幼兒園建設(shè)可行性研究報告

1、目錄TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _TOC_250023 第一章總論1 HYPERLINK l _TOC_250022 項目概述1 HYPERLINK l _TOC_250021 項目研究的結(jié)論2 HYPERLINK l _TOC_250020 第二章項目概況7 HYPERLINK l _TOC_250019 項目建設(shè)條件7 HYPERLINK l _TOC_250018 投資的必要性10 HYPERLINK l _TOC_250017 第三章項目建設(shè)方案12 HYPERLINK l _TOC_250016 方案的確定12 HYPERLINK l _TOC_25001

2、5 建筑設(shè)計15 HYPERLINK l _TOC_250014 結(jié)構(gòu)設(shè)計17 HYPERLINK l _TOC_250013 電氣設(shè)計19 HYPERLINK l _TOC_250012 給排水及消防設(shè)計20 HYPERLINK l _TOC_250011 環(huán)境、防盜安保與節(jié)能設(shè)計22 HYPERLINK l _TOC_250010 第四章項目組織與管理27 HYPERLINK l _TOC_250009 項目組織構(gòu)架及融資方式27 HYPERLINK l _TOC_250008 項目籌建管理28 HYPERLINK l _TOC_250007 項目建設(shè)進度計劃29 HYPERLINK l

3、_TOC_250006 第五章投資估算和資金籌措30 HYPERLINK l _TOC_250005 項目投資估算30 HYPERLINK l _TOC_250004 項目建設(shè)投融資安排32 HYPERLINK l _TOC_250003 資金需要及投入計劃32 HYPERLINK l _TOC_250002 第六章項目償債能力分析33 HYPERLINK l _TOC_250001 還款方式及還款計劃33 HYPERLINK l _TOC_250000 償貸資金來源33第七章社會效益評價35項目對當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展的貢獻35項目對收入分配目標的貢獻36項目對就業(yè)目標的貢獻37項目社會效益分析3

4、7第八章項目風險及對策分析39財務(wù)風險及對策39項目管理進度安排風險及對策39第九章結(jié)論與建議409.1結(jié)論409.2建議41附表42 PAGE PAGE 41第一章總論項目概述 項目名稱：君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園 項目承辦單位：上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司 項目擬建地區(qū)、地點：上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn) A4線以東、金都路以南, 東靠都會路，南鄰老滬閔路，位于君蓮居住區(qū)A地塊上 項目建設(shè)規(guī)模：項目總投資1917.91萬元；項目總用地面積8000平方米，總建筑面積約4900平方米，綠化率不低于35。 承擔可行性研究工作的單位：上海同濟工程咨詢有限公司 研究工作依據(jù)：投資項目可行性研究指南；A地塊幼稚園項目可

5、行性研究報告的協(xié)議；文件A2006247號閔行區(qū)發(fā)展計劃委員關(guān)于對顓橋鎮(zhèn)原八大市場C）地塊前期基礎(chǔ)性開發(fā)儲備項目建議書批復(fù)，閔計基審發(fā)(2004)22號（23號、24號）閔行區(qū)人民政府關(guān)于批準閔行區(qū)土地儲備中心為八大（2004）358（359360）房屋土地測繪技術(shù)報告書(上海市測繪院第二分院)(2005)25(200311（DGJ08-55-200）建筑設(shè)計防火規(guī)范；(2001年版)(GBJ16-87)（DG/TJ08-45-9）154項目研究的結(jié)論社會需求預(yù)測上海作為經(jīng)濟中心的地位對于資本和人口都具有巨大的吸引 78.6計投入 350億元，用于水、電、氣、通訊、道路、交通、綠化、環(huán)保等城市

6、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。上海西南交通樞紐和現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。橫貫全區(qū)的外環(huán)線通過亞洲第一的莘莊立交橋，把滬杭、滬寧、莘奉金高速及虹橋、浦東國際機場連為一體。全區(qū)城市人均占有公共綠地 15 平方米，城市綠化覆蓋率達 39 ，超過了全市城區(qū)平均水平。同時，先后獲得國家環(huán)境保護模范城區(qū)、國家園林城區(qū)、中國人居環(huán)境范例獎、聯(lián)合國迪拜人居環(huán)境范例獎、全國衛(wèi)Th城區(qū)、上海文明城區(qū)等榮譽稱號。目前，正在積極創(chuàng)建全國文明城區(qū)和國家Th態(tài)區(qū)。Th建區(qū)以來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方興未艾，全區(qū)累計開發(fā)總量約占全市1/61/4 。2005億元，占全區(qū)增加值總量的 11 ；全區(qū)房屋施工面積 1314348258米，銷售金額 194

7、 億元。全區(qū)累計新建 30 多個住宅小區(qū)。高樓、公寓、別墅，近 200 個住宅群落展現(xiàn)了一道道多彩多姿的亮麗風景線，小橋流水、紅花綠樹，先進和健全的物業(yè)管理，凸現(xiàn)了環(huán)境意識、人文關(guān)懷，打造了閔行品牌。顓橋鎮(zhèn)公共服務(wù)設(shè)施成熟，交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施相對較完善， 154號策，限定建設(shè)標準，具有價格優(yōu)勢。具有“造價不高水平高著力貼近老百姓的實際需求，給動遷以及中低收入家庭帶來實惠。君蓮居住區(qū)為上海市、閔行區(qū)共同投資開發(fā)建設(shè)的重大工程配套商品房的大型住宅區(qū)，占地177.49公頃，總建筑面積180萬平方154ABCDEGHIJ地塊。(200（GB50180-93（DGJ08-55-2002）等規(guī)范、標準即教

8、育、行政、社區(qū)活動、衛(wèi)Th、市政、環(huán)衛(wèi)、養(yǎng)老福利設(shè)施。君蓮居住區(qū)分別在ADHJ地塊內(nèi)各設(shè)置幼稚園14個。本工程為其中A地塊幼稚園項目。項目技術(shù)方案電氣設(shè)計，給排水及消防設(shè)計，和安保與節(jié)能設(shè)計六大塊。整個設(shè)計科學、規(guī)范，尤其是對各種功能和綠化的設(shè)計，達到了比較高的水平。項目的設(shè)計堅持社會效益與環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，在設(shè)計中采用低毒害、無毒害的原輔材料，采用節(jié)能、低噪聲設(shè)備，采用少污染的新技術(shù)，把產(chǎn)Th的污染減少到最低限度；同時為了給幼兒提供優(yōu)美的Th35。項目開發(fā)進度本項目建設(shè)期為8個月，分前期準備階段和施工階段兩個階段。前期準備階段為2個月：從2006年11月到2006年12月；施工階段為7

9、個月：從2006年12月到2007年6月。項目總投資為1917.91萬元，全部為自有資金；具體進度計劃見附表1所示，資金投入計劃見附表3項目投資構(gòu)成圖所示。項目投資和效益土建工程4% 6%3%3安裝工程體總體費用、土地土地費用專1917.9145%萬元。投資構(gòu)成如下圖所示：4%4%圖1 項目投資構(gòu)成圖效益主要反映在社會效益方面。項目建成后將為居住區(qū)的居民園作為教育實體，主要承擔著教育的功能和其他的一些社會性功 要是社會效益取向，它主要追求社會效益，這是由教育的本質(zhì)所決定的。幼兒園不能以追求贏利為主要目的。幼兒園的主要目的是實施教育而不是贏利。贏利與教育是兩種性質(zhì)截然不同的活動，贏利第二章項目概

10、況項目建設(shè)條件自然條件地理位置閔行區(qū)位于上海市中心區(qū)的西南部。東與徐匯區(qū)、浦東新區(qū)、南匯區(qū)相接，南與奉賢區(qū)隔江相望，西和青浦區(qū)、松江區(qū)接壤，北鄰嘉定區(qū)、長寧區(qū)?？偯娣e371.68平方公里。黃浦江縱貫?zāi)媳?，把全區(qū)分成浦東、浦西兩部分。吳淞江流經(jīng)北端。河道縱橫，地勢平坦，是長江三角洲沖擊平原的一部分，平均海拔 4米。顓橋鎮(zhèn)地處閔行區(qū)中部，東臨梅隴鎮(zhèn)、吳涇鎮(zhèn)，西連馬橋鎮(zhèn)、上海市莘莊工業(yè)區(qū)，南靠江川路街道，北壤莘莊鎮(zhèn)，獨特的地理位置、城鄉(xiāng)一體化給顓橋鎮(zhèn)的經(jīng)濟和社會事業(yè)的發(fā)展帶來了蓬勃的Th機。氣象年降水1200194016.5左右水資源閔行區(qū)河道屬太湖流域黃浦江水系，大小河道密布?，F(xiàn)有河道372425

11、.486.8621918957根據(jù)淀北片、浦東片和莘莊地區(qū)河道特點，調(diào)控內(nèi)河水位，防洪除27.349634.8648 立方米。大部分河道水質(zhì)為類，黃浦江上游閔行第二水廠取水口水質(zhì)達到類。交通條件閔行區(qū)交通便捷。區(qū)政府駐地莘莊鎮(zhèn)離上海市中心的人民廣場約30余公里,可通過地鐵直達，距虹橋國際機場、上海火車站、龍吳港國際集裝箱碼頭均在30312318320215.68 公里；區(qū)級河道19條，河道長度164.04公里。顓橋鎮(zhèn)距閔行區(qū)政府所在地莘莊乘軌道5號線僅3站（莘莊站、春申路站、銀都路站、顓橋站）A地塊幼稚園項目位于閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)154號地塊內(nèi)，地處A4線（莘奉金高速公路）便利。項目選址優(yōu)勢閔行區(qū)位

12、于上海市中心城區(qū)西南，交通便利，水網(wǎng)發(fā)達。閔行區(qū)是新中國機電和化工工業(yè)的搖籃，國內(nèi)最早的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)- 閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)就座落于此。便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，機場、深水碼頭、鐵路、高速公路、已有和規(guī)劃建設(shè)中的 13條總長130公里的軌道交通在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過。閔行區(qū)以綠化和環(huán)境保護為抓手，大力開展環(huán)境建設(shè)，成效顯著，是首批國家環(huán)境保護模范城區(qū)，并創(chuàng)建成為。而隨著閔行科技、經(jīng)濟的不斷發(fā)展，許多外地或市區(qū)人口都將逐漸遷向閔行，必定造成一定人口的壓力。為了滿足人民群眾不斷增長的居住需求，為整個城市的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán) A、B、C-1、C-2、D、E、F、G-1、G-2H、I-1、I-2、J 177.49公頃，可建

13、設(shè)用地（不包括F地塊）127.70公頃，其中居住用地106.15公頃，小區(qū)級公建用地20.551723923平方米，其中住宅建筑面積為1537657130700 55566平方米。本項目即為AA坐落于老滬閔路和都會路交叉口，家長接送方便，且避免了交通主干道干擾，位置十分優(yōu)越。投資的必要性君蓮居住區(qū)為上海市、閔行區(qū)共同投資開發(fā)建設(shè)的重大工程配套商品房的大型住宅區(qū)，占地177.49公頃，總建筑面積180萬平方154ABCDEGHIJ地塊。居住區(qū)內(nèi)居住人口將達5.4萬人左右，存在著大量的06歲學前兒發(fā)展學前教育對于促進幼兒身心全面健康發(fā)展，提高國民整體素 質(zhì)，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的奮斗目標具有重要意

14、義。對于廣大的兒童家長來說，由于他們工作繁忙，Th活節(jié)奏快，而照顧、教育兒同時， 根據(jù) 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(2002 年版)（GB50180-93（DGJ08-55-2002）等規(guī)范、標準的要求，必須設(shè)置幼稚園。本項目做為君蓮居住區(qū)的配套公建項目之一，對完善整個居住區(qū)的環(huán)境有著重要意義。項目的建設(shè)是必要的，也是可行的，有著巨大的社會需求，社會效益顯著。根據(jù)整個居住區(qū)規(guī)劃人口和幼兒園的服務(wù)范圍，君蓮居住區(qū)分別在A、D、H、J地塊內(nèi)各設(shè)置幼稚園1座，共4座。目前本居住區(qū)住宅項目已經(jīng)開工G-1、J 、A、E地塊， 面積達56萬平方米，大部分結(jié)構(gòu)封頂，即將竣工32萬平方米，其余地塊也將陸續(xù)開工。為

15、了使配套公建與住宅同時竣工，同時交付使用，本項目的建設(shè)已十分緊迫。本工程為其中A地塊幼稚園項目。第三章項目建設(shè)方案方案的確定設(shè)計依據(jù)及設(shè)計基礎(chǔ)資料： 上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（土地使用 建筑管理） 建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ16-87(2001年版) 建筑抗震設(shè)計規(guī)范(上海市標準)DGJ08-9-2003城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 (2002年版)GB50180-93 城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標準 DGJ08-55-2002 建筑給水排水設(shè)計規(guī)范GB50015-2003 上海市幼兒園建設(shè)標準 （DG/TJ08-45-95） 環(huán)境空氣質(zhì)量標準GB3095-1996 大氣污染物綜合排放標準 GB162

16、97-1996 無障礙設(shè)施設(shè)計標準DGJ08-103-2003 夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準JBJ134-2001 中華人民共和國工程建設(shè)標準強制性條文 (2002年版) 住宅建筑圍護結(jié)構(gòu)節(jié)能應(yīng)用技術(shù)規(guī)程DG/TJ08-206-2002 建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定（建設(shè)部2003年4月） 閔行區(qū)發(fā)展和改革委員會關(guān)于君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項目建議書的批復(fù)；閔發(fā)改基審2006247號設(shè)計范圍 君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園總體設(shè)計 幼稚園園舍用房單體設(shè)計確定建設(shè)規(guī)模君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項目，坐落于閔行區(qū)土地儲備中心顓橋八大市場住宅儲備A塊地上。幼兒園的建設(shè)規(guī)模應(yīng)根據(jù)其服務(wù)的居民人口來確定。按規(guī)定，

17、幼兒園配建“千人指標建筑面積為551平方米；用地面積720平方米。幼兒園的服務(wù)半徑?jīng)]有專門的規(guī)定，可以參照小學的服務(wù)半徑適當減小，按規(guī)定小學服務(wù)半徑不宜大于500m。按規(guī)劃，入住居住區(qū)人口應(yīng)5.4萬人左右地塊幼稚園旁邊有A地塊、B地塊、C-1地塊和C-2地塊，A地塊規(guī)劃居住人口6100人左右地塊規(guī)劃居住人口3800人左右地塊規(guī)劃居住人口3850人左右地塊規(guī)劃居住人口4480人左右，戶均人口3 人考慮，出Th率9計算。按照規(guī)劃，本居住區(qū)A地塊D地塊H地塊和J地塊均設(shè)有幼兒園根據(jù)幼兒園的服務(wù)半徑以及居住區(qū)內(nèi)公建配套設(shè)施的規(guī)劃位置，考慮到家長的送托方便，A地塊幼稚園應(yīng)主要為A地塊居民B地塊大部分居民

18、和C-1地塊的部分居民服務(wù)服務(wù)人口大約在1萬人左右。根據(jù)上海市幼兒園建設(shè)標準（DG/TJ08-45-95）1萬人口的住宅小區(qū)應(yīng)配建15班規(guī)模15個班，其中托兒班6 980004900 綠化率35。設(shè)計原則和總體構(gòu)思符合君蓮居住區(qū)總體規(guī)劃，執(zhí)行國家方針政策，滿足國家和本市的規(guī)范、標準、規(guī)定的要求，注重社會效益，體現(xiàn)“以人為本” 的和諧社會理念。功能分區(qū)明確，布局合理，聯(lián)系方便，應(yīng)按保育、教育、游戲活動、Th擾，有利交通疏散；和通風，有利于兒童的身心健康；以人為本，崇尚人性化設(shè)計；建筑風格要體現(xiàn)幼兒活潑稚氣、天真開朗的性格兒童心理特征建筑標準應(yīng)考慮兒童與成人的不同特點，確定合理的裝修和衛(wèi)Th等的要

19、求；7) 面向未來，具有前瞻性，滿足教學手段和現(xiàn)代化設(shè)備的更新、添置及幼兒園發(fā)展的需要?？偲矫嬖O(shè)計總體布置上，充分考慮到幼兒園的特點，并與周圍相鄰的建筑物相協(xié)調(diào)。幼兒園園舍用房與周圍相鄰的建筑物保持了合適的距離，從而保證了整個建筑物能夠有良好的日照和通風。幼兒園的總平面布置結(jié)合幼兒園的占地形狀和幼兒園的功能特點，按保育、教育、游戲活動、Th活等不同功能進行合理的分區(qū)：將幼兒園的用地劃分為園舍建筑用地、室外游戲場地和綠化用地三部分，室外游戲場地要考慮到兒童的活動特點和幼兒園自身特性，設(shè)置共用游戲場地和分班游戲場地，保證兒童每天都有足夠的室外活動時間，綠化用地應(yīng)集中綠化和分散綠化相結(jié)合，嚴禁種植有

20、毒、帶刺的植物。建筑設(shè)計設(shè)計原則對建筑的體量和造型進行環(huán)境分析，協(xié)調(diào)處理建筑與周邊環(huán)境關(guān)系，根據(jù)建筑性質(zhì)，力圖表現(xiàn)建筑單體的功能特征，通過對建筑造型、體量、材質(zhì)、色彩的處理來塑造建筑個性，建筑風格體現(xiàn)幼兒活潑稚氣、天真開朗的性格。建筑外立面體現(xiàn)出較為輕盈的整體面貌，外墻上部采用橫向貫通的色帶，呈現(xiàn)明快的色調(diào)，同時又穿插一些弧墻、圓窗等活躍的構(gòu)成因素，此外考慮兒童的心理感覺， 在立面色彩的運用上，強調(diào)明快、單純，符合兒童心理特征，創(chuàng)造出一種整體大氣而又不失活潑的建筑個性。關(guān)心兒童的身心健康。將托兒、幼兒活動室均設(shè)置在朝南的房間里，保證有良好的日照和通風，滿足冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續(xù)3小

21、時。將托兒、幼兒臥室也設(shè)置在朝南的房間里，在滿足睡眠休息功能的前提下，對兒童的身心健康也極為有利。注重細節(jié)的設(shè)計。在滿足幼兒園的各項基本功能的前提下，應(yīng)根據(jù)兒童的特點，從使用和安全上進行特別的設(shè)計，如：樓梯的梯150mm，寬度不能小于600mm；樓梯垂直欄桿間的凈距不能大于110mm0.61.2m 700mm處設(shè)幼兒專用拉手；門的雙面均宜平滑，無棱角，不應(yīng)設(shè)置門坎和彈簧門；托兒、幼兒衛(wèi)Th 間的盥洗池高度宜為500550mm,寬度宜為400450mm，水龍頭的間距宜為350400mm；托兒、幼兒用房的電源插座離地面高度不應(yīng)低于1.7m，并有保護蓋板，等等。凡此種種，不一一列舉，總之， 應(yīng)特別重

22、視兒童與成人的不同特點，在細節(jié)上加以特殊的設(shè)計，以體現(xiàn)社會對兒童的人文關(guān)懷。建筑功能設(shè)計幼兒園園舍用房為三層建筑，建筑面積4900平方米。幼兒園園舍用房分為活動及輔助用房、辦公及輔助用房和Th活用房三個部 用房和共用活動用房等，其中，設(shè)有托兒班6個班，幼兒班9托兒用房和幼兒用房應(yīng)分別成套設(shè)置活動室、小餐廳、臥室、衛(wèi)Th 間、衣帽間和消毒間等。辦公及輔助用房主要為辦公室、保健室、隔離室、晨檢接送室、傳達值班室、資料室、會議室、教具制做及陳列室、總務(wù)倉庫和教工廁所等。Th活用房主要為廚房、淋浴室、洗衣房和炊事員休息更衣室等。建筑裝飾標準在建筑裝飾設(shè)計過程中，對于墻體、屋面、外墻以及窗體等建筑構(gòu)件在

23、充分考慮防水、保溫、牢固等建筑構(gòu)件的基本要求下，盡（GB/T18883） 的要求。室內(nèi)環(huán)境污染應(yīng)按國家標準民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范結(jié)構(gòu)設(shè)計抗震設(shè)防0.10g，場地土類別為上海類。上部結(jié)構(gòu)設(shè)計上部結(jié)構(gòu)設(shè)計的基本原則滿足國家及上海市有關(guān)規(guī)范工程建設(shè)標準強制條文的要求；最大限度滿足工藝及建筑的工藝要求；滿足工藝進度和有利于施工方便及施工管理的要求；選擇合適的方案，傳力途徑明確，結(jié)構(gòu)布置合理，計算模型與實際狀況合理；力求剛度中心與建筑物重心保持一致，減少扭矩對結(jié)構(gòu)的不利影響；構(gòu)造柱的布置滿足砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范；由于建筑物長度超過55米，在建筑物中部設(shè)置沉降縫，以減少溫度應(yīng)力對結(jié)構(gòu)的不利影響。上部

24、結(jié)構(gòu)設(shè)計方案：采用框架結(jié)構(gòu)。主要結(jié)構(gòu)件尺寸及砼強度等級：結(jié)構(gòu)內(nèi)部填充墻將采用MU7.5混凝土小型空心砌塊和Mb5?；旌仙皾{砌筑，梁柱板砼標號均為C30。鋼筋采用 HPB235級鋼（fy=210N/mm、HPB335級鋼（fy=300N/mm。基礎(chǔ)設(shè)計根據(jù)提供的現(xiàn)有的地質(zhì)資料，第層褐黃灰黃色粉質(zhì)粘土， 土質(zhì)較好，可作為輔助用房的持力層。第層暗綠草黃色粉質(zhì)粘土為硬塑的粘性土層，該層土土性較上覆粘性土層好，可作為幼兒園園舍用房的樁基持力層?，F(xiàn)初步選用的樁型為： PHC400，24m 長。以上設(shè)計的樁長要視具體地質(zhì)情況而定，沉降要求控制在130mm左右。電氣設(shè)計設(shè)計范圍 園區(qū)樓宇的電力、照明、防雷及安

25、全接地系統(tǒng) 室內(nèi)的電話系統(tǒng) 室內(nèi)的有線電視系統(tǒng) 室內(nèi)智能系統(tǒng)供電設(shè)計供電電源：電源由小區(qū)變配電站低壓電纜埋地引入，埋深為室外地坪下0.7米。電壓等級：住宅及低壓進線公建為220V/380V。園舍設(shè)計220/380V，電源由變配考慮園區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，園區(qū)內(nèi)配電線路全部采用埋地敷設(shè)。明敷。樓房每層電度表箱接自本層所在層配電干線上，插座回路全塑鎧裝銅芯電力電纜埋地敷設(shè)。防雷及安全接地設(shè)計和接地裝置利用柱內(nèi)及基礎(chǔ)內(nèi)主鋼筋。園區(qū)配電系統(tǒng)的接地制式為TTPETh間內(nèi)設(shè)置局部等電位連接，插座回路及柜式空調(diào)回路采用漏電保護，以確保用戶安全。地裝置，接地電阻不大于1歐姆。入戶端電纜的金屬外皮、鋼管應(yīng)與防雷的接地裝

26、置相連。裝置。給排水及消防設(shè)計設(shè)計范圍整個園區(qū)的室內(nèi)外給水、排水及消防設(shè)計。給水設(shè)計水源：市政自來水，從市政給水管接入。的Th活、綠化及消防用水量。排水設(shè)計室外采用分流制，污水排入市政污水管道，雨水排入市政雨水總管。園區(qū)污水排入市政污水管。室內(nèi)污廢水分流，衛(wèi)Th間設(shè)置專用通氣管。雨水采用上海市暴雨強度公式：Q=5544(P0.30.42)/(t7lgP)0.820.07lgPP=1，徑流系數(shù)=0.55園區(qū)雨水分路采用DN300管道排入市政雨水總管。消防設(shè)計建筑消防防火等級：建筑防火等級為二級。防火間距：幼兒園為獨立建造。消防車道：本幼稚園位于A地塊上，坐落于老滬閔路和都會路交叉口，能滿足消防車

27、道及相關(guān)消防規(guī)范要求。消防給水系統(tǒng)供給，水壓為0.16MPa。室外消火栓系統(tǒng)采用二路DN200市政管網(wǎng)進水，消防管在基地栓間距不超過120米，且距離建筑物消防水泵接合器不超過40米.本樓設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。給排水管材給水出泵管至屋頂水箱及水表前水管采用外鍍鋅內(nèi)襯塑管材及管件，水表后冷熱水管采用PPR聚丙烯冷熱水管材及配件，熱熔連接。室內(nèi)排水管及雨水管采用UPVC管，粘接。DN200DN300組成，采用HDPE中空螺旋纏繞DN300DN800HDPE管 .節(jié)水設(shè)計選用和建設(shè)節(jié)約用水設(shè)施，降低水的消耗，提高水的利用率。節(jié)水措施：室內(nèi)給水器具均采用節(jié)水型衛(wèi)Th均采用陶瓷芯片，坐便器采用6升沖洗水箱。環(huán)

28、境、防盜安保與節(jié)能設(shè)計環(huán)境保護設(shè)計主要環(huán)境影響因素施工期間造成的環(huán)境污染，主要為建筑材料在運送途中泄露、建筑垃圾以及建筑施工產(chǎn)Th的噪聲污染。本項目為居住區(qū)配套幼兒園項目，主要污染與污染源為Th活污廢水排水量、廁所等排放廢氣、機房噪聲、Th活垃圾等。設(shè)計原則建設(shè)項目污染防治及其它公害的處理設(shè)施必須與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用的“三同時”原則；堅持經(jīng)濟效益與環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，在設(shè)計中采用低毒低害、無毒無害的原輔材料，采用節(jié)能、低噪聲設(shè)備，采用少污染的新技術(shù)，把產(chǎn)Th 的污染減少到最低限度。設(shè)計范圍根據(jù)“三同時”原則，本工程設(shè)計范圍內(nèi)所產(chǎn)Th治理均在本次設(shè)計范圍內(nèi)。污染物分析Th

29、活污水：根據(jù)Th活污水的水質(zhì)特征，主要污染物為CODcr、BOD5、SS、NH3-N、動植物油等 ；廢氣：主要為廚房油煙氣、煤氣燃燒廢氣等；噪聲：建設(shè)項目噪聲主要來源于空調(diào)設(shè)備等；固體廢物：主要是日常Th活垃圾。環(huán)保材料采用綠色建材，有效地防止由于建材引起的環(huán)境污染，尤其是要考慮對Th態(tài)的影響，采用環(huán)保型建材，最大限度地節(jié)約能源、土地、水等資源。6）治理措施及預(yù)期效果Th活污水活污水以出口經(jīng)監(jiān)測井,達到納管標準后排放到市政污水管網(wǎng)。廢氣廚房油煙氣和煤氣燃燒廢氣經(jīng)脫排油煙機處理后排入排煙豎 取防倒煙措施。噪聲（GB3096-93） 中的2Leq(A)60dB(ALeq(A)50dB(A固體廢棄物

30、本項目的固體廢棄物主要是日常工作、Th活垃圾等。園區(qū)內(nèi)設(shè)置垃垃圾分類箱，垃圾分類收集，由物業(yè)管理人員定時收集運至垃圾站房，由環(huán)衛(wèi)部門定期回收和清除外運。7) 環(huán)境綠化及管理為了有效提高Th理。園區(qū)綠化采用分散綠化和集中綠化相結(jié)合的原則。以確保項目的順利進行。理機構(gòu)負責安排人員巡視、操作管理和設(shè)備的維護保養(yǎng)。人員編制由園區(qū)物業(yè)管理部門統(tǒng)一安排。防盜安保設(shè)計設(shè)計任務(wù)本防盜安保設(shè)計針對該項目可能產(chǎn)Th的安全危害作相應(yīng)的治理，以達到有關(guān)防盜安保的要求。防盜安保措施 整個園區(qū)進行統(tǒng)一管理，保證園區(qū)環(huán)境安全。 區(qū)設(shè)安保中心控制室。 域安裝周界防盜報警系統(tǒng) 所有對講及安保系統(tǒng)導線均穿金屬管敷設(shè)。節(jié)能設(shè)計建筑

31、耗能措施樓房各部位及構(gòu)件的保溫、隔熱性能均滿足夏熱冬冷地區(qū)節(jié)能充分體現(xiàn)了實用性、經(jīng)濟性、功能性、親和性和舒適性。建筑維護結(jié)構(gòu)保溫隔熱措施外墻面：采用膠粉EPS顆粒保溫漿料外墻外保溫系統(tǒng)。能量計量儀表設(shè)置煤氣表、水表、電表，其中電表采用分時計價。設(shè)備節(jié)能措施光源及燈具：住宅采用螺口瓷質(zhì)燈頭，樓梯采用自熄式節(jié)能燈。T8燈管；采用6升/次節(jié)水型衛(wèi)Th流量的多聯(lián)機空調(diào)系統(tǒng)按負荷的變換工作實現(xiàn)經(jīng)濟的變?nèi)萘糠绞?品；供水采用變頻、高效型水泵。第四章項目組織與管理項目組織構(gòu)架及融資方式上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司為本項目的發(fā)展商。公司擬采取項目公司模式與項目總經(jīng)理負責制相結(jié)合的機制進行本案開發(fā)宜融 自籌資金與銀

32、行借款等方式。這種項目組織結(jié)構(gòu)融資方式的優(yōu)點 有：可以快速籌集項目所需資金；融資結(jié)構(gòu)上易為貸款銀行接受，投資者債務(wù)責任清晰；項目融資債務(wù)風險和經(jīng)營風險大部分限制在項目公司中， 得優(yōu)惠貸款；項目的所有權(quán)集中在項目公司，便宜管理，項目公司可直位進行。本項目為君蓮居住區(qū)公建配套項目之一，項目融資擬采用自籌資金與銀行貸款相結(jié)合的方式。項目籌建管理為了將整個項目做到最好，上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司積極對180項目公司將建立專門業(yè)主方項目管理團隊，負責項目的建設(shè)開發(fā)， 整個項目將實施全過程招投標。包括設(shè)計、施工、監(jiān)理、設(shè)備并將聘請經(jīng)驗豐富的招投標代理單位負責這項工作。在整個項目建成后，該公司還將會把綠化保潔

33、、機房管理、電氣、給排水、供氣、電話等系統(tǒng)的運行等后勤保障服務(wù)項目交給專業(yè)管理公司和物業(yè)公司管理，實現(xiàn)后勤保障服務(wù)社會化，提高服務(wù)水準和物業(yè)管理水平。此外，在人力資源安排方面，將項目所需人力資源放入項目公司編制中，這樣既協(xié)調(diào)清楚兩者的關(guān)系，同時在項目建設(shè)完成后， 可以考慮將項目公司轉(zhuǎn)變成專業(yè)物業(yè)管理公司，負責對居住區(qū)物業(yè)及運營管理，這樣還有利于項目后期工作的開展和實現(xiàn)項目從實施階段到運營階段的過渡。因此，整個項目的籌建組織機構(gòu)是比較完善的，有利于項目的高效、高質(zhì)量、高標準的完成。本項目做為整個項目的公建配套項目。做為整個項目的公建配套項目，本項目將圍繞著整個項目的建設(shè)，做好配套工程的建設(shè)工作，

34、并納入整個項目的組織管理之中。項目建設(shè)進度計劃年11月內(nèi)完成項目的項目年11 122006年12月2007 年62007 年6月底項目工程的竣工驗收、交付使用。第五章投資估算和資金籌措君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項目用地面積為 8000平方米，建筑面積為4900平方米。項目投資估算本項目投資共分為土建費用、安裝費用、室外總體費用、土地萬元。項目投資估算表見附表2，投資構(gòu)成如圖1所示。消防及弱電工程、電梯工程室外配套工程和其它配套工程；室等；土地費用；前期費用，包括前期工程及專業(yè)費用。其中前期工程及專業(yè)資監(jiān)理費；費用；其他費用。土地費用840用)。前期工程及專業(yè)費用前期工程及專業(yè)費用包括項目的可行性研

35、究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、造價咨詢（標底編制、決算審核等）等相關(guān)工程師的費用一般為建筑成本的5-10左右視工程的大小及難易程度確定工程越大比例越低，工程難度越大，比例越高。建筑安裝費用建筑安裝費用通常也稱工程造價。它是指列入項目施工圖預(yù)（決）算的建筑物的建筑安裝工程費用。其中，建筑物的具體價格見項目投資估算表。預(yù)備費本項目情況,基本預(yù)備費占總投資額2.5，漲價預(yù)備費不預(yù)留。建設(shè)期間利息項目建設(shè)需要貸款5008，年利息為萬元。6）流動資金，本項目竣工驗收后直接移交教育部門運作管理， 故不設(shè)流動資金。項目建設(shè)投融資安排項目總投資及資金來源項目總投資約人民幣1917.91萬元，開發(fā)商自有資金141

36、7.91萬元。銀行借款為 500萬元。本項目建設(shè)期按一年計算，投資額為1917.91萬元，資金來源：自有資金 1417.91萬元，銀行借款500萬元。項目資金投入計劃及資金來源情況見附表3所示。投資結(jié)構(gòu)本項目投資共分為土地費用、建安費用、室外總體、前期工程及專業(yè)費用、建設(shè)期利息、流動資金以及其他費用等大部分，投資總額1917.91萬元。投資構(gòu)成如圖1所示。資金需要及投入計劃本項目開發(fā)公司自有資金為 1417.91萬元；自有資金在項目前期安排到位，之后的不足部分用銀行借款等方法籌集，銀行借款為500萬元，具體資金使用和籌措情況見表附表3所示。第六章 項目償債能力分析還款方式及還款計劃按該項目貸款

37、年限6年（包括建設(shè)期8，只付利息不還本，后5年按等額還本、利息照付的償還方式計算， 該項目在建設(shè)期內(nèi)，應(yīng)付利息為20萬元；后5年還本期內(nèi)，每年應(yīng)償還的貸款本金為100140萬元，年最低應(yīng)償還的本息額為108萬元。項目償貸比為1.28。詳細計算，參見項目借款還本付息計算表。償貸資金來源由于該項目屬于公共事業(yè)性項目，因而該項目償債資金僅能來源于項目業(yè)主單位其他經(jīng)營項目的盈余和政府財政提供的償債資 金。閔行區(qū)財政可提供用于償還該項目貸款本息的資金來源為：年收取的城鎮(zhèn)建設(shè)維護費（稅、城市市政配套費、城市內(nèi)其他地段土地出讓、拍賣所得收益及財政可收取的其他規(guī)費。2005 年， 全區(qū)增加值實現(xiàn)GDP461

38、億元，與“九五”期末的2000 年相比， 增長 1.6 倍，五年中年平均增長20.8。財政總收入 195 億元比上年增長12.761.914.8全市 1/61/42005加值 52 億元，占全區(qū)增加值總量的11 ；全區(qū)房屋施工面積1314 萬平方米，房屋竣工面積348 萬平方米，商品房銷售面積258 萬平方米，銷售金額 194 億元。預(yù)計2006年2012年閔行區(qū)財政收入增長將會進一步增加，完全可以滿足該項目償債能力要 能力進一步增強，可以保證每年清償應(yīng)償還的貸款本息額。第七章 社會效益評價A地塊幼稚園建設(shè)項目為教育設(shè)施項目，幼兒教育是基礎(chǔ)教育的組成部分，是學校教育和終身教育的起始階段。幼兒教

39、育應(yīng)為幼兒的近期和終身發(fā)展奠定良好的素質(zhì)基礎(chǔ)。發(fā)展學前教育對于促進兒童身心健康發(fā)展，普及義務(wù)教育，提高國民素質(zhì)，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的奮斗目標具有重要意義。也就是說該項目是以培養(yǎng)和提高受教育者的知識技能、文化修養(yǎng)和道德水平為目的的社會事業(yè)項目，是為社會Th產(chǎn)和公共Th活服務(wù)的，是以創(chuàng)造社會效益為主的非Th產(chǎn)性建設(shè)項目。本章對項目的社會、經(jīng)濟效益進行綜合分析，側(cè)重于社會評價。項目對當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展的貢獻項目的建成將能最大滿足390名幼兒的早期教育問題，對于促進幼兒身心全面健康發(fā)展，提高國民整體素質(zhì)，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的奮斗目標具有重要意義。近幾年來，閔行區(qū)各項事業(yè)取得較大發(fā)展，國民經(jīng)濟保持了適

40、度快速增長。君蓮居住區(qū)為上海市、閔行區(qū)共同投資開發(fā)建設(shè)的重大工程配套商品房的大型住宅區(qū)，占地177.49公頃，總建筑面積180萬平方米，其中住宅154萬平方米，分為A、B、C、D、E、G、H、I、J地塊。居住區(qū)內(nèi)居住人口將達5.4萬人左右，有大量的06歲學前兒童。對于廣大的兒童家長來說，由于他們工作繁忙，Th活節(jié)奏快，而照顧、教育兒童要花費大量的時為孩子打下良好的基礎(chǔ)。幼稚園的建設(shè)將能夠滿足他們的要求，為他們解除后顧之憂，使他們能夠全心全意地投入到工作之中。這也體現(xiàn)了黨和政府“以人文本”的執(zhí)政理念，對于建設(shè)和諧社會有著重要作用。本項目實施可大大緩解幼兒的入園壓力，有利于促進全區(qū)幼兒教育穩(wěn)定、持

41、續(xù)、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，也有利于加快為國家和本地區(qū)培養(yǎng)人才的步伐，從外部環(huán)境上實現(xiàn)對當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展的貢獻。項目對收入分配目標的貢獻幼兒期是對人的一Th有著重要影響的時期，也是易被成人忽兒期是一個充滿活力的、蘊藏著巨大發(fā)展?jié)摿涂伤苄缘腡h命階 立、邁向獨立的需要日益增長的時期。這些Th教育的作用和責任不僅不比其他任何階段遜色，反而顯得更為重 和發(fā)展這一基本的使命。幼兒教育可為幼兒的近期和終身發(fā)展奠定良好的素質(zhì)基礎(chǔ)，為進一步接受學校教育和終身教育做好準備。幼稚園項目由于其產(chǎn)品具有公共物品的性質(zhì)，因而向全體居民提供“公共消費品”，這就在一定程度上促進了社會財富的均等化分配。教育項目在一定程度上影響收

42、入分配，有利于實現(xiàn)城鄉(xiāng)人民“共同富裕”和全面建設(shè)小康社會。由于受教育水平與收入水平之間存在著極高的相關(guān)性，受教育程度越高，所得收入越多，因而教育的普及必將促進社會平等化，有益于社會安定團結(jié)。項目對就業(yè)目標的貢獻我國教育的社會功能是培養(yǎng)體腦結(jié)合，德、智、體、美、勞全面發(fā)展的個體的根本途徑；是建設(shè)有中國特色社會主義的重要措 施。是提高受教育者的科學文化水平和勞動技能，提高勞動Th穩(wěn)定。項目社會效益分析幼稚園建成后，對滿足和改善君蓮小區(qū)幼兒入園條件，更好地實施幼兒園指導綱要，全面推進素質(zhì)教育具有明顯而深遠的現(xiàn)實意義，將帶來顯著的社會效益，具體體現(xiàn)在：1、改善辦園條件，使幼兒在優(yōu)美的環(huán)境中健康成長。2

43、、滿足君蓮小區(qū)幼兒入園需要，逐步緩解幼兒入園困難，讓每一個適齡幼兒都能入園，解決家長的后顧之憂，為家長安心工作提供便利條件。3、體現(xiàn)了教育優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，有利于教育更好地為社會經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)，使教育成為經(jīng)濟發(fā)展的必要條件之一。4、項目建成后，將進一步提高辦園質(zhì)量，更好地完成招Th計劃，推動幼兒教育的快速發(fā)展，提高國民素質(zhì)，真正體現(xiàn)“科教興國”的戰(zhàn)略方針。第八章 項目風險及對策分析本項目為A地塊幼稚園建設(shè)項目，規(guī)模按15班設(shè)置，投入成本高，總投資達1917.91萬元。項目所在地閔行位于上海市中心區(qū)的西南部，而隨著閔行科技、經(jīng)濟的不斷發(fā)展，許多外地或市區(qū)人口都將逐漸遷向閔行，必定造成一定人口的壓

44、力。近年來該區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，另外本項目依托君蓮居住區(qū)的發(fā)展，發(fā)展前景較好； 但是，考慮項目環(huán)境及其自身特點，仍然在如下方面存在一定的風險。財務(wù)風險及對策風險分析：因為本項目建設(shè)采用自籌與銀行貸款相結(jié)合。資金到位情況、些都將加大本項目開發(fā)的財務(wù)風險。對策分析：在項目開發(fā)前做好開發(fā)的財務(wù)詳細預(yù)算計劃，在項目開發(fā)中嚴格執(zhí)行力圖控制開發(fā)成本，從而降低財務(wù)風險。項目管理進度安排風險及對策風險分析：在有限資源的前提下，要準時保質(zhì)完成項目開發(fā)，對項目的開發(fā)管理提出極高要求，若管理及控制不善，將加大項目開發(fā)的進度風險。對策分析：建議開發(fā)商在進行開發(fā)之前，充分考慮和分析可能遇到的不確定因素，對項目進度進行嚴格安排和控制，力圖每個過程都設(shè)定可替代方案，保證項目按照計劃進行，從而降低項目的進度風險。第九章結(jié)論與建議結(jié)論（1）通過研究表明，發(fā)展學前教育對于促進幼兒身心全面健康發(fā)展，提高國民整體素質(zhì)，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的奮斗目標具有重要意義。幼兒園為家庭、社會密切配合，共同為幼兒創(chuàng)造一個良好的成長