亞歐金貿(mào)中心項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告分析

1、亞歐金融貿(mào)易中心項(xiàng)目調(diào)研情況報(bào)告一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：亞歐金融貿(mào)易中心項(xiàng)目（CBD）2、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：烏魯木齊市會展大道以東，經(jīng)六路以南，蘇州路東延以北3、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建4、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模： 項(xiàng)目占地 221894平方米，總建筑面積 989,600 平方米，地上總建筑面積 665,600 平方米，其中：住宅建筑面積224,000平方米，公寓建筑面積 138,800 平方米，寫字樓建筑面積 112,600 平方米，酒店建筑面積 40,000 平方米，商業(yè)建筑面積 147,800 平方米，幼兒園建筑面積 2,400 平方米；地下總建筑面積 324,000 平方米。1項(xiàng)目內(nèi)部被規(guī)劃路和會展經(jīng)九

2、路形成的十字路網(wǎng)分成4 個(gè)地塊。1 號地塊（ 掛牌編號 2012-C-57 ，下圖中 C 地塊）為住宅區(qū)，包含4 棟二十四層高層住宅、 2 棟三十二層高層住宅、 1 棟三十三層 商務(wù)公寓綜合樓及 2 棟二層配套商鋪；2 號地塊（ 掛牌編號 2012-C-97、2012-C-98 ）為商業(yè)區(qū)，包含四十二層酒店式公寓及商業(yè)裙房 1 棟、四十二層寫字樓及商業(yè)裙房 1 棟、二層及三層商業(yè)建筑各 1 棟；號地塊（ 掛牌編號為 2012-C-99 、2012-C-100）為商業(yè)區(qū)，包含二十九層寫字樓及商業(yè)裙房 1 棟、三十三層公寓式寫字樓及商業(yè)裙房 1 棟、三層商業(yè)建筑 3 棟；號地塊（ 掛牌編號 201

3、2-C-58 ，下圖中 D 地塊）為居住區(qū)，包含 4 棟二十四層高層住宅、 4 棟三十二層高層住宅、 1 棟二層配套商鋪及 1 棟三層幼兒園。2主要建設(shè)內(nèi)容表單位地塊 1地塊 2地塊 3地塊 4總計(jì)建設(shè)用地面積241947546088539339946221894m地上總建筑面積2143200190000173600158800665600m商業(yè)建筑（含酒店）面積2720084000882008400187800m其中辦公寫字樓面積2/7300039600/112600m居住建筑 （含公寓）面積21360003300045800150400365200m地下總建筑面積2600007600013

4、000058000324000m容積率3.423.482.033.983建筑占地面積293501944028800875066340m建筑密度%22.335.633.721.929.9綠地率%38.515.216.835.224.25、項(xiàng)目投資及資金來源：總投資 817,246.98 萬元，其中：項(xiàng)目建設(shè)單位自有資金 150,000 萬元，銀行融資 200,000 萬元，其他建設(shè)資金靠項(xiàng)目銷售回籠資金解決，并逐步償還長期融資。6、項(xiàng)目投資方：深圳前海鑫豐能源金融投資有限公司深圳前海國際能源金融中心有限公司本項(xiàng)目開發(fā)單位：烏魯木齊亞歐金貿(mào)中心有限責(zé)任公司二、項(xiàng)目開發(fā)合作方式烏魯木齊亞歐金貿(mào)中心有

5、限責(zé)任公司系烏魯木齊政府招商引資企業(yè)， 有著廣泛的社會資源和豐富的商業(yè)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)。前期該公司已與烏魯木齊市政府協(xié)商完成，將以 390 萬元 / 畝價(jià)格競買取得項(xiàng)目宗地，并已委托知名規(guī)劃單位做好了項(xiàng)目規(guī)劃。由于項(xiàng)目體量較大，烏魯木齊亞歐金貿(mào)中心有限責(zé)任公司擬引進(jìn)一有實(shí)力地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)此項(xiàng)目。如中垠地產(chǎn)有限公司參與此項(xiàng)目，則雙方聯(lián)合申請競買上述項(xiàng)目宗地。購地后烏魯木齊亞歐金貿(mào)中心有限責(zé)任公司（如下簡稱“甲方” ）開發(fā)本項(xiàng)3目商業(yè)部分，中垠地產(chǎn)有限公司（如下簡稱“乙方”）開發(fā)本項(xiàng)目的住宅部分。1、合作框架1）甲乙雙方聯(lián)合申請競買事宜由甲方負(fù)責(zé)與烏魯木齊國土資源局等部門協(xié)調(diào)。2）甲乙雙方如競買

6、成功，需各自解決項(xiàng)目資金，以保證項(xiàng)目順利實(shí)施。掛牌編號為 2012-C-97 、2012-C-98、2012-C-99、2012-C-100 號宗地的土地出讓金、契稅等辦理國有土地使用權(quán)證的相關(guān)費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)籌集及繳納。掛牌編號為： 2012-C-57、2012-C-58 號宗地的土地出讓金、契稅等辦理國有土地使用權(quán)證的相關(guān)費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)籌集及繳納，在乙方繳納完土地出讓金后，由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)烏魯木齊國土資源局，給乙方辦理國有土地使用權(quán)證，以保證乙方的開發(fā)建設(shè)如期實(shí)施。3）甲乙雙方共同委托一家規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對項(xiàng)目進(jìn)行總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，費(fèi)用按地塊各自承擔(dān)，甲方負(fù)責(zé)向政府部門統(tǒng)一報(bào)送規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并通過審

7、批。2、權(quán)益分配1）掛牌編號為 2012-C-97、2012-C-98、2012-C-99、2012-C-100 號宗地由甲方開發(fā)完成后，所得收益均歸甲方享有。2）掛牌編號為 2012-C-57、2012-C-58 號宗地由乙方負(fù)責(zé)開發(fā)完成后，乙方分配給甲方建筑面積一萬平方米的住宅，剩余部分全部歸乙方所有。甲乙雙方產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)（含土地增值稅）依據(jù)我國現(xiàn)行法律、政策之規(guī)定由雙方各自承擔(dān)并辦理產(chǎn)權(quán)分割登記手續(xù)。3）由乙方分配給甲方的一萬平方米的住宅交房時(shí)間、房屋類型、稅費(fèi)等內(nèi)容甲乙雙方另行簽訂協(xié)議進(jìn)行明確約定。4三、住宅項(xiàng)目情況1、住宅項(xiàng)目成本估算該項(xiàng)目住宅部分用地為掛牌編號2012-C-57、

8、2012-C-58 號兩宗地。規(guī)劃地上建筑面積 239600 平方米，其中住宅建筑面積224,000 平方米，商業(yè)建筑面積 15，600 平方米；規(guī)劃地下建筑面積118000 平方米。1）土地成本：住宅部分用地面積約123 畝，競買單價(jià) 390 萬/ 畝?？紤]住宅開發(fā)完成后，要分配給烏魯木齊亞歐金貿(mào)中心有限責(zé)任公司建筑面積一萬平方米的住宅，此部分住宅造價(jià)按5000 元/ 平方米考慮，此部分成本計(jì)入土地成本。購地費(fèi)用： 123*390=47970 萬元。樓面價(jià)：（ 479700000+10000*3500）/229600=2307 元/ 平方米2）建安工程費(fèi)：根據(jù)烏魯木齊現(xiàn)建筑市場情況，住宅地上

9、部分建安工程造價(jià)指標(biāo)約為2800 元/ 平方米，住宅地下部分建安工程造價(jià)指標(biāo)約為3000 元/ 平方米。室外配套工程平米造價(jià)指標(biāo)：200 元/ 平方米。工程其他費(fèi)平米造價(jià)指標(biāo)：300 元/ 平方米。2、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況烏魯木齊市水磨溝區(qū)是一座自然風(fēng)光與人文景觀有機(jī)結(jié)合，傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明相映成輝的新興城區(qū)。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)星羅棋布，服務(wù)設(shè)施周全齊備，旅游休閑別具特色，是國家級生態(tài)示范區(qū)，全國綠化模范城區(qū)，自治區(qū)級衛(wèi)生紅旗城區(qū)、文明城區(qū)、園林城區(qū)。本項(xiàng)目坐落于水磨溝區(qū)國際會展中心片區(qū)的中心區(qū)域，會展中心片區(qū)是烏魯木齊城市發(fā)展“北擴(kuò)東延”的新開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，具備優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和通暢的

10、物流通道，處于未來城市空間拓展價(jià)值凸顯的核心區(qū)域，借助首府文化5交流中心和區(qū)域聯(lián)絡(luò)論壇中心重要平臺的新疆國際會展中心，大力引導(dǎo)現(xiàn)代會展、物流、實(shí)體性總部基地、高端房產(chǎn)及星級酒店等新興服務(wù)業(yè)向這一區(qū)域聚集，該區(qū)域?qū)⑿纬缮鷳B(tài)環(huán)境優(yōu)美、總部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的商務(wù)集聚中心、企業(yè)總部基地。項(xiàng)目周邊樓盤開發(fā)情況開發(fā)規(guī)均價(jià)綠化容案名位置開發(fā)商性質(zhì)類別積項(xiàng)目特點(diǎn)模萬元 / 率 %率百合紅光新疆俊發(fā)烏市頂級住宅1,2,3山南40洋房高層1600045%2.5綠城房產(chǎn)的典范項(xiàng)目期路觀山紅光新疆福地多層、高層、紅光山景區(qū)山路13毛坯1100045%1.3內(nèi)，以高檔住居園房產(chǎn)別墅北宅為訴求云頂紅光中建地產(chǎn)高層、小高層、項(xiàng)目開

11、發(fā)體量山西76毛坯1000040%3.5大觀新疆公司獨(dú)棟別墅較大側(cè)天和毛賽博特汽車城新城河南天和樹仁旁，以小戶型16坯、高層900035%3.5市廣東路房產(chǎn)精裝修為主打精裝場產(chǎn)品世界銀川新疆新投30毛坯高層920055%3.5低密度高層住名筑路房產(chǎn)宅金域鯉魚新疆金域山北14.5精裝高層1200035%2.5萬科品牌華府房產(chǎn)路3、銷售價(jià)格預(yù)測結(jié)合本項(xiàng)目自身特色及周邊樓盤的競爭分析，本項(xiàng)目對銷售價(jià)格預(yù)測如下：1）住宅 224000 ，均戶 130 ，按照 10000 元/ 計(jì)算2）公寓 138800 ，均戶 100 ，按照 12000 元/ 計(jì)算；4、項(xiàng)目開發(fā)周期亞歐金融貿(mào)易中心開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，計(jì)劃

12、分四期、四年開發(fā)完成。根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建筑特點(diǎn)，為了爭取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式，將后期工程的施工準(zhǔn)備、勘察設(shè)計(jì)、招6投標(biāo)等穿插于前期工程施工中。項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn)度安排為2015 年 05 月至 2019 年 6 月共 50 個(gè)月。項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施各階段的進(jìn)度安排如下：2015年 05 月 2015年 10月土地競拍、地質(zhì)勘探2014年 08 月 2015年 12月商住前期手續(xù)及施工圖設(shè)計(jì)2015年 12月 2016年 2 月住宅和公寓工程的施工準(zhǔn)備及工程招標(biāo)2016年 02月 2019年 6 月住宅和公寓工程2015年 12月 2017年 10月 14.78 萬平方米商業(yè)工程2015年 12月 2019年6 月15.26 萬平方米寫字樓、酒店工程及配套幼兒園四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)1、因本項(xiàng)目商業(yè)部分與住宅部分統(tǒng)一規(guī)劃，商業(yè)與住宅能否同步開發(fā)將影響到住宅的銷售。2、近期國家對房地產(chǎn)各項(xiàng)政策變動(dòng)頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正