2020-2021年北京二手房市場(chǎng)半年報(bào)

1、上半年市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇下半年上下壓力并行北京二手房市場(chǎng)半年報(bào)2020/07/02數(shù)據(jù)顯示，13.1% 。受疫情影響上半年成交水平為自上半年市場(chǎng)受疫情持續(xù)牽制，寬松金融政策疊加學(xué)區(qū)政策調(diào)整導(dǎo)致改善性需求拉動(dòng)換房鏈條局部改善，疫情對(duì)市場(chǎng)的主要影響為需求釋放節(jié)點(diǎn)推后，在市場(chǎng)預(yù)期及市場(chǎng)情下半年北京二手房市場(chǎng)上下壓力并行，下半年整體成交量環(huán)比平穩(wěn)。大面積改善類產(chǎn)品預(yù)期相對(duì)較好。2019 年的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。2020年上半年，北京實(shí)際二手房成交量環(huán)比經(jīng)歷了封凍若疫情得以有效控制，數(shù)據(jù)顯示，13.1% 。受疫情影響上半年成交水平為自上半年市場(chǎng)受疫情持續(xù)牽制，寬松金融政策疊加學(xué)區(qū)政策調(diào)整導(dǎo)致改善性需求拉動(dòng)換房鏈條局部改

2、善，疫情對(duì)市場(chǎng)的主要影響為需求釋放節(jié)點(diǎn)推后，在市場(chǎng)預(yù)期及市場(chǎng)情下半年北京二手房市場(chǎng)上下壓力并行，下半年整體成交量環(huán)比平穩(wěn)。大面積改善類產(chǎn)品預(yù)期相對(duì)較好。2019 年的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。2020年上半年，北京實(shí)際二手房成交量環(huán)比經(jīng)歷了封凍若疫情得以有效控制，從房?jī)r(jià)在市場(chǎng)需求及預(yù)期被推后核心觀點(diǎn)：1.增長(zhǎng)約 4.3% ，同比下滑約“ 317 ”政策以來(lái)近四年同期最低。2.市場(chǎng)出現(xiàn)短期修復(fù)，期、復(fù)蘇期、政策拉動(dòng)期、疫情復(fù)發(fā)回落期四個(gè)階段。市場(chǎng)韌性修復(fù)整體隨疫情波動(dòng)，修復(fù)速度、力度弱于其他一線城市。3.緒方面整體保持平穩(wěn)。4.的需求預(yù)計(jì)在四季度穩(wěn)步釋放，預(yù)期指數(shù)來(lái)看，平穩(wěn)狀態(tài)下，預(yù)計(jì)全年均價(jià)同比仍延續(xù)6.7

3、萬(wàn)套，比去年同期下降13.1%，比去年下半年環(huán)比增長(zhǎng)約力度弱、回落快的特點(diǎn)。而復(fù)蘇增幅北京低于其他一線城市、/降幅北京市-36% -87% 702% 72% 41% -34% 北京二手房成交累計(jì)4、5 月環(huán)比增幅當(dāng)月實(shí)際成交創(chuàng)下6月北京疫情復(fù)發(fā)，成交環(huán)比回落8.2%。數(shù)據(jù)顯4.3%。上半年成交回落降幅超過(guò)其他一廣州市-30% -90% 1256% 24% 44% 6% 2017 年35%。6.7 萬(wàn)套，比去年同期下降13.1%，比去年下半年環(huán)比增長(zhǎng)約力度弱、回落快的特點(diǎn)。而復(fù)蘇增幅北京低于其他一線城市、/降幅北京市-36% -87% 702% 72% 41% -34% 北京二手房成交累計(jì)4、5

4、 月環(huán)比增幅當(dāng)月實(shí)際成交創(chuàng)下6月北京疫情復(fù)發(fā)，成交環(huán)比回落8.2%。數(shù)據(jù)顯4.3%。上半年成交回落降幅超過(guò)其他一廣州市-30% -90% 1256% 24% 44% 6% 2017 年35%。上海市-33% -81% 1130% 9% 5% -23% 一、上半年市場(chǎng)韌性修復(fù)，價(jià)格止跌溫和上漲（一）成交量從疫情影響中修復(fù)，但總體為近四年最低2020 年上半年，北京二手房網(wǎng)簽示，北京鏈家二手房成交量同比下滑約水平為自“ 317”政策以來(lái)近四年同期最低。與其他一線城市相比， 北京上半年二手房市場(chǎng)復(fù)蘇呈現(xiàn)節(jié)奏慢、各城市受疫情影響下探幅度相近，線城市。表：2020年上半年一線城市鏈家二手房成交量月度環(huán)比

5、增月份 / 城市2020/1 2020/2 2020/3 2020/4 2020/5 2020/6E 分月看，數(shù)據(jù)顯示， 年初兩月受春節(jié)假期及疫情影響，同比下降 57%。3月后，隨國(guó)內(nèi)疫情好轉(zhuǎn)，防控等級(jí)下調(diào)，成交持續(xù)復(fù)蘇，達(dá)到 71%和 41%。到5 月，西城學(xué)區(qū)政變動(dòng)進(jìn)一步刺激需求釋放，“317”調(diào)控后單月成交量最高水平。圖：北京鏈家二手房月度成交量及環(huán)比走勢(shì)增幅為 12%32%。此外，石景山、通州、豐臺(tái)、順義3-4增幅為 12%32%。此外，石景山、通州、豐臺(tái)、順義3-4 月增幅大于全市平2.5倍。分城區(qū)看，數(shù)據(jù)顯示，上半年同比增長(zhǎng)較快的城區(qū)為亦莊開發(fā)區(qū)，居 13 區(qū)首位。東城區(qū)成交量同比

6、降幅最大，達(dá)到等區(qū)域，以外圍城區(qū)為主，成交量同比降幅均超過(guò)全市平均水平。從修復(fù)節(jié)奏來(lái)看，首輪增長(zhǎng)由外圍城區(qū)啟動(dòng)，以亦莊開發(fā)區(qū)、門頭溝、大興、昌平區(qū)為代表，均增幅 158%。隨后由西城區(qū)接力，增幅為全市平均水平近圖：2020年上半年北京各城區(qū)二手房成交量同比變化圖：北京市各城區(qū)二手房市場(chǎng)修復(fù)力度及節(jié)奏602%。從修復(fù) 節(jié)奏160%左右，大面積產(chǎn)1.4倍。602%。從修復(fù) 節(jié)奏160%左右，大面積產(chǎn)1.4倍。5-6 月階段，各類產(chǎn)品間增幅差異縮小，大面平米以下戶型上半年成交量同比降幅超過(guò)全市品平均水分面積段看，數(shù)據(jù)顯示，平，下降 16%。僅 180 平以上改善類大戶型成交量同比實(shí)現(xiàn)增加，增幅來(lái)看，

7、 3-4 月 180 平米以下各面積段產(chǎn)品修復(fù)幅度相近，增幅在增幅約為其他面積段產(chǎn)品增幅的積產(chǎn)品增幅 83%居首位。圖：2020年上半年北京鏈家不同面積段二手房成交量同比變化圖：北京市各面積段二手房市場(chǎng)修復(fù)力度及節(jié)奏研究報(bào)告從商圈看，交易量四分位數(shù)以上按交易量增長(zhǎng)率排名，前十大熱點(diǎn)商圈是分別為馬甸、北七家、舊宮、雙橋、天通苑、東壩、望京、亞運(yùn)村小營(yíng)、蘇州橋、青塔。從小區(qū)看，前十大熱門小區(qū)分別為凱盛家園、白云觀、西邊門外大街、甜水園東里、幸福二村、梅園、八里莊南里、馬連道中里、保利金泉、展覽路。圖：2020年上半年北京鏈家各商圈二手房成交量環(huán)比變化圖：2020年上半年北京鏈家各小區(qū)二手房成交量環(huán)

8、比變化74%，環(huán)比基本持平， 月度浮動(dòng)在 3%以內(nèi)74%，環(huán)比基本持平， 月度浮動(dòng)在 3%以內(nèi)，貸LPR下降而持續(xù)走低， 資金成本降低吸引需求入政策發(fā)布后一周， 西城區(qū)掛牌量超過(guò)7%上漲到 12%。以德勝門、金融街最為顯疫后北京二手房成交修復(fù)有以下三方面動(dòng)力：第一，上半年二手房客戶使用貸款比例為款比例穩(wěn)定。 首、二套平均房貸利率水平隨市。圖：2019年下半年以來(lái)北京房貸利率走勢(shì)第二，西城學(xué)區(qū)政策變動(dòng)帶動(dòng)部分家長(zhǎng)提前入市，4月整月總量， 5月西城區(qū)成交量在全市的比重從316%、134%，尤其是小戶型的交易量更為活躍。120%。同時(shí)，西城成交的增長(zhǎng)帶動(dòng)換房鏈條上其他交易原學(xué)區(qū)房業(yè)主房屋出售后大多進(jìn)行置換改善，入市門檻降低， 吸引剛需入場(chǎng)， 如大興、2020 年一季度均價(jià)較316%、134%，尤其是小戶型的交易量更為活躍。120%。同時(shí)，西城成交的增長(zhǎng)帶動(dòng)換房鏈條上其他交易原學(xué)區(qū)房業(yè)主房屋出售后大多進(jìn)行置換改善，入市門檻降低， 吸引剛需入場(chǎng)， 如大興、2020 年一季度均價(jià)較17%。2017年比）5月西隨著時(shí)2017 年均價(jià)跌幅均在10%以上。其著，5 月兩片區(qū)成交量環(huán)比分別增長(zhǎng)城區(qū)成