深業(yè)集團(tuán)物業(yè)管理服務(wù)合同實(shí)務(wù)案例分析

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔深業(yè)集團(tuán)物業(yè)管理服務(wù)合同實(shí)務(wù)案例分析上訴人（原審被告）：深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司。被上訴人（原審原告）：胡素文、明珩、明璞、明瑩。 1995年明丕白（明丕白系胡素文丈夫，明珩、明璞、明瑩之父）購買了位于深圳市福田區(qū)梅崗路的筆架山莊3棟303號，建筑面積171.99平方米的房屋及固定車位一個，同年明丕白及其配偶胡素文、子女明珩、明璞、明瑩共同搬入該房屋居住。筆架山莊是由深業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司開發(fā)建設(shè)的。1997年3月1日，深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司與深業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司簽訂物業(yè)管理合同，合同期限兩年，從1997年3月1日至1999年

2、3月1日止，據(jù)此開始對筆架山莊進(jìn)行管理和提供服務(wù)。上訴人按照深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)表（多層住宅區(qū)）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)每月按建筑面積每平方人民幣1元收費(fèi)。明丕白每月向上訴人交納物業(yè)管理費(fèi)人民幣172元、房屋本體維護(hù)基金25.8元、停車位管理費(fèi)人民幣100元。對照深圳市物價局、深圳市住宅局的深物價（1997）141號文件，上訴人的收費(fèi)系依據(jù)多層住宅區(qū)一級物業(yè)類別的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，一級物業(yè)類別的具體條件為：1、小區(qū)綠地覆蓋率35%以上；公共配套設(shè)施如道路、消防、車場、文化娛樂、生活服務(wù)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等設(shè)施及場所（地）完善并維護(hù)完好；2、管理人員（包括管理、維修、綠化、衛(wèi)生、保安、機(jī)電等全部各類人員）人

3、均管理建筑面積2000平方米左右；3、有足夠的社區(qū)文化服務(wù)場地，常年開展多種文體活動（10項(xiàng)以上）；4、管理公司持有乙級或以上資質(zhì)證書；5、管理處24小時值班，保安人員24小時巡邏，清潔工作全天候全面積保持潔凈，園林綠地長勢良好，修剪整齊美觀；各類工作人員滿負(fù)荷，服務(wù)意識強(qiáng)，言行規(guī)范，業(yè)務(wù)素養(yǎng)高，敬業(yè)精神強(qiáng)；6、達(dá)到市考評標(biāo)準(zhǔn)90分以上；7、房屋及配套設(shè)施維護(hù)狀態(tài)良好。 1998年3月30日夜，罪犯黃珂、馮俊杰從后門進(jìn)入筆架山莊潛入在3棟104房內(nèi)，觀察樓內(nèi)住戶出入情況，伺機(jī)作案。1998年4月4日晚，明丕白在3棟104房內(nèi)被犯罪分子黃珂、馮俊杰殺害、劫去財(cái)物人民幣11000元。罪犯黃珂、馮俊

4、杰犯故意殺人罪、搶劫罪，被判處死刑和有期徒刑，決定執(zhí)行死刑；對非法所得的人民幣11000元財(cái)產(chǎn)退賠被害人家屬，但退賠至今未執(zhí)行。案發(fā)現(xiàn)場即筆架山莊3棟104房已售出，業(yè)主未辦理入伙手續(xù)，房屋的鑰匙由上訴人保管。根據(jù)（2000）深中法刑一初字第95號案卷宗的公安機(jī)關(guān)的審訊筆錄證明，1998年4月2日下午，上訴人的工作人員陳曉靖（職務(wù)是專業(yè)電工）看見罪犯之一在3棟104房內(nèi)出現(xiàn)，未上前進(jìn)行檢查，亦未告知他人，該房屋的鑰匙由上訴人的電工班長和陳曉靖保管。 至本案起訴止，被上訴人未向罪犯黃珂、馮俊杰提起刑事附帶民事訴訟，亦未向罪犯家屬提起民事訴訟。2001年4月16日，被上訴人以上訴人未盡到物業(yè)管理服

5、務(wù)合同的義務(wù)，上訴人構(gòu)成合同違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，向原審法院提起訴訟，請求上訴人支付被上訴人喪葬費(fèi)人民幣204368元、差旅費(fèi)及教育費(fèi)損失40000元、精神賠償金（4個人）人民幣400000元、賠償明丕白工資、崗位股金收入損失人民幣428587元。 法院判決 一審法院審理認(rèn)為，明丕白生前入住筆架山莊3棟303房，按月向被告深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司交納了物業(yè)管理費(fèi)。自其入住之日起，明丕白就與深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司建立了事實(shí)上的服務(wù)合同法律關(guān)系，即物業(yè)管理合同法律關(guān)系，該合同的效力不僅及于其自購的房屋，而且及于管理社區(qū)的公共部分及特定條件下的社區(qū)全部。被告深業(yè)集團(tuán)（深圳）物

6、業(yè)管理有限公司是一家擁有甲級物業(yè)管理資質(zhì)證書的物業(yè)管理公司。在一家擁有甲級物業(yè)管理資質(zhì)證書的物業(yè)管理公司管理的社區(qū)內(nèi)，每一位住戶都有理由相信他居住在一個文明、安全的小區(qū)。在這樣的社區(qū)環(huán)境中，每一位住戶都有理由相信他是安全的，他不用高度戒備地防范犯罪分子；居住在這樣的小區(qū)里，每一位住戶都有理由相信物業(yè)管理公司完善的管理服務(wù)包括嚴(yán)密的保安措施使他處于安全的境地。而且，對于物業(yè)管理的雙方而言，每一位住戶都不愿意居住在一個危機(jī)四伏的環(huán)境里，同樣，每一家物業(yè)管理公司也不希望它的住戶在自己管理的社區(qū)內(nèi)人身和財(cái)產(chǎn)受到侵害。因此，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)、目的和行業(yè)習(xí)慣，避免住戶人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害，就成為此

7、類合同的附隨義務(wù)。按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的不同，各個物業(yè)管理公司履行合同附隨義務(wù)的方式也會有所不同，但必須是切實(shí)采取有效的安全防范措施，認(rèn)真履行最謹(jǐn)慎之注意義務(wù)，在自己能力所及范圍內(nèi)最大限度的保護(hù)住戶不受非法侵害。物業(yè)管理服務(wù)合同一經(jīng)成立，合同的附隨義務(wù)就隨之產(chǎn)生并客觀存在。本案明丕白 自1995年入住筆架山莊就與深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司構(gòu)成事實(shí)物業(yè)管理合同關(guān)系。在此合同中，深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司除應(yīng)履行向明丕白提供與其一級物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的物業(yè)管理與服務(wù)的義務(wù)外，還應(yīng)履行保護(hù)明丕白人身、財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的義務(wù)。由于刑事犯罪的突發(fā)性、不可預(yù)測性和犯罪手段的多樣化，作為物業(yè)管理公司來說

8、，盡管認(rèn)真履行了保護(hù)住戶人身、財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的義務(wù)，也不可能完全避免此類犯罪事件在管理區(qū)內(nèi)發(fā)生。因此，一旦此類犯罪事件發(fā)生，不能以物業(yè)管理公司承擔(dān)著保護(hù)住戶人身、財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的合同附隨義務(wù)就一概認(rèn)為物業(yè)管理公司負(fù)有責(zé)任，具體情況應(yīng)具體分析。對犯罪分子造成的危害結(jié)果，根據(jù)罪責(zé)自負(fù)的原則，必須由犯罪分子承擔(dān)刑事和民事的法律責(zé)任。物業(yè)管理公司能夠證明自己確實(shí)認(rèn)真履行了保護(hù)住戶人身、財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的合同義務(wù)后，可以不承擔(dān)責(zé)任。被告深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司收取一級（同等最高級別）的物業(yè)管理費(fèi)用，應(yīng)配備高素質(zhì)的物業(yè)管理人員，提供相應(yīng)級別的服務(wù)。其物業(yè)管理人員除應(yīng)具備相關(guān)的專業(yè)知識外，還應(yīng)當(dāng)

9、履行作為物業(yè)管理人員應(yīng)負(fù)有的注意義務(wù)，包括及時發(fā)現(xiàn)、報(bào)告可疑人員，消除不合理危險，保護(hù)住戶安全。被告深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司作為擁用甲級物業(yè)管理資質(zhì)證書的物業(yè)管理公司，有能力也有條件對本小區(qū)空置房屋內(nèi)的陌生人員給予充分的注意，詢問、了解這些人員的意圖和動向以及發(fā)現(xiàn)并遏止其中一些人的犯罪企圖，保護(hù)住戶的安全。雖然3棟104房已為他人所購置，但是，由于業(yè)主尚未入伙，該房屋的鑰匙由深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司控制，深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司對該房負(fù)有管理的義務(wù)。由于其未盡職責(zé)、疏于管理，使犯罪分子黃珂、馮俊杰非常容易地在3棟104房內(nèi)潛伏4日，尋找作案目標(biāo)，伺機(jī)作案。雖然被告工作人

10、員在犯罪分子黃珂、馮俊杰潛伏的第二天即發(fā)現(xiàn)3棟104房內(nèi)犯罪分子的行跡，但是，由于責(zé)任心不強(qiáng)，疏忽大意，沒有及時開門檢查、詢問可疑人員，從而使犯罪分子黃珂、馮俊杰的犯罪行為在第4天得逞，明丕白被殺害。事實(shí)證明，深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司對空置的房屋疏于管理，對可疑人員未引起應(yīng)有的注意，是其工作的一大失誤，這一失誤已將住戶致于極不安全的境地。罪犯黃珂、馮俊杰在空置的3棟104房的四天時間里，多次出入并且已經(jīng)被被告工作人員發(fā)現(xiàn)，但被告的工作人員沒有引起應(yīng)有的注意、足夠的重視，從而未能避免罪案的發(fā)生。被告深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司履行義務(wù)不符合合同的約定，以致使住戶明丕白陷入危險的環(huán)境，

11、應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是應(yīng)當(dāng)指出，深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司只對其訂立合同時應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同所能造成的損失承擔(dān)責(zé)任。原告認(rèn)為明丕白的死亡給原告造成了巨大的損失，原告要求被告承擔(dān)部分責(zé)任計(jì)人民幣682955元。本院認(rèn)為，關(guān)于喪葬費(fèi)問題，不同的家庭辦理喪事時所花費(fèi)的喪葬費(fèi)數(shù)額不同，喪葬費(fèi)數(shù)額應(yīng)當(dāng)比照道路交通事故處理辦法中的有關(guān)規(guī)定計(jì)算。廣東省的喪葬費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣4000元/具。 鑒于原告為辦理死者明丕白的喪事花費(fèi)的費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了該標(biāo)準(zhǔn)，因此，本院酌定該項(xiàng)費(fèi)用為人民幣10000元；關(guān)于原告差旅費(fèi)及教育費(fèi)損失問題，原告得知其父身亡，回國奔喪，是一種親情的自然流露，原告為此花費(fèi)差旅費(fèi)，合情合理

12、，本院予以認(rèn)定，但是，原告沒有提供差旅費(fèi)單據(jù)，僅提供了個人護(hù)照表明在此期間曾回國處理喪父事宜，故本院酌情認(rèn)定差旅費(fèi)為人民幣5000元。原告為成年人，其回國一個月并不足以導(dǎo)致所受教育程度明顯下降，故教育費(fèi)損失本院不予認(rèn)定；關(guān)于原告財(cái)物損失問題，因原告實(shí)際并沒有從犯罪分子手中得到損失的人民幣11000元，本院認(rèn)定該筆款項(xiàng)為原告的實(shí)際損失；關(guān)于原告親屬明丕白的工資、崗位股股金收入損失問題，本院認(rèn)為，死者明丕白在1995年至1997年的工資收入為人民幣250435元、崗位股股金收入為人民幣1892500元，其死后，工資與崗位股股金單位不再發(fā)放。明丕白死亡時年齡為57歲，按照我國的退休制度，明丕白尚有3

13、年才達(dá)到退休年齡。因明丕白的死亡，其家人對其在退休前的收益有部分未能繼續(xù)，即明丕白自57歲到退休時的工資與崗位股股金，故本院認(rèn)定該部分為原告的可得利益的損失。但因明丕白已死，其自57歲到退休時的工資與崗位股股金數(shù)額無法計(jì)算，因此，本院參照明丕白死亡前三年的工資與崗位股股金數(shù)額認(rèn)定原告該部分損失為人民幣2142935元。以上原告的實(shí)際損失數(shù)額總計(jì)應(yīng)為人民幣2168935元。本院認(rèn)為，被告深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司與明丕白之間構(gòu)成物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系，被告深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司每月收取了明丕白100元的管理費(fèi)用。作為一家物業(yè)管理公司，被告深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司在安全保衛(wèi)方

14、面的義務(wù)是有限的，其違約賠償額應(yīng)與其承擔(dān)安全保衛(wèi)方面的義務(wù)相適應(yīng)，被告深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司承擔(dān)的違約賠償責(zé)任不應(yīng)當(dāng)超過其訂立合同時應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同所造成的損失。故被告深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司應(yīng)承擔(dān)的違約賠償數(shù)額依據(jù)本案的實(shí)際情況，本院酌定為人民幣10萬元。 一審法院依法判決如下：1、被告深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司應(yīng)自本判決生效之日起10日內(nèi)支付原告胡素文、明珩、明璞、明瑩違約賠償金人民幣10萬元。2、原告胡素文、明珩、明璞、明瑩的其他訴訟請求本院不予支持。案件受理費(fèi)由原告承擔(dān)7850元，被告負(fù)擔(dān)4000元。二審中，上訴人深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司訴稱：1、

15、被上訴人提出起訴已經(jīng)超過訴訟時效期間。一審法院將本案作為合同違約糾紛審理，同時，既然被上訴人將侵權(quán)之訴變更為違約之訴，又認(rèn)為上訴人負(fù)有保護(hù)住戶人身、財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的義務(wù)，那么，當(dāng)明丕白于1998年4月5日遇害時，被上訴人已經(jīng)知道了結(jié)果的發(fā)生，也即知道權(quán)益受到了侵害，無須等到廣東省高級人民法院的刑事終審裁定生效來確認(rèn)上訴人是否存在過錯。2、上訴人不負(fù)有保護(hù)住戶人身、財(cái)產(chǎn)不受非法侵害的義務(wù)。首先，這一義務(wù)不是上訴人的法定義務(wù)，從國家到地方關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，包括直接調(diào)整我市物業(yè)管理法律關(guān)系的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則均無規(guī)定物業(yè)管理公司負(fù)有保護(hù)住戶人身、財(cái)產(chǎn)不受非法侵

16、害的義務(wù)。相反，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則第四十條第二款明確規(guī)定：管理服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財(cái)產(chǎn)保管、保險費(fèi)用?？傊?，從立法精神上，物業(yè)管理公司是無須承擔(dān)這一義務(wù)的；其次，這一義務(wù)不是上訴人的約定義務(wù)，深圳市筆架山莊管理公約和深圳市物業(yè)管理主管部門制定的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理合同也未約定物業(yè)管理公司應(yīng)對住戶的人身、財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)。物業(yè)管理合同第二條第7項(xiàng)規(guī)定的委托管理事項(xiàng)是配合協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險保管責(zé)任）。第五條第12項(xiàng)約定：物業(yè)管理公司不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險義務(wù)（另有專門合同規(guī)定除外）；再次，這一義務(wù)也不是上

17、訴人的附隨義務(wù)，一審法院適用合同法第六十條第二款之規(guī)定推斷：根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)、目的和行業(yè)習(xí)慣，避免住戶人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害，就成為此類合同的附隨義務(wù)。這一推斷是不能成立的。首先，從合同性質(zhì)看，根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則第二條的規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系，是以物業(yè)管理為對象，以維護(hù)物業(yè)的維護(hù)、修繕和整治為核心內(nèi)容的權(quán)利和義務(wù)。除非當(dāng)事人另有約定，否則，僅從這一法律關(guān)系的性質(zhì)，不能推出其權(quán)利義務(wù)內(nèi)容包括人身、財(cái)產(chǎn)的保安、保管、保險等義務(wù)；其次，從合同的目的看，既然相關(guān)法規(guī)對物業(yè)管理的概念和內(nèi)容都有了明確的界定，那么當(dāng)事人雙方建立物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系的目的也就很明確了-就是為了維護(hù)

18、物業(yè)（包括相關(guān)設(shè)施）的正常使用和運(yùn)行。很顯然，這一目的達(dá)到了，也仍然不能完全排除住戶的人身、財(cái)產(chǎn)遭受不法侵害。因此，以合同目的無法推斷保護(hù)住戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)管理合同的附隨義務(wù)。一審判決所述每一位住戶都不愿意居住在一個危機(jī)四伏的環(huán)境里，同樣，每一家物業(yè)管理公司也不希望他的住戶在自己管理的社區(qū)內(nèi)人身和財(cái)產(chǎn)受到侵害。其表述的只是合同當(dāng)事人廣泛、抽象的意愿，是一種人之常情，而不是能夠直接派生出保護(hù)人身、財(cái)產(chǎn)安全的附隨義務(wù)的具體合同目的。如果一審判決的論述能夠成立，那么，這一論述完全可以及于任何場所的經(jīng)營管理人與進(jìn)入該場所的人之間的法律關(guān)系，推而廣之，也完全可以及于所有的合同關(guān)系，即任何一種合同

19、的一方當(dāng)事人都希望在與對方交易的過程中人身、財(cái)產(chǎn)免受侵害，同時也不希望另一方當(dāng)事人因?yàn)榕c自己交易而受到人身、財(cái)產(chǎn)的侵害。再次，從行業(yè)習(xí)慣上看，因?yàn)槲飿I(yè)公司既沒有公安機(jī)關(guān)打擊違法犯罪的強(qiáng)制手段，也不享有相關(guān)的權(quán)力，小區(qū)是向公眾開放的場所，包括業(yè)主在內(nèi)的任何人都有自由出入的權(quán)利，物業(yè)公司的職責(zé)僅限于維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共場所日常生活秩序，有巡邏、及時報(bào)案等配合協(xié)助保障安全的輔助義務(wù)，而不具備公安機(jī)關(guān)維護(hù)治安的社會責(zé)任和義務(wù)，這正是長久以來我市乃至全國物業(yè)管理行業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的普遍狀況。物業(yè)管理主管部門制定示范合同文本時，也是充分調(diào)查研究了物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營條件和風(fēng)險負(fù)擔(dān)能力等因素，才制定出前述規(guī)定，是

20、對目前行業(yè)習(xí)慣的概括和總結(jié)。3、陳曉靖是上訴人的電工，不負(fù)有保安的責(zé)任，陳曉靖發(fā)現(xiàn)104房有人未及時處理的行為不構(gòu)成職務(wù)過錯，其后果不應(yīng)由上訴人承擔(dān)。一審不能以不負(fù)有保安責(zé)任及相應(yīng)判斷能力的陳曉靖的思維過程作為認(rèn)定上訴人對空置的房屋疏于管理，對可疑人員未引起應(yīng)有的注意，是其工作的一大失誤的依據(jù)。4、一審法院判決上訴人承擔(dān)賠償責(zé)任與罪責(zé)自負(fù)原則相悖。合同法第一百一十三條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。一審

21、判決忽略了適用本條所應(yīng)具備的基本前提-違約行為與損害后果之間的必然因果關(guān)系，在本案中，導(dǎo)致業(yè)主死亡的必然原因是犯罪分子的暴力行為。即便上訴人存在疏忽之過，也并不會必然地導(dǎo)致被害人死亡，只是客觀上構(gòu)成犯罪分子的犯罪行為發(fā)生的條件而不是原因，所以，該行為與明丕白遇害沒有必然的因果關(guān)系，上訴人不應(yīng)對此損害結(jié)果承擔(dān)賠償責(zé)任。其違約和賠償責(zé)任應(yīng)另根據(jù)雙方合同或合同原理，以返還管理費(fèi)等方式承擔(dān)。一審判決認(rèn)為：對犯罪行為造成的危害結(jié)果，根據(jù)罪責(zé)自負(fù)的原則，必然由犯罪分子承擔(dān)刑事和民事法律責(zé)任。那么由犯罪行為所引起的全部危害后果都應(yīng)由犯罪分子承擔(dān)，從其中分割出哪怕只是一小部分轉(zhuǎn)嫁到自身行為對造成危害后果沒有因

22、果關(guān)系的上訴人身上，也是違背罪責(zé)自負(fù)原則的，因?yàn)檫@一原則要求的是犯罪分子對犯罪行為造成的危害后果承擔(dān)法律責(zé)任，而不能將命題轉(zhuǎn)換為犯罪分子對犯罪行為造成的危害后果承擔(dān)大部分法律責(zé)任。綜上所述，根據(jù)案發(fā)當(dāng)時和目前的有關(guān)規(guī)定及物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展水平與管理?xiàng)l件，上訴人已在自己的權(quán)限范圍內(nèi)盡了職責(zé)，一審判決沒有考慮歷史條件和客觀現(xiàn)實(shí)，對物業(yè)公司的保安義務(wù)提出了過高的要求，并據(jù)此判決上訴人違約，即沒有法律依據(jù)和合同依據(jù)，也有違公平原則和損害賠償方面的法理。同時，對超過訴訟時效的起訴予以支持更屬不當(dāng)。 被上訴人胡素文、明珩、明璞、明瑩辯稱：1、本案上訴人的員工陳曉靖在公安機(jī)關(guān)的供述中表明，被害人被殺的現(xiàn)場是

23、104房，104房的鑰匙由陳曉靖及其班長保管，供述中，陳曉靖看見有人在空房里感到奇怪，說明陳曉靖責(zé)任心差。2、關(guān)于訴訟時效問題，我們提出的是違約之訴，公安、司法機(jī)關(guān)沒有查清犯罪事實(shí)之前，當(dāng)事人家屬是不可能知道被告是誰，上訴人是否構(gòu)成違約，只知道侵害事實(shí)的存在。因此，本案未超過訴訟時效。3、關(guān)于合同關(guān)系問題，我們認(rèn)為上訴人與被上訴人沒有人身、財(cái)產(chǎn)保險的合同關(guān)系，而是本案中物業(yè)管理公司的負(fù)有保護(hù)人身、財(cái)產(chǎn)保險的義務(wù)，當(dāng)然其義務(wù)是有限度的，一審判決很明確，并不是物業(yè)公司承擔(dān)一切損失。4、關(guān)于法律的適用問題，一審適用附隨義務(wù)是完全得體和精當(dāng)?shù)?，因?yàn)楹贤荒芨F盡所有的義務(wù)，這是雙方物業(yè)管理合同的目的和真

24、實(shí)意思表示。5、關(guān)于賠償問題，因上訴人的過錯行為沒有有效的防止犯罪事實(shí)的發(fā)生，所以一審判決上訴人應(yīng)該承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任是正當(dāng)?shù)摹＞C上，請求二審法院維持原審判決。 深圳市中級人民法院審理認(rèn)為，物業(yè)管理是指業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司或房地產(chǎn)建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場所和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、公共秩序等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，使之保持正常狀態(tài)的行為。本案中，被害人明丕白是筆架山莊3棟303號房的業(yè)主，上訴人是筆架山莊的物業(yè)管理公司，明丕白生前入住上述房屋，按月向上訴人交納了物業(yè)管理費(fèi)，上訴人作為物業(yè)管理公司按政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供了相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，

25、自明丕白入住之日起，雙方雖沒有簽訂物業(yè)管理合同，但形成了事實(shí)上的物業(yè)管理服務(wù)合同法律關(guān)系。該合同的主體、履行地均在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)，依法應(yīng)適用1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務(wù)委員會通過的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則、相關(guān)法律、法規(guī)予以調(diào)整。 關(guān)于確定審理本案爭議的依據(jù)問題。根據(jù)中華人民共和國民法通則第八十五條之規(guī)定：合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同受法律保護(hù)。上訴人根據(jù)筆架山莊的開發(fā)建設(shè)單位深業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司的委托對筆架山莊住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。因此，上訴人與開發(fā)建設(shè)單位深業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司所簽訂的合同合法有效。上訴人依上述

26、物業(yè)管理合同，依照深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，依法對筆架山莊整個住宅區(qū)的物業(yè)行使管理權(quán)。上訴人及筆架山莊的業(yè)主及非業(yè)主使用人應(yīng)依照上述的法律、法規(guī)和物業(yè)管理合同享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。上述法律、法規(guī)和物業(yè)管理合同對上訴人及筆架山莊的全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有法律約束力，而被害人明丕白是筆架山莊3棟303號房屋的業(yè)主，因此，該物業(yè)管理合同是確定本案雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，確定審理本案雙方當(dāng)事人所爭議的依據(jù)，該合同合法有效，對當(dāng)事人的合法權(quán)益，依法應(yīng)予以保護(hù)。 關(guān)于本案違約之訴的訴訟時效問題。上訴人主張被上訴人起訴時已經(jīng)超過了法律規(guī)定的訴訟時效。根據(jù)中華人民共和國民法通則第一百三

27、十七條規(guī)定：訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時計(jì)算。被上訴人在廣東省高級人民法院終審刑事裁定生效之后于2001年4月16日起訴，沒有超過法律規(guī)定的訴訟時效，因只有終審法院的終審裁定生效后，被上訴人才能確定本案損害結(jié)果發(fā)生的原因和本案中的上訴人是否在履行物業(yè)管理合同中存在違約行為，是否侵害被上訴人的合法權(quán)益，本案的訴訟時效適用中華人民共和國民法通則第一百三十五條的規(guī)定。對上訴人認(rèn)為被上訴人的起訴超過訴訟時效的主張，理由不成立，本院不予采納。 本案被上訴人所主張的是違約之訴，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按雙方當(dāng)事人所確立的物業(yè)管理合同的約定及有關(guān)法律的規(guī)定來界定雙方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)。根據(jù)中華人民共和國合同法

28、第六十條的規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。根據(jù)合同法的誠實(shí)信用原則規(guī)定，合同當(dāng)事人除應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)外，也要按照合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行協(xié)助、通知、保密等義務(wù)。本案中的物業(yè)管理合同第二條第七項(xiàng)約定：物業(yè)管理公司僅是配合協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險保管責(zé)任），第五條第十二項(xiàng)約定：物業(yè)管理公司不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險義務(wù)（另有專門合同規(guī)定的除外）。根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則第四十條第二款的規(guī)定：物業(yè)管理公

29、司所收取的管理費(fèi)不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財(cái)產(chǎn)保管、保險費(fèi)。因此，合同的約定、法規(guī)的規(guī)定均明確排除了上訴人對住宅區(qū)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管等義務(wù)。合同的附隨義務(wù)顧名思義，應(yīng)當(dāng)是根據(jù)合同性質(zhì)、目的及交易習(xí)慣等延伸出來的一種義務(wù)，其與合同主義務(wù)應(yīng)具有依附性，是合同當(dāng)事人未約定，但依據(jù)合同性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣等，而由法律直接規(guī)定的一種義務(wù)。如果合同當(dāng)事人以合同形式明確排除或有關(guān)法律規(guī)范已明確規(guī)定合同義務(wù)不含某項(xiàng)內(nèi)容，則不應(yīng)將該內(nèi)容作為合同的附隨義務(wù)。本案中，上訴人與被害人明丕白生前所確立的物業(yè)管理合同及深圳市物業(yè)管理法規(guī)均明確排除了上訴人負(fù)有人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管的義

30、務(wù)。本案上訴人與被害人明丕白沒有簽訂專門的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管合同，對此雙方?jīng)]有專門約定，上訴人作為物業(yè)管理公司，其物業(yè)管理的基本義務(wù)是保障筆架山莊住宅區(qū)物業(yè)的合理使用、維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，具體是：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；消防、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛與停泊；公共秩序等以及住宅行政管理部門和委托管理合同規(guī)定的其它管理事項(xiàng)。上訴人的主要義務(wù)是對小區(qū)物業(yè)的管理，若把上訴人保護(hù)、保管筆架山莊全體業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)保護(hù)保管義務(wù)視為上訴人的附隨義務(wù)，則違背了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理

31、條例的立法精神，違背了物業(yè)管理合同的性質(zhì)、目的、交易習(xí)慣，該附隨義務(wù)的責(zé)任比物業(yè)管理合同中的主義務(wù)的責(zé)任還重大，違背了合同的誠信等價原則，而且，要上訴人承擔(dān)人身財(cái)產(chǎn)安全的合同義務(wù)，該責(zé)任遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了物業(yè)管理合同中的主義務(wù)。作為本案中的上訴人，依照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)管理合同的約定，不具有對筆架山莊全體業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)保護(hù)、保管的權(quán)利能力，不具有公安、司法機(jī)關(guān)依職權(quán)打擊違法犯罪的基本職能。本案中的被害人明丕白在上訴人的物業(yè)管理區(qū)內(nèi)被謀害，被上訴人受到的精神嚴(yán)重創(chuàng)傷和被上訴人受到嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，該損害結(jié)果的發(fā)生是犯罪分子的違法犯罪行為所致，犯罪侵權(quán)行為導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果的發(fā)生與上訴人在物業(yè)管

32、理合同中違約與否不存在客觀的、必然的因果關(guān)系。上訴人在履行物業(yè)管理合同中，對損害結(jié)果的發(fā)生，主觀上沒有故意或過失的侵權(quán)行為，不應(yīng)當(dāng)就不存在的義務(wù)承擔(dān)違約責(zé)任。一審判決以上訴人的員工陳曉靖看見可疑人員在小區(qū)內(nèi)出入，未報(bào)告或引起注意，認(rèn)定上訴人沒有盡到相應(yīng)的關(guān)注義務(wù)，而承擔(dān)違約賠償責(zé)任，缺乏合同依據(jù)或法律依據(jù)。損害結(jié)果的發(fā)生與違約行為之間要有因果關(guān)系，要存在不依人們的意志為轉(zhuǎn)移的必然聯(lián)系，否則，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中，上訴人不具有對筆架山莊全體業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管的義務(wù)，而本案的損害結(jié)果發(fā)生原因是因犯罪行為所致的，由于刑事犯罪的突發(fā)性、不可預(yù)測性、隱蔽性和犯罪分子有目的作

33、案，盡管物業(yè)管理公司按物業(yè)管理合同認(rèn)真履行義務(wù)，也不可能完全避免本案此類犯罪事件在管理區(qū)內(nèi)發(fā)生，也不必然導(dǎo)致本案損害事實(shí)的發(fā)生。上訴人工作人員的行為并不構(gòu)成違約，且該行為與損害結(jié)果的發(fā)生亦無因果關(guān)系。綜上所述，上訴人在本案中對筆架山莊的全體業(yè)主及非業(yè)主使用人尤其本案中的被害人的人身、財(cái)產(chǎn)安全不負(fù)有法定義務(wù)、合同約定的義務(wù)，亦不負(fù)有附隨義務(wù)，對犯罪行為造成本案的危害結(jié)果，根據(jù)罪責(zé)自負(fù)的原則，應(yīng)由犯罪分子承擔(dān)刑事和民事的法律責(zé)任。上訴人在本案中已認(rèn)真履行了物業(yè)管理合同所確定的義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。上訴人主張不承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任的理由成立，本院予以支持。深圳市中級人民法院依法判決如下：1、撤銷一審法院判