物業(yè)管理師物業(yè)經營管理精講班第32講講義

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)經營管理精講班第32講講義寫字樓租賃管理第二節(jié) 寫字樓租賃管理 一、寫字樓的租戶選擇 (一)租戶的商業(yè)信譽和財務狀況 物業(yè)經營管理企業(yè)還應當分析潛在租戶在從事商業(yè)經營過程中的財務穩(wěn)定性，因為這關系到潛在租戶在租賃期限內能否履行合約中規(guī)定的按期支付租金的義務。物業(yè)經營管理企業(yè)還可以從稅務機構、工商管理機構、往來銀行、經紀人及租戶提供的財務報表來判斷其信譽等級和財務狀況。 (二)所需面積大小 在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時，常常要考慮以下三個方面的因素。 1可能面積的組合 2尋租者經營業(yè)務的性質 3尋租者將來擴展辦公室面積的計劃 (三)

2、需要提供的物業(yè)管理服務 在挑選租戶的過程中，有些尋租者為了順利地開展其業(yè)務，可能需要物業(yè)經營管理企業(yè)提供特殊服務。例如，尋租者可能要求物業(yè)經營管理企業(yè)提供更高標準的保安服務、對電力或空調通風系統(tǒng)有更高的要求,如果物業(yè)經營管理企業(yè)沒有適當的考慮這些問題，在將來的物業(yè)管理過程中就可能會出現許多矛盾。 二、寫字樓租金的確定與調整 物業(yè)經營管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要認真考慮以下三個方面的因素。 (一)計算可出租或可使用面積 在量測寫字樓面積時有三個概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內建筑面積。 (二)基礎租金與市場租金 在確定租金時，一般應首先根據業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可

3、接受的最低租金水平(即能夠抵償抵押貸款還本付息、經營費用和空置損失的租金)確定一個基礎租金。當算出的基礎租金高于市場租金時，物業(yè)經營管理企業(yè)就要考慮降低經營費用以使基礎租金向下調整到市場租金的水平。在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般高于基礎租金，物業(yè)經營管理企業(yè)還可根據市場競爭狀況來決定哪些經營費用可以計人租金，哪些經營費用可以單獨收取。 (三)出租單元的面積規(guī)劃和室內裝修 物業(yè)經營管理企業(yè)可以通過對出租單元進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。 出租單元的面積規(guī)劃，實際上就是通過綜合考慮租戶的規(guī)模、組織構架、偏好與品味、需要安裝的設備和財務支付能力等，確定其所需承租的單元內

4、建筑面積的大小，并在其所承租的出租單元內就房間布置、辦公設備布置、內部通道的安排等進行設計。室內裝飾設計師或建筑師根據租戶的需要，借助建筑CAD技術，可以很方便地作出若干可供選擇的裝飾方案供租戶決策參考。 (四)租金的調整 由于寫字樓市場中供求變化比較劇烈，租金和價格也往往處于波動之中，因此需根據市場狀況經常對租金水平進行調整。對于租期較短的租戶，可設定一租金水平，在租期中保持不變，而如果租戶需要再次續(xù)租，需要按照當時的租金水平重新簽訂租約。對于租期較長的租戶(例如35年以上)，為保護業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金如何調整作出明確的規(guī)定，以便使業(yè)主所收取的租金水平基本與市場狀況相符。

5、 三、寫字樓的租約制定 通常情況下，業(yè)主會事先要準備好一個適用于寫字樓物業(yè)內所有出租單元的標準租賃合約，業(yè)主和潛在的租戶可在這個基礎上，針對某一特定的出租單元就各標準條款和特殊條款進行談判，以便在業(yè)主和租戶間就某一特定的出租單元形成一份單獨的租約。 (一)租賃合約中的標準條款 由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調整條款。這一條款，可能規(guī)定要參考一個標準指數(如消費者價格指數或商業(yè)零售價格指數)，來確定租金定期增長的數量或幅度。租戶和物業(yè)經營管理企業(yè)更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內有效，當租期很長時

6、，也可規(guī)定每2年或3年將租金調整一次。為了令租賃雙方共同承擔通貨膨脹帶來的風險，有時規(guī)定租金可以按消費者價格指數調整，但同時又規(guī)定一個上調比例的最高限，以便由租戶承擔最高限以內的風險，由業(yè)主承擔最高 限以外的風險。 在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)經營費用都必須包含在租金中。通常的做法是，一些經營費用如能源費用，可由寫字樓內的租戶以某種方式按比例分攤，由物業(yè)經營管理企業(yè)向租戶單獨收取后直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業(yè)主或租戶歡迎，因為物業(yè)經營管理企業(yè)通常是按租金的一定比例收取物業(yè)管理費，如果將經營費用加到租金里面去，業(yè)主或租戶多少會有一種多支出了物業(yè)管理費的感覺。 當所有的經營費用

7、均由租戶直接分擔時，則稱這種出租方式叫“凈租”，由物業(yè)經營管理企業(yè)代收代繳的費用可按租賃面積基礎租金的一個固定比例計算。常用的“凈租”方式根據代收代繳費用所包括的項目多少還可以再進行細分，但一般情況下，代收代繳的費用越多，基礎租金就越低。換句話說，寫字樓物業(yè)“毛租”時的租金很高，因為業(yè)主要從所收租金中支付所有的經營費用；采用“凈租”方式時，代收代繳費用覆蓋的內容越多，基礎租金就越低，因為租戶直接分擔了寫字樓經營過程中的部分或全部費用。 (二)折讓優(yōu)惠和租戶權利的授予 折讓優(yōu)惠是業(yè)主給租戶提供的一種優(yōu)惠，用以吸引潛在的租戶。折讓優(yōu)惠的具體做法很多，如給新人住的租戶一個免租期、為租戶從原來租住的寫

8、字樓遷至本寫字樓提供一定的資金幫助、替租戶支付由于提前終止與原租住寫字樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金、或對租戶人住前的裝修投資提供資金幫助等。 另外的折讓優(yōu)惠，可能會體現在租約續(xù)期的有關條款上。如果租戶預計由于自己業(yè)務的發(fā)展可能會在未來增加承租面積，則一般希望業(yè)主在將來(一般是租約期滿)能滿足其擴展辦公空間的要求。除非寫字樓市場很不景氣，否則業(yè)主很難接受這一做法，因為有時為了滿足當前租戶的這一要求，可能會使其騰空的寫字樓面積之空置時間增加，從而減少租金收入。作為一種替代的辦法，業(yè)主通常可以給租戶一個優(yōu)先權，即如果租戶想擴大其所承租的寫字樓面積，而其原租用的寫字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態(tài)的話

9、，則該租戶在同等條件下有優(yōu)先承租權。有時租戶還會要求在租約中加上原租約條件下續(xù)租的條款。 然而，業(yè)主不愿在租約期滿時賦予租戶過多的權利。這里主要有兩個方面的原因：首先，期限較長的租約所規(guī)定的租金，在租賃期間內很難趕上市場租金水平的可能變化，盡管有租金定期調整的條款在發(fā)揮作用，但實際租金常常低于市場租金；另外，在租約期滿時賦予租戶一定的權利，也并不能保證其繼續(xù)承租。寫字樓安全與風險管理第三節(jié) 寫字樓安全與風險管理 一、寫字樓安全管理 (一)工程安全 隨著寫字樓不斷向大規(guī)模、超高層、智能化發(fā)展，寫字樓內裝備的工程設備也向著大容量、大規(guī)劃、大系統(tǒng)發(fā)展。過去只有在工業(yè)企業(yè)中才能看到的大型強電、弱電、機

10、電設備如今已是高檔寫字樓中的常見設備。因此，工程安全已日益成為現代化寫字樓物業(yè)安全的首要問題。 1事故案例 (1)工程隱患事故。2004年1月31日凌晨4點20分，北京東城區(qū)某高檔寫字樓Bl主配電室墻體突然出現孔洞噴出水柱，險些導致正在運行中的1號的高壓變壓器(1250kVA)及其相關高壓配電柜發(fā)生重大損失。事故原因：相鄰主配電室的大廈外墻地下生活水管線斷裂(斷裂時間可能已很長)，跑水經長期擠壓滲透，突破了外墻防水層，浸入B2主配電室。 (2)工程隱患事故。2004年1月23日下午3點40分，北京東城區(qū)某高檔寫字樓B1走廊水管過墻處(頂棚內)高位消防水箱穩(wěn)壓補水管(下行)彎頭脫扣跑水。大量消防

11、水流人6臺客梯底坑，水深達16m。事故原因：水管彎頭原始安裝不到位，過墻孔洞未做封堵使此處頂棚內氣溫很低，在嚴寒低溫下未裝牢固的絲扣受壓過大脫開。 (3)設備運行事故。2000年11月9日上午9點42分，北京海淀區(qū)某高檔國際會議大廈B1主配電室2號高壓變壓器(1000kVA)低壓側補償電容器柜爆炸起火，濃煙蔓延擴散至整個建筑。 (4)設備運行事故。2000年6月11日晚9點59分，北京海淀區(qū)某國家級綜合實驗大廈一區(qū)2層2ll實驗室存放試驗樣品的電冰箱爆炸起火，險些引發(fā)周邊的大量高壓氣瓶發(fā)生連鎖爆炸。 (5)設備運行事故。2000年2月20日凌晨2點40分，北京海淀區(qū)某高檔寫字樓B1主配電室1號

12、高壓變壓器(1000kVA)高壓側10kY進線電纜絕緣老化，相間短路起火，造成大面積停電。 另外，垂直運輸電梯故障可能導致的人身傷亡事故，“三電”(電腦、電視、電話)信號中斷可能導致的商務損失，均威脅著寫字樓的安全。 2管理措施 加強對寫字樓物業(yè)工程安全的管理，需要注意以下幾個方面： (1)全面建立確?！笆钡墓芾砝砟睿矗?確保供電；確保供水；確保供氣；確保供冷；確保供暖；確保供電腦信號；確保供電視信號；確保供電話信號；確保供垂直運輸；確保供報修服務。 (2)制訂全年度大、中、小修計劃。 (3)編制工程技術工作規(guī)程 (4)建立“設備檔案” (5)建立設備狀態(tài)月報。 (二)消防安全 高層建筑

13、消防安全的一個顯著特點，就是火勢一旦形成蔓延極為迅猛。主要原因：一是高層建筑自身有眾多的豎向管井，在建筑物內似座座煙囪，成為火災蔓延的重要通道；二是因熱壓差的作用，高層建筑煙氣豎向流動極為迅速，據測試可達34ms；三是受風壓的影響(有資料查明：風壓、風速隨建筑高度成正比)，風助火勢，燃燒劇烈，蔓延極快。高層寫字樓還有一個顯著的特點，就是夜間人走樓空，白天留下的隱患往往在夜間爆發(fā)。盡早發(fā)現火險、自動監(jiān)控無人區(qū)，對高層寫字樓消防安全是至關重要的。因此，有效發(fā)揮自動消防系統(tǒng)的功能，就成為高層寫字樓消防安全工作的核心。 (三)治安安全 寫字樓物業(yè)治安主要由物業(yè)管理企業(yè)保安部的內保人員、外保人員和車場管

14、理人員負責。主要任務是疏導和控制。 1對寫字樓交通流線的疏導 圖10-2概括了寫字樓的交通流線劃分。 寫字樓交通流線的管理，可遵循三個原則： (1)分流原則：垂直分流；水平分流。 (2)層次原則：時序層次；等級層次；主次層次：外主體流線為機動車流，內主體流線為辦公人員。 (3)簡捷原則。 2對進、出和在大廈內滯留的人員、車輛的控制 針對租戶變動性大，外來辦事人員多，治安保衛(wèi)工作難度大的特點，一是必須掌握寫字樓各層承租單位和人員情況，掌握樓內重點要害部位。二是定期檢查辦公樓的安全設施，檢查承租各單位安全治保措施落實情況，對監(jiān)控設施經常進行維修、保養(yǎng)，監(jiān)控室要24小時有人監(jiān)控。三是對寫字樓車庫、地

15、下室、電梯間、通風口、衛(wèi)生間、水房等部位要做到安全防范，發(fā)現問題，及時處理。四是對寫字樓周圍堅持24小時巡邏制度，對外來辦事人員實行驗證登記制度。 (四)應急預案 寫字樓物業(yè)管理部門應制定必要的應急預案，主要包括如下方面： 供電中斷應急預案；供水中斷應急預案；燃氣泄漏應急預案；“三電”信號中斷應急預案；垂直運輸事故應急預案；防火應急預案；防水應急預案；防盜應急預案；防毒應急預案；防爆應急預案；防疫應急預案；防震應急預案。 二、寫字樓風險管理 (一)寫字樓物業(yè)風險的識別 1風險識別的作用 風險識別是風險管理的基礎。沒有風險識別的風險管理是盲目的，通過風險識別，可以將那些可能給寫字樓帶來危害的風險

16、因素識別出來，是制定風險應對計劃的依據。 2寫字樓物業(yè)管理風險的特點 (1)全員性：寫字樓風險的識別不只是物業(yè)總經理或物業(yè)管理企業(yè)個別人的工作，而是全體員工參與并共同完成的任務。 (2)全期性：寫字樓風險的不確定性，決定了風險識別的全壽命性，即寫字樓生命周期中的風險都屬于風險識別的范圍。 (3)動態(tài)性：風險識別并不是一次性的，在寫字樓經歷的竣工驗收交接過程、二次裝修管理過程、正式營運管理服務過程的全過程中都要根據情況的變化適時進行風險識別。 3寫字樓物業(yè)管理風險的種類 (1)工程隱患風險； (2)設備運行風險(機毀人亡的重大事故；商務信息中斷、丟失)； (3)消防防范風險； (4)保安防范風險

17、； (5)自然災害風險。 (二)寫字樓物業(yè)風險的應對 1風險應對程序 寫字樓物業(yè)的風險應對程序如圖10-3所示。 2風險應對計劃 寫字樓物業(yè)的風險應對計劃應盡可能詳細，比如說在什么情況下采取什么行動。風險應對計劃一般應包括如下內容： (1)已識別的風險及其風險特征描述，對寫字樓哪些方面造成影響，風險如何影響寫字樓經營管理的目標； (2)風險承受主體及相應的責任分配； (3)定性和定量風險分析過程的結果； (4)對某一具體風險經過分析接受的風險應對措施； (5)風險策略實施后，預期的殘余風險水平； (6)用于執(zhí)行選定的風險應對策略的具體行動計劃； (7)應對措施的預算和時間； (8)意外事故應急

18、計劃和反饋計劃。 3風險應對策略 風險應對策略一般應包括風險回避、風險轉移(購買寫字樓物業(yè)保險即為此種策略之一)、風險減輕、風險承擔(將損失攤人經營成本，建立意外損失基金等)、風險分擔和應急措施。 三、寫字樓的物業(yè)保險 為了抵御這種突發(fā)事件給物業(yè)帶來的財務風險，業(yè)主或其委托的物業(yè)管理企業(yè)通常要作出綜合保險安排。 寫字樓物業(yè)的業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和租戶都要參加保險，以保障其自身的利益和其他與物業(yè)有關方面的利益。寫字樓物業(yè)投保的最大特點是：保險費是物業(yè)運營成本的一部分，且這部分費用最終要轉嫁到租戶身上。寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評價第四節(jié) 寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評價 一、物業(yè)管理企業(yè)的選擇標準

19、這些標準通常包括： 1能否令業(yè)主滿意。主要看物業(yè)管理企業(yè)受托進行物業(yè)管理的條件、所能提供的服務方式等是否滿足業(yè)主的要求。 2專業(yè)服務的水平。主要了解物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理的時間、可投入的專業(yè)人員的數量及其從業(yè)資格、當地的聲譽、當前管理的物業(yè)的情況等。 3向業(yè)主提供信息的能力。除了月報告以外，業(yè)主通常還需要有關收入或房產稅、法律問題等方面的信息，許多物業(yè)管理企業(yè)擁有自己的計算機信息管理系統(tǒng)，能及時、便捷地提供業(yè)主所需要的信息報告。 4管理計劃。物業(yè)管理企業(yè)在收費相同的情況下不可能提供完全相同的服務。選擇物業(yè)管理企業(yè)最好的辦法就是根據上面的三條標準選擇三至四家物業(yè)管理企業(yè)，然后確定一個管理計劃，

20、再從中選擇要求管理費用最合理的企業(yè)。二、物業(yè)管理工作的評價 對物業(yè)管理工作進行評價的主要目的是令物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和租戶提供更好的服務，而并不總意味著決定是保留還是辭退當前的物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理工作的評價應著重從以下幾個方面考慮：與租戶有良好的溝通；及時收取租金；及時處理租戶的投訴；達到了出租率目標；物業(yè)維修狀況良好；經營費用沒突破事先的預算；及時提供有關物業(yè)報告；為業(yè)主的利益主動提出建議；對業(yè)主的批評或建議反應迅速。 需要考慮的因素可能還有很多，可以通過對每一項因素打分的方式來作出綜合評價。 當然，評價的最后一步就是將評價結果與物業(yè)管理企業(yè)見面，這是物業(yè)管理企業(yè)改進與業(yè)主的關系、提高管理和服務水平的絕好機會。 三、寫字樓物業(yè)經營管理的績效評價 寫字樓物業(yè)經營管理的績效評價，要與寫字樓物業(yè)經營管理的目標體系相結合，可歸納出績效評價的三項主要指標。 (一)服務滿意度 這是寫字樓物業(yè)經營管理績效評價的第一項指標。主要是指業(yè)主對物業(yè)管理服務的滿意度和員工對物業(yè)管理領導的滿意度。主要有六個方面的區(qū)分：快與慢之分(服務效率)；熱與冷之分(服務態(tài)度)；好與壞之分(服務質