高層寫宇樓建筑工程策劃方案

1、高層寫宇樓建筑工程策劃濟(jì)上的限制制，下面面就目前前有實(shí)用用性的一一些新的的技術(shù)進(jìn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的分分析。對對新技術(shù)術(shù)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析主主要從以以下幾個個方面來來考慮： (1)新新技術(shù)本本身的造造價：包包括機(jī)械械造價、技技術(shù)轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)等； (2)新新技術(shù)應(yīng)應(yīng)用引起起的建筑筑結(jié)構(gòu)方方面造價價：包括括平面面面積損失失、層高高變化等等； (3)新新技術(shù)運(yùn)運(yùn)營費(fèi)用用：包括括電力、人人工等日日常運(yùn)營營費(fèi)用和和機(jī)械的的維護(hù)費(fèi)費(fèi)用等。 下下面就具具體的問問題進(jìn)行行詳細(xì)的的分析。機(jī)械式停車車：包括括停車庫庫本身和和出入口口兩個部部分。1.停車庫庫部分(以3層層升降橫橫移式機(jī)機(jī)械式停停車為例例) (1) 面積：普通的的停

2、車建建筑面積積大約為為3540mm2個。機(jī)機(jī)械式停停車每個個車位的的凈大小小按4.8ml.88m=88.644m2估算，而而普通的的車位大大小約為為5m2.55m=112.55m2，這樣樣，機(jī)械械式凈車車位的面面積比普普通車庫庫小，但但由于機(jī)機(jī)械式車車庫在設(shè)設(shè)備周圍圍要留出出檢修通通道，而而且其防防火分區(qū)區(qū)的面積積比普通通車庫要要小，因因此初步步可以認(rèn)認(rèn)為機(jī)械械式停車車庫的面面積和一一層普通通的車庫庫面積相相當(dāng)。 (2)層層高：普普通停車車庫的層層高一般般在33334mm左右；3層機(jī)機(jī)械式停停車的凈凈高約為為56m，加加上設(shè)備備和結(jié)構(gòu)構(gòu)，層高高大約在在666m左右右。(3)造價價：下表表列出機(jī)

3、機(jī)械式車車庫比普普通車庫庫造價相相比的增增減因素素(見表表3-22)。比普通車庫庫增加部部分比普通車庫庫減少部部分增加了停車車設(shè)備造造價層高增加而而引起的的結(jié)構(gòu)造造價少2層車庫庫面積少了層與層層之間的的坡道 基基礎(chǔ)開挖挖深度較較淺普通停車庫庫的造價價，按每每平米22000025500計(jì)計(jì)算；機(jī)械式停車車的造價價，分為為機(jī)械設(shè)設(shè)備和按按普通車車庫層高高計(jì)算的的造價，由由于層高高增加增加的造價價3個部部分； 按北京京恩菲停停車設(shè)備備集團(tuán)報(bào)報(bào)價，33層機(jī)械械式停車車：28萬元元個 機(jī)械式式車庫造造價按照照普通車車庫的層層高計(jì)算算； 由于機(jī)機(jī)械式車車庫的層層高從333mm增加到到666m，造造價會有有

4、所增加加，在進(jìn)進(jìn)一步的的該預(yù)算算之后確確定，目目前初步步可以判判定其增增加幅度度小于1100。3)下面列列表計(jì)算算2種停停車方式式的經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析(見表33-3)。3層的升降降橫移式式機(jī)械停停車普通地下停停車每個車位凈凈建筑面積，不不含通道道凈車位： 488188=864mm2，機(jī)械械周邊留留有檢修修通道，兩兩者相加加約122m2左右；一層33個車位位，共停停8輛； 則則加上通通道及結(jié)結(jié)構(gòu)每個個車位的的面積AA1=A23/88=133155m2 凈車車位5255=1225mm2加結(jié)構(gòu)構(gòu)及通道道每個車車位面積積A2=355400m2 層高凈高約為55.6mm，加上上設(shè)備和和結(jié)構(gòu)，層層高大約約在6.6

5、m 約3.3mm停車機(jī)械造造價約2.8萬萬/個0基礎(chǔ)開挖 每每一層機(jī)機(jī)械車庫庫增加了了約3.3m的的開挖，具具體造價價跟當(dāng)?shù)氐氐牡刭|(zhì)質(zhì)水文條條件有關(guān)關(guān)車庫造價B1=約118B2=3660045000元m2 B2=2000025000元m2每個車位造造價A1B22+2880000= 77.59.55萬元 A1B22= 77100萬元綜上所述，兩兩種車庫庫的造價價水平相相當(dāng)。(4)在使使用上，機(jī)機(jī)械式停停車和普普通停車車比較起起來，有有以下區(qū)區(qū)別： 1)可可逐步添添置停車車機(jī)械； 2)層層高較高高，和機(jī)機(jī)房在同同層，對對結(jié)構(gòu)有有利； 3)空空間改造造余地較較大； 4)車輛進(jìn)進(jìn)出設(shè)備備的時間間比普通

6、通車庫長長，要避避免造成成堵塞；5)設(shè)備的的管理和和維護(hù)比比較麻煩煩。2. 車庫庫的出入入口：分分為升降降機(jī)和坡坡道2種種，下面面對其可可行性做做出比較較(1)規(guī)范范要求：據(jù)19998-09-01實(shí)實(shí)施的汽汽車庫建建筑設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范中中規(guī)定，出出入口改改作升降降機(jī)的車車庫定義義為升降降機(jī)式汽汽車庫，規(guī)規(guī)范中第第5223條條對其升升降機(jī)的的數(shù)量規(guī)規(guī)定“升降機(jī)機(jī)式汽車車庫其升升降機(jī)的的數(shù)量應(yīng)應(yīng)按每臺臺不多于于25個個停車位位計(jì)算確確定，如如無其它它汽車出出入口時時，每個個車庫升升降機(jī)數(shù)數(shù)量不應(yīng)應(yīng)少于22臺”；坡道道的規(guī)范范為疏散散口不少少于2個個，單車車道寬度度不小于于4m，雙雙車道不不宜小于于7m，

7、小小型車的的坡道坡坡度的最最大值為為15；(2)占地地面積：在市場場中，按按中小型型車計(jì)算算，每一一部升降降機(jī)的大大小約為為6m3m=18mm2；而假假設(shè)汽車車庫的層層高為333mm，則坡坡道的長長度約為為22mm，按車車庫需要要兩個雙雙車道計(jì)計(jì)算，則則坡道占占地為3308mm2；(3)造價價方面，一一部升降降機(jī)的造造價大約約為：22t：222萬元元臺，33t：330550萬元元臺；坡道的的造價可可以參考考地下車車庫的造造價，約約為2000025000元m2，那么么坡道的的總造價價約為3308(2000025000)=616777萬元元 根根據(jù)估算算，當(dāng)升升降機(jī)的的數(shù)量小小于3部部時，兩兩種出

8、入入口的造造價相當(dāng)當(dāng)，而當(dāng)當(dāng)升降機(jī)機(jī)的數(shù)量超過44部時，升升降機(jī)出出入口的的造價將將大于坡坡道出入入口的造造價。4.租金 租租金是一一個經(jīng)營營上的問問題，和和整個寫寫字樓的的硬件設(shè)設(shè)備、物物業(yè)水平平、使用用率、地地段、當(dāng)時的的寫字樓樓出租狀狀況等等等問題相相關(guān)。 圖圖5-448、圖圖5-449是一一些寫字字樓的租租金的數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，僅供供參考，具具體的租租金水平平應(yīng)由當(dāng)當(dāng)時的情情況決定定。表5188 寫寫字樓超超時空調(diào)調(diào)收費(fèi)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表名稱B大廈D大廈A大廈E大廈L大廈O大廈F大廈超時空調(diào)收費(fèi)400元/小時*公司300元/小時*公司200元/小時*公司0.5美元元/小時時*公司司6元/小時時*公司

9、司1元/小時時*公司司0.15元元/小時時*公司司從客戶的角角度考慮慮，按照照平米收收費(fèi)是較較為公平平的，具具體的收收費(fèi)問題題由經(jīng)營營者決定定，這里里僅提供供一些參參考。5.2.6 相關(guān)因因素分析析 1 經(jīng)濟(jì)濟(jì)性分析析 經(jīng)經(jīng)濟(jì)性分分析主要要是指辦辦公空間間的使用用率問題題，在設(shè)設(shè)計(jì)中，這這涉及到到核心筒筒的大小小、布局局方式、平平面的形形狀、公公共部分分的公攤攤面積的的大小等等等問題題，這里里重點(diǎn)分分析際準(zhǔn)準(zhǔn)層的使使用率問問題。從經(jīng)濟(jì)方面面考慮。收益：總出出租規(guī)模模使用率率出租單單價 為為了提高高收益，經(jīng)經(jīng)營者需需要從這這三個方方面著手手，比如如對一個個20多多層的辦辦公樓而而言，如如果每層層

10、的層高高能夠降降低02m，在在總的限限高不變變的情況況下，就就可以多多蓋一層層樓，增增加了總總的出租租規(guī)模；但同時時犧牲了了每一層層的層高高，從而而可能會會降低出出租單價價，總體體的收益益未必能能夠增加加。 而而在總體體規(guī)模確確定的情情況之下下，重點(diǎn)點(diǎn)是從后后兩項(xiàng)分分析，使使用率主主要受到到服務(wù)部部分的面面積的影影響，包包括廁所所、管井井、機(jī)房房、樓梯梯、電梯梯等等，這這些部分分主要都都在核心心筒內(nèi)，減減小核心心筒可以以提高使使用率，但但是過分分的壓縮縮核心筒筒會造成成服務(wù)設(shè)設(shè)施的不不足，從從而降低低了寫字字樓的檔檔次，減減小了出出租的單單價，因因此，合合適的核核心筒占占標(biāo)準(zhǔn)層層面積的的比例才

11、才能夠使使寫字樓樓的收益益最大化化。由于總規(guī)模模基本上上在規(guī)劃劃中已經(jīng)經(jīng)基本確確定，因因此，從從經(jīng)濟(jì)上上而言，項(xiàng)項(xiàng)目追求求的是使使用率和和出租單單價的乘乘積的最最大化。 2 技術(shù)術(shù)分析 (1)弱弱電系統(tǒng)統(tǒng)。樓宇宇自控是是一個智智能化寫寫字樓的的發(fā)展方方向，將將來不僅僅僅是IIT業(yè)、其其他普通通的辦公公的行業(yè)業(yè)對整個個網(wǎng)絡(luò)和和自控的的要求都都會越來來越高，而而網(wǎng)絡(luò)的的發(fā)展速速度是非非常迅速速的，因因此有必必要對網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)及自自控方面面的設(shè)計(jì)計(jì)在目前前的經(jīng)濟(jì)濟(jì)承受能能力的范范圍之內(nèi)內(nèi)作適當(dāng)當(dāng)?shù)某扒霸O(shè)計(jì)。表5177是調(diào)研研的辦公公樓的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)和自自控方面面的基本本情況，一一個信息息點(diǎn)代表表一個電電話接口

12、口或是電電腦接口口。代碼：A空空調(diào)、BB新風(fēng)、CC給排水水、D、制制冷、EE、致熱熱、F、配配電、GG、照明明、H、消消防、II、背景景音樂、JJ緊急報(bào)報(bào)警、KK有線電電視、LL手機(jī)直直放、MM閉路監(jiān)監(jiān)控、NN車庫管管理、OO、巡更更、P、同同聲傳譯譯、Q、門門禁系統(tǒng)統(tǒng)、R、物物業(yè)管理理、S、一一卡通；?不確確定、 *局局部、 #正正在作表5177 寫寫字樓弱弱電系統(tǒng)統(tǒng)配置表表名稱使用年代自動化的內(nèi)內(nèi)容做到BASS系統(tǒng)中中的內(nèi)容容入樓干線樓內(nèi)干線信息點(diǎn)密度度m2/個進(jìn)樓帶寬（MM）收費(fèi)備注E大廈1997A-OPP*QQ*RR#A-O光纖3類5類線線10？由樓內(nèi)電信信廳收費(fèi)費(fèi)B大廈1997ABC

13、CHIJJLMOOABCCIKLLMO光纖5類線？2話費(fèi)的100%設(shè)計(jì)時未做做綜合布布線，后后加A大廈1996AA光纖電話電纜202？D大廈1998HIJJMNOO？未做綜合布布線O大廈1997ABCCDEFFGHIIJMQQ/SABCCDEGGIMQQ/S光纖？4？無線局管理理L大廈1999ABCCDEFFGHIIJLNNOPRRSABCCDE光纖？10？信息點(diǎn)客戶戶加到33M2/個在調(diào)研中，上上海的寫寫字樓基基本上未未作綜合合布線，這這很大程程度上是是由于以以前的合合布線完完全由開開發(fā)商出出錢，而而北京的的寫字樓樓基本上上都作了了綜合布布線，在在新的寫寫字樓的的設(shè)計(jì)中中，綜合合布線應(yīng)應(yīng)當(dāng)是

14、一一個必需需的部分分，其在在設(shè)計(jì)上上的反映映就是必必須有綜綜合布線線室和樓樓宇自控控室；MM大廈的的信息點(diǎn)點(diǎn)密度在在255m2一個，而而從L大大廈的調(diào)調(diào)研看，當(dāng)當(dāng)時設(shè)計(jì)計(jì)的是110m2一個，而而客戶會會改造到到3m22一個的的水平，由由于網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的發(fā)展展很快，因因此建議議信息點(diǎn)點(diǎn)的密度度不要低低于25m22一個的的水平；對于進(jìn)進(jìn)樓的帶帶寬問題題，在調(diào)調(diào)研中，大大多數(shù)的的寫字樓樓為了降降低風(fēng)險險，一般般會引進(jìn)進(jìn)一個專專營的公公司，由由它負(fù)責(zé)責(zé)帶寬的的引進(jìn)和和出租問問題，寫寫字樓的的業(yè)主向向其征收收租金即即可。關(guān)于BASS(樓宇宇自控)部分，由由于缺乏乏必要的的造價數(shù)數(shù)據(jù)，對對整個分分析不利利，一般

15、般說來，在在經(jīng)濟(jì)許許可的情情況下，作作的越多多越好。(2)空調(diào)調(diào)系統(tǒng)?，F(xiàn)現(xiàn)在空調(diào)調(diào)方式用用的較多多的是：分體空空調(diào)、風(fēng)風(fēng)機(jī)盤管管+新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)、全全空氣系系統(tǒng)，其其中，分分體空調(diào)調(diào)的造價價較低，但但對于樓樓宇自控控和樓宇宇的整體體性而言言不利，會會因此降降低了寫寫字樓的的檔次，建建議不采采用這種種方式。風(fēng)機(jī)盤管+新風(fēng)系系統(tǒng)是目目前絕大大多數(shù)的的寫字樓樓采用的的，結(jié)合合將來的的發(fā)展，可可以考慮慮全空氣氣系統(tǒng)，最最后的決決策應(yīng)當(dāng)當(dāng)在進(jìn)一一步的經(jīng)經(jīng)濟(jì)和技技術(shù)的分分析之后后決定，就就目前掌掌握的資資料而言言，風(fēng)機(jī)機(jī)盤管+新風(fēng)系系統(tǒng)是比比較合適適的選擇擇。表5-188是部分分辦公樓樓的超時時空調(diào)的的收費(fèi)，

16、有有的按照照公司收收，也有有的按照照平米收收：(3)洗車車，洗衣衣。根據(jù)據(jù)調(diào)研，大大多數(shù)寫寫字樓內(nèi)內(nèi)的洗衣衣都是外外包，在在樓內(nèi)進(jìn)進(jìn)需要一一個較小小的臨時時的存衣衣間就可可以了，沒沒有必要要設(shè)置洗洗衣房；而對洗洗車處，多多數(shù)寫字字樓也沒沒有配備備，在項(xiàng)項(xiàng)目中應(yīng)應(yīng)當(dāng)結(jié)合合車庫的的設(shè)計(jì)預(yù)預(yù)留這部部分的內(nèi)內(nèi)容。5.2.55 空空間相互互關(guān)系 針針對不同同的空間間的必要要性，劃劃分為“必要部部分”、 “一般情情況下需需要的部部分”和“視項(xiàng)目目要求而而定的部部分”三類，策策劃的目目的就是是要確定定各個部部分的取取舍以及及規(guī)模，針針對不同同的性質(zhì)質(zhì)作不同同的決策策，具體體結(jié)果見見表5-16： (1)必必要

17、部分分：參照照各種規(guī)規(guī)范以及及調(diào)研的的結(jié)果，確確定規(guī)模模大?。?(2)一一般情況況下需要要的部分分：主要要參照目目前的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況，根據(jù)據(jù)調(diào)研分分析，確確定各個個內(nèi)容的的取舍和和規(guī)模： (3)視視項(xiàng)目要要求而定定的部分分：充分分的考慮慮到使用用者的主主觀愿望望和當(dāng)前前辦公樓樓的設(shè)計(jì)計(jì)的新的的趨向，結(jié)結(jié)合以往往的資料料，主要要在調(diào)研研的基礎(chǔ)礎(chǔ)上做出出對各個個部分的的決策。表5166 空空間必要要性劃分分表必要部分一般情況下下需要部部分視項(xiàng)目要求求而定的的部分公共部分門廳、電梯梯廳、值值班、郵郵電、儲儲蓄、商商務(wù)中心心、廁所所員工餐廳、酒酒吧、小小、商店店、多功功能廳、會會議、健健身房 行李房、會

18、會客室、展展廳、打打圖曬圖圖室、專專門的閱閱讀處、會會所、康康樂部分分(包括括美容美美發(fā)、桑桑拿、保保齡、臺臺球、乒乒乓球、羽羽毛球、網(wǎng)網(wǎng)球、游游泳等)辦公部分普通的出租租及辦公公部分、電電梯廳、廁廁所、 (配配電室、各各種管井井、樓梯梯)開水間、儲儲藏室(新風(fēng)機(jī)機(jī)房) 休息處處、吸煙煙、臨時時辦公、公公寓式辦辦公設(shè)備后勤部分設(shè)備各種設(shè)備機(jī)機(jī)房(空空調(diào)機(jī)房房、冷凍凍機(jī)房、熱熱交換室室、水泵泵房、風(fēng)風(fēng)機(jī)房、變變配電、電電梯機(jī)房房、弱電電機(jī)房、電電話交換換機(jī)房)消防水水池、消消防控制制室計(jì)算機(jī)機(jī)房房、燃?xì)鈿忮仩t房房、庫房房、樓宇宇總控室室中水處理間間后勤管理用房、庫庫房、廁廁所、開開水間物業(yè)辦公、

19、廚廚房、服服務(wù)部分分(修理理、工程程、更衣衣、淋浴浴、等)廣播室、洗洗車處、洗洗衣房車庫部分地下普通車車庫、地地上自行行車棚地下自行車車庫機(jī)械停車庫庫、停車車樓 3 人文文分析工作進(jìn)餐休息 (1) + + 是 是使用用者在辦辦公樓內(nèi)內(nèi)最基本本的3個個行為，其其中工作作的重要要性是壓壓倒性的的，后兩兩項(xiàng)其實(shí)實(shí)是對工工作的必必要的補(bǔ)補(bǔ)充；同同時，只只有在滿滿足這33項(xiàng)基工作進(jìn)餐休息的情況下才才可能會會有其他他更高的的要求，比比如娛樂樂、購物物等等。 (2)另另外，使使用者對對寫字樓樓的適應(yīng)應(yīng)力是非非常強(qiáng)的的，實(shí)際際上大多多數(shù)人在在各種檔檔次的寫寫字樓內(nèi)內(nèi)都能順順利地完完成自己己的工作作。分析析起來

20、這這主要是是由于“工作”本身對對使用者者而言基基本上是是一種生生活的必必需，而而且由于于大多數(shù)數(shù)的人其其實(shí)是在在“出賣”自己的的勞動力力，這使使得使用用者對工工作本身身的重視視遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過了對對工作環(huán)環(huán)境的重重視，即即使辦公公環(huán)境不不盡人意意，也可可以在下下班之后后趕快離離開“這個鬼鬼地方”而到城城市的其其他設(shè)施施或是家家里得到到補(bǔ)償。從從這一點(diǎn)點(diǎn)看，公公共部分分的配置置策劃的的基本要要求是滿滿足使用用者最基基本的要要求； (3)從從勞動力力購買者者的心態(tài)態(tài)分析，公公共部分分的公攤攤將會由由各個公公司按租租用的面面積分?jǐn)倲偅粍趧觿恿徺I買者的目目的是希希望能夠夠以較少少的投入入獲取較較大的回回報(bào)

21、，這這樣，辦辦公行為為追求“效率最最大化”的目標(biāo)標(biāo)使得寫寫字樓的的設(shè)施必必須達(dá)到到一種“高效率率”的使用用狀態(tài)，一一切的配配置是希希望能夠夠使客戶戶能夠達(dá)達(dá)到更好好工作的的狀態(tài)，從從這樣的的要求出出發(fā)，如如何能夠夠最有效效的發(fā)揮揮公共部部分的效效率是關(guān)關(guān)鍵； (4)從從出賣勞勞動力的的一方考考慮，其其工作效效率越高高，意味味著其疲疲勞程度度越大，而而可能其其能夠獲獲得的報(bào)報(bào)酬是一一樣的，這這樣，相相比其勞勞動力購購買者而而言，普普通的職職員希望望能夠有有更多的的除工作作以外的的時間來來恢復(fù)勞勞動力，從從他們的的角度出出發(fā)，需需要更多多的公共共空間來來提高其其對工作作環(huán)境的的滿意度度；(5)不過

22、過應(yīng)當(dāng)注注意的是是，上面面兩種人人的利益益并不是是決然對對立的，從從公司的的內(nèi)部凝凝聚力、員員工待遇遇等出發(fā)發(fā)，勞動動力購買買者也會會考慮到到提高環(huán)環(huán)境的滿滿意度來來更有效效的增加加效率；而普通通職員在在提高效效率的同同時一般般相應(yīng)的的會增加加收入；這樣，從從寫字樓樓的經(jīng)營營者的角角度出發(fā)發(fā)，必須須兼顧二二者的要要求，追追求公共共部分的的合理配配置。5.2.77 其其他問題題 11 地塊和和大綠地地的景觀觀問題 大大綠地處處于清華華科技園園的中心心地帶，和和中心地地塊的關(guān)關(guān)系非常常密切，設(shè)設(shè)計(jì)中應(yīng)應(yīng)當(dāng)注意意以下幾幾個問題題： (1)使使盡量多多的辦公公空間的的視線應(yīng)應(yīng)該能夠夠通暢地地看到大大綠

23、地； (2)將將大綠地地在裙房房部分引引入公共共空間，將將大平臺臺視為綠綠地的延延伸部分分來設(shè)計(jì)計(jì)； (3)充充分考慮慮到高層層的辦公公空間俯俯視綠地地的效果果。 22 廣告設(shè)設(shè)置 在在調(diào)研中中有的客客戶反映映需要一一些設(shè)置置廣告的的空間來來為自己己的公司司作宣傳傳，因此此可以考考慮以下下的措施施： (1)在在裙房和和女兒墻墻部分要要求從設(shè)設(shè)計(jì)開始始就考慮慮到將來來廣告的的預(yù)留位位置，具具體的措措施由設(shè)設(shè)計(jì)師決決定； (2)在在大堂室室內(nèi)考慮慮用大的的電子屏屏幕來為為樓內(nèi)的的客戶作作廣告，這這種方式式由于涉涉及到技技術(shù)和造造價以及及客戶的的需求問問題，暫暫時只作作為設(shè)想想處理。5288 綜綜述

24、 1 地塊塊B122驗(yàn)證 一一般情況況下，總總體規(guī)模模是作為為整個策策劃的前前提和出出發(fā)點(diǎn)的的，由于于該項(xiàng)目目的特殊殊性、需需要對項(xiàng)項(xiàng)目的總總規(guī)模進(jìn)進(jìn)行確定定，下面面將首先先對B112地塊塊進(jìn)行總總體規(guī)模模的驗(yàn)證證，再對對各個分分項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行確確定，然然后在此此基礎(chǔ)上上對整個個中心地地塊的規(guī)規(guī)模和其其中的分分項(xiàng)內(nèi)容容進(jìn)行確確定。 總總體規(guī)模模跟標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層大小小，裙房房大小和和地下面面積都有有很大的的關(guān)系，基基本上是是一個相相互制約約的過程程，因此此，下面面先對一一些分項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)做做出合理理的假設(shè)設(shè)，計(jì)算算出總的的規(guī)模，然然后根據(jù)據(jù)計(jì)算出出的總的的規(guī)模重重新確定定各個分分項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)。 (1)總總體規(guī)模

25、模驗(yàn)證。 11)層數(shù)數(shù)。按上上文的分分析，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層的的層高不不小于336mm，裙房房的層高高一般在在455m，如如果按44層裙房房計(jì)算，限限高1000m時時最多為為26層層，此時時總高為為972m，如如果至少少一層標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層的的高度為為455m(以以便將來來靈活處處理)，則則總高為為981m，這這還沒有有包括屋屋頂機(jī)房房的高度度；限高高78mm時為220層，此此時總高高度為55766m，如如果如果果至少一一層標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層的高高度為445mm，則總總高為55855m：這這和規(guī)劃劃要求是是一致的的，實(shí)際際上已經(jīng)經(jīng)基本達(dá)達(dá)到了極極限； 22)核心心筒大小小。假設(shè)設(shè)所有的的服務(wù)設(shè)設(shè)施都集集中核心心筒內(nèi)，標(biāo)標(biāo)

26、準(zhǔn)層暫暫時定為為15000m22，有以以下的內(nèi)內(nèi)容： 按照高高層建筑筑防火規(guī)規(guī)范，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層每每15000m22設(shè)一臺臺消防電電梯，因因此，在在每一幢幢塔樓內(nèi)內(nèi)至少應(yīng)應(yīng)該有一一部消防防梯，考考慮到消消防梯兼兼為貨梯梯，在1100mm高的辦辦公樓內(nèi)內(nèi)有7部部客梯，11部消防防梯，井井道尺寸寸按244人標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為26255m，按按低區(qū)計(jì)計(jì)算(高高區(qū)井道道會減少少)，共共50mm2左右； 電梯間間，按高高層辦公公綜合建建筑設(shè)計(jì)計(jì)一書書，一般般般取33m寬，長長度為核核心筒邊邊長，大大致為115m，這這樣，共共計(jì)455m2； 至少22部消防防樓梯，加加前室共共約400m2； 廁所，按按上面的的分析，每每個

27、男廁廁大便器器的服務(wù)務(wù)面積約約為5000m22，而女女廁的服服務(wù)面積積約為3300mm2，這樣樣標(biāo)準(zhǔn)層層男廁需需要3個個大便器器，女廁廁需要55個大便便器，按按這樣的的標(biāo)準(zhǔn)，共共計(jì)約440m22； 開水間間和清潔潔間，共共計(jì)5mm2； 綜合布布線室，約約20mm2； 其他設(shè)設(shè)備空間間：新風(fēng)風(fēng)機(jī)房，強(qiáng)強(qiáng)電弱電電，共約約80mm2； 各種管管井，共共計(jì)約330m22； 上上述共計(jì)計(jì)3100m2，按標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層11200015500mm2計(jì)算，約約占20022588。 33)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層大小小。按規(guī)規(guī)劃要求求和建筑筑間的合合理間距距，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層的最最大范圍圍基本上上在400m40mm左右，同同時考慮慮到進(jìn)深深

28、的要求求不超過過12mm(最好好是100m)，核核心筒的的面積在在15200左右右，假設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)層層是正方方形的，核核心筒也也是正方方形的且且在標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層中央央，走道道的寬度度為18m，這這樣計(jì)算算出來的的進(jìn)深(從外墻墻皮到辦辦公室內(nèi)內(nèi)墻皮的的距離)為92m112m，應(yīng)應(yīng)該是符符合要求求的；此此時的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層的的使用率率在655775之之間，大大致上滿滿足要求求；考慮慮到防火火規(guī)范，因因此標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層的面面積控制制在1220015000m22之間： 44)地上上建筑面面積。按按上面的的標(biāo)準(zhǔn)層層的面積積計(jì)算，總總的辦公公的面積積在26600003330000m2左右，加加上4層層裙房的的面積，地地上面積積

29、可以做做到31100004000000m2，為了了給設(shè)計(jì)計(jì)以一定定的靈活活主動的的余地，并并充分考考慮到規(guī)規(guī)劃的要要求，科科技園原原來設(shè)想想的地上上面積3330000還是是可行的的； 55)地下下建筑面面積。地地下部分分主要由由以下幾幾個部分分組成： 汽車庫庫：按地地下三層層計(jì)算；地下面面積由于于停車位位有部分分在中心心綠地內(nèi)內(nèi)解決，對對于地下下，不應(yīng)應(yīng)該依據(jù)據(jù)地塊自自身來計(jì)計(jì)算，按按上面分分析的中中心地塊塊總共需需要的車車位按規(guī)規(guī)劃要求求計(jì)算，總總共9336輛車車，在BB12地地塊的停停車數(shù)為為1500輛，總總面積約約37550-445000m2； 自行車車庫：按按上文分分析，中中心地塊塊共

30、需約約11000 mm2，B112地塊塊大約在在3500 m22左右； 設(shè)備后后勤：包包括設(shè)備備機(jī)房、庫庫房、后后勤部分分，占總總建筑面面積的88111左左右計(jì)算算，約為為40000555000m2； 核心筒筒，樓梯梯：按地地下三層層計(jì)算，約約10000m22； 其他：包括部部分的公公共面積積(餐廳廳、部分分康樂)、走道道、部分分人防等等等，視視設(shè)計(jì)變變化，共共計(jì)約110000-15500mm2； 以以上各項(xiàng)項(xiàng)加起來來為10015001223500m2，規(guī)規(guī)劃規(guī)定定的1110000m2是可行行的。 綜綜上，總總建筑面面積的在在400000510000 m2之間都都是可行行，綜合合經(jīng)濟(jì)考考慮、規(guī)

31、規(guī)劃的需需求、同同時給設(shè)設(shè)計(jì)一定定的發(fā)揮揮余地，在在這個基基礎(chǔ)上總總的規(guī)模模定為4450000 mm2左右，其其中地上上340000mm2左右，地地下1110000m2左右。 (2)各各個分項(xiàng)項(xiàng)規(guī)模的的確定。在在對總體體規(guī)模的的分析中中，很多多的項(xiàng)目目的確定定是在假假設(shè)總規(guī)規(guī)模為5500000m22的前提提下得出出的，現(xiàn)現(xiàn)在應(yīng)該該按照4450000m22的規(guī)模模對其中中的部分分指標(biāo)做做出調(diào)整整。 1)車庫：37550445000m2 2)自行車車庫：3350mm2左右 3)設(shè)備和和后勤：共計(jì)336000-49900mm2 4)公共部部分面積積： 由由于上面面確定的的450000mm2的規(guī)模模和

32、上文文分析中中假設(shè)的的500000mm2的規(guī)模模相差不不大，因因此上文文分析中中的結(jié)論論可以作作為很好好的參考考：門廳，3350mm2咖啡，1100mm2餐廳，114000m2康樂，556010000m22多功能廳廳，1550020000m22小商店，1150mm2商務(wù)中心心、郵局局，2000m22其他，包包括展廳廳和讀書書處、吸吸煙處，共共計(jì)3000m22上面8項(xiàng)共共計(jì)4446054000 mm2，占總總建筑面面積的99111，基基本上符符合上文文分析的的結(jié)論。 5)辦公面面積： 按按計(jì)算，共共計(jì)約33000003320000 mm2，占總總建筑面面積的66771，這個個比例基基本上和和現(xiàn)在

33、的的寫字樓樓狀況相相當(dāng)；和現(xiàn)在的寫寫字樓狀狀況相當(dāng)當(dāng)； 66)其他他：共計(jì)計(jì)20000m22左右。(3)其他他技術(shù)指指標(biāo)的確確定。1)標(biāo)準(zhǔn)層層大小。地地上總的的面積為為340000 m2，按334層層裙房計(jì)計(jì)算，則則裙房的的面積為為60000880000m2左右，則則標(biāo)準(zhǔn)層層的面積積為1220013000m22之間；2)電梯。前前文分析析電梯的的時候是是按照3360000m22的辦公公面積計(jì)計(jì)算的，現(xiàn)現(xiàn)在應(yīng)該該按照3320000m22的規(guī)模模做出調(diào)調(diào)整，并并相應(yīng)的的驗(yàn)證其其他的指指標(biāo)，包包括發(fā)梯梯時間間間隔和55分鐘的的運(yùn)載力力，具體體計(jì)算見見表5-19：表5-199 地地塊B112客梯梯數(shù)計(jì)

34、算算表總辦公建筑筑面積3320000 mm2方案1方案2方案3低區(qū)高區(qū)低區(qū)中區(qū)高區(qū)低區(qū)中區(qū)高區(qū)運(yùn)行高程6110035651003565100速度46456456?？繉訑?shù)1412998998額定載客數(shù)數(shù)2424202024202024總辦公面積積17500014500011700011700087001170001170008700集中率0.20.20.20.20.20.160.160.16時間間隔(S)156150111120134111120134運(yùn)行周期156150111120134111120134電梯數(shù)186453453每部電梯服服務(wù)建筑筑面積218724162925234029002

35、92523402900每個梯位服服務(wù)建筑筑面積91100146117120146117120電梯數(shù)276443332發(fā)梯間隔時時間2225273044374067每部電梯服服務(wù)建筑筑面積25002416292529252900390039004350每個梯位服服務(wù)建筑筑面積104100146146120195195181 計(jì)算結(jié)結(jié)果。上上表中方方案1是是分為兩兩個區(qū)，方方案2和和方案33都是分分為3個個區(qū)，不不同的是是計(jì)算中中方案33取得集集中率116是是最小值值，也就就意味著著所得到到的結(jié)果果應(yīng)該是是個最小小值，在在經(jīng)濟(jì)許許可的情情況下應(yīng)應(yīng)當(dāng)努力力達(dá)到這這個要求求。 發(fā)梯時時間驗(yàn)證證。按高高

36、層辦公公綜合建建筑設(shè)計(jì)計(jì)，國國外一般般在300600s之間間，國內(nèi)內(nèi)高檔的的寫字間間也應(yīng)當(dāng)當(dāng)達(dá)到這這個水平平，不過過考慮到到國內(nèi)的的實(shí)際情情況，發(fā)發(fā)梯間隔隔時間最最好也不不要超過過80ss，這樣樣，相應(yīng)應(yīng)的低區(qū)區(qū)和中區(qū)區(qū)的電梯梯數(shù)都可可以調(diào)整整為2部部，發(fā)梯梯時間分分別為556s和和60ss，滿足足要求。 5分鐘鐘承載力力驗(yàn)證。按按高層層辦公綜綜合建筑筑設(shè)計(jì)中中的建議議，5分分鐘運(yùn)載載力應(yīng)該該在總?cè)巳藬?shù)的11215，如果果3個區(qū)區(qū)的電梯梯都為22部，此此時5分分鐘的運(yùn)運(yùn)載力分分別為低低區(qū)：99，中中區(qū)：110，高高區(qū)：110，低低于標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。 因因此，對對B122地塊來來說，在在經(jīng)濟(jì)許許可的情情

37、況下，共共8部客客梯可以以較好的的滿足要要求，66部客梯梯為目前前現(xiàn)實(shí)狀狀態(tài)下的的極限值值；折衷衷值為77部； 33)廁所所大小。如如果總的的辦公面面積在3320000m22，則標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層的的面積在在12000113000m2，此時時的廁所所大小和和前文分分析的差差不多，男男廁的大大便器為為3個，女女廁的大大便器為為4個；4)核心筒筒大小。按按前文的的分析，其其總面積積控制在在標(biāo)準(zhǔn)層層的200225之之間為合合適，共共計(jì)約22403200之間，視視具體設(shè)設(shè)計(jì)而定定。2 其其他地塊塊驗(yàn)證B13地塊塊：情況況和B112基本本一致，可可以完全全參考BB12地地塊的情情況，這這里不再再論述；B09地塊塊

38、：按上上文對BB12地地塊的分分析方法法(詳細(xì)細(xì)的論述述略)，可可以得出出下面的的結(jié)論：(1)層數(shù)數(shù)：地上上20層層，地下下3層；(2)總規(guī)規(guī)模：33100003330000m22之間，可可按照規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)值3220000m2設(shè)計(jì)1)地上建建筑面積積：按334層層裙房計(jì)計(jì)算，共共計(jì)約22500002270000m22之間；2)地下建建筑面積積：按地地下3層層計(jì)算，共共計(jì)約660000m2；(3)辦公公面積：共計(jì)2220000m22左右：(4)公共共部分：共計(jì)22880038880mm2：1)門廳，3300mm22)咖啡，880m223)餐廳，110000m24)康樂，44007000m25)多

39、功能能廳，880015000m226)小商店店，1000m227)商務(wù)中中心、郵郵局，2200mm28)其他，包包括展廳廳和讀書書處、吸吸煙處，共共計(jì)3000m22(5)車庫庫：停車車1055輛，面面積為22625531150mm2(6)自行行車庫：約2220m22 (7)設(shè)備備后勤：約25500-35000m22(8)其他他指標(biāo)：1)標(biāo)準(zhǔn)層層：可以以參考BB12地地塊的分分析，在在12000113000m2之間2)核心筒筒：按標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層的的20255控制制，廁位位和B112地塊塊的相同同3)客梯數(shù)數(shù)：具體體計(jì)算見見表5-20：表5-200 地地塊B113客梯梯數(shù)計(jì)算算表總辦公建筑筑面積3320

40、000 mm2方案1方案2方案3不分區(qū)低區(qū)高區(qū)低區(qū)中區(qū)高區(qū)運(yùn)行高程784078285678速度6452.546?？繉訑?shù)20119776額定載客數(shù)數(shù)242020202024總辦公面積積220000120000100000760076006800集中率0.20.20.160.20.20.2時間間隔S175122125108114119運(yùn)行周期175122125108114119電梯數(shù)11254332每部電梯服服務(wù)建筑筑面積18332400002500253325333400每個梯位服服務(wù)建筑筑面積76120125126126141電梯數(shù)21043222發(fā)梯間隔時時間173041545759每部電梯

41、服服務(wù)建筑筑面積220030003333380038003400每個梯位服服務(wù)建筑筑面積91150166190190141 從從表5-20計(jì)計(jì)算的結(jié)結(jié)果看，分分3個區(qū)區(qū)的電梯梯數(shù)最少少，可以以考慮這這種分組組方式：但由于于低區(qū)的的層數(shù)不不高，對對電梯速速度會有有影響，而而且由于于，每個個區(qū)的電電梯數(shù)不不能少于于兩個，因因此這個個數(shù)量是是不可以以減少的的；而分分兩個區(qū)區(qū)的情況況下，參參考目前前的狀況況，低區(qū)區(qū)和高區(qū)區(qū)分別可可以減少少一部電電梯，分分別為33部和22部，此此時應(yīng)該該適當(dāng)?shù)牡募哟箅婋娞莸娜萑萘亢退偎俣龋?因因此，建建議地塊塊B133的客梯梯布置分分為兩個個區(qū)，低低區(qū)為33部，高高區(qū)為

42、22部。 BB10地地塊：BB10地地塊為大大平臺，地地上沒有有建筑面面積，地地下客作作為停車車和一些些輔助用用房，按按3層計(jì)計(jì)算，面面積大小小共為66000070000mm2之間： 車車庫：1100輛輛，共計(jì)計(jì)25000330000m2； 設(shè)設(shè)備和其其他：22500030000mm2； BB11地地塊：參參照B009地塊塊；3 地地塊綜合合考慮上面分別對對各個地地塊進(jìn)行行了分析析，實(shí)際際上，各各個地塊塊是一個個不可分分割的整整體,應(yīng)應(yīng)當(dāng)對綜綜合的指指標(biāo)統(tǒng)籌籌考慮，下下面再總總計(jì)一下下各個部部分的規(guī)規(guī)模(表表5-221)表5-211 地地塊綜合合指標(biāo)表表總體情況B09B10B11B12B13小

43、記總建筑面積積m2232000060003200004500004500001600000地上建筑面面積mm226000002600003400003400001200000地下建筑面面積mm2600060006000110000110000400000地上層數(shù)m2200202626地下層數(shù)m23332626限高m227878100100辦公面積m222000003200003200003200001080000后勤設(shè)備部部分面積積m22500350002500300002500350003600490003600490001470001998000車庫部分面面積地塊內(nèi)機(jī)動動車停車車位1051

44、05150150610機(jī)動車2625315502625315503750450003750450001525001883000自行車2202203503501140公共部分面面積門廳m223003003503501300咖啡酒吧/m28080100100360員工餐廳m210001000140014004800康樂設(shè)施m240077004007700560110000560110000192034000小商店mm2100100150150500商務(wù)中心、郵郵局mm200200200200800多功能廳/m280011500080011500015002000015002000046007000

45、0其他m223003003003001200公共部分總總計(jì)mm23300430003300430004810575504810575501620002001000 在在上面的的指標(biāo)中中，除了了辦公面面積和車車庫面積積是等于于各個部部分的相相加而外外，其他他的指標(biāo)標(biāo)由于在在總體上上的協(xié)調(diào)調(diào)，其面面積指標(biāo)標(biāo)都會有有相應(yīng)的的變化，下下面分別別分析： (1)BB10地地塊。由由于在BB10地地塊下除除了車庫庫外可以以提供大大約30000mm2的面積積，占總總面積的的188，這這些面積積可以按按設(shè)計(jì)靈靈活的處處理。(2)后勤勤設(shè)備部部分。設(shè)設(shè)備機(jī)房房部分的的比例基基本上不不變，大大致占總總建筑面面積的4

46、4775，視具具體的設(shè)設(shè)計(jì)而定定；但由由于各個個地塊的的統(tǒng)一管管理，其其后勤部部分的用用房可以以相對減減少，為為了給設(shè)設(shè)計(jì)一定定的靈活活性，后后勤及設(shè)設(shè)備總的的比例按按照100控制制較為合合適，即即總的后后勤和機(jī)機(jī)房部分分的面積積不超過過160000mm2。（3）公共共部分。公公共部分分的面積積變化較較大，由由于可以以把各個個地鐵中中的相同同的功能能集中在在一起，這這樣可以以增加設(shè)設(shè)計(jì)的靈靈活性，下下面還是是按各個個功能分分析：1）門廳：門廳是是各個部部分都應(yīng)應(yīng)該有的的，其面面積指標(biāo)標(biāo)是指的的用于交交通和聚聚散功能能的面積積，可以以和其他他部分結(jié)結(jié)合起來來；2）咖啡酒酒吧：可可以把酒酒吧和休休

47、息處結(jié)結(jié)合起來來，作為為日常的的休息和和閱讀之之處；也也可以考考慮把酒酒吧結(jié)合合起來作作為較高高檔次的的休閑場場所，此此時應(yīng)該該單獨(dú)另另設(shè)休息息處；3）員工餐餐廳：一一般的員員工餐廳廳都是快快餐性質(zhì)質(zhì)的，可可以把各各個餐廳廳綜合分分布，設(shè)設(shè)計(jì)一部部分的點(diǎn)點(diǎn)菜性質(zhì)質(zhì)的餐廳廳；表5-222的數(shù)據(jù)據(jù)可以作作為參考考，其中中最后一一列是對對中心地地塊的建建議值：表5-222 后后勤設(shè)備備面積建建議表4)康樂設(shè)設(shè)施：集集中的康康樂設(shè)施施可以避避免重復(fù)復(fù)的功能能，因此此可以布布置健身身器材、跳跳健美操操的場所所、桑拿拿、臺球球、乒乓乓球、保保齡球等等項(xiàng)目； 55)小商商店：一一般而言言，每個個地塊內(nèi)內(nèi)應(yīng)當(dāng)

48、有有一處，如如果聯(lián)系系方便，小小商店的的數(shù)目不不用太多多，可以以作為不不同的商商店，包包括副食食、書店店等； 66)商務(wù)務(wù)中心、郵郵局：商商務(wù)中心心應(yīng)當(dāng)和和各個樓樓聯(lián)系方方便，郵郵局可以以合并處處理； 77)多功功能廳：由于各各個樓綜綜合起來來，其總總的面積積將會比比各個樓樓之和小小，建議議在3000050000m22之間；8)其他：可以綜綜合起來來處理，作作為展廳廳等，休休息處可可以和咖咖啡結(jié)合合；吸煙煙處在標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層中中可以和和消防前前室結(jié)合合，在公公共部分分應(yīng)當(dāng)有有單獨(dú)的的地方。 4 總規(guī)規(guī)模綜述述 綜綜上，整整個中心心地塊的的建筑面面積為116萬mm2，其中中地上112萬mm2，地下下4

49、萬mm2各個部部分的面積分分布為： (1)辦辦公：總總計(jì)10080000m22； (2)后后勤設(shè)備備：控制制在1550000m2左右； (3)機(jī)機(jī)動車車車庫：11525501183000m22； (4)自自行車車車庫：111400m2； (5)公公共部分分面積：150000180000mm2； 其其他的分分項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)和具體體要求見見任務(wù)書書篇的論論證。53 初步任任務(wù)書5311 宏宏觀問題題 1 總體體規(guī)模 所所要求設(shè)設(shè)計(jì)的中中心地塊塊處于清清華科技技園內(nèi)的的地塊編編號為BB09至至B133共五個個地塊，總總用地面面積為1182668441m22；總規(guī)規(guī)模為116萬mm2，表55-233是各個個

50、地塊的的總的指指標(biāo)情況況，需要要說明的的是： (1)停停車位是是指機(jī)動動車車位位，要求求總數(shù)大大于地塊塊內(nèi)的總總數(shù)，其其余部分分由中心心綠地下下的集中中停車庫庫提供；(2)退紅紅線要求求中B112、BB13地地塊的主主樓要求求退道路路紅線330m，裙裙房退220m；表5-233 規(guī)規(guī)劃要求求表地塊編號用地面積/m2總建筑面積積/m22地上建筑面面積/mm2地下建面/m2地上層數(shù)地下層數(shù)容積率（地地上）高度/m退紅線要求求（m）地塊內(nèi)停車車位（個個）1005東南西北要求總數(shù)地上地下B02 2570.3932000026000060002038.42785555195100B102642.7660

51、0006000000020100B112570.3932000026000060002038.11785555195105B125395.64500003400001100002635.9210020（30）5273150B135089.274500003400001100002637.0710020（30）5273150小計(jì)182688.411160000012000004000008.7593620610 22 總體要要求 (1)在在任務(wù)書書中，為為敘述方方便，將將整個項(xiàng)項(xiàng)目化為為公共部部分、辦辦公部分分、后勤勤和設(shè)備備部分、車車庫部分分等四個個部分，表表5-224是各各個地塊塊的總的的分

52、布情情況：表5-244 各各個地塊塊總的分分布圖地塊編號B09B10B11B12B13小計(jì)辦公部分面面積mm222000003200003200003200001080000后勤設(shè)備部部分面積積 m22500350002500350002500350003600490003600490001470001998000車庫部分面面積/mm2地塊內(nèi)機(jī)動動車停車車位105100105150150610機(jī)動車2625315502500300002625315503750450003750450001525001883000自行車2202203503501140公共部分面面積/mm2門廳m22300300

53、3503501300咖啡酒吧m28080100100360員工餐廳m210001000140014004800康樂設(shè)施m240077004007700560110000560110000192034000小商店mm2100100150150500商務(wù)中心、郵郵局/mm2200200200200800多功能廳/m2800115000800115000150020000150020000460070000其他(展廳廳、休息息處、吸吸煙處)/m223003003003001200公共部分總總計(jì)mm23300430003300430004810575504810575501500001880000 (

54、2)以以上是各各個地塊塊的要求求，設(shè)計(jì)計(jì)需要在在清華科科技園修修建性詳詳細(xì)規(guī)劃劃的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行行，B009-BB13共共5個地地塊統(tǒng)一一設(shè)計(jì)，因因此有些些部分應(yīng)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌籌考慮： (3)出出入口的的位置按按照清華華科技園園修建性性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃確定定5322 辦辦公部分分 11 類型 辦辦公空間間以開敞敞的大開開間辦公公為主，要要求設(shè)計(jì)計(jì)考慮到到將來的的靈活劃劃分，能能夠兼顧顧大開間間與小開開間的靈靈活處理理，其能能夠劃分分的最小小出租單單元的建建筑面積積在1000 mm2以下，將將來主要要的出租租單元劃劃分也應(yīng)應(yīng)當(dāng)能夠夠在1550m22左右； 22 標(biāo)準(zhǔn)層層 每每個地塊塊的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層的建建筑面積積控

55、制在在12000113000 m22之間；進(jìn)深(指外墻墻皮到辦辦公室內(nèi)內(nèi)墻皮之之間的距距離)控控制在110m左左右，最最好不要要超過112m； 33 標(biāo)準(zhǔn)層層中的輔輔助部分分 輔輔助部分分包括了了廁所、電電梯、電電梯廳、樓樓梯、管管井、各各種機(jī)房房(包括括綜合布布線室)、開水水間、清清潔室等等等，下下面列出出各項(xiàng)指指標(biāo)：電梯：各個個地塊的的分區(qū)和和各個區(qū)區(qū)的電梯梯數(shù)及其其他的指指標(biāo)的建建議見表表5-225，如如果設(shè)計(jì)計(jì)者能夠夠提出更更好的解解決方案案，在加加以論證證后由甲甲方?jīng)Q定定：表5-255地塊號B09或者者B111B12或者者B133分區(qū)低區(qū)高區(qū)低區(qū)中區(qū)高區(qū)運(yùn)行高程(m)40782856

56、78速度(ms)452546停靠層數(shù)1l層及以以下11層及以以上1l層及以以下11199層19層及以以上額定載客數(shù)數(shù)2020202024客梯數(shù)32322消防梯兼貨貨梯數(shù)1(全程運(yùn)運(yùn)行)1(全程運(yùn)運(yùn)行) 廁廁所：總總的面積積控制在在40 m2左右，其其中男廁廁3個大大便器、44個小便便器，223個個洗手盆盆；女廁廁4個大大便器、334個個洗手盆盆。 開開水間：設(shè)點(diǎn)茶茶爐一個個，面積積約2mm2 清清潔間：約2mm2 機(jī)機(jī)房中需需單設(shè)綜綜合布線線室，總總面積220m22左右，視視設(shè)計(jì)而而定。整個輔助部部分的建建筑面積積(不包包括走道道)控制制在標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層建筑筑面積的的20255之間間。 44 層高凈

57、凈高 建建議標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層的凈凈高最好好不要低低于26m，層層高不低低于36m；由于層層高和造造價等密密切相關(guān)關(guān)，因此此最后的的決策應(yīng)應(yīng)當(dāng)綜合合各個方方面后統(tǒng)統(tǒng)一考慮慮； ， 在在辦公部部分至少少應(yīng)當(dāng)有有一層的的層高為為455m，以以便將來來靈活的的處理；其余部分(裙房、地地下室等等等)的的層高由由設(shè)計(jì)者者根據(jù)需需要決定定。 55 其他 在在裙房部部分應(yīng)當(dāng)當(dāng)考慮到到出租給給銀行的的部分，面面積在11000020000mm2之間，在在首層有有單獨(dú)的的出口，配配備金庫庫。辦公空間盡盡量爭取取朝南，每每個出租租單元必必須有自自然采光光。5333公共部部分 公公共部分分包括門門廳、咖咖啡酒吧吧、員工工餐廳、

58、康康樂設(shè)施施、小商商店、商商務(wù)中心心、郵局、多功能能廳、展展廳、休休息處、吸吸煙處等等，整個個項(xiàng)目的的公共部部分最好好統(tǒng)一考考慮。1 辦辦公門廳廳這里的門廳廳是指每每個地塊塊各自的的辦公門門廳。(1)門廳廳中必須須安排沙沙發(fā)、公公司名錄錄、前臺臺和電話話等幾項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)容；(2)在設(shè)設(shè)計(jì)中應(yīng)應(yīng)當(dāng)把重重點(diǎn)放在在人流的的組織上上面，而而不是追追求門廳廳的豪華華奢侈；（3）門廳廳的面積積控制在在30003550m22之間；(4)門廳廳可以和和咖啡酒酒吧、展展廳等結(jié)結(jié)合設(shè)計(jì)計(jì)；(5)在門門廳中考考慮預(yù)留留電子廣廣告牌的的位置。 2 咖啡啡酒吧 咖咖啡酒吧吧主要是是為內(nèi)部部服務(wù)，可可以在每每個地塊塊內(nèi)單獨(dú)獨(dú)設(shè)

59、置；也可以以綜合各各個地塊塊而設(shè)，但但需保證證各個樓樓到咖啡啡酒吧的的交通便便捷，由由設(shè)計(jì)者者根據(jù)具具體情況況而定；分開設(shè)計(jì)時時，各地地塊的咖咖啡酒吧吧的面積積控制在在801000m2，應(yīng)當(dāng)當(dāng)考慮和和門廳結(jié)結(jié)合，同同時考慮慮和閱覽覽處結(jié)合合。 3 員工工餐廳 員員工餐廳廳主要的的服務(wù)對對象是樓樓內(nèi)的辦辦公人員員；員工餐廳應(yīng)應(yīng)當(dāng)在整整個項(xiàng)目目中統(tǒng)籌籌考慮，在在布置快快餐的時時候，應(yīng)應(yīng)當(dāng)考慮慮到布置置一些點(diǎn)點(diǎn)菜的中中餐和西西餐廳，總總的面積積指標(biāo)在在40000m22左右，其其中，快快餐占332000m2左右，中中餐在5500mm2左右，西西餐在3300mm2左右，應(yīng)應(yīng)當(dāng)注意意和各個個部分的的聯(lián)系方

60、方便。 4 康樂樂部分 康康樂設(shè)施施在為樓樓內(nèi)服務(wù)務(wù)的同時時兼顧對對外的服服務(wù)，因因此注意意其相對對的獨(dú)立立性； 在在各個樓樓內(nèi)應(yīng)當(dāng)當(dāng)布置一一些簡單單的健身身器材，方方便客戶戶的使用用；其他他項(xiàng)目最最好統(tǒng)一布置； 需需要布置置健身器器材、跳跳健美操操的場所所、桑拿拿、美容容美發(fā)、棋棋牌、臺臺球、乒乒乓球、保保齡球等等項(xiàng)目，其其總面積積控制在在20000225000m2(包括必必須的輔輔助部分分)，分分項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)如下(表5-26)：表5-266 康康樂部分分的面積積分布表表健身器材跳健美操的的場所桑拿臺球乒乓球保齡球棋牌美容其他面積（m22）2003003001001008001001003005