韶關市物業(yè)小區(qū)(大廈)業(yè)主大會、業(yè)主委員成立指導規(guī)程

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔韶關市物業(yè)小區(qū)(大廈)業(yè)主大會、業(yè)主委員成立指導規(guī)程第一條 根據廣東省物業(yè)管理條例、建設部業(yè)主大會規(guī)程（建住房2003131號），為進一步規(guī)范我市物業(yè)小區(qū)（大廈）業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立工作，制訂本指導意見。第二條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)區(qū)域內全體業(yè)主組成。第三條 成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的條件物業(yè)小區(qū)（大廈）符合下列條件之一的，可成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會：1、百分之二十以上業(yè)主可以聯名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。2、已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街

2、道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。3、一個物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。第四條 業(yè)主大會會議可采用集體討論的形式，也可采用書面征求意見的形式。但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應將書面征求意見的結果在物業(yè)管理區(qū)域內公示30日以上。第五條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較多的，可以幢、單元或者樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應在參加業(yè)主大會3日前，就業(yè)主大會擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票

3、數經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。 第六條 首次業(yè)主大會籌備組符合第三條第一、二款情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在三十日內會同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門指導、協助業(yè)主推薦產生業(yè)主大會籌備組。 1、成立首次業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十五人組成，其中業(yè)主代表應當不少于首次業(yè)主大會籌備組人數的百分之六十。業(yè)主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。 2、聯名發(fā)起建議。由515名業(yè)主聯名發(fā)起組建首次業(yè)主大會籌備組的建議，同時向業(yè)主公示有關籌備組的文件，籌備文件包括書面

4、建議與籌備組成員自薦表，公示期為10日。3、業(yè)主推薦（自薦）。業(yè)主在有效的公示期內，可通過推薦和自薦相結合的形式向業(yè)主聯名發(fā)起人提名首次業(yè)主大會籌備組人員名單，被提名人應當具有熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主。4、建設單位應參加籌備組。如在公示期內建設單位未委托代表參加籌備組的，由發(fā)起人書面致函建設單位，要求建設單位限期委派籌備代表，逾期不報視為棄權。 第七條 首次業(yè)主大會籌備工作1、收集全體業(yè)主資料。建設單位和物業(yè)管理企業(yè)應當在籌備組成立之日起15日內向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊、聯系地址及其聯系電話，物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地

5、等）、已籌集的專項維修基金清冊等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應的人力、場地支持。業(yè)主大會籌備組應當對業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與業(yè)主大會籌備無關的活動。2、草擬并公示文件?；I備組應當自成立之日起30日內草擬業(yè)主公約（征求意見稿）、業(yè)主委員會議事規(guī)則（征求意見稿）及業(yè)主委員會選舉辦法，并在小區(qū)（大廈）內以公示的形式向全體業(yè)主征求意見，公示期限為5個工作日。經修改后的文件應當再次向全體業(yè)主公示。3、確認業(yè)主投票權?；I備組確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權數。4、確定候選人名單及公示。由業(yè)主推薦、業(yè)主自薦等方式產生候選人名單。符合業(yè)主委員會委員候選人資格條件的業(yè)主填寫業(yè)主委員會

6、委員候選人簡歷表，并向籌備組提供推薦支持的業(yè)主簽名表，籌備組將候選人的基本情況在小區(qū)（大廈）范圍內向全體業(yè)主公示，公示期為5個工作日。在公示期內業(yè)主無疑異的，確定為正式候選人。5、確定業(yè)主大會的時間?；I備組應當提前15日向全體業(yè)主發(fā)出關于召開首次業(yè)主大會的通知，并將有關首次業(yè)主大會擬表決的事項向全體業(yè)主公示。6、會務準備工作。業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起6個月內，組織召開首次業(yè)主大會會議?；I備組應當落實好場地、印制選票、設置投票箱，同時向街道辦事處、派出所、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出邀請函，邀請相關單位參加業(yè)主大會。第八條 召開首次業(yè)主大會。1、組織業(yè)主簽到?；I備組負責做好參加首次業(yè)主大會的

7、簽到及會務工作。2、審議并表決通過業(yè)主委員會議事規(guī)則、業(yè)主公約。3、投票產生業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會根據小區(qū)（大廈）的規(guī)?？捎?-15名委員單數組成。4、投票選舉產生業(yè)主委員會主任一名、副主任二名。5、籌備組收集、登記選票，并公開唱票、點票，當眾宣讀選舉結果。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。 第九條 業(yè)主委員會備案1、業(yè)主委員會成立之日起30日內，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。(1)業(yè)主委員會備案登記表；(2) 首次業(yè)主大會簽到表； (3) 業(yè)主大會、業(yè)主委員會議事規(guī)則；(4) 業(yè)主公約；(5) 業(yè)主委員會名單及基本情況；(

8、6) 業(yè)主大會會議紀要(7) 備案部門需要提供的其他相關資料。2、物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產主管部門應當在收到上述材料5日內發(fā)出備案回執(zhí)。業(yè)主委員會憑備案回執(zhí)，將備案情況告知物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。3、備案的有關事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。 4、業(yè)主委員會憑物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的備案回執(zhí)，向公安機關申請刻制印章，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主大會的決定使用。第十條 業(yè)主委員會的職責（一）業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：1、召開

9、業(yè)主大會，執(zhí)行業(yè)主大會的決定；2、經業(yè)主大會決議后，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘、續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂物業(yè)服務服務合同；3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)及業(yè)主履行物業(yè)服務服務合同；4、組織業(yè)主大會通過并監(jiān)督業(yè)主公約的實施；5、監(jiān)督共用設施、設備、場地的使用和維護；6、配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設。7、業(yè)主委員會不得從事投資、經營活動以及委員不得在物業(yè)管理公司領取報酬。8、督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，協調處理物業(yè)管理活動中的相關問題； （二） 業(yè)主委員會委員不得有下列行為：1、挪用、侵占業(yè)主共有財產；2、索取、非法收受建設單

10、位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬；3、利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)減免物業(yè)服務費；4、違反物業(yè)服務合同拒不交納物業(yè)服務費用； 5、泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關的活動；6、其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，經業(yè)主委員會會議決定中止其委員職務，并提請業(yè)主大會會議決定終止其委員職務。 （三）業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：1、因物業(yè)轉讓等原因不再是業(yè)主的；2、因疾病等原因喪失履行職責能力的；3、任職期間被依法追究刑事責任的；4、本人以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；5、業(yè)主大會議事規(guī)

11、則約定的其他情形。 業(yè)主委員會委員集體辭職的，應當召開業(yè)主大會會議重新選舉業(yè)主委員會。業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協助要求，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當給予協助。 職務終止的業(yè)主委員會委員應當自公告之日起3日內將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。 第十一條 業(yè)主委員會任期與成員變更1、業(yè)主委員會委員由5至15人的單數委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿3個月前，應當按照本物業(yè)小區(qū)（大廈）業(yè)主大會議事規(guī)則，組織召開業(yè)主大會進行下一屆業(yè)主委員會的換屆選舉工作。2、業(yè)主委員會委員因特殊原因，不能履行職責的，經業(yè)主大會

12、決議通過后可免去業(yè)主委員會委員資格，并同時進行補選。第十二條 本指導意見發(fā)布之日起，韶關市建設局物業(yè)小區(qū)（大廈）首次業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立須知（韶市建字2007131號）終止執(zhí)行。韶關市物業(yè)服務企業(yè)退出項目服務指導規(guī)程 第一條 為規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)退出項目服務活動，維護當事人合法權益，做好項目物業(yè)服務的銜接工作，保持業(yè)主正常的生活秩序，根據國務院物業(yè)管理條例和廣東省物業(yè)管理條例的有關規(guī)定，制定本指導規(guī)程。 第二條 本行政區(qū)域內，因物業(yè)合同期滿雙方當事人不續(xù)約，或者雙方當事人提前解除合同，物業(yè)服務企業(yè)退出項目服務活動，適用本意見。 第三條 退出項目服務應當本著維護社會穩(wěn)定、保證居民基本生活秩序，

13、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進行。 第四條 區(qū)、縣人民政府應當組織街道辦事處、居民委員會及相關職能部門對本轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)退出項目服務的工作實施監(jiān)督。第五條 市房地產行政主管部門負責物業(yè)服務企業(yè)退出項目服務的監(jiān)督和指導。縣、區(qū)房地產行政主管部門負責本轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)退出項目服務的指導和監(jiān)督。第六條 物價、園林、公安等部門要按照各自工作職能，加強協調配合，協助做好物業(yè)服務企業(yè)退出項目服務的銜接工作。第七條 供水、供電、供氣、電梯運行等專業(yè)部門應當嚴格履行職責，向最終用戶收取有關費用，并協助縣、區(qū)人民政府和有關部門做好物業(yè)服務企業(yè)退出項目服務階段的工作。第八條 物業(yè)服務企業(yè)應當遵循誠信守法的原則，

14、嚴格履行退出程序和相應職責，協助解決項目遺留問題，做好新老物業(yè)服務的銜接工作，保證項目服務的連續(xù)性。第九條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當從保持項目服務的連續(xù)性和長遠利益出發(fā)，慎用辭退權，保障自身的正常生活秩序。第十條 房地產開發(fā)企業(yè)應當維護購房人的合法權益，兌現售房承諾，解決項目遺留問題，為物業(yè)服務順利開展提供保障。第十一條 物業(yè)服務合同期滿，物業(yè)服務企業(yè)不再續(xù)約或者提前解除合同，業(yè)主大會重新選聘新物業(yè)服務企業(yè)接管的，應當按照下列程序做好銜接工作：（一）在合同解除3個月前，物業(yè)服務企業(yè)應當將擬退出原因、退出時間以書面形式告知業(yè)主委員會，就退出事宜進行協商，同時以書面形式在物業(yè)服務區(qū)域內公告15天。

15、（二）物業(yè)服務企業(yè)應當將擬退出原因、退出時間以書面形式報送項目所在地縣、區(qū)房地產行政主管部門備案，填寫物業(yè)服務企業(yè)退出項目服務情況登記表，并書面告知街道辦事處和居民委員會。（三）物業(yè)服務企業(yè)應當繼續(xù)按照合同約定做好服務，積極協助業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主應當繼續(xù)按時繳納物業(yè)服務費至合同終止之日。（四）在解除合同1個月前，物業(yè)服務企業(yè)(服務費實行包干制的除外)應當公布物業(yè)服務費的收入、支出狀況，并將預收的費用退還給業(yè)主。 （五）物業(yè)服務企業(yè)應當在合同終止之日起15日內退出物業(yè)服務區(qū)域，同時向業(yè)主委員會辦理下列移交事宜：1、物業(yè)檔案資料。包括：（1）物業(yè)的報建、批準文件，竣工總平面、單體建

16、筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（2）設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（3）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（4）物業(yè)管理區(qū)域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；（5）物業(yè)及配套設施的產權清單；（6）物業(yè)服務用房的清單;（7）物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。2、物業(yè)服務用房；3、物業(yè)服務期間改造、維修、保養(yǎng)有關物業(yè)形成的技術資料；4、物業(yè)服務期間配置的固定設施設備；5、其他應當移交的財物、資料。未成立業(yè)主委員會的，在縣、區(qū)房地產主管部門和街道辦事處的監(jiān)督指導下，可暫時向居民委員會辦理移交事宜。 （六）新物業(yè)服務企業(yè)接管后，業(yè)主

17、委員會或者居民委員會應當將前款所列事項移交新物業(yè)服務企業(yè)。（七）物業(yè)服務企業(yè)未如期辦結移交的，經業(yè)主委員會同意，可先退場；未經業(yè)主委員會同意，擅自退場，造成經濟損失的，依法賠償。（八）因合同期滿物業(yè)服務企業(yè)不再續(xù)約或者提前解約的，業(yè)主欠繳的物業(yè)服務費由物業(yè)服務企業(yè)自行追收。 第十二條 物業(yè)服務合同期滿，業(yè)主大會不再續(xù)約或者合同期內業(yè)主大會決定提前解除合同，業(yè)主大會重新選聘新的物業(yè)服務企業(yè)接管的，應當按照下列程序做好銜接工作：（一）解除合同3個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。在會議召開15日前，將會議通知及確定物業(yè)服務企業(yè)事宜以書面材料送交與會人員并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內

18、公告。（二）參加業(yè)主代表大會的業(yè)主代表在參加業(yè)主委員會會議3日前，就續(xù)約或解約等事宜征求其所代表的業(yè)主意見。業(yè)主贊同、反對、棄權的具體票數和書面意見應當由本人簽字。業(yè)主代表在業(yè)主委員會投票時應將業(yè)主本人簽字后的投票意見如實反映。（三）經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主、且占總人數過半數的業(yè)主同意，方可做出解除物業(yè)服務合同、解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定。通過不再續(xù)約或者提前解約的，業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出決議后3日內，將解約原因和時間書面告知物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主應當按時繳納物業(yè)服務費至合同終止之日。（四）業(yè)主委員會應將解聘原因、解約時間和表決結果、解約后項目物業(yè)管理的解決方

19、案等以書面形式報送項目所在地縣、區(qū)房地產主管部門備案，填寫物業(yè)服務企業(yè)退出項目服務情況登記表，并告知街道辦事處和居民委員會。（五）業(yè)主委員會組織全體業(yè)主對選聘新物業(yè)服務企業(yè)等事宜進行表決，經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主通過選聘新物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會與新物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同。（六）業(yè)主委員會按照本辦法第十一條第（四）項規(guī)定與原物業(yè)服務企業(yè)辦理交接事宜。屬提前解聘的，同時應向被解聘的物業(yè)服務企業(yè)結清欠繳的物業(yè)服務費。新物業(yè)服務企業(yè)接管后，業(yè)主委員會應當將相關資料、帳冊、財務等移交給新物業(yè)服務企業(yè)。（七）業(yè)主委員會不組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的，十分

20、之一以上業(yè)主或三分之一以上業(yè)主委員會委員可聯名向物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協助要求，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協助組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。 第十三條 因物業(yè)管理服務合同期滿雙方當事人不再續(xù)約或者提前除合同，無新物業(yè)服務企業(yè)接管的，應當按照下列程序做好銜接工作：（一）在解除合同2個月前，業(yè)主或業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務企業(yè)，原物業(yè)服務企業(yè)應當到項目所在地縣、區(qū)房地產主管部門備案，并告知街道辦事處和居民委員會。（二）縣、區(qū)房地產行政主管部門接到物業(yè)服務企業(yè)備案后5個工作日內，應當會同街道辦事處到項目小區(qū)聽取業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的意見，并就繼續(xù)管理服務做好協調溝通工作。經

21、協調雙方當事人達不成一致的，縣、區(qū)房地產主管部門應當將有關情況書面報送縣、區(qū)人民政府和市房地產主管部門備案。（三）縣、區(qū)人民政府組織街道辦事處和縣、區(qū)房地產主管部門應指導居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會就管理方式、服務標準和收費標準等內容對業(yè)主進行問卷調查，并在調查結果的基礎上制定管理預案。（四）未成立業(yè)主委員會的，應當在街道辦事處和縣、區(qū)房地產主管部門的監(jiān)督指導下，由居民委員會組織業(yè)主成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。（五）縣、區(qū)房地產行政主管部門應當積極協助業(yè)主委員會選聘新物業(yè)服務企業(yè)，并主動提供相關信息，協助其做好選聘企業(yè)工作，指導業(yè)主委員會與新接管的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同。暫時未

22、選聘到新物業(yè)服務企業(yè)的，縣、區(qū)房地產行政主管部門應當將有關情況書面報送縣、區(qū)人民政府?？h、區(qū)人民政府應當及時按照制訂的管理預案組織街道辦事處（鎮(zhèn)）、縣、區(qū)市容環(huán)境、園林、環(huán)衛(wèi)等部門做好清掃保潔、垃圾清運和綠化維護等工作，所發(fā)生的費用由業(yè)主繳納，由居民委員會收取。（六）原物業(yè)服務企業(yè)應當在退出之日起15日內，按照本辦法第十一條第四項有關規(guī)定向業(yè)主委員會辦理移交事宜。新物業(yè)服務企業(yè)接管后，業(yè)主委員會應當將相關資料、帳冊、財物等移交給新物業(yè)服務企業(yè)。第十四條 物業(yè)服務企業(yè)不履行合同約定未按規(guī)定辦理項目退出備案及未按規(guī)定程序退出的，市、縣、區(qū)房地產行政主管部門可記入企業(yè)誠信檔案，作為不良記錄向社會公布。韶關市物業(yè)管理區(qū)域劃分指導意見 一、根據國務院物業(yè)管理條例、廣東省物業(yè)管理條例等相關法律法規(guī)，為規(guī)范我市物業(yè)管理區(qū)域的劃分工