物業(yè)管理常態(tài)化風(fēng)險(xiǎn)解析

1、Word - 5 -物業(yè)管理常態(tài)化風(fēng)險(xiǎn)解析 對秩序維護(hù)工作要嚴(yán)格根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同商定舉行，切忌不行忽略，制定一套有效可行的管理計(jì)劃，盡量做到管理上不存在瑕疵。管理者應(yīng)時(shí)刻舉行監(jiān)督，不能只流于形式而失去實(shí)質(zhì)意義；物業(yè)保安的義務(wù)重在一個(gè)履行過程，保安履行了義務(wù)，但仍然無法阻擋傷害結(jié)果的發(fā)生，提供物業(yè)保安服務(wù)的一方不應(yīng)該擔(dān)當(dāng)法律責(zé)任。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)一定要對業(yè)仆人身及財(cái)產(chǎn)平安發(fā)生狀況后的責(zé)任有一個(gè)明確商定。假如對停車舉行收費(fèi)，物業(yè)公司管理制度須注明是“占位費(fèi)”還是“保管費(fèi)”。小區(qū)的出入口不宜設(shè)置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區(qū)的出入口或車庫進(jìn)出口一定要設(shè)置圖像采集器，對進(jìn)出車輛狀況舉行采集

2、，防止在外受損的車輛進(jìn)入園區(qū)。秩序維護(hù)員要使用巡更系統(tǒng)，對巡邏路線舉行跟蹤；巡邏時(shí)必需舉行攝錄（巡更點(diǎn)應(yīng)設(shè)置在攝像頭能攝錄的范圍內(nèi)），以便向業(yè)主或法院提供物業(yè)企業(yè)舉行了保安工作的證據(jù)；發(fā)覺監(jiān)控設(shè)備浮現(xiàn)故障時(shí)，要準(zhǔn)時(shí)修理和更換，以免造成不能提供有利的破案線索的局面，物業(yè)企業(yè)也會擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任；夜間車輛秩序維護(hù)員要穿戴反光標(biāo)識，以免夜間不簡單被司機(jī)發(fā)覺，造成損害。在一些簡單浮現(xiàn)責(zé)任事故的場所，物業(yè)企業(yè)有義務(wù)設(shè)置提醒標(biāo)語舉行平安提示，按照消費(fèi)者權(quán)益庇護(hù)法第十八條的規(guī)定：“經(jīng)營者應(yīng)該保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財(cái)產(chǎn)平安的要求。應(yīng)該向消費(fèi)者作出真切的說明和明確的警示，并說明和標(biāo)明正確使用商品或

3、者接受服務(wù)的辦法以及防止危害發(fā)生的辦法?！边@條法律規(guī)定與我國民法通則第一百二十五條的規(guī)定是全都的，都包含有要“明確的警示”的法律要求。如：上下樓注重平安、當(dāng)心臺階（樓道）、高壓危急、當(dāng)心觸電（變電器、電線）、禁止攀登、禁止翻越（柵欄）、地面濕滑，當(dāng)心（地面）、嚴(yán)禁觸摸（電線）、保管好貴重物品（車內(nèi)）、禁止停車（消防通道和禁止停車的樓下）、禁止戲水（水池）、鼠藥投放處（防止兒童或?qū)櫸镎`食）、已噴灑農(nóng)藥（果樹）、消遣設(shè)施的使用說明及要求（健身器材）、正在施工注重平安（夜間施工現(xiàn)場要設(shè)置警示燈）、禁止通行（通道）、注重限高閘、請走人行道（小區(qū)進(jìn)出口）、當(dāng)心夾手、電梯剛上油（電梯）、墻體脫落注重平安（

4、發(fā)生墻皮脫落的墻體）、雪后路滑請小心（雪天路面）、平安出口、禁止吸煙、禁止堆放雜物等（消防通道）、愛惜花草等（草坪綠化）、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提醒。春節(jié)期間要集中燃放煙花，發(fā)覺不按規(guī)定燃放的業(yè)主要準(zhǔn)時(shí)制止，假如其不聽勸阻，要舉行現(xiàn)場取證，以便在事故發(fā)生后，可以直接找到責(zé)任人，并且制定相應(yīng)的緊張預(yù)案（浙江省永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的傷害賠償糾紛案件，物業(yè)公司在物業(yè)管理中沒有徹低履行職責(zé)，對在大院內(nèi)燃放煙花爆竹制止不力，缺乏相應(yīng)的應(yīng)急救火預(yù)案，對該起火災(zāi)事故的發(fā)生存在一定的過錯(cuò)，應(yīng)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的賠償責(zé)任，判決物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)15%的賠償責(zé)任）。平時(shí)利用巡檢、業(yè)主投訴等方式發(fā)

5、覺存在的平安隱患要準(zhǔn)時(shí)舉行排解，不能拖拉，事故不等人，事故往往就發(fā)生在一眨眼。樓頂、公共陽臺上的雜物（如：太陽能底座、樹枝和廢棄的建造和裝修材料等）和排水口要準(zhǔn)時(shí)清理，防止被風(fēng)吹落誤傷到人和雨季來暫時(shí)因?yàn)榕潘粫吃斐蓸I(yè)主損失，有些小區(qū)的排水口設(shè)置在業(yè)主室內(nèi)的陽臺上，因?yàn)闃I(yè)主的不協(xié)作和不常常在家等狀況給疏通排水口帶來很大的不便，假如碰到業(yè)主不協(xié)作的，盡量讓其簽署免責(zé)書，拒簽的要舉行影像攝錄證實(shí)免責(zé)書已經(jīng)送達(dá)。不常常在家的，能夠留份通知在業(yè)主的房門上并攝錄證實(shí)通知書已經(jīng)送到（相關(guān)規(guī)定：“住所的共用部位、共用設(shè)備修理時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)該予以協(xié)作。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓修理造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)

6、損失的，責(zé)任人應(yīng)該負(fù)責(zé)賠償）。實(shí)行緊張避險(xiǎn)時(shí)，一定要聯(lián)系當(dāng)?shù)氐呐沙鏊?、社區(qū)和其他的業(yè)主在場，對所舉行的過程舉行跟蹤攝錄，切忌私自打開業(yè)主的房門。冬季簡單上凍，要準(zhǔn)時(shí)清理樓頂?shù)摹氨镒印?，以免墜落傷到人和車。避雷設(shè)施要時(shí)常檢查，按照相關(guān)規(guī)定，防雷也屬于小區(qū)物管的一部分工作內(nèi)容。此外，物管公司應(yīng)定期對防雷設(shè)施舉行維護(hù)，由于有些防雷設(shè)施使用過后其線路會熔斷，其次次則無法正常工作，接地的那部分要處理好，不能外露，無數(shù)物業(yè)企業(yè)普通都忽略這一點(diǎn)，簡單造成避雷設(shè)施給業(yè)主造成財(cái)產(chǎn)損失，因此物管公司對防雷設(shè)施的維護(hù)和檢測是很有須要的。園區(qū)廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣揚(yáng)欄、信報(bào)箱等要準(zhǔn)時(shí)處理，以免發(fā)生相關(guān)事故。對人體有輻射性的接收器和信號擴(kuò)大器盡量不要在園區(qū)安裝，假如安裝必需展示對人體無害報(bào)告。消防設(shè)施要時(shí)常檢查，假如發(fā)生火災(zāi)，雖然著火的緣由跟物業(yè)企業(yè)沒有關(guān)系，但假如因?yàn)橄涝O(shè)施存在缺陷而沒能舉行準(zhǔn)時(shí)救助，物業(yè)企業(yè)也要擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。盡量不要替業(yè)主保管物品，無論是有償還是無償?shù)?，物業(yè)企業(yè)只要向業(yè)主提供了這項(xiàng)服務(wù)，發(fā)生走失或者損壞等問題，物業(yè)就要擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的賠償責(zé)任。應(yīng)當(dāng)在費(fèi)用測算時(shí)將公眾責(zé)任險(xiǎn)考慮進(jìn)去。詳細(xì)能夠參照物業(yè)管理網(wǎng)，在發(fā)生責(zé)任事故時(shí)，由保險(xiǎn)公司來擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任，不失為避開公司遭遇重大損失的一種好辦法。 總之，無論是開發(fā)單