衡陽雁棲湖綜合開發(fā)項目

1、 . 65/67. 目 錄 TOC o 2-2 h z t 標(biāo)題 1,1HYPERLINK l _Toc60505152第一章 總論 PAGEREF _Toc60505152 h 4HYPERLINK l _Toc605051531.1項目概況 PAGEREF _Toc60505153 h 4HYPERLINK l _Toc605051541.2可行性研究目的 PAGEREF _Toc60505154 h 8HYPERLINK l _Toc605051551.3可行性研究的依據(jù) PAGEREF _Toc60505155 h 8HYPERLINK l _Toc605051561.4可行性研究的主

2、要結(jié)論 PAGEREF _Toc60505156 h 9HYPERLINK l _Toc60505157第二章項目建設(shè)的必要性與意義 PAGEREF _Toc60505157 h 13HYPERLINK l _Toc605051582.1創(chuàng)造獨特城市優(yōu)勢，提升中心城市地位 PAGEREF _Toc60505158 h 13HYPERLINK l _Toc605051592.2增強中心城市功能，推進區(qū)域城市化 PAGEREF _Toc60505159 h 15HYPERLINK l _Toc605051602.3改善人居環(huán)境，實施民心工程 PAGEREF _Toc60505160 h 16HYP

3、ERLINK l _Toc605051612.4實現(xiàn)土地價值最大化，籌措城市建設(shè)資金 PAGEREF _Toc60505161 h 17HYPERLINK l _Toc605051622.5優(yōu)化城市布局，改善城市功能 PAGEREF _Toc60505162 h 19HYPERLINK l _Toc605051632.6傳承歷史文化，提升城市品位 PAGEREF _Toc60505163 h 20HYPERLINK l _Toc605051642.7建設(shè)城市休閑公園，促進都市休閑旅游 PAGEREF _Toc60505164 h 21HYPERLINK l _Toc605051652.8增加就

4、業(yè)機會，拉動經(jīng)濟增長 PAGEREF _Toc60505165 h 22HYPERLINK l _Toc605051662.9產(chǎn)生示效應(yīng)，推動招商引資 PAGEREF _Toc60505166 h 23HYPERLINK l _Toc60505167第三章 建設(shè)方案 PAGEREF _Toc60505167 h 24HYPERLINK l _Toc605051683.1建設(shè)目標(biāo) PAGEREF _Toc60505168 h 24HYPERLINK l _Toc605051693.2建設(shè)原則 PAGEREF _Toc60505169 h 24HYPERLINK l _Toc605051703.3

5、城市休閑公園建設(shè)方案 PAGEREF _Toc60505170 h 24HYPERLINK l _Toc605051713.4 蒸水河大橋建設(shè)方案 PAGEREF _Toc60505171 h 27HYPERLINK l _Toc605051723.5山水苑房地產(chǎn)項目建設(shè)方案 PAGEREF _Toc60505172 h 29HYPERLINK l _Toc605051733.6 望城路改造工程建設(shè)方案 PAGEREF _Toc60505173 h 33HYPERLINK l _Toc605051743.7 說明 PAGEREF _Toc60505174 h 36HYPERLINK l _To

6、c60505175第四章 項目配套條件 PAGEREF _Toc60505175 h 37HYPERLINK l _Toc605051764.1 交通 PAGEREF _Toc60505176 h 37HYPERLINK l _Toc605051774.2 天然氣 PAGEREF _Toc60505177 h 37HYPERLINK l _Toc605051784.3 自來水 PAGEREF _Toc60505178 h 37HYPERLINK l _Toc605051794.4 供電 PAGEREF _Toc60505179 h 37HYPERLINK l _Toc605051804.5 排

7、污 PAGEREF _Toc60505180 h 38HYPERLINK l _Toc605051814.6 通訊系統(tǒng) PAGEREF _Toc60505181 h 38HYPERLINK l _Toc605051824.7 廣播系統(tǒng) PAGEREF _Toc60505182 h 38HYPERLINK l _Toc60505183第五章投資單位概況與項目組織管理 PAGEREF _Toc60505183 h 39HYPERLINK l _Toc605051845.1耀江集團概況 PAGEREF _Toc60505184 h 39HYPERLINK l _Toc605051855.2耀江集團開

8、發(fā)優(yōu)勢 PAGEREF _Toc60505185 h 39HYPERLINK l _Toc605051865.3典型開發(fā)樓盤 PAGEREF _Toc60505186 h 40HYPERLINK l _Toc605051875.4項目組織管理 PAGEREF _Toc60505187 h 43HYPERLINK l _Toc60505188第六章項目投資估算與籌措 PAGEREF _Toc60505188 h 45HYPERLINK l _Toc605051896.1項目總投資估算 PAGEREF _Toc60505189 h 45HYPERLINK l _Toc605051906.2建設(shè)進程

9、安排 PAGEREF _Toc60505190 h 47HYPERLINK l _Toc605051916.3資金籌措 PAGEREF _Toc60505191 h 48HYPERLINK l _Toc60505192第七章財務(wù)效益分析 PAGEREF _Toc60505192 h 49HYPERLINK l _Toc605051937.1經(jīng)濟評價依據(jù) PAGEREF _Toc60505193 h 49HYPERLINK l _Toc605051947.2單項開發(fā)項目的效益 PAGEREF _Toc60505194 h 49HYPERLINK l _Toc605051957.3綜合開發(fā)項目經(jīng)濟

10、效益測算 PAGEREF _Toc60505195 h 50HYPERLINK l _Toc60505196第八章項目風(fēng)險分析 PAGEREF _Toc60505196 h 59HYPERLINK l _Toc605051978.1定性分析 PAGEREF _Toc60505197 h 59HYPERLINK l _Toc605051988.2 定量分析 PAGEREF _Toc60505198 h 60附件一：市人民政府關(guān)于紅漁場團結(jié)湖項目建設(shè)有關(guān)問題的批復(fù)附件二：關(guān)于紅漁場開發(fā)項目與汽車城項目有關(guān)問題的函(衡政辦函200353號)附件三：市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)優(yōu)惠辦法附件四：紅漁場團結(jié)湖項目合作意

11、向書第一章 總論1.1項目概況1.1.1項目名稱：雁棲湖綜合開發(fā)項目1.1.2項目位置雁棲湖綜合開發(fā)項目位于省市區(qū)北部，紅漁場和團結(jié)村所在地。東臨規(guī)劃道路，南靠蒸水河，西臨107國道（見下圖1.1）。項目總占地2854畝（規(guī)劃用地面積3344畝，含古河道水域），城市規(guī)劃確定此地塊作為城市“綠心”，擬打造為具有生態(tài)、景觀、人文特點的集休閑、旅游、居住于一體的新區(qū)。整個建設(shè)項目包括：1000畝人工湖、800畝園林、一座跨越蒸水河的蒸水河大橋以與房地產(chǎn)綜合開發(fā)用地計1054畝。1.1.3項目背景改革開放20多年來，特別是最近幾年經(jīng)濟有了較快發(fā)展。1998年到2002年，國生產(chǎn)總值由289億元增加到4

12、19億元，年均增長8.5%。2002年全市實現(xiàn)財政總收入19.3億元，按可比口徑較2001年增長7%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6525元，農(nóng)民人均可支配收入2863元，分別比2001年增長10.8%和4.9%；全市金融機構(gòu)存款余額345.46億元，比年初增加47.45億元。在經(jīng)濟發(fā)展取得較大成績的同時，城市化水平低，城市建設(shè)落后，老城居住環(huán)境差，阻礙了區(qū)域經(jīng)濟要素聚集與發(fā)展，弱化了其作為中心城市所應(yīng)有的吸引力與輻射功能,以致其在全省經(jīng)濟中的地位正面臨下降之風(fēng)險。新一屆政府清醒地認識到城市發(fā)展的瓶頸，在2002年12月28日市人大十二屆一次會議的政府工作報告中確定了城市的發(fā)展戰(zhàn)略：“極化一點，構(gòu)筑

13、一圈”，著力打造中心城區(qū)，爭創(chuàng)國家園林城市，國家衛(wèi)生優(yōu)秀城市，全國優(yōu)秀旅游城市和優(yōu)秀環(huán)保城市，實現(xiàn)擁有百平方公里面積、百萬人口的“雙百”城市目標(biāo)，把建設(shè)成為湘南商貿(mào)物流發(fā)達、工業(yè)先進、宜居宜游的中心城市，形成全市經(jīng)濟的增長極。為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，政府加大了城市建設(shè)力度，本項目是市政府重點規(guī)劃建設(shè)和重點招商引資項目。2003年9月19日在溫洽會上市石鼓區(qū)人民政府與省耀江實業(yè)集團（下簡稱“耀江集團”）簽訂“合作開發(fā)紅漁場團結(jié)湖與望城路建設(shè)項目意向書”，隨后耀江集團多次到市實地考察論證。在雙方高層領(lǐng)導(dǎo)充分重視下，項目快速進入前期階段。2003年12月1日，市政府召開該項目的規(guī)劃與景觀概念設(shè)計方案匯報與

14、項目論證會，并下發(fā)市人民政府關(guān)于紅漁場團結(jié)湖項目建設(shè)有關(guān)問題的批復(fù)，項目進入實質(zhì)性階段。1.1.4開發(fā)的基本思路根據(jù)“合作開發(fā)紅漁場團結(jié)湖與望城路建設(shè)項目意向書”容，將雁棲湖房地產(chǎn)開發(fā)項目同建造蒸水河大橋、人工湖、園林、望城路改造等結(jié)合，由耀江集團實行一攬子打包式整體開發(fā)。由于蒸水河大橋、人工湖、園林公園、望城路改造均屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)圍，可享受城市基礎(chǔ)設(shè)施投資優(yōu)惠政策，根據(jù)市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)優(yōu)惠辦法、市人民政府辦公室關(guān)于紅漁場開發(fā)項目與汽車城項目有關(guān)問題的函、市人民政府關(guān)于紅漁場團結(jié)湖項目建設(shè)有關(guān)問題的批復(fù)有關(guān)容，市政府按每1000萬元人民幣投資額，以13.5萬元/畝價格出讓市場掛牌價格為28

15、萬元/畝的房地產(chǎn)開發(fā)用地85畝作為對省耀江集團的基礎(chǔ)設(shè)施投資的補償與回報。土地補償先用紅魚場1054畝土地（山水苑房地產(chǎn)開發(fā)項目），不足部分用望城路兩側(cè)未征用的土地。故包括基礎(chǔ)設(shè)施投入補償與其應(yīng)交土地出讓金后，對投資方而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地綜合成本為25.26萬元/畝，土地每畝28萬元市場掛牌價與25.26萬元土地綜合成本的差額為政府對企業(yè)從事城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資收益回報。1.1.5項目建設(shè)容根據(jù)“合作開發(fā)紅漁場團結(jié)湖與望城路建設(shè)項目意向書”容，本項目建設(shè)包括：（1）人工湖（1000畝）（2）園林（800畝）（3）蒸水河大橋（4）望城路改造（5）經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項目考慮到1000畝人工湖、8

16、00畝園林、一座蒸水河大橋的建設(shè)投資總額已達到13889.5萬元，按每投資1000畝可獲得85畝土地補償?shù)恼?，?yīng)獲得的補償土地為1180.6畝，已超出了目前紅魚場1054畝房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)模，望城路改造工程基礎(chǔ)設(shè)施投資的補償與回報已不可能在雁棲湖山水苑房地產(chǎn)開發(fā)項目中得到落實，需在望城路兩側(cè)未征用的土地安排解決。故本報告投資額估算與效益評價不包括望城路改造工程項目。根據(jù)地塊特點、規(guī)劃要求以與需求發(fā)展趨勢，我們將人工湖、園林建設(shè)項目合一為“城市休閑公園”，因此雁棲湖綜合開發(fā)項目由以下三部分組成：（1）城市休閑公園（2）蒸水河大橋（3）山水苑房地產(chǎn)項目1.2可行性研究目的從城市社會經(jīng)濟發(fā)展的高度

17、、從項目自身的社會效益與經(jīng)濟效益角度論證雁棲湖項目建設(shè)的必要性、方案的合理性以與經(jīng)濟的可行性，確保項目決策的準(zhǔn)確性，實現(xiàn)社會效益、生態(tài)效益、經(jīng)濟效益“三贏”。1.3可行性研究的依據(jù)（1）市人民政府關(guān)于紅漁場團結(jié)湖項目建設(shè)有關(guān)問題的批復(fù)；（2）關(guān)于紅漁場開發(fā)項目與汽車城項目有關(guān)問題的函(衡政辦函200353號)；（3）紅漁場團結(jié)湖項目合作意向書；（4）市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)優(yōu)惠辦法；（5）雁棲湖規(guī)劃與景觀概念設(shè)計方案(美國Tontsen建筑設(shè)計事務(wù)所)；（6）市城市總體規(guī)劃（2003年版）；（7）市控制性詳細性規(guī)劃；（8）國家當(dāng)前有關(guān)產(chǎn)業(yè)與社會、經(jīng)濟發(fā)展的方針政策；（9）歷年統(tǒng)計年鑒；（10）市志。1.

18、4可行性研究的主要結(jié)論1.4.1項目建設(shè)意義重大，具有建設(shè)必要性（1）對推進城市化進程，提升中心城市地位有重大意義。雁棲湖綜合開發(fā)項目對打造優(yōu)良的投資環(huán)境和人居環(huán)境，創(chuàng)造城市獨特的競爭優(yōu)勢，改變市目前在城市競爭中處于相對不利地位，增強城市吸引力和幅射功能，推進城市化進程，提升其作為中心城市地位有十分重要意義。（2）對改善人居環(huán)境，加快建設(shè)小康社會步伐有重要作用。目前，市城市建設(shè)滯后，人居環(huán)境差，與區(qū)域城市地位和建設(shè)小康社會的發(fā)展目標(biāo)不相稱。雁棲湖綜合開發(fā)項目對改善目前現(xiàn)狀有重要作用；對滿足人們對自然、生態(tài)、人文、休閑和生活空間的需求，提高居民生活質(zhì)量有十分重要的意義；是一項民心工程。（3）實現(xiàn)

19、土地利用價值最大化，為城市建設(shè)籌措資金。城市休閑公園和蒸水河大橋建成后帶來巨大外溢效益（生態(tài)效益、景觀效益、周邊土地升值效益），若沒有雁棲湖山水苑房地產(chǎn)項目的開發(fā)，將造成效益的巨大浪費。同時房地產(chǎn)開發(fā)又為城市生態(tài)環(huán)境和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了資金保障。這種公益性項目與經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項目良性互動，為實現(xiàn)城市土地綜合利用價值最大化找到了一條具可操作的途徑。（4）傳承歷史文化，提升城市品位。項目開發(fā)充分尊重歷史文化傳統(tǒng)，巧妙運用建筑語言反映當(dāng)?shù)氐臍v史文化。如：圍繞歷史文脈構(gòu)思“歷史藤葉”景觀，“七星拱月”景點設(shè)計，對古河道采取保護性開發(fā)等都將極傳承燦爛歷史文化，提升了城市文化品位。（5）拉動經(jīng)濟快速

20、發(fā)展，社會經(jīng)濟效益顯著。巨大的投資（12.8億）創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，并直接帶動市建筑業(yè)、建筑材料業(yè)、裝修業(yè)、金融業(yè)等許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)進入良性發(fā)展階段，間接帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。（6）產(chǎn)生示效應(yīng)，推動招商引資進程。雁棲湖項目是首個市政府與江浙大企業(yè)在城建領(lǐng)域的合作項目，其成功建設(shè)將對市城市建設(shè)領(lǐng)域產(chǎn)生不可估量的帶動作用，對市的招商引資產(chǎn)生巨大的示效應(yīng)。（7）拓展城市發(fā)展空間，優(yōu)化城市整體功能。雁棲湖項目位于城北，是城市往北拓展的第一個橋頭堡。該項目的建設(shè)對擴展城市發(fā)展空間，拉開城市建設(shè)框架，壯大城市整體骨架，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，提升城市整體功能，都具有重要意義。（8）建設(shè)城市休閑公園，促進都市休閑旅游發(fā)展

21、。雁棲湖城市休閑公園是城市化進程的必然產(chǎn)物，是城市居民日常休閑、娛樂、健身不可或缺的活動空間，這對完善城市功能結(jié)構(gòu)和空間布局，促進都市休閑旅游的發(fā)展，提高居民生活品位，將發(fā)揮關(guān)鍵作用。（9）實現(xiàn)社會生態(tài)經(jīng)濟三重效益，符合城市建設(shè)的新趨勢。雁棲湖綜合開發(fā)項目是一個典型的融基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境整治和高品質(zhì)住宅開發(fā)于一體的復(fù)合性房地產(chǎn)開發(fā)項目，體現(xiàn)1+12的系統(tǒng)優(yōu)化思想，其成功建設(shè)將極改善市的綜合環(huán)境質(zhì)量，實現(xiàn)了社會、生態(tài)、經(jīng)濟三重效益綜合最優(yōu)，代表著未來城市開發(fā)的新趨勢。1.4.2項目建設(shè)條件具備，具有實施的可行性（1）投資單位實力雄厚，能保證項目順利進行。省耀江集團資金實力雄厚，開發(fā)理念先進，

22、經(jīng)驗豐富，具有突出的品牌、人才、資本、資源、規(guī)模與管理優(yōu)勢，能確保項目順利進行。（2）建設(shè)條件具備。項目建設(shè)配套與投入使用所需的資金、交通道路、自來水、排污、電、通訊、天然氣等都具備建設(shè)條件，并可保證項目順利動工。按每畝25.26萬元綜合地價計算，項目總投資128138 萬元，其中自籌38500萬元，貸款89638萬元。（3）經(jīng)濟效益良好。稅后利潤總額達到24242萬元，稅后投資利潤率為18.9%，投資回收期為4.34年，財務(wù)凈現(xiàn)值(12%)為11208萬元,部收益率（所得稅前）為19.77%。項目在財務(wù)上是可行的（見表1.1）。表1.1 主要財務(wù)指標(biāo)容金額（萬元）總銷售收入176783建設(shè)總

23、投資128138稅前利潤36182所得稅（稅前利潤33%）11940稅后利潤24242稅后投資利潤率18.9%部收益率19.77%投資回收期4.34年財務(wù)凈現(xiàn)值(12%)11208.21.4.3 總結(jié)論本項目在開發(fā)過程中，雖然面臨一定的風(fēng)險（政策調(diào)整風(fēng)險、利率上升風(fēng)險、建材漲價風(fēng)險以與突發(fā)事件風(fēng)險），但有當(dāng)?shù)卣闹С郑虚_發(fā)商雄厚實力作支撐，有良好的經(jīng)濟效益作保證，加上有很好的社會、生態(tài)效益，本項目可以規(guī)避或降低風(fēng)險,具抗風(fēng)險能力。綜上所述，該項目建設(shè)意義重大,具有充分的建設(shè)必要性；項目建設(shè)條件具備，具有實施的可行性。雁棲湖綜合開發(fā)項目是可行的。第二章 項目建設(shè)的必要性與意義雁棲湖綜合開發(fā)項

24、目總投資預(yù)計達128138萬元，為市有史以來最大的城市建設(shè)項目，它的建成對加快實現(xiàn)市政府提出的城市發(fā)展目標(biāo)，改變城市落后面貌，提升城市品位，滿足居民日益增長的對高質(zhì)量工作、生活環(huán)境的需要，增強中心城市吸引力，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，提升其作為省中心城市應(yīng)有經(jīng)濟地位等均具有十分重要的意義。2.1創(chuàng)造獨特城市優(yōu)勢，提升中心城市地位市位于、中心軸的節(jié)點上，其地理位置十分重要。但是，城市競爭的加劇和省實施非均衡的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，使得市作為主要中心城市的地位正在面臨嚴(yán)竣挑戰(zhàn)。1997年，湘中城鎮(zhèn)群被確定為重點發(fā)展區(qū)域，目前又被列為國家“十五”計劃重點扶持發(fā)展的全國七大城鎮(zhèn)密集區(qū)之一，也是世界銀行在華實施的首

25、批城市發(fā)展戰(zhàn)略研究計劃的兩個對象之一。省政府明確提出今后一段時間將以為中心，進一步突出長株潭城市群的作用，通過推進基礎(chǔ)設(shè)施一體化、城鄉(xiāng)一體化，把長株潭建成經(jīng)濟發(fā)展的核心增長極、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和現(xiàn)代化、生態(tài)化的網(wǎng)狀城市群，輻射帶動全省和周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。政策傾斜導(dǎo)致湘中城鎮(zhèn)群迅速崛起。統(tǒng)計資料表明，作為湘中城鎮(zhèn)群的重要兩極，株洲和的經(jīng)濟地位已經(jīng)大大提高（如下表2.1）。市腹地會遭到新興區(qū)域性中心城市的蠶食，市作為中心城市的地位將受到威脅。表2.1：市與省主要城市經(jīng)濟指標(biāo)比較城市人口（轄區(qū)）（萬人）GDP（億元）人均GDP（元）地方財政收入（億元）城市居民人均可支配收入（元）農(nóng)民人均純收入（元

26、）城市化率（）709.64418590713.616525287926.9595.58181374746.079021346232.7280.4726293408.597117298227.7株洲372.1355964415.177932286825.8525.54452861617.288329270421.1598443742116.567459234121.1458.24288631717.386960261426.7注：1、城市化率為2001年數(shù)據(jù)2、株洲人口為2001年數(shù)據(jù)因此，市必須理性評估其在城市競爭中所處的地位，積極打造優(yōu)良的投資環(huán)境，創(chuàng)造獨具特色的城市優(yōu)勢，為市在未來的城市競

27、爭中立于不敗之地創(chuàng)造條件。市目前所處狀況與極為類似。是省政治、經(jīng)濟、文化中心，省域第一中心城市，長三角地區(qū)四大一級中心城市之一。但是，周邊城市的迅速崛起（如）、極化競爭加劇，使市經(jīng)濟影響腹地逐漸縮小。為應(yīng)對這種不利的城市競爭格局，市政府投資15億打造“西湖品牌”，特別是2002年完成的南線改造和2003年完成的西線改造，恢復(fù)了西湖的本來面目，使的吸引力大幅上升，這是近年來房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)能夠保持持續(xù)繁榮景氣的重要原因?！拔骱放啤迸嘤颂赜械某鞘懈偁巸?yōu)勢，成效顯著，今年世界銀行公布的中國城市投資環(huán)境評比中綜合排名全國第一。借鑒經(jīng)驗，以雁棲湖綜合開發(fā)項目為突破口，努力打造城市新名片，形成獨具特色

28、的城市優(yōu)勢，對提升中心城市的經(jīng)濟地位、促進市社會經(jīng)濟快速發(fā)展意義重大。2.2增強中心城市功能，推進區(qū)域城市化市總?cè)丝?09.64萬，其中城市人口89萬，是省第二大城市、湘南第一大區(qū)域性中心城市?，F(xiàn)轄5縣2市5區(qū)，總面積1.53萬平方公里，腹地廣闊；地處、兩省北上的咽喉要道，京廣鐵路、京廣高速鐵路、京滬高速公路、107國道縱貫?zāi)媳?、湘桂鐵路、衡昆高速公路、吉邵高速公路橫穿東西，三條省道的始終點，是全國四十五大交通樞紐之一，交通地理位置十分優(yōu)越。但是，市城市規(guī)劃與布局不太合理、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，導(dǎo)致城市集聚功能、服務(wù)功能較差，這不僅制約了市利用其腹地資源的積聚來推動中心城區(qū)的快速發(fā)展，也削弱了

29、作為區(qū)域性中心城市應(yīng)具有的功能，阻礙了區(qū)域城市化的快速推進，與其湘南第一城的地位不相稱。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平最終受制于區(qū)域中心城市的發(fā)展水平，又同時在中心城市的發(fā)展水平上得到體現(xiàn)。加快中心城市建設(shè)既是改善市形象，滿足居民工作、生活質(zhì)量的需要，更是充分發(fā)揮市區(qū)域中心城市功能、推進城市化進程的需要。亞里士多德曾經(jīng)給城市下過一個非常經(jīng)典并廣為后人認可的定義：“人們?yōu)榱松顏淼竭@個城市，為了更好地生活而居留于這個城市”。雁棲湖綜合項目開發(fā)使擁有一座美麗的休閑公園，擁有一個集“生態(tài)景觀人文休閑社區(qū)”于一體的大型高品位住宅區(qū)，這是一個集人氣、聚財氣的項目，將大大提高城市的吸引力。只有中心城市吸引力提高了，才能

30、吸引商務(wù)、會議和專程旅客，形成集散功能，帶動周邊區(qū)域的發(fā)展；只有中心城市吸引力提高了，才能吸引農(nóng)村人口向城市集聚，帶來城市集聚效益；只有中心城市吸引力提高了，才能吸引更多外來資金投入，為帶來更多的就業(yè)機會，進而帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，雁棲湖綜合項目對提升城市的品位，推進城市化，提升區(qū)域中心城市經(jīng)濟幅射力有極其重要的作用。2.3改善人居環(huán)境，實施民心工程市雖然從90年代就開始舊城改造，由于當(dāng)時開發(fā)思路等原因?qū)е赂慕ê蟮睦铣蔷幼…h(huán)境較差，如建筑密度過高（中心城區(qū)人口密度平均為28310人/平方公里，最高地區(qū)達到64000人/平方公里，遠高于、等大城市核心區(qū)的人口密度）、基礎(chǔ)設(shè)施欠帳嚴(yán)重、缺乏公共綠地和

31、活動空間等。老城區(qū)充斥著“貼面房”、“勾手房”、“親吻房”等建筑，居民對居住環(huán)境“怨聲載道”。2002年市規(guī)劃設(shè)計研究院調(diào)查表明，80%以上的居民對現(xiàn)有居住環(huán)境表示不滿意。市區(qū)各類景點公園設(shè)施舊，但依然人滿為患，市民休閑空間嚴(yán)重不足。雁棲湖復(fù)合開發(fā)項目很好地體現(xiàn)了城市建設(shè)的“人本思想”。無論是城市休閑公園的建設(shè)還是高品質(zhì)住宅區(qū)建設(shè)，均體現(xiàn)了“以人的合理需要為中心，通過城市資源的可持續(xù)利用，實現(xiàn)人與自然、人與人、人與自我的和諧”的人本理念。項目建成以后，市民有了一個休閑生活的好去處，有了一個可以享受舒適生活的家園，有了一個可以品位歷史文化的景區(qū)，將改善市生態(tài)環(huán)境，改善居民居住、休閑環(huán)境，提高市民

32、生活質(zhì)量。從這個意義上講，它是一個基于人本理念的“民心工程”，是政府很好地貫徹“三個代表”重要思想的具體實踐。2.4實現(xiàn)土地價值最大化，籌措城市建設(shè)資金（1）復(fù)合房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設(shè)的主流趨勢。20世紀(jì)90年代以來，中國房地產(chǎn)業(yè)逐漸拓寬自己的外延，與文化、旅游、體育保健、生態(tài)環(huán)保、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等產(chǎn)業(yè)進行了有機的整合，不僅昭示了房地產(chǎn)開發(fā)商價值觀念已經(jīng)由單純的經(jīng)濟價值觀向生態(tài)、文化、社會與經(jīng)濟多元復(fù)合價值觀的成功轉(zhuǎn)變，同時也宣告了中國房地產(chǎn)業(yè)已開始步入復(fù)合發(fā)展的新階段。作為房地產(chǎn)的復(fù)合概念它是一種新的開發(fā)模式，一種新的資源整合方式，一種功能與價值的有機整合，是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程。雁棲

33、湖開發(fā)項目是一個集基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)建設(shè)和住宅開發(fā)為一體的復(fù)合性房地產(chǎn)開發(fā)項目，它體現(xiàn)一種1+12的系統(tǒng)優(yōu)化思想。雁棲湖開發(fā)項目從空間形態(tài)上看是一個3+1的組團式開發(fā)項目；從要素構(gòu)成來看，是一個融合資金、土地、生態(tài)環(huán)境資源、人文環(huán)境資源、現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)與現(xiàn)代人本管理思想的系統(tǒng)集成項目；從產(chǎn)業(yè)層次上來看，雁棲湖開發(fā)項目是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、旅游與休閑設(shè)施建設(shè)、城市生態(tài)環(huán)境治理、綜合性住宅建設(shè)等眾多產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目的有機復(fù)合；從功能上看，項目建成以后可提供良好的休閑、旅游、健身、社交、居住、文化娛樂等多種服務(wù)，是一個兼具社會文化、自然生態(tài)和經(jīng)濟三重效益的復(fù)合型項目，實現(xiàn)了社會、生態(tài)與經(jīng)濟三重效益目標(biāo)之統(tǒng)一

34、，對提升市未來城市發(fā)展質(zhì)量、推進城市社會-生態(tài)-經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展有十分重要意義，是實現(xiàn)市努力打造現(xiàn)代生態(tài)友好型城市的重要舉措。（2）復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)可充分挖掘土地資源價值，實現(xiàn)土地利用價值最大化。公益性建設(shè)項目與房地產(chǎn)開發(fā)項目是一種共生、共存和良性互動的關(guān)系。以人工湖、園林建設(shè)為容打造市“城市綠心”與蒸水河大橋的公益性項目的建設(shè)，不僅直接改善了城市生態(tài)環(huán)境，提升了城市景觀的美學(xué)價值，也直接提高了周邊住宅土地利用的經(jīng)濟價值。而房地產(chǎn)（綜合性房地產(chǎn)開發(fā)，依托城市綠心建設(shè)，整合優(yōu)良的區(qū)域生態(tài)環(huán)境資源、良好的基礎(chǔ)設(shè)施資源打造市生態(tài)-旅游-休閑-保健復(fù)合型高品質(zhì)住宅區(qū)）開發(fā)項目是公益性項目外部效應(yīng)的載體，沒有房

35、地產(chǎn)開發(fā)項目而僅僅有公益性項目將是對外部效應(yīng)價值的巨大浪費。換言之，開發(fā)雁棲湖開發(fā)項目.山水苑項目是實現(xiàn)土地綜合利用價值最大化的需要。同時，房地產(chǎn)開發(fā)價值的實現(xiàn)過程是為城市建設(shè)籌集資金的過程，這又為城市生態(tài)環(huán)境和城市基礎(chǔ)建設(shè)與維護提供了保障?？梢哉J為，沒有房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，城市休閑公園等公益性項目的建設(shè)就失去了可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，3+1復(fù)合項目建設(shè)是公益性項目開發(fā)與經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項目良性互動的需要，它不僅直接提高了城市生態(tài)價值、城市景觀美學(xué)價值，同時又為實現(xiàn)城市土地綜合利用價值最大化找到了一條可行途徑。2.5優(yōu)化城市布局，改善城市功能城市重心過于集中于城市南部，空間布局不合理，制約了

36、城市的發(fā)展。從目前城市發(fā)展方向看，往東有湘江阻隔，跨越成本大；往南，拆遷量大，拓展空間??；往西，已有開發(fā)區(qū)板塊布局，而往北發(fā)展具有天時、地利、人和的有利條件。雁棲湖項目位于城北，是城市往北拓展的第一個橋頭堡。棲湖項目的建設(shè)，不僅擴大了城區(qū)，便于與北區(qū)連成一片，優(yōu)化了城市結(jié)構(gòu)，有力地促進了城市整體“大骨架”的形成。雁棲湖城市休閑公園的建成，將在城北地區(qū)出現(xiàn)一個陸地面積達到800畝、水域面積達到1000畝的“城市綠心”，不僅將直接改善城北地區(qū)的生態(tài)環(huán)境，提升城北地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)價值，而且也將直接改善整個中心城市的生態(tài)與居住環(huán)境，突破南重北輕的城市空間結(jié)構(gòu)，對城市的持續(xù)發(fā)展將起到關(guān)鍵作用。整個項目建

37、成以后，將成為一個集觀光旅游、健身休閑、居住與商業(yè)等于一體的多功能現(xiàn)代化的城市新區(qū)，極提升了城市的整體功能。2.6傳承歷史文化，提升城市品位歷史2000余年，歷史文化豐富而燦爛。漢時期，有蔡倫造紙，開創(chuàng)了世界造紙技術(shù)的先河，為古代四大發(fā)明之一，為人類文明做出了巨大貢獻；唐朝時期，有佛教禪宗七祖懷讓居南岳般若寺，開禪宗南岳派，世稱“南岳懷讓”；清朝曾有曾國藩囤兵，操練水軍，遂成湘軍威名；今天，當(dāng)我們漫步街頭，古城風(fēng)貌幾乎蕩然無存，不能不令人感慨萬千。完整意義上的城市現(xiàn)代化包括經(jīng)濟現(xiàn)代化、社會現(xiàn)代化、環(huán)境現(xiàn)代化和人類自身價值追求的現(xiàn)代化。積極保護人類創(chuàng)造的燦爛歷史文化遺產(chǎn)顯然是人類價值觀現(xiàn)代化的一

38、個重要容。因此，城市現(xiàn)代化不僅僅意味著高樓大廈、立交橋、高架路等高級現(xiàn)代建筑與完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，也意味著擁有良好的城市生態(tài)環(huán)境和深厚的歷史文化積淀。隨著社會的發(fā)展，人們越來越認識到，有效保護與合理開發(fā)、利用城市優(yōu)秀的歷史文化遺產(chǎn)是城市現(xiàn)代化的一項重要容，也是人類文明、進步的一個重要標(biāo)志。保存城市的記憶、保護歷史的延續(xù)性，保留人類文明發(fā)展的脈絡(luò)是人類現(xiàn)代文明發(fā)展的需要；對歷史文化資源的合理開發(fā)和利用則是保護與宏揚歷史文化的有效途徑。在雁棲湖整個開發(fā)項目中，我們將以既對歷史負責(zé)又對未來負責(zé)的態(tài)度，充分尊重歷史文化傳統(tǒng)，積極挖掘該地塊上曾發(fā)生過的歷史，巧妙運用建筑語言來反映當(dāng)?shù)氐臍v史文化。在公園規(guī)

39、劃設(shè)計中將吸收傳統(tǒng)造園藝術(shù)的精華，圍繞歷史文脈構(gòu)思“歷史藤葉”景觀，提出“濱水城市”概念，實現(xiàn)水景、綠景、房景與文化的“水乳交融”，使城市休閑公園既具有中國傳統(tǒng)特色園林的豐富、細膩、蜿蜒和地方文化特色，又具有現(xiàn)代城市休閑公園的大氣、開放、時尚與休閑功能。對古河道采取修復(fù)性、保護性的開發(fā)。住宅建筑風(fēng)格上突出特有的靈巧、秀麗的水鄉(xiāng)文化。這對傳承燦爛歷史文化，提升城市品位有十分重要的意義。2.7建設(shè)城市休閑公園，促進都市休閑旅游根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，旅游業(yè)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級中擁有獨特地位。作為“全國性旅游觀光勝地，大區(qū)域、文化旅游中心”，正在構(gòu)建分別以市區(qū)和南岳衡山為中心的兩個旅游圈，即都市休閑旅游圈

40、和郊區(qū)特色風(fēng)景名勝旅游圈。從市與其周邊旅游資源分布情況看，有南岳衡山、峋嶁峰國家森林公園這樣的國家級旅游資源，還有歧山公園、錫巖仙洞、天堂山風(fēng)景區(qū)、蔡倫故里、江口鳥州生態(tài)旅游區(qū)、常寧蒲竹瑤鄉(xiāng)旅游區(qū)、石鼓書院、古樟公園等為代表的地方特色旅游資源。的旅游資源優(yōu)勢是顯著的。但是，旅游資源優(yōu)勢要轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實的市場優(yōu)勢，一是必須實現(xiàn)資源的有效組合，把名山、名水、名人、名園與民俗等不同類型的旅游資源有機組合成有吸引力的“旅游線路”，才能受到市場的接受與歡迎；二是必須提升中心城市的吸引力，只有中心城市的吸引力提升了，才能吸引商務(wù)、會議和專程游客，形成旅游集散功能，帶動周邊城市旅游發(fā)展。目前已經(jīng)開發(fā)的成熟旅游資

41、源中，名山多，名水少，名人、名園與民俗資源開發(fā)相對滯后，旅游產(chǎn)品體系不夠完善。作為旅游集散中心的市區(qū)，重量級的旅游資源缺乏，城市吸引力不夠，這是目前還不能有效發(fā)揮旅游集散中心作用的重要原因。雁棲湖城市休閑公園的建設(shè)，將使的旅游資源結(jié)構(gòu)和空間布局更為完整，旅游資源組合可以更加有效，對促進旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以起到關(guān)鍵作用。2.8增加就業(yè)機會，拉動經(jīng)濟增長雁棲湖復(fù)合開發(fā)項目建設(shè)是一個開發(fā)時間長的高投資的綜合性城市房地產(chǎn)開發(fā)項目，估計投資總額將達到128138萬元，這筆巨大的投資將提供大量就業(yè)機會，增加政府稅收等，顯然會直接拉動市經(jīng)濟增長。同時，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、休閑公園建設(shè)、綜合性住宅開發(fā)建設(shè)為龍頭的復(fù)

42、合性房地產(chǎn)開發(fā)將帶動市建筑業(yè)、建筑材料業(yè)、金融業(yè)、裝修業(yè)等許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)進入良性發(fā)展階段，直接拉動城市經(jīng)濟的增長，加速城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，直接提升第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，具有良好的經(jīng)濟效益。2.9產(chǎn)生示效應(yīng)，推動招商引資雁棲湖綜合項目引進省耀江集團投資建設(shè)與開發(fā)。省耀江集團擁有房地產(chǎn)開發(fā)一級和房屋建筑工程施工總承包一級資質(zhì)，在房地產(chǎn)開發(fā)方面，積累了豐富的經(jīng)驗，特別是公建項目開發(fā)規(guī)模、開發(fā)經(jīng)驗在首屈一指。公司資產(chǎn)達到60億元，已開發(fā)面積約300萬平方米，具有雄厚資金實力與開發(fā)力量。雁棲湖項目是首個市政府與江浙大企業(yè)在城建領(lǐng)域的合作項目，將對市城市建設(shè)領(lǐng)域產(chǎn)生不可估量的帶動作用，是對市的招商引資產(chǎn)

43、生示效應(yīng)，并為實現(xiàn)把市建設(shè)成為布局合理、功能完善的湘南第一中心城市的目標(biāo)注入資金來源?？傊瘓F基于對市城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的準(zhǔn)確把握，基于對復(fù)合性房地產(chǎn)開發(fā)概念的理解，基于對現(xiàn)代城市建設(shè)要實現(xiàn)社會-生態(tài)-經(jīng)濟效益三贏目標(biāo)的認同，認為雁棲湖復(fù)合開發(fā)項目建設(shè)具備天時、地利、人和之綜合優(yōu)勢，社會、生態(tài)、人文與經(jīng)濟效益顯著，具有充分的建設(shè)必要性。第三章 建設(shè)方案3.1建設(shè)目標(biāo)第一，全國一流。3.2建設(shè)原則（1）高起點規(guī)劃：充分挖掘地塊生態(tài)資源、人文歷史資源價值，創(chuàng)造景觀優(yōu)勢，聘請國際著名設(shè)計公司對項目進行高起點規(guī)劃與設(shè)計，達到“以人為本、天人合一”的意境。 （2）高品質(zhì)建設(shè)：在建材選用、建筑施工、園

44、林制作等各方面嚴(yán)格把關(guān)，打造經(jīng)得起時代考驗的精品工程。（3）大資金投入：項目投資總額達128138萬元，集團公司將采用自籌與銀行融資結(jié)合的辦法確保建設(shè)資金到位。（4）高效能管理：建立強有力經(jīng)營班子，在建設(shè)各環(huán)節(jié)充分引入市場競爭機制，高效能管理，確保項目如期完成。3.3城市休閑公園建設(shè)方案城市休閑公園總占地1800畝，其中：1000畝湖面、800畝園林。3.3.1項目定位項目定位：休閑公園定位依據(jù)：（1）當(dāng)前國公園開發(fā)的重點已經(jīng)從旅游觀光公園、游樂公園轉(zhuǎn)向城市休閑公園。（2）城市休閑公園的大量出現(xiàn)是城市化進程中伴隨著城市迅速擴的必然產(chǎn)物。她是“城市的綠肺”，是城市文化的記錄與傳承，是“城市的名片

45、”，能極促進中心城市的繁榮，已經(jīng)成為城市環(huán)境不可或缺的一部分（西湖就是典型的城市休閑公園）。（3）現(xiàn)有的一些公園遠遠滿足不了居民休閑、娛樂等需要，項目的建設(shè)，將使市民擁有了一個真正的休閑生活好去處。3.3.2建設(shè)目標(biāo)建設(shè)成為市區(qū)規(guī)模最大、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、國一流的大型城市休閑公園。3.3.3總體構(gòu)思通過淋漓盡致地發(fā)揮作為湘南水鄉(xiāng)城市的天然魅力，確立“濱水城市”概念，通過增強城市濱水空間的可達性與親水性，實現(xiàn)城市濱水空間和綠地系統(tǒng)與城市空間結(jié)構(gòu)的有機融合，并在融合中貫穿文化，體現(xiàn)休閑，達到“天人合一”的景觀意境，使雁棲湖城市休閑公園成為既是市民理想的休閑之地，也是游客觀光景點。3.3.4空間布

46、局通過 “湖”、“綠”、“房”、“山”、“天”層層推進，創(chuàng)造出一個層次豐富，有機結(jié)合的立體空間結(jié)構(gòu)，強化了景區(qū)大氣、開放的感覺，營造很強的藝術(shù)效果；水是環(huán)，綠是島，通過“水環(huán)島”的方式實現(xiàn)“水綠纏綿”，突破了機械化的空間布局模式，具有很強的藝術(shù)效果。3.3.5沿襲文化脈絡(luò)緊扣城市歷史文化脈絡(luò)，策劃構(gòu)建一副“文化藤葉圖”，將的歷史名人與事件展現(xiàn)于綠叢之中，市民休閑之余，可了解歷史，傳承文化，冶情操，啟迪智慧。3.3.6園林藝術(shù)突破傳統(tǒng)造園藝術(shù)中細致有余、大氣不足的“私家花園”思維，要在數(shù)倍于小西湖空間的水面與綠地上，更多地引入現(xiàn)代城市休閑公園的設(shè)計理念，更多地從適應(yīng)現(xiàn)代城市居民休閑活動的需要，創(chuàng)

47、造更加大氣開放、同時不乏豐富細致、愉悅閑致的園林環(huán)境。3.3.7功能配套休閑配套功能集中在：一是休閑活動場所，包括市民活動廣場、野營營地、草坪等；二是休閑設(shè)施，包括戲臺、體育娛樂設(shè)施、茶室酒廊、游船等；三是民俗活動場所，包括湘劇、祁劇表演、地方婚慶活動、市民娛樂活動等設(shè)施。3.4 蒸水河大橋建設(shè)方案蒸水河大橋是雁棲湖綜合開發(fā)項目必要的配套工程，對徹底改變目前紅漁場團結(jié)湖地區(qū)交通條件較差現(xiàn)狀，解決蒸水河對本項目和市中心在空間上的分割，使市中心與雁棲湖連成一片有重要意義。3.4.1工程選用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)在對當(dāng)?shù)厮牡刭|(zhì)條件、交通流量等分析基礎(chǔ)上，確定工程選用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為： 按城市主干路標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，計算行

48、車速度40kmh 設(shè)計荷載：城一A級 橋面寬度：40m 其中：車行道為雙向六車道3.75x 6=22.5m 非機動車道為兩側(cè)各3m 人行道為兩側(cè)各3m 中央分隔綠化帶為5m橋面縱坡：2.53.4.2主橋橋型方案蒸水河大橋方案報告提出了單跨鋼管混凝土下承式系桿拱橋和預(yù)應(yīng)力混凝土連續(xù)梁橋兩種主橋橋型方案，經(jīng)過比較，擬采用單跨鋼管混凝土下承式系桿拱橋，具有以下特點：(1)橋型特點 a、建筑高度低，單跨跨度大，通航泄洪等要求容易滿足。 b、采用連續(xù)結(jié)構(gòu)，行車舒適平穩(wěn)。 c、結(jié)構(gòu)輕盈，自重較輕，因而下部結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)工程量，相對較少。 d、曲線優(yōu)美，外形美觀，與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。e、系桿拱橋造價相對較低。(2)

49、結(jié)構(gòu)特性 下承式系桿拱橋是一種拱梁組合體系，屬墩支橋結(jié)構(gòu)，由于大部分的水平推力由系桿承受，建筑高度較低。 (3)總體布置橋梁布跨為1520m+120m+1520m，其中主橋為120m下承式系桿拱橋，矢跨比l：5。引橋采用20m等截面先簡支后連續(xù)預(yù)應(yīng)力砼連續(xù)箱梁。下部構(gòu)造為承合群樁基礎(chǔ)，基礎(chǔ)均采用鉆孔灌注樁。全橋長726m。3.5山水苑房地產(chǎn)項目建設(shè)方案在對市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、居民需求特點、競爭性樓盤情況以與本項目優(yōu)劣勢分析基礎(chǔ)上，確定以下開發(fā)思路：3.5.1規(guī)劃要點總建筑面積843204M2，其中住宅792612M2；規(guī)劃居住人口19020人，6340戶；機動車停車位1900個，綠地率40.8%

50、，容積率為1.2，具有高綠化率、低容積率的現(xiàn)代生態(tài)住宅特點。3.5.2項目定位項目定位：“生態(tài)景觀人文休閑社區(qū)”。生態(tài)：堅持以人為本、天人合一，打造市具有最佳生態(tài)環(huán)境的住宅小區(qū)。景觀：充分利用湖景、園景，使建筑與環(huán)境相配構(gòu)成一個整體，在這個整體中，景觀滋潤建筑，建筑因景觀而生；并追求建筑與景觀能和諧地反映當(dāng)?shù)氐奈幕?。人文：傳承與挖掘歷史文化，在小區(qū)建筑風(fēng)格、人工景觀布局與地方歷史、文化景觀加以融合，在滿足居民對生態(tài)價值需求和居住需求的同時，最大程度滿足其對地方歷史、文化價值的需求。休閑：遵循市民生活習(xí)俗，提倡一種現(xiàn)代人向往自然、人性化、高生活質(zhì)量的一種生活態(tài)度，休閑不僅體現(xiàn)在一種詩情畫意的居住

51、氛圍營造上，更注重于小區(qū)環(huán)藝景觀、建筑風(fēng)格、商業(yè)街、配套設(shè)施等具體的方面的“休閑”意識的體現(xiàn)。社區(qū)：提供一流的建筑布局和良好的物業(yè)管理，在給居住者創(chuàng)造舒適居住環(huán)境的同時，提供休閑、社交環(huán)境，關(guān)注人的社會性群體活動，構(gòu)筑起人與人和諧共處的平臺。3.5.3設(shè)計理念秉承“以人為本，天人合一”的設(shè)計理念。注重視覺的穿透性和空氣的流通?？臻g規(guī)劃重在營造景觀，景向結(jié)合，步移星異的四度空間。遵循這一理念，匠心獨具地將七個景觀節(jié)點巧妙地鑲嵌于建筑組群之中，宛如“北斗七星”。古往今來，在人們心中“北斗七星”都象征著“如意、祥和”。傳承北斗七星的神韻，融合傳統(tǒng)風(fēng)水理論，使人與自然和諧的交融，把自然引入園，讓七星守

52、護家園。3.5.4規(guī)劃設(shè)計特點（1）規(guī)劃設(shè)計充分考慮項目外部環(huán)境，將湖、公園景觀引入?yún)^(qū)，開辟雁棲湖濱水空間，增加親水性與可達性。 （2）建筑風(fēng)格上突出特有的靈巧、秀麗的水鄉(xiāng)文化。（3）建筑群體注意建筑群落、院落和建筑單體之間的呼應(yīng)關(guān)系和體量大小、高低錯落、線條流暢，使局部的差異性、層次性與整體的統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性完美結(jié)合。（4）庭院組合：由小群落組團庭院遞次組成，若干個單體組成一庭院。組團中間、庭院中間布置小花園。（5）中心綠地：在組團的接合部集中設(shè)置大面積廣場、綠地。（6）引入會所概念：設(shè)餐館、乒乓球室、健身房、托兒所、老年活動室、茶吧等（7）智能配套：PDS綜合布線系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、紅外線報警裝

53、置、電子巡更管理、公共部位設(shè)置背景音響等。3.5.5建筑分類比重考慮市場需求，以與建安成本和入住后的生活費用，以多層為主，安排一部分排屋、別墅、小高層、高層。比例見下表3.1表3.1 建筑分類比重情況表住宅類型層數(shù)(層)面積（平方米）比例（%）多層6 47556760排屋3 22193228別墅2 237783小高層、高層12 713359合計7926121003.6 望城路改造工程建設(shè)方案望城路是市東西向的交通次干道，它的修建將拉通107國道和西外環(huán)線在城區(qū)的聯(lián)系，大大縮短二者之間的交通聯(lián)系。同時作為華源大市場的骨干道路，望城路的修建將提高華源大市場招商引資的力度。3.6.1建設(shè)規(guī)模望城路線

54、路總長1501.33m（未包括連接西外環(huán)線的匝道部分）。路幅寬35m。起于107國道與望城路的規(guī)劃交叉口，終于西外環(huán)線下的一個寬約17米的通道口（通往角山）。3.6.2技術(shù)等級與標(biāo)準(zhǔn)確定望城路的技術(shù)等級為城市次干道級標(biāo)準(zhǔn)。計算行車速度為40Km/h。表3.2 主要技術(shù)指標(biāo)表指標(biāo)名稱單位技術(shù)指標(biāo)道路等級城市次干道級計算行車速度Km/h40路幅寬度m35車輛荷載等級路基汽車超20掛車120路面BZZ100照明平均照度Lx15平均亮度Cd/m21.5雨水量歷史重現(xiàn)期P=2設(shè)計抗震基本烈度六度不設(shè)防3.6.3道路橫斷面設(shè)計6.5米（人行道）4米（綠化帶）14米（車行道）4米（綠化帶）6.5米（人行道）

55、3.6.4路面結(jié)構(gòu)：水泥砼路面面層是24cmC30水泥砼，其下為1cm厚的灑化乳化瀝青封層，基層是20cm厚6水泥穩(wěn)定沙礫，底基層是15cm厚4水泥穩(wěn)定沙礫，總厚60cm。3.6.5人行道結(jié)構(gòu)采用砼人行道板（30306），下鋪2cm厚1：2水泥泥漿，再下鋪15cn厚4水泥穩(wěn)定沙礫，總厚23cm。3.6.6給排水工程、照明工程與綜合管溝給水由107國道引入，設(shè)計沿道路南側(cè)布置d300給水管，沿道路每隔120m左右設(shè)置室外消火栓，排水選用流制排水系統(tǒng)。排水管管徑D600，雙側(cè)布置。照度設(shè)計采用高壓鈉燈作本工程照明光源，單燈功率為250W，燈具為截光型防水防塵燈，平均向距35m左右，燈桿采用熱鍍鋅燈

56、桿，桿高12m。3.6.7建設(shè)投資根據(jù)市規(guī)劃完成的市望城路工程可行性研究報告，望城路工程投資估算總額3547.34萬元。3.7 說明（1）考慮到城市休閑公園、蒸水河大橋的建設(shè)投資總額已達到13889.5萬元，按每投資1000畝可獲得85畝土地補償?shù)恼?，?yīng)獲得的補償土地應(yīng)為1180.6畝，已超出了目前的1054畝規(guī)模，因此望城路工程基礎(chǔ)設(shè)施投資的補償與回報不可能在雁棲湖山水苑房地產(chǎn)開發(fā)項目中得到落實，需在望城路兩側(cè)未征用的土地中安排解決，本報告投資額估算與效益評價不包括望城路工程項目。（2）景觀設(shè)計聘請國際一流專業(yè)公司設(shè)計。（3）項目環(huán)境保護由專業(yè)機構(gòu)作專題評估。第四章 項目配套條件4.1 交

57、通交通聯(lián)接系統(tǒng)的主要接口與正南面的蒸水河大橋貫通，該橋?qū)?0米，雙向6車道，可以解決主要人流與車流問題。同時，西面與107國道打通，在南面連接城市次干道。4.2 天然氣在107國道以東有一條500mm的總管，隨處可以開口，并在南面沿鐵路有一條300mm的主要支管可以開口，現(xiàn)有1000萬m3年的供量，而目前市只有500萬m3年左右的用量，預(yù)計2005年上半年開始，這根主管道可接上1.5億m3年的天然氣。4.3 自來水在107國道有一根800mm的自來水管道，在交警支隊處(望城路對沖)有500mm的接口，但這根管道比較老舊，經(jīng)常出現(xiàn)檢修，每次檢修得停水二天左右(今年已經(jīng)修了四次)，所以政府建議在古

58、漢大道口找接口，即在擬建的蒸水面橋頭，那里有一根1200mm的管道和600mm的管道與接口，這根管道是新的，較安全，但相對成本提高。4.4 供電 用電主要是照明用電與服務(wù)設(shè)施用電，靠東面有一條10kv線路(三草線)，在標(biāo)準(zhǔn)件廠有一個接口。 4.5 排污目前在團結(jié)湖沒有排污系統(tǒng)。環(huán)保部門要求本項目建一個污水處理站，并將污水排湘江，如果能達標(biāo)也可排蒸水河。公園排水主要是雨水，隨主干道建設(shè)，設(shè)置DN200排水管道，經(jīng)過過濾池，可以直接排入湖區(qū)。4.6 通訊系統(tǒng) 園區(qū)采用二級配線方式，主線采用地埋方式與城市主干道地下線路連接，部使用門數(shù)在40門左右。4.7 廣播系統(tǒng)園區(qū)安裝廣播系統(tǒng)，用于發(fā)布各類通知、

59、尋人啟事與背景音樂等，線路從主控室沿主干道連接到主要服務(wù)單體與主要景點。第五章 投資單位概況與項目組織管理5.1耀江集團概況省耀江集團，是一家以房地產(chǎn)為主產(chǎn)業(yè)鏈的跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨所有制和跨國經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)集團。歷經(jīng)十年超常規(guī)、跨越式發(fā)展，省耀江集團已經(jīng)形成以房產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)施工、教育后勤、物業(yè)管理、實業(yè)投資五大支柱產(chǎn)業(yè)，具有較為突出的品牌、人才、資本、資源、規(guī)模與管理優(yōu)勢，集團公司先后獲得“十大品牌房產(chǎn)”、“中國（）地產(chǎn)綜合社區(qū)成功開發(fā)典”、“2002市AAA級企業(yè)”等系列榮譽稱號。5.2耀江集團開發(fā)優(yōu)勢5.2.1資本實力優(yōu)勢耀江集團總資產(chǎn)達到60億元，自有資金充裕，具有AAA級信用資質(zhì)。5.2.

60、2品牌優(yōu)勢耀江集團始終堅持貫徹“大市場、大資本、大品牌、大集團”的開發(fā)理念，尤其重視品牌建設(shè)。公司在注重企業(yè)經(jīng)濟效益的同時，更注意企業(yè)所承擔(dān)的社會責(zé)任，追求社會效益與經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。公司認真對待房地產(chǎn)開發(fā)的每一環(huán)節(jié)，以信譽取信于政府，以信譽取信于市場。通過在、以與的、平湖等地高起點、高規(guī)格、高品位的房產(chǎn)開發(fā)，已使 “耀江”品牌成為全國性的品牌。5.2.3 開發(fā)經(jīng)驗優(yōu)勢集團累計房產(chǎn)的開發(fā)量約300萬M2，開發(fā)容從住宅、公建到寫字樓、城市廣場、校園等，在大規(guī)模開發(fā)中，公司積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗，制定了一整套具可操作性管理制度，形成了一支具有戰(zhàn)斗力的開發(fā)團隊，能勝任各類住宅、公建項目的開發(fā)。5.2.4