關(guān)于預(yù)告登記制度維護(hù)交易安全

1、Word 關(guān)于預(yù)告登記制度維護(hù)交易安全 我國(guó)規(guī)定預(yù)報(bào)登記制度的直接目的是愛護(hù)商品房預(yù)售中屢受不良開發(fā)商“一房二賣”侵害的預(yù)購(gòu)人的利益。但從法理角度進(jìn)行透視，預(yù)報(bào)登記制度對(duì)于愛護(hù)交易平安具有不行替代的作用。 預(yù)報(bào)登記制度奇妙地填補(bǔ)了債權(quán)與物權(quán)之間由于登記造成的時(shí)間空隙和盲點(diǎn)，并將物權(quán)公示手段適用于以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)懇求權(quán)，使其具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，從而充分愛護(hù)買受人預(yù)期利益的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到維護(hù)交易平安的效果。 我國(guó)物權(quán)法其次十條規(guī)定了學(xué)術(shù)界召喚已久的預(yù)報(bào)登記制度。其標(biāo)志著這一最早發(fā)端于普魯士法，后在德國(guó)、瑞士等國(guó)幾經(jīng)演化和磨礪的古老而又布滿活力的法律制度正式扎根于我國(guó)。我國(guó)規(guī)定預(yù)報(bào)登記

2、制度的直接目的是愛護(hù)商品房預(yù)售中屢受不良開發(fā)商“一房二賣”侵害的預(yù)購(gòu)人的利益。但從法理角度進(jìn)行透視，預(yù)報(bào)登記制度對(duì)于愛護(hù)交易平安具有不行替代的作用。 一、彌補(bǔ)債權(quán)物權(quán)間的盲點(diǎn) 根據(jù)通說，財(cái)產(chǎn)權(quán)可以分為物權(quán)和債權(quán)。雖然有學(xué)者對(duì)此劃分提出過質(zhì)疑和批判，但隨著物權(quán)法的出臺(tái)，我國(guó)在立法上堅(jiān)持物權(quán)和債權(quán)嚴(yán)格區(qū)分的態(tài)度已經(jīng)確定無疑。可必需面對(duì)的另一個(gè)問題是：如何彌補(bǔ)這種體系劃分所帶來的不足和缺陷。 舉例說明，簽訂房屋買賣合同的最終目的是獵取房屋的全部權(quán)，但在債權(quán)、物權(quán)二元區(qū)分的體系之下，買房人首先獲得的是一個(gè)債權(quán)，要獵取房屋的全部權(quán)還必需經(jīng)過登記。由此，現(xiàn)實(shí)生活中一個(gè)緊密相連的買賣過程在法律上就被割裂為兩

3、個(gè)階段(可簡(jiǎn)稱為債權(quán)行為階段和物權(quán)行為階段)。第一個(gè)階段的債權(quán)能否轉(zhuǎn)化為其次個(gè)階段的物權(quán)有賴于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否順當(dāng)進(jìn)行，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否順當(dāng)進(jìn)行又有賴于登記可否順當(dāng)進(jìn)行。 但是，依據(jù)登記程序的要求，并或可囿于登記機(jī)關(guān)的效率緣由，從接受當(dāng)事人的申請(qǐng)到將物權(quán)變動(dòng)狀況記載于登記簿并發(fā)放權(quán)屬證書必需經(jīng)過一段時(shí)間。這樣一來，本應(yīng)緊密相連的債權(quán)和物權(quán)之間就不行避開地消失一個(gè)時(shí)間空隙，或者說消失了一個(gè)債權(quán)能否勝利如期轉(zhuǎn)化為物權(quán)的時(shí)間盲點(diǎn)。 概括而言，預(yù)報(bào)登記制度通過給予預(yù)報(bào)登記后的債權(quán)懇求權(quán)以對(duì)抗第三人的物權(quán)效力的方式，奇妙地填補(bǔ)了作為手段的債權(quán)與作為目的的物權(quán)之間由于登記而消失的時(shí)間空隙和盲點(diǎn)，為債

4、權(quán)人鋪設(shè)了一座可以使債權(quán)無縫對(duì)接物權(quán)的橋梁。簡(jiǎn)言之，預(yù)報(bào)登記制度為彌補(bǔ)債權(quán)、物權(quán)之間的空隙和盲點(diǎn)而設(shè)立。 二、維護(hù)交易平安是主旨 根據(jù)法經(jīng)濟(jì)分析學(xué)派學(xué)者波斯納的觀點(diǎn)，法律特殊是私法，是為盡可能增加交易價(jià)值而設(shè)定的，法律強(qiáng)制的主旨或標(biāo)準(zhǔn)在于為促進(jìn)將來價(jià)值最大化的行為制造動(dòng)因。這一觀點(diǎn)從經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角揭示了私法制度所應(yīng)有的根本動(dòng)身點(diǎn)和內(nèi)在價(jià)值。但是筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)更多地強(qiáng)調(diào)了私法制度應(yīng)當(dāng)著眼于促進(jìn)交易、增值財(cái)寶。然而我們還必需看到問題的另一面，私法制度必需注意愛護(hù)交易平安，否則，交易將不行避開地被抑制，甚至停滯。依鄭玉波先生的觀點(diǎn)，交易平安即“吾人依自己之行動(dòng)，取得新利益時(shí)，法律上對(duì)于該項(xiàng)取得行為

5、加以愛護(hù)，不使其歸于無效，俾得平安之謂，此種平安之愛護(hù)，系著眼于利益之取得，故亦稱交易的平安”。 以不動(dòng)產(chǎn)買賣為例，在有效合同簽訂之后，假如在移轉(zhuǎn)登記完成之前，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格消失大幅上漲或者出賣方又獵取了出價(jià)更高的交易機(jī)會(huì)，在出賣方確定即使支付違約金仍可獵取更大利益時(shí)，他就可能選擇違約。這一點(diǎn)被我們的閱歷和社會(huì)實(shí)踐所證明，也為“效率違約”理論所提倡。而且，在以債權(quán)、物權(quán)二元區(qū)分為前提的理論體系和立法體系中，也的確存在這種“效率違約”所需要的法律漏洞。 此時(shí)，假如出讓人以出賣或抵押的方式處分其名下的不動(dòng)產(chǎn)，并且受讓人隨即完成了登記，依公示公信原則，善意第三人即可取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，成為受法律愛護(hù)的新的不

6、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人。而從前已經(jīng)支付價(jià)金、履行了主要義務(wù)的受讓人卻僅僅只能依據(jù)合同來追究相對(duì)人的違約責(zé)任。此種“一物二賣”情形中的出讓人或有預(yù)謀地卷款而逃，或因不測(cè)陷于破產(chǎn)境地，或因涉訟而使其名下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)患病查封甚至被強(qiáng)制拍賣?？傊?，受讓人往往處于弱勢(shì)地位，其債權(quán)經(jīng)常難以得到足額清償，而只能被動(dòng)接受錢物俱失的無奈境況。所以在買賣房屋等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)過程之中時(shí)常消失一種僵局，使交易陷入難以進(jìn)行的困難境地。 預(yù)報(bào)登記制度在愛護(hù)交易平安方面具有不行替代的獨(dú)特價(jià)值。簡(jiǎn)言之，預(yù)報(bào)登記將物權(quán)公示手段適用于債權(quán)懇求權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上將該懇求權(quán)登登記來，從而使其具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，奇妙地填補(bǔ)和彌合了作為手段的債

7、權(quán)與作為目的的物權(quán)之間由于登記造成的時(shí)間空隙和盲點(diǎn)，進(jìn)而為交易平安的愛護(hù)供應(yīng)了一個(gè)制度保障。 以不動(dòng)產(chǎn)買賣為例，在簽訂有效的買賣合同之后、不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記(本登記)完成之前，依照商定，買房人將其以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的債權(quán)懇求權(quán)進(jìn)行預(yù)報(bào) 登記，從而達(dá)到了有效預(yù)防交易風(fēng)險(xiǎn)的目的。一方面，對(duì)于買受方而言，其預(yù)報(bào)登記后的債權(quán)經(jīng)過公示便被給予了對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，從而使其后任何有害于債權(quán)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)的處分行為歸于無效，以愛護(hù)買受方債權(quán)的順當(dāng)實(shí)現(xiàn)。即通過適當(dāng)?shù)叵拗瞥鲑u人隨便違反合同商定而處分尚在其名下的不動(dòng)產(chǎn)，從而確保當(dāng)事人預(yù)期利益的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而達(dá)到愛護(hù)交易平安的目的。另一方面，對(duì)于第三人而言，預(yù)報(bào)登記使買房人的以特定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的和內(nèi)容的債權(quán)懇求權(quán)公之于眾，第三人可以通過查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿來了解特定不動(dòng)產(chǎn)上的負(fù)擔(dān)，從而避開受到不測(cè)之損害，進(jìn)而也達(dá)到了削減交易風(fēng)險(xiǎn)、愛護(hù)交易平安之目的。 綜上，預(yù)報(bào)登記將物權(quán)公示手段適用于以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)懇求權(quán)，從而使其具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，可以充分愛護(hù)買受人預(yù)期利益的實(shí)現(xiàn)以及防止第三人患病不測(cè)之風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而直接地有利于不動(dòng)產(chǎn)交易的買受人增加實(shí)現(xiàn)