房地產(chǎn)法在法學(xué)體系中的地位課件

1、山東建筑大學(xué)精品課程良好的秩序是一切的基礎(chǔ)。伯克 房地產(chǎn)法2021/7/221山東建筑大學(xué)精品課程良好的秩序是一切的基礎(chǔ)。伯克 房一、房地產(chǎn)法在法學(xué)體系中的地位二、房地產(chǎn)法的性質(zhì)和特征三、房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整對(duì)象四、土地、房屋、房地產(chǎn)及其相互關(guān)系五、房地產(chǎn)管理與交易的主要法律規(guī)范六、執(zhí)法機(jī)構(gòu)和管理模式七、房地產(chǎn)法學(xué)的主要內(nèi)容導(dǎo)論 基本認(rèn)識(shí)2021/7/222一、房地產(chǎn)法在法學(xué)體系中的地位導(dǎo)論 基本認(rèn)識(shí)2021/房地產(chǎn)屬于民事法律關(guān)系要素之客體中的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)這一特殊的客體予以專門立法，并體現(xiàn)私法上的意思自治和權(quán)利保護(hù)，故屬于民法之特別法房地產(chǎn)的特殊性，使政府干預(yù)的意志貫穿于權(quán)利的產(chǎn)生、利用、變更

2、等所有環(huán)節(jié)，因此也屬于經(jīng)濟(jì)法的范疇政府干預(yù)意志更多是通過行政法規(guī)、政策的方式予以實(shí)現(xiàn)，因此也被認(rèn)為屬于行政法范疇因此，房地產(chǎn)法在法學(xué)體系中的地位具有邊緣性 導(dǎo)論一 房地產(chǎn)法在法學(xué)體系中的地位2021/7/223房地產(chǎn)屬于民事法律關(guān)系要素之客體中的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)這一特殊的客體（一）性質(zhì)公法私法兼而有之（二）特征法律地位：邊緣性立法思想：貫穿著兩條利益主線和意志主線；法律規(guī)范的性質(zhì)：限制性規(guī)范兼任意性規(guī)范（我國前者為主后者為輔）法律規(guī)范的內(nèi)容：物權(quán)法、合同法基本規(guī)則的確定性與行政法規(guī)、部門規(guī)章、司法解釋的政策性、靈活性相結(jié)合。 導(dǎo)論二 房地產(chǎn)法的性質(zhì)和特征 2021/7/224（一）性質(zhì) 導(dǎo)論二 房地

3、產(chǎn)法的性質(zhì)和特征 20（一）概念（二）調(diào)整對(duì)象（范圍）1、管理關(guān)系：（1）主體準(zhǔn)入管理關(guān)系：（2）開發(fā)項(xiàng)目審查管理關(guān)系：（3）施工活動(dòng)中的管理關(guān)系（4）交易行為的管理關(guān)系： （5）使用中的管理關(guān)系： （6）土地征收關(guān)系（土地法）（7）房屋拆遷管理關(guān)系 2、交易關(guān)系：土地使用權(quán)兩級(jí)市場，商品房交易市場 導(dǎo)論三 房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整對(duì)象2021/7/225（一）概念 導(dǎo)論三 房地產(chǎn)法的概念和調(diào)整對(duì)象2021（一）相關(guān)概念解釋土地、地產(chǎn)、房屋、房產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)（二）房地產(chǎn)的特征1、永久性 2、安全性 3、特定性4、有限性5、資本性 6、社會(huì)性或外部性（三）房屋與土地的關(guān)系 自然屬性：互為主從物關(guān)系；房價(jià)

4、對(duì)地價(jià)的依賴關(guān)系。法律屬性：權(quán)利取得方面；權(quán)利處分方面；房屋所有權(quán)人（主體）與土地所有權(quán)人（主體）發(fā)生分離，前者受制于后者。導(dǎo)論四 土地、房屋、房地產(chǎn)及其相互關(guān)系2021/7/226（一）相關(guān)概念解釋導(dǎo)論四 土地、房屋、房地產(chǎn)及其相互關(guān)系20（一）憲法的原則性規(guī)定（二）法律1.物權(quán)法2、合同法3、土地管理法4、城市房地產(chǎn)管理法，1994年7月頒布5、農(nóng)村土地承包法，2002年8月頒布6、城市規(guī)劃法，1989年12月頒布。7、建筑法，1997年11月頒布（三）行政法規(guī)國務(wù)院： 國土資源管理部： 建設(shè)部： （四）司法解釋：在土地或房地產(chǎn)糾紛中，有關(guān)法律適用的解釋。 導(dǎo)論五涉及房地產(chǎn)管理與交易的法律

5、、法規(guī)2021/7/227（一）憲法的原則性規(guī)定 導(dǎo)論五涉及房地產(chǎn)管理與交易的法律、法（一）行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)(1)建設(shè)部(2)國土資源部（二）司法機(jī)關(guān)平等主體之間因房地產(chǎn)交易發(fā)生的民事權(quán)利糾紛；因行政執(zhí)法機(jī)關(guān)具體行政行為（如拒絕登記、罰款等）所引起的行政訴訟。（三）管理模式房地分管與房地統(tǒng)管兩種模式。導(dǎo)論六 房地產(chǎn)法的執(zhí)法機(jī)構(gòu)與管理模式2021/7/228（一）行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)導(dǎo)論六 房地產(chǎn)法的執(zhí)法機(jī)構(gòu)與管理模式202第一章 土地使用權(quán)制度第二章 房屋所有權(quán)制度第三章 房地產(chǎn)登記制度第四章 土地征收與房屋拆遷制度第五章 房地產(chǎn)（商品房）開發(fā)制度第六章 房地產(chǎn)（商品房）交易制度第七章 物業(yè)管理制度 導(dǎo)論

6、七 房地產(chǎn)法學(xué)的主要內(nèi)容2021/7/229第一章 土地使用權(quán)制度 導(dǎo)論七 房地產(chǎn)法第一節(jié) 制度設(shè)計(jì)的前提和基本內(nèi)容第二節(jié) 城市國有土地使用權(quán)第三節(jié) 農(nóng)村集體土地使用權(quán) 第一章 我國土地使用權(quán)制度2021/7/2210第一節(jié) 制度設(shè)計(jì)的前提和基本內(nèi)容 第一章 一、兩種所有制對(duì)應(yīng)兩種所有權(quán)全民所有制國家所有權(quán)（城市土地所有權(quán)）：范圍、特點(diǎn)集體所有制集體土地所有權(quán)：所有權(quán)主體是誰？所有權(quán)主體代表是誰？集體所有的性質(zhì)公有還是共有二、兩種所有權(quán)對(duì)應(yīng)兩種使用權(quán)城市土地所有權(quán)城市土地使用權(quán)：出讓、劃撥、租賃集體所有權(quán)承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等三、通過征收方式使集體所有轉(zhuǎn)化為國家所有四、兩極

7、土地使用權(quán)交易市場一級(jí)市場：國家與市場主體之間的有償出讓土地的市場二級(jí)市場：土地使用權(quán)人所進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押以及土地使用權(quán)投資的各種交易活動(dòng)。五、農(nóng)村集體土地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓和從事經(jīng)營性開發(fā) 第一章第一節(jié) 制度設(shè)計(jì)的前提和基本內(nèi)容2021/7/2211一、兩種所有制對(duì)應(yīng)兩種所有權(quán) 第一章第一節(jié) 制度設(shè)計(jì)的前一、土地使用權(quán)的概念和特征（一）概念權(quán)利人對(duì)土地享有占有、使用、收益以及在法定或者約定期限內(nèi)依法轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。（二）特征1、物權(quán)性：支配、排他、占有使用收益及依法處分2、派生性：基于所有權(quán)人的意思而發(fā)生3、從屬性：一方面，物權(quán)性可以對(duì)抗所有權(quán)人，但同時(shí)須受制于所有權(quán)人的意志4、期限性：期限性

8、并非所有用益物權(quán)的特點(diǎn)5、可轉(zhuǎn)讓性：并非所有用益物權(quán)都具有轉(zhuǎn)讓性 第一章第二節(jié) 城市土地使用權(quán)2021/7/2212一、土地使用權(quán)的概念和特征 第一章第二節(jié)一、土地使用權(quán)的概念和特征（一）概念權(quán)利人對(duì)土地享有占有、使用、收益以及在法定或者約定期限內(nèi)依法轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。（二）特征1、物權(quán)性：支配、排他、占有使用收益及依法處分2、派生性：基于所有權(quán)人的意思而發(fā)生3、從屬性：一方面，物權(quán)性可以對(duì)抗所有權(quán)人，但同時(shí)須受制于所有權(quán)人的意志4、期限性：期限性并非所有用益物權(quán)的特點(diǎn)5、可轉(zhuǎn)讓性：并非所有用益物權(quán)都具有轉(zhuǎn)讓性 第一章第二節(jié) 城市土地使用權(quán)2021/7/2213一、土地使用權(quán)的概念和特征 第一章第二

9、二、比較我國城市土地使用權(quán)與其他幾種用益物權(quán)地上權(quán) （物權(quán)法：建設(shè)用地使用權(quán)；學(xué)者：基地使用權(quán)）地役權(quán)（學(xué)者：鄰地利用權(quán)）相鄰權(quán)永佃權(quán)、農(nóng)用權(quán)、田面權(quán)（我國：承包經(jīng)營權(quán)）土地租賃權(quán) 第一章第二節(jié) 城市土地使用權(quán)2021/7/2214二、比較我國城市土地使用權(quán)與其他幾種用益物權(quán) 三、城市土地使用權(quán)的三種形式（一）出讓土地使用權(quán)：房管法第7條1、土地出讓行為的概念、特點(diǎn)、原則2、土地出讓的條件和范圍3、土地出讓的方式（1）協(xié)議方式的弊端及限制；（2）陽光方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓4、出讓合同的形式和內(nèi)容5、出讓土地使用權(quán)登記6、出讓土地使用權(quán)的法律限制：用途的限制、使用期限的限制、 進(jìn)入二級(jí)市場的

10、限制（權(quán)利轉(zhuǎn)讓的限制、抵押的限制、租賃的限制） 第一章第二節(jié) 城市土地使用權(quán)2021/7/2215三、城市土地使用權(quán)的三種形式 第一章第二節(jié) 城（二）劃撥土地使用權(quán)1、概念和特征 房管法22條。2、劃撥的條件：房管法23、土管法54條。3、劃撥的程序：1999國土資源部建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法相關(guān)規(guī)定4、劃撥土地使用權(quán)的法律限制5、劃撥土地使用權(quán)的市場化條件、程序、具體操作方式 第一章第二節(jié) 城市土地使用權(quán)2021/7/2216（二）劃撥土地使用權(quán) 第一章第二節(jié) 城市（三）租賃土地使用權(quán)我國土地一級(jí)市場的補(bǔ)充形式。針對(duì)實(shí)踐中存在的租賃土地使用權(quán)的現(xiàn)象，1999年國土資源部發(fā)布了規(guī)范國有土地租賃

11、若干意見限制：1、租金標(biāo)準(zhǔn)：與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡，根據(jù)地價(jià)折算2、出租方式：盡可能采取招標(biāo)、拍賣方式3、租賃期限：分短期租賃和長期租賃，前者不超過5年，后者不超過土地使用權(quán)出讓期限4、用途：符合城市規(guī)劃的要求5、登記 第一章第二節(jié) 城市土地使用權(quán)2021/7/2217（三）租賃土地使用權(quán) 第一章第二節(jié) 城市土地一、土地承包經(jīng)營權(quán)1、概念 2、特征期限性、限制性、計(jì)劃分配性、身份性、物權(quán)性3、物權(quán)性質(zhì)的弱化表現(xiàn)在以下方面 權(quán)利不夠穩(wěn)定、無繼承性、不能抵押、權(quán)利轉(zhuǎn)讓的限制（法律上的限制、農(nóng)業(yè)發(fā)展缺乏相關(guān)政策的支持，如農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼、保險(xiǎn)等）4、流轉(zhuǎn)形式及法律限制轉(zhuǎn)包與轉(zhuǎn)讓、出租、入股、反租倒包5、流轉(zhuǎn)合同形

12、式及權(quán)利變更規(guī)則書面形式；物權(quán)法規(guī)定：登記對(duì)抗原則 第一章第三節(jié) 農(nóng)村集體土地使用權(quán)案例：土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包糾紛2021/7/2218一、土地承包經(jīng)營權(quán) 第一章第三節(jié) 農(nóng)村集體土地使二、農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)、鄉(xiāng)村公益設(shè)施建設(shè)用地使用權(quán)1、宅基地使用權(quán)特征：主體的特定性或身份性；無償性、永久性、分配性、繼承性。權(quán)利取得：申請(qǐng)、審批權(quán)利限制：不得改變用途；禁止轉(zhuǎn)讓；禁止抵押；一戶一處2、鄉(xiāng)村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利取得：申請(qǐng)、審批權(quán)利限制：不得改變用途；禁止轉(zhuǎn)讓；禁止裸地抵押，可以附隨地上建筑物抵押。3、鄉(xiāng)村公益設(shè)施建設(shè)用地使用權(quán) 第一章第三節(jié) 農(nóng)村集體土地使用權(quán)2

13、021/7/2219二、農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán) 第一章第三節(jié) 農(nóng)村集體土三、四荒土地使用權(quán)1、概念和范圍2、特點(diǎn)權(quán)利取得方式多元化；受讓主體多元化；期限性；有償性；繼承性；物權(quán)性（不僅期限長，而且可以依法轉(zhuǎn)讓、抵押等）3、限制：不得用于經(jīng)營性的房地產(chǎn)開發(fā)；不得改變集體所有的性質(zhì)。使用目的：防止水土流失，改善生態(tài)環(huán)境。 第一章第三節(jié) 農(nóng)村集體土地使用權(quán)2021/7/2220三、四荒土地使用權(quán) 第一章第三節(jié) 農(nóng)村集體土地第一節(jié) 我國房屋所有權(quán)、使用權(quán)的基本類型第二節(jié) 房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系第三節(jié) 房屋所有權(quán)的兩種特別形式：共有和區(qū)分所有 第二章 房屋所有權(quán)2021/7/2221第一節(jié) 我國房屋所

14、有權(quán)、使用權(quán)的基本類型 一、農(nóng)村房屋所有權(quán)與城市房屋所有權(quán)二、商業(yè)房屋所有權(quán)（門面、寫字樓）、工業(yè)房屋所有權(quán)（廠房、車庫）、教科文衛(wèi)體房屋所有權(quán)、 住宅所有權(quán)三、城市中的私房所有權(quán)、公房所有權(quán)、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房四、單獨(dú)所有權(quán)、共同所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán) 第二章第一節(jié) 我國房屋所有權(quán)、使用權(quán)的基本類型 法律應(yīng)當(dāng)與權(quán)利保持一致.美德沃金2021/7/2222一、農(nóng)村房屋所有權(quán)與城市房屋所有權(quán) 第二章第一節(jié) 我一、地上權(quán)與房屋所有權(quán)關(guān)系的國外立法德國：地上權(quán)期限屆滿，房屋所有權(quán)歸土地所有權(quán)人，土地所有權(quán)人向原地上權(quán)人（原房屋所有權(quán)人）承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。但雙方約定除外。意大利：地上權(quán)期限屆滿，土地所有

15、人成為地上建筑物的所有權(quán)人。日本：地上權(quán)期限屆滿，地上權(quán)人有權(quán)取回地上工作物或竹木；土地所有人也可以請(qǐng)求以時(shí)價(jià)購買。我國臺(tái)灣地區(qū)：地上權(quán)期限屆滿，土地所有權(quán)人應(yīng)按時(shí)價(jià)對(duì)原建筑物所有權(quán)人予以補(bǔ)償；土地所有權(quán)人也可以請(qǐng)求原建筑物所有權(quán)人延長地上權(quán)期限，拒絕延長的，不得請(qǐng)求補(bǔ)償。綜上：地上權(quán)期限屆滿可能發(fā)生：原地上權(quán)人（原房屋所有權(quán)人）享有取回權(quán)和補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)；土地所有權(quán)人享有買取請(qǐng)求權(quán)和延期請(qǐng)求權(quán)。第二章第二節(jié) 房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系2021/7/2223一、地上權(quán)與房屋所有權(quán)關(guān)系的國外立法第二章第二節(jié) 房屋所有權(quán)二、我國土地使用權(quán)收回與房屋所有權(quán)（一）土地使用權(quán)收回的情形1、基于期限屆滿自動(dòng)

16、收回；2、基于違法行為被強(qiáng)制收回；3、基于公益目的被提前收回（二）自動(dòng)收回與房屋所有權(quán)1、土地使用權(quán)期限的有償延續(xù)2、土地使用權(quán)的絕對(duì)喪失3、房屋或地上建筑物由國家無償取得（三）強(qiáng)制收回與房屋所有權(quán)強(qiáng)制收回是一種行政處罰行為，不應(yīng)補(bǔ)償。（四）提前收回與房屋所有權(quán)提前收回時(shí)，國家既要對(duì)房屋價(jià)值以時(shí)價(jià)補(bǔ)償，也要對(duì)剩余期限內(nèi)的土地使用權(quán)予以補(bǔ)償。第二章第二節(jié) 房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系2021/7/2224二、我國土地使用權(quán)收回與房屋所有權(quán)第二章第二節(jié) 房屋所有權(quán)與三、反思“自動(dòng)收回與房屋所有權(quán)”立法存在的問題及對(duì)策問題：1、房屋所有權(quán)的本質(zhì)2、土地使用權(quán)期限與房屋價(jià)格的關(guān)系3、無償收回的正當(dāng)性4

17、、房地產(chǎn)市場的投機(jī)性與現(xiàn)行立法的關(guān)系5、二手房市場的現(xiàn)狀與現(xiàn)行立法的關(guān)系對(duì)策：土地私有；土地使用權(quán)永久性；土地使用權(quán)年租制；期限屆滿選擇延期或補(bǔ)償（但如何補(bǔ)償仍然是個(gè)問題）案例：出讓土地使用權(quán)合同糾紛第二章第二節(jié) 房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的關(guān)系2021/7/2225三、反思“自動(dòng)收回與房屋所有權(quán)”立法存在的問題及對(duì)策第二章第一、房屋所有權(quán)的共有（一）共有的相關(guān)概念共有關(guān)系、共有權(quán)、共有人、共有物（二）共有關(guān)系的特征1、主體多元性和特定性2、客體的可支配性3、權(quán)利范圍的限制4、權(quán)利轉(zhuǎn)讓的制約（三）共有的類型按份共有、共同共有、準(zhǔn)共有第二章第三節(jié) 房屋所有權(quán)的兩種特別形式： 共有和區(qū)分所有任何人不得

18、轉(zhuǎn)讓超過自己權(quán)利之權(quán)利 2021/7/2226一、房屋所有權(quán)的共有第二章第三節(jié) 房屋所有權(quán)的兩種特別形式：（四）按份共有1、概念和發(fā)生根據(jù)2、按份共有的內(nèi)部關(guān)系應(yīng)有份；法律上的處分；優(yōu)先購買權(quán)；共同管理的權(quán)利和義務(wù)；共有物分割的方式3、按份共有的外部關(guān)系連帶責(zé)任與按份責(zé)任（五)共同共有1、概念和發(fā)生根據(jù)2、特征（區(qū)別于按份共有）：發(fā)生根據(jù)不同；份額不確定；份額不能單獨(dú)進(jìn)行法律上的處分；對(duì)外連帶責(zé)任但對(duì)內(nèi)無按份責(zé)任。第二章第三節(jié) 房屋所有權(quán)的兩種特別形式： 共有和區(qū)分所有2021/7/2227（四）按份共有第二章第三節(jié) 房屋所有權(quán)的兩種特別形式： 二、房屋（建筑物）區(qū)分所有（一）相關(guān)概念區(qū)分所有

19、；專有部分；專有權(quán)；共有部分；共有權(quán)。（二）區(qū)分所有權(quán)的客體1、客體范圍：專有物和共有物2、專有物的特點(diǎn)3、共有物的特點(diǎn)（三）專有權(quán)與共有權(quán)的關(guān)系第一章第三節(jié) 房屋所有權(quán)的兩種特別形式 共有和區(qū)分所有2021/7/2228二、房屋（建筑物）區(qū)分所有第一章第三節(jié) 房屋所有權(quán)的兩種特別（四）區(qū)分所有與共有的區(qū)別（五）實(shí)踐中的幾個(gè)問題1、區(qū)分土地使用權(quán)2、停車場、會(huì)所、物業(yè)管理用房的權(quán)利歸屬與利用3、小區(qū)道路、花園綠地的權(quán)屬與利用4、高層建筑人防工程用房的權(quán)屬與利用5、高層建筑的樓面、墻面的權(quán)利歸屬與利用第二章第三節(jié) 房屋所有權(quán)的兩種特別形式： 共有和區(qū)分所有2021/7/2229（四）區(qū)分所有與共

20、有的區(qū)別第二章第三節(jié) 房屋所有權(quán)的兩種特別第一節(jié) 登記的一般原理第二節(jié) 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度 第三章 房地產(chǎn)登記制度2021/7/2230第一節(jié) 登記的一般原理 第三章 房地產(chǎn)一、登記的概念、內(nèi)容和類型（一）概念一種法律事實(shí) 一種法律制度（二）內(nèi)容（事項(xiàng)）權(quán)利的性質(zhì)、來源、期限；權(quán)利客體的自然狀態(tài)（三）登記類型1、根據(jù)登記的目的劃分2、權(quán)利登記的類型（1）根據(jù)權(quán)利的性質(zhì)：（2）根據(jù)權(quán)利變動(dòng)的類型：（3）根據(jù)權(quán)利是否已經(jīng)取得： 第三章第一節(jié) 登記的一般原理2021/7/2231一、登記的概念、內(nèi)容和類型 第三章第一節(jié) 登二、權(quán)利登記的性質(zhì)1、從當(dāng)事人意思表示角度：事實(shí)行為還是法律行為2、從登記

21、機(jī)關(guān)性質(zhì)角度：私權(quán)公示還是行政管理三、權(quán)利登記的法律效力1、登記的5種效力2、登記的效力原則登記生效主義登記對(duì)抗主義例外 第三章 第一節(jié) 登記的一般原理2021/7/2232二、權(quán)利登記的性質(zhì) 第三章 第一節(jié) 登記的一般一、登記的權(quán)利類型及登記的效力原則1、土地上需要登記的權(quán)利類型及效力原則2、房屋上需要登記的權(quán)利和效力原則二、登記機(jī)關(guān)及法律依據(jù)國土資源部土地登記規(guī)則，建設(shè)部城市房屋權(quán)屬管理登記辦法三、登記的種類和程序關(guān)于土地：關(guān)于房屋：四、我國房地產(chǎn)登記制度的完善1、登記效力原則的確定；2、法律依據(jù)的統(tǒng)一；3、登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一；4、登記程序的統(tǒng)一；5、權(quán)屬證書的統(tǒng)一（形式和內(nèi)容）；6、登記類型

22、的統(tǒng)一。 第三章 第二節(jié) 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度2021/7/2233一、登記的權(quán)利類型及登記的效力原則 第三章 第二節(jié)第一節(jié) 土地征收制度的一般理論第二節(jié) 我國土地征收的法律規(guī)定第三節(jié) 我國房屋拆遷與安置補(bǔ)償制度 第四章 土地征收與房屋拆遷制度2021/7/2234第一節(jié) 土地征收制度的一般理論 第四章 土地征收與房一、土地征收的含義和特征（一）含義與土地征用的區(qū)別（二）特征和性質(zhì)1、征收行為的強(qiáng)制性2、征收主體的特定性和唯一性3、征收補(bǔ)償性性質(zhì)：行政法律關(guān)系第四章第一節(jié) 土地征收制度的一般理論2021/7/2235一、土地征收的含義和特征第四章第一節(jié) 土地征收制度的一般理論二、土地征收的基

23、本原則1、公共利益原則 2、給予補(bǔ)償原則 3、程序公正原則三、土地征收補(bǔ)償?shù)姆秶头绞椒秶悍绞剑旱谒恼碌谝还?jié) 土地征收制度的一般理論2021/7/2236二、土地征收的基本原則第四章第一節(jié) 土地征收制度的一般理論2適用法律：土地管理法，國務(wù)院土地管理?xiàng)l例一、關(guān)于公共利益原則如何理解和確定我國土地征收中的公共利益目的二、關(guān)于土地補(bǔ)償原則和標(biāo)準(zhǔn)原用途補(bǔ)償；不低于農(nóng)民原來的生活水平；三、關(guān)于補(bǔ)償?shù)姆秶脱a(bǔ)償費(fèi)計(jì)算方式范圍：土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)償費(fèi) 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。計(jì)算方式：土地管理法第47條第四章第二節(jié) 我國土地征收的法律規(guī)定2021/7/2237適用法律：土地管理法，國務(wù)院土地管理?xiàng)l例第四

24、章第二節(jié)四、征地補(bǔ)償費(fèi)支付的對(duì)象五、征地審批和補(bǔ)償程序面積審批權(quán)限的確定農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用審批征地公告和補(bǔ)償程序六、我國征地糾紛的類型及司法救濟(jì)問題七、我國土地征收制度的改革思路第四章第二節(jié) 我國土地征收的法律規(guī)定2021/7/2238四、征地補(bǔ)償費(fèi)支付的對(duì)象第四章第二節(jié) 我國土地征收的法律規(guī)定適用法律：2001年國務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例一、房屋拆遷的含義和特點(diǎn)二、拆遷關(guān)系中的當(dāng)事人（一）拆遷人是民事主體而不是行政主體；拆遷許可證拆遷資格證（二）被拆遷人：所有權(quán)人。使用權(quán)人？租賃權(quán)人？（三）拆遷管理機(jī)關(guān)及其職責(zé)第四章第三節(jié) 我國房屋拆遷與安置補(bǔ)償制度2021/7/2239適用法律：2001年國務(wù)院

25、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第四章第三三、拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的性質(zhì)（一）協(xié)議的強(qiáng)制性（二）協(xié)議的民事性質(zhì)（三）兩個(gè)問題四、拆遷安置補(bǔ)償?shù)姆绞胶头秶?、拆遷中的租賃權(quán)和抵押權(quán)保護(hù)六、被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)不明存在糾紛的問題第四章第三節(jié) 我國房屋拆遷與安置補(bǔ)償制度案例：城市房屋拆遷糾紛2021/7/2240三、拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的性質(zhì)第四章第三節(jié) 我國房屋拆遷與安置補(bǔ)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的基本類型第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)主體的市場準(zhǔn)入第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃管理第四節(jié) 房地產(chǎn)施工活動(dòng)的管理第五節(jié) 房屋質(zhì)量責(zé)任制度第五章 房地產(chǎn)（商品房）開發(fā)管理制度2021/7/2241第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的基本類型第五章 房地產(chǎn)（商品房）開一

26、、房地產(chǎn)開發(fā)、土地開發(fā)、房屋開發(fā)二、新區(qū)開發(fā)、舊城改造三、項(xiàng)目開發(fā)、小區(qū)開發(fā)、成片開發(fā)四、獨(dú)資開發(fā)、合資開發(fā)、合作開發(fā)五、集資建房 第五章第一節(jié) 我國房地產(chǎn)開發(fā)的基本類型2021/7/2242一、房地產(chǎn)開發(fā)、土地開發(fā)、房屋開發(fā) 第五章第一節(jié) 我國房一、房地產(chǎn)開發(fā)公司（開發(fā)商、建設(shè)單位、發(fā)包人）（一）公司設(shè)立（登記）的條件：房管法第29條（二）公司備案登記管理（三）公司資質(zhì)等級(jí)管理：2003年建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定1、資質(zhì)等級(jí)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：注冊(cè)資本、技術(shù)力量、經(jīng)營業(yè)績2、資質(zhì)等級(jí)的申請(qǐng)和審批：申請(qǐng)：持公司設(shè)立文件及相關(guān)證明文件向主管部門申請(qǐng)；審批：分級(jí)審批。一級(jí)由建設(shè)部審批；二級(jí)由省級(jí)建

27、設(shè)行政管理部門審批；二級(jí)以下由省級(jí)制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)3、業(yè)務(wù)范圍限制：一級(jí)不受限制；二級(jí)每次開發(fā)面積不得超過25萬平方米。二級(jí)以下開發(fā)面積由省級(jí)制定相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。4、資質(zhì)等級(jí)制度的意義：不同資質(zhì)等級(jí)代表了不同的開發(fā)能力。目的在于限制公司的開發(fā)規(guī)模，體現(xiàn)了政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司市場準(zhǔn)入的管理和限制。（四）公司資格年檢與資質(zhì)登記年檢第五章第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)主體的市場準(zhǔn)入2021/7/2243一、房地產(chǎn)開發(fā)公司（開發(fā)商、建設(shè)單位、發(fā)包人）第五章第二節(jié) 二、房屋建筑公司（建筑商、施工單位、承包人）（一）公司的設(shè)立：建筑法第12條，（二）公司資質(zhì)等級(jí)管理：2001年建設(shè)部建筑企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定1、分類：根據(jù)工程性質(zhì)

28、和技術(shù)特點(diǎn)分：房屋總承包資質(zhì)，橋梁總承包資質(zhì)等，根據(jù)注冊(cè)資本、技術(shù)力量、經(jīng)營業(yè)績分為特級(jí)、一、二、三級(jí)。2、審批：特級(jí)、一級(jí)由國務(wù)院審批；二級(jí)及以下由省級(jí)審批。3、業(yè)務(wù)范圍：特級(jí)不受限制；一級(jí)不能超過40層或240米高或建筑面積20萬平方米；二級(jí)及以下建筑面積由省級(jí)制定相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。三、其他與房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)相關(guān)的公司：勘察、設(shè)計(jì)單位、工程監(jiān)理單位、設(shè)備安裝公司、裝修公司等等都涉及到公司設(shè)立的條件及資質(zhì)等級(jí)的管理第五章第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)主體的市場準(zhǔn)入2021/7/2244二、房屋建筑公司（建筑商、施工單位、承包人）第五章第二節(jié) 房一、選址意見書 城市規(guī)劃法第30條 選址意見書的內(nèi)容 選址意見書的核發(fā)

29、二、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 城市規(guī)劃法第31條審批程序包括：現(xiàn)場勘查；征求意見；提供設(shè)計(jì)規(guī)劃意見；審查用地性質(zhì)；核定用地面積和界限；頒發(fā)用地規(guī)劃許可證。三、建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃許可證 城市規(guī)劃法第32條審批程序包括：建設(shè)項(xiàng)目的審查；確定規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求；確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；頒發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。第五章第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃管理2021/7/2245一、選址意見書 城市規(guī)劃法第30條第五章第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)一、施工許可證制度（施工報(bào)建）建筑法第7條適用范圍；申請(qǐng)條件；申請(qǐng)程序；核發(fā)證書二、施工現(xiàn)場管理制度 建筑法第3651條施工組織管理；工程質(zhì)量管理；施工安全管理；施工環(huán)境管理；開發(fā)商監(jiān)督責(zé)任三、

30、施工監(jiān)理制度 建筑法第3035條概念；監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)；監(jiān)理的范圍和規(guī)模；監(jiān)理人的義務(wù)（職責(zé)）；委托監(jiān)理合同的性質(zhì)和管理四、工程驗(yàn)收制度竣工驗(yàn)收；綜合驗(yàn)收5章4節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)施工活動(dòng)的管理第五章第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)施工活動(dòng)的管理2021/7/2246一、施工許可證制度（施工報(bào)建）建筑法第7條5章4節(jié)：房地產(chǎn)開一、房屋質(zhì)量的責(zé)任歸屬責(zé)任人：勘察人、設(shè)計(jì)人、建筑商、監(jiān)理人、開發(fā)商二、房屋質(zhì)量的保證與保修制度保證期和保修期保證期與保修期的區(qū)別工程質(zhì)量保修書三、房屋質(zhì)量責(zé)任與產(chǎn)品質(zhì)量法 第五章第五節(jié) 房屋質(zhì)量責(zé)任制度2021/7/2247一、房屋質(zhì)量的責(zé)任歸屬 第五章第五節(jié) 房屋質(zhì)量責(zé)第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)

31、目的交易第二節(jié) 商品房預(yù)售第三節(jié) 商品房的轉(zhuǎn)讓、按揭、抵押、 典當(dāng)和租賃第四節(jié) 房地產(chǎn)交易市場的中介服務(wù)第六章 房地產(chǎn)（商品房）交易制度2021/7/2248第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易第六章 房地產(chǎn)（商品房）交易制度2一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本含義二、項(xiàng)目交易的方式（一）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的本質(zhì)、條件和程序（二）以入股的方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值（聯(lián)建）（三）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司或項(xiàng)目公司的收購（四）項(xiàng)目的抵押（在建工程抵押）第六章第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易2021/7/2249一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本含義第六章第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易一、商品房預(yù)售的基本含義和特點(diǎn)二、商品房預(yù)售的法律管制（一）商品房預(yù)售許可證制度1、預(yù)售許

32、可的條件2、申請(qǐng)和頒發(fā)預(yù)售許可證（二）預(yù)售合同的備案登記制度（三）預(yù)售合同文本的格式化管理（四）商品房預(yù)售款用途的監(jiān)督（五）預(yù)買商品房再轉(zhuǎn)讓的限制第六章第二節(jié) 商品房預(yù)售制度2021/7/2250一、商品房預(yù)售的基本含義和特點(diǎn)第六章第二節(jié) 商品房預(yù)售制度2三、商品房預(yù)售中的法律問題（一）預(yù)售合同登記的效力（二）登記的合同債權(quán)與其他優(yōu)先權(quán)（即土地抵押權(quán)、在建工程抵押權(quán)、工程款優(yōu)先權(quán)）的效力順位關(guān)系（三）預(yù)售房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押問題1、與預(yù)售房屋轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律規(guī)定合同法第80、84、88條關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓之規(guī)定房管法第45條如何認(rèn)識(shí)2005年5月國務(wù)院關(guān)于預(yù)買商品房再轉(zhuǎn)讓的禁止規(guī)定對(duì)轉(zhuǎn)讓合同效力的影響2、

33、預(yù)售合同抵押：債權(quán)抵押 第六章第二節(jié) 商品房預(yù)售制度2021/7/2251三、商品房預(yù)售中的法律問題 第六章第二節(jié) 商（四）預(yù)售房屋意外風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān)1、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任在房屋交付時(shí)轉(zhuǎn)移2、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由違約方承擔(dān)3、以約定轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)間為依據(jù)（五）預(yù)售房屋面積、面積誤差的計(jì)算及責(zé)任1、房屋建筑面積的構(gòu)成和計(jì)算2、面積誤差的計(jì)算3、面積誤差的法律責(zé)任（六）預(yù)售廣告的效力1、原則上不發(fā)生法律效力2、產(chǎn)生法律效力的特別條件3、虛假廣告的法律責(zé)任第六章第二節(jié) 商品房預(yù)售制度2021/7/2252（四）預(yù)售房屋意外風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān)第六章第二節(jié) 商品房預(yù)售制度一、商品房的買賣合同的基本問題（一）商品房現(xiàn)房買賣的條件（

34、二）商品房買賣合同的內(nèi)容（三）商品房買賣合同生效的要件（四）房屋交付與所有權(quán)的轉(zhuǎn)移二、合同法關(guān)于買賣合同解除、無效、可撤銷的條件及法律后果（一）關(guān)于合同解除（二）關(guān)于合同無效（三）關(guān)于合同的可撤銷第六章第三節(jié) 商品房買賣、抵押、 按揭、典當(dāng)、租賃2021/7/2253一、商品房的買賣合同的基本問題第六章第三節(jié) 商品房買賣、抵押二、商品房買賣合同的解除、無效、可撤銷及其法律后果（根據(jù)合同法、2003最高法院司法解釋）（一）買房人可以請(qǐng)求合同無效、解除、可撤銷，并可以獲得雙倍賠償?shù)臈l件（二）其他可以請(qǐng)求合同解除的條件及法律后果（三）其他可以請(qǐng)求合同撤銷的條件及法律后果三、比較商品房買賣中的雙倍賠償

35、責(zé)任與消法49條四、商品房的抵押（一）擔(dān)保法上抵押的一般規(guī)則及限制（二）商品房抵押的法律規(guī)則第六章第三節(jié) 商品房買賣、抵押、按揭、典當(dāng)、租賃2021/7/2254二、商品房買賣合同的解除、無效、可撤銷及其法律后果（根據(jù)合同四、商品房的按揭（擔(dān)保貸款）（一）基本含義（二）特點(diǎn)（與抵押比較）（三）我國商品房擔(dān)保貸款（按揭）的法律關(guān)系（四）相關(guān)法律問題1、銀行向賣房人支付的房款是否可以視為購房人的房款？2、銀行在糾紛（訴訟法律關(guān)系）中的地位？五、商品房的典當(dāng)六、商品房的租賃第六章第三節(jié) 商品房買賣、抵押、按揭、典當(dāng)、租賃2021/7/2255四、商品房的按揭（擔(dān)保貸款）第六章第三節(jié) 商品房買賣、抵押

36、、一、概述中介的類型中介機(jī)構(gòu)主體準(zhǔn)入法律關(guān)系二、商品房銷售代理一般代銷包銷第六章第四節(jié) 房地產(chǎn)交易市場的中介服務(wù)2021/7/2256一、概述第六章第四節(jié) 房地產(chǎn)交易市場的中介服務(wù)2021/一、價(jià)格管理二、稅收種類、征收依據(jù)和比例三、行政收費(fèi)種類 第七章 房地產(chǎn)價(jià)格和稅費(fèi)管理制度2021/7/2257一、價(jià)格管理 第七章 房地產(chǎn)價(jià)格和稅費(fèi)管理制度第一節(jié) 概述第二節(jié) 業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)第三節(jié) 物業(yè)管理公司第四節(jié) 實(shí)踐中爭議的幾個(gè)問題 第八章 物業(yè)管理制度2021/7/2258第一節(jié) 概述 第八章 物業(yè)管理制度2物業(yè)、物業(yè)管理的含義、特征和性質(zhì)一、物業(yè)的含義二、物業(yè)管理的含義三、物業(yè)管理的特征和性質(zhì)

37、 第八章第一節(jié) 概述案例：物權(quán)法定與物權(quán)公示效力2021/7/2259物業(yè)、物業(yè)管理的含義、特征和性質(zhì) 一、業(yè)主業(yè)主的界定業(yè)主的權(quán)利業(yè)主的義務(wù)二、業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)的職責(zé)業(yè)主大會(huì)的召開業(yè)主大會(huì)的決定三、業(yè)主委員會(huì)四、業(yè)主公約 第八章第二節(jié) 業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)2021/7/2260一、業(yè)主 第八章第二節(jié) 業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)2一、物業(yè)管理公司主體資格的準(zhǔn)入獨(dú)立法人資格資質(zhì)管理制度管理人員資格證書二、物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù) 第八章 第三節(jié) 物業(yè)管理公司2021/7/2261一、物業(yè)管理公司主體資格的準(zhǔn)入 第八章一、物業(yè)管理公司的安全保衛(wèi)責(zé)任二、物業(yè)管理公司財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任三、物業(yè)管理公司擅自使用業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的

38、責(zé)任 第八章第四節(jié) 物業(yè)管理實(shí)踐中爭論的法律問題這盤車位奶酪是歸誰所有？ 2021/7/2262一、物業(yè)管理公司的安全保衛(wèi)責(zé)任 第八章第四節(jié) 物業(yè)管理實(shí)踐中設(shè)定甲擁有一塊臨近海邊的土地，并建有5層樓高20米的房屋；乙在甲的后面有一塊地，打算建15層高60米高的賓館，為了賓館房間的客人能眺望大海，乙與甲約定：乙支付甲50萬元，甲在10年內(nèi)不得修建高于60米的房屋。2年后，乙修好賓館并開始經(jīng)營。隨著海邊渡假的人越來越多，海邊的地價(jià)越來越高，甲后悔錯(cuò)失商機(jī)。這時(shí)，丙找到甲，愿以1000萬高價(jià)買走甲的房屋及土地，甲同意，并辦理了過戶登記手續(xù)。丙于是開始計(jì)劃修建20層樓80米高的高級(jí)賓館。乙基于與甲約定

39、在先的權(quán)利試圖制止丙的行為，丙拒絕。乙訴至法院。那么，如果你是甲、乙、丙的律師，應(yīng)當(dāng)如何提出請(qǐng)求或者抗辯？法律根據(jù)？ 案例一 物權(quán)法定與物權(quán)公示效力2021/7/2263設(shè)定甲擁有一塊臨近海邊的土地，并建有5層樓高20米的房屋；乙某國土局將城市規(guī)劃內(nèi)土地100畝通過招標(biāo)方式出讓給開發(fā)商甲，雙方按照招標(biāo)價(jià)每畝100萬元簽訂了土地使用權(quán)出讓合同。合同約定甲分三次付清價(jià)款，最后一次付款后辦理土地使用權(quán)權(quán)屬登記。在甲準(zhǔn)備第三次付款時(shí)，得知國土局已經(jīng)將土地協(xié)議出讓給開發(fā)商乙，每畝單價(jià)110萬元，并已經(jīng)將該項(xiàng)土地使用權(quán)登記在乙的名下。甲訴至法院，要求國土局履行合同，國土局辯稱，原合同未辦理產(chǎn)權(quán)登記，無效，

40、愿意以原價(jià)退還甲已付土地款。問題1、訴訟的性質(zhì)？2、甲的主張能否被支持？3、國土局的辯稱是否有理？國土局有哪些違法行為？ 4、應(yīng)當(dāng)如何處理該糾紛？ 案例二 出讓土地使用權(quán)合同糾紛2021/7/2264某國土局將城市規(guī)劃內(nèi)土地100畝通過招標(biāo)方式出讓給開發(fā)商甲，某市規(guī)劃了一大型商業(yè)園區(qū)，并將園區(qū)內(nèi)土地以掛牌出讓方式進(jìn)行出讓，某房地產(chǎn)開發(fā)商競得100畝土地使用權(quán)，每畝50萬元，并與該市國土局簽訂了合同，合同中約定土地用途為商業(yè)用地。隨后開發(fā)公司付清地價(jià)款并辦理了土地使用權(quán)證書。后來，由于該土地范圍規(guī)劃用途發(fā)生變化，開發(fā)商拒絕以變化后的用途（住宅小區(qū)）申請(qǐng)辦理工程項(xiàng)目規(guī)劃許可等手續(xù)，導(dǎo)致土地開發(fā)已經(jīng)

41、超過合同約定的期限1年，土地管理部門遂決定征收土地閑置費(fèi)100萬元。開發(fā)商不服訴至法院，要求撤消征收閑置費(fèi)的決定，并請(qǐng)求撤消原土地出讓合同，返還支付的地價(jià)款并賠償損失。 問題1、訴訟的性質(zhì)？2、開發(fā)商撤消合同的請(qǐng)求與前訴的關(guān)系？3、開發(fā)商的主張可否得到法院的支持？ 案例三 出讓土地用途管理糾紛2021/7/2265某市規(guī)劃了一大型商業(yè)園區(qū)，并將園區(qū)內(nèi)土地以掛牌出讓方式進(jìn)行出假定上述案例中，開發(fā)商以土地使用權(quán)向銀行貸款3000萬元。由于開發(fā)園區(qū)配套設(shè)施（包括通水、通電、公路建設(shè)）尚未完成，開發(fā)商遲遲無法投入施工，但銀行抵押貸款已經(jīng)到期，開發(fā)商已經(jīng)無力償還貸款。銀行遂要求變賣土地抵償貸款。后某信托

42、公司與銀行協(xié)商，愿意替甲償還貸款，但要求銀行撤消土地抵押權(quán)并取得土地使用權(quán)。經(jīng)協(xié)商，開發(fā)商、信托公司、銀行三方達(dá)成如下協(xié)議：信托公司除了向銀行付貸款3000萬元及利息外，還支付開發(fā)商3000萬元的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，信托公司獲得土地使用權(quán)。問題1、協(xié)議是否有效？2、如果協(xié)議有效，法律依據(jù)是什么？3、如果協(xié)議無效，銀行如何實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)？ 案例四 出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛2021/7/2266假定上述案例中，開發(fā)商以土地使用權(quán)向銀行貸款3000萬元。由村民甲將承包的10畝菜地以每年每畝1000元的利潤轉(zhuǎn)包給村民乙，轉(zhuǎn)包期5年（在原來承包期內(nèi)）。并約定，原來向村委會(huì)交納的承包費(fèi)（村委會(huì)實(shí)際上代為國家征收

43、）、管理費(fèi)由乙承擔(dān)并直接支付村委會(huì)。轉(zhuǎn)包合同簽訂后并提交給村委會(huì)一份。2年后，乙管理不善，無力交納承包費(fèi)、管理費(fèi)以及甲的轉(zhuǎn)包利益。并要求解除合同。問題1、轉(zhuǎn)包合同是否有效？2、乙所欠承包費(fèi)、管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)？依據(jù)什么？3、合同能否解除？依據(jù)是什么？ 案例五 土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包糾紛2021/7/2267村民甲將承包的10畝菜地以每年每畝1000元的利潤轉(zhuǎn)包給村民某單位擁有劃撥土地使用權(quán)10畝，計(jì)劃修建職工宿舍，修建過程中，因建設(shè)資金短缺，遂以在建工程向銀行抵押貸款500萬元（已登記），后來該單位擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)在原有建筑面積上增加了1萬平方米（原規(guī)劃修建6層，后增加了3層）。增加部分用于對(duì)外銷

44、售。后來，該單位無力償還貸款，銀行要求變賣土地上的部分房屋抵償債務(wù)。問題1、銀行的請(qǐng)求能否得到主張？2、該單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)哪些責(zé)任？3、如果房屋已經(jīng)全部實(shí)際銷售給購房人，應(yīng)當(dāng)如何解決？ 案例六 劃撥土地使用權(quán)問題2021/7/2268某單位擁有劃撥土地使用權(quán)10畝，計(jì)劃修建職工宿舍，修建過程中農(nóng)民甲因辦養(yǎng)殖廠以自己三間房屋向農(nóng)村信用社抵押貸款30萬元（未登記），約定2年內(nèi)還清貸款，2年后，因養(yǎng)殖廠倒閉，甲無力償還貸款，同意銀行變賣房屋抵償債務(wù)。后來，銀行將房屋拍賣給城市退休工人乙，乙將房屋翻修，并開辦了一個(gè)農(nóng)家餐廳。后來發(fā)生土地征收，補(bǔ)償費(fèi)大大超過了原來的房屋價(jià)款。問題1、抵押合同是否有效？2、乙

45、能否獲得房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)？3、乙是否是征地補(bǔ)償?shù)闹黧w？ 案例七 農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓糾紛2021/7/2269農(nóng)民甲因辦養(yǎng)殖廠以自己三間房屋向農(nóng)村信用社抵押貸款30萬元（某建設(shè)單位獲得舊城改造區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)100畝，該區(qū)域內(nèi)涉及拆遷安置的房屋所有權(quán)、使用權(quán)人若干戶。建設(shè)單位確定了拆遷計(jì)劃和方案，并落實(shí)拆遷安置補(bǔ)償資金后申請(qǐng)獲得了拆遷許可證。經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)作出評(píng)估后，建設(shè)單位與部分被拆遷安置的房屋所有權(quán)人達(dá)成拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。但以甲等為代表的房屋所有權(quán)人和租賃權(quán)人認(rèn)為補(bǔ)償費(fèi)用太低而拒絕接受拆遷。建設(shè)單位自行拆遷部分房屋后，將剩余部分包括有爭執(zhí)部分房屋的拆遷工作發(fā)包給某建筑公司。建筑公司

46、張貼了限期拆遷通知，通知屆滿后，開始進(jìn)行強(qiáng)行拆遷。甲等訴至法院，要求建筑公司停止侵權(quán)行為。問題1、訴訟的性質(zhì)？2、拆遷協(xié)議的性質(zhì)？3、委托拆遷是否合法？4、強(qiáng)行拆遷的程序應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行？ 案例八 城市房屋拆遷糾紛2021/7/2270某建設(shè)單位獲得舊城改造區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)100畝，該區(qū)域內(nèi)涉及某鋼鐵廠計(jì)劃在原劃撥土地上擴(kuò)建廠房10萬平方米，通過招標(biāo)方式確定將工程總包給甲建筑公司（甲具有廠房建設(shè)2級(jí)資質(zhì)等級(jí)），并簽訂了廠房擴(kuò)建工程總承包合同。甲公司將該項(xiàng)工程的一部分分包給乙建筑公司（簽訂合同時(shí)屬于暫定資質(zhì)等級(jí)，正在申請(qǐng)3級(jí)資質(zhì)登記。）并約定由甲公司提供2名工程技術(shù)人員協(xié)助乙公司現(xiàn)場技術(shù)指導(dǎo)。在乙所

47、分包部分的施工過程中，發(fā)生安全事故，導(dǎo)致2人重傷。同時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋修建存在重大質(zhì)量問題。受害人以乙公司不具備資質(zhì)為由要求甲公司承擔(dān)責(zé)任。鋼鐵廠也向甲公司提出質(zhì)量責(zé)任問題的賠償。后查明，鋼鐵廠關(guān)于擴(kuò)建廠房的施工許可證尚未辦理，乙建筑公司的資質(zhì)等級(jí)已經(jīng)被確認(rèn)為3級(jí)。問題：1、本案中涉及哪些方面的法律責(zé)任？ 2、總包合同的效力如何？ 3、分包合同的效力及法律責(zé)任？ 案例九 工程承包管理與合同糾紛2021/7/2271某鋼鐵廠計(jì)劃在原劃撥土地上擴(kuò)建廠房10萬平方米，通過招標(biāo)方式張先生在某房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)購房屋一套，合同約定套內(nèi)建筑面積120平方米，公攤建筑面積20平方米，并約定：以每平方米5000元按照

48、房屋建筑面積140平方米分3次付清房款，房屋面積誤差范圍絕對(duì)值不超過3%，否則買方有權(quán)選擇退房。開發(fā)商交付房屋前，通知張先生支付余款，并告知房屋建筑面積實(shí)際為143平方米，其中套內(nèi)建筑面積115平方米，公攤建筑面積28平方米，因此，要求要求張先生應(yīng)按照原約定多支付3平方米的房款。張先生以套內(nèi)面積發(fā)生變化，已經(jīng)超出3%為由要求解除合同，開發(fā)商認(rèn)為，房屋總的建筑面積的誤差符合國家規(guī)定，至于套內(nèi)面積的誤差范圍以及法律責(zé)任原合同并未約定，因此拒絕了張先生的退房要求，同時(shí)要求張先生應(yīng)當(dāng)盡快付清余款。問題：張先生的主張有無法律依據(jù)？開發(fā)商的抗辯理由可否成立？ 案例十 房屋面積誤差糾紛2021/7/2272

49、張先生在某房地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)購房屋一套，合同約定套內(nèi)建筑面積1張先生以按揭方式向開發(fā)商預(yù)購房屋一套。根據(jù)商品房買賣合同和按揭合同的約定，張先生已經(jīng)支付按揭首付款30萬元，剩余70萬元由銀行直接支付給開發(fā)商，從銀行付款之日起，張先生按月向銀行支付按揭貸款本金及利息，直至20年付清。后來，由于銀行遲延支付房款，開發(fā)商遂將該套房屋以現(xiàn)款支付方式賣給了李先生。張先生得知后，認(rèn)為開發(fā)商屬于一房二賣的故意行為，要求解除合同，賠償損失，并雙倍返還房款，開發(fā)商認(rèn)為銀行遲延履行付款義務(wù)表明原與張先生的商品房買賣合同已經(jīng)不能履行，自己有權(quán)進(jìn)行重新轉(zhuǎn)讓。問題1、銀行應(yīng)否追加為本案當(dāng)事人？2、張先生的請(qǐng)求能否得到支持？

50、3、銀行應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任？ 案例十一 按揭合同糾紛2021/7/2273張先生以按揭方式向開發(fā)商預(yù)購房屋一套。根據(jù)商品房買賣合同和按深夜2點(diǎn)，某封閉式管理小區(qū)發(fā)生兇殺案，導(dǎo)致居住在該小區(qū)的甲先生死亡。后兇手乙被抓獲。公安局偵查查明：原來乙與住在該小區(qū)的丙是朋友，與甲有宿怨。乙經(jīng)常以拜訪丙為由出入該小區(qū)。當(dāng)晚，乙來到小區(qū)大門，以拜訪丙為由要求進(jìn)入，值班保安人員正好認(rèn)識(shí)他，知道他是丙的朋友，遂讓他進(jìn)入。乙進(jìn)入小區(qū)后卻翻窗進(jìn)入甲家，將甲殺害。后來，乙被判死刑，甲的家屬提出的附帶民事訴訟的賠償獲得了部分主張（因?yàn)橐业呢?cái)產(chǎn)有限）。甲的家屬認(rèn)為，甲的死亡與該小區(qū)安全保衛(wèi)管理不善有直接的因果關(guān)系，遂將小區(qū)物業(yè)管理公司訴至法院，要求賠償因甲的死亡而發(fā)生的直接經(jīng)濟(jì)損失及精神損害。問題1、甲家屬向物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)主張違約責(zé)任還是侵權(quán)責(zé)任？2、甲家屬的請(qǐng)求能否得到法院的支持？ 案例十二 物業(yè)管理責(zé)任糾紛2021/7/2274深夜2點(diǎn)，某封閉式管理小區(qū)發(fā)生兇殺案，導(dǎo)致居住在該小區(qū)的甲先 某開發(fā)商修建了一座15層的商住兩用的樓房。其中，地下兩層是停車場，平街的1、2層是商業(yè)門面，3-15層是居民住宅。開發(fā)商在出售住宅時(shí)承諾，為購買房屋的每一戶提供一個(gè)地下車位使用（因?yàn)橥＼噲雒娣e未