房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范條文說明

1、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范條文說明0. 1制定本標(biāo)準(zhǔn)的目的主要有三個(gè)：一是標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)行為；二是統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法；三是促使做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理。實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)的法律依據(jù)是中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法的有關(guān)規(guī)定。中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法第33條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公正、公開的原則，根據(jù)國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為根底，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)展評(píng)估。第58條規(guī)定：“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。在房地產(chǎn)估價(jià)中還需遵循中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法和中華人民共和國土地治理法的其他有關(guān)規(guī)定。

2、例如，中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法第12條關(guān)于土地使用權(quán)出讓金的規(guī)定，第39條、第50條關(guān)于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金或土地收益的規(guī)定，第55條關(guān)于出租劃撥土地使用權(quán)上的房屋應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國家的規(guī)定，等等；中華人民共和國土地治理法第47條關(guān)于征用土地補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。1.0. 2本標(biāo)準(zhǔn)的適用范圍是在中華人民共和國境內(nèi)從事各種房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。但凡在中華人民共和國境內(nèi)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，無論是土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括買賣、贈(zèng)與、抵債等、租賃、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征用拆遷補(bǔ)償、分割析產(chǎn)、拍賣底價(jià)、司法訴訟、糾紛仲裁、公證、資產(chǎn)價(jià)值證明或記帳，還是企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)

3、、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產(chǎn)清算，以及住房制度改革中的房地產(chǎn)估價(jià)、商品房預(yù)售條件中的估價(jià)、房地產(chǎn)復(fù)核估價(jià)等，都應(yīng)遵守本標(biāo)準(zhǔn)。1.0. 3獨(dú)立、客觀、公正，是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的總要求。獨(dú)立，是要求房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)不應(yīng)受外界不合理因素的干擾和影響?？陀^，是要求房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要盡可能地削減估價(jià)人員的主觀意志對(duì)估價(jià)過程和估價(jià)結(jié)論的影響。房地產(chǎn)估價(jià)并非由估價(jià)人員主觀地確定市場(chǎng)價(jià)格，而是客觀地反映市場(chǎng)價(jià)格的形成過程和結(jié)果。房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)力求客觀、精確、合理地模擬市場(chǎng)的價(jià)格形成過程將估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值反映出來。公正，是要求房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)必需站在中立的立場(chǎng)上，不偏袒當(dāng)事人的某一方，特殊是不行有意無意

4、地偏向托付方。2 術(shù) 語0. 1本條強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)包括房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的房地產(chǎn)權(quán)益。房地產(chǎn)是物質(zhì)實(shí)體與權(quán)益的結(jié)合，依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益主要有全部權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。物質(zhì)實(shí)體是權(quán)益的載體，而最終表達(dá)房地產(chǎn)價(jià)值的是其權(quán)益。同一物質(zhì)實(shí)體的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)，假如附著于其上的權(quán)益不同，評(píng)估出的客觀合理價(jià)格或價(jià)值也會(huì)有所不同。本條所稱土地是指地球的外表及其上下的肯定空間。本條所稱建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、工作、消遣、貯存物品、紀(jì)念或進(jìn)展其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所，一般由根底、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。構(gòu)筑物是指建筑物中除了房屋以外的東西，人們一

5、般不直接在內(nèi)進(jìn)展生產(chǎn)和生活活動(dòng)，例如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。本條所稱其他地上定著物是指與土地、建筑物不能分別，或雖然能夠分別，但分別后會(huì)破壞土地、建筑物的功能或完整性的物。20. 2 本條所稱專業(yè)估價(jià)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊(cè)，取得執(zhí)業(yè)資格證書后特地從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員，目前有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員兩種。20. 3 在實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體可能既有土地也有建筑物，也可能只是它們中的某一局部，例如是土地、房屋、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施、在建工程等各種房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體的某一局部；但估價(jià)對(duì)象同時(shí)必需包括依托于該物質(zhì)實(shí)體上的詳細(xì)權(quán)益。2

6、0. 4 估價(jià)結(jié)果的期望用途，也即估價(jià)是為了滿意何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或何種政府行為、民事行為的需要。各種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或政府、民事行為的需要主要包括：土地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括買賣、贈(zèng)與、抵債等、租賃、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征用拆遷補(bǔ)償、分割析產(chǎn)、拍賣底價(jià)、司法訴訟、糾紛仲裁、公證、資產(chǎn)價(jià)值證明或記帳，企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、合并、兼并、分立、出售、改制、上市、破產(chǎn)清算，住房制度改革、商品房預(yù)售和估價(jià)結(jié)論復(fù)核等。20. 5 估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是隨便給定的，也不完全與估價(jià)作業(yè)日期一樣，它需要估價(jià)人員依據(jù)估價(jià)目的來確定。在估價(jià)之前，它說明白估價(jià)中需要估算和判定的是哪個(gè)詳細(xì)日期的客觀合理價(jià)格或

7、價(jià)值；當(dāng)估價(jià)結(jié)果作出后，它說明白該估價(jià)結(jié)果是在哪一個(gè)時(shí)間上的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，以便于應(yīng)用。估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)采納公歷表示，并應(yīng)準(zhǔn)確到日。20. 6 同一估價(jià)對(duì)象，估價(jià)目的不同，估價(jià)依據(jù)以及采納的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同，評(píng)估出的客觀合理價(jià)格或價(jià)值也會(huì)有所不同。例如，在買賣的狀況下，雖然實(shí)際的成交價(jià)格有高有低，但有其正常的買賣價(jià)格；在抵押的狀況下，也有其正常的抵押價(jià)值；在拆遷補(bǔ)償?shù)臓顩r下，有其合理的補(bǔ)償額。而正常的買賣價(jià)格、正常的抵押價(jià)值、合理的補(bǔ)償額，又不完全是一樣的。20. 72. 0. 8在估價(jià)中，有很多狀況下需要采納公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。采納公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，是指所評(píng)估出的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是在公開市

8、場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格。而所謂公開市場(chǎng)，是指一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，在該市場(chǎng)上交易各方進(jìn)展交易的目的在于限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，他們并且都把握了必要的市場(chǎng)信息，有比擬充裕的時(shí)間進(jìn)展交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)學(xué)問。此外，市場(chǎng)交易條件公開并不具有排它性，即全部市場(chǎng)主體都可以公平自由地參加交易。2. 0. 92. 0. 10只有在同一供求圈內(nèi)，與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)才與估價(jià)對(duì)象之間具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響。用途有居住、辦公、商業(yè)、展覽、工業(yè)、公共事業(yè)等；規(guī)模是指房地產(chǎn)的建筑面積、體積等；檔次是由房地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、裝修、設(shè)施設(shè)備狀況等因素確定；建筑構(gòu)造指房地產(chǎn)的承重構(gòu)造類型，例如鋼構(gòu)造、鋼筋混凝

9、土構(gòu)造、磚混構(gòu)造、磚木構(gòu)造等。估價(jià)對(duì)象的用途、規(guī)模、檔次不同，同一供求圈的大小也會(huì)有所不同。同一供求圈不肯定是具有同樣或相近的自然地理位置，也可以是具有同樣或相近的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置。2.0.16基準(zhǔn)地價(jià)修正法是我國土地估價(jià)的方法之一，其估價(jià)過程是：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價(jià)，依據(jù)替代原理，通過交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素包括土地使用權(quán)年限的比擬修正，由基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格。2. 0. 172, 0. 20房地產(chǎn)的凈收益，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)本身所帶來的收益；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，實(shí)質(zhì)上包括兩局部?jī)?nèi)容，一是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用所必需支出的費(fèi)用；例如修理費(fèi)、治理費(fèi)等，二是歸屬于其他資本的收益，

10、或稱非房地產(chǎn)本身所制造的收益，例如貨幣資金的利息和利潤(rùn)等。由有效毛收入扣除合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，實(shí)際上是由有效毛收入中扣除非房地產(chǎn)本身所制造的收益，剩余的即是房地產(chǎn)本身所帶來的收益，也即房地產(chǎn)的凈收益。例如，有一建筑面積為1000m2的寫字樓，其月毛租金水平為100元/m2,空置率為13%,租金損失為毛租金收入的2%,合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效租金收入的30%，則該寫字樓的：潛在毛收入=1000 m2X 100元/m2月X12月=120萬元，有效毛收入=120萬元X( 1T3%)X (1-2%)= 102. 3萬兀，合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=102. 3萬兀X30%=30. 7萬兀，凈收益= 102. 3萬元-30. 7萬元= 71. 6萬元。2. 0. 212. 0. 22重建與重置的不同之處是：重置只要求具有同等的功能效用，重建則要求是完全一樣的復(fù)制