烏魯木齊市二00七年度地價(jià)狀況分析報(bào)告

1、烏魯木齊市二00七年度地價(jià)狀況分析報(bào)告為建立土地市場(chǎng)快速反應(yīng)機(jī)制，加強(qiáng)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，公開土地市場(chǎng)信息，完善土地市場(chǎng)服務(wù)，按照國(guó)土資源部國(guó)土資廳發(fā)2003132號(hào)、國(guó)土資發(fā)2003429號(hào)文件以及國(guó)土資源部下發(fā)的城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范和關(guān)于部署開展2007年度城市土地價(jià)格調(diào)查與監(jiān)測(cè)工作的通知，烏魯木齊市國(guó)土資源局在國(guó)土資源部、自治區(qū)國(guó)土資源廳的直接領(lǐng)導(dǎo)和中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院的技術(shù)支持下，指導(dǎo)新疆國(guó)地不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司完成了烏魯木齊市2007年度的地價(jià)監(jiān)測(cè)任務(wù)，現(xiàn)將工作情況報(bào)告如下：一、烏魯木木齊市城城區(qū)土地地定級(jí)和和基準(zhǔn)地地價(jià)基本本狀況（一）烏魯魯木齊市市城區(qū)基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)的內(nèi)涵涵烏魯木齊市市

2、城區(qū)基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)的內(nèi)涵涵為：各各土地級(jí)級(jí)別或均均質(zhì)區(qū)域域內(nèi)的平平均開發(fā)發(fā)程度（“六六通一平平”即通通上水、通通下水、通通路、通通電、通通訊、通通暖、場(chǎng)場(chǎng)地平整整）和平平均容積積率（商商業(yè)用地地為2.5，住住宅用地地為2.0，工工業(yè)用地地為1.0）下下，不同同用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用地類型）的土地在2003年3月1日的法定最高出讓年限（商業(yè)用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年）的公開市場(chǎng)下的完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格。（二）烏魯魯木齊市市城區(qū)基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)內(nèi)容 烏魯木木齊市城城區(qū)基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)單單位：元元/平方方米 用途基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別商業(yè)住宅工業(yè)一級(jí)40002400670二級(jí)3030200

3、0560三級(jí)23001600450四級(jí)1200750280六級(jí)800450210七級(jí)520250規(guī)劃限制區(qū)區(qū)：7440烏魯木齊市市城區(qū)土土地綜合合級(jí)別面面積及其其構(gòu)成比比例級(jí) 別別面積（KMM2）1.879.4113.86640.13364.33382.988102.663%0.592.994.4012.73320.41126.33332.555烏魯木齊市市城區(qū)商商業(yè)用地地級(jí)別面面積及其其構(gòu)成比比例級(jí) 別別面積（KMM2）1.879.4119.57738.15555.58878.166112.447%0.592.996.2112.10017.63324.80035.6

4、88居住用地級(jí)級(jí)別面積積及其構(gòu)構(gòu)成比例例級(jí) 別別面積（KMM2）3.4717.330.17739.12257.29978.47789.399%1.105.499.5712.41118.18824.89928.366二、烏魯木木齊市城城市地價(jià)價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)點(diǎn)的基本本情況烏魯木齊市市城市地地價(jià)監(jiān)測(cè)測(cè)點(diǎn)共1122個(gè)個(gè)，其中中商業(yè)411個(gè)，住住宅411個(gè)，工工業(yè)400個(gè)。對(duì)對(duì)各地價(jià)價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)點(diǎn)的調(diào)查查結(jié)果的的詳細(xì)信信息見各各監(jiān)測(cè)點(diǎn)點(diǎn)附件中中的地價(jià)價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)點(diǎn)信息表表。因受市場(chǎng)發(fā)發(fā)育狀況況、技術(shù)術(shù)水平和和工作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)等條條件的限限制，歷歷年選擇擇監(jiān)測(cè)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)可能能會(huì)存在在個(gè)別監(jiān)監(jiān)測(cè)點(diǎn)不不完全符符合要求求，且隨隨著烏魯

5、魯木齊市市城市規(guī)規(guī)劃的落落實(shí)和經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，過過去選擇擇的部分分監(jiān)測(cè)點(diǎn)點(diǎn)的用途途、性質(zhì)質(zhì)、規(guī)模模等發(fā)生生了變化化，有些些監(jiān)測(cè)點(diǎn)點(diǎn)現(xiàn)狀已已經(jīng)不符符合地價(jià)價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)點(diǎn)的要求求，但是是隨著近近年來的的良好維維護(hù)，不不良監(jiān)測(cè)測(cè)點(diǎn)被逐逐步取代代，因此此20007年只只有個(gè)別別監(jiān)測(cè)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行了了變更（只只變更了了1個(gè)工工業(yè)監(jiān)測(cè)測(cè)點(diǎn)），變變更率為為0.882%。即即便如此此，在監(jiān)監(jiān)測(cè)點(diǎn)變變更時(shí)，也也堅(jiān)持了了時(shí)間上上的連續(xù)續(xù)性、空空間上的的固定性性、分布布上的合合理性和和相對(duì)均均勻性等等總的原則則。最終終變更情情況在統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表格格中作了了相應(yīng)說說明（詳詳見成果果后附表表10）。不同用途各各級(jí)別內(nèi)內(nèi)監(jiān)測(cè)點(diǎn)點(diǎn)分布情情

6、況見下下表所示示。監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)量量分布情情況表 單位位:（個(gè)個(gè)） 用途級(jí)別商業(yè)住宅工業(yè)合計(jì)一級(jí)81413二級(jí)913830三級(jí)710926四級(jí)76720五級(jí)56617六級(jí)45615七級(jí)1001小計(jì)414140122三、20007年城城市土地地供應(yīng)情情況2007年年度，國(guó)國(guó)家相繼繼出臺(tái)了了很多調(diào)調(diào)控房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的相關(guān)關(guān)政策，以以及行政政區(qū)域的的變化等等，在很很大程度度上都影影響到了了本市的的土地供供應(yīng)及地地價(jià)水平平。其中中主要包包括：11、銀行行采取連連續(xù)多次次提高貸貸款利率率的方式式，緊縮縮銀根，控控制固定定資產(chǎn)過過渡投資資，嚴(yán)防防經(jīng)濟(jì)過過熱，在在一定程程度上抑抑制了本本地高速速增長(zhǎng)的的房產(chǎn)價(jià)價(jià)格

7、。22、繼續(xù)續(xù)嚴(yán)格限限制經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房和集資資房供地地范圍，規(guī)規(guī)范了經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的購(gòu)購(gòu)買程序序。3、向向開發(fā)商開開征房地地產(chǎn)增值值稅、停停止執(zhí)行行新的房房地產(chǎn)拆拆遷標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)更更新工作作暫停、工工業(yè)用地地采用招招拍掛方方式供地地等。44、影響響最大的的是國(guó)家家出臺(tái)了了新的工工業(yè)用地地最低限限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。5、實(shí)實(shí)施了老老城區(qū)拆拆遷改造造規(guī)劃的的指導(dǎo)研研究成果果，在老老城區(qū)范范圍內(nèi)實(shí)實(shí)行了“只只拆不建建”、“多多拆少建建”和“以以建設(shè)宜宜居城區(qū)區(qū)為主要要目標(biāo)”的的政策，使使城市老老城區(qū)范范圍內(nèi)的的存量土地供供應(yīng)量持續(xù)下下降。66、將原原來屬于于昌吉州州的米泉泉市并入入了烏魯魯木齊市市行政區(qū)

8、區(qū)劃范圍圍內(nèi)，成成為烏魯魯木齊市市米東區(qū)區(qū)的一部部分，使使城市發(fā)發(fā)展空間間得到了了很大的的擴(kuò)張，城城市郊區(qū)區(qū)的存量量土地?cái)?shù)數(shù)量迅速速增加，為為土地儲(chǔ)儲(chǔ)備工作作提供了了極好機(jī)機(jī)會(huì)的同同時(shí)，也也極大地地影響了了短期內(nèi)內(nèi)城市整整體發(fā)展展的方向向和地價(jià)價(jià)水平值值（但是是，由于于管理的的銜接等等因素的的影響，原原米泉市市范圍內(nèi)內(nèi)的土地地尚未劃劃入20007年年烏魯木木齊市地地價(jià)監(jiān)測(cè)測(cè)范圍內(nèi)內(nèi)）。以下是20007年年烏魯木木齊市土土地供應(yīng)應(yīng)情況的的統(tǒng)計(jì)和和分析。20007年各各類用地地供應(yīng)總總量統(tǒng)計(jì)計(jì)表 單位：平方米米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小計(jì)245800221265559

9、734488058687798379225340544911570998335333214486653770444493044287688三個(gè)月平滑滑合計(jì)3106884134479918215922844830229544005514389799216372995857244157121134551116當(dāng)月平滑差差3410777-12888634426710011-4297781-5025593-3260062662199446-2860028-1160097-4551116平滑指數(shù)23.64417.02238.81170.53.578.622.73343.9888.636.32注：12月月

10、份為不不完全統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)2007年年商業(yè)用地地供應(yīng)量量統(tǒng)計(jì)表表 單位：平方米米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小計(jì)1933001265662758044116099465257751676751737883715116055337360三個(gè)月平滑滑合計(jì)22169953184559257155418186667344882556996220441150882984400612899當(dāng)月平滑差差967644-613005-752888-1084419-478779366355528777-166442-371551-612889平滑指數(shù)34.19936.45525.3880.

11、2810.45567.97759.72252.6220.7502007年年商業(yè)用地地供應(yīng)量量統(tǒng)計(jì)圖圖2007年年住宅用用地供應(yīng)應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表表 單單位：平平方米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小計(jì)67394420265505297558137588541790011299778282003085220101177727698842385287688三個(gè)月平滑滑合計(jì)79980028699993108522455684884513711940433384925117686688138054453081336當(dāng)月平滑差差7019222152551-5167761-547665-10

12、933818817991941664-3061135-724009-3081136平滑指數(shù)66.24415.81138.5112.2916.12276.320.54440.3440.639.342007年年住宅用用地供應(yīng)應(yīng)量統(tǒng)計(jì)圖圖220077年工業(yè)業(yè)用地供供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表表 單單位：平平方米1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小計(jì)15907791797334712891183332000354766733919978666033943465373950884618330三個(gè)月平滑滑合計(jì)20853344225944658168885407999453813334834680015

13、825744554799922288856911當(dāng)月平滑差差1741221-14422580032630060-2665597-3453333-338554411-270995367499-65377-856991平滑指數(shù)6.1814.75543.43383.1441.750.277.9271.21150.07702007年年工業(yè)用用地供應(yīng)應(yīng)量統(tǒng)計(jì)圖圖2007年年各季度度不同用用途土地地供應(yīng)量量統(tǒng)計(jì)表表 單單位：平平方米一季度二季度三季度四季度商業(yè)22169951818666622044612899住宅7998002568488449251173081336工業(yè)2085334440799945

14、825744856911總計(jì)3106884148302295637299545511162007年年各季度度土地供供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)圖圖注：圖中11級(jí)代表表工業(yè)限限制區(qū)，22級(jí)代表表一級(jí)工工業(yè)用地地，其它它級(jí)別依依此類推推，8級(jí)級(jí)代表級(jí)級(jí)外用地地。通過本年度度土地供供應(yīng)統(tǒng)計(jì)計(jì)報(bào)表中中部分?jǐn)?shù)數(shù)據(jù)，結(jié)結(jié)合土地地招拍掛掛和協(xié)議議出讓實(shí)實(shí)施情況況綜合分分析，220077年度全全市同期期總體土土地供應(yīng)應(yīng)量與上年年度相比比很大幅幅度得的的加，增增幅在2230%以上；全年供供應(yīng)最多多的用途途是工業(yè)業(yè)，約占占土地供供應(yīng)總量量的700.1；供應(yīng)應(yīng)最少的的用途是是商業(yè)，約約占土地地供應(yīng)總總量的55.9。全市市增量土地供供

15、應(yīng)量處于增增加狀態(tài)態(tài)，存量量土地供供應(yīng)量繼續(xù)減減少，土土地閑置置量持續(xù)降降低；全全市范圍圍內(nèi)土地地供應(yīng)量量增長(zhǎng)最最快的區(qū)區(qū)域是城城市郊區(qū)區(qū)，綜合合6級(jí)及及6級(jí)以以外的區(qū)區(qū)域土地地供應(yīng)量量約占全全部供應(yīng)應(yīng)量的744.9；供應(yīng)應(yīng)量增長(zhǎng)最最慢的區(qū)區(qū)域是城城市市區(qū)區(qū)，綜合合1-33級(jí)（包包括工業(yè)業(yè)限制區(qū)區(qū)）范圍圍內(nèi)的土土地供應(yīng)應(yīng)量約占全全部供應(yīng)應(yīng)量的5.7。從分用途供供應(yīng)狀況況看，商商業(yè)用地地79.6的的供應(yīng)量量處于44、5、66級(jí)范圍圍內(nèi)，住住宅用地地81.2的的供應(yīng)量量處于44、5、66級(jí)范圍圍內(nèi)，工工業(yè)用地地91.9的的供應(yīng)量量處于工工業(yè)末級(jí)級(jí)（6級(jí)級(jí)）和級(jí)級(jí)外范圍圍內(nèi)。分分析原因因，其一一是由

16、于于近年來來城市建建設(shè)快速速發(fā)展，446級(jí)級(jí)土地的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完善善程度得得到了很很大的提提高，開開發(fā)難度度不斷下下降；其其二是44-6級(jí)級(jí)基本上上都處于于城市新新區(qū)，拆拆遷難度度比老城城區(qū)要容容易得多多，拆遷遷費(fèi)用相相對(duì)較低低；第三三是受房房產(chǎn)價(jià)格格高速增增長(zhǎng)的影影響，開開發(fā)商已已經(jīng)不再再對(duì)開發(fā)發(fā)地點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行挑剔剔，而是是圍繞著著土地開開發(fā)建設(shè)設(shè)權(quán)展開開了新一一輪競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；第四四是工業(yè)業(yè)用地受受嚴(yán)格的的城市規(guī)規(guī)劃的影影響，只只能在城城區(qū)規(guī)劃劃控制范范圍之外外選擇建建廠地點(diǎn)點(diǎn)。受以以上因素素的影響響，20007年年烏魯木木齊市邊邊緣區(qū)域域的原有有零星建建成區(qū)迅迅速與主主城區(qū)連連成一片片，城市市建設(shè)

17、范范圍擴(kuò)張張顯著。四、烏魯木木齊市城城市地價(jià)價(jià)水平及及變化趨趨勢(shì)根據(jù)年度土土地交易易市場(chǎng)價(jià)價(jià)格和地地價(jià)監(jiān)測(cè)測(cè)點(diǎn)的地地價(jià)評(píng)估估結(jié)果，分分析測(cè)算算得到的的分級(jí)別別、分用用途（商商業(yè)、居居住、工工業(yè)等三三種用途途）烏魯魯木齊市市城市地地價(jià)水平平狀況見見報(bào)告附附件中的的附表33。（一）整體體地價(jià)水水平與變變化趨勢(shì)勢(shì)以當(dāng)年監(jiān)測(cè)測(cè)點(diǎn)地價(jià)價(jià)為基礎(chǔ)礎(chǔ)樣本，以以土地和和房產(chǎn)市市場(chǎng)交易易樣點(diǎn)測(cè)測(cè)算得到到的地價(jià)價(jià)為輔助助樣本，對(duì)對(duì)樣點(diǎn)的的可靠性性進(jìn)行分分析，并并排除不不合實(shí)際際的特殊殊樣點(diǎn)。城市綜合地地價(jià)水平平值，以以各用途途土地在在城市中中的面積積為權(quán)重重，加權(quán)權(quán)測(cè)算得得到。城市地價(jià)整整體水平平值，采采用監(jiān)測(cè)測(cè)范

18、圍內(nèi)內(nèi)某一用用途各級(jí)級(jí)別的面面積為權(quán)權(quán)重，加加權(quán)測(cè)算算得到。2007年年烏魯木木齊市城城市地價(jià)價(jià)綜合水水平值為為14664元/平方米米，較上上一年度度增長(zhǎng)44.577，綜綜合地價(jià)價(jià)指數(shù)為為1311。其中中：商業(yè)業(yè)地價(jià)水水平值為為23000元/平方米米，較上上一年度度增長(zhǎng)22.822，商商業(yè)地價(jià)價(jià)指數(shù)為為1388；居住住地價(jià)水水平值為為16447元/平方米米，較上上一年度度增長(zhǎng)66.266，居居住地價(jià)價(jià)指數(shù)為為1322；工業(yè)業(yè)地價(jià)水水平值為為4455元/平平方米，與與上一年年度持平平，工業(yè)業(yè)地價(jià)指指數(shù)仍然然為1114。商商住工地地價(jià)水平平值呈階階梯狀排排列，商商業(yè)地價(jià)價(jià)最高，工工業(yè)地價(jià)價(jià)最低，商

19、商住工地地價(jià)水平平值之比比為1:0.772:00.199。20007年年度地價(jià)價(jià)增長(zhǎng)最最快的是是居住用用地，地地價(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)最慢的的是工業(yè)業(yè)用地；20007年度度地價(jià)指指數(shù)最高高的是商商業(yè)用地地，地價(jià)價(jià)指數(shù)最最低的是是工業(yè)用用地；商商業(yè)地價(jià)價(jià)指數(shù)與與居住用用地地價(jià)價(jià)指數(shù)逐逐漸接近近，與工工業(yè)用地地地價(jià)指指數(shù)相差差越來越越大。烏魯木齊市市20007年地地價(jià)整體體水平狀狀況表項(xiàng)目年度綜合商業(yè)居住工業(yè)2007年年地價(jià)水水平值（元元/平方方米）1464230016474452007年年地價(jià)增增長(zhǎng)率（）3.012.826.2602007年年地價(jià)指指數(shù)128138132114烏魯木齊市市20007年地地價(jià)整體

20、體水平狀狀況示意意圖（二）不同同用途地地價(jià)水平平與變化化趨勢(shì)由于烏魯木木齊市未未劃分地地價(jià)區(qū)段段，故某某用途各各級(jí)別的的地價(jià)水水平值，以以各級(jí)別別內(nèi)各樣樣點(diǎn)地價(jià)價(jià)算術(shù)平平均的結(jié)結(jié)果為準(zhǔn)準(zhǔn)。各類用地各各級(jí)別地地價(jià)水平平和變化化情況見見下圖表表所示。烏魯木齊市市20007年不不同用途途地價(jià)水水平狀況況表項(xiàng)目土地用途均值一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)六級(jí)七級(jí)備注地價(jià)指數(shù)商業(yè)138142143148140129141122居住132119126133156148128113工業(yè)114117118116112112111增長(zhǎng)率商業(yè)2.821.371.085.772.32.165.391.69居住6.2634.96

21、0.6912.34410.53310.3331.96工業(yè)0000000地價(jià)水平值值（元/平方米米）商業(yè)230051043356265720941324900602居住164732572603217814571050598260工業(yè)445704612493355296211烏魯木齊市市20007年不不同用途途各級(jí)別別地價(jià)水水平示意意圖2007年年烏魯木木齊市商業(yè)地價(jià)價(jià)增長(zhǎng)最最快的級(jí)級(jí)別為商商業(yè)三級(jí)級(jí)地（次次中心區(qū)區(qū)），達(dá)達(dá)到5.77，此外外商業(yè)六級(jí)級(jí)地（建建成區(qū)外外圍）的的漲幅也也超過了了5，商業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)最慢的區(qū)域?yàn)槌鞘兄行牡囟?。居住地價(jià)增長(zhǎng)最快的區(qū)域?yàn)榫幼∷募?jí)地（建成區(qū)外圍），達(dá)到12.34，

22、此外居住五級(jí)、六級(jí)地（建成區(qū)邊緣）的漲幅也超過了10，居住地價(jià)增長(zhǎng)最慢的區(qū)域?yàn)槿?jí)（城市次中心地段）。工業(yè)地價(jià)各級(jí)地均未發(fā)生變化。五、城市地地價(jià)與房房?jī)r(jià)對(duì)比比分析（一）地價(jià)價(jià)與房?jī)r(jià)價(jià)比值2007年年烏魯木木齊市居居住用房房平均價(jià)價(jià)格約229400元/建建筑平方方米，居居住用地地價(jià)格平平均16647元元/平方方米（平平均容積積率為22.0），則則每建筑筑平方米米居住用用房中包包括8224元的的地價(jià)，住住宅用地地完整土土地使用用權(quán)價(jià)格格與房?jī)r(jià)價(jià)的比值值大約是是1：33.577。如果按照220077年烏魯木木齊市住住宅用地地出讓金金占土地地使用權(quán)權(quán)價(jià)格的的平均比比例約335計(jì)計(jì)算，實(shí)實(shí)際每建建筑平方

23、方米居住住用房中中包括了了2888元的土土地出讓讓金。由由于土地地出讓金金為開發(fā)發(fā)商在取取得土地地時(shí)實(shí)際際繳納給給政府的的費(fèi)用，因因此實(shí)際際地價(jià)與與房?jī)r(jià)的的比值大大約是11：100.211。（二）地價(jià)價(jià)增長(zhǎng)率率與房?jī)r(jià)價(jià)增長(zhǎng)率率比較2007年年烏魯木木齊市住住宅用地地地價(jià)增增長(zhǎng)率為為6.226，居居住房?jī)r(jià)價(jià)增長(zhǎng)率率超過了了30，預(yù)計(jì)計(jì)居住房房?jī)r(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)率高于于住宅地地價(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)率至少少24個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。六、城市地地價(jià)與土土地市場(chǎng)場(chǎng)協(xié)調(diào)狀狀況（一）地價(jià)價(jià)增長(zhǎng)率率與土地地計(jì)劃供供應(yīng)面積積增長(zhǎng)率率對(duì)比2007年年地價(jià)綜綜合增長(zhǎng)長(zhǎng)率為33.011，。（烏魯木齊市沒有年度土地供應(yīng)計(jì)劃）。（二）地價(jià)價(jià)增長(zhǎng)率率與

24、土地地實(shí)際供供應(yīng)面積積增長(zhǎng)率率對(duì)比2007年年地價(jià)綜綜合增長(zhǎng)長(zhǎng)率為33.011，土土地實(shí)際際供應(yīng)面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)率約為為1711，地地價(jià)綜合合增長(zhǎng)率率低于土土地實(shí)際際供應(yīng)面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)率1667.999個(gè)百百分點(diǎn)。七、城市地地價(jià)與土土地市場(chǎng)場(chǎng)協(xié)調(diào)狀狀況（一）地價(jià)價(jià)增長(zhǎng)率率與房屋屋供應(yīng)面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)率比較較2007年年地價(jià)綜綜合增長(zhǎng)長(zhǎng)率為33.011，房房屋供應(yīng)應(yīng)面積增增長(zhǎng)率約約為5.3，地地價(jià)綜合合增長(zhǎng)率率低于房房屋供應(yīng)應(yīng)面積增增長(zhǎng)率22.299個(gè)百分分點(diǎn)。（二）地價(jià)價(jià)增長(zhǎng)率率與房屋屋實(shí)際銷銷售面積積增長(zhǎng)率率比較2007年年地價(jià)綜綜合增長(zhǎng)長(zhǎng)率為33.011，房房屋實(shí)際際銷售面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)率約為為45.6

25、，地地價(jià)綜合合增長(zhǎng)率率低于房房屋實(shí)際際銷售面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)率422.599個(gè)百分分點(diǎn)。八、城市地地價(jià)與社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境協(xié)協(xié)調(diào)狀況況（一）地價(jià)價(jià)增長(zhǎng)率率與國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值增長(zhǎng)長(zhǎng)率比較較2007年年地價(jià)綜綜合增長(zhǎng)長(zhǎng)率為33.011，國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值增長(zhǎng)長(zhǎng)率約為為15.2，地地價(jià)綜合合增長(zhǎng)率率低于國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值增長(zhǎng)長(zhǎng)率122.199個(gè)百分分點(diǎn)。（二）地價(jià)價(jià)增長(zhǎng)率率與固定定資產(chǎn)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)率對(duì)比比2007年年地價(jià)綜綜合增長(zhǎng)長(zhǎng)率為33.011，固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增長(zhǎng)率約約為155.233，地地價(jià)綜合合增長(zhǎng)率率低于固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增長(zhǎng)率112.221個(gè)百百分點(diǎn)。（三）地價(jià)價(jià)增長(zhǎng)率率與城市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)總投

26、資增增長(zhǎng)率對(duì)對(duì)比2007年年地價(jià)綜綜合增長(zhǎng)長(zhǎng)率為33.011，城城市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)總投資增增長(zhǎng)率約約為477.355，地地價(jià)綜合合增長(zhǎng)率率低于房房地產(chǎn)開開發(fā)總投資增增長(zhǎng)率444.334個(gè)百百分點(diǎn)。九、背景與與未來趨趨勢(shì)分析析（一）城市市地價(jià)變變化的背背景及存存在的問問題2007年年烏魯木木齊市地地價(jià)變化化的背景景主要是是以下幾幾個(gè)方面面：1、城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)總體體發(fā)展趨趨勢(shì)良好好，城市市建設(shè)速速度不斷斷加快，城城區(qū)范圍圍內(nèi)的基基礎(chǔ)設(shè)施施、公用用設(shè)施和和交通時(shí)時(shí)間差異異逐步縮縮小，造造成城市市中心區(qū)區(qū)之外的的土地需需求量大幅度度增加。2、國(guó)家進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)對(duì)新新增土地地供應(yīng)總總量的控控制，造造成存量量

27、土地?cái)?shù)數(shù)量不斷斷減少，存存量土地供供應(yīng)量也相應(yīng)應(yīng)減少，土土地供應(yīng)應(yīng)相對(duì)于于以前更更加緊張張。3、本地房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格大大幅度上上漲，導(dǎo)導(dǎo)致開發(fā)發(fā)商進(jìn)行行新一輪輪土地囤囤積競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，使用用于招拍拍掛的土土地價(jià)格格呈現(xiàn)較較大幅度度的上漲漲；同時(shí)時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格的上上漲，又又導(dǎo)致了了拆遷成成本的增增加，開開發(fā)商在在一定程程度上又又控制著著土地取取得費(fèi)用用水平，盡盡量避免免競(jìng)爭(zhēng)過過程中兩兩敗俱傷傷得現(xiàn)象象。因此此烏魯木木齊市的的掛牌土土地基本本上都是是只有一一個(gè)摘牌牌者，很很少出現(xiàn)現(xiàn)多家爭(zhēng)爭(zhēng)搶同一一塊地的的現(xiàn)象。4、米泉市市并入烏烏魯木齊齊市行政政轄區(qū)以以后，對(duì)對(duì)居住用用地的價(jià)價(jià)格影響響最為明明顯，增增加了存存量土地總量量和供應(yīng)應(yīng)量，使開發(fā)發(fā)商獲得得土地的的范圍擴(kuò)擴(kuò)大了很很多。5、工業(yè)用用地出讓讓最低價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的的出臺(tái)，導(dǎo)導(dǎo)致市區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)新增工工業(yè)用地地出現(xiàn)有有價(jià)無市市的狀況況，全市市除補(bǔ)辦辦手續(xù)之之外，工工業(yè)用地地得出讓