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文檔簡介
1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔深業(yè)集團(tuán)物業(yè)管理服務(wù)合同實(shí)務(wù)案例分析上訴人(原審被告):深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理有限公司。被上訴人(原審原告):胡素文、明珩、明璞、明瑩。 1995年明丕白(明丕白系胡素文丈夫,明珩、明璞、明瑩之父)購買了位于深圳市福田區(qū)梅崗路的筆架山莊3棟303號,建筑面積171.99平方米的房屋及固定車位一個,同年明丕白及其配偶胡素文、子女明珩、明璞、明瑩共同搬入該房屋居住。筆架山莊是由深業(yè)集團(tuán)(深圳)有限公司開發(fā)建設(shè)的。1997年3月1日,深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理有限公司與深業(yè)集團(tuán)(深圳)有限公司簽訂物業(yè)管理合同,合同期限兩年,從1997年3月1日至1999年
2、3月1日止,據(jù)此開始對筆架山莊進(jìn)行管理和提供服務(wù)。上訴人按照深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)表(多層住宅區(qū))規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)每月按建筑面積每平方人民幣1元收費(fèi)。明丕白每月向上訴人交納物業(yè)管理費(fèi)人民幣172元、房屋本體維護(hù)基金25.8元、停車位管理費(fèi)人民幣100元。對照深圳市物價局、深圳市住宅局的深物價(1997)141號文件,上訴人的收費(fèi)系依據(jù)多層住宅區(qū)一級物業(yè)類別的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取,一級物業(yè)類別的具體條件為:1、小區(qū)綠地覆蓋率35%以上;公共配套設(shè)施如道路、消防、車場、文化娛樂、生活服務(wù)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等設(shè)施及場所(地)完善并維護(hù)完好;2、管理人員(包括管理、維修、綠化、衛(wèi)生、保安、機(jī)電等全部各類人員)人
3、均管理建筑面積2000平方米左右;3、有足夠的社區(qū)文化服務(wù)場地,常年開展多種文體活動(10項(xiàng)以上);4、管理公司持有乙級或以上資質(zhì)證書;5、管理處24小時值班,保安人員24小時巡邏,清潔工作全天候全面積保持潔凈,園林綠地長勢良好,修剪整齊美觀;各類工作人員滿負(fù)荷,服務(wù)意識強(qiáng),言行規(guī)范,業(yè)務(wù)素養(yǎng)高,敬業(yè)精神強(qiáng);6、達(dá)到市考評標(biāo)準(zhǔn)90分以上;7、房屋及配套設(shè)施維護(hù)狀態(tài)良好。 1998年3月30日夜,罪犯黃珂、馮俊杰從后門進(jìn)入筆架山莊潛入在3棟104房內(nèi),觀察樓內(nèi)住戶出入情況,伺機(jī)作案。1998年4月4日晚,明丕白在3棟104房內(nèi)被犯罪分子黃珂、馮俊杰殺害、劫去財(cái)物人民幣11000元。罪犯黃珂、馮俊
4、杰犯故意殺人罪、搶劫罪,被判處死刑和有期徒刑,決定執(zhí)行死刑;對非法所得的人民幣11000元財(cái)產(chǎn)退賠被害人家屬,但退賠至今未執(zhí)行。案發(fā)現(xiàn)場即筆架山莊3棟104房已售出,業(yè)主未辦理入伙手續(xù),房屋的鑰匙由上訴人保管。根據(jù)(2000)深中法刑一初字第95號案卷宗的公安機(jī)關(guān)的審訊筆錄證明,1998年4月2日下午,上訴人的工作人員陳曉靖(職務(wù)是專業(yè)電工)看見罪犯之一在3棟104房內(nèi)出現(xiàn),未上前進(jìn)行檢查,亦未告知他人,該房屋的鑰匙由上訴人的電工班長和陳曉靖保管。 至本案起訴止,被上訴人未向罪犯黃珂、馮俊杰提起刑事附帶民事訴訟,亦未向罪犯家屬提起民事訴訟。2001年4月16日,被上訴人以上訴人未盡到物業(yè)管理服
5、務(wù)合同的義務(wù),上訴人構(gòu)成合同違約,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,向原審法院提起訴訟,請求上訴人支付被上訴人喪葬費(fèi)人民幣204368元、差旅費(fèi)及教育費(fèi)損失40000元、精神賠償金(4個人)人民幣400000元、賠償明丕白工資、崗位股金收入損失人民幣428587元。 法院判決 一審法院審理認(rèn)為,明丕白生前入住筆架山莊3棟303房,按月向被告深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理有限公司交納了物業(yè)管理費(fèi)。自其入住之日起,明丕白就與深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理有限公司建立了事實(shí)上的服務(wù)合同法律關(guān)系,即物業(yè)管理合同法律關(guān)系,該合同的效力不僅及于其自購的房屋,而且及于管理社區(qū)的公共部分及特定條件下的社區(qū)全部。被告深業(yè)集團(tuán)(深圳)物
6、業(yè)管理有限公司是一家擁有甲級物業(yè)管理資質(zhì)證書的物業(yè)管理公司。在一家擁有甲級物業(yè)管理資質(zhì)證書的物業(yè)管理公司管理的社區(qū)內(nèi),每一位住戶都有理由相信他居住在一個文明、安全的小區(qū)。在這樣的社區(qū)環(huán)境中,每一位住戶都有理由相信他是安全的,他不用高度戒備地防范犯罪分子;居住在這樣的小區(qū)里,每一位住戶都有理由相信物業(yè)管理公司完善的管理服務(wù)包括嚴(yán)密的保安措施使他處于安全的境地。而且,對于物業(yè)管理的雙方而言,每一位住戶都不愿意居住在一個危機(jī)四伏的環(huán)境里,同樣,每一家物業(yè)管理公司也不希望它的住戶在自己管理的社區(qū)內(nèi)人身和財(cái)產(chǎn)受到侵害。因此,根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)、目的和行業(yè)習(xí)慣,避免住戶人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害,就成為此
7、類合同的附隨義務(wù)。按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的不同,各個物業(yè)管理公司履行合同附隨義務(wù)的方式也會有所不同,但必須是切實(shí)采取有效的安全防范措施,認(rèn)真履行最謹(jǐn)慎之注意義務(wù),在自己能力所及范圍內(nèi)最大限度的保護(hù)住戶不受非法侵害。物業(yè)管理服務(wù)合同一經(jīng)成立,合同的附隨義務(wù)就隨之產(chǎn)生并客觀存在。本案明丕白 自1995年入住筆架山莊就與深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理有限公司構(gòu)成事實(shí)物業(yè)管理合同關(guān)系。在此合同中,深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理有限公司除應(yīng)履行向明丕白提供與其一級物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的物業(yè)管理與服務(wù)的義務(wù)外,還應(yīng)履行保護(hù)明丕白人身、財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的義務(wù)。由于刑事犯罪的突發(fā)性、不可預(yù)測性和犯罪手段的多樣化,作為物業(yè)管理公司來說
8、,盡管認(rèn)真履行了保護(hù)住戶人身、財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的義務(wù),也不可能完全避免此類犯罪事件在管理區(qū)內(nèi)發(fā)生。因此,一旦此類犯罪事件發(fā)生,不能以物業(yè)管理公司承擔(dān)著保護(hù)住戶人身、財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的合同附隨義務(wù)就一概認(rèn)為物業(yè)管理公司負(fù)有責(zé)任,具體情況應(yīng)具體分析。對犯罪分子造成的危害結(jié)果,根據(jù)罪責(zé)自負(fù)的原則,必須由犯罪分子承擔(dān)刑事和民事的法律責(zé)任。物業(yè)管理公司能夠證明自己確實(shí)認(rèn)真履行了保護(hù)住戶人身、財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的合同義務(wù)后,可以不承擔(dān)責(zé)任。被告深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理有限公司收取一級(同等最高級別)的物業(yè)管理費(fèi)用,應(yīng)配備高素質(zhì)的物業(yè)管理人員,提供相應(yīng)級別的服務(wù)。其物業(yè)管理人員除應(yīng)具備相關(guān)的專業(yè)知識外,還應(yīng)當(dāng)
9、履行作為物業(yè)管理人員應(yīng)負(fù)有的注意義務(wù),包括及時發(fā)現(xiàn)、報(bào)告可疑人員,消除不合理危險,保護(hù)住戶安全。被告深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理有限公司作為擁用甲級物業(yè)管理資質(zhì)證書的物業(yè)管理公司,有能力也有條件對本小區(qū)空置房屋內(nèi)的陌生人員給予充分的注意,詢問、了解這些人員的意圖和動向以及發(fā)現(xiàn)并遏止其中一些人的犯罪企圖,保護(hù)住戶的安全。雖然3棟104房已為他人所購置,但是,由于業(yè)主尚未入伙,該房屋的鑰匙由深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理有限公司控制,深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理有限公司對該房負(fù)有管理的義務(wù)。由于其未盡職責(zé)、疏于管理,使犯罪分子黃珂、馮俊杰非常容易地在3棟104房內(nèi)潛伏4日,尋找作案目標(biāo),伺機(jī)作案。雖然被告工作人
10、員在犯罪分子黃珂、馮俊杰潛伏的第二天即發(fā)現(xiàn)3棟104房內(nèi)犯罪分子的行跡,但是,由于責(zé)任心不強(qiáng),疏忽大意,沒有及時開門檢查、詢問可疑人員,從而使犯罪分子黃珂、馮俊杰的犯罪行為在第4天得逞,明丕白被殺害。事實(shí)證明,深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理有限公司對空置的房屋疏于管理,對可疑人員未引起應(yīng)有的注意,是其工作的一大失誤,這一失誤已將住戶致于極不安全的境地。罪犯黃珂、馮俊杰在空置的3棟104房的四天時間里,多次出入并且已經(jīng)被被告工作人員發(fā)現(xiàn),但被告的工作人員沒有引起應(yīng)有的注意、足夠的重視,從而未能避免罪案的發(fā)生。被告深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理有限公司履行義務(wù)不符合合同的約定,以致使住戶明丕白陷入危險的環(huán)境,
11、應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是應(yīng)當(dāng)指出,深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理有限公司只對其訂立合同時應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同所能造成的損失承擔(dān)責(zé)任。原告認(rèn)為明丕白的死亡給原告造成了巨大的損失,原告要求被告承擔(dān)部分責(zé)任計(jì)人民幣682955元。本院認(rèn)為,關(guān)于喪葬費(fèi)問題,不同的家庭辦理喪事時所花費(fèi)的喪葬費(fèi)數(shù)額不同,喪葬費(fèi)數(shù)額應(yīng)當(dāng)比照道路交通事故處理辦法中的有關(guān)規(guī)定計(jì)算。廣東省的喪葬費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣4000元/具。 鑒于原告為辦理死者明丕白的喪事花費(fèi)的費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了該標(biāo)準(zhǔn),因此,本院酌定該項(xiàng)費(fèi)用為人民幣10000元;關(guān)于原告差旅費(fèi)及教育費(fèi)損失問題,原告得知其父身亡,回國奔喪,是一種親情的自然流露,原告為此花費(fèi)差旅費(fèi),合情合理
12、,本院予以認(rèn)定,但是,原告沒有提供差旅費(fèi)單據(jù),僅提供了個人護(hù)照表明在此期間曾回國處理喪父事宜,故本院酌情認(rèn)定差旅費(fèi)為人民幣5000元。原告為成年人,其回國一個月并不足以導(dǎo)致所受教育程度明顯下降,故教育費(fèi)損失本院不予認(rèn)定;關(guān)于原告財(cái)物損失問題,因原告實(shí)際并沒有從犯罪分子手中得到損失的人民幣11000元,本院認(rèn)定該筆款項(xiàng)為原告的實(shí)際損失;關(guān)于原告親屬明丕白的工資、崗位股股金收入損失問題,本院認(rèn)為,死者明丕白在1995年至1997年的工資收入為人民幣250435元、崗位股股金收入為人民幣1892500元,其死后,工資與崗位股股金單位不再發(fā)放。明丕白死亡時年齡為57歲,按照我國的退休制度,明丕白尚有3
13、年才達(dá)到退休年齡。因明丕白的死亡,其家人對其在退休前的收益有部分未能繼續(xù),即明丕白自57歲到退休時的工資與崗位股股金,故本院認(rèn)定該部分為原告的可得利益的損失。但因明丕白已死,其自57歲到退休時的工資與崗位股股金數(shù)額無法計(jì)算,因此,本院參照明丕白死亡前三年的工資與崗位股股金數(shù)額認(rèn)定原告該部分損失為人民幣2142935元。以上原告的實(shí)際損失數(shù)額總計(jì)應(yīng)為人民幣2168935元。本院認(rèn)為,被告深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理有限公司與明丕白之間構(gòu)成物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系,被告深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理有限公司每月收取了明丕白100元的管理費(fèi)用。作為一家物業(yè)管理公司,被告深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理有限公司在安全保衛(wèi)方
14、面的義務(wù)是有限的,其違約賠償額應(yīng)與其承擔(dān)安全保衛(wèi)方面的義務(wù)相適應(yīng),被告深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理有限公司承擔(dān)的違約賠償責(zé)任不應(yīng)當(dāng)超過其訂立合同時應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同所造成的損失。故被告深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理有限公司應(yīng)承擔(dān)的違約賠償數(shù)額依據(jù)本案的實(shí)際情況,本院酌定為人民幣10萬元。 一審法院依法判決如下:1、被告深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理有限公司應(yīng)自本判決生效之日起10日內(nèi)支付原告胡素文、明珩、明璞、明瑩違約賠償金人民幣10萬元。2、原告胡素文、明珩、明璞、明瑩的其他訴訟請求本院不予支持。案件受理費(fèi)由原告承擔(dān)7850元,被告負(fù)擔(dān)4000元。二審中,上訴人深業(yè)集團(tuán)(深圳)物業(yè)管理有限公司訴稱:1、
15、被上訴人提出起訴已經(jīng)超過訴訟時效期間。一審法院將本案作為合同違約糾紛審理,同時,既然被上訴人將侵權(quán)之訴變更為違約之訴,又認(rèn)為上訴人負(fù)有保護(hù)住戶人身、財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的義務(wù),那么,當(dāng)明丕白于1998年4月5日遇害時,被上訴人已經(jīng)知道了結(jié)果的發(fā)生,也即知道權(quán)益受到了侵害,無須等到廣東省高級人民法院的刑事終審裁定生效來確認(rèn)上訴人是否存在過錯。2、上訴人不負(fù)有保護(hù)住戶人身、財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的義務(wù)。首先,這一義務(wù)不是上訴人的法定義務(wù),從國家到地方關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章,包括直接調(diào)整我市物業(yè)管理法律關(guān)系的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則均無規(guī)定物業(yè)管理公司負(fù)有保護(hù)住戶人身、財(cái)產(chǎn)不受非法侵
16、害的義務(wù)。相反,深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則第四十條第二款明確規(guī)定:管理服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財(cái)產(chǎn)保管、保險費(fèi)用??傊?,從立法精神上,物業(yè)管理公司是無須承擔(dān)這一義務(wù)的;其次,這一義務(wù)不是上訴人的約定義務(wù),深圳市筆架山莊管理公約和深圳市物業(yè)管理主管部門制定的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理合同也未約定物業(yè)管理公司應(yīng)對住戶的人身、財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)。物業(yè)管理合同第二條第7項(xiàng)規(guī)定的委托管理事項(xiàng)是配合協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險保管責(zé)任)。第五條第12項(xiàng)約定:物業(yè)管理公司不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險義務(wù)(另有專門合同規(guī)定除外);再次,這一義務(wù)也不是上
17、訴人的附隨義務(wù),一審法院適用合同法第六十條第二款之規(guī)定推斷:根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)、目的和行業(yè)習(xí)慣,避免住戶人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害,就成為此類合同的附隨義務(wù)。這一推斷是不能成立的。首先,從合同性質(zhì)看,根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則第二條的規(guī)定,物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系,是以物業(yè)管理為對象,以維護(hù)物業(yè)的維護(hù)、修繕和整治為核心內(nèi)容的權(quán)利和義務(wù)。除非當(dāng)事人另有約定,否則,僅從這一法律關(guān)系的性質(zhì),不能推出其權(quán)利義務(wù)內(nèi)容包括人身、財(cái)產(chǎn)的保安、保管、保險等義務(wù);其次,從合同的目的看,既然相關(guān)法規(guī)對物業(yè)管理的概念和內(nèi)容都有了明確的界定,那么當(dāng)事人雙方建立物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系的目的也就很明確了-就是為了維護(hù)
18、物業(yè)(包括相關(guān)設(shè)施)的正常使用和運(yùn)行。很顯然,這一目的達(dá)到了,也仍然不能完全排除住戶的人身、財(cái)產(chǎn)遭受不法侵害。因此,以合同目的無法推斷保護(hù)住戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)管理合同的附隨義務(wù)。一審判決所述每一位住戶都不愿意居住在一個危機(jī)四伏的環(huán)境里,同樣,每一家物業(yè)管理公司也不希望他的住戶在自己管理的社區(qū)內(nèi)人身和財(cái)產(chǎn)受到侵害。其表述的只是合同當(dāng)事人廣泛、抽象的意愿,是一種人之常情,而不是能夠直接派生出保護(hù)人身、財(cái)產(chǎn)安全的附隨義務(wù)的具體合同目的。如果一審判決的論述能夠成立,那么,這一論述完全可以及于任何場所的經(jīng)營管理人與進(jìn)入該場所的人之間的法律關(guān)系,推而廣之,也完全可以及于所有的合同關(guān)系,即任何一種合同
19、的一方當(dāng)事人都希望在與對方交易的過程中人身、財(cái)產(chǎn)免受侵害,同時也不希望另一方當(dāng)事人因?yàn)榕c自己交易而受到人身、財(cái)產(chǎn)的侵害。再次,從行業(yè)習(xí)慣上看,因?yàn)槲飿I(yè)公司既沒有公安機(jī)關(guān)打擊違法犯罪的強(qiáng)制手段,也不享有相關(guān)的權(quán)力,小區(qū)是向公眾開放的場所,包括業(yè)主在內(nèi)的任何人都有自由出入的權(quán)利,物業(yè)公司的職責(zé)僅限于維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共場所日常生活秩序,有巡邏、及時報(bào)案等配合協(xié)助保障安全的輔助義務(wù),而不具備公安機(jī)關(guān)維護(hù)治安的社會責(zé)任和義務(wù),這正是長久以來我市乃至全國物業(yè)管理行業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的普遍狀況。物業(yè)管理主管部門制定示范合同文本時,也是充分調(diào)查研究了物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營條件和風(fēng)險負(fù)擔(dān)能力等因素,才制定出前述規(guī)定,是
20、對目前行業(yè)習(xí)慣的概括和總結(jié)。3、陳曉靖是上訴人的電工,不負(fù)有保安的責(zé)任,陳曉靖發(fā)現(xiàn)104房有人未及時處理的行為不構(gòu)成職務(wù)過錯,其后果不應(yīng)由上訴人承擔(dān)。一審不能以不負(fù)有保安責(zé)任及相應(yīng)判斷能力的陳曉靖的思維過程作為認(rèn)定上訴人對空置的房屋疏于管理,對可疑人員未引起應(yīng)有的注意,是其工作的一大失誤的依據(jù)。4、一審法院判決上訴人承擔(dān)賠償責(zé)任與罪責(zé)自負(fù)原則相悖。合同法第一百一十三條規(guī)定:當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。一審
21、判決忽略了適用本條所應(yīng)具備的基本前提-違約行為與損害后果之間的必然因果關(guān)系,在本案中,導(dǎo)致業(yè)主死亡的必然原因是犯罪分子的暴力行為。即便上訴人存在疏忽之過,也并不會必然地導(dǎo)致被害人死亡,只是客觀上構(gòu)成犯罪分子的犯罪行為發(fā)生的條件而不是原因,所以,該行為與明丕白遇害沒有必然的因果關(guān)系,上訴人不應(yīng)對此損害結(jié)果承擔(dān)賠償責(zé)任。其違約和賠償責(zé)任應(yīng)另根據(jù)雙方合同或合同原理,以返還管理費(fèi)等方式承擔(dān)。一審判決認(rèn)為:對犯罪行為造成的危害結(jié)果,根據(jù)罪責(zé)自負(fù)的原則,必然由犯罪分子承擔(dān)刑事和民事法律責(zé)任。那么由犯罪行為所引起的全部危害后果都應(yīng)由犯罪分子承擔(dān),從其中分割出哪怕只是一小部分轉(zhuǎn)嫁到自身行為對造成危害后果沒有因
22、果關(guān)系的上訴人身上,也是違背罪責(zé)自負(fù)原則的,因?yàn)檫@一原則要求的是犯罪分子對犯罪行為造成的危害后果承擔(dān)法律責(zé)任,而不能將命題轉(zhuǎn)換為犯罪分子對犯罪行為造成的危害后果承擔(dān)大部分法律責(zé)任。綜上所述,根據(jù)案發(fā)當(dāng)時和目前的有關(guān)規(guī)定及物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展水平與管理?xiàng)l件,上訴人已在自己的權(quán)限范圍內(nèi)盡了職責(zé),一審判決沒有考慮歷史條件和客觀現(xiàn)實(shí),對物業(yè)公司的保安義務(wù)提出了過高的要求,并據(jù)此判決上訴人違約,即沒有法律依據(jù)和合同依據(jù),也有違公平原則和損害賠償方面的法理。同時,對超過訴訟時效的起訴予以支持更屬不當(dāng)。 被上訴人胡素文、明珩、明璞、明瑩辯稱:1、本案上訴人的員工陳曉靖在公安機(jī)關(guān)的供述中表明,被害人被殺的現(xiàn)場是
23、104房,104房的鑰匙由陳曉靖及其班長保管,供述中,陳曉靖看見有人在空房里感到奇怪,說明陳曉靖責(zé)任心差。2、關(guān)于訴訟時效問題,我們提出的是違約之訴,公安、司法機(jī)關(guān)沒有查清犯罪事實(shí)之前,當(dāng)事人家屬是不可能知道被告是誰,上訴人是否構(gòu)成違約,只知道侵害事實(shí)的存在。因此,本案未超過訴訟時效。3、關(guān)于合同關(guān)系問題,我們認(rèn)為上訴人與被上訴人沒有人身、財(cái)產(chǎn)保險的合同關(guān)系,而是本案中物業(yè)管理公司的負(fù)有保護(hù)人身、財(cái)產(chǎn)保險的義務(wù),當(dāng)然其義務(wù)是有限度的,一審判決很明確,并不是物業(yè)公司承擔(dān)一切損失。4、關(guān)于法律的適用問題,一審適用附隨義務(wù)是完全得體和精當(dāng)?shù)?,因?yàn)楹贤荒芨F盡所有的義務(wù),這是雙方物業(yè)管理合同的目的和真
24、實(shí)意思表示。5、關(guān)于賠償問題,因上訴人的過錯行為沒有有效的防止犯罪事實(shí)的發(fā)生,所以一審判決上訴人應(yīng)該承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任是正當(dāng)?shù)摹>C上,請求二審法院維持原審判決。 深圳市中級人民法院審理認(rèn)為,物業(yè)管理是指業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司或房地產(chǎn)建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場所和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、公共秩序等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治,使之保持正常狀態(tài)的行為。本案中,被害人明丕白是筆架山莊3棟303號房的業(yè)主,上訴人是筆架山莊的物業(yè)管理公司,明丕白生前入住上述房屋,按月向上訴人交納了物業(yè)管理費(fèi),上訴人作為物業(yè)管理公司按政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供了相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù),
25、自明丕白入住之日起,雙方雖沒有簽訂物業(yè)管理合同,但形成了事實(shí)上的物業(yè)管理服務(wù)合同法律關(guān)系。該合同的主體、履行地均在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi),依法應(yīng)適用1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務(wù)委員會通過的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則、相關(guān)法律、法規(guī)予以調(diào)整。 關(guān)于確定審理本案爭議的依據(jù)問題。根據(jù)中華人民共和國民法通則第八十五條之規(guī)定:合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同受法律保護(hù)。上訴人根據(jù)筆架山莊的開發(fā)建設(shè)單位深業(yè)集團(tuán)(深圳)有限公司的委托對筆架山莊住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。因此,上訴人與開發(fā)建設(shè)單位深業(yè)集團(tuán)(深圳)有限公司所簽訂的合同合法有效。上訴人依上述
26、物業(yè)管理合同,依照深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定,依法對筆架山莊整個住宅區(qū)的物業(yè)行使管理權(quán)。上訴人及筆架山莊的業(yè)主及非業(yè)主使用人應(yīng)依照上述的法律、法規(guī)和物業(yè)管理合同享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。上述法律、法規(guī)和物業(yè)管理合同對上訴人及筆架山莊的全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有法律約束力,而被害人明丕白是筆架山莊3棟303號房屋的業(yè)主,因此,該物業(yè)管理合同是確定本案雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),確定審理本案雙方當(dāng)事人所爭議的依據(jù),該合同合法有效,對當(dāng)事人的合法權(quán)益,依法應(yīng)予以保護(hù)。 關(guān)于本案違約之訴的訴訟時效問題。上訴人主張被上訴人起訴時已經(jīng)超過了法律規(guī)定的訴訟時效。根據(jù)中華人民共和國民法通則第一百三
27、十七條規(guī)定:訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時計(jì)算。被上訴人在廣東省高級人民法院終審刑事裁定生效之后于2001年4月16日起訴,沒有超過法律規(guī)定的訴訟時效,因只有終審法院的終審裁定生效后,被上訴人才能確定本案損害結(jié)果發(fā)生的原因和本案中的上訴人是否在履行物業(yè)管理合同中存在違約行為,是否侵害被上訴人的合法權(quán)益,本案的訴訟時效適用中華人民共和國民法通則第一百三十五條的規(guī)定。對上訴人認(rèn)為被上訴人的起訴超過訴訟時效的主張,理由不成立,本院不予采納。 本案被上訴人所主張的是違約之訴,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按雙方當(dāng)事人所確立的物業(yè)管理合同的約定及有關(guān)法律的規(guī)定來界定雙方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)。根據(jù)中華人民共和國合同法
28、第六十條的規(guī)定:當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則,根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。根據(jù)合同法的誠實(shí)信用原則規(guī)定,合同當(dāng)事人除應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)外,也要按照合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行協(xié)助、通知、保密等義務(wù)。本案中的物業(yè)管理合同第二條第七項(xiàng)約定:物業(yè)管理公司僅是配合協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險保管責(zé)任),第五條第十二項(xiàng)約定:物業(yè)管理公司不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險義務(wù)(另有專門合同規(guī)定的除外)。根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則第四十條第二款的規(guī)定:物業(yè)管理公
29、司所收取的管理費(fèi)不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財(cái)產(chǎn)保管、保險費(fèi)。因此,合同的約定、法規(guī)的規(guī)定均明確排除了上訴人對住宅區(qū)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管等義務(wù)。合同的附隨義務(wù)顧名思義,應(yīng)當(dāng)是根據(jù)合同性質(zhì)、目的及交易習(xí)慣等延伸出來的一種義務(wù),其與合同主義務(wù)應(yīng)具有依附性,是合同當(dāng)事人未約定,但依據(jù)合同性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣等,而由法律直接規(guī)定的一種義務(wù)。如果合同當(dāng)事人以合同形式明確排除或有關(guān)法律規(guī)范已明確規(guī)定合同義務(wù)不含某項(xiàng)內(nèi)容,則不應(yīng)將該內(nèi)容作為合同的附隨義務(wù)。本案中,上訴人與被害人明丕白生前所確立的物業(yè)管理合同及深圳市物業(yè)管理法規(guī)均明確排除了上訴人負(fù)有人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管的義
30、務(wù)。本案上訴人與被害人明丕白沒有簽訂專門的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管合同,對此雙方?jīng)]有專門約定,上訴人作為物業(yè)管理公司,其物業(yè)管理的基本義務(wù)是保障筆架山莊住宅區(qū)物業(yè)的合理使用、維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序,具體是:房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù);消防、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修養(yǎng)護(hù)和管理;清潔衛(wèi)生;車輛行駛與停泊;公共秩序等以及住宅行政管理部門和委托管理合同規(guī)定的其它管理事項(xiàng)。上訴人的主要義務(wù)是對小區(qū)物業(yè)的管理,若把上訴人保護(hù)、保管筆架山莊全體業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)保護(hù)保管義務(wù)視為上訴人的附隨義務(wù),則違背了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理
31、條例的立法精神,違背了物業(yè)管理合同的性質(zhì)、目的、交易習(xí)慣,該附隨義務(wù)的責(zé)任比物業(yè)管理合同中的主義務(wù)的責(zé)任還重大,違背了合同的誠信等價原則,而且,要上訴人承擔(dān)人身財(cái)產(chǎn)安全的合同義務(wù),該責(zé)任遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了物業(yè)管理合同中的主義務(wù)。作為本案中的上訴人,依照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)管理合同的約定,不具有對筆架山莊全體業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)保護(hù)、保管的權(quán)利能力,不具有公安、司法機(jī)關(guān)依職權(quán)打擊違法犯罪的基本職能。本案中的被害人明丕白在上訴人的物業(yè)管理區(qū)內(nèi)被謀害,被上訴人受到的精神嚴(yán)重創(chuàng)傷和被上訴人受到嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失,該損害結(jié)果的發(fā)生是犯罪分子的違法犯罪行為所致,犯罪侵權(quán)行為導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果的發(fā)生與上訴人在物業(yè)管
32、理合同中違約與否不存在客觀的、必然的因果關(guān)系。上訴人在履行物業(yè)管理合同中,對損害結(jié)果的發(fā)生,主觀上沒有故意或過失的侵權(quán)行為,不應(yīng)當(dāng)就不存在的義務(wù)承擔(dān)違約責(zé)任。一審判決以上訴人的員工陳曉靖看見可疑人員在小區(qū)內(nèi)出入,未報(bào)告或引起注意,認(rèn)定上訴人沒有盡到相應(yīng)的關(guān)注義務(wù),而承擔(dān)違約賠償責(zé)任,缺乏合同依據(jù)或法律依據(jù)。損害結(jié)果的發(fā)生與違約行為之間要有因果關(guān)系,要存在不依人們的意志為轉(zhuǎn)移的必然聯(lián)系,否則,不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中,上訴人不具有對筆架山莊全體業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管的義務(wù),而本案的損害結(jié)果發(fā)生原因是因犯罪行為所致的,由于刑事犯罪的突發(fā)性、不可預(yù)測性、隱蔽性和犯罪分子有目的作
33、案,盡管物業(yè)管理公司按物業(yè)管理合同認(rèn)真履行義務(wù),也不可能完全避免本案此類犯罪事件在管理區(qū)內(nèi)發(fā)生,也不必然導(dǎo)致本案損害事實(shí)的發(fā)生。上訴人工作人員的行為并不構(gòu)成違約,且該行為與損害結(jié)果的發(fā)生亦無因果關(guān)系。綜上所述,上訴人在本案中對筆架山莊的全體業(yè)主及非業(yè)主使用人尤其本案中的被害人的人身、財(cái)產(chǎn)安全不負(fù)有法定義務(wù)、合同約定的義務(wù),亦不負(fù)有附隨義務(wù),對犯罪行為造成本案的危害結(jié)果,根據(jù)罪責(zé)自負(fù)的原則,應(yīng)由犯罪分子承擔(dān)刑事和民事的法律責(zé)任。上訴人在本案中已認(rèn)真履行了物業(yè)管理合同所確定的義務(wù),不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。上訴人主張不承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任的理由成立,本院予以支持。深圳市中級人民法院依法判決如下:1、撤銷一審法院判
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