判例的啟示：質量瑕疵能否導致拒絕收樓

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔判例的啟示質量瑕疵能否導致拒絕收樓？ 前 言 在房地產糾紛日趨復雜的今天，由于法律、法規(guī)滯后于人們的現實需要，由于交易雙方的誠信意識不盡人意，由于購房人的維權行為因各種因素往往走入誤區(qū)，人們的應有權益經常不能恰如其分地得到保障。也許，人民法院的判例是最好的教材，它使我們理智，它使我們平和，它使我們包容，它使我們有序。 本律師試圖通過今后的一些案例，能對目前深圳房地產市場中的一些難點、熱點問題得出一個較為客觀、公正的答案，以期幫助房地產開發(fā)商及購房人合法、理智的維護自己應有的合法權益。 本律師無意褒貶任何一方，如有不妥之處，敬請各位給予指教；如有任何問

2、題，歡迎研究討論。 / 質量瑕疵能否導致拒絕收樓？ 法院查明的案情 2002年10月15日，原被告簽訂了深圳市房地產買賣合同（預售）一份，雙方約定： / /原告為買方，被告為賣方，原告購買被告興建的的某花園1棟21B號房，位于21層，用途為住宅，建筑面積98平方米，總價款為人民幣753519元。 原告未按本合同附表規(guī)定的付款方式按期給付購房款的，應當承擔遲延支付的違約金責任：（一）原告給付的價款達到應付總價款50%以上的，原告應就房價欠付額向被告支付延期付款的違約金（違約金標準按債務履行期間人民銀行有關延期付款的滯納金標準執(zhí)行)。（二）原告給付的金額不足應付價款50%的，被告可要求原告支付欠付

3、款10%的違約金（一般不超過10%）。 被告須于2003年3月31日前將本合同規(guī)定的房地產交付原告使用，交付使用時應取得建設主管部門規(guī)定的竣工驗收證明；被告在房地產竣工驗收合格之前交付房地產的，交付行為無效；被告向原告交付房地產時，應發(fā)出書面通知，并由原告簽收；原告接到書面通知后，應及時對房地產進行驗收，如有異議，應當在15日內提出，逾期不提出，視為同意收樓；被告不能按照約定的時間交付房地產予原告的，每延期1日，被告應向原告支付買賣總價款萬分之五的違約金。 該合同還有附表，其中有建筑期購樓分期付款或銀行按揭付款：自簽約日起1日內付全部樓價款的20.37%，即人民幣153519元；2002年11

4、月23日前付全部樓價款的79.63%，即人民幣60萬元，或在該日期之前向有關銀行辦妥抵押貸款手續(xù)并按規(guī)定的期限付款。合同還對雙方的其他權利義務做了詳細約定。 合同簽訂前，原告分兩次支付被告人民幣共計30000元。合同簽訂后，原告于2002年10月15日支付被告人民幣123519元。 2002年11月28日，原告與被告及按揭銀行簽訂了個人住房借款合同，由原告向銀行借款人民幣60萬元，貸款期限12年，貸款實際發(fā)放和期限以個人住房貸款憑證為準。按揭銀行于2002年12月9日將貸款足額劃給了被告。 2003年3月24日，涉訴樓盤取得了深圳市建設工程竣工驗收備案證明書。原告收到被告發(fā)出的入伙邀請書，于2

5、003年3月28日前往驗收樓宇。 原告驗收認為：門把手松、景觀陽臺欄桿脫漆、客廳有地磚破損、門柜有刮痕、客衛(wèi)生毛巾松架、柜門內貼紙不行（空鼓）、書房墻臟、書房門不好關、書房地板處有空響、客房窗臺大理石有劃痕、客房衣架少掛衣桿、主衛(wèi)龍頭斜、書房大理石斜、主人房一拐角更改、客房門不行、客房地板有空響、不同意接收。 訴訟中，原告提交樓宇交接記錄復印件，除由以上內容外，還寫有“鑰匙管理處已收回”。被告提交的樓宇交接紀錄，除上述內容外，沒有“鑰匙管理處已收回”，增加了復查結果：問題整改完畢,并由原告在復查欄內簽名，時間為2003年3月4日。原告的訴訟請求 1、判令被告賠償延期交付房地產的違約金人民幣22

6、60.56元， 2、本案訴訟費由被告承擔。被告的反訴請求 1、判令原告賠償被告遲延付款違約金593元； 2、本案訴訟費由原告承擔。法院的認定 本院認為，原被告簽訂的深圳市房地產買賣合同（預售）沒有違反法律禁止性規(guī)定，合法有效，對雙方當事人均有約束力。被告在合同約定期限內取得深圳市建設工程竣工驗收備案證明書并通知原告入伙，按合同約定條件履行交樓義務；原告在樓宇交接時提出質量異議，系樓房的質量瑕疵，因原告未提供證據證明被告交付的房地產質量瑕疵違反法律規(guī)定或違反當事人之間的約定，原告以該質量瑕疵為由拒不收樓，理由不成立，本院不予支持。在保修期內，被告作為出賣人，對樓宇質量問題承擔了修復責任。因此，原

7、告的松請求本院不予支持，予以駁回。關于被告的反訴，原告已在合同約定期內足額支付首期款人民幣153519元，沒有違約；其后，原告未在合同約定期限內付清全部樓價款人民幣60萬元，亦未在合同約定期限內辦妥抵押貸款手續(xù)，系違約行為，被告有權主張違約金。所以，原告應支付被告遲延付款的違約金420元。被告的反訴請求，本院部分予以支持，部分予以駁回。法院的判決 一、駁回原告的全部訴訟請求。 二、原告于本判決生效后10日內支付被告違約金人民幣420元。 三、駁回被告的其他訴訟請求。 案件受理費人民幣100元，由原告負擔；反訴費人民幣50元，由原告負擔人民幣35元、被告負擔人民幣15元。本律師的評議 本案當事雙方爭議的焦點是：被告房地產開發(fā)商交付的房屋存在質量瑕疵是否導致購房人有權拒絕收樓？ 本案判決已明確回答：房地產開發(fā)商交付使用的房地產存在質量瑕疵，在本案中購房人無權拒絕收樓。 理由是： 開發(fā)商已經取得了深圳市建設工程竣工驗收備案證明書，房地產已經符合法律規(guī)定及合同約定的交付條件； 開發(fā)商依約履行及時書面通知購房人入伙的義務； 現行法律法規(guī)沒有規(guī)定、有關合同也沒有約定房屋存在(本案中的）質量瑕疵，購房人可以拒絕收樓； 開發(fā)商已對房屋存在的質量瑕疵履行了維修義務。 從以上法院認定及判詞中可以看出：房屋存在本案中的質量瑕疵，尚不足以構成主體結構問題及嚴重影響正常居住，屬開發(fā)商通過履行維修責