物業(yè)安全管理的基本目標(biāo)

1、Word - 10 -物業(yè)安全管理的基本目標(biāo)物業(yè)平安管理任務(wù)的制定依據(jù)和辦法物業(yè)公司在制定平安管理任務(wù)應(yīng)重點考慮以下幾個方面的內(nèi)容：應(yīng)達到國家和地方相關(guān)規(guī)矩對物業(yè)平安(包括消防)的基本要求;應(yīng)滿足客戶對平安的基本需求，即保障物業(yè)管理范圍內(nèi)人們生命財產(chǎn)的平安;按照物業(yè)和業(yè)主及使用人的實際狀況，提供文明的生活和工作環(huán)境，盡可能多的消退平安隱患;以物業(yè)管理行業(yè)平安管理優(yōu)秀標(biāo)準為任務(wù)。在實際工作中制定詳細項目的物業(yè)平安管理任務(wù)時，還應(yīng)注重以下幾點：平安管理任務(wù)應(yīng)與項目物業(yè)管理總體任務(wù)相適應(yīng);任務(wù)應(yīng)詳細，便利考核、檢驗，并便利制定相應(yīng)的管理措施，如對治安管理和消防管理，以治安案件發(fā)生率和火災(zāi)事故發(fā)生率為

2、表達;任務(wù)應(yīng)切合實際，并以現(xiàn)有些條件利用努力可以實現(xiàn);在制定任務(wù)時應(yīng)考慮成本因素。物業(yè)平安管理的管理指標(biāo)在物業(yè)平安管理方面，有以下幾個管理指標(biāo)，其內(nèi)容和含義如下：物業(yè)平安管理的基本內(nèi)容普通來講，物業(yè)的平安管理在客戶層面上主要包括以下幾方面的內(nèi)容：物業(yè)治安平安管理 通常意義上的治安平安管理，是指對擾亂社秩序，防礙公共平安，侵犯公民人身權(quán)利，侵犯公、私(他人)財產(chǎn)，尚不構(gòu)成刑事處罰的行為和事，舉行強行管理的過程。 而物業(yè)的治安平安管理具有更廣泛的內(nèi)容，除上述內(nèi)容以外，還包括平安防范和綜合服務(wù)，即我們不僅僅是在發(fā)生治安大事時舉行管理，而且要實行各種措施預(yù)防大事的發(fā)生，同時還應(yīng)利用熱烈的服務(wù)來營造良好

3、的氛圍，增進鄰里和諧，化解沖突和糾紛。事實上，對詳細的物業(yè)平安管理工作，預(yù)防往往越發(fā)重要，而調(diào)解和服務(wù)的需求和實際數(shù)量往往遠高于治安大事的處理。作為物業(yè)的治安平安管理，應(yīng)正確處理好防范與處理、管理與服務(wù)的關(guān)系。 治安平安管理主要利用門衛(wèi)、守護、巡邏和智能監(jiān)控系統(tǒng)等方式舉行。 物業(yè)消防平安管理物業(yè)消防平安管理是物業(yè)平安管理的基本內(nèi)容，其包括防火和滅火(搶救)，詳細包括：消防宣揚教導(dǎo);消防演練;消防設(shè)備的運行管理和維護;消防用具的使用和管理;消防監(jiān)控;消防檢查;消防檔案管理等。有關(guān)消防管理的具體內(nèi)容和相關(guān)學(xué)問我將在物業(yè)寶典間續(xù)給大家舉行介紹。物業(yè)交通和車輛管理物業(yè)交通和車輛管理包括交通管理、車輛管

4、理和停車場管理三方面的內(nèi)容，其各項工作的主要內(nèi)容介紹如下。 交通管理：交通管理的主要目標(biāo)是正確處理人、車(包括機動車和非機動車)、路和環(huán)境之間的關(guān)系，盡可能做到人、車分流，機動車和非機動車分道行駛保證區(qū)內(nèi)交通平安、暢通，維護區(qū)內(nèi)交通、環(huán)境和車輛停放秩序。交通管理的詳細內(nèi)容包括： 確定道路的使用性質(zhì)、行駛方向，時光或區(qū)間限制等內(nèi)容，并確保使用人知曉;配備相應(yīng)的交通標(biāo)識，包括指示牌和道路線;制定并貫徹有關(guān)交通管理制度;按照實際狀況制定相應(yīng)的限速規(guī)定，須要時鋪設(shè)限速裝置;車輛疏導(dǎo)，確保交通暢順和平安;盡可能削減車輛尾氣和噪音對環(huán)境的破壞和對人們生活工作的影響。 車輛管理：車輛管理的對象包括機動車和非

5、機動車，其中機動車指的是各種汽車、電動車、摩托車、輪式專用機械車;非機動車指的是自行車、三輪車、人力車和殘疾人專用車。車輛管理的主要內(nèi)容是：按照詳細狀況設(shè)定各類車輛或詳細車輛的停放區(qū)域或停放位置，禁止亂停亂放; 實行各種手段和措施，防止車輛走失或損壞; 停車場管理：停車場有露天停車場、室內(nèi)停車場、地下停車場、機械式立體車庫、路邊停車等類型，停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬問題有不同的狀況，應(yīng)按照詳細停車場的實際狀況制定管理方法，普通停車場的管理包括以下內(nèi)容： 停車場的標(biāo)識、停車線、和倒車限制庇護裝置;建立停車場管理制度和規(guī)定，其中藏匿制度應(yīng)明示;建立并實施停車記下發(fā)卡制度;停車時對車輛駕駛的要求和停車引領(lǐng);停

6、放車輛的平安管理;室內(nèi)停車場照明、通風(fēng)、消防等設(shè)備的運行管理;依據(jù)相關(guān)規(guī)矩和商定收取相關(guān)的費用。物業(yè)公共設(shè)施平安管理物業(yè)公共設(shè)施平安管理，主要是保障物業(yè)公共設(shè)施的平安和正常使用，包括：物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施，如水泵房、配電房、物業(yè)管理財物和倉庫等;生活服務(wù)設(shè)施，如超市、會所、游泳池、兒童游樂場地等;物業(yè)配套設(shè)施，如綠化、路燈、雕塑、噴泉等。物業(yè)公共秩序綜合管理 物業(yè)公共秩序綜合管理，是為了維護物業(yè)的公共環(huán)境和秩序而實行的相關(guān)措施，以營建文明、健康的社區(qū)環(huán)境。包括： 對亂擺賣、亂張貼、拾荒者和推銷人員的管理;節(jié)假日、特別場所和環(huán)境的疏導(dǎo)和管理;對污染、噪音和破壞環(huán)境衛(wèi)生大事和行為的管理;對業(yè)主糾紛舉行

7、協(xié)調(diào)和勸解;對賭博、酒后鬧事、封建迷信等不文明大事的管理等。災(zāi)難事故的預(yù)防處理 好物業(yè)的平安管理過程，不僅要搞好平時的平安管理服務(wù)，還要具備應(yīng)對和處理緊張大事的本事，兩者缺一不行。災(zāi)難事故的預(yù)防處理是指對事故、自然災(zāi)難、氣候和環(huán)境的急劇變化、破壞等突發(fā)大事的預(yù)防和應(yīng)急處理。因為這類大事具有不行預(yù)見、發(fā)生進展快速和后果嚴峻的特征，常規(guī)的管理辦法難以應(yīng)對，需要我們運用科學(xué)的管理辦法，專項系統(tǒng)的討論解決，以提升物業(yè)平安管理的綜合水平。具備這樣的本事可避開或削減事故的發(fā)生、控制事態(tài)的進展、較少大事的損失。災(zāi)難事故的預(yù)防處理主要包括以下內(nèi)容： 災(zāi)難事故的鑒別;災(zāi)難事故的預(yù)防(包括措施和資源);應(yīng)急處理程

8、序或工作計劃;培訓(xùn)及演練;大事發(fā)生時的應(yīng)對;大事發(fā)生后的處理。平安和消防學(xué)問宣揚教導(dǎo) 物業(yè)平安管理需要業(yè)主和使用人的理解、支持、幫助和協(xié)作，宣揚和教導(dǎo)工作能夠使業(yè)主及使用人了解所在物業(yè)平安管理的詳細內(nèi)容和相關(guān)規(guī)定，如何自防自救及與管理處舉行協(xié)作，尤其是業(yè)主對有的學(xué)問相對缺乏，宣揚教導(dǎo)往往會達到良好的效果，如某大廈請消防專家對業(yè)主免費舉行消防學(xué)問的講座，結(jié)果使業(yè)主對消防工作的重要性和家庭防火學(xué)問有了一定的了解，有超過六成的業(yè)主主動購買了滅火器，對大廈消防工作和措施也賦予了樂觀的支持，該大廈的消防平安管理水平顯然提升。 物業(yè)平安管理的基本方式 目前我國物業(yè)平安管理主要有以下幾種分類和基本方式： 自

9、己管理和外委管理 大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)自己成立物業(yè)平安管理機構(gòu)，舉行平時的平安管理，也有部分企業(yè)將平安管理托付給專業(yè)保安公司舉行管理，也有些物業(yè)將保安工作部格外包，包括某些特定的區(qū)域(如倉庫)和某些特定的內(nèi)容(如停車場)。對一些特別用途的物業(yè)，平安守衛(wèi)工作甚至由部分由武警負責(zé)，如有些政府機關(guān)由武警負責(zé)平安防范，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)消防管理等。 集約式管理和分解式管理 集約式管理的管理人員和管理內(nèi)容較為集中，保安部門下普通不再劃分更細的部門，保安員要同時或輪崗擔(dān)當(dāng)不同類型的工作，這類管理的特征是成本較低，管理過程簡單控制，適合于中小規(guī)模，平安管理內(nèi)容相對較少的物業(yè)。分解式管理是將平安管理工作根據(jù)種

10、類和范圍舉行細化和分解，使各項工作越發(fā)專業(yè)，保安部下再設(shè)二級或三級機構(gòu)，保安員工作相對單一并較為專業(yè)，如對停車場、消防檢查和宣揚、專業(yè)接待和守護等工作舉行相對自立的劃分，這種方式往往適用于大規(guī)模和平安管理內(nèi)容相對較多的物業(yè)。此時將平安管理越發(fā)專業(yè)化不僅能夠提升管理服務(wù)水平，而且有助于提升管理效能，從而降低成本。細分的方式要按照實際狀況舉行策劃分析，如某小區(qū)有40萬平方米的建造面積，可將保衛(wèi)(固定崗)按地理區(qū)域劃分成幾個組團，其保安員和停車場的管理人員相對自立，這樣的益處是使每一個保安員都能對守護的對象和環(huán)境較為認識，而巡邏能夠組建單獨的隊伍，配備自行車或摩托車(摩托車不能在擾民的狀況下用)，能

11、夠提升巡邏的效率，并提供了對付緊張大事的機動增援力氣。又如某物業(yè)管理公司在互相之間距離不遠的范圍內(nèi)有多個管理處，能夠?qū)⒈０矄T的操練、消防檢查、平安宣揚教導(dǎo)等工作從各個管理處分解出來，由相對專業(yè)的人員負責(zé)，在提升或保障質(zhì)量的前提下，可以顯然降低成本。 放開式管理和封閉式管理 放開式管理和封閉式管理是將物業(yè)平安管理根據(jù)物業(yè)范圍與外界的隔離和控制程度來舉行劃分的，是物業(yè)平安管理重要的，也是必需涉及到的概念。這里所說的隔離和控制是指運用物質(zhì)和技術(shù)條件及相應(yīng)的管理手段和辦法，將進出物業(yè)范圍內(nèi)的人和物品舉行控制，其中物質(zhì)手段主要有各種圍墻、欄桿、綠籬、建造物外墻、水體等，技術(shù)條件主要有平安防范和報警的技術(shù)

12、裝備，如紅外線報警裝置、電纜報警裝置、閉路電視監(jiān)控裝置、照明措施等。 封閉式管理由于可以對進出物業(yè)的人員、車輛和物品舉行有效監(jiān)管，因而對保障物業(yè)平安具有十分重要的作用，故建議在條件許可的狀況下，盡可能的采納封閉式管理，尤其是對居住物業(yè)，國家物業(yè)管理主管部門和行業(yè)協(xié)會也大力提倡這種管理方式。但封閉式管理有時受到環(huán)境和條件的限制(如公共場所象公共寫字樓、超市等較難采取人員的記下管理，又如小區(qū)內(nèi)包含市政道路，就難以對車輛舉行管理等)，而且管理成本相對較高，管理難度相對較大，有時會引起業(yè)主或使用人的不便。因此，我們在設(shè)計封閉式管理計劃時，要細致分析考慮各種因素，才干制定出好的管理方法。 正是因為封閉式

13、管理的上述特征，我們在實際工作中會采納全封閉式管理、半封閉式管理和局部封閉式管理幾種方式： 全封閉式管理：全封閉式管理是對進出物業(yè)的人、車、物所有采取查驗放行的管理辦法，全封閉式管理要求物業(yè)具有物質(zhì)上的所有隔離裝置，而且往往采納先進技術(shù)來防止翻越及翻越報警，對物業(yè)全部的出入口都舉行管理，詳細管理內(nèi)容主要有： 人：訪客必需獲得業(yè)主的許可，并舉行記下;其他人員禁止入內(nèi)。車：全部機動車輛舉行記下發(fā)卡，驗證后放行。物：禁止物業(yè)不允許存放的物品入內(nèi)(如危急品、劇毒物品等)，大件或具有一定價值的物品需由業(yè)主本人同意方可運出。全封閉式管理，安防效果好，但成本較高，較高檔次的住所物業(yè)，尤其是高層住所樓宇較多采納這種管理辦法。 半封閉式管理：半封閉式管理是對進出物業(yè)的人、車、物采取部分查驗放行的管理辦法，半封閉式管理要求物業(yè)具備對需要舉行驗放內(nèi)容舉行限制、隔離和管理的物質(zhì)條件、技術(shù)手段和管理辦法。當(dāng)采取全封閉式管理條件不足時，可考慮舉行半封閉式管理，普通較大型的住所小區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)較多選用半封閉式管理。 半封閉式管理同樣需要按照物業(yè)的實際狀況舉行設(shè)計。通常狀況下有下列幾種類型：對大型住所小區(qū)的半封閉式管理：對人和物品舉行挑選性限制(挑選性限制是指保安員按照目測、觀看和閱歷，有挑選性的對可疑的人員和物品舉行查驗放行)，而對所有機動車輛舉行記下發(fā)卡和驗證放行。對寫字樓的半封閉式管