的說，你的土地是二類土地價格。地方政府為了

15、獲取更的土地出讓利潤，一般將 農(nóng)民的土地劃分為二類或三類，有的地方政府甚至劃分的更多一些，可達(dá)四類或五類。以筆 者所在地的延吉市為例，就是把農(nóng)民的土地劃分四個等級，筆者認(rèn)為，這是不符合中央對農(nóng) 民征地要到合理補償，保障農(nóng)民長遠(yuǎn)生計的政策精神的。道理很簡單，征收農(nóng)民土地、房屋，政府給農(nóng)民在不同的區(qū)域的內(nèi)的價格不同，但最終征 收農(nóng)民土地都是以現(xiàn)金兌現(xiàn)的。假如說農(nóng)民的房屋被征收了，農(nóng)民首要的是解決住的問題， 于是就同開發(fā)商說，你的房子價格50 萬，可政府是按五類區(qū)給補償?shù)木?0萬元，那開發(fā)商 為了社會責(zé)任，也把你的同樣的房子價格，按照五個價格來賣，農(nóng)民可以10 萬元，買你的 房子了。這可能嗎？現(xiàn)實中

16、，政府無論將征收農(nóng)民的土地分成幾類價格，但在同省同一市（或 一縣）的農(nóng)民生存生活成本是一樣的，同一市場，同一商品的價格不可能有三六九等的，這 顯然是對被征地拆遷農(nóng)民的不公。農(nóng)民的土地作為生產(chǎn)、生活必要的要素，不同其他，也不能完全理解為市場行為，土地是 農(nóng)民的生存基礎(chǔ)。再者，我國農(nóng)民土地人均不足1 市畝，城市郊區(qū)的農(nóng)民所占的土地更少， 以延吉市朝陽川東豐村農(nóng)民為例，現(xiàn)在每人擁有土地不中400 平方米。這么少的土地，地方 政府做不到同地同價，在將土地劃分成幾個等級，錢，利潤是政府賺了，可接下來的問題是， 農(nóng)民怎么去生活？試想，我們政府的這么人民公仆們，如果土地你的，給你這么劃分片區(qū)等 級，然后對你

17、進(jìn)行補償，你干嗎？ 因此，農(nóng)民在征地補償中，不能讓地方政府的紅頭文件、公告給忽悠住了。文件政策法規(guī)服 從的原則，地方服從中央，地方政策由違背中央的，按中央的執(zhí)行。農(nóng)民拿中央的文件進(jìn)行 與地方政府發(fā)布的同類的文件進(jìn)行對照，由違背中央意愿的，農(nóng)民有權(quán)拒絕執(zhí)行。地方政府 把土地分成幾個片幾個價，這些都是蒙人的。建議，農(nóng)民平時多學(xué)些相關(guān)征地拆遷的法律法 規(guī)政策，這樣在征地拆遷補償中，就沒有敢欺負(fù)你了，我們畢竟社會主義法制社會，主動權(quán) 就會把握在農(nóng)民的手中。集體土地、房屋征收補償計算方法 在土地征收中，國家的對農(nóng)民的政策是：合理補償、妥善安置，保障農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計（根 據(jù)國家相關(guān)的征地法律法規(guī)綜合整理，相

18、關(guān)的征地拆遷法律法規(guī)可查閱筆者的博客草根的心 聲，博客中的相關(guān)法律分類）。農(nóng)民在征地補償中應(yīng)當(dāng)考慮土地的自身市場價值、土地的附 加值（農(nóng)地的年產(chǎn)值）、通貨膨脹、最后才是安置費用。 為什么要考慮通貨膨脹呢？通貨 膨脹是經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物，是不可否認(rèn)的事實。那么，什么是通貨膨脹，簡單地說，就是 讓你手中的錢貶值，舉個例子：假如，你手中有100 元錢，你不花，就在手中，如果通貨膨 脹率平均為 5%，15 年后購買力就只是現(xiàn)在的 46%；如果平均是 10%，就只剩下 21%；如 果平均是 15%，購買力就僅僅是現(xiàn)在的9%了。征地將農(nóng)民世代賴以生存的飯碗砸了。如果農(nóng)民在征地中不這樣綜合性地去考慮問題，就

19、 目前各地政府給補償?shù)哪屈c錢一般僅夠2 年的生存費用，政府就什么也不管了。對農(nóng)民來說， 生存都成問題，就更別說什么長遠(yuǎn)生計了。所以，在征地中，以上這些因素是農(nóng)民必須要考 慮的。1 、承包土地（口糧地）的補償計算方法土地管理法第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收 耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的 土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照 需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被 征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的

20、安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為 該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高 不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍?！?土地管理法規(guī)定的土地征收補償制度 單純以土地原用途和前三年內(nèi)的經(jīng)濟產(chǎn)出平均率計算, 導(dǎo)致農(nóng)村土地被征收后農(nóng)民僅能獲得 土地補償款的15%左右，而且土地征收補償款的分配不盡合理。據(jù)相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn), 耕地轉(zhuǎn) 為商業(yè)用地時,政府與集體和農(nóng)民所得收益比最高可達(dá)99 : 1 ;未利用土地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地 時,政府與集體和農(nóng)民所得的收益比最高可達(dá)199 ： 1 ,在沿海經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)甚至可達(dá)千比 一，與政府取得的土地出讓收益相比,農(nóng)民得到的征地補償款僅為冰山一角，有的連

21、基本生 活都難以得到保障。此外，集體經(jīng)濟組織與農(nóng)民之間對補償款的分配亦不盡合理。按照原用途給予補償，這是根本上就是不合理的。農(nóng)民當(dāng)然就不會接受。那么，在征地中 怎么樣補償才算合理。 在集體土地沒有市場化，土地管理法沒有修改的現(xiàn)實下，土地 是按照原用途給予補償。那農(nóng)民怎么算，技巧在土地承包使用權(quán)的長久不變。長久不變你能 說是 200 年不變，還是500 年不變，顯然，按照土地管理法的計算是站不住腳的。保障 農(nóng)民的長遠(yuǎn)的生計，是政策所規(guī)定的，為了保障農(nóng)民的長遠(yuǎn)的生計，那將年產(chǎn)值先算 200 年的吧。假設(shè)，1平方米的年產(chǎn)值為50元，即：200年X50元= 10000元/平方米。當(dāng)然土地所種作 物不同

22、，年產(chǎn)值也就不同，還有有沒有溫室棚，若有還要將1 年能出幾季，考慮進(jìn)去的。一 般溫室棚北方 1 年到少能出23 季。 值得注意的是，如果地方政府將農(nóng)民土地分成幾等 級定價，如果是違背中央文件精神愿意的，農(nóng)民可以拒絕不理他，只要在征地補償中，時刻 把握住中央對農(nóng)民土地的政策是長久不變，只有這樣，才能保障農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計。分析到這里，就一目了然了，這里我們還沒有計算土地的自身的市場價值。有人說農(nóng)民貪 婪，漫天要價，事實勝于雄辯，不攻自破。 2、集體土地上的房屋征收補償計算方法實際征收中可能有二種可能，一是只征收了房屋，沒有征收承包地；二農(nóng)民的房屋、承包 地同時被征收。如果只征收了農(nóng)民的房屋，沒有征收承包地的，在這種情況下，建議農(nóng)民置換，要求拿同 樣的地面積同樣的房屋面積來換，這樣是為了便于農(nóng)民生產(chǎn)，同時也比較合理。一般各省土 地條例都規(guī)定了農(nóng)民的宅基地的使用面積。比如吉林省土地條例中規(guī)定一農(nóng)戶宅基地的 使用面積為330平方米。如果不能置換，應(yīng)考慮購買同樣的房屋的價值，宅基地使用的其他 土地面積應(yīng)當(dāng)考慮土地的市價值。什么意思，你讓我沒有房子住了，我總得去再賣一所吧， 同時，還得考慮便于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。如果農(nóng)民的房屋、承包地一起被征收了，那么，沒有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)了，這時就全都市化了，農(nóng) 村房屋拆遷補償應(yīng)借鑒國有土地上房屋征收與補償條例的