沂南中意家園項(xiàng)目策劃報(bào)告

1、 濟(jì)南嘉瑞偉業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 中意家園項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告第 PAGE 74 頁 【山東沂沂南中意意家園項(xiàng)項(xiàng)目】營銷策劃劃報(bào)告濟(jì)南嘉瑞瑞偉業(yè)二零一一一年八月月目 錄錄第一部分分：關(guān)于于品牌結(jié)結(jié)合一、中意意品牌的的戰(zhàn)略高高度二、中意意品牌的的結(jié)合利利用第二部分分：關(guān)于于價(jià)值提提升一、放眼眼全城，引領(lǐng)跨跨越二、中心心外延，商務(wù)北北拓三、地位位提升，借勢跨跨越四、城市市客廳，沂南門戶戶五、資源源整合，高瞻遠(yuǎn)遠(yuǎn)矚第三部分分：關(guān)于于調(diào)研與與自身分分析沂南城市市簡況競爭項(xiàng)目目調(diào)研中意家園園SWOOT分析析第四部分分：關(guān)于于產(chǎn)品探探研一、總體體定位原原則二、產(chǎn)品品定位三三原則三、住宅宅部分產(chǎn)產(chǎn)品建議議第

2、五部分分：關(guān)于于開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略與價(jià)價(jià)格一、銷售售目標(biāo)二、銷售售價(jià)格建建議三、具體體銷售策策略第六部分分：關(guān)于于營銷推推廣一、總體體營銷策策略二、階段段性營銷銷策略實(shí)實(shí)施三、整體體推廣策策略四、各階階段性推推廣策略略實(shí)施前言中意家園園項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營和管管理的普普通房地地產(chǎn)項(xiàng)目目，更是是涉及公公司跨越越多行業(yè)業(yè)發(fā)展，企企業(yè)戰(zhàn)略略布局，品牌拓拓展與房房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域拓展展的重要要一步。中意家園園項(xiàng)目在公司房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展歷程程中將是是最精彩彩的一頁頁，將是是品牌塑塑造、提提升與鞏鞏固的關(guān)關(guān)鍵一步步，也將會成成為公司司品牌外外拓的經(jīng)經(jīng)典示范范。鑒于本項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)特特的地理理位置與與在開發(fā)

3、發(fā)公司開開發(fā)本項(xiàng)項(xiàng)目的戰(zhàn)戰(zhàn)略意圖圖，本案案在整體體價(jià)值提提升方面面尚存在在較多的的可能，因此，我們本本著大膽膽假設(shè)，小心求求證的思思路，將將本報(bào)告告起點(diǎn)提提高到能能與開發(fā)發(fā)公司的的品牌高高度、戰(zhàn)戰(zhàn)略高度度、發(fā)展展高度相相一致的的方向去去共同思思考本項(xiàng)項(xiàng)目的未未來。第一部分分關(guān)于品品牌結(jié)合合為什么要要特別講品品牌？品牌戰(zhàn)略略是公司司穩(wěn)健快快速發(fā)展展的動力力，是公公司持續(xù)續(xù)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)拓拓展的利利器，是是中意家家園項(xiàng)目目開發(fā)需需貫徹的的最核心心的支柱柱。一、品牌牌的戰(zhàn)略略高度主要思路路：品牌釋義義品牌牌支撐為什什么企業(yè)業(yè)要以品品牌為核核心1、品牌牌釋義：品牌是給給擁有者者帶來溢溢價(jià)、產(chǎn)產(chǎn)生增值值的

4、一種種無形的的資產(chǎn)，他的載載體是用用以和其其他競爭爭者的產(chǎn)產(chǎn)品或勞勞務(wù)相區(qū)區(qū)分的名名稱、術(shù)術(shù)語、象象征、記記號或者者設(shè)計(jì)及及其組合合，增值值的源泉泉來自于于消費(fèi)者者心智中中形成的的關(guān)于其其載體的的印象。2、品牌牌的一般般定義（1）一一般意義義上的定定義：品品牌是一一個(gè)名稱稱、名詞詞、符號號或設(shè)計(jì)計(jì)，或者者是它們們的組合合，其目目的是識識別某個(gè)個(gè)銷售者者或某群群銷售者者的產(chǎn)品品或勞務(wù)務(wù)，并使使之同競競爭對手手的產(chǎn)品品和勞務(wù)務(wù)區(qū)別開開來。（2）作作為品牌牌戰(zhàn)略開開發(fā)的定定義：品品牌是通通過以上上這些要要素及一一系列市市場活動動而表現(xiàn)現(xiàn)出來的的結(jié)果所所形成的的一種形形象認(rèn)知知度，感感覺，品品質(zhì)認(rèn)知知

5、，以及及通過這這些而表表現(xiàn)出來來的客戶戶忠誠度度，總體體來講它它屬于一一種無形形資產(chǎn)。所以這這時(shí)候個(gè)個(gè)品牌是是作為一一種無形形資產(chǎn)出出現(xiàn)的。（3）品品牌是企企業(yè)、產(chǎn)產(chǎn)品與消消費(fèi)者建建立的一一種關(guān)系系?？蛻舾鼮闉殛P(guān)注的的是第22、3條的的對品牌牌的感知知與快速速認(rèn)可，短期取取得市場場及客戶戶支持。在市場調(diào)調(diào)研中，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)，沂沂南比較較多的客客戶對公司的認(rèn)認(rèn)知僅存存于家具具、建材材系列，對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的能力力不了解解，因此此，項(xiàng)目目推動需需納入品品牌概念念，將品品牌形象象全面提提升宣傳傳，取得得房地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域巨巨大成功功并帶動動品牌提提升的目目的。二、品牌牌的結(jié)合合利用主要思路路：品牌在地地產(chǎn)開

6、發(fā)發(fā)中的利利用以國際化化視野，精工打打造地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目地產(chǎn)開發(fā)發(fā)注重引引入國際際先進(jìn)開開發(fā)理念念，以先先進(jìn)的地地產(chǎn)理念念引領(lǐng)行行業(yè)發(fā)展展。注重重產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量，地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)注重精精工打造造，精益益求精，以高品品質(zhì)產(chǎn)品品取得市市場高度度認(rèn)可。以品牌為為地產(chǎn)開開發(fā)利器器，取得得政府開開發(fā)及規(guī)規(guī)劃等支支持。以品牌為為驅(qū)動，強(qiáng)大地地產(chǎn)項(xiàng)目目多元化化開發(fā)。第二部分分關(guān)于價(jià)值值提升一、放眼眼全城，引領(lǐng)跨跨越寫在前面面的話：伴隨沂南南城市飛飛速發(fā)展展，城市市中心區(qū)區(qū)外擴(kuò)，中心城城區(qū)建設(shè)設(shè)大跨越越發(fā)展，中意家園園項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特的地地理位置置已不能能憑常規(guī)規(guī)地產(chǎn)開開發(fā)模式式進(jìn)行開開發(fā)。伴隨沂南南諸葛故故里文化化所帶來來的城

7、市市跨越式式發(fā)展的的機(jī)遇，沂南旅旅游文化化承載沂沂南對外外形象展展示的窗窗口作用用,本項(xiàng)項(xiàng)目有價(jià)價(jià)值巨變變,商業(yè)業(yè)價(jià)值進(jìn)進(jìn)一步提提升的空空間.中意項(xiàng)目目地塊正正處于沂沂南城市市開發(fā)的的中心節(jié)節(jié)點(diǎn),是是沂南西大門,承承擔(dān)城市市客廳與與對接城城西大發(fā)展大大跨越的的歷史重重任。我們可以以設(shè)想：中意家園園面臨城城市跨越越式發(fā)展展的歷史史機(jī)遇，與沂南南城市未未來發(fā)展展形象窗窗口無縫縫對接，必將成成為沂南南未來核心心居住區(qū)區(qū)、城市市形象窗窗口及旅游文文化商業(yè)業(yè)區(qū)三圈圈交匯核核心地段段二、中心心外延，居住西西拓(1)沂沂南未來來的中央央居住區(qū)區(qū)毫無疑問問, 沂沂南現(xiàn)今今最好的的住宅就就在本區(qū)區(qū)域,城城市最優(yōu)

8、優(yōu)質(zhì)的旅旅游文化化資源、景觀資資源,未未來無限限發(fā)展的的購物,休閑,娛樂空空間及升升值空間間使片區(qū)區(qū)價(jià)值被被逐步認(rèn)認(rèn)可.，城市未未來無限限發(fā)展帶帶來巨大大的環(huán)境境改善等等多元化化因素結(jié)結(jié)合,沂沂南未來來的中央央居住區(qū)區(qū)必將誕誕生于此此.(2)城城西的未未來沂南新城城伴隨中國國城市化化進(jìn)程的的加速,沂南新城城初現(xiàn)端端倪,政政府規(guī)劃劃的城西西將以新新城的面面貌巍然然呈現(xiàn),政府大大力氣改改善交通通等配套套資源,伴隨旅旅游業(yè)發(fā)發(fā)展,商商業(yè)資源源及居住住配套的的逐步完完善,西西部新城城對老城城的拉動動日益明明顯.價(jià)值所在在西部，新新城之于于沂南，就就像浦東東之于上上海，曼曼哈頓之之于紐約約。商務(wù)務(wù)中心、

9、經(jīng)濟(jì)中中心、科科技中心心、體育育休閑中中心以及及高尚居居住中心心的區(qū)域域發(fā)展定定位，如如果說老老城代表表著歷史史的沂南南，傳統(tǒng)統(tǒng)的沂南南、質(zhì)樸樸的沂南南，奮斗斗的沂南南，那么么，西部新城城所在區(qū)區(qū)域的高高規(guī)格規(guī)規(guī)劃、深深系統(tǒng)布布局、高高起點(diǎn)建建設(shè)，必必將成就就沂南的明明天，它它一定是是代表著著新沂南南的國際際、現(xiàn)代代、時(shí)尚尚與領(lǐng)先先。中意項(xiàng)目目處于新新城的門門戶與節(jié)節(jié)點(diǎn),其其區(qū)位價(jià)價(jià)值日益益被重視視,其價(jià)價(jià)值將以以幾何倍倍數(shù)增長長.三、地位位提升，借勢跨跨越奠定新高度塑造新理念借勢大跨越融入大發(fā)展融入大發(fā)發(fā)展：融入沂南南城市大大發(fā)展之之熱潮，伴隨市市政交通通、旅游游文化、金融商商貿(mào)、休休閑環(huán)境

10、境等的逐逐步完善善，將中中意家園納入入新區(qū)發(fā)發(fā)展大氣氣候中，方為上上策。借勢大跨跨越：政府在城城西的發(fā)展展布局中中，必然然出臺諸諸多對城城西，對本本案更為為有利的的政策，如沂南南縣第四四屆諸葛葛亮文化化藝術(shù)節(jié)節(jié)等活動動的舉辦辦即為非非常有利利的因素素，借勢勢城西大跨跨越發(fā)展展，有利利融合其其余，共共同促進(jìn)進(jìn)城西繁榮為為借力使使力的最最好方式式。塑造新理理念：一個(gè)項(xiàng)目目要有其其靈魂所所在，方方可吸引引客戶關(guān)關(guān)注。中中意家園園魅力何何在？一一個(gè)最具具責(zé)任感感，最具具歷史使使命感的的企業(yè)是是沂南最萬萬眾矚目目的。塑塑造與城城市人文文理念相相融合的的人居精精品項(xiàng)目目，一個(gè)個(gè)真正融融合吃喝喝玩樂購購，集

11、品品牌效應(yīng)應(yīng)與商業(yè)業(yè)價(jià)值的的綜合體體，是中中意家園園的價(jià)值值所在。奠定新高高度：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)最最忌同類類化，商商業(yè)經(jīng)營營最忌模模仿，樹樹立一個(gè)個(gè)城市最最具生命命力，最最具創(chuàng)新新精神的的城市地地標(biāo)，融融合城市市最精髓髓的部分分，結(jié)合合沂南人民民日益增增長的物物質(zhì)文化化需求，奠定新新的企業(yè)業(yè)使命及及經(jīng)營高高度是中中意人的歷史史使命，同時(shí)給給沂南人民民留下難難以割舍舍的牽掛掛情懷。四、城市市客廳，沂南門戶戶西部新城城的發(fā)展展必將使使之成為為沂南城市的新新名片：是沂南南的第一一形象大大道，它它代表了了沂南的未未來發(fā)展展方向，代表了了沂南的蓬蓬勃向上上，是新新沂南的標(biāo)標(biāo)志與印印象所在在；西部新城城的發(fā)

12、展展必將使使之成為為沂南城市市的客廳廳：客廳廳之于家家庭則意意味著最最光鮮、最舒適適、最靚靚麗、最最寬敞、最優(yōu)美美、最品品質(zhì)的地地方；西西部新城城的發(fā)展展必將使使之成為為沂南城市市的西門門戶：隨隨著新的的城市規(guī)規(guī)劃的快快速實(shí)施施，沂南城市市發(fā)展的的重心將將毫無疑疑問地向向西部偏移移；西部也也必將成成為沂南南城市功功能完備備的門戶戶！五、資源源整合，高瞻遠(yuǎn)遠(yuǎn)矚（1）占占據(jù)城市市最優(yōu)質(zhì)質(zhì)的景觀觀資源“建筑可可以復(fù)制制，奢華華也可以以復(fù)制，但是景景觀環(huán)境境卻是無無法復(fù)制制，它是是無價(jià)的的”。項(xiàng)項(xiàng)目緊鄰鄰諸葛亮亮文化旅旅游區(qū)，風(fēng)景如如畫的良良好城市市生態(tài)環(huán)環(huán)境。最最有價(jià)值值的人居居環(huán)境，堪稱城城市宜居

13、居樣本。（2）城城市客廳廳，城北北門戶的的戰(zhàn)略價(jià)價(jià)值獨(dú)特的地地理位置置優(yōu)勢，矚目的的地標(biāo)性性建筑形形象，項(xiàng)項(xiàng)目可順順勢打造造涵蓋休休閑旅游游商業(yè)地地產(chǎn)及住住宅為一一體的復(fù)復(fù)合型城城市功能能群，將將項(xiàng)目價(jià)價(jià)值做大大化挖掘掘。（3）城城市旅游游文化的的發(fā)展帶帶來歷史史機(jī)遇（4）中中意集團(tuán)團(tuán)品牌及及影響力力帶來的的利好因因素（5）價(jià)價(jià)值四重重論居住價(jià)值值的厚度度：集中中反映出出項(xiàng)目的的區(qū)域城城市價(jià)值值、地段段環(huán)境價(jià)價(jià)值、人人文建筑筑產(chǎn)品、優(yōu)越的的戶型規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)生活價(jià)值值的濃度度：集中中反映出出項(xiàng)目的的健康生生活、完完善的城城市化商商業(yè)配套套、酒店店配套、商務(wù)建建設(shè)等生命價(jià)值值的長度度：集中中反映出

14、出項(xiàng)目的的旅游文文化資源源、自然然環(huán)境、泛城市市社區(qū)景景觀打造造等典藏價(jià)值值的高度度：集中中反映出出項(xiàng)目身身居西城城核心城城之央，并有其其地段唯唯一性，將來在在我們整整個(gè)的生生活中將將成為一一段最值值得典藏藏的居住住品質(zhì)。六、項(xiàng)目目的整體體發(fā)展目目標(biāo)（一）從從宏觀角角度分析析項(xiàng)目的的發(fā)展目目標(biāo)：本項(xiàng)目的成功將成為企業(yè)發(fā)展的一個(gè)里程碑。項(xiàng)目的良好基礎(chǔ)為項(xiàng)目的成功提供了最好環(huán)境對于項(xiàng)目的重視及科學(xué)的態(tài)度為企業(yè)積累商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)、人才和客戶資源項(xiàng)目是城市第一旅游文化盤，又是未來發(fā)展中心從發(fā)展商、項(xiàng)目地位、社會與市場環(huán)境、長期發(fā)展、對企業(yè)品牌的助益、項(xiàng)目的成功的可能性分析項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)創(chuàng)城市旅游文化地

15、產(chǎn)典范，打造新城市地標(biāo)！可以獲得良好社會效益企業(yè)發(fā)展的需要旅游文化地產(chǎn)開發(fā)為本項(xiàng)目成功奠定了巨大社會效益基礎(chǔ)（二）項(xiàng)項(xiàng)目的綜綜合發(fā)展展目標(biāo)：1）商業(yè)業(yè)目標(biāo)：以創(chuàng)新的的精神和和務(wù)實(shí)的的態(tài)度實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目利益最最大化，使中意意公司地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)長長久共榮榮，奠定定中意地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)領(lǐng)袖地位位，形成成成熟開開發(fā)的品牌力量量；2）社會會目標(biāo)：以強(qiáng)烈烈的責(zé)任任感和使使命感的的實(shí)現(xiàn)社社會價(jià)值值；3）企業(yè)業(yè)目標(biāo)：以本項(xiàng)項(xiàng)目的作作為企業(yè)業(yè)進(jìn)軍地地產(chǎn)的奠奠基石，為企業(yè)業(yè)儲備開開發(fā)的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和的的人才。4） 市市場目標(biāo)標(biāo)：以項(xiàng)項(xiàng)目的成成功為企企業(yè)贏得得廣泛的的口碑和和眾多的的客戶資資源，為為企業(yè)的的后續(xù)開開發(fā)打下下良好的的

16、基礎(chǔ)。（三）中中意在沂南的形形象地位位中意在城城市中樹樹立什么么形象，確立什什么身份份都會對對項(xiàng)目的的后期銷銷售、運(yùn)運(yùn)營產(chǎn)生生較大影影響，因因此，結(jié)結(jié)合沂南南城市面面貌，城城市發(fā)展展趨勢及及沂南中中意未來來做如下下定位。1、沂南南中意項(xiàng)項(xiàng)目跨越越式發(fā)展展的社會會效應(yīng)2、中意意項(xiàng)目六六大典范范效應(yīng)提提升沂南南城市價(jià)價(jià)值城市未來來中心區(qū)區(qū)的向心心力效應(yīng)應(yīng)中意集團(tuán)團(tuán)的品牌牌形象示示范效應(yīng)應(yīng)城市競爭爭力的強(qiáng)強(qiáng)化提升升效應(yīng)中意項(xiàng)目目門戶地地位的龍龍頭效應(yīng)應(yīng)城市榮耀耀與信仰仰回歸的的信心效效應(yīng)社會效益益與經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益雙雙豐收的的效應(yīng)3、中意意公司開開發(fā)定位位城市旅游游文化地地產(chǎn)模式式打造者因此，我我們必須須

17、站在更更高的角角度去開開發(fā)本項(xiàng)項(xiàng)目，借借勢城市市旅游文文化去運(yùn)運(yùn)營項(xiàng)目目。第三部分分 關(guān)于調(diào)調(diào)研與中中意家園園分析一、沂南南城市簡簡況1、沂南南縣基本本情況簡簡介沂南縣總總面積117066平方公公里，轄轄16個(gè)個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道)、1個(gè)個(gè)省級經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)，5572個(gè)個(gè)行政村村、900萬人。境內(nèi)有有“三高一一鐵”（京滬滬、日東東、長深深高速公公路和膠膠新鐵路路）及兩兩條國道道、三條條省道，交通便便利；距距臨沂飛飛機(jī)場330公里里，距日日照港880公里里，區(qū)位位優(yōu)勢明明顯。沂沂南縣是是“第七批批國家級級生態(tài)示示范區(qū)”、“全國科科技先進(jìn)進(jìn)縣”、“全國計(jì)計(jì)生協(xié)會會工作先先進(jìn)縣”、“全國體體育工作作先進(jìn)縣縣

18、”、“全國首首批健康康養(yǎng)殖示示范縣”、“全國糧糧食生產(chǎn)產(chǎn)先進(jìn)縣縣”、“全省雙雙擁模范范縣”、“平安山山東建設(shè)設(shè)先進(jìn)縣縣”。 沂南是歷歷史文化化大縣。古稱陽陽都，是是三國時(shí)時(shí)期著名名政治家家、軍事事家、一一代賢相相諸葛亮亮的出生生地和成成長地，也是唐唐代大書書法家顏顏真卿的的祖居地地。境內(nèi)內(nèi)文物古古跡、人人文景觀觀眾多，其中漢漢代古跡跡就有近近百處，北寨漢漢畫像石石墓群距距今已有有18000多年年的歷史史，是國國家級重重點(diǎn)文物物保護(hù)單單位，中中學(xué)歷史史課本、北京奧奧運(yùn)會紀(jì)紀(jì)念幣設(shè)設(shè)計(jì)圖案案就取材材于這里里精美的的漢畫像像圖案，被譽(yù)為為“齊魯小小敦煌”；諸葛葛亮文化化景區(qū)、建筑面面積5萬萬平方米米

19、的“諸葛亮亮城”以及長長達(dá)122華里的的“漢街”是省內(nèi)內(nèi)外有影影響的漢漢式建筑筑群。 沂南是革革命老區(qū)區(qū)縣。革革命戰(zhàn)爭爭年代，沂南是是沂蒙山山區(qū)革命命根據(jù)地地的中心心、沂蒙蒙精神的的重要發(fā)發(fā)源地，被譽(yù)為為山東的的“小延安安”，蘇魯魯邊區(qū)省省委、山山東分局局、八路路軍一一一五師、山東縱縱隊(duì)、抗抗大一分分校、山山東抗日日軍政干干部學(xué)校校曾長期期駐扎沂沂南。我我黨領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)的第一一個(gè)省級級民主政政權(quán)“山東省省戰(zhàn)時(shí)工工作推行行委員會會”就誕生生在我縣縣的青駝駝鎮(zhèn)，著著名革命命歌曲跟著共共產(chǎn)黨走走誕生生在孫祖祖鎮(zhèn)。這這里是孟孟良崮戰(zhàn)戰(zhàn)役的主主戰(zhàn)場，老一輩輩無產(chǎn)階階級革命命家陳毅毅、徐向向前、羅羅榮桓、粟裕等

20、等都曾在在沂南戰(zhàn)戰(zhàn)斗和工工作過。全縣先先后有330余萬萬人次參參軍支前前，犧牲牲萬余人人，涌現(xiàn)現(xiàn)出了“沂蒙紅紅嫂”明德英英、“沂蒙母母親”王換于于等一大大批可歌歌可泣的的英模人人物，勤勤勞質(zhì)樸樸的沂南南人民以以實(shí)際行行動創(chuàng)造造和詮釋釋了偉大大的沂蒙蒙精神。 沂南是文文化旅游游新縣。這里，山有靈靈氣，蒙蒙山彩蒙蒙景區(qū)、孟良崮崮國家森森林公園園、“沂蒙生生態(tài)大道道”沿線層層巒疊嶂嶂，植被被茂密，景色怡怡人。這這里，水水有靈韻韻，竹泉泉、溫泉泉北方少少有，境境內(nèi)沂河河、汶河河、蒙河河三河匯匯流，自自然生態(tài)態(tài)良好，貫穿全全境的汶汶河是臨臨沂市的的主要飲飲用水源源，也是是全省沒沒有污染染的生態(tài)態(tài)河流之之

21、一。近近年來成成功打造造了“兩泉一一基地”等精品品景區(qū)，竹泉村村旅游度度假區(qū)是是山東省省第一個(gè)個(gè)系統(tǒng)開開發(fā)的44A級古古村落景景區(qū)，成成為全省省首批“逍遙游游”示范點(diǎn)點(diǎn)；“智圣湯湯泉”建成江江北規(guī)模模最大、國內(nèi)設(shè)設(shè)施一流流的第四四代溫泉泉旅游度度假區(qū)和和4A級級景區(qū)；沂蒙紅紅色影視視基地完完成了大大型電視視連續(xù)劇劇沂蒙蒙和電電影沂沂蒙六姐姐妹等等20余余部影視視作品的的拍攝。到沂南南“逛漢街街、游竹竹泉、泡泡溫泉”已成為為濟(jì)南、青島等等地市民民的消費(fèi)費(fèi)時(shí)尚，沂南在在市內(nèi)外外打響了了“智圣故故里、紅紅嫂家鄉(xiāng)鄉(xiāng)、溫泉泉之都、休閑圣圣地”旅游品品牌，成成為“好客山山東”大旅游游圈中的的一顆新新星。

22、沂南是資資源富集集縣。全全縣現(xiàn)已已探明礦礦產(chǎn)9大大類366個(gè)品種種，其中中石灰石石、“中國藍(lán)藍(lán)”花崗巖巖、黃金金、磁石石、地?zé)釤岬?00余種為為優(yōu)勢資資源。石石英砂礦礦在全國國儲量最最大、品品位居第第二位，“中國藍(lán)藍(lán)”花崗巖巖為獨(dú)有有礦種，可與世世界上“巴西藍(lán)藍(lán)”相媲美美；地?zé)釤豳Y源尤尤為豐富富，出水水溫度達(dá)達(dá)79，日出出水70000立立方米，是臨沂沂“地?zé)嶂恰钡闹匾M成部部分。沂南是特特色經(jīng)濟(jì)濟(jì)強(qiáng)縣。堅(jiān)持新新型工業(yè)業(yè)化道路路，形成成了電動動車、制制磚機(jī)、石英砂砂、食品品、鞋帽帽、玩具具六大特特色產(chǎn)業(yè)業(yè)集群。電動車車產(chǎn)業(yè)集集群形成成了年產(chǎn)產(chǎn)2000萬輛的的規(guī)模，入選“中國縣縣域產(chǎn)業(yè)業(yè)集群

23、競競爭力1100強(qiáng)強(qiáng)”，被評評為“山東省省十大具具有影響響力產(chǎn)業(yè)業(yè)集群”、“山東省省優(yōu)質(zhì)電電動車生生產(chǎn)基地地”和“山東省省輕工業(yè)業(yè)特色產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群群”。農(nóng)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)彰彰顯品牌牌優(yōu)勢，培植壯壯大了優(yōu)優(yōu)質(zhì)糧油油、有機(jī)機(jī)蔬菜、健康養(yǎng)養(yǎng)殖、高高效烤煙煙和生態(tài)態(tài)林果五五大主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，全縣發(fā)發(fā)展有機(jī)機(jī)蔬菜基基地1萬萬畝，蔬蔬菜種植植面積達(dá)達(dá)66萬萬畝，年年生產(chǎn)加加工肉鴨鴨3億多多只，“沂南黃黃瓜”、“孫祖小小米”等1110種優(yōu)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品獲“三品一一標(biāo)”認(rèn)證。沂南是是“全國優(yōu)優(yōu)質(zhì)黃瓜瓜生產(chǎn)第第一縣”、“山東省省有機(jī)蔬蔬菜生產(chǎn)產(chǎn)基地縣縣”和“全國首首批健康康養(yǎng)殖示示范縣”、“全國鴨鴨業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)加工第第一縣”，并被

24、被農(nóng)業(yè)部部授予“全國設(shè)設(shè)施蔬菜菜發(fā)展基基地縣”、“全國優(yōu)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品加工工創(chuàng)業(yè)基基地”。 20100年，全全縣完成成地方生生產(chǎn)總值值1311.5億億元（新新口徑），增長長13.5%；實(shí)現(xiàn)地地方財(cái)政政收入44.266億元、增長221.335%，稅收占占地方財(cái)財(cái)政收入入的比重重達(dá)到881%；完成規(guī)規(guī)模以上上固定資資產(chǎn)投資資85.5億元元，增長長22.6%；實(shí)現(xiàn)規(guī)規(guī)模以上上工業(yè)總總產(chǎn)值1186億億元，增增長466%。城城鄉(xiāng)居民民收入明明顯增加加，農(nóng)民民人均純純收入達(dá)達(dá)到66650元元、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)在崗職職工平均均工資2257000元，分別增增長155%和116%。二、競爭爭項(xiàng)目調(diào)調(diào)研1、悠山山美域項(xiàng)目區(qū)位

25、位：沂南南漢街中中段廣播播電視局局北，緊緊鄰諸葛葛亮文化化廣場。項(xiàng)目定位位：沂南南首家集集居住.休閑.娛樂養(yǎng)養(yǎng)生為一一體的園園林式大大型文化化社區(qū)。位置漢街中段段物業(yè)類型型普通多層層住宅土地年限限70年占地面積積150畝畝建筑面積積10.88萬優(yōu)惠一次性優(yōu)優(yōu)惠1萬，按按揭9.9折。送太陽陽能，33年物業(yè)業(yè)費(fèi)。交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)毛坯價(jià)格1樓：226500元/平 22樓：27710元元/平 3樓：27660元/平 4樓：26550元/平均價(jià)：226000元/平車庫：220000元/平儲藏室室：15500元元/平。每每單元共共10套配配房。外立面大面積落落地窗，彩色外外墻磚客戶客戶來源源：城區(qū)區(qū)事業(yè)單單位，

26、私私營老板板。置業(yè)目的的：居住住。項(xiàng)目銷售售情況:一期8棟棟已經(jīng)基基本賣完完，只剩剩部分閣閣樓，閣閣樓單價(jià)價(jià)20000元/平。一一期已交交房。業(yè)主入住住，目前前產(chǎn)權(quán)證證正在辦辦理中。二期7.8萬平平米，在在售100棟為準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房，15棟棟尚未開開盤，在在售房源源除C111剩余余房源較較多外，其他房房源已基基本售完完。二期未開開盤房源源開盤時(shí)時(shí)間未定定。社區(qū)配套套: 幼兒園、健身廣廣場、休閑廣廣場、噴泉廣廣場。周邊配套套：諸葛亮文文化廣場場教育配套套：自建幼兒兒園，后后臨界湖湖鎮(zhèn)中學(xué)學(xué)開發(fā)商：金鵬房房地產(chǎn)開開發(fā)售樓電話話：05539709997777宣傳方式式：路牌牌廣告，樓體廣廣告。售樓處情情況

27、： 銷售人人員不專專業(yè)，沒沒有接待待，無統(tǒng)統(tǒng)一著裝裝，前臺臺混亂銷銷售人員員扎堆聊聊天。缺缺乏專業(yè)業(yè)知識，沒有樓樓盤說辭辭，談客客技巧一一般，無無配合。項(xiàng)目圖片片 戶型圖片片2、壹品品龍都位于沂南南縣政治治，經(jīng)濟(jì)濟(jì)，文化化核心區(qū)區(qū)域，地地處振興興路與歷歷山路交交匯處的的人民廣廣場，交交通便捷捷，生活活便利商商業(yè)繁華華。交通體系系：南鄰鄰沂南汽汽車站教育體系系：第一一實(shí)驗(yàn)小小學(xué)社區(qū)周邊邊配套:沂南中中醫(yī)醫(yī)院院，東方方購物廣廣場，金金華大酒酒店，中中國銀行行，人民民廣場?，F(xiàn)在主推推銷售1107平平米和1133平平米房型型；在售房源源14樓樓30000元/平米，20樓樓35000元/平；購房無優(yōu)優(yōu)惠

28、。配房為地地下停車車位，無無儲藏室室和車庫庫目前此項(xiàng)項(xiàng)目只剩剩14層層以上房房源，銷銷售已達(dá)達(dá)到800%以上上，處于于清盤階階段開發(fā)商：沂南泰泰通置業(yè)業(yè)有限公公司投資商：泰通投投資項(xiàng)目地址址：振興興路與歷歷山路交交匯處售樓電話話：05539-3233737773、萬豪豪佳苑區(qū)位：地地處歷山山路與祥祥和路交交匯處，交通便便利，沂沂南縣老老城區(qū)核核心，商商業(yè)繁華華周邊配套套：人民民廣場，東方購購物中心心，工行行，農(nóng)行行，信用用社移動動公司，電信公公司。住宅已銷銷售完目目前主推推沿街商商鋪和酒酒店式公公寓商鋪均價(jià)價(jià)在50000元元/平方方左右開發(fā)商：臨沂天天龍房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)：日照

29、照中豪設(shè)設(shè)計(jì)院全程推廣廣：山東東天山營營銷策劃劃公司項(xiàng)目地址址：歷山山路與祥祥和路交交匯處（東方超超市北臨臨）銷售電話話：05539-3577388884、芙蓉蓉花園位置芙蓉路與與正陽路路交匯處處南200米路西西物業(yè)類型型高層，沿沿街商鋪鋪土地年限限70年開盤日期期預(yù)計(jì)20011年年9月均價(jià)未知產(chǎn)品概況況高層住宅宅+商業(yè)業(yè)物業(yè)管理理星港外立面現(xiàn)代風(fēng)格格區(qū)位：北北臨縣政政府，城城市發(fā)展展核心地地段教育優(yōu)勢勢：華苑苑幼兒園園，實(shí)驗(yàn)驗(yàn)四小，臥龍中中學(xué)。開發(fā)商：星港房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)：日照照中豪建建筑設(shè)計(jì)計(jì)有限公公司營銷策劃劃：迅鈺鈺地產(chǎn)咨詢電話話：05539331186666項(xiàng)目尚未

30、未開盤，售樓處處尚在建建設(shè)中，只有一一個(gè)銷售售人員在在路邊續(xù)續(xù)客，項(xiàng)項(xiàng)目具體體情況不不詳。5、錦繡繡花園區(qū)位優(yōu)勢勢：北臨臨縣政府府教育資源源：沂南南二中，職業(yè)中中專，沂沂南四小小。項(xiàng)目定位位：155萬平米米國際人人文生態(tài)態(tài)城此項(xiàng)目與與芙蓉花花園同為為星港房房地產(chǎn)開開發(fā)，且且兩小區(qū)區(qū)僅一路路之隔，售樓處處尚在建建設(shè)中。小區(qū)總總建筑面面積155萬平米米由多層層，小高高層，高高層，沿沿街商鋪鋪等多種種建筑形形體。雖雖未動工工但于88月6日日開放，開盤優(yōu)優(yōu)惠1.5萬元元。與芙芙蓉花園園相同，只有一一名銷售售人員在在路邊登登記續(xù)客客，對樓樓盤情況況知道不不多。開發(fā)商：星港房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司景觀設(shè)計(jì)

31、計(jì)：日照照中豪建建筑設(shè)計(jì)計(jì)有限公公司全程策劃劃：天山山國際營營銷項(xiàng)目地址址：芙蓉蓉路與正正陽路交交匯處售樓電話話：05539-331196666三、中意意家園SSWOTT分析Streengtth優(yōu)勢勢分析Weakknesss劣勢勢分析S1、城城西中心心區(qū)，旅旅游文化化重地S2、交交通便捷捷，緊鄰交交通干道道；S3、沂沂南房地地產(chǎn)市場場預(yù)期好好；W1、項(xiàng)項(xiàng)目小高高層產(chǎn)品品不容易易被客戶戶接受，公攤大大及電梯梯后期運(yùn)運(yùn)行成本本高制約約客戶接接受小高高層；W2、體體量較小小，僅33棟樓，分期開開發(fā)，不不能形成成規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢；W3、產(chǎn)產(chǎn)品戶型型單一，僅1117平米米及1228平米米三室戶戶型，客客戶來源

32、源相對單單一；Oppoortuunitty機(jī)會會分析Threeat威威脅分析析O1、沂沂南城市市快速發(fā)發(fā)展帶來來歷史機(jī)機(jī)遇；O2、競競爭項(xiàng)目目營銷水水平低，可超越越。T1、市市場競爭爭項(xiàng)目多多，市場場容量有有限，客客戶觀望望心理嚴(yán)嚴(yán)重；T2、競競爭項(xiàng)目目帶來后后期不可可預(yù)測難難題；第四部分分 關(guān)于產(chǎn)產(chǎn)品一、總體體定位原原則1、充分分發(fā)揮地地塊自身身優(yōu)勢地塊項(xiàng)目目總體定定位要充充分發(fā)揮揮地塊自自身的優(yōu)優(yōu)勢，實(shí)實(shí)現(xiàn)地塊塊價(jià)值最最大化。2、符合合區(qū)域發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃項(xiàng)目總體體定位要要在符合合政府區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃的前提提下，充充分迎合合區(qū)域發(fā)發(fā)展，將將本項(xiàng)目目的打造造定位在在提升區(qū)區(qū)域價(jià)值值的高度度上，實(shí)實(shí)現(xiàn)

33、區(qū)域域發(fā)展和和本案共共贏。3、符合合物業(yè)類類型定位位項(xiàng)目總體體定位要要體現(xiàn)物物業(yè)類型型特征，能夠刺刺激潛在在客戶消消費(fèi)欲望望。4、充分分體現(xiàn)開開發(fā)商發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略將中意地地產(chǎn)領(lǐng)域域開發(fā)拓拓展形成成典范模模版，產(chǎn)產(chǎn)生良好好的示范范效應(yīng)。因此，本案總總體定位位要充分分完成以以上各方方面目標(biāo)標(biāo)，達(dá)到到開發(fā)商商戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展要求求。二、產(chǎn)品品定位三三原則圍繞城市市進(jìn)化，城市發(fā)發(fā)展進(jìn)步步的眼光光做產(chǎn)品品，是當(dāng)當(dāng)今房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)運(yùn)營的的大勢。因此以下下三個(gè)原原則，為為地產(chǎn)開開發(fā)的三三條準(zhǔn)則則：1、消費(fèi)費(fèi)者導(dǎo)向向原則商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)是一種種供給方方式，一一方面要要滿足投投資者的的需要，一方面面滿足經(jīng)經(jīng)營者需需要，一一方

34、面要要滿足消消費(fèi)者的的需要。而地產(chǎn)產(chǎn)整合運(yùn)運(yùn)營是一一個(gè)環(huán)環(huán)環(huán)相扣、互為因因果的過過程。投投資者、經(jīng)營者者、消費(fèi)費(fèi)者三者者的利益益關(guān)心點(diǎn)點(diǎn)雖不同同，但同同樣環(huán)環(huán)環(huán)相扣。完成短期期銷售僅僅僅是開開發(fā)環(huán)節(jié)節(jié)之一，是否實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目價(jià)值最最大化方方為項(xiàng)目目開發(fā)環(huán)環(huán)節(jié)關(guān)鍵鍵。2、適度度前瞻性性原則適度前瞻瞻：經(jīng)營營者的需需要，消消費(fèi)者需需要，對對這兩種種需要可可以適度度超前，特別是是對具有有巨大發(fā)發(fā)展空間間的商業(yè)業(yè)空白地地區(qū)，要要預(yù)留發(fā)發(fā)展空間間、發(fā)展展地段與與發(fā)展業(yè)業(yè)態(tài)，以以確保不不被快速速變化發(fā)發(fā)展的商商業(yè)競爭爭對手?jǐn)D擠壓。中意集團(tuán)團(tuán)前期規(guī)規(guī)劃施工工中就同同樣具備備了前瞻瞻性原則則，預(yù)留留部分發(fā)發(fā)展空

35、間間。另外要強(qiáng)強(qiáng)化產(chǎn)品品的外觀觀、造型型、色彩彩、布局局、業(yè)態(tài)態(tài)等的適適度前瞻瞻性，引引導(dǎo)消費(fèi)費(fèi)客戶的的追風(fēng)心心理。甚甚至有必必要可做做概念空空間，引引領(lǐng)并創(chuàng)創(chuàng)造更高高的檔次次與形象象。3、差異異化原則則為了形成成中意項(xiàng)目目的強(qiáng)大大向心力力，在占占據(jù)主流流市場，形成主主導(dǎo)地位位后，必必然需要要部分產(chǎn)產(chǎn)品差異異化定位位，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)特色。在中意家家園的產(chǎn)品品形態(tài)上上，要與與區(qū)域低端端產(chǎn)品形形成明顯顯差異，從樓盤盤形象、樓梯、電梯、燈光、外觀、材料、停車等等各方面面與其形形成差異異化，避避免陷進(jìn)進(jìn)惡性價(jià)價(jià)格戰(zhàn)。住宅部部分注重重產(chǎn)品適適應(yīng)市場場，營造造差異化化產(chǎn)品。4、產(chǎn)品品細(xì)分與與價(jià)值提提升原則則1、住

36、宅宅部分產(chǎn)產(chǎn)品建議議戶型設(shè)計(jì)計(jì)原則2-3組組合戶型型面積：三居1115-1200平方米米明廚廚、明衛(wèi)衛(wèi)、采光光通風(fēng)條條件優(yōu)越越南向向陽光露露臺、北北向生活活陽臺功能能齊全、布局緊緊湊3-3組組合戶型型面積控控制在1115-1200平方米米三室室、兩廳廳、兩衛(wèi)衛(wèi)明廚廚、明衛(wèi)衛(wèi)、采光光通風(fēng)條條件優(yōu)越越南向向陽光露露臺、北北向生活活陽臺功能能齊全、布局緊緊湊高層：高高性價(jià)比比一梯三戶戶：兩端端為南北北通透的的三居戶戶型，中中間為一一套純南南向的兩兩居戶型型三居居戶型面面積1000-1120平平方米、兩居戶戶型面積積80-90平平方米一梯四戶戶兩端端為南北北通透的的三居戶戶型，中中間為兩兩戶純南南向的

37、兩兩居戶型型三居居戶型面面積1000-1120平平方米、兩居戶戶型面積積80-90平平方米附加值提提升在建筑設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范允許的的范圍之之內(nèi)，附附送給業(yè)業(yè)主更多多的使用用空間入戶花園園（算一一半面積積）錯(cuò)層陽臺臺（露臺臺，不算算面積）飄窗（層層高小于于2.22米，不不算面積積）空調(diào)板（可統(tǒng)一一改成小小型儲藏藏生活陽陽臺，不不算面積積）3、戶型型設(shè)計(jì)的的核心指指導(dǎo)思想想關(guān)于樓座座立面的的整體統(tǒng)統(tǒng)一與局局部細(xì)化化項(xiàng)目立面面造型很很重要，這既是是審美的的需要，更是風(fēng)風(fēng)格塑造造的需要要，因此此，立面面設(shè)計(jì)之之前提就就是戶型型設(shè)計(jì)，在戶型型設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)就要考考慮到未未來的立立面塑造造。戶型設(shè)計(jì)計(jì)的同時(shí)時(shí)，需充

38、充分考慮慮到單元元與單元元拼合成成整體樓樓座時(shí)的的細(xì)節(jié)問問題，如如側(cè)窗、立面退退槽之間間的鏈接接是否連連續(xù)成為為一體，拼接后后的立面面效果是是否整潔潔統(tǒng)一等等。戶型設(shè)計(jì)計(jì)的同時(shí)時(shí)，需考考慮在適適當(dāng)?shù)牡氐胤酵ㄟ^過陽臺、南向飄飄窗、拐拐角飄窗窗、拐角角陽臺、八角窗窗等的設(shè)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)立面的的局部豐豐富。項(xiàng)目大戶戶型在設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)應(yīng)該盡量量通過八八角窗或或側(cè)陽臺臺的形式式來豐富富整理立立面效果果，示意意如下。關(guān)于樓座座的面寬寬充分發(fā)揮揮地塊的的面寬優(yōu)優(yōu)勢，嚴(yán)嚴(yán)格控制制樓座進(jìn)進(jìn)深。同一樓座座內(nèi)，充充分利用用南面面面寬進(jìn)行行設(shè)計(jì)。在外型設(shè)設(shè)計(jì)上必必須避免免戶與戶戶之間的的采光遮遮擋。關(guān)于高壓壓走廊考慮到客客

39、戶對高高壓走廊廊的抗性性，建議議高壓走走廊兩側(cè)側(cè)樓座的的端戶型型適當(dāng)做做小。關(guān)于開窗窗的設(shè)計(jì)計(jì)地塊中間間樓座在在條件允允許的情情況下，盡可能能的增加加南向飄飄窗。高壓線兩兩側(cè)樓座座的端頭頭戶型，需要開開窗時(shí)建建議以條條窗或高高窗形式式，盡量量縮小面面向高壓壓走廊的的視野范范圍。關(guān)于端戶戶的設(shè)計(jì)計(jì)原則上講講，東端端戶要比比西端戶戶大，個(gè)個(gè)別樓座座（可能能需適當(dāng)當(dāng)壓縮東東端戶，即便如如此，也也不允許許出現(xiàn)西西端戶比比東端戶戶大的情情況。所有端戶戶型均可可以在側(cè)側(cè)墻開窗窗，以實(shí)實(shí)現(xiàn)戶型型內(nèi)所有有空間的的全明設(shè)設(shè)計(jì)。關(guān)于客廳廳的設(shè)計(jì)計(jì)除經(jīng)濟(jì)型型兩居、經(jīng)濟(jì)型型三居外外，原則則上客廳廳必須保保證是南南向客

40、廳廳。個(gè)別景觀觀資源好好的東端端戶可酌酌情考慮慮中廳。關(guān)于頂層層的建議議為解決頂頂層難去去化的問問題，建建議所有有建筑增增設(shè)空中中花園。關(guān)于規(guī)避避雙倍契契稅的建建議豪華型三三居戶型型，建筑筑面積必必須控制制在1442以內(nèi)，以避免免產(chǎn)生雙雙倍契稅稅；具體的戶戶型面積積建議所有戶型型的臥室室開間最最小不能能小于22.7米，包包括書房房；對所有的的舒適型型戶型而而言，主主臥帶衛(wèi)衛(wèi)生間的的戶型設(shè)設(shè)計(jì)，主主臥所帶帶衛(wèi)生間間的面積積不應(yīng)小小于5。針對高層層的其他他建議高層樓座座不建議議采用北北側(cè)結(jié)構(gòu)構(gòu)后退。經(jīng)濟(jì)型型戶型做做到方正正實(shí)用即即可，應(yīng)應(yīng)簡化外外部造型型，進(jìn)而而豐富內(nèi)內(nèi)部空間間結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)凹凹槽的出

41、出現(xiàn)會降降低戶型型的實(shí)用用性。4、園林林景觀區(qū)域項(xiàng)目目園林景景觀分析析區(qū)域項(xiàng)目目園林品品質(zhì)普遍遍偏低，缺乏藝藝術(shù)與人人文氣息息，不具具鮮明的的特色，園林景景觀需要要賦予更更多的內(nèi)內(nèi)涵以實(shí)實(shí)現(xiàn)品質(zhì)質(zhì)的升級級，注重重園林與與建筑的的統(tǒng)一性性。對于優(yōu)秀秀的小區(qū)區(qū)園林而而言，社社區(qū)園林林不僅僅僅是為了了美化環(huán)環(huán)境，這這只是園園林景觀觀的基本本功能，更高一一個(gè)層面面的是園園林景觀觀是講究究建筑、人文情情感、地地域歷史史等多個(gè)個(gè)層面的的復(fù)合，集美化化環(huán)境、藝術(shù)觀觀賞、生生活情趣趣于一身身，做到到建筑與與園林之之間的和和諧共融融。濟(jì)南錦銹銹泉城園園林景觀觀對于本案案而言，如何利利用好項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)有有的規(guī)劃劃條件

42、和和資源，打造出出在沂南南市場有有擁有鮮鮮明特色色的項(xiàng)目目品質(zhì)，同時(shí)在在成本上上得到合合理的控控制，形形成獨(dú)特特的園林林品質(zhì)，提升項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)的同時(shí)時(shí)，促進(jìn)進(jìn)公司的的品牌提提升，成成為區(qū)域域市場中中高端項(xiàng)項(xiàng)目中的的代表作作品。基基于這些些考慮，我們對對項(xiàng)目各各個(gè)層面面進(jìn)行了了價(jià)值再再挖掘，提出以以下園林林景觀規(guī)規(guī)劃建議議：本案園林林景觀設(shè)設(shè)計(jì)原則則尊重區(qū)域域工業(yè)文文化的歷歷史傳承承，藝術(shù)術(shù)化的修修飾后，使之與與人們的的居住生生活形態(tài)態(tài)達(dá)到和和諧共融融，打造造富有生生活情趣趣的景觀觀意境，為業(yè)主主提供高高品味的的生活和和享受自自然的唯唯美居住住環(huán)境。園林景觀觀規(guī)劃充充分尊重重區(qū)域工工業(yè)歷史史背景

43、下下的工業(yè)業(yè)情結(jié)優(yōu)秀的建建筑決不不僅僅只只有房子子，他還還有很多多的故事事讓人回回味。本本案所處處地塊是是沂南旅旅游文化化發(fā)源地地，如何傳承承并發(fā)揚(yáng)揚(yáng)一種全全新的居居住文化化理念，將其藝藝術(shù)化加加工，融融于社區(qū)區(qū)的園林林景觀規(guī)規(guī)劃，為為我們的的社區(qū)增增添文化化氣息和和知識活活力。主要可從從二個(gè)方方面考慮慮與景觀觀設(shè)計(jì)的的融合：以歷史為為素材，適當(dāng)?shù)牡娜诤弦灰恍?biāo)志志性的事事件或元元素；以以沂南印象象為素材材，融入入沂南傳統(tǒng)統(tǒng)老建筑筑的一些些建筑或或生活元元素，讓讓沂南的印印跡再度度浮現(xiàn)，融入本本案，讓讓客戶在在現(xiàn)代的的建筑中中尋找到到一些對對傳統(tǒng)居居住元素素的懷念念和回歸歸。下行調(diào)整整的市場場

44、，設(shè)計(jì)計(jì)充分考考慮成本本的合理理控制就目前房房地產(chǎn)市市場環(huán)境境而言，整體市市場下行行調(diào)整，整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長速度放放緩，預(yù)預(yù)計(jì)整體體行業(yè)的的調(diào)整將將有一定定的周期期性，受受市場慣慣性的影影響，未未來市場場走勢不不明朗，因此在在設(shè)計(jì)階階段就應(yīng)應(yīng)該對項(xiàng)項(xiàng)目的成成本合理理控制，充分考考慮，使使得本案案的園林林品質(zhì)融融入更多多的人文文藝術(shù)色色彩，在在軟性層層面為園園林景觀觀品質(zhì)的的提升注注入更多多的活力力和能量量。與建筑和和周邊環(huán)環(huán)境的和和諧共融融建筑、景景觀、周周邊環(huán)境境和諧共共融，這這也體現(xiàn)現(xiàn)著我們們對于城城市的責(zé)責(zé)任和項(xiàng)項(xiàng)目的深深度理解解，也是是尊重整整體環(huán)境境的體現(xiàn)現(xiàn)。本案案北側(cè)有有恐龍公公園、

45、游游泳館等等正在推推進(jìn)，項(xiàng)項(xiàng)目的景景觀規(guī)劃劃應(yīng)考慮慮與諸葛葛亮旅游游文化景景觀的搭搭接，同同時(shí)考慮慮人參與與景觀的的合理尺尺度。第五部分分：關(guān)于于開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略與價(jià)價(jià)格一、銷售售目標(biāo)我們的目目標(biāo)：品品牌+價(jià)價(jià)值的雙雙贏1、定價(jià)價(jià)原則在當(dāng)前的的市場情情況下，價(jià)格通通常是影影響交易易成敗的的重要因因素，同同時(shí)也是是市場營營銷組合合中最難難以確定定的因素素。另一一方面講講它還是是市場營營銷組合合中最靈靈活的因因素，可可以對市市場作出出靈敏的的反映。產(chǎn)開發(fā)商商定價(jià)的的目標(biāo)是是促進(jìn)銷銷售，獲獲取利潤潤。高價(jià)價(jià)位能夠夠提高單單位利潤潤，但可可能影響響房地產(chǎn)產(chǎn)銷售，低價(jià)位位雖然能能夠擴(kuò)大大銷售，但可能能喪失獲獲

46、取更多多利潤的的機(jī)會。所以這這就要求求我們既既要考慮慮成本的的補(bǔ)償，又要考考慮目標(biāo)標(biāo)客群對對價(jià)格的的接受能能力，由由此定價(jià)價(jià)策略具具有買賣賣雙方雙雙向決策策的特征征。在目目前的形形勢下，銷量比比價(jià)格更更重要，銷量來來源于創(chuàng)創(chuàng)造機(jī)會會帶來的的人氣。價(jià)格決定定因素：宏觀面：政策法法規(guī)、市市場環(huán)境境、行業(yè)業(yè)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)情情況供給方：市場現(xiàn)現(xiàn)在及未未來供給給量、周周邊樓盤盤價(jià)格分分析需求方：市場需需求量、對區(qū)域域的認(rèn)同同度、消消費(fèi)者心心中的價(jià)價(jià)格帶產(chǎn)品：區(qū)區(qū)位、戶戶型、景景觀、交交通等開發(fā)商：成本、利潤預(yù)預(yù)期、現(xiàn)現(xiàn)金流要要求在參考周周邊項(xiàng)目目產(chǎn)品因因素與價(jià)價(jià)格因素素等綜合合情況，本項(xiàng)目目通過分分析市場場

47、的整體體市況，結(jié)合調(diào)調(diào)查同區(qū)區(qū)域內(nèi)周周邊樓盤盤的價(jià)格格水平，再通過過對各物物業(yè)的環(huán)環(huán)境配套套、交通通狀況、小區(qū)規(guī)規(guī)劃、物物業(yè)管理理、升值值潛力等等影響價(jià)價(jià)格的因因素做類類比分析析，以便便得出該該物業(yè)最最合理的的價(jià)格水水平。二、銷售售價(jià)格建建議注：本項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格定位位是以市市場最終終銷售價(jià)價(jià)格狀況況為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的，項(xiàng)項(xiàng)目最終終定價(jià)要要根據(jù)與與項(xiàng)目推推出時(shí)間間和市場場環(huán)境為為參考標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目銷銷售周期期約為11年，并并首先開開發(fā)1號號樓及22號樓住住宅部分分，預(yù)留留3號樓樓是符合合市場要要求的。1、住宅宅價(jià)格 住宅部分分整體銷銷售價(jià)格格最終實(shí)實(shí)現(xiàn)均價(jià)價(jià)26550元左左右是針針對沂南南未來1年發(fā)展展

48、趨勢做做出的，開盤時(shí)時(shí)考慮企企業(yè)分期期開發(fā)及及資金回回籠要求求，建議議開盤價(jià)價(jià)低于銷銷售均價(jià)價(jià)50元左左右，即即開盤價(jià)價(jià)格26600元元。根據(jù)據(jù)項(xiàng)目開開發(fā)節(jié)奏奏回款要要求較高高，小高高層不被被市場接接受等的的特點(diǎn)，20111年年年底有望望達(dá)到整整體銷售售均價(jià)，同時(shí)不不影響銷銷售回款款要求。2、車位位價(jià)格建建議本項(xiàng)目車車位配比比較低，因此售售價(jià)不宜宜過低，根據(jù)車車位的面面積和位位置，建建議售價(jià)價(jià)為：668萬元/個(gè)暫不不銷售.車庫每平平米30000元元2、儲藏藏室價(jià)格格建議本項(xiàng)目儲儲藏室參參考市場場價(jià)格，為每平平方15500元元。三、具體體銷售策策略預(yù)告性價(jià)價(jià)格策略略為打消客客戶的猶猶豫與懷懷疑，

49、瓦瓦解觀望望狀態(tài)，加快銷銷售成交交步伐，建議根根據(jù)推廣廣周期采采用 預(yù)預(yù)告性價(jià)價(jià)格策略略，通過過預(yù)告后后期價(jià)格格走勢，促進(jìn)同同一階段段的儲備備客戶的的收斂成成交。小幅快漲漲的價(jià)格格策略在價(jià)格執(zhí)執(zhí)行上，建議采采用小幅幅快漲的的價(jià)格策策略，避避免價(jià)格格的過大大幅度提提升所帶帶來的客客群斷鏈鏈麻煩。第六部分分、關(guān)于于營銷推推廣一、總體體營銷策策略二、階段段性營銷銷策略實(shí)實(shí)施三、整體體推廣策策略四、具體體廣告策策略實(shí)施施方案五、價(jià)格格策略與與推售安安排一、總體體營銷策策略總體營銷銷策略闡闡述：抓大放小小，先難難后易；制造搶搶購，羊羊群效應(yīng)應(yīng)；分批推出出，總量量控制；穩(wěn)健經(jīng)經(jīng)營，預(yù)預(yù)留房源源。策略詮釋釋

50、：抓大放小小，先主主后次確定合理理銷售單單位，抓抓住主積積的需求求，不易力消消費(fèi)群體體對面面面面俱到到，根據(jù)據(jù)主力客客戶面積積需求制定定合理銷銷售策略略。制造搶購購，羊群群效應(yīng)地產(chǎn)項(xiàng)目目在銷售售中最怕怕如溫水水一般不不急不緩緩，不瘟瘟不火。必須制制造熱點(diǎn)點(diǎn)及轟動動效應(yīng)，短期炒炒熱，一一擊必中中！大部部分觀望望猶豫的的客戶只只有在互互相支持持與跟隨隨下，方方能快速速下定決決心。實(shí)實(shí)行高舉舉高打、資源整整合、形形象領(lǐng)先先的競爭爭策略。分批推出出，總量量控制分批推出出有三個(gè)個(gè)目的，一是為為了對市市場接受受價(jià)格、面積做做試探性性銷售，二是制制造房源源緊張氛氛圍，刺刺激購買買，價(jià)格格策略上上實(shí)施平平開高

51、走走，持續(xù)續(xù)品牌傳傳播、分分階段現(xiàn)現(xiàn)場展示示，爭取取價(jià)值最最大化的的價(jià)格策策略。穩(wěn)健經(jīng)營營，預(yù)留留房源在項(xiàng)目銷銷售過程程中，必必須要很很好的控控制房源源，避免免剩下不不好樓層層，不好好位置的的單位出出現(xiàn)，從從價(jià)格、位置、面積等等全面把把控房源源，取得得最后勝勝利。通過對市市場可比比性分析析，基于于市場現(xiàn)現(xiàn)狀及本本項(xiàng)目包包裝差異異化為原原則，綜綜合考慮慮到企業(yè)業(yè)發(fā)展品品牌等因因素，制制定本項(xiàng)項(xiàng)目總推推廣精神神，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)作作為一個(gè)個(gè)市場的的標(biāo)志性性大盤推推出，創(chuàng)創(chuàng)出特色色品牌地地產(chǎn)，引引領(lǐng)市場場。二、階段段性營銷銷策略實(shí)實(shí)施1、入市市時(shí)機(jī)評評估：一個(gè)項(xiàng)目目推售的的成功與與否是與與其銷售售時(shí)機(jī)的的

52、把握密密切相關(guān)關(guān)的，銷銷售時(shí)機(jī)機(jī)把握準(zhǔn)準(zhǔn)確與否否，直接接影響到到項(xiàng)目的的銷售與與推廣效效果。只只有把握握好銷售售時(shí)機(jī)，才能實(shí)實(shí)現(xiàn)預(yù)期期的銷售售目標(biāo)。2、樓盤盤入市三三原則：準(zhǔn)備充分分在明明確銷售售策略，銷售工工具齊備備、內(nèi)外外包裝完完全到位位，項(xiàng)目目品質(zhì)展展示充分分的情況況下入市市，銷售售前景將將會明朗朗。先造勢后后入市為了了盡快聚聚集市場場眼光，使客戶戶對項(xiàng)目目關(guān)注度度全面提提高，可可以制造造轟動性性的事情情來造勢勢而為。有節(jié)奏入入市根據(jù)工工程進(jìn)度度、價(jià)格格策略、銷售導(dǎo)導(dǎo)向等分分期分批批有節(jié)奏奏地向市市場推出出產(chǎn)品，避免一一擁而上上，好房房迅速被被搶盡、劣房積積壓的局局面，應(yīng)應(yīng)實(shí)現(xiàn)均均衡、有

53、有序的銷銷售節(jié)奏奏進(jìn)行把把控。3、開盤盤時(shí)機(jī)選選擇：對于開售售的最佳佳時(shí)機(jī)，需綜合合考慮以以下因素素：當(dāng)有效蓄蓄客量達(dá)達(dá)到一期期預(yù)售推推出部分分?jǐn)?shù)量的的80%時(shí)，是是為較理理想的開開售時(shí)機(jī)機(jī)；“十一”黃金周周雖是銷銷售的旺旺季，但但基于項(xiàng)項(xiàng)目工程程進(jìn)度及及各類證證件取得得的時(shí)間間差，建建議開盤盤時(shí)間不不遲于112月1日；受當(dāng)?shù)貧鈿夂蛴绊戫懀?、8月受受高溫影影響，11、2月月份為過過年期間間，看樓樓人數(shù)將將明顯減減少，開開售應(yīng)盡盡量避免免與這一一季節(jié)的的影響；充分考慮慮工程進(jìn)進(jìn)度的快快慢，來來決定開開售的時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)；參考拿到到預(yù)售證證的時(shí)間間，擇時(shí)時(shí)發(fā)售；綜合以上上因素，考慮競競爭對手手，我

54、們建建議主動動出擊，搶占先先機(jī)，因此建議議：20111年9月1日作為本本項(xiàng)目銷銷售認(rèn)購購登記的的開始日日期。20111年10月1日作為本本項(xiàng)目會會員認(rèn)購購的開始始日期。20111年11月228日作作為本項(xiàng)項(xiàng)目公開開發(fā)售的的開始日日期。20122年1月1日日20111年7月30日為本項(xiàng)項(xiàng)目強(qiáng)銷銷期。20122年8月1日日20112年12月1日為本項(xiàng)項(xiàng)目尾盤盤促銷期期。根據(jù)項(xiàng)目目工程進(jìn)進(jìn)展時(shí)間間及銷售售階段市市場銷售售規(guī)律、工程進(jìn)進(jìn)度的及及形象配配合、現(xiàn)現(xiàn)實(shí)銷售售條件對對銷售階階段的影影響而對對項(xiàng)目推推廣的總總體安排排，由于于實(shí)際情情況的不不可預(yù)估估性，后后期的策策略應(yīng)根根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際銷售售

55、情況、工程進(jìn)進(jìn)度以及及同期市市場競爭爭狀況再再進(jìn)行相相應(yīng)調(diào)整整。三 、營營銷周期期階段劃劃分根據(jù)項(xiàng)目目的規(guī)模模、產(chǎn)品品組合及及競爭情情況，營營銷周期期階段劃劃分如下下導(dǎo)入期（品牌導(dǎo)導(dǎo)入及項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)熱熱期）：20111.8.10-20011.11.30導(dǎo)入期先先期導(dǎo)入入本項(xiàng)目目的不為為人所知知的重要要優(yōu)勢品品牌優(yōu)勢勢，通過過介紹中中意品牌牌、中意意家園各項(xiàng)項(xiàng)資源為為項(xiàng)目業(yè)業(yè)主獨(dú)特特權(quán)益，然后導(dǎo)導(dǎo)入項(xiàng)目目的形象象內(nèi)涵，推廣項(xiàng)項(xiàng)目的重重要優(yōu)勢勢，在進(jìn)進(jìn)入項(xiàng)目目導(dǎo)入的的同時(shí)通通過中意意VIPP卡積累累、篩選選VIPP卡誠意意客戶達(dá)達(dá)到260名以上上，則本本階段目目標(biāo)達(dá)成成。其重重點(diǎn)手段段為媒體體的集中中

56、爆炸，以形成成20111年樓市市的第一一關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)。旺銷期（選房開開盤期）：20011.12.1-20011.12.31本階段依依靠前期期形成的的知名度度和客戶戶積累，并進(jìn)一一步深化化推廣項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際際賣點(diǎn)，落實(shí)到到項(xiàng)目本本身，并并以現(xiàn)場場的高度度價(jià)值展展示做密密切的配配合，開開始導(dǎo)入入客戶營營銷，配配合開盤盤月等活活動和大大客戶談?wù)勁械却氪胧┻_(dá)成成優(yōu)秀的的銷售結(jié)結(jié)果，本本階段目目標(biāo)為達(dá)達(dá)成一期期實(shí)際銷銷售面積積60%以上。持續(xù)期（穩(wěn)定銷銷售期）：（22012.1.1-20112.7.30）本階段項(xiàng)項(xiàng)目工程程進(jìn)度的的展示條條件已經(jīng)經(jīng)比較充充分，先先期市場場推廣也也形成一一定的熱熱點(diǎn)效應(yīng)應(yīng)，媒體體投

57、入相相對減少少，以營營銷活動動為主線線，以點(diǎn)點(diǎn)帶面，針對性性的突破破重點(diǎn)或或困難戶戶型，深深入消化化前期客客戶，深深化大客客戶與外外地客戶戶營銷。階段銷銷售目標(biāo)標(biāo)為總銷銷售套數(shù)數(shù)達(dá)到885%以上上。尾盤促銷銷期（住住宅尾盤盤）：（2012.8.1-20112.12.331）針對項(xiàng)目目開發(fā)進(jìn)進(jìn)度，現(xiàn)現(xiàn)房銷售售，項(xiàng)目目針對住住宅尾盤盤展開強(qiáng)強(qiáng)銷。目標(biāo)為為達(dá)成總總體銷售售率955%以上上四、整體體推廣策策略現(xiàn)代營銷銷策劃主主要包括括產(chǎn)品策策劃和市市場策劃劃，由于于廣告是是市場營營銷組合合的重要要組成部部分，就就縱然要要求廣告告必須適適應(yīng)市場場環(huán)境，因此開開展廣告告活動，具體策策劃廣告告戰(zhàn)略，必須首首

58、先考慮慮廣告環(huán)環(huán)境，根根據(jù)項(xiàng)目目確定市市場范圍圍。分階段集集中推廣廣（高舉舉高打，階段性性全面覆覆蓋）、以點(diǎn)帶帶面的媒媒介策略略品牌先行行、形象象先行、深化產(chǎn)產(chǎn)品的主主題推廣廣策略1、具體體策略應(yīng)應(yīng)用蓄勢待發(fā)發(fā)：推廣初期期通過概概念造勢勢、理念念傳播、活動營營銷與形形象塑造造對項(xiàng)目目進(jìn)行推推廣，對對市場形形成沖擊擊力、對對客戶造造成誘惑惑力，充充分調(diào)動動起目標(biāo)標(biāo)客戶的的好奇心心與關(guān)注注；后續(xù)續(xù)通過對對項(xiàng)目區(qū)區(qū)位、前前景、品品質(zhì)、性性能等優(yōu)優(yōu)勢的解解析與招招商進(jìn)展展、前景景等激發(fā)發(fā)目標(biāo)客客戶購買買欲望；同時(shí)通通過開盤盤前的內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購，為正正式開盤盤儲蓄充充分的客客源和人人氣。集中推廣廣：大的項(xiàng)

59、目目推廣在在費(fèi)用、節(jié)奏上上應(yīng)有所所側(cè)重，不能平平均化，需要在在適當(dāng)?shù)牡臅r(shí)機(jī)采采取階段段性強(qiáng)勢勢的、密密集推廣廣的手法法，形成成先聲奪奪人的氣氣勢，以以高舉高高打的市市場形象象，搶占占市場制制高點(diǎn)，有助于于知名度度的迅速速建立。本項(xiàng)目目擬在幾幾個(gè)重點(diǎn)點(diǎn)階段，進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)勢推廣廣；其它它時(shí)期則則以較為為低調(diào)的的推廣維維持市場場形象、為下階階段銷售售累積客客戶。利用契機(jī)機(jī)：重大的節(jié)節(jié)假日、項(xiàng)目有有關(guān)的新新聞事件件、城市市規(guī)劃的的推進(jìn)，都是聚聚焦市場場注意力力的良好好切入點(diǎn)點(diǎn)，應(yīng)及及時(shí)、充充分把握握，合理理運(yùn)用。資源再生生：對老客戶戶的利用用和對新新客戶的的把握?？苫I備備組建“中意會”，以此此為載體體通過

60、DDM、小小型座談?wù)剷⒀醒杏憰?、新聞發(fā)發(fā)布會、業(yè)主活活動等活活動傳播播項(xiàng)目信信息，宣宣揚(yáng)開發(fā)發(fā)理念、強(qiáng)化小小眾傳播播，達(dá)到到促進(jìn)銷銷售的目目的。整合推廣廣、媒體體互動：在展覽會會、房展展會會等等重大活活動上，時(shí)機(jī)成成熟時(shí)可可考慮與與公司其其它項(xiàng)目目整合推推廣，優(yōu)優(yōu)化公司司與項(xiàng)目目資源；與媒體體形成互互動的良良性模式式、在媒媒體廣告告上也可可考慮不不同項(xiàng)目目間互動動，達(dá)到到多贏的的局面。細(xì)節(jié)亮點(diǎn)點(diǎn)積累：大型商業(yè)業(yè)不僅要要有規(guī)模模宏大的的氣勢，更應(yīng)注注重細(xì)節(jié)節(jié)的營造造?！按笠?guī)模模”展示企企業(yè)實(shí)力力，“小細(xì)節(jié)節(jié)”體現(xiàn)人人文關(guān)懷懷。往往往很多的的消費(fèi)者者都是被被某一個(gè)個(gè)小細(xì)節(jié)節(jié)所打動動，無論論是在銷