沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告

1、目錄TOC o 1-3 h z1.項目目簡介41.1.研究目目的41.2.研究方方法41.3.相關(guān)經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標52.影響響項目發(fā)發(fā)展的社社會經(jīng)濟濟情況62.1.國民經(jīng)經(jīng)濟經(jīng)濟濟發(fā)展情情況分析析62.1.1.國民生生產(chǎn)總值值62.1.2.產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)62.2.人口分分布、增增長及變變遷情況況92.3.居民生生活水平平、消費費結(jié)構(gòu)102.4.城市規(guī)規(guī)劃112.5.小結(jié)123.市場場研究133.1.玉溪市市商業(yè)物物業(yè)整體體市場特特點分析析133.1.1.商業(yè)物物業(yè)分布布特點133.1.2.商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展展現(xiàn)狀和和態(tài)勢143.1.3.商業(yè)市市場整體體環(huán)境163.1.4.商業(yè)物物業(yè)供求求情況173.1

2、.5.小結(jié)203.2.玉溪市市主要商商圈情況況分析213.2.1.南北大大街商業(yè)業(yè)區(qū)223.2.2.小廟街街商業(yè)區(qū)區(qū)243.2.3.舊城商商業(yè)街商商業(yè)區(qū)263.3.地塊所所在區(qū)域域的商業(yè)業(yè)情況分分析273.4.個案分分析283.4.1.玉溪百百貨大樓樓293.4.2.九龍商商業(yè)廣場場303.4.3.昆明新新百貨大大樓商場場323.4.4.柏聯(lián)廣廣場商場場343.5.消費者者和商戶戶需求特特征分析析353.5.1.消費者者行為研研究363.5.2.經(jīng)營者者行為研研究384.項目目區(qū)位研研究414.1.項目所所在區(qū)域域特點414.2.交通運運輸網(wǎng)絡(luò)絡(luò)及地理理位置424.2.1.交通運運輸網(wǎng)絡(luò)絡(luò)42

3、4.2.2.項目地地理位置置434.3.項目所所在區(qū)域域的未來來規(guī)劃434.4.小結(jié)445.項目目優(yōu)劣勢勢、機會會威脅點點（SWWOT）分析455.1項目優(yōu)優(yōu)勢與劣劣勢分析析455.2項目機機會與威威脅分析析465.3項目競競爭力發(fā)發(fā)揮476.項目目定位476.1.目標客客戶定位位476.2.主題定定位496.3.檔次定定位506.4.功能定定位506.5.各層定定位506.5.1樓層定定位原則則506.5.2主力店店鋪設(shè)置置建議516.5.3樓層功功能主題題設(shè)置517.規(guī)劃劃設(shè)計與與建筑設(shè)設(shè)計建議議557.1.規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議議557.2.建筑設(shè)設(shè)計初步步建議577.2.1建筑造造型和風風格5

4、77.2.2平面布布局597.3.配套設(shè)設(shè)施建議議627.3.1主要機機電設(shè)備備627.3.2交流和和休息的的場所627.3.3促銷、展示商商品的活活動場所所628.租售售方案建建議638.1.方案一一：先租租賃后整整體銷售售。638.2.方案二二：產(chǎn)權(quán)權(quán)分割銷銷售。649.招商商策略建建議659.1.招商策策略659.2.招商客客戶定位位659.2.1.商戶引引進原則則659.2.2.各層商商戶定位位669.3.租金定定位679.3.1.租金建建議679.3.2.租金策策略689.4.各期推推出時機機、面積積、區(qū)域域699.4.1.招商進進度計劃劃699.4.2.租賃進進度計劃劃：699.5

5、.招商形形式6910.銷銷售策略略建議7110.11.價格策策略及定定位7110.11.1價格定定位：7110.11.2價格策策略7110.22.銷售手手段7210.33.賣點梳梳理7411.推推廣策略略建議7611.11.推廣主主題7611.22.媒體組組合7711.33.推廣策策略7812.項項目經(jīng)濟濟效益分分析8112.11.成本費費用分析析8112.22.營業(yè)利利潤分析析8112.33.盈利能能力分析析8112.44.經(jīng)濟效效益分析析8313.結(jié)結(jié)論及關(guān)關(guān)鍵控制制點8413.11.結(jié)論8413.22.關(guān)鍵控控制點85項目位于于玉溪市市紅塔區(qū)區(qū)紅塔大大道與東東風路交交界處，東至東東風路，

6、西至花花園街南南端，南南至紅塔塔大道，北至瓦瓦窯十二二組民房房，占地地15.16畝，規(guī)規(guī)劃總建建筑面積積約4.446萬平方方米，項項目有雙雙向4路公交交車可到到。項目現(xiàn)狀狀為待開開發(fā)用地地研究目的的研究項目目相關(guān)物物業(yè)的市市場狀況況，判別別項目的的市場前前景，尋尋找項目目的市場場空間，確定項項目的市市場定位位。發(fā)掘各種種有利資資源，運運用行之之有效的的招商、推廣、銷售策策略，實實現(xiàn)項目目市場價價值最大大化。研究方法法本報告通通過分析析玉溪市市及各縣縣區(qū)宏觀觀經(jīng)濟、人口狀狀況、房房地產(chǎn)市市場狀況況、區(qū)域域現(xiàn)狀及及有關(guān)規(guī)規(guī)劃、各各商圈相相關(guān)物業(yè)業(yè)發(fā)展狀狀況、消消費者及及商戶需需求特征征等因素素對項

7、目目發(fā)展的的影響，結(jié)合項項目自身身的條件件、規(guī)劃劃要素，判別項項目的市市場前景景，及確確定項目目的市場場定位，提出項項目建筑筑規(guī)劃修修改建議議；梳理理各種對對項目發(fā)發(fā)展的利利弊因素素，揚長長避短，提出行行之有效效的招商商、推廣廣、銷售售策略建建議，實實現(xiàn)項目目最大的的市場價價值。具具體采用用的研究究方法有有：研究方法法一：定定量定性性分析法法根據(jù)客觀觀、科學學、公正正的原則則，針對對研究的的目標，通過戴戴德梁行行資料庫庫、政府府統(tǒng)計文文獻、城城市規(guī)劃劃和政策策法規(guī)的的公告、房地產(chǎn)產(chǎn)刊物、互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)、實地地探訪等等形式，廣泛搜搜集有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)據(jù)，結(jié)合消消費者及及商戶需需求特征征分析結(jié)結(jié)果，對對

8、數(shù)據(jù)進進行定量量分析，對研究究的關(guān)鍵鍵部分進進行量化化的推測測，使之之具有科科學論據(jù)據(jù)支撐，并在此此基礎(chǔ)上上進行定定性的研研究，做做到定量量與定性性相結(jié)合合。研究方法法二：取取證法在研究中中，我們們將通過過對先進進案例的的深入剖剖析，揭揭示同類類型物業(yè)業(yè)的發(fā)展展軌跡，去蕪存存青，為為項目發(fā)發(fā)展提供供良好的參考考經(jīng)驗。研究方法法三：類類比法在本次研研究中，我司通通過考察察當?shù)丶凹袄ッ鞲鞲鞣N類型型的商業(yè)業(yè)物業(yè)，通過對對其優(yōu)劣劣勢的分分析，并并結(jié)合我我司積累累的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)方方面的經(jīng)經(jīng)驗，將將項目與與潛在的的競爭對對手進行行比較，通過研研究競爭爭對手的的發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀以及及其成功功與失敗敗之處，使項目目能

9、夠揚揚長避短短。相關(guān)經(jīng)濟濟技術(shù)指指標項目有關(guān)關(guān)的經(jīng)濟濟技術(shù)指指標如下下：1項目總用用地面積積17,8840 平方米1.1建筑用地地面積8,9776 平方米按13.4644畝折算算1.2綠化用地地面積1,1333 平方米按1.77畝折算算1.3停車場用用地面積積8,8664 平方米按13.2966畝折算算2容積率2.5883總建筑面面積44,6613.70 平方米3.1地上商場場建筑面面積27,1199.70 平方米共四層3.1.1首層商場場建筑面面積7,2228.668 平方米3.1.2二層商場場建筑面面積7,2228.668 平方米3.1.3三層商場場建筑面面積6,6441.113 平方米3

10、.1.4四層商場場建筑面面積6,1001.221 平方米3.2地下商場場(沃爾瑪瑪)建筑面面積17,4414 平方米一層國民經(jīng)濟濟經(jīng)濟發(fā)發(fā)展情況況分析國民生產(chǎn)產(chǎn)總值近年GDDP總量增增長勢頭頭受阻，非煙GDP持續(xù)增增長玉溪市近近年來整整體經(jīng)濟濟增長勢勢頭明顯顯偏低，尤其是是20001年還有有較大幅幅度的下下降，至至20003年才有有一定幅幅度的回回升。其其中的主主要原因因是玉溪溪市的支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)煙草業(yè)業(yè)連年呈呈下降趨趨勢；扣除煙煙草業(yè)GDP后的非非煙GDP則保持持著連續(xù)續(xù)多年的的增長勢勢頭。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)以第二二產(chǎn)業(yè)為為主玉溪市的的產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)以第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)為主，其中又又以煙草草業(yè)占較較大

11、份額額，煙草草在玉溪溪市的GDP中占據(jù)據(jù)了過半半的份額額，顯示示出其經(jīng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)較為單單一，與與此相比比，第三三產(chǎn)業(yè)所所占比例例較小。支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)煙草業(yè)業(yè)占據(jù)半半壁江山山，但其其所占比比例在持持續(xù)降低低煙草業(yè)是是玉溪市市的支柱柱產(chǎn)業(yè)，亞洲最最大卷煙煙生產(chǎn)企企業(yè)玉溪溪卷煙廠廠坐落于于此，玉玉溪卷煙煙廠為玉玉溪的發(fā)發(fā)展提供供了強勁勁的推動動力，但但隨著經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展，煙煙草業(yè)在在GDP中所占占比重正正在逐漸漸減小，這一方方面是玉玉溪卷煙煙廠的生生產(chǎn)和銷銷售絕對對值有所所下降，另一方方面，玉玉溪市的的其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在這這幾年中中表現(xiàn)出出較為強強勁的增增長勢頭頭，顯示示出玉溪溪市整體體經(jīng)濟對對煙草業(yè)業(yè)的依賴

12、賴程度有有所下降降，這對對于玉溪溪市整體體經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的調(diào)調(diào)整，增增強經(jīng)濟濟活力有有著積極極的作用用。投資力度度繼續(xù)加加大，投投資結(jié)構(gòu)構(gòu)進一步步改善20033年全年年完成全全社會固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資666.55億元，較20002年增長11.1%；其中中國有單單位投資資29億元，約占總總投資規(guī)規(guī)模的443.66%，投投資規(guī)模模較上年年下降約約5.88%；城鎮(zhèn)鎮(zhèn)集體投投資8.5億元，較上年年下降2.77%；非公公有制經(jīng)經(jīng)濟投資資29億元，增長42.6%，在總總投資中中的比例例也由上上年的34.00%增長長到433.6%，可以以看出，玉溪市市非公有有制經(jīng)濟濟有著較較強的投投資活力力。從投資類類型看，

13、基本建建設(shè)投資資25億元，更新改改造投資資7.1億元；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資5.2億元元；其他他投資114.6億元。投資力度度的加大大，有助助于推動動經(jīng)濟在在未來的的幾年里里持續(xù)、健康地地發(fā)展。消費品市市場持續(xù)續(xù)穩(wěn)定增增長20033年全年年實現(xiàn)社社會消費費品零售售總額40.7億元，增長5.44%。從經(jīng)濟類類型看，國有經(jīng)經(jīng)濟實現(xiàn)現(xiàn)消費品品零售額額6.88億元，下降15.66%，其表表現(xiàn)連續(xù)續(xù)多年呈呈下降趨趨勢；集集體經(jīng)濟濟實現(xiàn)66.4億億元，增增長0.7%，私營經(jīng)經(jīng)濟實現(xiàn)現(xiàn)4.4億元，增長20.5%；個體體經(jīng)濟實實現(xiàn)155.5億億元長13.0%；其他他經(jīng)濟實實現(xiàn)7.6億元，增長11.0%。從城鄉(xiāng)市市

14、場看：市區(qū)實實現(xiàn)消費費品零售售額14.7億元，同比增增長9.6%，約占占全市的的36.1%；縣區(qū)區(qū)實現(xiàn)12.2億元，增長1.3%，約占占全市總總額的30%；縣以以下實現(xiàn)現(xiàn)13.8億元，增長4.7%。云南省第第二大經(jīng)經(jīng)濟重鎮(zhèn)鎮(zhèn)，多項項經(jīng)濟指指標列西西部前列列玉溪市除除全社會會固定資資產(chǎn)投資資額及實實際利用用外資在在省內(nèi)分分別排名名4、5位外，其他各各項經(jīng)濟濟指標的的排名均均在第2位，成成為云南南省僅次次于昆明明的經(jīng)濟濟重鎮(zhèn)。從玉溪市市在西部部城市的的排名來來看，玉玉溪市以以排名西西部第33位的總總?cè)丝?，取得了了財政總總收入、地方財財政總收收入和人人均地方方財政收收入排名名均在前?0位的好好成績

15、，此外，GDP總額、人均GDP、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入及人均均儲蓄等等的排名名也在前前20位。但同時也也可看到到，玉溪溪市人均均購買消消費品的的排名較較為靠后后，顯示示出玉溪溪市的消消費水平平與其居居民收入入、儲蓄蓄并不相相稱；而而全社會會固定資資產(chǎn)投資資額較為為靠后，則可能能會影響響到其今今后經(jīng)濟濟增長的的速度。表：玉溪溪經(jīng)濟在在省內(nèi)及及西部的的排名GDP總總額（億億元）286.524588.8217人均GDDP13899856477211財政總收收入（億億元）114.7510-4地方財政政收入（億元）24.992228.929人均地方方財政收收入5546652627全社會固固定資產(chǎn)

16、產(chǎn)投資額額（億元元）66.44910211.2432城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入7706676444-16人均儲蓄蓄7018840577219人均購買買消費品品1976617977231在崗職工工平均工工資1451151287702-實際利用用外資（萬美元元）844167552531城鎮(zhèn)居民民恩格爾爾系數(shù)36.4453.00-玉溪市的的經(jīng)濟重重心主要要集中在在紅塔區(qū)區(qū)從各縣區(qū)區(qū)的經(jīng)濟濟總量看看，以紅紅塔區(qū)的的經(jīng)濟總總量最大大，以占占玉溪市市18.9%的人口口，完成成了玉溪溪市66.55%的國國民生產(chǎn)產(chǎn)總值，其次分分別為通通?？h和和江川縣縣；從人人均GDP看，紅紅塔區(qū)同同樣最高高，遠高高于其后后

17、的通海海縣及峨峨山縣，增長速速度則以以新平和和峨山兩兩縣最為為強勁。表：各縣縣區(qū)經(jīng)濟濟狀況20022年20033年20022年20033年合計273007699286447388133660138998紅塔區(qū)181665344194006188471558496882江川縣138445814577375325555599澄江縣8551169530055685562344通海縣177112819344196684472622華寧縣101007611122855065555366易門縣103557411266895959964755峨山縣90344210077976080067611新平縣8008

18、869035523001133588元江縣93044010122514781151677人口分布布、增長長及變遷遷情況人口增長長率降低低，流動動少20033年全市市年末總總?cè)丝跒闉?066.8萬人，增長率率為7.1，增長長速度較較上年有有所降低低，這其其中以人人口的自自然增長長為主，人口的的機械增增長率接接近于零零；在總總?cè)丝谥兄?，農(nóng)業(yè)業(yè)人口1700.8萬人，占總?cè)巳丝诘?2.6%，非農(nóng)業(yè)業(yè)人口36.0萬人，占占總?cè)丝诳诘?77.4%。按玉溪市市19999年的城城市規(guī)劃劃近期目目標（至至20005年），玉溪市市全市城城鎮(zhèn)化水水平達到到40%左右，市域總總?cè)丝诩s約210萬人，城鎮(zhèn)人人口約85萬人

19、左左右。中中期（2010年）城城鎮(zhèn)化水水平達到到45%左右，市域總總?cè)丝诩s約220萬人，城鎮(zhèn)人人口約100萬人。遠期（20220年）城城鎮(zhèn)化水水平達到到57%左右，市域總總?cè)丝诩s約254萬人，城鎮(zhèn)人人口約145萬人。從各縣區(qū)區(qū)人口總總量來看看，以紅紅塔區(qū)的的人口數(shù)數(shù)量最多多，接近近40萬人口口，其中中非農(nóng)業(yè)業(yè)人口數(shù)數(shù)量為13萬人，占33.11%；其次次分別的的新平縣縣和通海海縣，分分別為227.00萬人和和26.7萬人人，其非非農(nóng)業(yè)人人口比例例分別為為12.9%和和13.0%。從各縣人人口增長長趨勢上上看，增增長最快快的分別別是澄江江縣和華華寧縣，其增長長率超過過或接近近10，尤其其是澄江江縣

20、，20003年的增增長比率率接近16；但從從增長趨趨勢看，除了澄澄江縣、通海縣縣外，其其他各縣縣都是呈呈下降趨趨勢。居民生活活水平、消費結(jié)結(jié)構(gòu)居民收入入持續(xù)增增長城鄉(xiāng)居民民生活繼繼續(xù)改善善。20003年全市市職工平平均工資資達到142211元，比比上年增增加917元，增增長6.99%；城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入7706元，同同口徑人人均增加加392元，增增長5.44%；農(nóng)民民人均純純收入25888元，人人均增收收95元，增增長3.88%；人均均儲蓄余余額70118元，比比上年增增加812元，增增長13.1%。城鎮(zhèn)居民民消費結(jié)結(jié)構(gòu)升級級，跨入入富裕階階段城鎮(zhèn)居民民人均總總支出為為83559元

21、，其其中人均均生活消消費支出出為56775元，食食品類支支出為20669元/人，城城鎮(zhèn)居民民恩格爾爾系數(shù)為為36.5%。按照聯(lián)合合國糧農(nóng)農(nóng)組織提提出的當當恩格爾爾系數(shù)達達到30%40%時為“富?！钡臉藴蕼剩裣谐擎?zhèn)鎮(zhèn)居民生生活已超超越小康康階段，邁入富富裕門檻檻。在住房方方面，20003年玉溪溪市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均住房房面積達達到了25.449。城市規(guī)劃劃城市規(guī)模模不斷擴擴大，面面積、人人口相應應增加按照玉溪溪城市城城市總體體規(guī)劃，玉溪城城市性質(zhì)質(zhì)是：全全國主要要的煙草草生產(chǎn)科科研基地地，以高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)和和現(xiàn)代服服務業(yè)為為依托的的滇中南南中心城城市。玉溪市未未來的主主城區(qū)范范圍為：北至昆

22、昆玉高速速公路皂皂角營立立交，南南到玉元元、玉通通高速公公路研和和立交、玉通立立交；東東至龍馬馬山、紅紅塔山、徐家山山、靈照照山東部部山地區(qū)區(qū)；西到到大營街街、昆玉玉鐵路及及西部山山地區(qū)，包括玉玉溪壩子子和部分分研和壩壩子，用用地面積積約193平方公公里。在人口方方面，規(guī)規(guī)劃近期期（20005年）主主城區(qū)城城市人口口為35.6萬人，其中城城市規(guī)劃劃建成區(qū)區(qū)居住人人口27.4萬人；中期（20110年）主主城區(qū)城城市規(guī)劃劃總?cè)丝诳跒?0.0萬人，其中城城市規(guī)劃劃建成區(qū)區(qū)居住人人口33.3萬人：遠期（20220年）主主城區(qū)城城市規(guī)劃劃總?cè)丝诳跒?1.7萬人，其中城城市規(guī)劃劃建成區(qū)區(qū)居住人人口47.5

23、萬人。城南高新新區(qū)將設(shè)設(shè)全市性性的商貿(mào)貿(mào)服務次次中心玉溪市的的商業(yè)用用地規(guī)劃劃按三級級配套：全市性性商業(yè)、金融服服務中心心仍布置置在老城城中心地地區(qū)即原原州城鎮(zhèn)鎮(zhèn)老城區(qū)區(qū)內(nèi)；城城南高新新區(qū)中設(shè)設(shè)全市性性的商貿(mào)貿(mào)服務次次中心；商品批批發(fā)及零零售市場場安排在在規(guī)劃的的商業(yè)金金融服務務用地中中，居住住區(qū)商業(yè)業(yè)中心應應參考居居住區(qū)公公共服務務設(shè)施的的標準進進行建設(shè)設(shè)。規(guī)劃劃商業(yè)金金融服務務用地2911.0公頃。構(gòu)建以公公路、鐵鐵路、國國際大通通道為體體系的對對內(nèi)對外外交通框框架交通發(fā)展展目標：建成以以213國道為為主干，紅塔區(qū)區(qū)為中心心，經(jīng)濟濟干線和和旅游干干線為紐紐帶，連連接各縣縣城和主主要旅游游景

24、點的的高等級級公路網(wǎng)網(wǎng)。完成成通往主主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)公路的的油路化化工程，基本實實現(xiàn)村村村通公路路。鐵路：強強化昆玉玉鐵路作作為南昆昆鐵路延延伸線的的功能，預留昆昆玉鐵路路向南延延伸的通通道，加加強鐵路路站場及及配套設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，提高高鐵路站站場的聯(lián)聯(lián)系道路路等級。公路：完完善昆玉玉高速公公路和澄澄馬（金金鋪）、安（豐豐營）易易一級公公路配套套設(shè)施建建設(shè)；完完成玉元元、玉通通、玉江江、江通通、元墨墨高速公公路及配配套設(shè)施施建設(shè)；建設(shè)中中心城市市至各縣縣中心城城鎮(zhèn)和各各縣中心心城鎮(zhèn)之之間聯(lián)系系的高等等級公路路；完成成澄川、江華、澄宜（良）、大（開開門）新新一級公公路建設(shè)設(shè)；完成成漠（沙沙）東（峨）、通

25、高（大）、澄華、新細（丫口）、華盤盤（溪）、易高高（大）二級公公路建設(shè)設(shè)。利用昆明明國際機機場，完完善鐵路路、公路路、航空空運輸?shù)牡南嗷ャ曘暯?、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)乘配套套系統(tǒng)，以國道道、省道道、市域域主干線線公路為為骨架的的高等級級公路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，并并與支干干線縣鄉(xiāng)鄉(xiāng)公路相相結(jié)合，形成內(nèi)內(nèi)外通暢暢，布局局合理的的運輸體體系。小結(jié)近年的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展勢頭偏偏低，但但非煙經(jīng)經(jīng)濟保持持著增長長勢頭，而且非非公有制制經(jīng)濟的的表現(xiàn)出出色，成成為玉溪溪市經(jīng)濟濟增長的的主要力力量；玉溪市為為云南省省第二經(jīng)經(jīng)濟重鎮(zhèn)鎮(zhèn)，多項項經(jīng)濟指指標位列列西部城城市前茅茅；目前經(jīng)濟濟結(jié)構(gòu)較較為單一一，產(chǎn)業(yè)業(yè)以煙草草業(yè)為主主；但其其比例逐逐漸下降

26、降，這對對玉溪市市整體經(jīng)經(jīng)濟、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的升級級、經(jīng)濟濟活力的的增強有有著積極極的作用用；消費品市市場持續(xù)續(xù)穩(wěn)定增增長，但但與其收收入、儲儲蓄相比比較，消消費品市市場的規(guī)規(guī)模還較較?。挥裣械牡慕?jīng)濟重重心主要要集中在在紅塔區(qū)區(qū)；人口增長長率低，流動少少；居民收入入持續(xù)增增長，消消費結(jié)構(gòu)構(gòu)升級，顯示出出玉溪城城鎮(zhèn)居民民已跨入入富裕階階段；城市規(guī)模模在不斷斷擴張中中，無論論城市面面積還是是人口都都將會有有較大的的增幅。城南高新新區(qū)中將將設(shè)全市市性的商商貿(mào)服務務中心玉溪市商商業(yè)物業(yè)業(yè)整體市市場特點點分析商業(yè)物業(yè)業(yè)分布特特點玉溪市轄轄下八縣縣一區(qū)，其中紅紅塔區(qū)是是玉溪市市的政治治、經(jīng)濟濟、文化化中心

27、。紅塔區(qū)區(qū)和轄下下八縣都都有本身身的商業(yè)業(yè)集中區(qū)區(qū)域，但但是縣區(qū)區(qū)內(nèi)的商商業(yè)區(qū)僅僅集中在在各縣城城，區(qū)域域面積小小，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)和和商業(yè)功功能比較較單一，其輻射射范圍只只限于所所屬的行行政區(qū)內(nèi)內(nèi)；而紅紅塔區(qū)的的商業(yè)中中心憑借借商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)多樣樣、商品品種類豐豐富、功功能檔次次較齊全全的優(yōu)勢勢，不但但服務于于區(qū)內(nèi)的的居民，而且能能吸引周周邊縣的的中高端端消費群群體前來來購物消消費，所所以紅塔塔區(qū)的商商業(yè)中心心基本上上就是玉玉溪市的的商業(yè)中中心。紅塔區(qū)的的商業(yè)物物業(yè)主要要集中在在老城區(qū)區(qū)，而在在老城區(qū)區(qū)邊緣和和新區(qū)則則較零散散南北大街街區(qū)域、新興路路和人民民路所形形成的舊舊城商業(yè)業(yè)街區(qū)域域、小廟廟街區(qū)

28、域域這三個個傳統(tǒng)商商業(yè)區(qū)都都處于老老城區(qū)內(nèi)內(nèi)，共同同形成玉玉溪的市市級商圈圈紅塔商商圈。紅塔商圈圈內(nèi)有百百信購物物廣場、玉溪百百貨大樓樓、玉溪溪商業(yè)大大廈、人人民電影影院等當當?shù)乇容^較知名的的商業(yè)物物業(yè)，其其它商業(yè)業(yè)物業(yè)主主要是臨臨街商鋪鋪。商圈圈內(nèi)大型型超市、百貨商商場、食食雜店、專業(yè)店店（電影影院等）、專賣賣店等商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)比較豐豐富，基基本上涵涵蓋了購購物、娛娛樂、餐餐飲等所所有的商商業(yè)功能能，集聚聚度相當當高。但是在老老城區(qū)邊邊緣和新新區(qū)商業(yè)業(yè)網(wǎng)點的的布局則則較為分分散、規(guī)規(guī)模小且且檔次低低，無法法形成相相對集中中的商業(yè)業(yè)區(qū)，商商業(yè)服務務功能薄薄弱。轄下八縣縣的商業(yè)業(yè)集中區(qū)區(qū)域呈現(xiàn)現(xiàn)東

29、強西西弱的狀狀態(tài)轄下八縣縣的商業(yè)業(yè)區(qū)都是是分布在在縣城，由一、二個比比較繁榮榮的商業(yè)業(yè)街（或或步行街街）構(gòu)成成。這些些商業(yè)區(qū)區(qū)利用一一、二個個中型超超市或百百貨商場場的興旺旺帶動整整個區(qū)域域的商業(yè)業(yè)氛圍，以滿足足縣城人人口日常常生活所所需為主主要目標標，主要要提供服服裝、百百貨、小小家電、地方飲飲食等商商品。八縣本身身的經(jīng)濟濟決定了了縣內(nèi)商商業(yè)的繁繁華程度度，玉溪溪東部的的縣如通通海、江江川、華華寧、澄澄江縣經(jīng)經(jīng)濟情況況發(fā)展較較好，商商業(yè)物業(yè)業(yè)相對集集中，業(yè)業(yè)態(tài)較多多，檔次次較全；西部縣縣如峨山山、元江江、新平平等縣經(jīng)經(jīng)濟情況況發(fā)展相相對落后后一些，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)較少少，檔次次較低。根據(jù)城市市規(guī)劃

30、，玉溪主主城區(qū)20005年的城城市建設(shè)設(shè)用地達達到27.5平方公公里，2010年為33.0平方公公里，20220年為46.00平方公公里；主主城區(qū)將將向東、向南發(fā)發(fā)展。高新區(qū)位位于城區(qū)區(qū)南端，區(qū)內(nèi)有有紅塔生生活區(qū)、教師小小區(qū)、葫葫田小區(qū)區(qū)（公務務員小區(qū)區(qū)）等生生活區(qū)，各個生生活區(qū)區(qū)區(qū)內(nèi)人均均收入高高，具有有較強的的消費能能力，是是玉溪名名符其實實的富人人區(qū)；但但現(xiàn)時高高新區(qū)商商業(yè)網(wǎng)點點比較分分散，還還未形成成商業(yè)物物業(yè)集中中的區(qū)域域。隨著玉溪溪城市空空間的不不斷擴大大，與之之相配套套的商業(yè)業(yè)網(wǎng)點也也會表現(xiàn)現(xiàn)出擴張張趨勢，商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點的擴擴張會引引起商業(yè)業(yè)區(qū)規(guī)模模的擴大大或商業(yè)業(yè)熱點的的增多，而現(xiàn)

31、時時三大商商業(yè)區(qū)位位于傳統(tǒng)統(tǒng)老城區(qū)區(qū)，擴大大規(guī)模的的難度較較大，所所以商業(yè)業(yè)網(wǎng)點的的擴張將將直接引引起商業(yè)業(yè)熱點的的增加。而高新新區(qū)位于于城區(qū)南南端，符符合城市市發(fā)展方方向，區(qū)區(qū)內(nèi)有大大規(guī)模的的生活小小區(qū)，擁擁有龐大大而穩(wěn)定定的消費費群體，且這些些消費群群體具有有較高的的消費能能力，這這些商業(yè)業(yè)發(fā)展的的有利條條件現(xiàn)階階段都不不是其它它區(qū)域可可以比擬擬的，高高新區(qū)將將極有可可能成為為玉溪商商業(yè)新熱熱點。商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀和態(tài)態(tài)勢發(fā)展現(xiàn)狀狀現(xiàn)時紅塔塔商圈內(nèi)內(nèi)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)雖然然較為多多樣，但但是仍未未有升級級換代，缺乏更更為先進進的購物物中心形形態(tài)。而且，紅紅塔區(qū)商商業(yè)的發(fā)發(fā)展也存存在很多多的不足足

32、，例如如百貨店店等傳統(tǒng)統(tǒng)購物商商場規(guī)模模小、設(shè)設(shè)備落后后且經(jīng)營營管理手手法落后后；品牌牌專賣店店布局分分散、只只是以臨臨街商鋪鋪形式出出現(xiàn)；專專業(yè)市場場規(guī)模小小、結(jié)構(gòu)構(gòu)不合理理等。從總體來來看，玉玉溪的商商業(yè)體系系發(fā)展尚尚未完善善。百貨商店店面臨升升級現(xiàn)時玉溪溪市區(qū)規(guī)規(guī)模較大大的百貨貨商店只只有兩間間：玉溪溪百貨大大樓和玉玉溪商業(yè)業(yè)大廈，都位于于傳統(tǒng)商商業(yè)旺區(qū)區(qū)南北大大街，屬屬于傳統(tǒng)統(tǒng)百貨商商店。這這兩間百百貨商店店的共同同特點是是位置好好、但規(guī)規(guī)模?。繉又恢挥?000020000平方米米）、功功能單一一、商品品檔次較較低、硬硬件設(shè)施施落后，經(jīng)營管管理水平平較低，還未有有品牌專專賣店駐駐場經(jīng)

33、營營。商場服裝裝區(qū)域中中，以中中老年人人的服裝裝居多，同時這這些服裝裝的檔次次較街鋪鋪的要低低，造成成百貨商商場的整整體形象象要低于于街鋪；加上商商場經(jīng)營營管理手手法落后后，導致致百貨商商場的首首層租金金基本與與同路段段的街鋪鋪持平，但二層層以上的的租金就就會非常常低，無無法體現(xiàn)現(xiàn)百貨商商場的真真正市場場價值。百貨商店店這種落落后的局局面不能能滿足有有關(guān)規(guī)劃劃中將玉玉溪市定定位為云云南省二二級中心心城市（云南省省第二大大城市）的要求求；而現(xiàn)現(xiàn)時玉溪溪市百貨貨商店無無論數(shù)量量還是規(guī)規(guī)模、檔檔次、硬硬件設(shè)備備、經(jīng)營營管理水水平等方方面都滿滿足不了了市民日日益提高高的需求求，玉溪溪的百貨貨業(yè)面臨臨升

34、級。超市競爭爭加劇百信、紅紅聯(lián)及家家佳等本本土零售售企業(yè)的的超市在在玉溪市市各據(jù)一一方，相相互的競競爭已經(jīng)經(jīng)比較激激烈，諾諾瑪特購購物廣場場的開業(yè)業(yè)，標志志著國外外零售巨巨鱷正式式登陸玉玉溪，先先進的管管理和龐龐大的規(guī)規(guī)模都對對本土零零售企業(yè)業(yè)帶來巨巨大的沖沖擊。超超市要獲獲得更好好的發(fā)展展機會就就必須向向規(guī)?；⑻厣?jīng)營營方向發(fā)發(fā)展。專賣店比比較分散散，主要要以臨街街商鋪形形式出現(xiàn)現(xiàn)專賣店基基本上分分布在鳳鳳凰路、南北大大街、人人民路、新興路路、南門門街、北北門街上上，其中中又以鳳鳳凰路和和南北大大街上的的專賣店店數(shù)量最最多、檔檔次最高高，但這這兩條商商業(yè)街的的專賣店店布局比比較分散散

35、；其它它各商業(yè)業(yè)街（步步行街）也有零零散的專專賣店分分布。由于條件件所限，玉溪現(xiàn)現(xiàn)有的百百貨商場場都沒有有開設(shè)專專賣店，所有的的專賣店店都在商商業(yè)街兩兩旁以臨臨街商鋪鋪的形式式出現(xiàn)。專業(yè)市場場規(guī)模小小、結(jié)構(gòu)構(gòu)不合理理玉溪現(xiàn)時時比較出出名的專專業(yè)市場場有騰源源家居城城、彩虹虹橋建材材市場、珊瑚路路建材市市場、天天賜家裝裝.建材市市場等，但這些些專業(yè)市市場都是是規(guī)模較較小，檔檔次不高高。同時，這這些專業(yè)業(yè)市場全全部定位位為中檔檔偏低，缺乏中中高檔的的商品類類型，檔檔次的不不齊全，導致當當?shù)鼐用衩竦纳罨钚枰玫貌坏綕M滿足。便利店仍仍處于起起步階段段現(xiàn)時玉溪溪的便利利店只有有一間百信便便利店，并且位

36、位于人民民路上，處于傳傳統(tǒng)的商商業(yè)旺區(qū)區(qū)。居民民購買日日常用品品只能到到中心商商業(yè)區(qū)的的百貨商商場、超超市或附附近的雜雜貨店。隨著玉玉溪居民民生活水水平的不不斷提高高，玉溪溪的便利利店若能能夠貼近近生活社社區(qū)，將將具有較較大的市市場前景景。餐飲業(yè)仍仍處于較較低的水水平在地方飲飲食方面面，由于于玉溪的的餐飲業(yè)業(yè)檔次普普遍較低低，城區(qū)區(qū)居民宴宴客時只只能到紅紅塔大酒酒店、中中玉酒店店等賓館館場所消消費；而而特色品品牌飲食食店數(shù)量量少，除除了橋香香園之外外，還未未有出現(xiàn)現(xiàn)類似橋橋香園這這些在云云南地區(qū)區(qū)具有一一定知名名度的飲飲食店。在外來品品牌餐飲飲方面，雖然有有肯德基基和德克克士等可可以吸納納大量

37、人人氣的品品牌餐飲飲店進駐駐玉溪市市區(qū)，但但這些品品牌餐飲飲店畢竟竟數(shù)量少少，還不不能滿足足居民的的需要。（2）發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢大型購物物商場將將向多功功能購物物中心的的方向發(fā)發(fā)展。便利店進進駐居民民生活社社區(qū)。超市將向向品牌化化、規(guī)模?；?、特特色經(jīng)營營方向發(fā)發(fā)展。商業(yè)市場場整體環(huán)環(huán)境（1）總總體現(xiàn)狀狀商業(yè)區(qū)集集中了全全市的商商業(yè)物業(yè)業(yè)，商業(yè)業(yè)氛圍濃濃厚；周周邊地區(qū)區(qū)商業(yè)物物業(yè)較少少，檔次次較低，商業(yè)氛氛圍較淡淡。主要要表現(xiàn)在在以下二二方面：商業(yè)區(qū)集集中多種種業(yè)態(tài)，周邊區(qū)區(qū)域則只只有為數(shù)數(shù)不多的的業(yè)態(tài)。商業(yè)區(qū)區(qū)有超市市、百貨貨店、便便利店、品牌專專賣店、品牌餐餐飲店、電影院院等；而而包括高高新區(qū)在

38、在內(nèi)的其其它區(qū)域域，現(xiàn)存存的業(yè)態(tài)態(tài)主要有有小型超超市、雜雜食店等等，不僅僅數(shù)量少少、規(guī)模模小，而而且檔次次較低，導致這這些區(qū)域域的商業(yè)業(yè)氛圍較較淡。商業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)商業(yè)功功能較齊齊全，周周邊區(qū)域域商業(yè)功功能單一一。商業(yè)業(yè)區(qū)由于于有多種種業(yè)態(tài)，具備購購物、休休閑、娛娛樂、餐餐飲功能能，像小小廟街等等區(qū)域還還具有旅旅游等功功能；而而周邊地地區(qū)的商商業(yè)物業(yè)業(yè)主要滿滿足附近近居民生生活的基基本需要要，以購購物功能能為主，功能單單一。（2）商商業(yè)發(fā)展展的有利利因素經(jīng)濟持續(xù)續(xù)穩(wěn)定增增長，人人民生活活水平逐逐漸提高高，為玉玉溪商貿(mào)貿(mào)業(yè)的發(fā)發(fā)展提供供了良好好的本地地市場基基礎(chǔ)。商業(yè)中心心區(qū)商業(yè)業(yè)對周邊邊縣的輻輻射力

39、強強，吸引引周邊縣縣居民前前來購物物消費。外國商業(yè)業(yè)零售企企業(yè)登陸陸玉溪，帶來新新的經(jīng)營營理念，促進商商業(yè)體系系的提升升。（3）商商業(yè)發(fā)展展的不利利因素規(guī)劃建設(shè)設(shè)相對滯滯后。玉玉溪至今今仍未頒頒布商業(yè)業(yè)網(wǎng)點建建設(shè)管理理辦法，容易造造成商業(yè)業(yè)無序發(fā)發(fā)展。玉溪的交交通條件件好，昆昆明距離離玉溪較較近，吸吸引了玉玉溪市大大量的中中高端消消費人群群。小結(jié)：玉玉溪的商商業(yè)主要要集中在在商業(yè)區(qū)區(qū)，而周周邊的商商業(yè)氛圍圍仍比較較淡；現(xiàn)現(xiàn)階段玉玉溪商業(yè)業(yè)發(fā)展具具備多種種有利條條件和不不利因素素，有利利條件可可以刺激激玉溪商商業(yè)物業(yè)業(yè)的市場場需求和和價格，而不利利條件則則決定了了玉溪商商業(yè)物業(yè)業(yè)特別是是新建的的

40、商業(yè)物物業(yè)要走走規(guī)?；?、綜合合性、特特色經(jīng)營營的道路路，搶占占市場先先機，才才能穩(wěn)占占市場份份額。商業(yè)物業(yè)業(yè)供求情情況（1）市市場需求求狀況由于有關(guān)關(guān)部門從從20003年才開開始系統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)計玉玉溪商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房的成成交數(shù)據(jù)據(jù)，我司司將根據(jù)據(jù)政府所所公布的的有關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)，結(jié)結(jié)合本司司的實際際市場調(diào)調(diào)查結(jié)果果，對玉玉溪的商商業(yè)物業(yè)業(yè)的供需需情況作作出分析析。數(shù)據(jù)來源源：玉溪溪統(tǒng)計年年鑒從上圖可可知，20003年全市市商業(yè)營營業(yè)用房房上市量量劇增，相比20002年增幅幅達2177.8%；受供供應量影影響，全全市的成成交量也也有大量量的增加加，增幅幅達79.8%，顯示玉玉溪全市市的商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房具有

41、有一定的的市場需需求。數(shù)據(jù)來源源：玉溪溪統(tǒng)計年年鑒、玉玉溪市房房地產(chǎn)管管理局注：玉溪溪統(tǒng)計年年鑒缺乏乏20003年度玉玉溪全市市商業(yè)營營業(yè)用房房新開工工面積數(shù)數(shù)據(jù)在中心城城區(qū)與全全市的比比較中，20003年玉溪溪中心城城區(qū)商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房銷售售面積占占竣工面面積的58.4%，比全市市的48.9%高出9.5個百分分點；20003年中心心城區(qū)商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房的的竣工面面積只是是全市竣竣工面積積的36.2%，但銷銷售面積積則為全全市銷售售面積的的43.2%，二方方面的差差距反映映出中心心城區(qū)對對商業(yè)物物業(yè)的消消化能力力比全市市的平均均水平要要高。根據(jù)本司司的市場場調(diào)查，有部分分的商業(yè)業(yè)物業(yè)例例如九龍

42、龍商業(yè)城城竣工后后由于自自身條件件限制不不能出售售產(chǎn)權(quán)，只能以以只租不不售的方方式進入入市場，使到玉玉溪中心心城區(qū)出出現(xiàn)商業(yè)業(yè)物業(yè)銷銷售面積積偏少的的現(xiàn)象。20003年商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房的成成交面積積為52000平方米米，而這這部分的的成交物物業(yè)主要要是小廟廟街商業(yè)業(yè)物業(yè)。玉溪市中中心城區(qū)區(qū)20003年商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房租售售對比情情況銷售面積積5,2000租賃面積積50,0000數(shù)據(jù)來源源：玉溪溪市房地地產(chǎn)管理理局從上表可可看出，20003年玉溪溪市區(qū)商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房租租賃成交交面積約約為銷售售成交面面積的10倍，一一方面反反映出部部分商場場或商鋪鋪有只租租不售的的情況；另一方方面也反反映出商商

43、業(yè)物業(yè)業(yè)的租賃賃市場比比較活躍躍，居民民的經(jīng)商商意識較較強，若若有合適適的商業(yè)業(yè)物業(yè)出出現(xiàn)，就就會有許許多居民民樂意經(jīng)經(jīng)營。（2）潛潛在供應應量總用地面積：約6000平方米總建筑面積：10980平方米共五層，1至4層為商場，五層為寫字間單層面積：2196平方米在上停車位：80個實用率：約60%租售方式：只租不售根據(jù)本司司的市場場調(diào)查結(jié)結(jié)果，玉玉溪市區(qū)區(qū)未來一一、二年年內(nèi)只有有本項目目和另外外二個項項目上市市。一個個是位于于鳳凰路路上的新新州城，另一個個是位于于明珠路路的天賜賜家裝.建材市市場，由由于天賜賜家裝.建材市市場為專專業(yè)市場場，對項項目的影影響有限限，對項項目影響響較大的的新增商商業(yè)物

44、業(yè)業(yè)只有新新洲城。新洲城城的有關(guān)關(guān)經(jīng)濟技技術(shù)指標標如下：（3）價價格水平平數(shù)據(jù)來源源：玉溪溪統(tǒng)計年年鑒從上圖可可看出，全市商商業(yè)物業(yè)業(yè)售價呈呈現(xiàn)上升升趨勢，20003年銷售售價格比比20002年大幅幅上升61.7%。在銷售售面積大大幅增加加的情況況下，全全市平均均價格仍仍能保持持較大的的增幅，顯示全全市的商商業(yè)物業(yè)業(yè)仍具有有較大的的市場空空間。20033年玉溪溪中心城城區(qū)出除除了小廟廟街商鋪鋪比較大大規(guī)模出出售外，其它的的商業(yè)物物業(yè)都是是比較零零散且規(guī)規(guī)模較小小；小廟廟街商鋪鋪的售價價水平基基本上就就可以代代表玉溪溪中心城城區(qū)的商商業(yè)物業(yè)業(yè)的售價價水平。本司經(jīng)經(jīng)過市場場調(diào)查得得知，20003年

45、小廟廟街商鋪鋪的平均均售價為為10,0000元/平方米米（物業(yè)業(yè)的詳細細情況見見小廟街街商業(yè)區(qū)區(qū)分析部部分），遠高于于全市的的平均水水平，反反映出中中心城區(qū)區(qū)對商業(yè)業(yè)物業(yè)售售價的承承受能力力遠高于于全市平平均水平平。小結(jié)紅塔區(qū)和和轄下八八縣都有有本身的的商業(yè)集集中區(qū)域域，但是是縣區(qū)內(nèi)內(nèi)的商業(yè)業(yè)區(qū)僅集集中在各各縣城，區(qū)域面面積小，業(yè)態(tài)和和商業(yè)功功能比較較單一，其輻射射范圍只只限于所所屬的行行政區(qū)內(nèi)內(nèi)；而紅紅塔區(qū)的的商業(yè)中中心憑借借商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)多樣樣、商品品種類豐豐富、功功能檔次次較齊全全的優(yōu)勢勢，不但但服務于于區(qū)內(nèi)的的居民，而且能能吸引周周邊縣的的中高端端消費群群體前來來購物消消費。玉溪現(xiàn)時時的商

46、業(yè)業(yè)體系仍仍不完善善，主要要體現(xiàn)在在現(xiàn)時玉玉溪商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展展不成熟熟，還未未出現(xiàn)一一個多種種業(yè)態(tài)、多種功功能真正正意義上上的購物物中心。市區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展不不均衡，商業(yè)主主要集中中在傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)區(qū)區(qū)，而高高新區(qū)還還未形成成商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點，仍仍未滿足足到區(qū)內(nèi)內(nèi)居民生生活的各各種需求求。隨著城區(qū)區(qū)規(guī)模的的擴大，高新區(qū)區(qū)將出現(xiàn)現(xiàn)中高消消費的生生活社區(qū)區(qū)，同時時會出現(xiàn)現(xiàn)大型的的商業(yè)物物業(yè)。玉溪商業(yè)業(yè)物業(yè)的的發(fā)展存存在各種種利因素素和不利利因素，玉溪商商業(yè)物業(yè)業(yè)只有走走規(guī)?；?、功能能綜合、特色經(jīng)經(jīng)營的道道路，搶搶占市場場先機，才能穩(wěn)穩(wěn)占市場場份額。玉溪全市市商業(yè)物物業(yè)供求求量大幅幅增加，全市商商業(yè)物業(yè)業(yè)

47、具有較較大的市市場空間間。中心城區(qū)區(qū)現(xiàn)時商商業(yè)物業(yè)業(yè)的供應應量較少少，但市市場消化化能力較較強，每每年將不不低于50000平方米米的消化化量。全市商業(yè)業(yè)物業(yè)的的售價呈呈現(xiàn)上升升趨勢，而中心心城區(qū)的的售價則則遠高于于其它區(qū)區(qū)域。除了項目目之外，玉溪商商業(yè)物業(yè)業(yè)未來二二三年內(nèi)內(nèi)一手的的供應量量較少。商業(yè)物業(yè)業(yè)的租賃賃市場比比較興旺旺，居民民的經(jīng)商商意識較較強，若若有合適適的商業(yè)業(yè)物業(yè)出出現(xiàn)，就就會有許許多的居居民樂意意去經(jīng)營營。玉溪市主主要商圈圈情況分分析紅塔商圈圈主要由由三個商商業(yè)區(qū)組組成：南南北大街街區(qū)域、小廟街街區(qū)域、新興路路和人民民路所形形成的舊舊城商業(yè)業(yè)街區(qū)域域，由于于商圈內(nèi)內(nèi)業(yè)態(tài)齊齊全

48、、商商品種類類豐富，既吸引引了區(qū)內(nèi)內(nèi)的居民民購物消消費，又又吸引了了玉溪轄轄下縣的的中高端端消費群群體前來來購物消消費，成成為一個個市級商商圈。南北大街街商業(yè)區(qū)區(qū)擁有百百貨商場場、超市市、品牌牌專賣店店、餐飲飲店、銀銀行等多多種業(yè)態(tài)態(tài)，具備備購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游等等功能，是玉溪溪市目前前唯一一一個有百百貨商場場的商業(yè)業(yè)區(qū)，同同時亦是是目前玉玉溪地區(qū)區(qū)品牌數(shù)數(shù)量最多多、整體體檔次最最高的一一個商業(yè)業(yè)區(qū)。商商業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)經(jīng)營的的商品以以中等偏偏高檔次次為主，商鋪經(jīng)經(jīng)營情況況良好，常年可可保持95%以上的的出租率率，首層層商鋪的的租金水水平在200300元/平方米.月范圍圍內(nèi)。南南北大街街商業(yè)區(qū)

49、區(qū)位于傳傳統(tǒng)老城城區(qū)，可可擴大規(guī)規(guī)模的難難度較大大，從而而影響區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)物業(yè)的的升級，但短期期內(nèi)仍將將是玉溪溪地區(qū)最最具代表表性的商商業(yè)區(qū)。小廟街商商業(yè)區(qū)是是玉溪政政府對傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)區(qū)域舊舊城改造造后的商商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)商商業(yè)網(wǎng)點點以臨街街商鋪形形式出現(xiàn)現(xiàn)，目前前區(qū)內(nèi)所所經(jīng)營的的商品類類型以服服裝和電電子通訊訊器材為為主，由由于有政政策引導導，小廟廟街商業(yè)業(yè)區(qū)將向向電子通通訊器材材專業(yè)市市場方向向發(fā)展。現(xiàn)時商商業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)經(jīng)營的的商品以以中檔偏偏低檔次次為主，商鋪經(jīng)經(jīng)營情況況一般，首層商商鋪的租租金水平平在5080元/平方米.月范圍圍內(nèi)。舊城區(qū)商商業(yè)街商商業(yè)區(qū)是是傳統(tǒng)的的商業(yè)旺旺區(qū)，一一直是城城區(qū)居

50、民民購物、休閑、餐飲的的首選地地方之一一，區(qū)內(nèi)內(nèi)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)豐富富，商品品種類齊齊全，商商業(yè)網(wǎng)點點以臨街街商鋪的的形式出出現(xiàn)。商商業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)經(jīng)營的的商品以以中低檔檔次為主主，商鋪鋪經(jīng)營情情況良好好，常年年可保持持95%以上的的出租率率，首層層商鋪的的租金水水平在70130元/平方米.月范圍圍內(nèi)。以下對三三個商業(yè)業(yè)區(qū)分別別進行分分析：南北大街街商業(yè)區(qū)區(qū)現(xiàn)有的商商業(yè)物業(yè)業(yè)狀況南北大街街商業(yè)區(qū)區(qū)是指南南北大街街沿線區(qū)區(qū)域和鳳鳳凰路沿沿線區(qū)域域。南北大街街是玉溪溪中心城城區(qū)一條條重要的的商貿(mào)街街，全長長約10000米，為為促進南南北大街街商貿(mào)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，玉溪溪政府于于20003年1月對通通過南北北大街的

51、的車輛實實行管制制：上午午7：00至下午19：00，一切切車輛由由北向南南單向行行駛，機機動車限限速20公里/小時；下午19：00至次日日上午7：00，禁止止一切機機動和非非機動車車通行。南北大街街是玉溪溪市區(qū)唯唯一一條條有百貨貨商場的的商貿(mào)街街，具有有多種業(yè)業(yè)態(tài)，集集購物、休閑、娛樂、餐飲多多種商業(yè)業(yè)功能于于一體，同時又又是玉溪溪市區(qū)商商品檔次次最高的的一條商商業(yè)街之之一。鳳凰路是是玉溪市市區(qū)東西西走向的的城市主主干道。鳳凰路路兩旁分分布大量量的商業(yè)業(yè)物業(yè)，有超市市、百貨貨商場、品牌專專賣店、餐飲店店、銀行行等多種種業(yè)態(tài)，具備購購物、休休閑、娛娛樂、餐餐飲等商商業(yè)功能能，是目目前玉溪溪地區(qū)品

52、品牌數(shù)量量最多、整體檔檔次最高高的一條條商業(yè)街街。目前，南南北大街街共有3個百貨貨商場和和142間臨街街商鋪，其中臨臨街商鋪鋪的各種種業(yè)態(tài)分分布如下下：店鋪數(shù)量70202238227224142相應比例49.330%14.008%1.411%1.411%2.111%5.633%1.411%1.411%4.933%1.411%16.99%100%鳳凰路共共有1個專業(yè)業(yè)電器商商場、2個大型型超市、1個在建建商場和和165間臨街街商鋪，其中臨臨街商鋪鋪的各種種業(yè)態(tài)分分布如下下：店鋪數(shù)量4610311421027664165相應比例27.888%6.066%1.822%0.611%8.488%1.21

53、1%6.066%1.211%4.244%3.644%38.779%100%在南北大大街商業(yè)業(yè)區(qū)307間街鋪鋪中，品品牌專賣賣店有102間，所所占比例例達到33.22%，涵蓋蓋服裝、鞋帽、皮具/包箱、運動用用品、餐餐飲等各各種商品品類型，其中比比較知名名的國內(nèi)內(nèi)品牌有有杉杉西西服、七七匹狼、以純、哈森、百麗、紅蜻蜓蜓、南極極人、李李寧、康康威等；國際品品牌有金金利來、杰西、華倫天天奴、金金盾、阿阿迪達斯斯、耐克克、恩寶寶、肯德德基、德德克士等等。南北大街街商業(yè)區(qū)區(qū)的商品品以中等等偏高檔檔次為主主，其中中玉溪商商業(yè)大廈廈二樓服服裝區(qū)經(jīng)經(jīng)營的服服裝全部部是國產(chǎn)產(chǎn)品牌，并且以以中老年年人的服服裝為主主

54、，而南南北大街街兩旁街街鋪所經(jīng)經(jīng)營的服服裝以中中青年人人為主，相比之之下，玉玉溪商業(yè)業(yè)大廈所所經(jīng)營的的服裝價價格要比比街鋪的的價格低低，從而而突顯百百貨商場場的商品品檔次稍稍低于臨臨街商鋪鋪。整體上，南北大大街商業(yè)業(yè)區(qū)商戶戶經(jīng)營情情況良好好，其中中臨街商商鋪的經(jīng)經(jīng)營情況況要比百百貨商場場要好。百貨商商場由于于傳統(tǒng)的的商場，規(guī)模過過小、硬硬件設(shè)備備落后、經(jīng)營手手法落后后等因素素使到商商場的經(jīng)經(jīng)營情況況要差于于臨街商商鋪。消費者特特點玉溪市外外來人口口較少，購物消消費以本本地消費費為主，非節(jié)假假日期間間，南北北大街商商業(yè)區(qū)以以25歲以下下的市區(qū)區(qū)年輕女女性消費費者為主主，其中中晚上的的人流量量會比

55、白白天要大大；節(jié)假假日期間間，商業(yè)業(yè)區(qū)會吸吸引周邊邊縣城居居民前來來消費，南北大大街商業(yè)業(yè)區(qū)的消消費群體體以玉溪溪地區(qū)50歲以下下居民為為主。物業(yè)租售售情況南北大街街商業(yè)區(qū)區(qū)位于城城區(qū)中心心，二條條街道兩兩旁已布布滿商鋪鋪，可擴擴充的機機會不大大，商鋪鋪資源日日益珍貴貴，商鋪鋪業(yè)主很很少出售售手中的的商鋪；而整體體上商鋪鋪的經(jīng)營營情況良良好，經(jīng)經(jīng)營者較較少轉(zhuǎn)讓讓正在經(jīng)經(jīng)營的商商鋪。以以上兩個個原因使使到南北北大街商商業(yè)區(qū)的的商鋪很很少有出出售或出出租現(xiàn)象象。南北大街街商業(yè)區(qū)區(qū)的百貨貨商場的的柜臺和和臨街商商鋪常年年可保持持95%以上的的出租率率。根據(jù)本司司的實地地調(diào)查結(jié)結(jié)果，南南北大街街商業(yè)區(qū)

56、區(qū)的百貨貨商店和和臨街商商鋪的首首層租金金水平在在200300元/平方米.月范圍圍內(nèi)。發(fā)展前景景南北大街街商業(yè)區(qū)區(qū)區(qū)內(nèi)商商業(yè)物業(yè)業(yè)面臨升升級，但但是由于于位于傳傳統(tǒng)老城城區(qū)，舊舊城改造造的難度度很大，相當長長的一段段時間內(nèi)內(nèi)將會維維持現(xiàn)狀狀，若不不出現(xiàn)其其它區(qū)域域有新型型大型購購物中心心帶動區(qū)區(qū)域發(fā)展展的情況況，南北北大街商商業(yè)區(qū)憑憑借現(xiàn)有有的優(yōu)勢勢，仍將將是玉溪溪地區(qū)最最具代表表性的商商業(yè)區(qū)。小廟街商商業(yè)區(qū)現(xiàn)有的商商業(yè)物業(yè)業(yè)狀況小廟街商商業(yè)區(qū)為為小廟街街商貿(mào)城城和棋陽陽路所圍圍合的區(qū)區(qū)域。玉溪中心心城區(qū)小小廟街片片區(qū)舊城城改造，是玉溪溪有史以以來第一一次大規(guī)規(guī)模的城城市改造造，小廟廟街商貿(mào)貿(mào)

57、城總建建筑面積積39,8600平方米米，其中中住宅、辦公面面積29,4744平方米米；商業(yè)業(yè)面積10,3866平方米米。小廟廟街首層層為商鋪鋪，二層層以上為為住宅或或辦公室室，首層層有261個商鋪鋪。（資資料來源源：玉溪溪日報）紅塔區(qū)政政府當初初的設(shè)想想是將商商貿(mào)城創(chuàng)創(chuàng)辦成為為中心城城區(qū)一流流的商貿(mào)貿(mào)城,將商貿(mào)城城所經(jīng)營營的商品品定位為為一樓鋪鋪面經(jīng)營營高、中中檔精品品服裝和和精品皮皮鞋、古古董、字字畫等；二樓為為文化茶茶室、啤啤酒城、寫字樓樓等。但但是由于于當時商商貿(mào)城經(jīng)經(jīng)營結(jié)構(gòu)構(gòu)單一，且多是是自發(fā)式式經(jīng)營，更有許許多鋪面面由于人人為炒高高而無法法順利出出租，造造成商貿(mào)貿(mào)城內(nèi)生生意清淡淡的局

58、面面。基于于這個原原因，紅紅塔區(qū)政政府于20003年12月決定定將人民民路下段段、珊瑚瑚路及彩彩虹橋等等片區(qū)從從事通訊訊器材（手機）經(jīng)營和和修理的的門店，統(tǒng)一搬搬遷至小小廟街商商貿(mào)城內(nèi)內(nèi)集中規(guī)規(guī)范經(jīng)營營。到目目前為止止，已有有109戶電子子通訊產(chǎn)產(chǎn)品商家家進駐小小廟街商商貿(mào)城。（資料料來源：玉溪日日報）由于有政政府的行行為，小小廟街商商業(yè)區(qū)進進行了重重新的定定位，不不單有購購物、娛娛樂、休休閑、餐餐飲功能能，還具具有旅游游功能。目前，小小廟街商商貿(mào)城所所占比重重最大的的商品類類型是服服裝和電電子通訊訊器材，由于電電子通訊訊器材的的經(jīng)營有有政策引引導，分分析電子子通訊器器材所占占的比例例對項目目

59、經(jīng)營的的啟發(fā)意意義不大大，所以以對小廟廟街商業(yè)業(yè)區(qū)各種種商品類類型進行行分析時時將電子子通訊器器材排除除在外。小廟街商商業(yè)區(qū)經(jīng)經(jīng)營的商商品類型型如下：店鋪數(shù)量量313162332776相應比例例40.779%3.955%1.322%7.899%2.633%3.955%3.955%35.553%100%從上表可可知，在在76個商鋪鋪中有31個商鋪鋪經(jīng)營服服裝，所所占比例例遠遠超超過其它它類型的的商品。相對其它它兩個商商業(yè)區(qū)，小廟街街的品牌牌專賣店店數(shù)量最最少，只只有18個，所所占的比比例為23.68%，品牌牌專賣店店主要有有凱莎、蔓妮詩詩菲、葛葛來娣、天意、佐丹奴奴、安真真美、宇宇宙女孩孩等品牌

60、牌，商品品價格以以中檔偏偏低為主主。小廟街商商業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)最早進進場的商商家為經(jīng)經(jīng)營服裝裝等商戶戶，小廟廟街重新新定位后后，吸引引了許多多的經(jīng)營營電子通通訊器材材商戶進進場經(jīng)營營，服裝裝與電子子通訊器器材類的的商品類類型截然然不同，導致服服裝類商商家與專專業(yè)市場場混雜，影響區(qū)區(qū)內(nèi)商店店的經(jīng)營營情況，使到現(xiàn)現(xiàn)時整體體的經(jīng)營營狀況一一般。消費者特特點非節(jié)假日日期間，以本地地消費為為主，其其中以青青年男女女居絕大大多數(shù)；節(jié)假日日期間，會吸引引周邊各各縣居民民前來購購物消費費。物業(yè)租售售情況在小廟街街商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)，只只有小廟廟街商貿(mào)貿(mào)城有部部分商鋪鋪可供出出租或出出售，棋棋陽路一一帶基本本上沒有有租售的的信