超詳細(xì)的收房流程及收房注意事項(xiàng)

1、超詳細(xì)的收房流程及收房注意事項(xiàng)一、注意及時(shí)接收入住通知書1. 這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房時(shí)限在通知書寄出30天內(nèi)，所以購房者要安排好時(shí)間。2. 接到入入住通知知書后，首首先應(yīng)判判斷開發(fā)發(fā)商是否否如期交交房。若若逾期交交房，則則應(yīng)提出出處理意意見，并并根據(jù)開開發(fā)商的的答復(fù)決決定是否否前往收收房，按按通知上上約定的的時(shí)間前前往收房房。特別提提示：1. 要注意意收房的的期限，錯(cuò)錯(cuò)過收樓樓日期麻麻煩多。2. 收樓日日期可提提早不可可推遲。若若實(shí)際交交樓日期期超過了了合同上上約定的的收樓日日期，可可考慮向向開發(fā)商商按合同同索賠。3. 有特殊殊情況不不能如期期到場的的，可以以書面

2、形形式委托托親友、律律師進(jìn)行行，也可可及時(shí)與與開發(fā)商商聯(lián)系，商商議另行行約定時(shí)時(shí)間，并并以書面面形式確確認(rèn)。4. 若購房房者在約約定時(shí)間間內(nèi)沒有有到指定定地點(diǎn)辦辦理相關(guān)關(guān)收房手手續(xù)，從從法律角角度來說說，則一一般被視視為開發(fā)發(fā)商已實(shí)實(shí)際將該該房交付付買家使使用，買買家應(yīng)從從通知單單的最后后期限之之日起承承擔(dān)所有有購房風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任任及稅費(fèi)費(fèi)。二、確確定房屋屋是否達(dá)達(dá)到交付付條件1. 竣工工驗(yàn)收備備案表 最重重要房屋屋建筑工工程和市市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施工工程竣工工驗(yàn)收備備案表是是目前收收房環(huán)節(jié)節(jié)中最應(yīng)應(yīng)該注意意的文件件。該表表是建設(shè)設(shè)部為規(guī)規(guī)范工程程竣工驗(yàn)驗(yàn)收備案案的管理理工作而而制定的的，它由由設(shè)計(jì)、監(jiān)

3、監(jiān)理、建建設(shè)單位位和施工工單位四四方合驗(yàn)驗(yàn)后，在在工程竣竣工155天內(nèi)到到建設(shè)行行政主管管部門竣竣工備案案。竣工工驗(yàn)收備備案表中中的項(xiàng)目目，只要要送交主主管部門門備案后后，發(fā)展展商就必必須對樓樓盤終生生負(fù)責(zé)。所所以竣竣工驗(yàn)收收備案表表對房房地產(chǎn)商商有著嚴(yán)嚴(yán)格的約約束作用用，按照照有關(guān)規(guī)規(guī)定，表表上的每每一項(xiàng)都都必須報(bào)報(bào)有關(guān)主主管部門門備案，缺缺少任何何一項(xiàng)的的話，這這個(gè)樓盤盤就是“黑樓”，是不不能入住住的，購購房者有有權(quán)拒絕絕收房。2. 住宅宅質(zhì)量保保證書住宅宅質(zhì)量保保證書是是開發(fā)商商針對房房屋質(zhì)量量及保修修期限、范范圍作出出的承諾諾，必須須作為購購房合同同的附件件，與購購房合同同具有同同等的

4、效效力。所所以提醒醒收房者者要仔細(xì)細(xì)審查其其中的具具體各款款，特別別注意保保修期限限。3. 住宅宅使用說說明書住宅宅使用說說明書是是針對房房屋設(shè)計(jì)計(jì)、施工工及驗(yàn)收收中的具具體技術(shù)術(shù)指標(biāo)，如如抗震指指數(shù)、墻墻體結(jié)構(gòu)構(gòu)類型等等作出的的相關(guān)說說明和提提出注意意事項(xiàng)。4. 建設(shè)設(shè)工程質(zhì)質(zhì)量認(rèn)定定證書5. 房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目竣工工綜合驗(yàn)驗(yàn)收合格格證6. 實(shí)測面面積登記記表特別提提示：1. 只有具具備上述述文件，才才說明房房屋已經(jīng)經(jīng)具體交交付條件件。所以以收房時(shí)時(shí)先要審審查相關(guān)關(guān)文件，確確認(rèn)房屋屋已經(jīng)具具備交付付條件之之后，才才能進(jìn)一一步進(jìn)行行驗(yàn)房、結(jié)結(jié)算費(fèi)用用、交鑰鑰匙等交交接工作作。所以以要對這

5、這些文件件給予重重視，尤尤其提示示您要看看原件而而不是復(fù)復(fù)印件。2. 建筑筑工程竣竣工備案案表是是最重要要的文件件，收房房時(shí)不能能只看開開發(fā)商有有沒有這這張備備案表，一一定還要要仔細(xì)察察看各個(gè)個(gè)分項(xiàng)有有沒有都都備案。它它是收房房的前提提，即使使開發(fā)商商做得再再好，如如果沒有有此表就就說明它它根本不不具備交交房的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，您您有權(quán)拒拒絕收房房。3. 對于這這些文件件，一方方面要驗(yàn)驗(yàn)收它有有沒有，另另一方面面也要看看驗(yàn)收這這些文件件取得的的合法性性。4. 如果開開發(fā)商拒拒絕出示示這些證證明文件件、或文文件不全全，您可可按購房房合同第第十一條條，要求求開發(fā)商商簽收“關(guān)于出出賣人拒拒絕出示示住宅宅質(zhì)量保

6、保證書和和住宅宅使用說說明書、建建筑工程程竣工驗(yàn)驗(yàn)收備案案表的的責(zé)任確確認(rèn)函”。5. 提醒您您：住住宅質(zhì)量量保證書書、住住宅使用用說明書書和管管線分布布竣工圖圖，您可可帶走，作作為證據(jù)據(jù)資料保保存。6. 如果開開發(fā)商不不能提供供上述相相關(guān)文件件，購房房人有權(quán)權(quán)拒絕收收房，由由此產(chǎn)生生的延期期交房的的責(zé)任由由開發(fā)商商承擔(dān)。三、房房屋檢驗(yàn)驗(yàn)收房過過程中必必須要掌掌握一個(gè)個(gè)原則：“先驗(yàn)后后收”。即購購房者一一定要先先驗(yàn)收房房屋（包包括驗(yàn)收收交房必必須的文文件），確確認(rèn)無誤誤后再簽簽署收房房文件?！跋闰?yàn)驗(yàn)后收”不僅是是符合商商業(yè)慣例例的，而而且也是是有法律律依據(jù)的的。房屋屋的對價(jià)價(jià)是房款款，消費(fèi)費(fèi)者只

7、要要付清房房款，或或者按照照合同約約定支付付相應(yīng)比比例的價(jià)價(jià)款，就就履行了了合同的的義務(wù)，開開發(fā)商就就應(yīng)該交交房。而而在房屋屋交付以以前，業(yè)業(yè)主有權(quán)權(quán)先驗(yàn)收收房屋：1. 檢測房房屋面積積：要求開開發(fā)商出出具實(shí)實(shí)測面積積測繪報(bào)報(bào)告，根根據(jù)房屋屋土地管管理局所所屬的專專業(yè)測量量單位對對每一套套房屋面面積進(jìn)行行核定所所得實(shí)測測面積，核核對其與與銷售面面積是否否存在誤誤差，誤誤差率的的范圍有有多大；若實(shí)測測面積誤誤差超出出3%，可可以中止止收房。2. 檢驗(yàn)房房屋質(zhì)量量：購房者者進(jìn)行房房屋驗(yàn)收收時(shí)需仔仔細(xì)檢查查商品房房質(zhì)量，主主要可從從以下幾幾方面入入手：（一) 房屋屋本身的的質(zhì)量（二）景景觀綠化化、小

8、區(qū)區(qū)配套、設(shè)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等配套套設(shè)施是是否符合合合同約約定。（三）裝裝修質(zhì)量量特別提提示：1. 一定要要掌握“先驗(yàn)后后收”的原則則。2. 如果開開發(fā)商拒拒絕先驗(yàn)驗(yàn)房后辦辦理其他他交付手手續(xù)，則則購房者者可要求求開發(fā)商商簽收“關(guān)于出出賣人拒拒絕交驗(yàn)驗(yàn)房屋的的責(zé)任確確認(rèn)函”后中止止辦理手手續(xù)。3. 購房者者應(yīng)了解解公攤面面積及相相關(guān)知識(shí)識(shí)，防止止開發(fā)商商侵占。4. 若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有質(zhì)量量問題，開開發(fā)商應(yīng)應(yīng)限期維維修，購購房者應(yīng)應(yīng)要求開開發(fā)商簽簽定書面面函件，由由此導(dǎo)致致業(yè)主逾逾期入住住的，開開發(fā)商應(yīng)應(yīng)承擔(dān)違違約責(zé)任任。5. 只要付付清房款款，按照照合同約約定購房房者已經(jīng)經(jīng)完全履履行了合合同的義義務(wù)，開開發(fā)

9、商就就應(yīng)該無無條件交交房，否否則應(yīng)視視為開發(fā)發(fā)商違約約，如果果開發(fā)商商拒不交交房，應(yīng)應(yīng)承擔(dān)逾逾期交房房的責(zé)任任。開發(fā)發(fā)商無權(quán)權(quán)以“未繳納納相關(guān)費(fèi)費(fèi)用”等任何何理由而而拒絕交交房。6. 不要將將樣板房房標(biāo)準(zhǔn)作作為現(xiàn)實(shí)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除除非開發(fā)發(fā)商將有有關(guān)裝修修標(biāo)準(zhǔn)按按樣板間間標(biāo)準(zhǔn)在在合同中中明確下下來。超詳細(xì)的收收房流程程及收房房注意事事項(xiàng)一、注注意及時(shí)時(shí)接收入入住通知知書1. 這是收收房的第第一步，要要注意期期限。一一般，開開發(fā)商約約定的交交房時(shí)限限在通知知書寄出出30天天內(nèi)，所所以購房房者要安安排好時(shí)時(shí)間。2. 接到入入住通知知書后，首首先應(yīng)判判斷開發(fā)發(fā)商是否否如期交交房。若若逾期交交房，則則應(yīng)提出

10、出處理意意見，并并根據(jù)開開發(fā)商的的答復(fù)決決定是否否前往收收房，按按通知上上約定的的時(shí)間前前往收房房。特別提提示：1. 要注意意收房的的期限，錯(cuò)錯(cuò)過收樓樓日期麻麻煩多。2. 收樓日日期可提提早不可可推遲。若若實(shí)際交交樓日期期超過了了合同上上約定的的收樓日日期，可可考慮向向開發(fā)商商按合同同索賠。3. 有特殊殊情況不不能如期期到場的的，可以以書面形形式委托托親友、律律師進(jìn)行行，也可可及時(shí)與與開發(fā)商商聯(lián)系，商商議另行行約定時(shí)時(shí)間，并并以書面面形式確確認(rèn)。4. 若購房房者在約約定時(shí)間間內(nèi)沒有有到指定定地點(diǎn)辦辦理相關(guān)關(guān)收房手手續(xù)，從從法律角角度來說說，則一一般被視視為開發(fā)發(fā)商已實(shí)實(shí)際將該該房交付付買家使使

11、用，買買家應(yīng)從從通知單單的最后后期限之之日起承承擔(dān)所有有購房風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任任及稅費(fèi)費(fèi)。二、確確定房屋屋是否達(dá)達(dá)到交付付條件1. 竣工工驗(yàn)收備備案表 最重重要房屋屋建筑工工程和市市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施工工程竣工工驗(yàn)收備備案表是是目前收收房環(huán)節(jié)節(jié)中最應(yīng)應(yīng)該注意意的文件件。該表表是建設(shè)設(shè)部為規(guī)規(guī)范工程程竣工驗(yàn)驗(yàn)收備案案的管理理工作而而制定的的，它由由設(shè)計(jì)、監(jiān)監(jiān)理、建建設(shè)單位位和施工工單位四四方合驗(yàn)驗(yàn)后，在在工程竣竣工155天內(nèi)到到建設(shè)行行政主管管部門竣竣工備案案。竣工工驗(yàn)收備備案表中中的項(xiàng)目目，只要要送交主主管部門門備案后后，發(fā)展展商就必必須對樓樓盤終生生負(fù)責(zé)。所所以竣竣工驗(yàn)收收備案表表對房房地產(chǎn)商商有著嚴(yán)嚴(yán)格

12、的約約束作用用，按照照有關(guān)規(guī)規(guī)定，表表上的每每一項(xiàng)都都必須報(bào)報(bào)有關(guān)主主管部門門備案，缺缺少任何何一項(xiàng)的的話，這這個(gè)樓盤盤就是“黑樓”，是不不能入住住的，購購房者有有權(quán)拒絕絕收房。2. 住宅宅質(zhì)量保保證書住宅宅質(zhì)量保保證書是是開發(fā)商商針對房房屋質(zhì)量量及保修修期限、范范圍作出出的承諾諾，必須須作為購購房合同同的附件件，與購購房合同同具有同同等的效效力。所所以提醒醒收房者者要仔細(xì)細(xì)審查其其中的具具體各款款，特別別注意保保修期限限。3. 住宅宅使用說說明書住宅宅使用說說明書是是針對房房屋設(shè)計(jì)計(jì)、施工工及驗(yàn)收收中的具具體技術(shù)術(shù)指標(biāo)，如如抗震指指數(shù)、墻墻體結(jié)構(gòu)構(gòu)類型等等作出的的相關(guān)說說明和提提出注意意事項(xiàng)

13、。4. 建設(shè)設(shè)工程質(zhì)質(zhì)量認(rèn)定定證書5. 房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目竣工工綜合驗(yàn)驗(yàn)收合格格證6. 實(shí)測面面積登記記表特別提提示：1. 只有具具備上述述文件，才才說明房房屋已經(jīng)經(jīng)具體交交付條件件。所以以收房時(shí)時(shí)先要審審查相關(guān)關(guān)文件，確確認(rèn)房屋屋已經(jīng)具具備交付付條件之之后，才才能進(jìn)一一步進(jìn)行行驗(yàn)房、結(jié)結(jié)算費(fèi)用用、交鑰鑰匙等交交接工作作。所以以要對這這些文件件給予重重視，尤尤其提示示您要看看原件而而不是復(fù)復(fù)印件。2. 建筑筑工程竣竣工備案案表是是最重要要的文件件，收房房時(shí)不能能只看開開發(fā)商有有沒有這這張備備案表，一一定還要要仔細(xì)察察看各個(gè)個(gè)分項(xiàng)有有沒有都都備案。它它是收房房的前提提，即使使開發(fā)商商做得再

14、再好，如如果沒有有此表就就說明它它根本不不具備交交房的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，您您有權(quán)拒拒絕收房房。3. 對于這這些文件件，一方方面要驗(yàn)驗(yàn)收它有有沒有，另另一方面面也要看看驗(yàn)收這這些文件件取得的的合法性性。4. 如果開開發(fā)商拒拒絕出示示這些證證明文件件、或文文件不全全，您可可按購房房合同第第十一條條，要求求開發(fā)商商簽收“關(guān)于出出賣人拒拒絕出示示住宅宅質(zhì)量保保證書和和住宅宅使用說說明書、建建筑工程程竣工驗(yàn)驗(yàn)收備案案表的的責(zé)任確確認(rèn)函”。5. 提醒您您：住住宅質(zhì)量量保證書書、住住宅使用用說明書書和管管線分布布竣工圖圖，您可可帶走，作作為證據(jù)據(jù)資料保保存。6. 如果開開發(fā)商不不能提供供上述相相關(guān)文件件，購房房人有權(quán)

15、權(quán)拒絕收收房，由由此產(chǎn)生生的延期期交房的的責(zé)任由由開發(fā)商商承擔(dān)。三、房房屋檢驗(yàn)驗(yàn)收房過過程中必必須要掌掌握一個(gè)個(gè)原則：“先驗(yàn)后后收”。即購購房者一一定要先先驗(yàn)收房房屋（包包括驗(yàn)收收交房必必須的文文件），確確認(rèn)無誤誤后再簽簽署收房房文件?！跋闰?yàn)驗(yàn)后收”不僅是是符合商商業(yè)慣例例的，而而且也是是有法律律依據(jù)的的。房屋屋的對價(jià)價(jià)是房款款，消費(fèi)費(fèi)者只要要付清房房款，或或者按照照合同約約定支付付相應(yīng)比比例的價(jià)價(jià)款，就就履行了了合同的的義務(wù)，開開發(fā)商就就應(yīng)該交交房。而而在房屋屋交付以以前，業(yè)業(yè)主有權(quán)權(quán)先驗(yàn)收收房屋：1. 檢測房房屋面積積：要求開開發(fā)商出出具實(shí)實(shí)測面積積測繪報(bào)報(bào)告，根根據(jù)房屋屋土地管管理局所所

16、屬的專專業(yè)測量量單位對對每一套套房屋面面積進(jìn)行行核定所所得實(shí)測測面積，核核對其與與銷售面面積是否否存在誤誤差，誤誤差率的的范圍有有多大；若實(shí)測測面積誤誤差超出出3%，可可以中止止收房。2. 檢驗(yàn)房房屋質(zhì)量量：購房者者進(jìn)行房房屋驗(yàn)收收時(shí)需仔仔細(xì)檢查查商品房房質(zhì)量，主主要可從從以下幾幾方面入入手：（一) 房屋屋本身的的質(zhì)量（二）景景觀綠化化、小區(qū)區(qū)配套、設(shè)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等配套套設(shè)施是是否符合合合同約約定。（三）裝裝修質(zhì)量量特別提提示：1. 一定要要掌握“先驗(yàn)后后收”的原則則。2. 如果開開發(fā)商拒拒絕先驗(yàn)驗(yàn)房后辦辦理其他他交付手手續(xù)，則則購房者者可要求求開發(fā)商商簽收“關(guān)于出出賣人拒拒絕交驗(yàn)驗(yàn)房屋的的責(zé)任

17、確確認(rèn)函”后中止止辦理手手續(xù)。3. 購房者者應(yīng)了解解公攤面面積及相相關(guān)知識(shí)識(shí)，防止止開發(fā)商商侵占。4. 若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有質(zhì)量量問題，開開發(fā)商應(yīng)應(yīng)限期維維修，購購房者應(yīng)應(yīng)要求開開發(fā)商簽簽定書面面函件，由由此導(dǎo)致致業(yè)主逾逾期入住住的，開開發(fā)商應(yīng)應(yīng)承擔(dān)違違約責(zé)任任。5. 只要付付清房款款，按照照合同約約定購房房者已經(jīng)經(jīng)完全履履行了合合同的義義務(wù)，開開發(fā)商就就應(yīng)該無無條件交交房，否否則應(yīng)視視為開發(fā)發(fā)商違約約，如果果開發(fā)商商拒不交交房，應(yīng)應(yīng)承擔(dān)逾逾期交房房的責(zé)任任。開發(fā)發(fā)商無權(quán)權(quán)以“未繳納納相關(guān)費(fèi)費(fèi)用”等任何何理由而而拒絕交交房。6. 不要將將樣板房房標(biāo)準(zhǔn)作作為現(xiàn)實(shí)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除除非開發(fā)發(fā)商將有有關(guān)裝修修標(biāo)準(zhǔn)按按

18、樣板間間標(biāo)準(zhǔn)在在合同中中明確下下來。四、新房驗(yàn)驗(yàn)收的最最終結(jié)果果1. 房屋檢檢驗(yàn)沒有有問題的的：按實(shí)實(shí)際驗(yàn)收收情況填填寫驗(yàn)驗(yàn)房交接接表等等相關(guān)文文件。在在這個(gè)記記錄表上上，應(yīng)把把檢驗(yàn)情情況逐一一記錄，凡凡是無法法確認(rèn)的的事項(xiàng)，則則不記錄錄或?qū)懮仙稀皶翰磺迩宄?、“無法認(rèn)認(rèn)定”等字樣樣。若發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題，則如如實(shí)記錄錄下來，并并要求發(fā)發(fā)展商限限期處理理。2. 如有不不滿意的的地方，可可提出意意見并將將意見填填寫在驗(yàn)驗(yàn)房交接接表中中，作為為書面依依據(jù)，如如發(fā)展商商未準(zhǔn)備備有關(guān)表表格，買買家應(yīng)另另以書面面形式將將意見送送交發(fā)展展商。3. 發(fā)現(xiàn)問問題，買買賣雙方方可協(xié)商商解決，如如屬可整整修內(nèi)容容，應(yīng)協(xié)

19、協(xié)商并簽簽署有關(guān)關(guān)整改維維修文件件，約定定下次驗(yàn)驗(yàn)收時(shí)間間（一般般不超過過30天天）。4. 對發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的問題題要詳細(xì)細(xì)在驗(yàn)樓樓表上予予以注明明，如果果確實(shí)屬屬于不能能收樓的的，要詳詳細(xì)寫明明不予收收樓的原原因并要要求開發(fā)發(fā)商簽字字、蓋章章。特別提提示：1. 驗(yàn)房后后要堅(jiān)持持的原則則：只要要發(fā)現(xiàn)問問題，不不管大小小，都要要在相關(guān)關(guān)文件或或表格中中記錄下下來，而而不管開開發(fā)商陪陪同的收收房人員員如何花花言巧語語；如果果樓盤根根本就沒沒準(zhǔn)備驗(yàn)驗(yàn)收登記記表，則則應(yīng)自備備紙筆，一一一記錄錄。2. 物業(yè)公公司的行行為代表表不了開開發(fā)商（除除非有明明確書面面授權(quán)），因因此不要要就房屋屋質(zhì)量的的問題與與物業(yè)公公

20、司簽署署文件。3、驗(yàn)驗(yàn)收房屋屋發(fā)現(xiàn)問問題時(shí)，一一定要開開發(fā)商蓋蓋章確認(rèn)認(rèn)，約定定處理方方案。4、如如果開發(fā)發(fā)商拒絕絕蓋章確確認(rèn)房屋屋存在的的問題，一一定要取取得證據(jù)據(jù)，證明明不是買買房人不不按時(shí)收收房，而而是開發(fā)發(fā)商擬交交付房屋屋不符合合合同的的約定或或法定條條件。注意事事項(xiàng)以下問問題，購購房者在在買房、收收房過程程中會(huì)經(jīng)經(jīng)常遇到到，特別別經(jīng)常遇遇到此類類的咨詢詢問題，把把關(guān)鍵注注意事項(xiàng)項(xiàng)列出，提提醒消費(fèi)費(fèi)者予以以重視，以以維護(hù)自自己的權(quán)權(quán)益。一、買買房相關(guān)關(guān)稅費(fèi)（一）商商品房買買賣應(yīng)繳繳以下稅稅費(fèi)：1、契契稅2、房房屋買賣賣交易手手續(xù)費(fèi)3、買買賣合同同印花稅稅4、公公共維修修基金5、房房屋所

21、有有權(quán)登記記費(fèi)6、房房屋所有有權(quán)印花花貼稅7、權(quán)權(quán)證工本本費(fèi) （二二）稅費(fèi)費(fèi)問題特別提提示：依依據(jù)法律律的規(guī)定定和大部部分購房房合同的的約定，繳繳納公共共維修基基金、契契稅等費(fèi)費(fèi)用均不不能作為為開發(fā)商商交付房房屋的前前提。1. 契稅契稅是是業(yè)主取取得產(chǎn)權(quán)權(quán)證時(shí)向向國家交交的稅。繳納時(shí)時(shí)間：契契稅只能能在過戶戶時(shí)交納納特別提提示：除除稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)，任任何單位位無權(quán)代代收。實(shí)施：業(yè)主入入住時(shí)不不需要向向開發(fā)商商交納契契稅，等等房屋可可以辦理理產(chǎn)權(quán)證證之前自自己到稅稅務(wù)局直直接辦理理。 2. 公共維維修基金金 此項(xiàng)基基金不同同于物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)，只用用于住宅宅共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備保保修期滿滿后的

22、大大修、更更新、改改造。 稅率：房屋成成交價(jià) 的2%。 特別提提示：任任何開發(fā)發(fā)商、物物業(yè)公司司都無權(quán)權(quán)收取或或代收大大修基金金。該基基金應(yīng)該該交給小小區(qū)辦。如如果您將將大修基基金交給給開發(fā)商商，您很很可能無無法要回回。 3、面面積測繪繪費(fèi) 面積測測繪費(fèi)收收取原則則為“誰委托托，誰付付費(fèi)”，購房房合同已已規(guī)定開開發(fā)商向向購房人人提供面面積測量量數(shù)據(jù)的的義務(wù)，故故此費(fèi)用用應(yīng)由開開發(fā)商交交納。 4、物物業(yè)費(fèi) 一年物物業(yè)管理理費(fèi)、物物業(yè)管理理費(fèi)和水水電保證證金 特別提提示：普普通小區(qū)區(qū)交一年年以下物物業(yè)費(fèi)并并不違規(guī)規(guī)。 物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)收費(fèi)實(shí)實(shí)行明碼碼標(biāo)價(jià)，收收費(fèi)項(xiàng)目目和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及收費(fèi)費(fèi)辦法應(yīng)應(yīng)在經(jīng)營

23、營場所或或收費(fèi)地地點(diǎn)公布布。 5. 產(chǎn)權(quán)代代辦費(fèi) 業(yè)主完完全有權(quán)權(quán)選擇自自行辦理理產(chǎn)權(quán)證證，開發(fā)發(fā)商無權(quán)權(quán)強(qiáng)行向向業(yè)主收收取該筆筆費(fèi)用。 二、面面積問題題 面積問問題是消消費(fèi)者最最為關(guān)心心的內(nèi)容容之一，購購房人買買房時(shí)尤尤其是買買期房時(shí)時(shí)，一定定要考慮慮到合同同面積與與實(shí)際面面積可能能出現(xiàn)誤誤差這樣樣的問題題，并在在簽訂合合同時(shí)以以附加條條款加以以防范。 （一） 存在的的問題： 1. 商品房房合同面面積與實(shí)實(shí)測面積積存在誤誤差，這這一直是是個(gè)焦點(diǎn)點(diǎn)問題。 消費(fèi)者者常常因因面積問問題出現(xiàn)現(xiàn)糾紛而而處于被被動(dòng)局面面，建議議購房人人在購房房合同中中對相關(guān)關(guān)可能出出現(xiàn)的問問題詳細(xì)細(xì)進(jìn)行約約定，以以維護(hù)

24、自自己的權(quán)權(quán)益。 2. 開發(fā)商商有時(shí)能能利用公公攤、面面積測量量侵占購購房者的的合法利利益，還還不易被被發(fā)現(xiàn)。 正確測測算房屋屋面積，是是專業(yè)人人員的工工作，一一般購房房者根本本無法完完成。其其次，面面積測量量的人工工操作特特點(diǎn)，正正常誤差差都難以以避免，一一些開發(fā)發(fā)商在使使之產(chǎn)生生人為偏偏差侵占占購房者者一、兩兩米面積積輕而易易舉。再再有，由由于消費(fèi)費(fèi)者相關(guān)關(guān)知識(shí)掌掌握不夠夠，使得得購房過過程中信信息不對對稱，開開發(fā)商很很容易偷偷梁換柱柱，把非非公攤的的面積加加入公攤攤之中。 （二）如如何解決決面積誤誤差？ 面積誤誤差：根根據(jù)有關(guān)關(guān)規(guī)定，買買賣雙方方因設(shè)計(jì)計(jì)變更造造成的實(shí)實(shí)測房屋屋套內(nèi)面面積

25、或建建筑面積積（含公公攤面積積）與房房屋買賣賣合同約約定面積積不符的的，按照照合同約約定處理理。合同同沒有約約定或者者約定不不明確的的，按照照以下原原則處理理：（一一）面積積誤差比比絕對值值在3以內(nèi)（含含3），按按照合同同約定的的價(jià)格據(jù)據(jù)實(shí)結(jié)算算房款；（二）面面積誤差差比絕對對值超出出3，購購房人可可要求退退房。開開發(fā)商應(yīng)應(yīng)在買房房人提出出退房之之日起330日內(nèi)內(nèi)退還已已交房款款，并支支付已付付房款利利息。如如購房人人同意繼繼續(xù)履行行合同，房房屋實(shí)際際面積大大于合同同約定面面積的，面面積誤差差比在33以內(nèi)內(nèi)（含33）部部分的房房價(jià)款由由購房人人按照約約定的價(jià)價(jià)格補(bǔ)足足，面積積誤差比比超出33部

26、分分的房價(jià)價(jià)款由開開發(fā)商承承擔(dān)，所所有權(quán)歸歸買受人人；房屋屋實(shí)際面面積小于于合同約約定面積積的，面面積在33以內(nèi)內(nèi)（含33）部部分的房房價(jià)款及及利息由由開發(fā)商商返還購購房者，面面積誤差差絕對值值超過33部分分的房價(jià)價(jià)款由開開發(fā)商雙雙倍返還還買受人人。 特別提提示： 1. 想測出出您買的的商品房房的真實(shí)實(shí)面積，首首先購房房者索要要出建筑筑的竣工工圖紙，請請專家根根據(jù)圖紙紙進(jìn)行計(jì)計(jì)算。 2. 簽定合合同時(shí)應(yīng)應(yīng)該細(xì)化化條款，應(yīng)應(yīng)該約定定實(shí)際面面積與產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記面積發(fā)發(fā)生誤差差時(shí)的處處理方式式。如規(guī)規(guī)定合同同中未約約定處理理方式的的，面積積誤差比比絕對值值超出33時(shí)，購購房人有有權(quán)退房房。 （三三）關(guān)

27、于于分?jǐn)偯婷娣e 公用建建筑面積積分?jǐn)傇瓌t： 1、商商品房公公用建筑筑面積的的分?jǐn)傄砸源睘閱螁挝?。分分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為為本幢內(nèi)內(nèi)的公用用建筑面面積，與與本幢不不相連的的公用建建筑面積積不得分分?jǐn)偟奖颈敬狈课菸輧?nèi)。 2、為為整幢商商品房服服務(wù)的公公用建筑筑面積，由由該幢樓樓各套商商品房分分?jǐn)?；為為局部范范圍服?wù)務(wù)的公用用建筑面面積，由由受益的的各套商商品房分分?jǐn)?。多多次分?jǐn)倲偣媒ńㄖ娣e積的，分分別計(jì)算算分?jǐn)傁迪禂?shù)。各各套商品品房應(yīng)分分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為為各次分分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之之和。 3、公公用建筑筑面積分分?jǐn)偤?，不不劃分各各套商品品房攤得得建筑面面積的具具體部位位，但任任

28、何人不不得侵占占或改變變原設(shè)計(jì)計(jì)的使用用功能。 分?jǐn)偟牡墓媒ńㄖ娣e積由以下下兩部分分組成： 1、電電梯井、樓樓梯間、垃垃圾道、變變電室、設(shè)設(shè)備間、公公共門廳廳和過道道、地下下室、值值班警衛(wèi)衛(wèi)室以及及其他功功能上為為整棟建建筑服務(wù)務(wù)的公共共用房和和管理用用房建筑筑面積； 2、套套(單元元)與公公用建筑筑空間之之間的分分隔墻以以及外墻墻(包括括山墻)墻體水水平投影影面積的的一半。凡凡已作為為獨(dú)立使使用空間間銷售或或出租的的地下室室、車棚棚等，不不應(yīng)計(jì)入入公用建建筑面積積部分，作作為人防防工程的的地下室室也不計(jì)計(jì)入公用用建筑面面積。 不應(yīng)入入的公用用建筑空空間： 1、倉倉庫、機(jī)機(jī)動(dòng)車庫庫、非機(jī)機(jī)

29、動(dòng)車庫庫、車道道、供暖暖鍋爐等等，作為為人防工工程的地地下室、單單獨(dú)具備備使用功功能的獨(dú)獨(dú)立使用用空間。 2、售售房單位位自營、自自用的房房屋。 3、為為多幢房房屋服務(wù)務(wù)的警衛(wèi)衛(wèi)室、管管理（包包括物業(yè)業(yè)管理）用用房。 4、對對于半地地下室，不不論采光光井的結(jié)結(jié)構(gòu)如何何，都不不計(jì)入建建筑面積積。 特別提提示： 1. 簽訂合合同時(shí)應(yīng)應(yīng)明確約約定公攤攤的具體體項(xiàng)目。 2. 售房單單位在預(yù)預(yù)售商品品房前，應(yīng)應(yīng)向商品品房預(yù)售售管理部部門提交交預(yù)售商商品房的的面積測測量報(bào)告告。預(yù)售售商品房房設(shè)計(jì)方方案變更更涉及預(yù)預(yù)售房屋屋面積的的，應(yīng)重重新提交交面積測測量報(bào)告告。 售房單單位在銷銷（預(yù)）售售商品房房時(shí)，在

30、在銷（預(yù)預(yù)）售合合同（含含補(bǔ)充協(xié)協(xié)議）中中應(yīng)明確確商品房房銷售面面積、分分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及及公用建建筑部位位。 3. 其他購購房人受受益的其其他非經(jīng)經(jīng)營性用用房，需需要進(jìn)行行分?jǐn)偟牡?，?yīng)在在銷（預(yù)預(yù)）售合合同中寫寫明房屋屋名稱、需需分?jǐn)偟牡目偨ㄖ娣e。 三三、審查查銷售廣廣告 （一）出出現(xiàn)問題題 “我們們的小區(qū)區(qū)綠化率率達(dá)到，我我們小區(qū)區(qū)配有小小學(xué)、幼幼兒園、會(huì)會(huì)所” 購房者者常常會(huì)會(huì)被上面面的優(yōu)美美辭藻所所迷惑，但但到實(shí)際際收房時(shí)時(shí)才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)實(shí)相去甚甚遠(yuǎn)，現(xiàn)現(xiàn)實(shí)當(dāng)中中虛假宣宣傳、改改變小區(qū)區(qū)規(guī)劃也也是一些些開發(fā)商商慣用的的一手；另外，裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不符合合合同的的約定或或開發(fā)商商承

31、諾。收收房中其其中一個(gè)個(gè)重點(diǎn)就就是要開開發(fā)商如如何兌現(xiàn)現(xiàn)曾經(jīng)的的承諾。 （二）解解決辦法法 1. 要注意意平時(shí)的的證據(jù)收收集。 如買房房時(shí)的樓樓書、廣廣告一定定保存好好，有條條件購房房時(shí)拍下下售樓處處沙盤，收收房時(shí)應(yīng)應(yīng)該對照照小區(qū)平平面圖看看環(huán)境。根根據(jù)相關(guān)關(guān)的司法法解釋，此此類的廣廣告可以以作為要要約，在在法庭上上作為證證據(jù)出示示，要求求開發(fā)商商兌現(xiàn)承承諾。 2. 要隨時(shí)時(shí)主張自自己的權(quán)權(quán)利。 一旦發(fā)發(fā)現(xiàn)小區(qū)區(qū)有規(guī)劃劃被變更更的跡象象，購房房者一定定要盡快快跟相關(guān)關(guān)部門和和開發(fā)商商交涉，以以免形成成事實(shí)，出出現(xiàn)“贏了官官司卻無無法執(zhí)行行”的局面面。 四、法法定退房房條件： 在房屋屋驗(yàn)收過過程

32、中，業(yè)業(yè)主如果果發(fā)現(xiàn)購購買的商商品房存存在質(zhì)量量問題，是是不是都都可以退退房呢？退房的的法定條條件，綜綜合起來來包括以以下幾種種： 1. 購房合合同無效效： 實(shí)踐中中，造成成購房合合同無效效的常見見情形有有：開發(fā)商商無權(quán)處處分該房房產(chǎn)；開發(fā)商商存在欺欺詐情形形。 2. 套型誤誤差導(dǎo)致致退房： 按套(單元)計(jì)價(jià)的的預(yù)售房房屋，套套型與設(shè)設(shè)計(jì)圖紙紙不一致致時(shí)，或或者相關(guān)關(guān)尺寸超超出約定定的誤差差范圍，合合同中對對此未約約定處理理方式的的，購房房人可以以退房。 3. 面積誤誤差導(dǎo)致致退房： 房屋實(shí)實(shí)際交付付面積比比原合同同規(guī)定誤誤差比絕絕對值超超過3（不含含3）的的。 4. 變更規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)導(dǎo)致致

33、退房： 開發(fā)商商未經(jīng)有有關(guān)部門門批準(zhǔn)，擅擅自改變變房屋結(jié)結(jié)構(gòu)及合合同中約約定的配配套環(huán)境境的；開開發(fā)商經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)改改變房屋屋結(jié)構(gòu)未未經(jīng)買家家認(rèn)可的的。 5. 質(zhì)量不不合格導(dǎo)導(dǎo)致退房房： 房屋主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)質(zhì)量不不合格并并依照有有關(guān)規(guī)定定經(jīng)委托托工程質(zhì)質(zhì)量檢測測機(jī)構(gòu)核核驗(yàn)確實(shí)實(shí)的，買買受人有有權(quán)退房房。 特別提提示： 1. 由于樓樓盤整體體建筑未未完成而而根本無無法驗(yàn)收收，未取取得“三書一一證一表表”的樓房房，買家家可以不不收樓。 2. 出現(xiàn)上上述法定定退房條條件時(shí)，購購房人在在以上情情況之一一出現(xiàn)時(shí)時(shí)選擇退退房，相相關(guān)違約約賠償責(zé)責(zé)任由發(fā)發(fā)展商承承擔(dān)，如如果開發(fā)發(fā)商不同同意退房房，購房房人可向向有

34、管轄轄權(quán)的人人民法院院起訴。 3. 如果不不具備上上述條件件，但是是房屋確確實(shí)出現(xiàn)現(xiàn)了質(zhì)量量問題，購購房人有有權(quán)要求求開發(fā)商商進(jìn)行維維修，因因此造成成損失的的由開發(fā)發(fā)商賠償償。 五、特特別建議議： 可以考考慮集體體收房。買買房過程程中，常常常會(huì)涉涉及到很很多專業(yè)業(yè)問題，只只靠消費(fèi)費(fèi)者個(gè)人人的力量量有時(shí)很很難解決決問題，在在此，特特別建議議您可以以考慮集集體收房房，人多多力量大大，結(jié)合合專家的的力量解解決遇到到的所有有難題! 收房需要要帶的工工具： 1)11只塑料料洗臉盆盆-用用于驗(yàn)收收下水管管道 2)11只小榔榔頭-用于驗(yàn)驗(yàn)收房子子墻體與與地面是是否空鼓鼓 3)11只塞尺尺-用用于測裂裂縫的寬

35、寬度 4)11只5米米卷尺-用于于測量房房子的凈凈高 5)11只萬用用表-用于于測試各各個(gè)強(qiáng)電電插座及及弱電類類是否暢暢通6)11只計(jì)算算器-用于于計(jì)算數(shù)數(shù)據(jù)7)11只水筆筆-用用于簽字字 8)11把掃帚帚-用用于打掃掃室內(nèi)衛(wèi)衛(wèi)生 9)11只小凳凳子和一一些報(bào)紙紙、塑料料帶，包包裝繩-用于于時(shí)間長長，可休休息一下下及預(yù)先先封閉下下水管道道。 正常驗(yàn)驗(yàn)收房子子時(shí)間一一般是持持續(xù)2-3個(gè)鐘鐘頭，建建議早晨晨8：330去或或下午22：300去。 最佳收收房流程程: 核驗(yàn)業(yè)業(yè)主材料料 業(yè)主領(lǐng)領(lǐng)取竣竣工驗(yàn)收收備案表表、房房屋土地地測繪技技術(shù)報(bào)告告書、住住宅質(zhì)量量保證書書和住住宅使用用說明書書并由由開發(fā)商

36、商加以說說明 交納剩剩余房款款 業(yè)主領(lǐng)領(lǐng)取鑰匙匙并簽署署住宅宅鑰匙收收到書 業(yè)主做做綜合驗(yàn)驗(yàn)收 業(yè)主就就驗(yàn)收中中存在的的問題提提出質(zhì)詢詢、改進(jìn)進(jìn)意見或或解決方方案 開發(fā)商商與業(yè)主主協(xié)商并并達(dá)成書書面協(xié)議議 根據(jù)協(xié)協(xié)議內(nèi)容容解決交交房中存存在的問問題，無無法在115日內(nèi)內(nèi)解決的的，雙方方應(yīng)當(dāng)就就解決方方案及期期限達(dá)成成書面協(xié)協(xié)議 業(yè)主簽簽署入入住交接接單 對發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的問題題要在驗(yàn)驗(yàn)樓單上上予以注注明，如如果確實(shí)實(shí)屬于不不能收樓樓的，要要詳細(xì)寫寫明不予予收樓的的原因并并要求開開發(fā)商簽簽字、蓋蓋章。 【提示示】：開開發(fā)商在在交房時(shí)時(shí)向業(yè)主主提供的的竣工工驗(yàn)收備備案表、住住宅質(zhì)量量保證書書和住住宅使用用

37、說明書書必須須為原件件而不是是復(fù)印件件。 驗(yàn)驗(yàn)房、填填寫驗(yàn)收收記錄和和做房屋屋交接：驗(yàn)完樓樓后，業(yè)業(yè)主應(yīng)按按實(shí)際驗(yàn)驗(yàn)收情況況填寫住住戶驗(yàn)房房交接表表，同同時(shí)將水水表、電電表底數(shù)數(shù)抄在指指定表格格(一般般附在驗(yàn)驗(yàn)房交接接表中中)；符符合政府府規(guī)定和和合同約約定的，通通過驗(yàn)收收；如有有不滿意意的地方方，可提提出意見見并將意意見填寫寫在樓樓宇驗(yàn)收收記錄表表中，作作為書面面依據(jù)，如如發(fā)展商商未準(zhǔn)備備有關(guān)表表格，業(yè)業(yè)主應(yīng)另另以書面面形式將將意見送送交開發(fā)發(fā)商。根根據(jù)業(yè)主主意見，合合同雙方方協(xié)商解解決辦法法，如屬屬可整修修內(nèi)容，應(yīng)應(yīng)協(xié)商并并簽署有有關(guān)整改改維修文文件，約約定下次次驗(yàn)收時(shí)時(shí)間(一一般不超超過

38、天)。不能能整改的的，應(yīng)給給予經(jīng)濟(jì)濟(jì)補(bǔ)償；問題嚴(yán)嚴(yán)重，對對房屋使使用功能能影響重重大的，可可依法追追究開發(fā)發(fā)商相應(yīng)應(yīng)責(zé)任，甚甚至退房房。交費(fèi)筆筆筆算清清：檢查完完這些工工作，如如果沒問問題的話話，那就就交錢去去吧；換換正規(guī)發(fā)發(fā)票及繳繳交各項(xiàng)項(xiàng)相關(guān)費(fèi)費(fèi)用與錢錢銀有關(guān)關(guān)，更要要筆筆算算清。簽物業(yè)業(yè)合同，拿拿鑰匙，辦辦理入住住手續(xù)：驗(yàn)完樓樓后，開開發(fā)商一一般要求求業(yè)主填填寫住住戶檔案案表、入入住協(xié)議議、消消防責(zé)任任書等等協(xié)議書書，同時(shí)時(shí)領(lǐng)取住住戶手冊冊、服服務(wù)指南南等各各種入住住手冊及及各種贈(zèng)贈(zèng)送物品品。具體過過程如下下：1. 去物業(yè)業(yè)部門查查看資料料部分，分分別有以以下幾份份資料需需要查驗(yàn)驗(yàn)：1)

39、 房屋的的住宅宅質(zhì)量保保證書-可帶帶走2) 住宅宅使用說說明書-可帶帶走3) 竣工工驗(yàn)收備備案表4) 面積實(shí)實(shí)測表5) 管線分分布竣工工圖(水水、強(qiáng)電電、弱電電、結(jié)構(gòu)構(gòu))-可帶走走如果房房產(chǎn)商準(zhǔn)準(zhǔn)備充分分的話，一一般100分鐘即即可查看看完資料料。2. 核實(shí)面面積、合合同及價(jià)價(jià)錢多退退少補(bǔ)問問題。確認(rèn)售售樓合同同附圖與與現(xiàn)實(shí)是是否一致致，結(jié)構(gòu)構(gòu)是否和和原設(shè)計(jì)計(jì)圖相同同，房屋屋面積是是否經(jīng)過過房地產(chǎn)產(chǎn)部門實(shí)實(shí)際測量量，與合合同簽訂訂面積是是否有差差異。(先查看看售房合合同，看看之 間間的誤差差為多少少，一般般為3%，3%之內(nèi)不不考慮，超超出部分分進(jìn)行處處理，建建議定合合同為22%誤差差，但是是不

40、超過過5%比比較好)以雙方方簽定合合同為準(zhǔn)準(zhǔn)。一般般這個(gè)時(shí)時(shí)間因人人而 變變，時(shí)間間為300-440分鐘鐘。驗(yàn)收房房子看完那那些資料料后，基基本就可可以去驗(yàn)驗(yàn)收房子子了，小小魯提示示您:暫暫且先不不要交付付一些物物業(yè)費(fèi)用用及相關(guān)關(guān)費(fèi)用，此此時(shí)物業(yè)業(yè)會(huì)催促促你來交交付，可可同他們們交流，驗(yàn)驗(yàn)收好后后，再交交付費(fèi)用用.從物物業(yè)處拿拿鑰匙，分分別應(yīng)該該有樓層層鑰匙、進(jìn)進(jìn)戶門鑰鑰匙、信信箱鑰匙匙、水表表、電表表(若有有遠(yuǎn)程抄抄表另)等幾把把。接著著就可以以同物業(yè)業(yè)人員一一起去房房子里了了。(記記 得拿拿那些工工具哦)1) 詳細(xì)檢檢查房屋屋質(zhì)量，包包括門窗窗、陽臺(tái)臺(tái)等部位位有無開開裂現(xiàn)象象；(陽陽臺(tái)裂縫

41、縫危險(xiǎn)大大)【提示示】：由由于新房房子空關(guān)關(guān)時(shí)間較較長，在在門窗軌軌道里會(huì)會(huì)有一些些灰塵和和建筑垃垃圾，所所以切不不可很沖沖動(dòng)，用用蠻力推推拉門窗窗，一感感覺有阻阻塞感的的時(shí)候，仔仔細(xì)查看看一下，用用掃帚清清楚后就就可以看看了2) 檢查墻墻體平整整度、是是否滲水水、是否否有裂縫縫 【提提示】：特別是是查看一一些墻體體是否有有水跡，特特別是一一些山墻墻、廚房房衛(wèi)生頂頂面、外外墻等地地方，如如有的話話，務(wù)必必盡快查查明原因因。3) 仔細(xì)檢檢查地面面，仔細(xì)細(xì)檢查地地面有無無空殼開開裂情況況?！咎崽崾尽浚喝缬锌湛展?，一一定要責(zé)責(zé)成陪同同物業(yè)人人員盡快快修復(fù)，否否則在裝裝修中會(huì)會(huì)很容易易打穿樓樓板，妨妨

42、礙鄰里里關(guān)系。以以上2-3項(xiàng)可可用工具具小榔頭頭和塞尺尺。4) 水電煤煤暢通情情況和能能否正常常使用。大大開龍頭頭查漏堵堵，盡可可能讓水水流大一一點(diǎn)、急急一點(diǎn)，一一來看看看水壓，二二、來試試試排水水速度。(一般新新房子會(huì)會(huì)配一個(gè)個(gè)簡易龍龍頭給業(yè)業(yè)主)。用用萬用表表測量各各個(gè)強(qiáng)弱弱電是否否暢通?！咎崽崾尽浚宏P(guān)閉分分閘，檢檢查各個(gè)個(gè)分閘是是否完全全控制各各分支線線路。5) 驗(yàn)收下下水情況況，先用用面盆盛盛水，再再向各個(gè)個(gè)下水處處灌水，分分別是臺(tái)臺(tái)盆下水水、浴缸缸下水、馬馬桶下水水、廚房房和衛(wèi)生生及陽臺(tái)臺(tái)地漏等等，基本本是每個(gè)個(gè)下水口口應(yīng)灌入入兩盆水水左右，應(yīng)應(yīng)聽到咕咕嚕嚕的的聲音和和表面無無積水。

43、【提提示】：做好這這些后，確確認(rèn)沒問問題，要要盡快將將這些突突出下水水(如臺(tái)臺(tái)盆下水水、浴缸缸下水、馬馬桶下水水)拿一一塑料袋袋罩著水水口，再再加以 捆實(shí)，而而象地漏漏等下水水需要塞塞實(shí)(記記得留一一可拉扯扯掉的位位置)。6) 驗(yàn)收地地面下水水情況。在在廁衛(wèi)放放水，淺淺淺就行行了(約約高2ccm)。然然后約好好樓下的的業(yè)主在在24小小時(shí)后查查看其家家?guī)l(wèi)的的天花。【提提示】：在全部部用完水水后，應(yīng)應(yīng)再打開開水表，看看清楚水水表數(shù)字字，記錄錄下來，同同時(shí)要記記錄電表表數(shù)字。7) 核對買買賣合同同上注明明的設(shè)施施核對買買賣合同同上注明明的設(shè)施施、設(shè)備備等是否否有遺漏漏、品牌牌、數(shù)量量是否相相符；【

44、提提示】：通常在在這方面面，應(yīng)該該沒什么么大問題題，但是是確實(shí)要要仔細(xì)核核實(shí)。8) 測量一一下樓宇宇的層高高，用55米卷尺尺即可，采采樣數(shù)據(jù)據(jù)來源地地點(diǎn)與具具體數(shù)據(jù)據(jù)，最好好把水表表、電表表數(shù)字、樓樓高、馬馬桶坑距距、浴缸缸長度和和寬度、沖沖淋房尺尺寸、吊吊頂高度度都記在在一個(gè)自自己的小小本子上上，同時(shí)時(shí)把一些些驗(yàn)收房房子的數(shù)數(shù)據(jù)和問問題寫在在物業(yè)公公司提供供的紙張張上。最后好好了，檢檢查完這這些工作作，如果果沒問題題的話，那那就交錢錢去吧；若有問問題，需需要同物物業(yè)人員員確定解解決方案案和解決決日期，看看解決結(jié)結(jié)果是否否影響收收房，若若影響，需需要進(jìn)行行交涉了了作為業(yè)業(yè)主，還還需要對對房屋本

45、本身細(xì)節(jié)節(jié)進(jìn)一步步把關(guān)，及及時(shí)讓有有關(guān)部門門修理和和完善。以以下是細(xì)細(xì)節(jié)把關(guān)關(guān)的小竅竅門（包包括精裝裝修的房房屋驗(yàn)收收）：核對買買賣合同同上注明明的設(shè)施施、設(shè)備備等是否否有遺漏漏，品牌牌、數(shù)量量是否相相符。門窗1試試試門窗窗開啟是是否靈活活，目測測門與門門框、窗窗與窗框框的各邊邊之間是是否平行行，關(guān)上上門窗聽聽聽隔音音效果，同同時(shí)也了了解它們們的密封封程度。查查看密封封膠條是是否完整整牢固。2門門插是否否插入得得太少，門門間隙是是否太大大？（特特別是門門鎖的一一邊）3門門四邊是是否緊貼貼門框，門門開關(guān)時(shí)時(shí)有無特特別聲音音？4大大門、房房門的插插銷、門門銷是否否太長太太緊？5窗窗邊與混混凝土接接

46、口有無無縫隙？窗框?qū)賹僖鬃矒魮籼帲蚩驂涌p縫處一定定要密實(shí)實(shí)，不能能有縫隙隙。6窗窗戶玻璃璃是否完完好？7窗窗臺(tái)下面面有無水水漬？如如有則可可能是窗窗戶漏水水。地板1地地板有無無松動(dòng)、爆爆裂、撞撞凹？行行走時(shí)是是否吱吱吱作響？2地地板間隙隙是否太太大？33柚木木地板有有無大片片黑色水水漬？44地腳腳線接口口是否妥妥當(dāng)，有有無松動(dòng)動(dòng)？5地面是是否有裂裂縫，是是否有起起砂現(xiàn)象象？ 頂棚 1頂頂上是否否有裂縫縫？沒有有裂縫最最好，有有裂縫得得看是什什么樣的的裂縫。一一般來說說，與房房間橫梁梁平行的的裂縫，屬屬眼下的的質(zhì)量通通病，雖雖有質(zhì)量量問題，但但基本不不妨礙使使用；如如果裂縫縫與墻角角呈455

47、度斜角角，甚至至與橫梁梁呈垂直直狀態(tài)，那那么就說說明房屋屋沉降嚴(yán)嚴(yán)重，該該住宅有有嚴(yán)重結(jié)結(jié)構(gòu)性質(zhì)質(zhì)量問題題。 2看看頂部是是否有麻麻點(diǎn)。這這種麻點(diǎn)點(diǎn)專業(yè)稱稱“石灰爆爆點(diǎn)”，是石石灰水沒沒有經(jīng)過過足夠時(shí)時(shí)間的熟熟化所致致。如果果頂部有有麻點(diǎn)，對對室內(nèi)裝裝潢將帶帶來很大大的不利利影響。 3頂頂棚有無無水漬、裂裂痕？如如有水漬漬，說明明有滲漏漏之嫌。如如果你是是住頂層層房子的的住戶，那那么觀察察一下頂頂層是否否滲漏是是絕不能能忘記的的。 4特特別留意意廁所頂頂棚有否否油漆脫脫落或長長霉菌。 5墻墻身頂棚棚有無部部分隆起起，用木木棍敲一一下有無無空聲。 6墻墻身、頂頂棚樓板板有無特特別傾斜斜、彎曲曲、

48、起浪浪、隆起起或凹陷陷的地方方。 7墻墻身、墻墻角接位位有無水水漬、裂裂痕？88內(nèi)墻墻墻面上上有否石石灰爆點(diǎn)點(diǎn)？ 廚廁 1檢檢查衛(wèi)生生間地面面是否滲滲漏，地地面是否否存水？ 2放置洗洗衣機(jī)位位置的地地面應(yīng)有有防水措措施？3衛(wèi)生間間門的上上下冒頭頭是否刷刷油漆？ 4已已經(jīng)安裝裝衛(wèi)生器器具的，衛(wèi)衛(wèi)生器具具的下水水軟管與與排水管管的交接接處應(yīng)有有封堵措措施，還還應(yīng)設(shè)置置返水彎彎。 5距距離地面面30厘厘米高的的插座必必須帶保保險(xiǎn)裝置置，廚廁廁應(yīng)與通通風(fēng)道就就近安裝裝，洗手手盆的上上方不應(yīng)應(yīng)有插座座，衛(wèi)生生間內(nèi)用用于洗澡澡的電源源插座應(yīng)應(yīng)是防潮潮插座并并有防濺濺措施。 6衛(wèi)衛(wèi)生間的的照明燈燈座必須須是

49、磁口口安全燈燈座。 7廚廚廁潔具具有無裂裂痕？包包括浴缸缸、抽水水馬桶、洗洗臉池等等是否有有滲漏現(xiàn)現(xiàn)象。裂裂痕有時(shí)時(shí)細(xì)如毛毛發(fā)，要要仔細(xì)觀觀察。 8坐坐廁下水水是否順順暢，沖沖水聲響響是否正正常，沖沖廁水箱箱有無漏漏水聲？ 9浴浴缸、面面盆與墻墻或柜的的接口處處防水如如何？ 10廚房瓷瓷磚、馬馬賽克有有無疏松松脫落及及凹凸不不平？廚廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間墻墻面瓷磚磚砌筑是是否合格格，磚塊塊不能有有裂痕，不不能空鼓鼓，必須須砌實(shí)。 11磚縫有有無滲水水現(xiàn)象？ 12廚具、瓷瓷磚及下下水管上上有無粘粘上水泥泥尚未清清洗？ 13大開龍龍頭查漏漏堵，盡盡可能讓讓水流大大一點(diǎn)、急急一點(diǎn)，一一來看看看水壓，二二來試

50、試試排水速速度。 驗(yàn)收防防水的辦辦法是：用水泥泥沙漿做做一個(gè)檻檻堵著廁廁衛(wèi)的門門口，然然后再拿拿一膠袋袋罩著排排污/水水口，再再加以捆捆實(shí)，然然后在廁廁衛(wèi)放水水，淺淺淺就行了了(約高高2cmm)。然然后約好好樓下的的業(yè)主在在24小小時(shí)后查查看其家家?guī)l(wèi)的的天花。 管道，指指的是排排水/污污管道。尤尤其是陽陽臺(tái)之類類的排污污口，驗(yàn)驗(yàn)收時(shí)，預(yù)預(yù)先拿一一個(gè)盛水水的器具具，然后后倒水進(jìn)進(jìn)排水口口。看看看水是不不是順利利地流走走。水池池龍頭安安裝是否否妥當(dāng)，下下水是否否順暢？ 14自來水水的上水水管在過過門口處處應(yīng)有防防結(jié)露的的措施；衛(wèi)生、廚廚房內(nèi)有有否地漏漏，坡度度是否對對頭，絕絕不能往往門口處處傾斜

51、，不不然水要要流進(jìn)居居室內(nèi)。 15出水是是否通暢暢，會(huì)不不會(huì)出水水口內(nèi)留留有較多多的建筑筑垃圾？ 16自來水水水質(zhì)怎怎么樣？其他 1廚廚柜柜身身有無變變形，壁壁柜門是是否牢固固周正，門門能否順順利開合合？ 2電電器閘具具及戶表表在戶外外的，應(yīng)應(yīng)檢查其其是否能能控制室室內(nèi)的燈燈具及室室內(nèi)各插插座，方方法是拉拉閘后戶戶內(nèi)是否否完全斷斷電，戶戶內(nèi)有閘閘具的，應(yīng)應(yīng)檢查閘閘具是否否控制戶戶內(nèi)電 器。照照明、動(dòng)動(dòng)力閘具具應(yīng)分開開，如室室內(nèi)應(yīng)設(shè)設(shè)置控制制燈光的的閘具和和控制插插銷的閘閘具，空空調(diào)的插插座應(yīng)與與其他線線路分開開；應(yīng)檢檢查一下下開關(guān)、插插座的牢牢固程度度；電話話、電視視的線路路應(yīng)用力力拉一下下，

52、看是是否虛設(shè)設(shè)。 3供供水管的的材質(zhì)？由于某某些省市市明文禁禁止用鍍鍍鋅管作作住宅供供水管，目目前大部部分供水水管采用用銅管。銅銅管可安安全使用用50年年。另一一個(gè)無可可比擬的的優(yōu)點(diǎn)是是凈化管管內(nèi)水質(zhì)質(zhì)，銅可可以抑制制細(xì)菌生生長，增增長水中中的銅含含量，有有益健康康。 4試試煤氣熱熱水器開開關(guān)是否否妥當(dāng)？檢查水水、電、煤煤氣天天然氣、上上下水管管道等是是否開通通和能否否正常使使用，并并查看各各種表的的實(shí)際度度數(shù)。 5居居室、客客廳有否否各種管管線外露露？是否否有暖氣氣回水或或其他管管線穿過過，因?yàn)闉橛休^多多管線穿穿越居室室，會(huì)造造成裝修修困難，也也會(huì)造成成視覺上上的障礙礙，影響響整體感感。 6

53、陽陽臺(tái)裂縫縫危險(xiǎn)大大。 7房房間內(nèi)有有無結(jié)露露現(xiàn)象，保保溫不好好墻滴水水；冬天天，房間間里的墻墻面如果果有結(jié)露露現(xiàn)象(類似夏夏天冰鎮(zhèn)鎮(zhèn)的瓶啤啤，在室室溫下外外瓶壁出出現(xiàn)的水水滴)，這這個(gè)墻面面的保溫溫層肯定定有問題題。 8在在提供暖暖氣的高高檔物業(yè)業(yè)小區(qū)里里，還要要注意暖暖氣供、回回水支管管有無倒倒坡現(xiàn)象象，支管管的坡度度一般為為1。供供暖管道道穿墻應(yīng)應(yīng)設(shè)套管管，地面面的套管管應(yīng)高出出地面22至3厘厘米，地地面為初初裝修的的，應(yīng)高高出地面面5厘米米。冬季季供暖溫溫度不允允許出現(xiàn)現(xiàn)低于114的現(xiàn)象象。 9供供暖管道道穿墻及及穿過樓樓板應(yīng)設(shè)設(shè)套管。 在驗(yàn)收收過程中中一旦發(fā)發(fā)現(xiàn)有前前述問題題，各業(yè)業(yè)

54、主應(yīng)立立即將相相應(yīng)的問問題以書書面或照照片、音音像資料料方式記記錄在案案，以備備維權(quán)。一一般說來來，房屋屋交付出出現(xiàn)質(zhì)量量瑕疵但但并不影影 響實(shí)實(shí)際居住住的，除除非合同同有特別別的約定定，不然然業(yè)主不不得拒絕絕接受開開發(fā)商的的交付，但但開發(fā)商商的維修修義務(wù)并并不因此此而消除除。商商品房銷銷售管理理辦法規(guī)規(guī)定，“房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)對所所售商品品房承擔(dān)擔(dān)質(zhì)量保保修責(zé)任任。當(dāng)事事人應(yīng)當(dāng)當(dāng)在合同同中就保保修范圍圍、保修修期限、保保修責(zé)任任等內(nèi)容容做出約約定。保保修期從從交付之之日起計(jì)計(jì)算。”同時(shí)國國家對最最低保 修期還還有詳細(xì)細(xì)的規(guī)定定，所以以業(yè)主在在驗(yàn)收時(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)房房屋的局局部有質(zhì)質(zhì)量問題題要及

55、時(shí)時(shí)向開發(fā)發(fā)商提出出，要求求開發(fā)商商在相應(yīng)應(yīng)的時(shí)間間內(nèi)予以以維修到到位。 收房時(shí)時(shí)，留心心這些陷陷井！ 辛辛苦苦苦挑選選了一套套房子，經(jīng)經(jīng)過了半半年多之之后，房房子終于于做好了了，可業(yè)業(yè)主這時(shí)時(shí)才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，收房房時(shí)“貓膩”還不少少?zèng)]有驗(yàn)收合合格證書書房子交交得不明明不白 提醒一一：各種種收房資資料要看看齊 一些市市民反映映，由于于對收方方程序不不太了解解，收房房時(shí)常碰碰到這樣樣的情況況：開發(fā)發(fā)商通知知業(yè)主正正式宣布布房子已已經(jīng)完工工，并具具備合同同的各項(xiàng)項(xiàng)交付條條件。業(yè)業(yè)主到現(xiàn)現(xiàn)場收房房時(shí)，必必須要看看開發(fā)商商是否具具備以下下文件：一是建建筑工程程竣工備備案表，二二是房屋屋的質(zhì)量量保證書書和使用

56、用說明書書，三是是國家認(rèn)認(rèn)可的專專業(yè)測繪繪單位出出具的關(guān)關(guān)于住房房面積實(shí)實(shí)測數(shù)據(jù)據(jù) 和公公攤面積積的報(bào)告告。同時(shí)時(shí)，業(yè)主主要查看看房屋條條件是否否與購房房合同中中約定的的在出入入。如果果開發(fā)商商不能提提供這些些文件，業(yè)業(yè)主就應(yīng)應(yīng)該拒絕絕收房。 催促業(yè)業(yè)主盡快快收房出出了問題題再也不不管 提醒二二：和開開發(fā)商共共同驗(yàn)收收新房 不少市市民在合合同上約約定了收收房期限限，不按按期限收收房要交交違約金金，部分分開發(fā)商商利用這這一條款款催促粘粘主收房房，然后后對房屋屋存在的的問題就就不管不不問了。這這個(gè)時(shí)候候，粘主主出現(xiàn)問問題就很很難找到到開發(fā)商商。 提醒：一定和和開發(fā)商商共同驗(yàn)驗(yàn)收新房房，有問問題當(dāng)面

57、面注明，并并書面約約定開發(fā)發(fā)商承諾諾解決的的時(shí)間和和責(zé)任。收收房時(shí)最最好和開開發(fā)商共共同進(jìn)行行驗(yàn)收交交接工作作，主要要包括所所交付的的房屋是是不是您您所購買買的房屋屋房屋結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)是否和和原圖相相符，房房屋質(zhì)量量和門窗窗等是否否和合同同的約定定一樣，水水電氣等等配套設(shè)設(shè)施是否否按合同同到位，其其他購房房合同中中約定的的項(xiàng)目 是否符符合要求求。專家家提醒，在在交房承承諾解決決的時(shí)間間和責(zé)任任，以便便以后找找其解決決。最后后，向開開發(fā)商索索取單獨(dú)獨(dú)的“二書”（質(zhì)量量保證書書和使用用說明書書）和竣竣工后房房屋水遇遇 管線線圖，交交納尾款款后，再再領(lǐng)鑰匙匙，半簽簽署鑰匙匙憑條。 要求交交齊配套套費(fèi)用

58、否否則不讓讓進(jìn)房查查看 提醒三三：簽收收房文件件時(shí)“留一手手” 一些小小區(qū)交房房時(shí)，開開發(fā)商不不讓業(yè)主主進(jìn)新房房查看，業(yè)業(yè)主必須須把一些些配套費(fèi)費(fèi)用交齊齊后才開開門。業(yè)業(yè)主擔(dān)心心，如果果先交了了錢，一一旦出現(xiàn)現(xiàn)問題，就就沒有什什么可以以制約開開發(fā)商的的了。 提醒：專家建建議，在在簽合同同時(shí)應(yīng)約約定，“交房時(shí)時(shí)，應(yīng)先先驗(yàn)房然然后輸收收房手續(xù)續(xù)?！比绠?dāng)初初合同未未有約定定的，則則可采取取變通方方法，在在收樓文文件中注注明“房內(nèi)情情況未看看”或“未驗(yàn)房房”等字樣樣，萬一一在驗(yàn)房房時(shí)出現(xiàn)現(xiàn)什么情情況，也也可保護(hù)護(hù)自己的的權(quán)益。 一表應(yīng)應(yīng)付所有有項(xiàng)目所所購房屋屋半未備備案 提醒四四：仔細(xì)細(xì)查看備備案表 不少業(yè)