成都一品天下市場調(diào)查

1、PAGE PAGE 11寫在前面的話關(guān)于市場調(diào)查報告:市場調(diào)查的目的就是為策劃提供有力數(shù)據(jù)依據(jù)、為決策提供依托，故鄙人認為市場調(diào)研報告不需要華麗的詞藻和絢麗的圖片來混淆視聽，我們只需將項目客觀、簡潔、明析反應出來即可，過長的篇幅會另看報告的人產(chǎn)生疲倦感，所以也不需要像寫項目可行性分析報告那樣長篇大論。本報告?zhèn)戎赜谡{(diào)查、分析的是“一品天下”商業(yè)地產(chǎn)。因同調(diào)查一個項目，鄙人的報告有可能會與我的partner有雷同之處，并非互相抄襲，只是相互交流而已，這點也大可不必對公司隱瞞，我也相信團隊的力量才是堅不可摧的。關(guān)于提交的部分附加資料：關(guān)于現(xiàn)場管理制度、銷售手冊及各種表單相信公司已有全套完整資料，就不

2、再現(xiàn)丑了，其他資料中部分為原創(chuàng)，部分為臺灣一商業(yè)地產(chǎn)專家交授于本人，都有注明。一品天下項目市場調(diào)查報告被調(diào)查項目：一品天下美食商業(yè)步行街調(diào)查日期：07年3月9日、3月10日、3月12日。調(diào)查人：黃瓊云、曹磊報告人：黃瓊云調(diào)查情況：一、項目基本情況（一）、項目簡介一品天下項目位于青羊羊西線黃忠大道（A段）兩側(cè)，規(guī)劃占地面積300余畝，建筑總面積46萬平方米。由元亨集團成都市金港房屋開發(fā)公司開發(fā)，為商住樓，商業(yè)部分以打造成都美食名片為主題，招商業(yè)態(tài)以餐飲、旅游購物、娛樂、休閑為主，輔以大型生活超市、商務、辦公和住宅；住宅部分為小高層建筑?！耙黄诽煜隆泵朗陈糜紊虡I(yè)街全長1368米，南端與羊西線蜀漢路

3、交匯，向南與青羊大道在建的金沙遺址博物館近相呼應；向西為都江堰青城山，九寨溝黃龍兩條黃金旅游要道相連接。在羊西線與黃忠大道這個交匯處，目前已聚集有紅杏、大蓉和，老房子，巴谷園，夕陽紅，潮皇閣，麗景軒等知名餐飲企業(yè)，形成了一個時尚而成熟的美食消費聚集區(qū)。而整個羊西線及其兩側(cè)目前已擁有餐飲、娛樂、休閑企業(yè)160余家，其中包括永陵銀杏、金都銀杏、日本燒烤、唐宋食府等中、西餐飲100余家，紫煌娛樂、浪淘沙、圣陶沙等歌城、洗浴中心、茶樓60余家，被業(yè)界和廣大市民譽為“羊西美食大本營”。因此，“一品天下”項目選擇在此，既有成熟的市場基礎(chǔ)，又有良好的發(fā)展空間?！耙黄诽煜隆泵朗陈糜紊虡I(yè)街總體規(guī)劃方案由加拿大K

4、FS公司設計，風格上集合了現(xiàn)代時尚與成都特色，功能上滿足了餐飲娛樂企業(yè)的經(jīng)營條件和游客美食、購物、休閑、娛樂的綜合需求。在功能布局上，以餐飲、旅游購物、娛樂、休閑為主，輔以大型生活超市、商務、辦公和住宅，使之形成一條功能齊全、設施配套的綜合商業(yè)街區(qū)。同時，在整個街區(qū)配置了2.5萬伏的雙電源，確保企業(yè)經(jīng)營用電和整個街區(qū)不停電。在建筑特色上，突出適用性、休閑性、可居性和地域性，力求從巴蜀文化、巴蜀風格和生態(tài)城市的角度，將巴蜀特色融入其中，創(chuàng)造出一種與眾不同、獨具一格的形象特征，創(chuàng)造出一個標志性的城市特色建筑群體。 在道路設計上，道路路面采用仿古青條石磚鋪設，道路中央以草木、盆花、雕塑、路燈等景觀分

5、段形成軟隔離，增強道路的文化和休閑氣氛，方便游人過街通行。并且在省商校路段處，將道路設計為一個弧形彎道，使車行速度自然降低，弱化道路交通功能，增強商業(yè)服務功能。 同時，在“一品天下”商業(yè)街中段南側(cè)，將建造一座大型園林式公共廣場，廣場周邊配套各種公共設施，中央建一露天公眾戲臺，為川劇及各種街頭大眾文化表演提供場所，從而營造出“一品天下” 濃郁的商業(yè)文化和休閑氛圍。 （二）、項目建筑規(guī)劃基本資料總建面46萬平方米，分兩期開發(fā)。一期A、B區(qū)建筑面積14.2萬平方米，其中住宅3萬平方米、公建配套4萬平方米、商業(yè)面積7.2萬平方米。二期分C、D兩區(qū)完成剩余開發(fā)。據(jù)了解，該項目二期繼續(xù)延續(xù)一期的主體風格，

6、力爭與對面的一期共同營造豐富的街道景觀，二期C區(qū)建筑呈階梯式布局，具有典型中式建筑風格，配有超大廣場，氣勢恢弘。一樓和負一樓為大型知名超市，二、三層為大型餐飲、娛樂商務空間，四至九層配有小型商務辦公室、住宅、投資型商務酒店等物業(yè)。白天這里是商務辦公人士的最佳場所，晚上這里是人們購物娛樂的絕佳之地；一品天下D區(qū)以“江南水鄉(xiāng)”為主題創(chuàng)造內(nèi)街，在水與燈的交錯下，在景色與商機的襯托下，這里必將成為人們休閑放松的最佳場所。一期A、B區(qū)已經(jīng)建成，并完成住宅全銷售和商鋪98%入住。二期還將推出公寓、酒店的復合型住宅，面積在30110平方米。（三）、項目業(yè)態(tài)分布情況整個一品天下依托原來已經(jīng)較為成熟的餐飲商圈而

7、建，在一品天下大街內(nèi)，臨街鋪面都為大型餐飲酒樓（如大蓉和、紅杏、文杏、德樁、蘇大姐等）及娛樂場所（太平洋水療會、天籟村、藍鉆），單位面積基本都在2000平方米以上。大蓉和精品店面積在6000平方米以上，該商鋪為大蓉和酒樓自己買斷。大型餐飲經(jīng)營狀況尚可，如文杏春節(jié)期間日營業(yè)額保持30萬左右，現(xiàn)在日營業(yè)額也在8-9萬。臨街門面后面是酒吧一條街及小吃一條街，樓上為住宅。小吃一條街空鋪位較多，空置率70%左右。附“一品天下商圈表“（四）、項目周邊配套情況（交通配套、商業(yè)配套等）主要配套調(diào)查情況交通整個板塊道路暢通，交通便利，現(xiàn)有7路、30路、54路、77路、79路、82路、83路、96路、111路、3

8、05路、311路、341路、405路、502路、503A路、511路等若干條公交到達。教育省商業(yè)服務學校、金牛區(qū)教師進修校、成都市茶店子小學、金牛區(qū)教委教研室、二十中、金牛區(qū)少兒業(yè)余體校、市第四幼兒園。商網(wǎng)茶店子市場、紅旗超市、互惠超市、2006年11月22日，人人樂商業(yè)集團完成簽約。醫(yī)院區(qū)人民醫(yī)院門診部、二十九所職工醫(yī)院、腦外傷搶救中心，有多個藥店。銀行、郵電中行、中國郵政、工行餐飲32家（見商圈表）娛樂15家（娛樂場所6家，酒吧9個，見商圈表）從上表資料統(tǒng)計比較可看出：1、該項目交通方面配置相當發(fā)達，有多達16條公交線路到達一品天下。便利的交通和暢通的道路，為該項目的銷售、招商及發(fā)展前景作

9、了強有力的鋪墊。2、從教育配套上看，雖然板塊教育資源不足，板塊內(nèi)也只有一所較好的號碼幼兒園，不過作為商業(yè)地產(chǎn)來說，教育及醫(yī)療方面的配套基本可以忽略，住宅的銷售也不會因此而減弱。因大部分對商住有購買意向的人群并不非常在乎周邊教育或資料方面的配套，而是看重因商業(yè)地產(chǎn)部分給住宅帶來的增值潛力。3、目前從商網(wǎng)配套看，06年11月人人樂集團的簽約，也實現(xiàn)了開發(fā)之初“輔以大型生活超市”配套的定位?，F(xiàn)有商網(wǎng)的配套對該（以餐飲越來娛樂為主）項目并無太大影響。對購買住宅的居民而言，大型超市的入住、周邊成熟的茶店子市場為居民帶來非常便利的生活，此舉對購買住宅部分的人群也會一定吸引力。4、作為商業(yè)地產(chǎn)來說，金融必定

10、不可少，目前該項目已有3個銀行網(wǎng)點，其中一品天下大街內(nèi)的工商銀行直接為商戶辦理驗資手續(xù)。金融配套基本能滿足消費者的需求。5、餐飲娛樂本為該項目賣點，不用多說。因為羊西線本來已擁有相當成熟的餐飲商業(yè)經(jīng)營模式，一品天下正是利用這一點來加以打造成都美食名片。(五)、調(diào)查對象規(guī)劃指標統(tǒng)計分析樓盤名稱占地面積（畝）開發(fā)面積（萬平方）容積率綠化率層高（?。痈撸ㄉ蹋┮黄诽煜?004620220%28M4.2-5M從上表資料可以看出：1、該項目的命名比較貼切美食名片的主題：只此一處，便可嘗盡天下美食。2、300畝的占地規(guī)劃，實乃樹大招風，由此有更大的實力去打廣告，更容易出名。3、從開發(fā)容積率、綠化率分析，該

11、項目容積率為2.02，綠化率20%。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，土地單位成本越高，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來規(guī)劃設計一個項目。一個良好的居住小區(qū)，小高層的低容積率則在2.1之下、綠化率應不低于30%。該項目的容積率也算是佳，而綠化率相對則較低，不過該項目擁有完善的餐飲娛樂配套，并設計了步行街、休閑廣場，這也彌補了綠化率方面的不足。4、總體而言，該項目既兼顧了商業(yè)地產(chǎn)也考慮了

12、住宅部分，算是較佳的商住規(guī)劃設計。二、項目租售情況調(diào)查 1、一期開盤時間：商鋪2005年4月；住宅2005年6月。二期開盤時間：預計今年3-4月。2、歷史銷售價格：一期售價：記錄時間住宅均價商鋪價格備注2005-07-083680元/平方米30-330平米小商鋪起價4800元/平米2005-10-093700元/平方米4600-21800元/平方米歷史最高價4200元/平方米二期售價：二期現(xiàn)接受咨詢，交錢排號，預計將在本月底下月初開盤。一期住宅80套，二期住宅接近200套，目前交錢排號的較多。二期住宅銷售單價在5000元以上，商鋪4600-38000元/平方米。3、招商租賃價格：30-40元/

13、平方米，每年按3%遞增，最低簽約年限為6年。4、物業(yè)管理費：住宅：1.2元/平方米； 商鋪：4.5元/平方米。5、租售情況：一期住宅已售完，商鋪銷售95%，招商完成98%。二期目前開始接受咨詢，預計今年3-4月開盤，目前處于收款排號中。6、營銷渠道調(diào)查：發(fā)展商自行銷售、招商。全程整合廣告推廣由博瑞廣告完成。7、歷史促銷情況調(diào)查：（1）、裝修期優(yōu)惠：對租賃面積在500 m2以下的租賃客戶提供一個月免費裝修期，對租賃面積在500 m2以上的租賃客戶提供2個月的免費裝修期，免費裝修期內(nèi)免收物管費和租金。（2）、為配合“2005中國國際美食節(jié)”開幕，凡入駐的租賃商家在2005年10月20日前裝修完工并

14、開業(yè)的租賃客戶如能在開業(yè)前一次性付清第三年的房租，出租方免收前兩年的房租，即“交一年，用三年”。（3）、租轉(zhuǎn)售：在第一年的租賃期內(nèi)，租賃客戶可根據(jù)自身實際參照當時所租房屋的市場售價優(yōu)先購買該房，此前已交納的租金轉(zhuǎn)為購房款。8、現(xiàn)行優(yōu)惠政策：目前二期僅開始接受咨詢，尚未出臺優(yōu)惠政策。原對酒吧招商免一年房租的優(yōu)惠政策也過期。三、項目硬體配套情況：裝修標準：1）、結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)，按地震七度設防2）、外墻：17棟外墻均為乳膠漆加局部面磚以及木質(zhì)、石材裝飾3）、內(nèi)墻：樓梯間為乳膠漆墻面4）、地面：水泥沙漿拉毛地面5）、屋面：坡屋面：灰色灰板瓦6）、步行街：地面采用花崗石鋪裝，按景觀設計進行綠化商業(yè)部分1

15、）、商業(yè)部分：包括低壓配電系統(tǒng)，正常照明、應急照明、電力、控制。2）、供電電源、照明、電力、消防負荷電源分由地下室變配電房低壓配電柜相應回路引來。3）、計量：各層商業(yè)用房用電計量均在每層電井內(nèi)的層照明部箱內(nèi)集中設置。4）、照明配電：照明、插座均由不同的支路供電，所有插座回路均設漏電斷路器保護，均為BV線。5）、弱電系統(tǒng)：分電話數(shù)據(jù)系統(tǒng)，有線電視系統(tǒng)，廣播系統(tǒng)，火警電話系統(tǒng)，火災自動報警及消防聯(lián)運控制系統(tǒng)。6）、給水：給水管采用PP-R管，熱熔連接，水表預留管徑De63De 40。7）、排水：采用硬聚氯乙烯CLPVC排水管，管徑De150De50。四、項目綜合分析由于一期項目的成功招商，也成功帶

16、動了住宅的銷售，并且必定會為二期的招商及銷售帶來諸多廣告而不及的優(yōu)勢，一期的成功開發(fā)不是廣告，卻勝比廣告。消費者希望先看到成熟的商業(yè)配套，而商人希望先看到成熟的消費群體和市場，一品天下地處成都傳統(tǒng)高檔餐飲核心區(qū)域羊西線，作為成熟的高檔休閑、娛樂板塊，該區(qū)域擁有深厚的美食文化底蘊，聚集了多家知名餐飲旗艦店，而且輻射范圍廣，號召力強，是成都眾所周知的中、高檔餐飲、娛樂、休閑勝地，擁有大批的固定消費者和潛在的流動消費人群。經(jīng)過幾年發(fā)展和迅速形成的羊西線餐飲一條街，目前已經(jīng)是成都的中高檔餐飲核心區(qū)域，輻射范圍廣、行業(yè)知名度相當高。目前，多家知名餐飲的旗艦店都匯聚在此。整個羊西線的美食、休閑、娛樂氛圍已經(jīng)相當成熟?？梢哉f，現(xiàn)在羊西線的消費口岸相對集中、成熟。至此，消費者已經(jīng)看到了成熟的商業(yè)配套，而對于招商來說，商人也看到了成熟的消費群體和市場。一品天下的牌，是政府在打。自2005年第一屆中國國際美食節(jié)成功在一品天下舉辦后，在成都市場，只要跟餐飲有關(guān)的活動通通在一品天下舉行，從國際美食節(jié)到成都成功創(chuàng)佳慶祝分會場，再到07春節(jié)分廟會，可見，政府給予一品天下的支持之大。并且對于入住的商戶，在辦理各類證照時，也由政府出面“一站式”服務，即：入駐企業(yè)將辦證所需的資料交至街道辦事處，由其負責辦結(jié)所有證照。政府的大力支持，成熟的餐飲市場，一品天下也定能成為成都首張美食名片。無論何種形式的銷售，無論怎樣復