宜興恒生時代廣場招商方案課件

1、宜興恒生時代廣場招商推廣方案宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析報告提綱區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析目標(biāo)消費群體分析項目業(yè)態(tài)定位招商實施進(jìn)度招商政策推導(dǎo)招商推廣策略Part 1 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析宜興概況 宜興位于江蘇省南部，是無錫市下轄的縣級市。 宜興市轄4個街道、14個鎮(zhèn)?？偯娣e2038.7平方公里，總?cè)丝?062363人。 2009年，宜興市躍居全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力第六位。 宜興與溧陽、金壇并稱為“西太湖金三角”，工業(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，培育了鵬鷂環(huán)保、遠(yuǎn)東線纜、虎皇油漆、銀魚餐具等一批國內(nèi)外名牌產(chǎn)品。 江南名城 教授之鄉(xiāng) 富庶之地 宜興地處蘇、寧、杭三角中心。東瀕太湖,南鄰湖州,北連常州，西接溧陽，雄踞長三角腹地，扼

2、守交通要塞。依托錫宜、寧杭、沿江高速三大交通要道，成就陸路交通樞紐。十二五規(guī)劃宜馬公路穿越太湖，到無錫、蘇州、上海均可縮短20公里路程。新長鐵路、寧杭高鐵、泰錫宜城際鐵路的建設(shè)將為宜興帶來更多發(fā)展機(jī)遇。擁有二類水路口岸和二類陸路口岸，水運輻射力帶動經(jīng)濟(jì)建設(shè)。宜興地段交通宜興宜興產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)主要產(chǎn)業(yè)環(huán)保機(jī)械 電線電纜精細(xì)化工陶瓷產(chǎn)業(yè)紡織服裝冶金產(chǎn)業(yè)結(jié)論宜興是一座現(xiàn)代化工業(yè)城市，擁有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)實力和悠久的人文歷史底蘊(yùn)。宜興地處蘇寧杭三角中心，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，但公路、鐵路的建設(shè)仍需進(jìn)一步完善，地段優(yōu)勢才能凸顯。宜興經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)總量和增長幅度都十分驚人。第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)在地區(qū)生產(chǎn)總

3、值中占有很高的比例。以工業(yè)為核心，宜興形成了以環(huán)保機(jī)械、電線電纜、精細(xì)化工、陶瓷產(chǎn)業(yè)、紡織服裝、冶金產(chǎn)業(yè)為主打的重要產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。宜興鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)十分發(fā)達(dá)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民擁有較高的經(jīng)濟(jì)收入和消費能力。商業(yè)口號：大工業(yè)帶動大商業(yè) 大時機(jī)必有大商機(jī)宜興第一鎮(zhèn)官林 中國名鎮(zhèn)官林是宜興市工業(yè)經(jīng)濟(jì)中心，是宜興市西北地區(qū)的政治、文化、教育、交通、商貿(mào)中心。2000年以來，工業(yè)銷售收入連年名列宜興市榜首，并先后被評為“中國創(chuàng)建文明小城鎮(zhèn)示范點”、“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”、“中國小城鎮(zhèn)綜合改革試點鎮(zhèn)”、“中國小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)”、“中國小城鎮(zhèn)建設(shè)試點鎮(zhèn)”、首批“中國重點鎮(zhèn)”、“中國環(huán)境優(yōu)美鎮(zhèn)”、“中國計生協(xié)會先進(jìn)鎮(zhèn)”、“中國億萬農(nóng)民健

4、身運動先進(jìn)鎮(zhèn)”等。鎮(zhèn)域面積（平方公里）104.58GDP（億元）120工業(yè)應(yīng)稅銷售收入（億元）640全年財政收入（億元）11.82010年官林鎮(zhèn)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)產(chǎn)業(yè)對比分析 工業(yè)極度發(fā)達(dá)，第二產(chǎn)業(yè)比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。同時也表明，三產(chǎn)服務(wù)業(yè)不僅有著很大的發(fā)展空間，更有著大力發(fā)展的必要。地段區(qū)位 官林坐鎮(zhèn)宜興西北部幾何中心，南連徐舍，北接新建，東鄰高塍，西通楊巷，中依滆湖。2小時經(jīng)濟(jì)圈覆蓋上海、南京、杭州、蘇州和無錫等16座大中城市，近1億人口。官林凌霞北路商業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)分析 目前的官林主體商業(yè)，沿凌霞北路兩側(cè)呈帶狀分布，屬于傳統(tǒng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)模式?；緸閭鹘y(tǒng)業(yè)態(tài)，以滿足官林鎮(zhèn)上居民基本生活為主

5、，娛樂休閑業(yè)態(tài)極少，官林人消費到宜興城區(qū)或丁山。這對恒生時代廣場來說，既有著扭轉(zhuǎn)消費觀念的阻力，更有著一鳴驚人的機(jī)遇。路西A區(qū)：23B區(qū)：47C區(qū)：31D區(qū)：28E區(qū)：18147路東K區(qū)：13J區(qū)：45I區(qū)：38H區(qū)：38G區(qū)：34F區(qū)：23191338凌霞北路業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)路西路東共殯葬202加工336物流404修配10616家居151126美發(fā)81119超市437餐飲282048服飾373976零售3093123銀行224服務(wù)213保險202娛樂022147191338凌霞北路商鋪日租金區(qū)間分布圖 凌霞北路的商鋪日租金主要在13元之間，其中1.52元所占比例最大。商鋪日租金高于3元的較為罕見

6、，商鋪日租金低于1元的也為數(shù)不多。這可以為本項目的租金定位提供一定的參考。項目主要競爭對手司徒廣場概況發(fā)展商宜興市致誠置業(yè)有限公司總投資1.8億元建筑面積48000平方米所處地段凌霞路向北延伸的官豐路段周邊環(huán)境環(huán)司徒廟宇而建，南鄰官林鎮(zhèn)政府、醫(yī)院和紫金小區(qū)；北依官林鎮(zhèn)政府打造的工業(yè)生活配套中心，西側(cè)目前為空地。建筑模式傳統(tǒng)古典型建筑，類似無錫崇安寺、南京夫子廟等。項目進(jìn)度部分建筑物已竣工，銷售正在進(jìn)行。主要業(yè)態(tài)購物、餐飲、娛樂。項目優(yōu)勢依托司徒廟宇文化，打造具有特色的觀光休閑商業(yè)區(qū)。扼守官林鎮(zhèn)北拓重要節(jié)點，凌霞路北延，區(qū)域認(rèn)知度較高。項目劣勢建筑模式不適宜引進(jìn)大型超市等主力店。傳統(tǒng)建筑模式對K

7、TV、影城等娛樂業(yè)態(tài)的融合度不足。項目招商、推廣團(tuán)隊不夠?qū)I(yè)，容易出現(xiàn)布局規(guī)劃混亂、商家素質(zhì)偏低等現(xiàn)象。小結(jié)整體來講，司徒廣場對本項目存在一定的沖擊力，開業(yè)后將分流一部分客流。在官林鎮(zhèn)東拓還是北進(jìn)的問題上，本項目要有打遭遇戰(zhàn)的準(zhǔn)備。司徒廣場官林鎮(zhèn)工業(yè)生活配套中心部分商業(yè)商業(yè)水街概況發(fā)展商宜興市家豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總投資1億元建筑面積1.08萬平方米所處地段官林鎮(zhèn)文化公園與尚島豪庭之間周邊環(huán)境分布于龍?zhí)陡垩匕叮鬣徆倭宙?zhèn)政府，北依尚島豪庭，南傍官林鎮(zhèn)文化公園。建筑模式簡約幾何體設(shè)計風(fēng)格，現(xiàn)代時尚街區(qū)模式。項目進(jìn)度部分建筑物已竣工。主要業(yè)態(tài)普通商鋪、企業(yè)會所、咖啡館、茶室等。項目優(yōu)勢沿水而建，依

8、托文化公園，易于形成觀光休閑氛圍。地處凌霞路北延段，區(qū)域認(rèn)知度較高。項目劣勢項目體量不大，不利于商業(yè)氛圍的凝聚。業(yè)態(tài)組合相輔度不高，缺乏聚集人氣的業(yè)態(tài)。小結(jié)商業(yè)水街社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)較濃，能夠?qū)ι袓u豪庭社區(qū)居民產(chǎn)生一定的吸引力。商業(yè)水街距本項目較近，但主體業(yè)態(tài)與本項目相似度不高，對本項目會產(chǎn)生一定的沖擊，但影響不大。商業(yè)水街結(jié)論官林是宜興第一富鎮(zhèn)，是全國聞名的中國電纜城，無論是地區(qū)經(jīng)濟(jì)還是居民收入，都足以支撐本項目的運營。相對于第二產(chǎn)業(yè)，官林的三產(chǎn)服務(wù)業(yè)滯后，商業(yè)地產(chǎn)擁有很大的發(fā)展空間。官林目前的商業(yè)集中在凌霞路兩側(cè)，以滿足日常生活需求的傳統(tǒng)商業(yè)為主，大型購物、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)匱乏。凌霞北路日租金總

9、體在1-3元之間，可以為本項目的租金策略提供一定的參考依據(jù)。凌霞北路的美特斯邦威、真維斯、卓詩尼、唐獅、羅萊家紡等品牌店，可以作為后期招商對象。官林新興商業(yè)項目以恒生時代廣場、司徒廣場和商業(yè)水街為主，項目面臨一定的競爭壓力。官林鎮(zhèn)區(qū)的東拓對項目的發(fā)展至關(guān)重要。商業(yè)口號：東拓，東拓！ 官林商業(yè)，從此有“芯”！Part 3 目標(biāo)消費群體分析年齡層次 被訪消費者以70后和80后為主，該類人群具備較強(qiáng)的消費能力和消費需求，是本項目的主要目標(biāo)消費群，得出的調(diào)研數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度較高。職業(yè)特征 被訪者以個體戶、企業(yè)職工和服務(wù)行業(yè)從業(yè)者居多，與調(diào)研區(qū)域有一定的關(guān)系，另一方面，該類人群也能夠代表大眾消費群體的消費觀。

10、收入情況 從被訪者月收入情況來看，月收入10009000元占92%的比例，這部分人群正是恒生時代廣場未來的消費主力軍。家庭構(gòu)成 被訪對象中，三口之家占了絕對多數(shù)，可見家庭消費對于恒生時代廣場十分重要，業(yè)態(tài)定位及開業(yè)后的促銷、宣傳推廣中，可以進(jìn)行針對性的運作。調(diào)查人群消費習(xí)慣業(yè)余時間安排 在業(yè)余時間安排方面，一半以上的被訪者都選擇了在家休息，這與此前官林購物、休閑、娛樂業(yè)態(tài)匱乏不無關(guān)系，恒生時代廣場帶有改變官林人生活的使命。休閑、娛樂去向 在休閑娛樂去向上，大多數(shù)被訪者都選擇了宜興市區(qū)。實際上對于他們而言，到宜興市區(qū)休閑娛樂在資金、時間、精力方面的成本都要高出很多。恒生時代廣場需要扭轉(zhuǎn)消費習(xí)慣，

11、既有挑戰(zhàn)，更有機(jī)遇。家居日常用品購買 58%的被訪者選擇在本地大型超市購買家居日常用品，但也有38%左右的客戶流向了宜興市區(qū)，然而，到無錫市區(qū)大型超市購物的極為罕見。由此可見，如果本地超市能夠滿足需求，并沒有多少消費者愿意舍近求遠(yuǎn)。高檔化妝品、服裝購買 從以上的圖例可以看出，約有70%的官林消費者會去宜興市區(qū)百貨商場或?qū)Ｙu店購買高檔化妝品和服裝。說明目前官林鎮(zhèn)居民在這方面有需求，只是本地缺少購物中心。引進(jìn)超市意向消費意向 多數(shù)被訪對象都希望引進(jìn)規(guī)模較大的超市，接近一半的消費者根據(jù)本鎮(zhèn)的實際情況，選擇大統(tǒng)華、華潤等國內(nèi)一線品牌超市。說明項目目前在聯(lián)系的大統(tǒng)華超市，能夠滿足本鎮(zhèn)居民需求，擁有較強(qiáng)的

12、商業(yè)凝聚力。引進(jìn)化妝品、服裝意向 從目前官林鎮(zhèn)的居民收入水平和調(diào)查數(shù)據(jù)來看，中檔、中高檔化妝品和服裝有著很大的市場空間，業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商過程中，需要設(shè)定門檻，注重品牌的引進(jìn)，塑造項目整體形象。引進(jìn)餐飲意向 從被訪者的意向可以看出，肯德基的品牌影響力和號召力都值得重視。招商公關(guān)過程中，如果能夠吸納肯德基入駐，將對本項目的人氣聚集產(chǎn)生很大幫助。 被訪者對重慶火鍋、西餐和川菜的需求也較為迫切，在餐飲類招商過程中要著重引進(jìn)一批品牌商家。引進(jìn)休閑、娛樂意向 對照被訪者意向，我們不難發(fā)現(xiàn)，健身中心、KTV、兒童樂園、和院線都是需求呼聲較強(qiáng)的休閑、娛樂項目。該類商家的引進(jìn)，能夠有效促進(jìn)本項目人氣的凝聚。經(jīng)營意

13、向1F初始租金傾向以實用面積50平方一間一年為例2F初始租金傾向以實用面積50平方一間一年為例3F初始租金傾向以實用面積50平方一間一年為例經(jīng)營類型意向經(jīng)營面積意向?qū)Ρ卷椖科谕〗Y(jié)調(diào)查對象以女性消費者居多，以70后、80后的家庭消費者為主體，該類人群擁有一定的經(jīng)濟(jì)能力和消費欲望，其消費習(xí)慣的衡量具有較強(qiáng)的參考性。從調(diào)查結(jié)果來看，目前官林鎮(zhèn)的大型超市、餐飲、娛樂、高檔服裝、高檔化妝品等業(yè)態(tài)匱乏，均不能滿足居民的消費需求。本項目的有效推廣和合理化運作，能夠逐漸改變官林居民的消費習(xí)慣，招商過程中，需要注重門檻的把控，多吸納品牌商家入駐經(jīng)營，形成目標(biāo)性消費模式。重慶火鍋、西餐和川菜等類餐飲，在官林均有

14、較大的市場需求。餐飲類品牌中，肯德基在官林鎮(zhèn)具有將強(qiáng)的品牌號召力，談判過程中，可以在免租期、扣點、位置等方面給予一定的特殊優(yōu)惠。服飾類和化妝品類品牌的引進(jìn)以中高檔為主，契合官林目前的消費水平。健身中心、KTV、兒童樂園、院線等娛樂項目的引進(jìn)，能夠吸引更多的目標(biāo)性消費群體，帶動其他業(yè)態(tài)的做旺。被訪群體中有一定比例的個體戶和服務(wù)行業(yè)從業(yè)者，他們的租金、面積段、經(jīng)營項目意向能夠說明一些問題，但也存在一些主觀因素，僅可作為輔助性參考。在對本項目的期望中，消費環(huán)境、價格、服務(wù)等方面是消費者更為關(guān)注的。Part 4 項目業(yè)態(tài)定位商業(yè)改變生活！主題定位經(jīng)營功能定位集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的Shoppi

15、ng Mall1F業(yè)態(tài)布局特色餐飲餐飲大型超市品牌服飾珠寶鐘表KFC品牌服裝品牌服裝品牌化妝品品牌餐飲銀行精品女裝電器連鎖運動休閑2F業(yè)態(tài)布局特色餐飲大型超市箱包皮具精品服飾品牌鞋帽飾品床上用品家居服飾品牌內(nèi)衣童裝 母嬰用品家居用品3F業(yè)態(tài)布局特色餐飲KTV酒吧兒童樂園SPA咖啡廳婚紗攝影茶餐廳4F業(yè)態(tài)布局菲爾國際健身會所今典院線電玩桌球游藝網(wǎng)吧業(yè)態(tài)配比超市：約8000平方米 娛樂：約5000平方米 生活配套：約2000平方米 餐飲：約9000平方米 休閑：約3000平方米電器：約1100平方米 品牌：約8000平方米餐飲品牌商品品牌休閑娛樂業(yè)態(tài)組合總結(jié)有影響力的大型超市入駐，必將為項目帶來大

16、量的客流，有助于迅速提高項目知名度和美譽(yù)度。從整個無錫的商業(yè)地產(chǎn)運作情況來看，餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)的發(fā)展態(tài)勢都十分迅猛，能夠迅速聚集人氣，占領(lǐng)周邊消費市場。然而，百貨業(yè)的發(fā)展卻相對滯后，在改變消費習(xí)慣問題上遇到了一定阻力。官林鎮(zhèn)與無錫區(qū)域環(huán)境有所差別，但餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)的作用同樣不可忽視。因此，在業(yè)態(tài)規(guī)劃中，餐飲、休閑、娛樂所占比重較大，招商過程中需要注重這幾類品牌商家的引進(jìn)。超市、服飾、床上用品、飾品等“逛街”特征較濃的業(yè)態(tài)，主要集中在一樓和二樓，方便消費者選購。KTV、影院、健身會所等目標(biāo)性消費業(yè)態(tài)，主要集中在三樓和四樓，消費者可直接乘觀光梯抵達(dá)。一樓、二樓內(nèi)部位置可引進(jìn)避風(fēng)塘、街客等

17、奶茶點心店，豐富業(yè)態(tài)組合，滿足消費者需求。Part 5 招商實施進(jìn)度招商步驟以大帶小主力店次主力店品牌商家小商戶招商工作推進(jìn)主力店意向洽談，招商物料完成，業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策、法律文件定稿。完成前期主力業(yè)態(tài)及輔助業(yè)態(tài)主力店細(xì)節(jié)談判，達(dá)成入駐意向，簽訂意向協(xié)議書。階段目標(biāo)規(guī)劃完成前期主力商家招商工作，簽訂入駐經(jīng)營協(xié)議書，全面展開后期招商工作，開業(yè)前完成整體招商70%。開業(yè)籌 備 階段預(yù)招商 階段全面招商 階段 2月 3月 4月 5月 7月 9月 10月 11月 12月簽約高峰試運營調(diào)整期西太湖金三角高峰論壇暨品牌商家簽約儀式主力店進(jìn)場裝修階段工作 項目明細(xì)階段劃分工作分類時間工作內(nèi)容責(zé)任分工負(fù)責(zé)人

18、籌備階段（4月10日前）策劃3月24日前供稿1、招商方案（業(yè)態(tài)劃分、招商政策、推廣策略）3月31日前確定4月4日前提報2、招商物料（名片、招商折頁、單頁等）4月10日前制作完成3月31日前3、各媒體聯(lián)系洽談4月4日前提報4、媒體計劃4月10日前定稿招商執(zhí)行3月31日前5、主力店意向洽談、次主力店3月31日前6、主力目標(biāo)客戶資料的收集4月4日前7、招商政策、流程、表單培訓(xùn)主力店招商4月11日4月30日企劃4月11日4月25日媒體計劃執(zhí)行（招商部分）4月11日4月20日階段性廣告、文宣物料設(shè)計制作4月10日4月15日西太湖金三角高峰論壇暨品牌簽約儀式策劃招商4月6日4月10日主力超市簽約前談判4月

19、11日4月20日主力超市意向進(jìn)駐電器連鎖賣場意向進(jìn)駐今典院線意向進(jìn)駐菲爾國際健身中心意向進(jìn)駐1家大型娛樂商家意向進(jìn)駐4月30日前取得階段性招商成果，配合認(rèn)籌舉辦活動（意向簽約儀式）全面招商階段2011年5月1日2011年9月30日企劃5月5日5月底階段性廣告、文宣物料設(shè)計制作6月1日6月20交鋪裝修，商業(yè)氛圍營造7月157月31運營推廣方案策劃8月1日8月15日開業(yè)活動策劃籌備8月15日9月5日指示系統(tǒng)規(guī)劃及布置8月16日8月31日開業(yè)媒體計劃9月1日9月15日開業(yè)廣告策劃、設(shè)計、投放9月1日9月15日開業(yè)氛圍布置招商5月1日8月31日各業(yè)態(tài)全面招商（完成招商面積60以上）6月1日9月30日入

20、駐商家裝修進(jìn)度跟蹤2011年8月商家客戶資料移交2011年9月30日完成招商目標(biāo)配合開業(yè)營造旺場氛圍運營調(diào)試階段2011年10月1日2011年11月30日企劃10月1日開業(yè)慶典10月1日10月15日運營過程中促銷、宣傳活動策劃、10月1日11月30日 繼續(xù)進(jìn)行宣傳，打造商業(yè)品牌，促進(jìn)整體運營和后續(xù)招商 招商2011年10月1日2011年11月30日做好后期客戶服務(wù)密切關(guān)注商家經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營理念對業(yè)態(tài)不好、經(jīng)營業(yè)績較差、不受歡迎的業(yè)態(tài)、商家進(jìn)行調(diào)整引進(jìn)新商家達(dá)到整體70以上招商洽談步驟開局摸底報價確立開局的談判目標(biāo)，創(chuàng)造一種適宜的談判氣氛。談判雙方逐漸熟悉，分別講述自己及對方的觀點和立場，相互了

21、解各自的期望。雙方提出具體的報價和交易條件。磋商談判雙方對報價和交易條件進(jìn)行反復(fù)協(xié)商，雙方各自做些讓步，并獲得一些利益。成交簽約雙方就談判的實質(zhì)問題達(dá)成協(xié)議，業(yè)務(wù)成交。以書面文件(經(jīng)濟(jì)合同)的形式簽訂正式協(xié)議書，談判雙方必須依照協(xié)議內(nèi)容履行協(xié)議，合同一經(jīng)簽訂就具有了法律效力。小結(jié)招商首先是“間諜戰(zhàn)”潛在商家有哪些，他們在哪里，作為招商人員要心里清楚，將不同商家劃分開來。招商其次是“遭遇戰(zhàn)”招商通常是“三步曲”，從初次接觸-深入溝通-促成合作，不是說與商家溝通的次數(shù)越多越好，而是每次的溝通要有效率。招商還要打“心理戰(zhàn)”知己知彼，百戰(zhàn)不殆，潛在商家在想些什么，要些什么，招商人員在接觸過程中多問，多

22、聽，不要急著表態(tài)。Part 6 招商政策推導(dǎo)租金定位原則 一、租金定位依據(jù)：1、商圈內(nèi)可比租金2、項目期望值3、投資回報率4、其他二、租金定位一般商業(yè)規(guī)律1、樓層越高，租金越低。（各樓層的租金是按照一定的樓層系數(shù)呈變化狀態(tài)的）2、外鋪租金高于內(nèi)鋪。3、項目局部交通要道上的外鋪租金高于其他位置。4、各樓層上下口、主通道高于其他位置。5、較小面積商鋪租金高于特大面積商鋪租金。6、大眾化品牌鋪位租金高于知名品牌租金。7、門面寬與進(jìn)深比大的商鋪高于門面寬與進(jìn)深比小的商鋪。8、其他項目租金及物業(yè)費測算 一、項目售價及按7%回報租金一層外街均價12000元，以7%回報，租金為2.3元天一層內(nèi)街均價7200

23、元，以7%回報，租金為1.4元天餐飲街均價6200元，以7%回報，租金為1.2元天二層均價6200元，以7%回報，租金1.2元天三層均價5400元，以7%回報，租金1元天四層均價5000元，以7%回報，租金0.95元天二、市場租金 官林主街租金在1元天2.5元天,（官林主街為底商）三、項目租金（項目得房率初步定在60%左右）根據(jù)項目回報及市場租金，擬定項目租金為：一層外街平均租金2元天內(nèi)街平均租金1.5元天餐飲街平均租金1.2元天二層平均租金1.2元天三層平均租金1.1元天四層平均租金1元天四、物業(yè)費暫定10元月各業(yè)態(tài)聯(lián)營扣點 目前無錫市中山路商場的商場扣點在25%30%之間，本項目由于經(jīng)濟(jì)區(qū)

24、域、引進(jìn)品牌和運營階段等因素的制約，扣點要低于這個指數(shù)。根據(jù)整體租金測算原則推導(dǎo)，以下扣點標(biāo)準(zhǔn)可供參考。一、女裝男裝品牌：知名品牌在15%左右，大眾品牌為15%20%二、鞋類：15%-20%區(qū)間。三、針織：15%-20%區(qū)間。四、商場日化（化妝品）：15%-20%區(qū)間。五、箱包：18%-20%區(qū)間。六、首飾：15%左右七、鐘表：15%-18%區(qū)間。各業(yè)態(tài)合作期限及租賃租金增幅一、餐飲租期：5年，免租期3-6個月（含裝修期）第一、二、三年租金不變，從第四年開始每年在上年度的基礎(chǔ)上遞增5-10%二、娛樂租期：5年-8年，免租期3-6月（含裝修期）第一、二、三年租金不變，從第四年開始每年在上年度的基

25、礎(chǔ)上遞增5-10%三、超市租期：10-15年，免租期6-12個月（含裝修期、備貨陳列期）第一、二、三年租金不變，從第四年開始每年在上年度的基礎(chǔ)上遞增5-10%四、服裝服飾、鞋帽箱包、化妝品、首飾及其他百貨類租期：1-3年，免租期3個月（含裝修期）第一、二年租金不變，第三年在第二年的基礎(chǔ)上遞增5-10%五、各業(yè)態(tài)聯(lián)營合作期限同上。備注：以上為招商人員在招商過程中與商戶洽談的一般約定標(biāo)準(zhǔn)，主力店、次主力店及其他知名商戶的租賃期與免租期若超出以上范疇須總經(jīng)理最后核準(zhǔn)執(zhí)行。招商優(yōu)惠政策建議租金原則上采取半年一交，押金為三個月租金，餐飲、娛樂類一次性繳納一年租金的，租金可享受9.5折優(yōu)惠。主力店、次主力

26、店以外的品牌商家，4月30日前簽約進(jìn)駐可免一個月物業(yè)管理費。與官林鎮(zhèn)政府溝通，獲得一定的稅費減免優(yōu)惠政策。與官林鎮(zhèn)政府溝通，提供工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、公安、環(huán)保等證件快速辦理通道，可以在項目內(nèi)設(shè)立臨時辦理點。Part 7 招商推廣策略攻心為上然而，攻心最難！攻心五式氛圍營造活動推進(jìn)主力帶動軟文炒作媒體整合策略構(gòu)成 戶外廣告：宜興市區(qū)樓頂廣告牌一塊錫宜高速出口附近高炮一塊官林鐘樓附近廣告牌一塊官林道路標(biāo)志燈箱若干官林站牌廣告位若干凌霞南路路口跨路廣告牌第一式 媒體整合 攻勢凌厲 郵政夾報DM無錫市區(qū)10萬份，4月下旬、6月中旬各一次。宜興市區(qū)，4月下旬、5月中旬、6月中旬各一次。 無錫交通臺（可以覆蓋宜興地區(qū)）4月中旬至6月底，投放時段選擇每天上下班高峰期，每天4次。 公交車車身廣告無錫市區(qū)線路1輛，48月投放。宜興市區(qū)2條線路，49月投放。 目標(biāo)客戶短信群發(fā) 報紙廣告現(xiàn)代快報無錫版整版（覆蓋宜興地區(qū)，半版硬廣+半版軟文）：4、5、6月各一次。 行業(yè)雜志餐飲、服飾類行業(yè)雜志投放封面、封二或拉頁廣告，附帶軟文報道 行業(yè)展會參加行業(yè)展會，開展針對性招商。 項目周邊路段燈桿旗布置（需經(jīng)城管報批） 項目周邊指示牌申請設(shè)置（需經(jīng)城管報批） 銷售中心前廣告牌內(nèi)